創新--住宅產業發展的必由之路

　　在當前的房地產市場里，產品設計和營銷策劃的關系已越來越緊密，兩者具有不可分割性和對項目成功運作的重要作用。在產品同質化日益明顯的今天，一個樓盤項目若想在競爭中取得優勢，除了地段、環境、實力等因素外，重要的是要有特色，也即是產品創新，由此形成自身樓盤的個性，從而提高競爭力優勢。產品設計與營銷策劃是項目成功開發的兩個重要環節，兩者的優勢互動是實現項目銷售目標的前提保證。

　　規劃設計已出爐并頗具新意，接下來便是局部細節的設計創意。本人根據目前房地產市場動態參考網上有關信息，對即將開展的本工程項目單體設計談點想法。

　　1.以住宅部品標準化為前提。根據1999年12月建設部下發的《關于在住宅建設中淘汰落后產品的通知》，如禁止使用實心粘土磚等，對直接影響到生態、住宅建設質量的產品予以淘汰。我國即將進入WTO，在住宅領域，中國與國際之間的融合速度加快，住宅部品技術評價體系也在盡快與國際接軌，應提升住宅部品品質。

　　2．屋頂綠化屋頂綠化有許多好處，夏天可以吸熱防曬，對改善建筑屋頂的隔熱性能有顯著作用；冬天屋頂上種植層又起到了保溫作用。首先要對綠化的植物品種進行篩選，選出本地耐旱型植物。為使植物種植后能形成有活力的生態系統，植物品種要進行合理搭配，一般要多于9個種類。屋頂的種植層由小卵石、礦渣等組成，一般7到9厘米厚。屋頂綠化后，由于種植層有大量孔隙，下雨后可吸收50％的雨水，供屋頂植物使用，因此一般可不需對屋頂植被進行專門管理。將頂層陽臺設計成與標準層不同的大型露天式陽臺，可供業主裝飾空中花園引發購買興趣。某樓盤就因該創意頂層住宅銷售一空。

　　3.水資源的循環利用為了節約用水雨水可收集利用。所有住宅的屋檐下都安裝半圓形的檐溝和雨落管收集屋面的雨水。收集起來的雨水可用作沖廁和淋花。

　　4.臨街靠馬路和東西向的窗戶采用雙層玻璃窗。可有效減少噪音和光輻射，還可增強保溫效果節省空調能量。目前，在上海和廣東廣泛推廣一種節能安全玻璃貼膜，將它貼到普通浮法玻璃上，便能改變浮法玻璃的物理性能，使之成為具有隔熱節能、防爆、防紫外線、美化外觀等特點的高性能窗用玻璃。對其他住宅可考慮使用該種產品。

　　5．建筑外墻采用耐用不易褪色的裝修材料，可長期保持新鮮，有助于銷售。因有人評價某樓盤：“這房子剛出來的時候看著還可以，沒想到才過了一兩年就不行了，從外觀看顯得較舊，可能是外墻顏色的原因，再加上兩邊機動車的轟鳴，很多人都認為不值那個價錢。”

　　6. 朝北的戶型最不受購房者歡迎，因為它存在著采光不好等方面的問題。如何讓朝向相對不好的戶型同樣能吸引購房者的眼球呢？應該盡量突出其他方面個性化的東西來彌補和淡化不足之處，比如，搞個采光浴室，留出一定空間來做景觀餐廳，采用大面積的弧型玻璃等。在結構設計上打破傳統的方形，使居住者在視覺上感覺到比實際的面積更為寬廣和奢華。另外，在房間的四面都開有玻璃外窗，增強室內的采光效果。屋內的陽臺面積擴大到９平方米以上，既可閑坐觀景又可與客會晤。這些就是其個性化的地方，揚其長而避其短，只有這樣，才能打動購房者，被個性化的設計吸引而淡化了某些方面的關注和苛求。朝向欠佳的戶型面積不能做的過大，超過１５０平方米以上，其進深過長會影響到采光。同時，要充分提高它的內部使用率，不要浪費功能面積如樓道過長等。

　　7. 有資料表明我國將在近幾年內淘汰推拉窗。推拉窗的主要缺點有以下三點：一是最大開啟度只能達到整個窗戶面積的1/2；二是在風雨天，窗戶只能關閉而無法換氣，經受過非典災難后人們尤其注重通風；三是擦玻璃比較困難，要擦到玻璃朝外的一面很困難。采用性能優越的內平開窗尤其是內平開上懸窗（即內平開翻轉窗）正好能夠很好解決.

