中國房地產調控的政策邏輯

　　中國房地產周期的典型特征：歷史地看它更多的是一個數(shù)量型周期

　　一、從中國房地產市場發(fā)展的歷史看，其中50%的時間處于調控狀態(tài)，換言之，房地產調控在事實上才是中國房地產市場的常態(tài)。

　　中國房地產市場從1998年改革至今共計14年歷史，至今有50%以上的時間是在調控的壓力之下波動與發(fā)展：20**年3季度—20**年3季度共計五年房地產市場處于緊縮調控狀態(tài)，調控目標當時是抑制房地產投資過熱和房價過快上漲；20**年4季度—20**年4季度共計1年，與整個宏觀政策基調應對危機的趨勢相一致，房地產市場處于適度的調控放松狀態(tài)，調控目標是鼓勵購房和房地產投資，以對沖金融危機的負面沖擊；20**年1季度—20**年2季度超過2年房地產緊縮調控再度重啟，調控目標是抑制房價過快上漲，促進房價合理回歸。

　　20**年2季度末開始，局部的房地產市場在總體宏觀調控政策基調沒有明顯變化的前提下，似乎呈現(xiàn)局部活躍態(tài)勢，但主要限制在對剛性需求的支持，總體的緊縮基調沒有改變。

　　由此可見，過去不足15年的中國房地產市場發(fā)展歷史上，累計有7年時間處于緊縮和調控壓力狀態(tài)、1年時間處于階段性放松狀態(tài)，或者說，從歷史波動周期觀察，除非出現(xiàn)顯著的外部沖擊，房地產市場面臨的常態(tài)格局就是調控。

　　二、從歷史經(jīng)驗看，中國房地產周期更多體現(xiàn)出來的是一個數(shù)量型周期，數(shù)量指標對經(jīng)濟結構的影響更為顯著。

　　鑒于房地產成交量對上中游產業(yè)鏈的直接影響，與房價波動相比，房地產成交量波動對整個生產結構的沖擊更為顯著，能夠放大或收縮生產活動，從而導致經(jīng)濟周期的震蕩。從事件序列觀察，房地產數(shù)量型指標對生產結構、經(jīng)濟周期的沖擊也往往呈現(xiàn)一定的時間節(jié)奏或周期性規(guī)律，從歷史數(shù)據(jù)分析具體而言：

　　第一，貨幣和信貸擴張對成交量的影響要遠遠大于對房價的影響。從數(shù)據(jù)上觀察，2000—20**年間，房地產新開工量擴張7倍、成交量擴張6.5倍，而房價上漲2.5倍，而同期M2規(guī)模擴大6.2倍，這意味著貨幣擴張的效果主要體現(xiàn)在房地產開工量和成交量而非房價的影響上。

　　第二，在一段時期內，房地產成交量和新開工的雙重擴張就可能會使開發(fā)商加大土地庫存儲備，土地需求擴張導致地價上漲，房地產在特定階段所呈現(xiàn)出來的 “融資平臺”功能和貨幣創(chuàng)造機制由此啟動，引發(fā)地方政府投資擴張。

　　土地溢價率是揭示這一問題的重要觀察指標之一，它衡量的是土地成交價相對于拍賣價的溢價程度，反映的是土地和房地產市場的冷暖和周期起伏的程度。從這個數(shù)據(jù)上觀察，20**年 “土地招拍掛”以來，土地溢價率指標經(jīng)過了兩輪顯著的上升與下降周期，而每一輪上升和下降也都相應伴隨著投資的擴張與收縮。

　　第三，在一段時期內，房地產新開工和土地購置擴張帶動房地產投資擴張，而房地產投資擴張則帶動中游工業(yè)增加值和工業(yè)投資擴張，房地產的“庫存”機制啟動。從數(shù)據(jù)上看，房地產投資和工業(yè)增加值的同比增速呈現(xiàn)十分緊密的相關性，這驗證了在這一特定的發(fā)展階段的該機制的存在。

　　第四，房地產投資、土地購置和工業(yè)投資擴張引發(fā)地價和原材料上漲，間接傳導至PPI和CPI，一旦物價上漲幅度超過宏觀政策的容忍度，則相繼引發(fā)信貸緊縮、房地產調控力度或加碼，房地產擴張周期開始逆轉。三、從歷史數(shù)據(jù)看，中國房地產周期呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異，繁榮的“主升浪”主要屬于部分城市。首先，過去10年，上海和北京市平均房價漲幅分別是4.3倍、3.2倍，全國平均漲幅為2.4倍；其次，過去10年，一線城市平均地價漲幅為2.4倍，二線城市平均漲幅為1.4倍，三、四線城市基本原地踏步，這意味著中國房地產市場的繁榮只屬于一線城市和個別二線城市。

