探索國內公租房投融資新模式
杜輝/《中國房地產》/20**年第12期
當前，公共租賃房建設構成國家保障性住房體系建設的主要途徑。國家預計在“十二五”期間籌建3600萬套保障性住房，其中公共租賃房建設成為重頭戲。然而，目前各地在公租房建設管理方面，還處于“摸著石頭過河”的實驗階段，其中，投資主體單一、融資渠道有限，成為最為困擾的難題之一。20**年2月6日，財政部網站發(fā)布《關于切實做好20**年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）中提到，從財政預算專項支持、政府可支配的其他收入、貸款和發(fā)債、社會投資及政府繼續(xù)提供廉價土地和稅費優(yōu)惠等方面來為保障房建設提供支持，并支持成立負責保障房建設、運營、管理的專門企業(yè)。但是，這些方式還要許多難題需要破解。
一、以土地出讓金滾動為依托的重慶公租房融資模式值得討論
重慶公租房投融資模式可以表述為：以公租房建設拉動經濟增長，以經濟增長提升土地價格，以土地出讓金收益帶動信貸投資，進而再推動新一輪公租房融資。因為，作為地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建設開工率之間建立一個平衡。
據報道，重慶市計劃從20**年起3年內建造4000萬平方米公租房。該項目總投資約1200億元，其中約300億元建設資金通過中央專項資金、市財政年度預算資金、土地出讓收益和對高端商品房征收房產稅等方式募集，約700億元建設資金則通過向金融機構、公積金貸款和發(fā)行債券募集。由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，可直接減少一半資金投入。
按照重慶市政府的測算，大概300多億元由政府投入，主要有幾個來源：一是土地全部劃撥，土地成本作為國有資產注入；二是把每年土地出讓總收益的5%用于公租房建設，約有10多億元；三是中央下?lián)艿膶ｍ椯Y金和市里每年安排的財政預算資金；四是通過社會融資渠道籌集。20**年7月12日，為支持重慶保障房建設，全國社保基金通過交銀信托，并由國家開發(fā)銀行擔保，向重慶市城投公租房公司發(fā)放三年期45億元信托貸款，該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。此外，在20**年至20**年的5年間，國家開發(fā)銀行還將為重慶市兩江新區(qū)的基礎設施建設項目牽頭組織600億元資金。
重慶模式固然有獨特價值，但是否可以被普遍復制，值得討論。
其一，土地儲備有限，不可持續(xù)。由于賣地收入嚴重依賴于存量土地儲備，重慶的公租房融資模式復制不太容易。主要原因在于重慶市已經具有了大量土地儲備，加之其實施了獨特的政策。目前，其他一線城市主要面對的是保障性住房土地供給的不足，這種狀況短期很難改變。當然，重慶市區(qū)內可出讓的優(yōu)質商業(yè)地塊也已經無多。重慶市在20**年度國土房管工作會議上提出“智慧加勇氣”，為城市增加建設用地。重慶的農村村落合并估計可以騰出10萬畝土地，而農民拆除舊房騰出的宅基地、房前屋后的院壩等，可進行地票交易，從而整合為國有。賣出的地票指標可以用于增加城市建設用地，各類商業(yè)性房地產、寫字樓及其他商業(yè)用地原則上通過“地票”交易解決。
其二，重慶的地票收益資金未必可以普遍仿造。重慶將地票收益獲取的純收益，80%補償給農戶，重慶的地票交易可以產生150億元左右資金。不過，由于國家嚴格控制區(qū)縣以及地市州用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，也不允許其他省區(qū)市像重慶一樣進行此類地票交易，因此其他城市未必能夠獲得此項土地交易政策。
其三，依靠政府支撐的國有開發(fā)企業(yè)開發(fā)公租房同樣面臨著銀行貸款的難處。重慶市城投公租房建設有限公司是專門為建設公租房而在20**年5月成立的隸屬于重慶市城投公司的國有獨資子公司。這家注冊資金10億元的新公司不僅將承建西永康居西城、蔡家兩江名居和茶園城南家園公租房項目建設，并且將承擔未來市政府指派的公租房項目建設。不過，就是這家企業(yè)，曾在去年和今年兩次向某國有銀行申請公租房貸款時遇冷，總行對其貸款申請也一直未批。
其四，承建公租房的國有企業(yè)依然需要其他盈利項目作支撐。重慶市已經啟動的公租房項目主要由重慶地產集團和城投公租房建設公司負責建設，并由重慶建工集團、中冶建工有限公司和渝開發(fā)承建。承建集團還要考慮哪些該由政府掏錢，以及小區(qū)內租售店鋪的歸屬問題。
二、公租房財政貼息要解決的幾個難題
