淺論商業(yè)管理在地產(chǎn)開發(fā)中的作用

　　目前國內(nèi)對大型商業(yè)地產(chǎn)項目的盲目立項規(guī)劃，重復(fù)建設(shè)及規(guī)劃布局的混亂造成城市資源的浪費及社會資源的浪費和投資風(fēng)險增加，形勢是嚴(yán)峻的。因此，聘請國際著名的商業(yè)管理設(shè)計公司就極為重要。為什么商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目存在很大的區(qū)別？國內(nèi)發(fā)展商普遍缺乏商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有效的經(jīng)驗，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的問題就是對于商業(yè)地產(chǎn)和住宅項目的開發(fā)缺乏根本性的區(qū)別。

　　商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模與形態(tài)上，可分兩大類，一類是服務(wù)于大型綜合商業(yè)的shopping Mall，即購物中心；還有一類是商業(yè)街的商鋪店面。作為專業(yè)的商業(yè)管理設(shè)計公司，主要針對購物中心來談幾個問題。

　　大型綜合商業(yè)地產(chǎn)項目和住宅項目有所不同，其租售對象并非直接的購物消費者而是商家，特別是主力店。因此發(fā)展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規(guī)劃設(shè)計，這一過程最為艱難。一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多2萬平方米，即使確定了能夠解決十萬平米的主力店，那么還有十幾萬平米等待解決，這對于發(fā)展商無疑將形成巨大的壓力。同時發(fā)展商要將店鋪租售出去，就必須先決定主力店的形式，是倉儲式還是家電用品銷售。因為對于不同的主力店，其賣場的比例大小也不同，以國內(nèi)外主力店為例他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列、空間的高度等都有一系列的要求，如果發(fā)展商自己在做設(shè)計時不符合這樣的要求，那么項目越深入，后其招商的困難就越大。主力店招商有一系列的具體要求，其中對項目的市場判斷尤為重要，而對于發(fā)展商，了解商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)之間的區(qū)別則是最重要的。

　　首先，同樣是商業(yè)地產(chǎn)，其定位卻不盡相同。體驗式的商業(yè)，咖啡、體閑、娛樂、電腦這類游戲設(shè)施可以兼容，但不是所有業(yè)態(tài)都可以互相兼容的；而有的shopping Mall是家具城，有的是建材城，有的是購物超級市場它們的定位也不一樣；即使同是大型業(yè)態(tài)，如國內(nèi)的許多大型超市，也首先需要明確商業(yè)業(yè)態(tài)的具體形式，才能根據(jù)實際需求進行設(shè)計，為事找人，為商業(yè)定位而找設(shè)計。

　　目前，國內(nèi)能夠做大型商業(yè)地產(chǎn)評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司僅僅幾家。然而國內(nèi)發(fā)展商對此缺乏足夠的認(rèn)識。國際企業(yè)、財團和連鎖店等最為看重的卻是市場分析、財務(wù)分析等。這就使得中國的發(fā)展商缺少了信譽保證，招商過程中自然阻力重重。國外大型商場其進入中國的目的即為了贏利，因此對項目必然會進行認(rèn)真而專業(yè)的評估：市場如何、開發(fā)商的房子如何、開店的效益如何，否則不會輕易投資。而國內(nèi)如果無法提供這方面的評估，就需要商業(yè)管理設(shè)計公司這樣的機構(gòu)。這是因為對方希望通過代表自身利益的機構(gòu)進行評估。而商業(yè)管理設(shè)計公司最重要的作用就是整合資源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店進來。其次，大的主力店機構(gòu)相對強大，總部設(shè)在歐洲、亞太地區(qū)，北京、上海也設(shè)有總部，各部門的職責(zé)、職權(quán)都比較明確。國內(nèi)的發(fā)展商想找他們合作，通常不知該找哪一級部門，因此更需要和商業(yè)管理設(shè)計公司建立特殊的合作顧問關(guān)系。

　　主力店招商之前不應(yīng)進行建筑設(shè)計。首先對于大型商場或購物中心，商家比較重視內(nèi)部空間的可視性，加大可視性對公共購物產(chǎn)生顯著的引導(dǎo)作用。其出租或出售就非常方便，否則很難租售。令顧客產(chǎn)生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。同時目前的大型綜合商業(yè)趨向于多種購物消費形式的大融合。融合了幾家主力店、小的精品店和品牌店、購物街，以及室外露天咖啡茶座的商務(wù)餐飲部分。為此，設(shè)計了室外廣場及舞臺等，因為這不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。這些室外宣傳或促銷活動由現(xiàn)代商業(yè)演化而來，并已逐漸形成了一種模式。

