房地產城市流派之上海

　　置業搶占上海灘

　　上海語文：國際社區、天價豪宅、房地產泡沫、歐陸風情、炒房

　　"兩外"(在上海的外籍人士和在上海發展的外地精英)成為托起上海房地產市場中高端產品的中堅力量。近年來，上海的高校畢業生中只有不到10%在就業時選擇離開上海，這些"新上海人"的潛在人群和部分本地人支撐起上海房地產的中端客戶市場。隨著上海許多舊城區的改造，一部分搬遷戶將會離開世代居住的弄堂時代，有可能遷居到遠離市中心的位置，搬到外環線附近居住，真正形成一部分老上海人環居在外，中間是一部分"新上海人"和老上海人雜居，市中心是以"兩外"和部分老上海人聚居為主的居住形態。

　　隨著上海房地產市場的一路走高，購房的居住需要逐漸變為上海人的一種投資理財的手段。國內許多資本(江浙閑散的民間資本)也都望風而動，轟轟烈烈的"搶占上海灘"的運動發展到了高潮。

　　房地產市場的多樣性需要和上海房地產市場普遍走高的房價，成為目前上海房地產市場中最為尷尬的一幕。相比北京房地產市場產品的多樣性和逐漸區分的房價，上海的房價的最低底線一直在節節攀升，引得眾人對于上海房地產泡沫論的興趣高漲，而在上海的房市具有代表性的各家房地產商猶如八仙過海，各顯神通。

　　模板派：要的就是奢侈

　　20**年，世貿濱江花園就以天價打上了"豪宅"的烙印。此后在上海開發的豪宅都會以世貿濱江花園作為藍本，一時間世貿濱江花園成為上海具有地標性樓盤。

　　世茂集團所開發的房地產項目基本都是針對國內房地產消費市場的頂端人群，首先在項目的位置選定上就確定了豪宅要占有的稀缺資源，處于地標性的位置給自己的項目帶來地標效應。高端房地產的消費人群大都視野開闊、見識廣泛，豪宅的項目設計當中一定要給客戶帶來認同感。世貿濱江花園社區的景觀設計薈萃六大世界風格園林景區，不怕你沒有當貴族的感覺。

　　城市規劃派：要的就是規模

　　以開發中低價房為主的綠地集團自1992年來的11年內開發的400多萬平方米住宅中，中低價房占85%，他們所擅長大規模造鎮。在很多開發商想盡辦法開拓上海市場的時候，綠地集團將企業重心向外省市轉移，并且保持每年拓展1至2個城市的速度。自20**年綠地集團先后在南昌、合肥、長春、昆山、南京、常熟、成都、西安、鄭州等地進行房地產開發,簽約項目建筑面積已達1400余萬平方米，項目總投資超過300億元。綠地集團在內陸城市大賣"上海牌"，當他們在當地建立起一個以居住為主，集商業、辦公、酒店服務于一體的城市大型綜合體時，對于樹立綠地的品牌帶來不可估量的收益。

　　洋務派：要的就是中產

　　以策劃代理房地產項目出身的復地集團，抓住本地自住為主的中等收入人群最扎實、最持續、具有穩定購買力的特點，運用主副品牌模式，推動了副品牌產品的銷售。20**年年初香港的成功上市，以及隨之而來的摩根士丹利房地產基金和荷蘭ING的成功注入，使得復地集團在上海房地產市場的資本運作上占盡先機。他們提出的新立體式內庭概念，使公共空間與私密空間有了一個過渡地帶。

　　文化藝術派：要的就是個性

　　中邦集團曾經締造了上海中央生活區新模式--聯洋新社區。從聯洋社區成功收購羅丹的雕塑作品《思想者》到最近為中邦晶座成功收購阿曼的傳世作品《運動中的愛》，再到中邦成功收購原珠海安平足球俱樂部，中邦每次舉動都出乎意外。中邦晶座是聯排別墅，卻沒有草坪，而代之以寬敞露臺；是私人住宅，卻有著公共建筑才使用的布局、結構。帶有藝術色彩的住宅在這個特定的時代總是能極致地取悅某些特定的人群。