目前，一些城市的公租房建設主要依靠銀行貸款，濟南市即是如此。據了解，濟南市“十二五”期間將建10萬套公租房，其中政府所屬的4個投融資平臺就承擔了8.5萬套的建設任務，每家的公租房總投入在30億元以上。除去30%的資本金，共需通過市場融資籌措10多億元建設資金。70%的建設資金如何解決？目前，公租房的建設資金來源不外乎銀行貸一塊、土地熟化收一塊、企業(yè)發(fā)行債券等籌集一塊，其中主要還是靠銀行貸款。
財政部的《通知》中提到，各級財政部門可以通過投資補助、貸款貼息等方式，支持現有企業(yè)進行公共租賃住房等保障性住房建設、運營和管理。各地對商業(yè)銀行發(fā)放的公共租賃住房建設貸款可以按規(guī)定予以貼息，貼息幅度可按2個百分點左右掌握，貼息期限以貸款期限確定，原則上不超過15年，具體貼息政策由市、縣人民政府確定。
財政貼息是政府財政扶植重點項目的通常做法，利用財政貼息支持公租房建設當然是一種利用社會資金辦公益事業(yè)的好辦法，但是有幾點需要解決；
第一，財政貼息資金的來源。在原有財政收入不變的情況下，這種貼息無疑會增加財政負擔，尤其是政府在零地價建設公租房的情況下，貼息又成為一項新的持續(xù)性支出。
第二，財政貼息需要銀行的支持和認可。銀行對公租房積極性不高，主要是對還款來源有擔憂。公租房的還款來源只有租金收入，而且租金收入很低、項目期限也很長，商業(yè)銀行的資本金投入進去之后很難快速回籠。
第三，在國家銀根緊縮的情況下，對公租房信貸的優(yōu)惠政策難以落實。20**年9月，國務院辦公廳發(fā)布的《關于保障房建設和管理的指導意見》中稱，公共租賃住房建設貸款利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。事實上，在銀根收緊的20**年，一些參與保障房建設的中小銀行很難給予利息的優(yōu)惠。
為此，利用好財政貼息的信貸政策，一是要合理調整地方財政收支的政策和結構，做好公租房貼息的財政支出計劃；二要統(tǒng)籌解決好公租房管理運營的收租和收益問題，確保銀行貸款的本息；三是為地方融資平臺和中小銀行參與公租房信貸提供特別的優(yōu)惠。
三、探索公租房貸款擔保或保險機制
國內保障房建設還未形成健全的投融資機制，現金流和還本付息方式也還在摸索階段，這些問題不論是在間接融資還是直接融資中都是存在的。
為此，可以考慮學習發(fā)達國家的成熟經驗，研究建立一個支持保障性住房消費的信貸擔保體系。早在1934年
，美國就頒布了《國民住房法》，確立了一個由政府主導的抵押貸款保險制度，由聯(lián)邦住房管理局（FHA）承擔主要的貸款擔保職能。與商業(yè)性的抵押貸款保險不同，由FHA等政府機構提供的貸款保險設有信貸上限，其目的是通過政府擔保來減少中低收入家庭在首次置業(yè)時的首付壓力。在我國建立公共住房管理局之后，可以賦予該局作為住房保障的政策性信貸擔保機構的職能；同時，還可以在各省市的國土建設部門對口設立相應的住房信貸擔保機構，接受國家公共住房管理局和地方政府的雙重領導。遵循“政府主導，多方參與”的辦法，減輕政府投資的壓力。地方政府可引導金融機構優(yōu)先支持保障性住房建設。通過銀行貸款、發(fā)行理財產品等方式，創(chuàng)新采用土地使用權抵押、在建工程抵押等組合型擔保方式。鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃房長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金。另外，可通過土地優(yōu)惠、稅收減免等政策，引導社會資金投入保障性住房建設，并呼吁社會各界伸出慈善之手，捐贈保障性住房建設資金。
20**年9月3日，中國保險監(jiān)督管理委員會允許保險公司在房地產最多投資其資產的10%。倘以20**年7月底4.57萬億元的保險總資產計算，則約有4500億元資金可流入房地產行業(yè)。所以，保險業(yè)也有可能成為保障性住房的重要資金來源之一。
就實踐中來看，一般性動員民營投資參加公租房建設，可能性很低。北京市20**年投建的許多公租房項目都是由開發(fā)商持有。由于公租房利潤回報周期太長，由此造成上億元的資金占用，對公司財務造成一定壓力，使得開發(fā)商在遇到配建公租房項目的商品房用地時，都顯得十分慎重。近年來，由于拆遷費用、原材料和人力成本的大幅上漲，開發(fā)售價偏低的保障房利潤非常微弱，在政府主導的公租房項目建設中亦面臨壓力。事實上，北京市場較早涉足保障房建設的遠洋、住總、首開等大型企業(yè)至今都還沒探索出盈利模式。民營企業(yè)投資參與此前已有先例，同樣因為投資回收期過長等因素，使得民間投資參與積極性不高。
四、利用房產債券為公租房融資的可能性
《通知》中還提到通過發(fā)行債券的方式獲取公租房建設資金。發(fā)行房地產債券最常見的是房地產政府債券，間或有房地產金融債券、房地產企業(yè)債券。