　　商業(yè)管理設(shè)計公司的介入不僅有利于建筑設(shè)計和布局的合理性，更重要的是對周邊業(yè)態(tài)的考察，也就是對未來經(jīng)營前景的準(zhǔn)確頭判斷，看準(zhǔn)需求的空白點，這是需要靠有豐實的商業(yè)經(jīng)營管理設(shè)計公司來掌控。此外對于大型商場，其交通組織非常復(fù)雜，因此首先要考慮的是如何從一開始就疏導(dǎo)人流，將人流引入商場深處，因為顧客能夠看到、走到的地方效益才會更大，對于大型商業(yè)建筑而言這才是最重要的。可以說，商業(yè)地產(chǎn)操作的核心是通過策劃、規(guī)劃和設(shè)計和管理使項目升值。

　　在整個合作過程中，發(fā)展商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風(fēng)險承擔(dān)者。因此，整個操作應(yīng)當(dāng)以專業(yè)的態(tài)度和技術(shù)進行。對于地產(chǎn)開發(fā)，重視商業(yè)管理設(shè)計公司就極為重要，同時也應(yīng)慎重選擇有商業(yè)項目專長的設(shè)計師或設(shè)計團隊。發(fā)展商對商業(yè)管理設(shè)計公司重視程度和投入如何，對于項目的后期回報無疑將具有著重大的影響。商業(yè)地產(chǎn)是新一輪城市開發(fā)建設(shè)的高潮和機會。它面臨著新時期設(shè)計需求的變化，從而將直接導(dǎo)致結(jié)構(gòu)的變化。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)敏感性，重視專業(yè)技能和科學(xué)資訊性。成功的商業(yè)地產(chǎn)為什么需要了解生活方式

　　1.什么是商業(yè)地產(chǎn)？

　　商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。

　　2.商業(yè)地產(chǎn)與住宅類地產(chǎn)的區(qū)別有哪些？

　　大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品如公寓、經(jīng)濟適用房、別墅、Town House等，發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式，其資金回收模式相對簡單，而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有，長久運營、產(chǎn)生大量、穩(wěn)定的現(xiàn)金流給企業(yè)帶來穩(wěn)定的高投資回報率。

　　就現(xiàn)階段而言，國內(nèi)大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，還是買來自住的，而大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品的購買者大多數(shù)在購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品時，是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的。發(fā)展商在做住宅類房地產(chǎn)時，只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成。而發(fā)展商在做商業(yè)地產(chǎn)時，考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去（如果項目需要靠銷售部分物業(yè)、回籠資金的話）而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待。

　　對于那些有戰(zhàn)略眼光的房地產(chǎn)企業(yè)，在運做商業(yè)地產(chǎn)時的身份，已不僅僅是房地產(chǎn)發(fā)展商這一種職能，還要兼具商業(yè)地產(chǎn)的運營商和生活方式的內(nèi)容供應(yīng)商的多種職能，要幫助商鋪的投資者、企業(yè)的股東帶來長期穩(wěn)定的回報，還要為廣大的終端消費者提供多姿多彩的生活方式（如果商場的商品沒有特色、購物環(huán)境不能吸引消費者來此消費，商戶經(jīng)營者賺不到錢，商鋪業(yè)主收不到租金，試問長期穩(wěn)定的回報從何而來？）從這些差異可以看出，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的客戶包括兩極：一個是商戶經(jīng)營者，一個是終端消費者。

　　3．商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商在運做成功的項目時，應(yīng)具備哪些條件？

　　在運做成功的商業(yè)地產(chǎn)項目時須具備：良好的地段，政府的大力支持、（各種稅收的減免或優(yōu)惠、交通路線的保障），準(zhǔn)確的市場定位，優(yōu)秀的項目規(guī)劃設(shè)計方案，良好的資金保障和穩(wěn)定的現(xiàn)金流，優(yōu)秀的施工和監(jiān)理單位，專業(yè)優(yōu)秀的招商團隊，各種專業(yè)的顧問團隊，優(yōu)秀專業(yè)的商業(yè)管理推廣機構(gòu)等，這里要特別強調(diào)的是，從