　　8. 利用大面積水域建造人工濕地吸引水鳥，使之成為區內一大特色景觀。

　　9. 讓綠色私有化。現在許多綠地動不動就立一個牌子：不要踐踏。這表明，現在大多數的小區還只是停留在滿足人的觀賞性上，對于綠地的生態效益、功能性、實用性并沒有做太多的研究。讓擁有別墅的業主可以自由栽種果樹或菜蔬，別墅建成之后在房屋周圍還有一些空地，別墅的主人可用來種上一些果樹,到收獲時可以盡情享用。也可以利用土地種上一些自己喜愛的緊俏蔬菜，因此對有別墅的業主允許其在自己的別墅周圍種上蔬菜自產自用,給業主一個地主的感覺.若對此加以宣傳，相信許多人會對此感興趣的。

　　10. 為老人和殘疾人作一些特殊的設計

　　（1）衛生間便器：用蹲式便器極易使老人腦顱壓升高造成腦溢血。因此，應將蹲式便器改為老人專用的坐式便器，旁邊的墻上設置扶手，便器高度不宜太低，離地高度建議采用43～46厘米，以減少腿膝壓力。

　　浴缸：通常浴缸離地面較高，進出浴缸時身體很容易失去平衡，發生事故較多，建議降低浴缸安裝高度，使老人能方便地跨進和跨出；浴缸邊上設置扶手，以便抓扶；有困難的老人可選購帶有寬邊的浴缸，或放一條凳子，以方便老人進入浴缸和進行休息；浴缸底面進行防滑處理。

　　淋浴器：通常淋浴器的冷熱水管是分開的，但對于年老體衰觸覺減弱的老年人來說，很容易被熱水燙傷，這也是養老院里經常引起護理糾紛的一個問題。建議把冷熱水混合在一個水管內，或安裝防燙傷裝置，便于老人使用；墻上安裝扶手，以便淋浴時保持身體平衡。

　　（2）廚房廚房也是老年人活動較頻繁、發生事故較多的地方。

　　地面：為防摔防滑，可考慮鋪橡皮磚。

　　器具：降低或升高器具設備的安裝高度，以便于拿取，盡可能使老人不需踮腳或彎腰操作。

　　水龍頭：老人體弱，應考慮將旋轉型水龍頭換成水平關啟的龍頭。

　　（3）起居室照明：為了防止夜間發生事故，起居室與衛生間的通道晚上設置腳燈。

　　色彩：由于老年人視力減退，辨色力差，為了便于識別，墻面和地面選用反差較鮮明的顏色，室內易碰撞部位明顯地作出色彩標志。

　　床：部分老人起床會有困難，考慮在床邊設置扶手；并設呼救系統。

　　（4）室外無障礙坡道：在入口處設置取代臺階的坡道，坡度不大于45度。

　　踏步：踏步沿口不應突出，以防勾絆；每層的最后一階踏步，安裝一條色彩鮮艷的防滑帶或地面材料紋理變化，強調樓層變化。

　　門：不應有門檻，老人握力下降，不宜采用球形把手，宜選用較省力的旋轉臂較長的水平把手。

　　以上措施也可成為一個不錯的賣點。

　　11. 家居智能化是21世紀的發展趨勢。吊燈、吸頂燈、臺燈……各種不同的燈光照明設備，只需按下手中的無線遙控板，便可控制其開關或對燈光亮度進行漸變調整。一個電話大小的設備，竟是無所不能的智能中控器。主人可以通過它瀏覽所在小區的信息以及時事

新聞、天氣預報，查詢家中水、電、煤等的用量和費用。一旦家里發生緊急情況，按下緊急呼叫按鈕，它就會自動撥打預先設定的求救電話。

　　與上述近距離控制技術相比，遠程控制更能讓人領教智能家居的神奇之處。在辦公室里就能打開家里的熱水器，為自己放上一缸適宜溫度的洗澡水。通過互聯網或者電話，便能指揮定時噴灌系統，給家中的花草自動澆灌。肇慶地區目前尚未推廣，若能在本項目別墅里率先使用家居智能化必將受到歡迎。