其中，房地產政府債券是政府為發(fā)展房地產業(yè)而向社會發(fā)行的債券，包括中央政府、地方政府和政府機構面向社會發(fā)行的債券。房地產金融債券是指由銀行或其他非銀行金融機構發(fā)行的債券。房地產企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產企業(yè)債券主要有住房建設債券、土地開發(fā)債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，要規(guī)范發(fā)展企業(yè)債券融資，將設立公租房投融資公司，作為統(tǒng)籌公租房融資、建設和運營管理的平臺。融資公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據，專項用于公租房建設。承擔公租房建設項目的其他企業(yè)，可在政府核定的公租房建設投資額度內，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。20**年，重慶市就設計通過發(fā)行債券的方式來籌集公租房資金，發(fā)行主體是重慶國有投資集團，規(guī)模為60億元，普通市民也可認購。
無論何種債券，都有一個共性的問題，公租房的租金能否償還債息？若公租房不能出售，拿什么歸還債券本金？重慶市認為，公租房每年有租金收入和商業(yè)設施等收入，公租房債券將是優(yōu)秀的債券，不僅不會出現壞賬，還能夠回報投資者一定的利息。
五、發(fā)行房地產信托基金為公租房融資的必要條件
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，組織開展金融創(chuàng)新試點。在公租房建設任務重、資金需求量大的城市，積極支持開展政府出資與社會籌資相結合的公租房股權信托基金融資試點，探索運用房地產投資信托基金加快推進公租房建設。20**年7月，全國社保基金理事會以信托產品形式為重慶市提供45億元貸款，專項用于公租房建設。該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門的投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。實際上，發(fā)行房地產債券和發(fā)行房地產信托基金的設想早已有之。如果要采取這種方式，必須解決幾個基本問題。
其一，必須出臺規(guī)范性的房地產信托基金法規(guī)。明確規(guī)定該基金設立的形式、募集對象、基金份額、投資范圍、分紅方式、贖回和上市交易、管理部門等基本問題。
其二，必須以房地產市場平穩(wěn)和買賣、承租市場的有序為前提，尤其是要確保房地產市場的平穩(wěn)運行，避免發(fā)生美國次債危機。
其三，前提是公租房租金收繳有效，其收益（包括公租房的租金收益和商業(yè)設施收益）足以滿足基金分紅的最低要求。
其四，為保障投資于公租房的信托基金有所收益，應當允許該基金可以投資部分公租房下屬的公建商業(yè)地產和物業(yè)，以便獲得盈利。從REITs的國際發(fā)展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業(yè)地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在，或是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經營性物業(yè)資產打包設立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產的現金流遠較傳統(tǒng)住宅地產的現金流穩(wěn)定。
六、通過機關企事業(yè)單位自建公租房化解資金難題的是與非
20**年10月27日，十一屆全國人大常委會第二十三次會議對國務院關于城鎮(zhèn)保障性住房建設和管理工作情況的報告進行專題詢問。住建部副部長提出：鼓勵企業(yè)建公租房解決住房問題，來調動社會的積極性和企業(yè)的積極性，增加保障性住房的供應，在一定程度上也減少政府在大規(guī)模保障性住房建設投入當中的壓力。動員社會力量建設公租房，有助于化解資金壓力，卻很有可能演化為新的不公平。
如果必須通過此種辦法化解資金壓力，應該規(guī)定幾個基本的原則：
第一，應該明確規(guī)定，企業(yè)自建公共租賃住房是解決無房住的問題，供應對象必須符合當地住房保障對象的標準，出租條件不變。不是解決改善問題，不能成為內部變相“福利分房”。例如，寧波市規(guī)定對租住本企業(yè)自建公租房的員工，是否符合公租房保障條件，事先必須先交區(qū)保障辦審核；企業(yè)內部分配方案以及日后管理辦法，也需要報區(qū)住房保障辦批準后才能實施。