市場的角度來看以下幾點是非常關(guān)鍵的：

　　A.準(zhǔn)確的市場定位、再好的地段，沒有準(zhǔn)確的市場定位的項目注定是失敗的，如北京站附近一香港著名的房地產(chǎn)企業(yè)投資的地產(chǎn)項目的商業(yè)部分，開業(yè)幾年調(diào)整過多次經(jīng)營業(yè)態(tài)，但始終經(jīng)營不好，在20**年一年時間里，換了六任總經(jīng)理，但效果還是不好（該項目除了定位不準(zhǔn)確，而且派來的高層管理人員又都是從香港來的空降兵，本身對北京市場，還需有一個了解的過程。商業(yè)地產(chǎn)的難度就是每個地區(qū)每個城市的消費者的消費能力、消費習(xí)慣、消費特點都有很大的差異，并不是將一個地區(qū)、城市的成功經(jīng)驗、成功模式簡單的COPY到另一個城市就可以確保成功）。還有廣東的一個城市，也有面積接近40萬的華南 MALL，發(fā)展商在之前是否經(jīng)過詳細(xì)的市場調(diào)查，一個40萬的大型SHOPPING MALL每天需要多少銷售額的支撐，才能良好的運轉(zhuǎn)，而這個城市還是由分散的幾十個鎮(zhèn)組成，人口并不集中如何讓這些分散的人群長期的來消費可真不是一件容易的事。。當(dāng)時好稱中國最大的SHOPPING MALL 的上海正大廣場，面積20萬平米左右現(xiàn)在也只是發(fā)展商旗下的易初蓮花超市在苦苦的支撐著。全國還有很多類似的由于定位不準(zhǔn)確而經(jīng)營不成功的商業(yè)地產(chǎn)項目。就算最后重新定位能夠經(jīng)營好，所費的時間成本、機會成本也很高。

　　B.優(yōu)秀的項目規(guī)劃設(shè)計方案可以起到幫助發(fā)展商省錢的作用，而且也為日后的經(jīng)營者和消費者流下舒適的經(jīng)營、購物環(huán)境。好的規(guī)劃設(shè)計方案本身也是能夠吸引媒體、經(jīng)營者、終端消費者注意力的買點和公關(guān)事件的好的由頭。

　　C.各種專業(yè)人士組成的顧問團，在項目的前期、中期、后期、都需要相關(guān)各個領(lǐng)域的專業(yè)人士為項目提供各種專業(yè)的顧問式服務(wù)，無疑為項目的不同階段的成功又增加了一些勝算。

　　D.專業(yè)優(yōu)秀的招商團隊，可以幫助發(fā)展商避免走很多彎路、節(jié)省時間的同時，還可以幫助發(fā)展商嚴(yán)格把關(guān)，為發(fā)展商提供優(yōu)化的商戶結(jié)構(gòu)。而不至于為多賺取傭金，而損害發(fā)展商的長期收益，為發(fā)展商招進并不適合的商戶。還可以幫助發(fā)展商在少花錢的情況下，招到適合的商戶。

　　E優(yōu)秀專業(yè)的商業(yè)管理推廣機構(gòu)，是在項目開業(yè)之后起著向目標(biāo)消費群體以及各商業(yè)企業(yè)、專業(yè)機構(gòu)、媒體負(fù)責(zé)推廣的專業(yè)機構(gòu)，商業(yè)管理機構(gòu)的專業(yè)程度是和項目的運營（租金、物業(yè)增值、品牌知名度、品牌美譽度）是有極大關(guān)聯(lián)的，所以發(fā)展商在聘請商業(yè)管理推廣機構(gòu)時，衡量該機構(gòu)的是否勝任是包括以下的考核標(biāo)準(zhǔn)：

　　1專業(yè)的房地產(chǎn)背景、

　　2豐富的零售業(yè)知識、

　　3擁有時尚事物的敏感性、

　　4擁有專業(yè)公關(guān)公司工作背景、

　　5對各種藝術(shù)有一定程度了解、

　　6熟悉各種媒體、

　　7從事生活方式研究工作、

　　8了解項目所在地不同消費群體的消費習(xí)慣，的各種專業(yè)人士組成的團隊。

　　以上8個領(lǐng)域的專業(yè)人士缺一不可、每個環(huán)節(jié)都是極其重要。在商業(yè)地產(chǎn)項目的運營過程中都起著關(guān)鍵的作用。