篇2：房地產城市流派之昆明

　　房地產城市流派之昆明

　　后花園的森林賣法

　　昆明語文：后花園、體驗之都、世博園板塊、森林、鳴鳳山

　　"云南房地產賣的不是鋼筋混凝土，而是生活方式。"--20**年9月15日《新周刊》總第163期推出的"體驗之都"特輯中這樣描述云南的房地產發展狀況。這是當期特輯中關于云南房地產最為精到的一句評語，是描述更是期待。一年之后，當我們再次把目光投向云南地產的領頭羊昆明的地產商時，驚奇地發現，昆明的房地產正在迅速地從對京滬穗的簡單學習中擺脫出來，開始尋找屬于自己的氣質與方向。一年前的"生活方式"顯然還過于籠統，覺醒了的昆明地產業正在締造一個偉大的"后花園時代"的來臨，這個后花園不僅僅是昆明的后花園，充滿野心的昆明地產商們所期待的是，在與昆明的共生中完成自己對故鄉的責任。以和這個城市氣質保持同步的低調，昆明的地產商和城市規劃者們正在努力地令"昆明是中國的后花園"變得真實而有意義。而因為"世博國家公園版塊"的出現，這個"后花園時代"的面貌正日益變得清晰。

　　昆明地產業的過去

　　談及昆明房地產的過去，昆明資深房地產記者謝鷹告訴記者，昆明是一個"沒有文化"的城市，它有古老的歷史，是多民族的共生，也有濃厚的殖民地色彩，因而它善于模仿，善于學習，正如詩人于堅所說"自從普通話1950年代南下之后，這個城市從唐朝南詔時代建立起來的自信就逐漸垮掉了，它總是在學習外地經驗，上海、北京、廣州、日內瓦、張家港，永遠自愧不如，這是一個熱衷于活到老學到老的城市，因此總是打一槍換一個地方"。自1990年代始，昆明的地產業也長期面臨這樣的尷尬。

　　現在的昆明街頭，位置最好面積最大的路牌廣告幾乎全部都是房地產廣告，雖然整個城市面貌因為這些大補丁的存在而顯得雜亂無章，但房地產業對于昆明的影響由此可見一斑。事實上，昆明房地產的發展可以分為兩個階段。第一個階段從1993年開始，昆明的房地產法規還不健全，購房者缺少相關房地產概念，銀行也沒有配套的按揭政策，銷售各方面都不系統，"那時的昆明房地產基本是一小撮人的生意，一小撮人在關注"。作為昆明房地產業的萌芽期，那是一個"有房子，就有客戶；有速度，就有市場；工具決定市場"的特定歷史時期。而自1998年始，因為1999年世博會的歷史機遇，大量外來資訊影響到云南和昆明的發展方向，昆明的房地產開始快速吸取來自東南沿海的經驗，更注重科技，更注重規劃，更注重產品。盡管由于昆明與京滬穗等城市在經濟發展水平上的差異，昆明房地產業與這些城市相比落后兩三年，但是，昆明房地產策劃開始逐漸運用一些技術手段，規范操作，深入挖掘昆明的房地產文化，做了很多有意義嘗試取得了良好的效果，昆明的房地產業開始試圖擁有昆明本土的特色。

　　20**年昆明房地產交易會隆重推出的主題是"愛我昆明，住在昆明"，如此大氣魄的宣言是昆明人第一次驕傲地以本地化的"昆明特色"為賣點，與以往數屆昆明房交會的主題相比，這顯然意味著昆明房地產業未來發展的方向所在。"心系大眾安居、創造美好家園"、"繁榮住房市場，共創優美家園"、"房子、車子、好日子"、"新年、新房、新生活"、"住宅新科技，康居好生活"……1998年以來昆明房交會的這些主題多少還停留在"生存型住宅"的初級層面，和東南沿海等房地產發達城市相比，屬于童年時期的必做功課。"愛我昆明，住在昆明"則意味著昆明的房地產開始尋求自己的特色，給自己舉行了一個莊重的成年禮。