第二，企業(yè)自建公共租賃住房，優(yōu)先本單位職工，但部分也要面向社會出租。寧波市，企業(yè)自用存量土地建造的公租房中，15%的房源是要交給政府作為社會統(tǒng)籌配租的。
第三，企業(yè)自建公租房也要執(zhí)行城市統(tǒng)一租金標準。在寧波，如果企業(yè)要減輕本企業(yè)員工負擔，可
以另行補貼。第四，單位自建公租房，標準不得超過當地標準，不得變成改善性住房。
第五，公租房不得變成商品房流向市場。根據寧波規(guī)定，企業(yè)自建公租房的土地，性質多為工業(yè)、，辦公用地，且政策規(guī)定房子建成后土地性質不能改變。企業(yè)自建的公租房，產權屬于企業(yè)整體所有，不能分割，不能當商品房出租，不得出售或以租代售。這類公租房的產權屬于企業(yè)整體所有，只有企業(yè)一本產權證，不能分割出售，沒有住宅產權證。
參考文獻：
1.張紅.殷紅.房地產金融學.清華大學出版社.20**
2.徐勇謀.王仁濤.董旭操.房地產金融學——房地產投融資分析（房地產管理系列叢書）.中國建筑工業(yè)出版社.20**
3.王巍.王連洲（叢書主編）.房地產信托投融資實務及典型案例.經濟管理出版社.20**
4.王建新,崔佳.解析公租房建設的“重慶模式”.人民日報.20**.9.13
5.龐元.創(chuàng)新公租房投融資制度的探索與思考.中國房地產.20**.1
篇2：探索國內公租房投融資新模式
探索國內公租房投融資新模式
杜輝/《中國房地產》/20**年第12期
當前，公共租賃房建設構成國家保障性住房體系建設的主要途徑。國家預計在“十二五”期間籌建3600萬套保障性住房，其中公共租賃房建設成為重頭戲。然而，目前各地在公租房建設管理方面，還處于“摸著石頭過河”的實驗階段，其中，投資主體單一、融資渠道有限，成為最為困擾的難題之一。20**年2月6日，財政部網站發(fā)布《關于切實做好20**年保障性安居工程財政資金安排等相關工作的通知》（以下簡稱《通知》）中提到，從財政預算專項支持、政府可支配的其他收入、貸款和發(fā)債、社會投資及政府繼續(xù)提供廉價土地和稅費優(yōu)惠等方面來為保障房建設提供支持，并支持成立負責保障房建設、運營、管理的專門企業(yè)。但是，這些方式還要許多難題需要破解。
一、以土地出讓金滾動為依托的重慶公租房融資模式值得討論
重慶公租房投融資模式可以表述為：以公租房建設拉動經濟增長，以經濟增長提升土地價格，以土地出讓金收益帶動信貸投資，進而再推動新一輪公租房融資。因為，作為地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建設開工率之間建立一個平衡。
據報道，重慶市計劃從20**年起3年內建造4000萬平方米公租房。該項目總投資約1200億元，其中約300億元建設資金通過中央專項資金、市財政年度預算資金、土地出讓收益和對高端商品房征收房產稅等方式募集，約700億元建設資金則通過向金融機構、公積金貸款和發(fā)行債券募集。由于公租房用地以劃撥方式供應，減免土地出讓金，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，可直接減少一半資金投入。
按照重慶市政府的測算，大概300多億元由政府投入，主要有幾個來源：一是土地全部劃撥，土地成本作為國有資產注入；二是把每年土地出讓總收益的5%用于公租房建設，約有10多億元；三是中央下?lián)艿膶ｍ椯Y金和市里每年安排的財政預算資金；四是通過社會融資渠道籌集。20**年7月12日，為支持重慶保障房建設，全國社保基金通過交銀信托，并由國家開發(fā)銀行擔保，向重慶市城投公租房公司發(fā)放三年期45億元信托貸款，該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。此外，在20**年至20**年的5年間，國家開發(fā)銀行還將為重慶市兩江新區(qū)的基礎設施建設項目牽頭組織600億元資金。
重慶模式固然有獨特價值，但是否可以被普遍復制，值得討論。
其一，土地儲備有限，不可持續(xù)。由于賣地收入嚴重依賴于存量土地儲備，重慶的公租房融資模式復制不太容易。主要原因在于重慶市已經具有了大量土地儲備，加之其實施了獨特的政策。目前，其他一線城市主要面對的是保障性住房土地供給的不足，這種狀況短期很難改變。當然，重慶市區(qū)內可出讓的優(yōu)質商業(yè)地塊也已經無多。重慶市在20**年度國土房管工作會議上提出“智慧加勇氣”，為城市增加建設用地。重慶的農村村落合并估計可以騰出10萬畝土地，而農民拆除舊房騰出的宅基地、房前屋后的院壩等，可進行地票交易，從而整合為國有。賣出的地票指標可以用于增加城市建設用地，各類商業(yè)性房地產、寫字樓及其他商業(yè)用地原則上通過“地票”交易解決。