　　由此看來，可以把商業(yè)地產(chǎn) 比喻為“三高產(chǎn)品”：高風(fēng)險、高回報、高技術(shù)含量。而要經(jīng)營好這“三高產(chǎn)品”需要很多時間去了解不同的企業(yè)在為消費者提供產(chǎn)品的同時，又提供了什么樣的生活方式，如：快餐、汽車、房子、電影、筆記本電腦、CD、PDA、DVD、手機、服裝、食品、旅游、電信服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、雜志、等，消費者在決定購買這些產(chǎn)品的時候又希望得到什么樣的生活方式？不同階層、不同年齡段的消費者最理想的生活方式又是什么？相信這是許多企業(yè)管理者共同想得到的答案。讓我們?yōu)榱藢崿F(xiàn)這一偉大的目標(biāo)而共同努力！

　　現(xiàn)階段，在全國出現(xiàn)了許多在建的各種類型的商業(yè)地產(chǎn)項目，這個現(xiàn)象讓人們既高興，又擔(dān)心，高興的是越來越多的人發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的重要性，更多的人加入到這一淘金的隊伍中，擔(dān)心的是這些即將投入市場的新項目有多少是能夠經(jīng)得住市場的檢驗，而最終成為贏家？大家要記住，每年都有新的競爭對手加入到這個市場，但是終端消費者是有限的，如何在有限的消費者面前成為首選的體驗、休閑、消費、娛樂的場所，我們必須在項目的每個階段都要嚴(yán)格的、認(rèn)真的對待。首先你要清楚的為項目進行定位：

　　1.這個即將開業(yè)的建筑，是為哪些人群提供服務(wù)和的，這些目標(biāo)客戶群的年齡是由多少歲到多少歲？他們常去的場所有哪些？他們的購買習(xí)慣是什么？購買頻率是多少？是否有品牌忠誠度？購買的動機是什么？價格對他們是否決定購買的重要因素？目前市場是否已有相似的項目？如果有，我們將如何取得最終的勝利？

　　2.如何確保招商的成功？招商對一個成功的項目是關(guān)鍵中的關(guān)鍵，所以在招商的時候，不是簡單的投放一些廣告就可以，在聯(lián)合各專業(yè)招商機構(gòu)的同時，發(fā)展商還要根據(jù)項目自身的特點，和一些行業(yè)的協(xié)會、主管部門、研究機構(gòu)、領(lǐng)頭羊企業(yè)、專業(yè)媒體、達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，圍繞項目的主題進行一系列的論壇、峰會、比賽、展覽、評選等公關(guān)活動，在媒體選擇方面，也要選擇全方位的報紙、雜志、電視、網(wǎng)絡(luò)、電臺、戶外廣告、直投廣告、手機短信、電子郵件、專業(yè)媒體等要打造一個立體的傳播網(wǎng)絡(luò)，讓目標(biāo)客戶群在任何環(huán)境下都有接受到相關(guān)的信息的機會。尤其是定位為專業(yè)、批發(fā)市場的項目，在選擇傳播的途徑則更為重要，因為你面對的不僅僅是本地的客戶、你要吸引行業(yè)有影響力的經(jīng)營者的同時，還要想著在全國范圍、甚至是世界范圍的買家客戶群。

　　3.現(xiàn)在的年輕的消費者更追求個性化的消費，他們不喜歡雷同，在服飾、音樂、就餐、娛樂、休閑、閱讀、旅游、等個方面都追求個性化，而且他們勇于消費，只要喜歡，就愿意去消費。如何在項目進入到運營（開業(yè)以后）階段的時候，不斷的培養(yǎng)目標(biāo)消費者的消費興趣、而且要持續(xù)的給消費者帶來新鮮感，保持新鮮感是發(fā)展商（運營商）最為值得研究的事。

　　總之一句話，經(jīng)營成功的商業(yè)地產(chǎn)，必須要從了解人類的生活方式開始！統(tǒng)一經(jīng)營合理規(guī)劃 商業(yè)地產(chǎn)謀求突圍力克頑疾由于投資渠道的單一和地產(chǎn)市場的火熱，社會上大量的閑置資金都涌向地產(chǎn)行業(yè)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少地段和價位都比較合適的商業(yè)項目銷售都很好。但考慮到眾多的前車之鑒，開發(fā)商們開始提前考慮商業(yè)項目后期的經(jīng)營效果，紛紛尋找好的經(jīng)營途徑突圍，克服商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營不善的頑疾，以期吸納更多的客戶，從而促進下一步的商業(yè)開發(fā)。紅火背后有隱憂商業(yè)地產(chǎn)在受到地產(chǎn)商和投資者追捧的同時，也存在一定的隱憂。