　　12.不少樓盤因垃圾站設置問題引發業主投訴，垃圾處理也頗讓物業管理部門頭疼。建立垃圾壓縮處理站可有效解決這個矛盾。垃圾壓縮收集處理已在國外廣泛使用。目前垃圾壓縮機在我國使用最多的是上海，其新建小區一律采用壓縮式垃圾收集處理方式，收到了較好的效果。

　　不少樓盤創意非凡開發非常成功，但業主入住后卻出現諸多投訴，連人才濟濟專業分工細致的著名大型房地產公司也不例外。究其原因主要是因施工質量問題引起，而根本問題在于施工管理方法。通常為了搶進度邊施工邊修改而疏于計劃程序控制，其結果卻欲速不達惟有降低質量。市場專家預言，隨著買家對房地產市場認識的深入，房地產專業知識的提高，以及受市場供大于求的影響，提供更高設計質量與建筑質量的房子來爭奪買家，將是一個不可逆轉的市場趨勢。因此工程質量的控制應從源頭---施工圖設計開始，有效運用PMI項目管理知識進行該項目工程的管理，將會起到事半功倍的作用。

篇2：長沙市關于加快推進兩型住宅產業化的意見（2014年）

　　長沙市人民政府關于加快推進兩型住宅產業化的意見

　　長政發〔20**〕29號

　　各區縣(市)人民政府，市直機關有關單位：

　　為促進建設方式轉變，提升行業科技化水平，推進兩型社會建設，根據《國務院辦公廳關于轉發發展改革委住房城鄉建設部綠色建筑行動方案的通知》(國辦發〔20**〕1號)、《湖南省人民政府關于推進住宅產業化的指導意見》(湘政發〔20**〕12號)等規定，結合我市實際，現就加快推進兩型住宅產業化工作提出如下意見。

　　一、重要意義

　　兩型住宅產業化是指采用工業化方式生產、實現建筑全生命周期價值最大化的新型建造體系，其核心包括建筑設計標準化、部品部件規模化、建筑施工裝配化、建筑管理信息化。推行兩型住宅產業化能有效降低資源消耗、減少環境污染、提高建筑品質，是實現節能減排、推進綠色安全施工、改善人居環境、促進行業轉型升級與產業結構調整的有效途徑。

　　二、目標任務

　　(一)產值目標。至20**年末，全市兩型住宅產業化新開工面積累計超過1000萬平方米，打造千億級兩型住宅產業集群。

　　(二)年度任務。20**、20**和20**年全市兩型住宅產業化新開工面積比例分別不少于同期新開工總建筑面積的10%、15%和20%，新開工面積分別不少于200萬、300萬、400萬平方米。

　　(三)納入范圍。市、區縣(市)人民政府主導投資且適用產業化技術建造的項目，原則上納入兩型住宅產業化實施范圍;市場化項目且適用產業化技術建造的，逐步納入兩型住宅產業化實施范圍。

　　(四)實施要求。全市兩型住宅產業化新開工項目預制裝配化率須達到50%(含50%)以上。預制裝配化率是指工廠生產的主要預制構件體積占單體建筑地面以上構件總體積的比例。