其二，重慶的地票收益資金未必可以普遍仿造。重慶將地票收益獲取的純收益，80%補償給農戶，重慶的地票交易可以產生150億元左右資金。不過，由于國家嚴格控制區(qū)縣以及地市州用城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，也不允許其他省區(qū)市像重慶一樣進行此類地票交易，因此其他城市未必能夠獲得此項土地交易政策。
其三，依靠政府支撐的國有開發(fā)企業(yè)開發(fā)公租房同樣面臨著銀行貸款的難處。重慶市城投公租房建設有限公司是專門為建設公租房而在20**年5月成立的隸屬于重慶市城投公司的國有獨資子公司。這家注冊資金10億元的新公司不僅將承建西永康居西城、蔡家兩江名居和茶園城南家園公租房項目建設，并且將承擔未來市政府指派的公租房項目建設。不過，就是這家企業(yè)，曾在去年和今年兩次向某國有銀行申請公租房貸款時遇冷，總行對其貸款申請也一直未批。
其四，承建公租房的國有企業(yè)依然需要其他盈利項目作支撐。重慶市已經啟動的公租房項目主要由重慶地產集團和城投公租房建設公司負責建設，并由重慶建工集團、中冶建工有限公司和渝開發(fā)承建。承建集團還要考慮哪些該由政府掏錢，以及小區(qū)內租售店鋪的歸屬問題。
二、公租房財政貼息要解決的幾個難題
目前，一些城市的公租房建設主要依靠銀行貸款，濟南市即是如此。據了解，濟南市“十二五”期間將建10萬套公租房，其中政府所屬的4個投融資平臺就承擔了8.5萬套的建設任務，每家的公租房總投入在30億元以上。除去30%的資本金，共需通過市場融資籌措10多億元建設資金。70%的建設資金如何解決？目前，公租房的建設資金來源不外乎銀行貸一塊、土地熟化收一塊、企業(yè)發(fā)行債券等籌集一塊，其中主要還是靠銀行貸款。
財政部的《通知》中提到，各級財政部門可以通過投資補助、貸款貼息等方式，支持現有企業(yè)進行公共租賃住房等保障性住房建設、運營和管理。各地對商業(yè)銀行發(fā)放的公共租賃住房建設貸款可以按規(guī)定予以貼息，貼息幅度可按2個百分點左右掌握，貼息期限以貸款期限確定，原則上不超過15年，具體貼息政策由市、縣人民政府確定。
財政貼息是政府財政扶植重點項目的通常做法，利用財政貼息支持公租房建設當然是一種利用社會資金辦公益事業(yè)的好辦法，但是有幾點需要解決；
第一，財政貼息資金的來源。在原有財政收入不變的情況下，這種貼息無疑會增加財政負擔，尤其是政府在零地價建設公租房的情況下，貼息又成為一項新的持續(xù)性支出。
第二，財政貼息需要銀行的支持和認可。銀行對公租房積極性不高，主要是對還款來源有擔憂。公租房的還款來源只有租金收入，而且租金收入很低、項目期限也很長，商業(yè)銀行的資本金投入進去之后很難快速回籠。
第三，在國家銀根緊縮的情況下，對公租房信貸的優(yōu)惠政策難以落實。20**年9月，國務院辦公廳發(fā)布的《關于保障房建設和管理的指導意見》中稱，公共租賃住房建設貸款利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。事實上，在銀根收緊的20**年，一些參與保障房建設的中小銀行很難給予利息的優(yōu)惠。
為此，利用好財政貼息的信貸政策，一是要合理調整地方財政收支的政策和結構，做好公租房貼息的財政支出計劃；二要統(tǒng)籌解決好公租房管理運營的收租和收益問題，確保銀行貸款的本息；三是為地方融資平臺和中小銀行參與公租房信貸提供特別的優(yōu)惠。
三、探索公租房貸款擔保或保險機制
國內保障房建設還未形成健全的投融資機制，現金流和還本付息方式也還在摸索階段，這些問題不論是在間接融資還是直接融資中都是存在的。
為此，可以考慮學習發(fā)達國家的成熟經驗，研究建立一個支持保障性住房消費的信貸擔保體系。早在1934年
，美國就頒布了《國民住房法》，確立了一個由政府主導的抵押貸款保險制度，由聯(lián)邦住房管理局（FHA）承擔主要的貸款擔保職能。與商業(yè)性的抵押貸款保險不同，由FHA等政府機構提供的貸款保險設有信貸上限，其目的是通過政府擔保來減少中低收入家庭在首次置業(yè)時的首付壓力。在我國建立公共住房管理局之后，可以賦予該局作為住房保障的政策性信貸擔保機構的職能；同時，還可以在各省市的國土建設部門對口設立相應的住房信貸擔保機構，接受國家公共住房管理局和地方政府的雙重領導。遵循“政府主導，多方參與”的辦法，減輕政府投資的壓力。地方政府可引導金融機構優(yōu)先支持保障性住房建設。通過銀行貸款、發(fā)行理財產品等方式，創(chuàng)新采用土地使用權抵押、在建工程抵押等組合型擔保方式。鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃房長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金。另外，可通過土地優(yōu)惠、稅收減免等政策，引導社會資金投入保障性住房建設，并呼吁社會各界伸出慈善之手，捐贈保障性住房建設資金。