　　可以看出，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的運作手法并不豐富，常見的無外乎兩種：一種是開發(fā)商持有，以出租的方式經(jīng)營；另一種則是將商業(yè)全部打散出售給小業(yè)主。有的狀況當(dāng)然比較便于管理經(jīng)營，比如東方新天地，是非常成功的例子，這種持有形勢的商業(yè)，便于經(jīng)營者統(tǒng)一管理。如果一種模式不成功，還可以重新再來，也比較容易協(xié)調(diào)。這種方式雖然理想，可是對開發(fā)商的資金實力要求比較高。由于目前政策上金融緊縮，利率上漲，很多開發(fā)商都面臨資金短缺的問題。大多數(shù)開發(fā)商都會選擇將商業(yè)賣出以盡快變現(xiàn)回款。所以能夠做到完全持有的開發(fā)商可謂鳳毛麟角。而另一種將商業(yè)打散出售的方式，又使得投資者的風(fēng)險增加。

　　開發(fā)商賣完之后“甩手就走”，任由商鋪“自生自滅”，使得經(jīng)營者無序經(jīng)營，造成同質(zhì)化經(jīng)營日益嚴(yán)重，經(jīng)營風(fēng)險驟增，像有的商鋪同時進來八家發(fā)廊，這無疑會造成惡性競爭，經(jīng)營問題就會顯現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，針對目前大量空置的商鋪面前，業(yè)界人士應(yīng)該反思并認(rèn)識到，不能提供良好的后期經(jīng)營及管理的商業(yè)地產(chǎn)只能是死路，畢竟能不能贏利還是要看物業(yè)的后期經(jīng)營。

　　商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營四大問題

　　■問題一　分割小產(chǎn)權(quán)出售巨庫、第五大道等項目采取的運營模式都是“打散產(chǎn)權(quán)”進行銷售，就是將商鋪的產(chǎn)權(quán)進行分割，然后將“帶產(chǎn)權(quán)的商鋪”直接銷售給投資者，投資者是商鋪的產(chǎn)權(quán)所有人。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心胡昕指出，這種經(jīng)營模式固然可以實現(xiàn)開發(fā)商的快速回款，增加現(xiàn)金的流動速度，但是分散的所有權(quán)使得經(jīng)營缺乏統(tǒng)一策劃、難以統(tǒng)一經(jīng)營方式，給市場定位和管理帶來巨大難題。這種模式是住宅的模式，不適合商業(yè)的運作，從而導(dǎo)致投資回報的下降。

　　■問題二　定位不準(zhǔn)定位不準(zhǔn)是商鋪投資回報下降的很重要的原因。沒有很好地做市場調(diào)研，對該區(qū)域正的需求估計錯誤，經(jīng)營必然會失敗。這其中巨庫就是很突出的例子。

　　■問題三　操作失敗操作失敗也是商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的癥結(jié)所在。眾所周知，商業(yè)的打造，需要一定的時間培養(yǎng)和統(tǒng)一的規(guī)劃，同時開業(yè)才會形成一定的氣氛。可是第五大道卻是零散開張，造成商戶心理疑惑———怎么規(guī)劃中說的商業(yè)項目還都沒進來呢？這對商業(yè)的整體形象就大打折扣，無法聚斂足夠的商業(yè)氛圍，也無法吸引更多的消費者。商鋪的經(jīng)營需要有統(tǒng)一的規(guī)劃，而目前開發(fā)商的操作是有一家算一家，不作統(tǒng)一的規(guī)劃，致使經(jīng)營過程中出現(xiàn)混亂的局面，難以控制全局。

　　■問題四　規(guī)劃不當(dāng)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)劃不當(dāng)也是商業(yè)地產(chǎn)不成功的原因之一。而建外SOHO則是規(guī)劃不當(dāng)?shù)牡湫屠印ｋm然建外SOHO商業(yè)街和商鋪的設(shè)計非常前衛(wèi)、個性、時尚，但卻缺乏對使用功能合理的規(guī)劃，難以帶來旺盛的客流量。規(guī)劃方式以及裙樓中商業(yè)面積缺乏有效的“室內(nèi)通道串聯(lián)”。這樣的設(shè)計規(guī)劃顯然不便于客流在不同的商鋪之間流動，從而難以在所有商鋪之間形成穩(wěn)定、旺盛的客流量，最終對商鋪的經(jīng)營造成影響。