　　中國房地產調控的政策邏輯：這次有什么變化

　　一、1998—20**年，這段時間是房地產市場化改革紅利釋放最為充分的時期，房地產投資遠高于歷史平均水平，房價漲幅有限，物價處于歷史低位，也是到目前為止中國房地產發(fā)展歷史上唯一一段沒有房地產調控政策的時期。

　　二、20**年，這一年在應對危機政策帶動的大規(guī)模的信貸放松和基礎設施投資等之后，不僅房地產新開工明顯高于歷史均值，而且信貸擴張和房價上漲也使CPI高于控制目標，因此，這一年看到了嚴格的房地產調控。

　　三、20**年，這時房地產新開工處于低位、物價低于控制目標，因此，房地產調控從緊到松的轉換屬于可預見的政策應對情況。

　　四、20**和20**年，房地產新開工低于歷史均值、但是物價卻高于控制目標，放松房地產調控則推高物價，不放松調控則增長下滑。因此，處于這一時期的房地產調控更需要政策平衡的藝術。

　　因此，中國房地產調控的決策邏輯在目前這個發(fā)展階段比較多地需要經(jīng)濟增長和財富分配、社會影響兩個目標。

　　盡管20**年以來中央政府采取了一系列嚴格的房地產調控政策和信貸管理政策，而且業(yè)已看到房地產銷售的連續(xù)負增長、GDP增速的連續(xù)大幅度下滑。

　　但是并無證據(jù)表明宏觀政策即將全面放松當前的房地產調控政策，這反映出決策者對房價及房價上漲預期仍然保持比較謹慎的態(tài)度，以防止高房價惡化中國不同收入階層的財富分配差距并引起社會中低收入階層對房價的不滿，這也意味著當前的房地產調控政策可能持續(xù)比我們預期更長的時間，宏觀政策可能會更多采取多元化的對沖措施來應對這種調控可能帶來的對投資的影響。

篇2：調控政策下的房地產投資策略

　　中國的房地產行業(yè)發(fā)展至今,取得了長足的進展,但同時也累積了不少的問題。這些問題主要體現(xiàn)在四個方面:金融風險、結構失衡、房產功能定位不準以及發(fā)展速度過快。

　　金融風險也許是房地產行業(yè)面臨的最大問題。在中國房地產的發(fā)展過程中,銀行發(fā)揮了巨大的作用,但與此同時,房地產行業(yè)---如開發(fā)商貸款與個人住房按揭貸款的急速增加---也給我國的金融系統(tǒng)帶來了巨大的潛在風險。此外,由于房地產行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展,境外資金大量涌入我國的房地產市場。大量的熱錢也增加了我國金融系統(tǒng)的風險。而目前我國正處于金融改革的關鍵時期,金融市場即將全面開放,利率市場化和人民幣升值的壓力也日益增大。在這個微妙的時刻,房地產業(yè)累積的風險以及境外熱錢對我國金融體制可能造成的影響引起了廣泛的關注。

　　房地產發(fā)展速度也是市場關注的焦點之一。近幾年,我國房地產行業(yè)快速發(fā)展,房地產投資額與商品房銷售價格都出現(xiàn)了明顯的快速上漲,一些城市的房地產市場出現(xiàn)了非理性上漲的情況。但是我們應該意識到,一個地區(qū)的房地產發(fā)展速度必須和當?shù)谿DP的發(fā)展周期相符合,如果房地產過快上漲,必然會帶來一系列的社會和經(jīng)濟問題。

　　房地產的主要功能是居住功能,投資功能主要體現(xiàn)在保值增值,盡管金融的最高境界就是套利,但房地產絕對不能成為套利的工具,房地產地金融工具屬性需要弱化。

　　針對目前房地產發(fā)展過快、累積的金融市場潛在風險過大的這種情況,政府采取了相應的緊縮性宏觀調控政策。這一次的宏觀調控其實是配合我國的金融體系改革而來的,是對房地產行業(yè)的一次全面調控,對房地產各參與方的預期、對流動在房地產市場內的熱錢以及市場需求都做了對應的規(guī)范和調控措施。政策實施到現(xiàn)在,我們可以看到,此次調控已經(jīng)產生了一定的效果。市場預期發(fā)生了明顯的改變,一味看漲這種一邊倒的現(xiàn)象已經(jīng)不復存在,當然也要警惕出現(xiàn)全部看跌的情況;市場需求也做了分類引導,投機需求被抑制、投資需求得到了疏導、而自住型購房者的利益得到了保護。

　　那么在這個宏觀調控的背景下,開發(fā)商和投資者應該采取怎樣的對策呢?