20**年9月3日，中國保險監(jiān)督管理委員會允許保險公司在房地產最多投資其資產的10%。倘以20**年7月底4.57萬億元的保險總資產計算，則約有4500億元資金可流入房地產行業(yè)。所以，保險業(yè)也有可能成為保障性住房的重要資金來源之一。
就實踐中來看，一般性動員民營投資參加公租房建設，可能性很低。北京市20**年投建的許多公租房項目都是由開發(fā)商持有。由于公租房利潤回報周期太長，由此造成上億元的資金占用，對公司財務造成一定壓力，使得開發(fā)商在遇到配建公租房項目的商品房用地時，都顯得十分慎重。近年來，由于拆遷費用、原材料和人力成本的大幅上漲，開發(fā)售價偏低的保障房利潤非常微弱，在政府主導的公租房項目建設中亦面臨壓力。事實上，北京市場較早涉足保障房建設的遠洋、住總、首開等大型企業(yè)至今都還沒探索出盈利模式。民營企業(yè)投資參與此前已有先例，同樣因為投資回收期過長等因素，使得民間投資參與積極性不高。
四、利用房產債券為公租房融資的可能性
《通知》中還提到通過發(fā)行債券的方式獲取公租房建設資金。發(fā)行房地產債券最常見的是房地產政府債券，間或有房地產金融債券、房地產企業(yè)債券。
其中，房地產政府債券是政府為發(fā)展房地產業(yè)而向社會發(fā)行的債券，包括中央政府、地方政府和政府機構面向社會發(fā)行的債券。房地產金融債券是指由銀行或其他非銀行金融機構發(fā)行的債券。房地產企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產債券中最常見的一種，指房地產企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產企業(yè)債券主要有住房建設債券、土地開發(fā)債券、房地產投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，要規(guī)范發(fā)展企業(yè)債券融資，將設立公租房投融資公司，作為統(tǒng)籌公租房融資、建設和運營管理的平臺。融資公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據，專項用于公租房建設。承擔公租房建設項目的其他企業(yè)，可在政府核定的公租房建設投資額度內，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。20**年，重慶市就設計通過發(fā)行債券的方式來籌集公租房資金，發(fā)行主體是重慶國有投資集團，規(guī)模為60億元，普通市民也可認購。
無論何種債券，都有一個共性的問題，公租房的租金能否償還債息？若公租房不能出售，拿什么歸還債券本金？重慶市認為，公租房每年有租金收入和商業(yè)設施等收入，公租房債券將是優(yōu)秀的債券，不僅不會出現壞賬，還能夠回報投資者一定的利息。
五、發(fā)行房地產信托基金為公租房融資的必要條件
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，組織開展金融創(chuàng)新試點。在公租房建設任務重、資金需求量大的城市，積極支持開展政府出資與社會籌資相結合的公租房股權信托基金融資試點，探索運用房地產投資信托基金加快推進公租房建設。20**年7月，全國社保基金理事會以信托產品形式為重慶市提供45億元貸款，專項用于公租房建設。該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。
房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門的投資機構進行房地產投資經營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。實際上，發(fā)行房地產債券和發(fā)行房地產信托基金的設想早已有之。如果要采取這種方式，必須解決幾個基本問題。
其一，必須出臺規(guī)范性的房地產信托基金法規(guī)。明確規(guī)定該基金設立的形式、募集對象、基金份額、投資范圍、分紅方式、贖回和上市交易、管理部門等基本問題。
其二，必須以房地產市場平穩(wěn)和買賣、承租市場的有序為前提，尤其是要確保房地產市場的平穩(wěn)運行，避免發(fā)生美國次債危機。
其三，前提是公租房租金收繳有效，其收益（包括公租房的租金收益和商業(yè)設施收益）足以滿足基金分紅的最低要求。