　　商業(yè)地產(chǎn)出路統(tǒng)一經(jīng)營健全管理針對目前商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中存在的種種問題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，實現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營，控制小產(chǎn)權(quán)分割出售，所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離，加強管理水平是解決問題的關(guān)鍵所在。對于投資者而言，衡量一個商業(yè)項目是否具備很好的投資價值，應(yīng)首先評估項目的內(nèi)部管理模式及管理理念是否合理，是否具備持續(xù)經(jīng)營、回報長期穩(wěn)定等基本標(biāo)準(zhǔn)。符合條件的，再進入地段、交通、商業(yè)成熟程度、人潮資源、業(yè)態(tài)規(guī)劃等更加細(xì)致的分析，最終選擇風(fēng)險低、收益好，符合商業(yè)發(fā)展規(guī)律的項目。只有這樣才能做到理智地投資商業(yè)地產(chǎn)，穩(wěn)定地獲得商業(yè)回報。分割小產(chǎn)權(quán)不利于經(jīng)營，已經(jīng)為業(yè)界共識。產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一，出租給商戶，這樣便于管理。目前政策的導(dǎo)向也是這樣的，對于還分割小產(chǎn)權(quán)出售的，銀行不作按揭，不給辦房產(chǎn)證，同時還有地方上的干預(yù)。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟研究中心胡昕指出，聘用比較好的商業(yè)運作團隊，可以解決經(jīng)營中的盲目性，實現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離。這個經(jīng)營團隊可以自主選擇合適的業(yè)態(tài)和經(jīng)營方式，解決因為所有權(quán)分散、意見不一，造成的經(jīng)營上的混亂和風(fēng)險。她還認(rèn)為由實力雄厚的投資基金公司將商業(yè)項目全部買或者租下來，然后由他們租給商戶，這樣既可以滿足開發(fā)商迅速回籠資金的要求，也可以使得經(jīng)營具有整體性。

篇2：X商業(yè)管理公司保潔合同

　　某商業(yè)管理公司保潔合同

　　甲方：***商業(yè)管理有限公司 （以下簡稱甲方）

　　乙方：*清潔服務(wù)有限公司（以下簡稱乙方）

　　甲乙雙方經(jīng)協(xié)商就乙方向甲方提供長期保潔服務(wù)達(dá)成以下協(xié)議：

　　一、保潔范圍：見附件一。

　　二、保潔標(biāo)準(zhǔn)：見附件二。

　　三、保潔期限：年，自年月日至年月日，其中前三個月為試用期。

　　四、保潔費用：每年人民幣叁拾壹萬貳千元整。（￥312000.00元整）。

　　五、付款方式：按月支付全年費用的十二分之一，即每月￥26000.00元，每月15日支付上月保潔費用。

　　六、甲乙雙方的權(quán)利和義務(wù)：

　　1．甲方的權(quán)利和義務(wù)

　　⑴甲方有權(quán)對乙方的保潔工作進行監(jiān)督檢查；若達(dá)不到本公司約定的保潔標(biāo)準(zhǔn)或違反甲方工作制度，甲方有權(quán)給予處罰，罰款細(xì)則見附件四。

　　⑵為乙方提供存放保潔工具的場地（提供一間工具房），并為乙方免費提供清潔所需用的水電，但乙方應(yīng)本著節(jié)約的原則，合理使用。

　　⑶甲方有權(quán)對乙方的員工進行監(jiān)督，對乙方不合格的員工提出調(diào)整，更換的建議，有權(quán)對乙方員工培訓(xùn)進行監(jiān)督指導(dǎo)。

　　⑷甲方有權(quán)對乙方日常工作人員的總數(shù)量及使用工具和消耗材料的品牌、質(zhì)量、數(shù)量按清潔作業(yè)投標(biāo)書上標(biāo)準(zhǔn)見附件五，進行監(jiān)督及檢查，如有不足將從當(dāng)月的保潔費用中扣除。

　　⑸當(dāng)月的業(yè)務(wù)結(jié)束后，甲方對乙方業(yè)務(wù)完成質(zhì)量進行確認(rèn)，并且通過《每月保潔質(zhì)量評估表》對前一月的保潔工作進行總結(jié)，經(jīng)甲方（副）總經(jīng)理確認(rèn)后方可給付前一月保潔費，如有罰款可在合同保潔費用中扣除。

　　⑹乙方保潔人員下班離場攜帶的物品必須配合保安員進行檢查。

　　⑺甲方有權(quán)制定可回收廢舊物的相關(guān)規(guī)定，確定乙方可回收廢舊物工作的進行。

　　⑻乙方保潔未達(dá)到雙方約定的保潔標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，整改效果仍達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)時，甲方有權(quán)解除本合同。