　　三、基本原則

　　(一)政府引導原則。發揮政府計劃協調職能，堅持以市場為導向，以企業為主體，夯實兩型住宅產業化發展基礎，建立長效機制，引導兩型住宅產業化有序發展。

　　(二)示范推廣原則。統籌兼顧、明確重點，加大兩型住宅產業化建設項目實施力度，推廣應用成套部品部件及技術。

　　(三)持續發展原則。建立健全兩型住宅產業化標準技術體系，推廣土建、裝修一體化，實現經濟、社會與環境效益有機統一。

　　(四)科技創新原則。依靠科技創新，加強新材料、新產品和關鍵技術研發攻關，提高部品部件生產制造水平，提升科技對行業增長貢獻率。

　　四、扶持措施

　　(一)關于對建設單位的扶持。

　　1.兩型住宅產業化項目使用預制部品部件的部分，經認定可享受新型墻體材料優惠政策;使用散裝水泥預制構件的，可計入散裝水泥專項資金的返退依據，實行先繳后返。

　　2.對批準實施的國家康居示范工程兩型住宅產業化項目，實行房地產開發項目資本金監管額度減半等支持政策。

　　3.對批準實施的保障性住房兩型住宅產業化項目，建造增加的成本計入項目建設成本。

　　4.兩型住宅產業化項目預制構件生產投資計入項目投入的開發建設資金，項目投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，多層建筑施工進度達到正負零，高層建筑施工進度達到六層以上(含六層)，并已確定施工進度和竣工交付日期(含環境和配套設施建設)，可辦理《商品房預售許可證》。

　　5.兩型住宅產業化項目可參照重點工程報建流程納入行政審批綠色通道。

　　6.對獲得國家綠色建筑二星(含2A住宅性能認定)、三星(含3A住宅性能認定)標識的兩型住宅產業化項目，按照《財政部住房城鄉建設部關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》(財建〔20**〕167號)規定給予獎勵。

　　(二)關于對生產企業的扶持。

　　1.制定兩型住宅產業化基地建設優惠政策，支持集設計、生產、施工于一體國家住宅產業化基地、鋼結構及部品部件等兩型住宅產業化聚集示范園區建設，并按工業用地政策予以保障。

　　2.兩型住宅產業化企業在項目建設中同時提供建筑安裝和部品部件銷售業務的，分開核算給予稅收優惠，即部品部件銷售部分征收增值稅，建筑安裝業務部分征收營業稅。

　　3.將兩型住宅產業化部品部件納入建設工程材料目錄管理，定期或不定期發布兩型住宅產業化部品部件推薦目錄。

　　4.兩型住宅產業化技術研究列為科技重點攻關方向，加大對研發機構和發明專利的扶持與獎勵。在新型工業化和戰略性新興產業資金方面加大對部品部件創新和技改項目的支持力度。

　　5.對通過終審和驗收的國家3A級住宅、國家康居示范工程、國家“廣廈獎”的兩型住宅產業化項目的實施單位，在工程招投標、資質升級、信用評級等中予以加分。

　　6.依法加強兩型住宅產業化項目政府采購和招投標方式監管。對唯一供應商(承包商)采購的，可依據《政府采購法》第三十一條規定，按照《政府采購非招標采購方式管理辦法》(財政部令第74號)規定的程序，采取單一來源采購方式選擇供應商。

　　(三)關于對消費市場的扶持。

　　使用“預制夾心保溫外墻”或“預制外墻”技術的兩型住宅產業化項目，其“預制夾心保溫外墻”或“預制外墻”不計入建筑面積。

　　五、組織實施

　　兩型住宅產業化工作由市政府分管副市長牽頭負責，市發展改革委、市住房城鄉建設委、市工業信息化委、市規劃局、市國土資源局、市財政局、市地稅局、市物價局、市審計局、市科技局、市住房保障局等

　　部門相關負責人參與，市住房城鄉建設委具體負責相關協調工作。 　　(一)按照產值目標、年度實施比例安排，進一步明確有關部門工作職責與辦事流程，從立項備案、規劃條件、土地供應、建設管理、配套政策等方面分解任務、制定計劃、推動實施，具體落實情況納入年度績效考核指標體系。

　　(二)政府主導投資兩型住宅產業化項目，由市住房城鄉建設委、市發展改革委、市住房保障局、市規劃局、市國土資源局等部門研究確定年度建設任務，上報市人民政府批準后，統一下達年度兩型住宅產業化建設任務及相關要求。

　　(三)市場化兩型住宅產業化項目，由市住房城鄉建設委會同市發展改革委、市規劃局、市國土資源局等部門根據年度建設任務研究確定具體用地項目并提出實施比例、實施面積和預制裝配化率等相關要求。在土地供應時，寫入掛牌須知與出讓合同。在住宅產業化定額標準制定前，由市住房城鄉建設委會同市財政局、市物價局、市審計局等部門研究兩型住宅產業化項目(含構件)造價確定方式。兩型住宅產業化項目采用平方米包干價確定工程總造價預算進行施工合同備案。