其四，為保障投資于公租房的信托基金有所收益，應當允許該基金可以投資部分公租房下屬的公建商業(yè)地產和物業(yè)，以便獲得盈利。從REITs的國際發(fā)展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業(yè)地產并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在，或是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經營性物業(yè)資產打包設立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產的現金流遠較傳統(tǒng)住宅地產的現金流穩(wěn)定。
六、通過機關企事業(yè)單位自建公租房化解資金難題的是與非
20**年10月27日，十一屆全國人大常委會第二十三次會議對國務院關于城鎮(zhèn)保障性住房建設和管理工作情況的報告進行專題詢問。住建部副部長提出：鼓勵企業(yè)建公租房解決住房問題，來調動社會的積極性和企業(yè)的積極性，增加保障性住房的供應，在一定程度上也減少政府在大規(guī)模保障性住房建設投入當中的壓力。動員社會力量建設公租房，有助于化解資金壓力，卻很有可能演化為新的不公平。
如果必須通過此種辦法化解資金壓力，應該規(guī)定幾個基本的原則：
第一，應該明確規(guī)定，企業(yè)自建公共租賃住房是解決無房住的問題，供應對象必須符合當地住房保障對象的標準，出租條件不變。不是解決改善問題，不能成為內部變相“福利分房”。例如，寧波市規(guī)定對租住本企業(yè)自建公租房的員工，是否符合公租房保障條件，事先必須先交區(qū)保障辦審核；企業(yè)內部分配方案以及日后管理辦法，也需要報區(qū)住房保障辦批準后才能實施。
第二，企業(yè)自建公共租賃住房，優(yōu)先本單位職工，但部分也要面向社會出租。寧波市，企業(yè)自用存量土地建造的公租房中，15%的房源是要交給政府作為社會統(tǒng)籌配租的。
第三，企業(yè)自建公租房也要執(zhí)行城市統(tǒng)一租金標準。在寧波，如果企業(yè)要減輕本企業(yè)員工負擔，可
以另行補貼。第四，單位自建公租房，標準不得超過當地標準，不得變成改善性住房。
第五，公租房不得變成商品房流向市場。根據寧波規(guī)定，企業(yè)自建公租房的土地，性質多為工業(yè)、，辦公用地，且政策規(guī)定房子建成后土地性質不能改變。企業(yè)自建的公租房，產權屬于企業(yè)整體所有，不能分割，不能當商品房出租，不得出售或以租代售。這類公租房的產權屬于企業(yè)整體所有，只有企業(yè)一本產權證，不能分割出售，沒有住宅產權證。
參考文獻：
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5.龐元.創(chuàng)新公租房投融資制度的探索與思考.中國房地產.20**.1
篇3：修文縣教師公租房租賃管理和使用辦法(2014暫行)
修文縣教師公租房租賃管理和使用暫行辦法(20**)
(20**年7月)
第一章 總 則
第一條 為了加強我縣教師公租房的管理與合理使用，更好地為教育教學服務，維護學校的整體利益，保障教職工的正當權益，根據國家有關文件精神，結合我縣實際情況，特制定本辦法。
第二條 教師公租房包括國家專項投資為農村邊遠艱苦地區(qū)新建和改(擴)建的教師公租房、教師周轉宿舍以及學校利用其它校舍改造安排教師居住的住宿用房。
第三條 縣教育局和學校要成立教師公租房管理工作領導小組，明確領導小組成員職責，建立健全科學合理的使用和管理制度，處理好房屋承租和使用過程中的相關工作，確保教師公租房發(fā)揮應有的服務功能。
第四條 教師公租房屬學校共有住房，產權歸學校所有，房屋及其室內由國家和學校資金添置的基本生活設施是國家固定資產，按照只租不售、有償使用、房租優(yōu)惠、限定租期、契約管理的模式進行管理。
第五條 教師公租房租住的對象為特崗教師、支教交流教師、離城鎮(zhèn)較遠的邊遠艱苦地區(qū)教師和寄宿制學校管理教師。夫妻雙方共同在同一所學校生活和工作的只能承租一套公租房。
第六條 教師公租房由學校負責本校教師公租房的日常管理工作，受理和審核教師公租房的準入手續(xù)，確定教師公租房租賃選房順序，簽訂教師公租房租賃協(xié)議。縣教育局負責對全縣教師公租房租賃工作進行監(jiān)督。
第二章 教師公租房的租賃
第七條 符合教師公租房入住條件的人員應主動向所在學校提出申請，經審核符合條件的，由學校公示七天，公示期滿無異議的簽訂租賃協(xié)議，并辦理入住相關手續(xù)。
第八條 教師公租房優(yōu)先向特崗教師、支教交流教師和需要特別照顧的教師租住，并按照德、能、勤、績、廉以及年齡、資歷、家庭人口等相關條件確定，同等條件下優(yōu)先安排教育教學業(yè)績突出的教師。