　　2．乙方的權(quán)利和義務(wù)

　　⑴乙方按本合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，高質(zhì)量的完成保潔工作，并接受甲方的監(jiān)督和檢查；

　　⑵在工作過程中，造成甲方及商場內(nèi)外的財產(chǎn)損毀及安全責(zé)任事故的，乙方應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任，并且甲方有權(quán)解除本合同。

　　⑶保潔期間注意節(jié)約水電，愛護室內(nèi)外各種設(shè)施、設(shè)備。

　　⑷乙方應(yīng)安排管理人員負(fù)責(zé)保潔員的管理及與甲方的協(xié)調(diào)工作，對保潔員定期培訓(xùn)，并保持人員的相對穩(wěn)定。

　　⑸為維護甲、乙雙方的形象，保潔員統(tǒng)一工裝，掛牌上崗。

　　⑹乙方保潔員在工作期間要遵守甲方工作制度，服從甲方管理，嚴(yán)守秘密、熱情服務(wù)。

　　⑺乙方保潔員工作中，對易燃清潔用品及電器設(shè)備規(guī)范作業(yè)，因不規(guī)范操作造成的火災(zāi)及其它安全事故的，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任及其他法律責(zé)任。

　　⑻乙方保潔員在工作中造成的人身安全傷害，由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)，乙方在保潔中必須加強勞動保護，如因乙方保護措施不當(dāng)造成顧客意外人身傷亡事故的，由乙方自行承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

　　⑼乙方保潔中，不得使用有損物體表面的高濃度酸性或堿性清洗材料，不得損壞商場的各種結(jié)構(gòu)和設(shè)施，如因乙方操作不當(dāng)，造成本商場大樓結(jié)構(gòu)設(shè)施損壞，金屬、玻璃等變形、變色或失去色澤，由此產(chǎn)生的一切經(jīng)濟損失由乙方賠償。

　　⑽乙方有責(zé)任為確保完成本合同約定義務(wù)而提供必要的人力、保潔設(shè)備、工具及充足的保潔材料（按清潔作業(yè)投標(biāo)書上所提供的品牌、數(shù)量等標(biāo)準(zhǔn)，如附件五）并負(fù)責(zé)保潔機器設(shè)備的維修、保養(yǎng)，使之處于良好的使用狀態(tài)。

　　⑾乙方需派有經(jīng)驗之負(fù)責(zé)人常駐現(xiàn)場負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理、安排各項保潔工作，如有更換應(yīng)提前七個工作日以書面形式通知甲方。

　　⑿甲方商場如有外賓或上級首長參觀或清潔大檢查，可根據(jù)需要提前三天通知乙方或直接通知乙方在商場的清潔管理主管，乙方會根據(jù)甲方要求進行突擊性服務(wù)。

　　⒀如甲方商場遇異常事故（如水管爆裂等特殊情況）乙方有責(zé)任聽從甲方

　　的安排并參與，配合甲方搞好特殊清潔工作。

　　⒁如遇強風(fēng)及暴雨襲擊，乙方會派出人員協(xié)助甲方組成抗風(fēng)小組，全面檢查乙方承包范圍內(nèi)的所有工程，特別是下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞將及時疏通防患于未然。

　　⒂甲方商場在重大節(jié)假日（如春節(jié)、五一、十一、元旦黃金周等）期間乙方負(fù)責(zé)自行安排增加人員搞好清潔工作。

　　⒃乙方保潔工作中所需器械、潔具、清潔劑、勞保用品等，由乙方承擔(dān)。

　　⒄本合同終止前一個月，如乙方?jīng)Q定續(xù)

約，須向甲方提供書面續(xù)約申請，甲方同意續(xù)約的應(yīng)在合同期滿前10日內(nèi)給予答復(fù)，雙方重新簽訂合同。

　　六、試用期為三個月，在試用期內(nèi)若甲方對保潔質(zhì)量不滿意有權(quán)隨時解除合同。

　　七、乙方在合同期限內(nèi)，不遵守甲方工作制度達(dá)三次以上（含三次）時，則甲方有權(quán)解除本合同；

　　八、除本合同另有約定外，如一方?jīng)Q定單方解除本合同的應(yīng)提前肆拾伍天書面通知另一方，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　九、任何一方未按本合同約定隨意終止合同，視為違約。一方違約應(yīng)賠償另一方經(jīng)濟損失人民幣叁萬元整（￥30000.00）；