　　12月初，用了3天時間，記者在昆明采訪了十余家樓盤，昆明的樓盤總體而言有著非常不錯的品質，某些樓盤甚至并不亞于廣州、深圳等地。但正如中國房地產業協會副會長兼秘書長顧云昌教授在20**年9月份昆明房交會上所說的："整個中國包括昆明，房地產開發的產品有一個傾向，即注重外表美，卻忽視了內在美。""昆明當前房地產的開發應少一些刻意的人工雕琢，而應充分利用自身優越的生態資源，將有限的錢用在生態開發等內在美建設上，顯現出自己的開發特色。"顧云昌說，目前很多房地產開發商在綠地、雕塑等方面大作文章，太過注重外在美，人工雕琢的印記過濃，給人一種暴發戶的感覺。

　　顧云昌的評價顯然是中肯并且卓有見識的，昆明的地產商們在經歷了長期的模仿和學習之后，所努力營造的正就是一個有昆明特色和內在美的房地產時代，顧云昌所期待的"充分利用自身優越的生態資源，將有限的錢用在生態開發等內在美建設上"也正就是這個時代的品質和特色。

　　在這樣的背景下，顯然，"后花園的一代"是對昆明房地產的這一未來最為精到的描述，而"后花園"也不僅指向昆明無與倫比的自然生態美景，更孕育著一種與大自然氣質和諧一致的人文情緒，是"愛我昆明，住在昆明"最理直氣壯的緣由。

　　后花園時代的昆明

　　"幾乎沒有人把類似上海式的繁華都市生活在云南的缺失當作云南的遺憾，在云南人們無需這個。相對于客廳，后花園至少承擔著三個方面的角色：體驗自然之地，身心休憩之地，思考決策之地。"還是在"體驗之都"特輯中，《新周刊》給予了"后花園"這樣的定義。那么云南為什么注定是銜接中國客廳的后花園？"因為它四季宜人的氣候，它天賦造化的多樣性，它長久作為大后方的歷史，它打造成為東南亞、南亞國際大通道的新前途。"--房地產業的發展和整個城市的發展方向密不可分，近兩年來，昆明的地產商們顯然更加清晰地意識到山水城市的"后花園"定位。

　　作為春城，昆明擁有四季宜人的氣候，市區年平均氣溫15.1℃，冬無北方的嚴寒，夏無南方的酷暑。由于年平均日照時間長達2400多小時，無霜期達230天，鮮花常年不謝，草木四季常青，獨具"天氣常如二三月，花枝不斷四時春"的特色，而500萬人口也意味著這個城市還不足以像北京上海一樣令你疲于奔命。昆明市某市領導20**年8月接受《新周刊》采訪時曾說："昆明將重點打造四個城市品牌，山水園林生態城市，投資環境最好的城市，旅游城市，國際大同道樞紐城市。""山水園林生態城市"的定位則意味著昆明作為"后花園"得到了政府的保護。

　　除去氣候等自然因素，昆明獨特的人文氣質顯然也正與"后花園"的品味暗合。它崇尚慢，"是清朝的速度"，它崇尚自然的享受，坐在陽光下，"閑人們一邊毫無感覺地看著天，一邊把瓜子或者松子剝開，送到嘴邊，又舔一下茶，又搔搔某處"。屬于昆明的城市詩人于堅這樣寫道："這個城市曾經因為自信而緩慢，它自信的事情與眾不同，不是因為什么豐功偉績、歷史、皇帝、兵家必爭之地、大學、圖書館、京畿、誕生地……而是因為'春風先到彩云南'，只是因為'五百里滇池奔來眼底'，只是因為'莫辜負/四圍香稻/萬頃晴沙/三春楊柳/九夏芙蓉'。"