　　(四)嚴格執行裝配整體式建筑體系的現場施工質量標準、安全技術標準和驗收規范，適時對預制構件生產過程延伸監管，加強項目施工現場部品部件質量檢查和檢測工作，落實參與建設的各方主體責任，切實保障工程質量與施工安全。

　　(五)兩型住宅產業化項目在竣工驗收備案階段由市住房城鄉建設委組織進行驗收評審，并出具預制裝配化率、產業化實施面積等認定文件。

　　(六)市住房城鄉建設委配合上級行業主管部門修訂完善兩型住宅產業化工程設計、施工、裝修、驗收、部品部件及消防安全評價等技術標準與規范，完善工程造價定額體系，及時發布標準設計圖集和造價定額。

　　兩型住宅產業化標準設計圖集和產業化工程造價定額由產業化重點企業牽頭編制，經上級行業主管部門審定后按程序予以發布。

　　(七)兩型住宅產業化生產企業應圍繞預制部品部件的生產、運輸、安裝、驗收、維修和維護等環節建立全過程管理信息系統，利用信息手段完成對部品部件的追蹤、定位和維護。

　　(八)開展兩型住宅產業化企業和管理部門分類培訓，培育產業化技術人才。加大企業內部培訓，培養具備產業化專業技術及生產、操作經驗的工人。促進人才、知識、技術等創新要素轉化為現實生產力，為產業化發展提供智力保障。

　　(九)各區縣(市)要結合實際，制定計劃，落實措施，全面完成兩型住宅產業化工作任務。

　　六、本意見自20**年8月10日起實行。

　　長沙市人民政府

　　20**年7月10日

篇3：寧夏回族自治區轉發推進我區住宅產業現代化提高住宅質量實施意見

寧夏回族自治區人民政府辦公廳
【頒布日期】2000.06.26
【實施日期】2000.06.26
固原行署,各市、縣(區)人民政府,自治區政府各部門、各直屬機構:
自治區建設廳《關于推進我區住宅產業現代化提高住宅質量的實施意見》已經自治區人民政府同意,現轉發給你們,請參照執行。
為了深入貫徹國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量若干意見》(國辦發〔1999〕72號)的精神,加快住宅建設從粗放型向集約型轉變,推進住宅產業現代化,提高住宅質量,滿足人民群眾日益增長的住房需求,結合我區實際,提出如下實施意見:

一、指導思想和主要原則
指導思想:堅持可持續發展戰略,以市場為導向,以改革為動力,以規劃設計為龍頭,以推廣應用新技術為先導,以相關材料和部品為基礎,以社會化大生產配套供應為途徑,逐步建立標準化、工業化、符合市場需求的住宅生產體制,實現住宅建設向效益、質量型轉軌,提高住宅工程質量、功能質量、環境質量及售后管理服務質量,加快城鎮住宅建設,并使之成為新的經濟增長點和促進全區經濟發展的重要產業。
主要原則:住宅建設要堅持規模開發、配套建設的社會化大生產方式,提高經濟效益、社會效益和環境效益;提高居住區規劃、設計水平,改善居住區環境和住房的居住功能,合理安排住房空間,力求在較小的空間內創造較高的居住舒適度;住宅建設要以經濟適用住房建設為重點,適度超前,使其既能滿足廣大居民當前的基本需要,又能適應今后居住需求的變化;加快住宅建設科技進步,提高科技成果的轉化率,以住宅建設的整體技術進步帶動相關產業的發展;促進住宅建筑材料、部品的集約化、標準化生產,提高住宅建筑材料、部品的質量;堅持節約用地、節約能源的方針,鼓勵利用清潔能源,保護生態環境;加強和改善宏觀調控,充分發揮市場在資源配置中的基礎性作用,搞好住宅建設的總量控制與結構調整,促進住宅產業快速、穩步、健康發展。

二、主要目標
(一)全區城鎮人均居住面積20**年和20**年分別達到12平方米和15平方米。同時把住宅成套率、室內功能質量的提高作為發展重點逐年加以解決。
(二)到20**年,解決城鎮住宅的工程質量、功能質量通病,初步滿足居民對住宅的適用性要求;到20**年城鎮住宅應符合適用、經濟、