　　十、未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得將本合項下的權(quán)利和義務(wù)轉(zhuǎn)讓給任何第三方。

　　十一、其它：本合同生效后，如有未盡事宜，雙方經(jīng)友好協(xié)商同意后，以正式協(xié)議補充，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

　　十二、本合同附件與本合同具有同等效力。

　　附件三、**商業(yè)廣場清潔作業(yè)人員配備計劃

　　附件四、保潔處罰條例--細(xì)則

　　十三、此合同及副本壹式貳份，由甲、乙雙方各執(zhí)壹份，簽字生效。

　　甲方：***商業(yè)管理有限公司乙方：

　　甲方代表：乙方代表：

　　電話：電話：

篇3：物業(yè)公司20X學(xué)年商業(yè)管理工作計劃

　　20**年是***櫥柜門業(yè)精品城調(diào)整、改造的一年;四、五層招商可持續(xù)發(fā)展的一年;實現(xiàn)成為***股份有限公司一個新的經(jīng)濟增長點打基礎(chǔ)的一年。為此,我們要以招商調(diào)整、抓經(jīng)濟效益為中心;以人為本,抓好兩個隊伍建設(shè)為核心;以商城為重點、以商戶為主體,走出一條適合櫥柜門業(yè)專業(yè)商城的新城商城新型業(yè)態(tài)的管理模式,以大廈物業(yè)管理為基礎(chǔ),全面做好物業(yè)管理工作,以消防安全為大事,杜絕大小事故發(fā)生。

　　以“觀念創(chuàng)新、強化服務(wù)、愛崗敬業(yè)、真抓實干。”為宗旨全面完成06年公司制定的各項任務(wù)和經(jīng)濟指標(biāo)。

　　一、06年總經(jīng)濟指標(biāo):770萬元。

　　(一)***櫥柜門業(yè)精品城攤位租賃費(含物業(yè)費)656萬元、廣告費8萬元;

　　(二)中城大廈物業(yè)費35萬元、采暖費38萬元、電費28萬元,其它收入5.3萬元。

　　二、20**年度***公司的主要工作

　　(一)加強團隊建設(shè)、提高主人翁意識、樹立企業(yè)文化;

　　1、抓基礎(chǔ)建章建制完善目標(biāo)管理責(zé)任制:經(jīng)過對接管原榮達(dá)大廈后近3個月的總體情況了解發(fā)現(xiàn),部分崗位的職責(zé)還需完善,例如:更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在20**年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進行重新編寫,力求完善。

　　2、制定員工考核制度:員工考核制度的制定,主要是為了使獎罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性,提高工作效率,更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側(cè)重于對考勤、行衛(wèi)規(guī)范的考核;績效考核則側(cè)重于對員工工作能力、計劃及工作目標(biāo)完成情況的考核。

　　3、制定員工培訓(xùn)計劃:要使各崗位的人員都能發(fā)揮其最佳的工作能力,除了靠其自身的努力外,對員工的再次培訓(xùn)也是十分重要的。為此,辦公室將針對特殊崗位,如:消防員、商務(wù)咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業(yè)主、業(yè)戶或外來訪客的人員進行崗位知識、崗位技能、大廈相關(guān)的基本知識的培訓(xùn),除由辦公室現(xiàn)有人員負(fù)責(zé)培訓(xùn)外,還將外聘相關(guān)領(lǐng)域的優(yōu)秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員,我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務(wù)禮儀等多方面的培訓(xùn)。

　　4、統(tǒng)一著裝、展示企業(yè)文化、樹立企業(yè)形象:在20**年我們將參照按股份公司的制度的標(biāo)準(zhǔn)及樣式,為***物業(yè)公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗,并將出臺相應(yīng)的管理方案進行管理。這一計劃如能實行必將在廣大消費者及業(yè)主業(yè)戶中樹立起我***物業(yè)的良好形象。在統(tǒng)一著裝的同時,我們還將把各部門辦公室的室內(nèi)外環(huán)境,按照相應(yīng)的規(guī)章嚴(yán)格檢查,使我***物業(yè)真正成為一家管理高效、辦公環(huán)境整潔優(yōu)雅的現(xiàn)代化、高素質(zhì)的管理團隊。

　　5、時刻牢記安全第一,把消防、安全融入日常工作中。

　　消防保衛(wèi)工作是公司上下齊抓齊管的一件大事,在20**年除了要定期進行消防演習(xí)外.