　　因為這種氣質，昆明和云南孕育出了"云歸派"--"當國內所有的海歸派都不約而同地樂于選擇上海，云南也催生了一個全新的派別--'云歸派'，它特指那些混在云南、愛上云南，沉浸在云南式滋潤生活中的人們，是云南的松弛、自在而促使他們靈感迭出，才思泉涌，當他們重新回到所謂大都市的現實生活場景，他們也就給自己保留了一個充滿鄉愁的稱呼'云歸派'"。

"云歸派"的形成是昆明成為"后花園"最確鑿的證據，"云歸派"們在中國的前客廳京滬穗工作生活，而在后花園和大自然一起享受"快樂、放松、親密"。--這樣一個已被公認為是"最適合人類居住的城市"，并且有大量"云歸派"助陣的后花園無疑也最適合進行高品質房地產開發，因為它擁有京滬穗所無法擁有的自然以及人文條件。然而盡管昆明有著成為中國后花園的先天素質，但房地產業發現的相對滯后是不爭的事實，鮮有能與"后花園"定位配套的地產項目。

　　作為山水城市，昆明的特點在于"山光水色"，房地產所依賴的自然景觀也正在于此。作為昆明文脈的翠湖和滇池一里一外眷戀著這個城市，穿城而過的母親河盤龍江，則像一條瑰麗的飄帶，把城和水密切聯系了起來，造成了"城中有水，水中有城"的獨特景觀。然而市中心的翠湖的面積太小，其周邊已經擁擠不堪，幾乎不可能進行大規模房地產開發。

　　另一方面，滇池則面臨污染嚴重的困窘局面，雖然正在治理，有一位老昆明對記者說起：希望在有生之年可以見到滇池變清。目前滇池周圍的房地產項目也大多只是住宅小區的概念，只有少部分在度假區的項目，做出了高尚區的感覺，但充斥著各種名目的異國情調，很少能讓人產生留戀的鄉愁，同時，由于政府加強了對滇池的保護，圍繞滇池幾乎再難進行高品質的樓盤建設。針對滇池的這種狀況，于堅曾經寫道："聰明點兒的昆明人都知道，要玩文化當大官，到北京去整，要賺大錢到上海廣州去整，如果在大觀樓上看不到'半江漁火，兩行秋雁'，只是一潭臭水和水泥怪物，還呆在這里干什么？"

　　當滇池的困窘令昆明感到尷尬的時候，昆明人想起了森林，這是一個被城市層層縈繞的城市，是城市周邊大面積的山林令昆明重拾自信。有膽識的昆明地產商則提出這樣的口號："如果說過去十年，昆明以滇池代表其旅游城市的形象，那么未來一百年，綿延的森林將成為這個城市的品牌。"昆明作為后花園的品質將由森林來代言。

　　森林的后花園氣質

　　"那里的空氣全是氧氣！"--由滇池走向東北部的森林，是昆明頂級房地產商必然的選擇。20**年，國家建設部曾授予世博園 "中國人居環境特別獎"，而早在幾年前，開發商們便各自確立了圍繞世博國家公園版塊展開的地產項目，目前整個世博國家公園板塊由世博興云的"世博生態城"、百年置業的"公園道1號"、云南晨光的"高天流云"、以及森林全景陽光高爾夫球場構成。把目光投向世博園板塊的房地產商們所希望實現的是，在為昆明發展的相對滯后房地產業打造具有國際標準的地產形象的同時，把昆明所擁有的成為中國后花園的先天素質轉化成為可親可感可以擁有并且享受的人居物業。

　　世博園周圍的山林被稱作鳴鳳山，位于昆明東部，山勢起伏綿延百里，山腳下的金殿水庫活水不息，這里常被昆明的老一輩譽為昆明的福地，從鳴鳳山西望，幾乎將整個昆明城納入視野，城市的脈絡、滇池的水色、西山的輪廓盡收眼底。這是一個以昆明世博園為核心的國家級公園區，其中包括世博園、金殿國家森林公園、云南野生動物園、昆明園林植物園在內的六大公園，總面積超過10萬平方公里，最近處距離昆明市中心只有5公里，但森林覆蓋率達到76%以上，年平均濕度60%，這里的秀美景色是昆明成為"中國后花園"的最有力證據，