第九條 教師公租房原則上租賃期限為一年，期滿后不續(xù)簽租賃協(xié)議的，租賃關系終止。承租人必須在租賃期滿前一個月內辦理續(xù)租或退房手續(xù)。
第十條 教師公租房實行低付費租住，根據地域差異每月按照2-5元/平方米支付租金，租金每年交納一次(第一次繳納租金時一并繳納押金1000元)，由學校設立專門賬戶管理，租賃費收入專用于學校教師公租房的維護和維修以及環(huán)境改造等，不得用于其他方面支出。
第十一條 承租人退房時，須保持房屋設施完好、室內清潔，并結清水、電、氣等相關費用，經學校驗收后方可退房并退還押金。房屋設施若有損毀，則照價賠償，賠償金可在押金中扣除，不足部分承租人另行支付。
第十二條 因為學校住房緊張造成多人居住單套教師公租房的，先入住者不得以任何理由拒絕后入住者;居住人員須共同維護宿舍的公共設施，共同承擔租賃、水電等費用，并保持宿舍安靜、衛(wèi)生、不得私自改變房屋現狀。
第三章 教師公租房的管理
第十三條 承租人應遵守以下規(guī)定：
(一)不得在教師公租房中從事違背社會公德、危害社會公共利益、損害他人合法利益及其他違反法律、法規(guī)和學校規(guī)章制度的活動;
(二)不得擅自改變房屋結構，不得違章搭建;
(三)不得轉租或變相轉租;
(四)不得隱瞞本人家庭住房情況;
(五)不得損壞房屋內的設施設備;
(六)不得用于承租人個人及家庭的經商營業(yè)活動;
(七)按時繳納居住期間所發(fā)生的水、電、煤氣、有線電視、網絡等費用，嚴禁違章用電、用水、用氣等;
(八)保持室內及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，教師公租房內不得飼養(yǎng)各類家禽及寵物，自覺維護校園環(huán)境和諧。
第十四條 承租人需對教師公租房進行室內裝飾裝修的，應先向學校提出申請，經審查同意后方可進行，但費用由承租人自行承擔。承租人退房時不得損壞裝飾裝修，學校對裝飾裝修不予補償。未經學校許可擅自裝修、變更房屋結構或影響外觀的，由學校責令恢復原貌，經費由承租人承擔。
第十五條 因居住教師個人原因造成的火災或其它人為重大事故的，居住教師應負責賠償由此造成的國家經濟損失和個人損失;觸犯法律的，移交司法機關處理。
第十六條 有下列情形之一的，承租人應當退還教師公租房，退租期限為接到學校書面通知后5天內。
(一)租用期滿未續(xù)租的;
(二)本人或配偶以購買或租賃等方式在學校所在地另取得住房的;
(三)房屋無故閑置三個月以上的;
(四)外出學習、借調到其它單位工作、帶薪或停薪留職從事與學校教育教學無關事項達一年以上的;
(五)與學校解除聘用關系的;
(六)經確認，已不符合租賃教師公租房條件的;
(七)已辦理調離、退休、退職手續(xù)或死亡的;
(八)其它有關規(guī)定確定的應當退房的情形。
第十七條 符合退房條件，應當退房又拒不退房者，由學校按照協(xié)議約定處理。情節(jié)嚴重的，由縣教育行政主管部門予以行政紀律處理。
第十八條 如承租人員存在違章、違約用房，不按期繳納電費、水費及其它管理費用的，學校有權終止合同，收取違約金。自發(fā)現承租人違章、違約之日起，違約金第一月按合同租金的2倍收取，第二個月按合同租金的3倍收取，逐月遞增，違約金從承租人工資中扣取。
第十九條 教師公租房如非人為因素出現漏水、停電、停水、墻面脫落、地面脫落需要維修或修復等情況，由個人提出申請，學校進行維修。如人為造成損壞由學校負責維修，承租人承擔費用。室內插座、燈泡、開關、水龍頭等易耗品等損耗由承租人自行負責。
第四章 附 則
第二十條 申請租賃教師公租房的教職工應如實上報申請材料。若有弄虛作假的，取消其租賃公租房資格;已租賃的，學校應終止合同并追究申請人的責任。
第二十一條 任何人都有權向各級紀檢監(jiān)察、教育部門反映、檢舉教師公租房租賃、管理中的違規(guī)行為。
第二十二條 學校在教師公租房建設后，如沒有特崗教師、支教交流教師的，應預留10%的教師公租房作為周轉宿舍備用。
第二十三條 各校可根據實際情況在租賃合同內另行約定相關事宜。
第二十三條 本辦法適用于修文縣各級各類學校教師。
附件：1.申請周轉房辦理流程圖和退周轉宿舍辦理流程圖
附件：2.教師公租房租用申請表
附件1
申請教師公租房辦理流程圖
教職工本人提出書面申請經校委會或職代會批準同意
憑批準同意書面申請到學校總務處辦理住房登記
公示
通知本人領取《住房通知單》
到總務處簽訂租賃合同并交押金
到教師公租房管理員處辦理入住，清點入住宿舍生活設施設備，并造冊登記(一式2份，雙方各執(zhí)一份)
退教師公租房辦理流程圖
居住教師到教師公租房管理員處申請辦理退房
經教師公租房管理人員驗收合格收回鑰匙
到總務處辦理《退房通知單》
持《退房通知單》到財務辦理停扣房租并領押金