　　對于開發(fā)商來說,首先就是應該回歸到市場本原上來,勤練內功,做好產品。房地產行業(yè)有一項最基本的屬性,就是土地。在目前土地供應收緊的情況下,開發(fā)商要做的就是要精耕細作,盡量為土地施肥。在產品品質、客戶服務以及顧客滿意上多下功夫,盡量做到每一單位的土地都能產生盡可能多的附加值,以達到企業(yè)效益的最大化。

　　第二,開發(fā)商還應該注意分散企業(yè)經(jīng)營風險。建立企業(yè)地域組合,在不同的城市進行房地產開發(fā),以分散地域風險;建立企業(yè)產品組合,把企業(yè)產品在普通住宅、別墅、商用物業(yè)等不同物業(yè)類型上進行適當分布,以分散產品風險;同時企業(yè)還應該構筑金融組合,多元化企業(yè)的資金來源,充分合理地利用基金、信托、銀行貸款及企業(yè)預售資金等融資渠道,以緩解資金鏈對銀行的過度依賴性。

　　對于投資者來說,要意識到以幣求貨仍是主流。持有人民幣與持有房產相比,很多人還是會選擇持有房產,房地產投資的需求客觀存在,這些投資需求應該得到適當?shù)氖鑼А，F(xiàn)在中國中西部許多城市以及長三角的二三線城市,房地產行業(yè)仍然具有投資價值;如果能夠把這些城市里品質優(yōu)秀的樓盤與具有投資需求的人群匹配起來,那么第一投資需求能夠得到滿足,其次也可以有效緩解上海、杭州等一線城市的投資壓力。

　　二、三線城市房地產市場的發(fā)展仍然很不成熟,在運用產業(yè)政策對市場進行調節(jié)、控制投機比例上需要向北京、上海等較成熟地區(qū)學習,而信息化建設及房地產市場數(shù)據(jù)監(jiān)控仍有待加強。因此在把人們的投資需求引導到二、三線城市的同時,也有一些值得注意的問題。首先,在投資區(qū)域的選擇上,投資者不要只關注那里的新建開發(fā)區(qū),老城區(qū)的舊區(qū)改造可能也具有較大的投資潛力;其次,在物業(yè)類型的選擇上,要警惕二、三線城市的非住宅風險尤其是商業(yè)地產風險;第三,在投資二、三線城市時,要時刻注意二、三線城市的房地產發(fā)展情況。

篇3：廣州市關于進一步做好房地產市場調控工作的意見（2013年）

　　廣州市人民政府辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作的意見

　　穗府辦〔20**〕44號

　　各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

　　《廣州市人民政府辦公廳關于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉發(fā)國務院辦公廳關于繼續(xù)做好房地產市場調控工作通知的實施意見》(穗府辦〔20**〕14號)實施以來，我市房地產市場出現(xiàn)了積極變化。為進一步做好房地產市場調控工作，促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

　　一、加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監(jiān)控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發(fā)建設。已批準建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記后方可銷售。

　　二、增加住宅用地供應。切實采取有效措施，力爭20**年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。20**年12月31日前制定并公布20**年全市住宅用地供應計劃，確保20**年住宅用地計劃供應量不低于20**年計劃供應量。

　　三、抑制不合理住房需求。自本意見發(fā)布之日起，暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續(xù)繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

　　從嚴查處各類住房騙購行為。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記;對存在規(guī)避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發(fā)企業(yè)整改;購房人不具備購房資格的，企業(yè)要與購房人解除合同;對教唆、協(xié)助購房人偽造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業(yè)整頓，并嚴肅處理相關責任人;情節(jié)嚴重的，追究當事人的法律責任。

　　四、人民銀行廣州分行應在國家統(tǒng)一信貸政策基礎上，根據(jù)本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、引導開發(fā)企業(yè)理性定價。根據(jù)20**年本市房價控制目標，繼續(xù)對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發(fā)預售許可證。

　　六、穗府辦〔20**〕14號文件與本意見不一致的內容以本意見為準，除此以外的其他內容繼續(xù)執(zhí)行。

　　廣州市人民政府辦公廳

　　20**年11月15日