　　早在明朝萬歷年間，鳴鳳山上的金殿就因為浩瀚的森林被創建成風景名勝區，這恢宏壯麗的森林景觀被譽為滇中勝景，而現在，這片這個城市最古老最美麗的森林成為了政府保護的國家森林公園，山間大小殿宇二十多處，神像七八十尊，是明朝以來的著名道教圣地，云南三大道觀之一。最重要的是，它距離昆明市中心只有5公里的路程。從都市的喧囂中走入靜謐的自然只是5公里的距離，濃厚的人文氣質和神奇的自然氣息相結合，這成為"后花園"最充分的注腳。

　　在這樣的一片圣地，開發商們所需要做的只是善待自然，在為人類建造溫暖的小巢時與這片土地和森林和諧相處。幸好，他們都做得不錯。世博生態城是這個版塊的龍頭，不僅將英國舉世聞名的Integer高智能環保住家帶到昆明，更通過對森林綠化的保護和提升，生物物種多樣性的可持續發展研究，讓世博園"人與自然和諧發展"的精神得以傳承和延續，世博生態城即將創造的是昆明新世紀的生態居住典范。占世博國家公園版塊第一排的公園道1號，從一開始，就定位為代表中國最高水準的聯排別墅，這個項目的野心，是在這個中國的后花園中，打造中國中產階層的榜樣性居住，無論選址、營造、規劃、戶型、智能，還是物業管理方面，公園道1號的創新都將影響中國聯排別墅今后10年的發展。榮獲深圳地博會"中國豪宅"獎的高天流云，也是世博國家公園版塊的明星項目，無論是每棟都呈現不同特質的北美風格別墅，還是建筑與自然真山水和諧交融，都力求將這片大森林大自然地帶的魅力發揮到極致，版塊內還擁有亞洲罕見的豪華森林全景高爾夫球場，18洞72桿的一流陽光高爾夫球場，將這一區域的豪宅素質彰顯無遺，讓世博國家公園版塊更加熠熠生輝！

　　20**年本刊"體驗之都"特輯中曾列出在云南必須體驗的50件事，在世博公園板塊，至少能體驗到三件：先逛世博園，聽身邊的外地小游客唱："一直小蜜蜂啊，飛入花叢中啊……"然后手持《明史》和《鹿鼎記》，去昆明的金殿景區找吳三桂的遺跡，不告訴你關心的其實是陳圓圓。最后，曬著暖暖的陽光，邁著懶懶的步調，讓你徹底放松下來，渾然不記初衷，心甘情愿地在高原變傻。世博城、高天流云、公園道1號的地產商們說，他們想讓森林喚醒昆明人對城市的熱愛。

　　世博園板塊的三個樓盤顯然也在為被罵作沒有文化的昆明地產業正名。走在昆明的大街上，能夠看到"戛納小鎮、阿拉丁花園、名古屋、米蘭國際"等等源自外國概念的房地產項目廣告，據說這是因為地處西南的昆明人熱衷于這種定位和描述，世博國家公園版塊的三個項目則從名稱這樣的細節開始，身體力行地引導昆明尋找屬于自己的房地產文化。"高天流云"來自著名房地產策劃人王志綱，在那片森林環繞，親近湖水的山坡上，云飄過天藍藍，這正是于堅所期待的昆明氣質，而世博生態城則在規劃中成為一個開放的市民領地，高科技的生態城展示著昆明未來發展的方向。"公園道1號"最為浪漫，也最為彰顯地產商對于這個城市的野心，因為這是一個全國都罕見的由六個公園環繞的板塊，地產商們希望有一天政府會把這條通往六個公園的道路命名為"公園大道"。

　　21世紀的昆明，進入了城市發展的轉型期，結合舊城改造、新城規劃，昆明城市建設的浪潮聲勢浩大，對昆明GDP增長貢獻顯著的房地產業從未像今天這樣與城市有著密切關系。在昆明的采訪和接觸，給記者留下了這樣的印象：這些開發商都是昆明人，很驕傲的昆明人，雖然與萬科、順馳等全國地產大鱷相比他們的實力稍弱，但對于這個他們引以為榮的故鄉昆明他們有著由衷的熱愛，他們更有著為"昆明成為中國的后花園"貢獻力量的勃勃野心。至于他們究竟能做多少，或許并不重要，重要的是他們在按照昆明人自己的方式一點一點地為這個城市帶來屬于自己的面貌和生活。

　　他們所希望的是，"從現在開始三年到五年，昆明開始有自己的方式，原來昆明那些被唾棄的方式在這個時代將會重新成為主流。大家慢慢地，喜歡體驗了，喜歡

享受了，喜歡生活。"

　　什么是能改造與控制人的建筑呢？本雅明時代的巴黎的商店拱廊與我們這個時代的房地產。我們這些"圈養在城市的家畜"的生存理想無非是，把小籠子換成大籠子、把過時的籠子換成時尚的籠子。表面上是我們占有了籠子，實際上是籠子入侵了我們。沒有房子只能成為城市棄兒、城市游蕩者、邊緣人群，這種歸屬感比行政區劃和戶口更為重要。法學家劉武俊有感而發地寫了一篇文章《人，失意地棲居》，說："我們曾經陶醉于遠離都市的香格里拉、雪域高原，回來后還得為在北京城早點買上一套房子而疲于奔命。我們在身不由己地享受都市文明的同時,又在咬牙切齒地哼著羅大佑同志的《鹿港小鎮》怨天尤人。"

篇3：房地產城市流派之杭州

　　房地產城市流派之杭州

　　有風景的高價童話

　　杭州語文：休閑、西湖、錢塘江時代、長三角、江南風情、漲價、園林

　　西湖邊據稱是最后一個直面湖景的樓盤--錦繡天地快要結頂了，其房價早已立在了每平方米3萬元以上，還需要有足夠的關系才能定到。這是西湖邊的一個童話，幾年前的拍賣中，錦繡天地的土地被開發商以每畝1800萬元競得，誰都不認為這是一筆劃算的生意。因為西湖邊的房子限高，容積率無法做得很高，每畝地上蓋的房子就少。據說，舉牌的副總回去以后就被免職了。但是錦繡天地現在賺錢了，還賺了不少。已經有多個地產老總因為高價競地，一時間被內部責問，或是免職而去。但是短則一月，多則半年，他們當時的決策都被市場證明是對的，甚至可以說是英明的。

　　童話城市，自有童話的邏輯。杭州的樓盤就像杭州的菜式，浙菜鮮嫩軟滑、香醇綿糯、清爽不膩，更易被杭州人接受的樓盤亦是小橋流水、綠樹掩映、清爽宜人。

　　杭州人生活在治安良好、景色宜人的城市里，大多一派天真爛漫，幾乎相信所有的故事，當房產商們講起各自的故事時，也很有市場。杭州的副城臨平幾年前房價在2000元左右。當地的房產商們講起了地鐵連通主城的故事，房價在一年時間里漲到了4000元(地鐵根本還是沒影的事)。有人給杭州人描述了臥看錢塘江景的詩情畫面，10年沒動的錢塘江邊房價3年翻了三番，江景房接近萬元。

　　童話城市的邏輯，別人看不懂。杭州以外的房產商很少敢于走進杭州、萬科、萬通、綠地、順馳……不管在外面有多大譜，都只敢在杭州賣房，不敢在杭州開發。

　　宋城房產是房產界中的異類，起家在一片磚瓦廠的廢墟中。黃巧玲領人將湖水引入大坑造新湖，兩根大煙囪改造成了燈塔和紀念塔，土地覆綠，歐式的建筑引入其中，成了杭州樂園。有著主題公園打底，他能給入住者實現生活在他處的夢想。休博園的建設運營，造就"在城市中的主題休閑城"。

　　綠城集團的宋衛平談得更多的是文化和責任。木石(園林，小品，一切以樹、以石為樓盤特色)年代的產品，他們已經做到極致。