南派開發(fā)商和北派開發(fā)商不同的經(jīng)營理念

　　也只有在北京，認真的開發(fā)商會死得很慘，而玩的開發(fā)商則活得很超脫、很舒服。檢索北京地產(chǎn)關(guān)鍵詞，浮上腦海的是：小戶型、SOHO、造城風(fēng)暴、科技建筑、綠化帶項目、院落、奧運快車、寫字樓挫市、別墅限量、亦莊發(fā)達、通州興起、精裝修等等。潮起潮落中，變反映的是市場的動態(tài)，不變反映的是北京地域上的共性；變反映的是消費者心態(tài)，不變反映的是北京開發(fā)商心態(tài)。

　　消逝的"京港房線"

　　北京地產(chǎn)的興起要得益于港資的進入，它們才是北京房地產(chǎn)的真正前輩，這批資深公司包括新世界、新鴻基、恒基中國和長實和黃四大集團。另外同批意欲掀起京港同步局面的還有九龍倉、莊勝集團和香港置地等等。但后者相對于前者來說，還算小字輩。

　　"商業(yè)地產(chǎn)"這個新概念早就被港資北調(diào)至京城了，東方廣場、新世界中心、恒基中心、新東安市場、首都時代廣場，這些商業(yè)建筑恨不得沿長安街一溜兒排開。如果北京四環(huán)以內(nèi)是個大的圍棋盤的話，他們并不遵守金角銀邊草肚皮的古訓(xùn)，非要在肚皮上切上一刀。

　　做先行者往往是要付出代價的，代價之一便是培育北京房地產(chǎn)市場--而這正是這些港資公司值得令人尊敬之處，后起之秀無論走多遠，從來都是站在它們肩膀之上的。

　　新世界集團曾經(jīng)對外公布，自新世界投資內(nèi)地以來，僅房地產(chǎn)業(yè)投資的損失就高達280億。道理很簡單，新世界當(dāng)年在北京的投資是開發(fā)崇文區(qū)這片長安街以南的區(qū)域，屬老城區(qū)、拆遷難度高，但它們硬是將方圓幾公里的土地拆了個干干凈凈，建起了大型商鋪、寫字樓和住宅區(qū)，但是市場對此反應(yīng)很慢，許多項目資金收不回來，只能變"暢銷"為"長銷"了。

　　而長實、和黃也并沒有從東方廣場項目中賺到錢，那更像是一個"形象工程"，長實、和黃在內(nèi)地所有黃金城市的黃金地段都要蓋上一片黃金商業(yè)區(qū)，似乎是在等待游客的贊美："這是李嘉誠蓋的！"當(dāng)你對這種財大氣粗倒吸一口冷氣時，知情和不知情的人都會說："人家并不在乎要立馬賺錢，人家?guī)资曷彦X收回來。"

　　恒基中國算是稍好的了，位于建國門的恒基中心項目的租售業(yè)務(wù)和經(jīng)營都正常運作?？闪硪粋€投資28億的項目"京澳中心"卻被套牢，遲遲未有動作。

　　正是港資的涌入，激活了北京地產(chǎn)的發(fā)展，也打通了一條京港同步發(fā)展的開發(fā)線路。在規(guī)模、體量和市場意識、風(fēng)險意識等方面，港資背景的項目起著教科書般的作用，在一個毫無經(jīng)驗的北京實驗著種種建筑形態(tài)、管理術(shù)和銷售術(shù)，另外還包括可以用來玩的伎倆：資本運作和土地征給。

　　這一階段，北京是盯著香港走的，香港流行羅馬柱，北京就有了，香港流行凱旋門，北京也有了，香港流行歐陸經(jīng)典，北京照樣不落下，香港流行高尚社區(qū)、人車分流，北京照學(xué)不誤，甚至于北京比香港更有優(yōu)勢，香港的戶型經(jīng)濟適用，小臥室大客廳，但北京不，北京可以做到大戶型、大臥室大客廳，香港地少，所以廁所修得小，但北京不，北京廁所比書房還大。

　　"京港房線"不僅筑就了開發(fā)模式，也筑就了消費者的購房觀，即拿來主義，港片中有而現(xiàn)實中沒有的，就是時髦的，除了溫差和用語外，生活在北京跟生活在香港沒什么區(qū)別，國際大都市里一切同步。

　　但很快，京港房線"一統(tǒng)江湖"的局面就被打破，經(jīng)歷過海南房地產(chǎn)一役的人奄奄一息地回來了，開始選擇在北京重新創(chuàng)業(yè)，重新立門戶，國有開發(fā)公司一直的犬儒夢也被擾醒了，開發(fā)商的意志漸漸主導(dǎo)著房地產(chǎn)市場的變遷。

　　開發(fā)商的江湖夢

　　在北京，地產(chǎn)圈是個不大不小的江湖，串場子的是媒體記者，主角是開發(fā)商，配角是銷售和廣告公司，表面看起來風(fēng)平浪靜，背地里也各有山頭，各有好惡，各有活法。

　　港資派是雷打不動的鐵 頭，由于有雄厚的資金支撐，加之選取的都是戰(zhàn)略性項目投資，所以，不急于回籠資金，長實和黃一直在落實北京東壩區(qū)域外側(cè)的一塊大地，進軍住宅產(chǎn)業(yè)。恒基中國在CBD區(qū)域拿下的兩個地塊至今仍擱置。港資派基本上是自己玩自己的，雙手互搏，早期并未注意民居住宅市場，而是以商業(yè)地產(chǎn)為主；當(dāng)住宅市場風(fēng)生水起時，也未見得他們有太大的動靜。

　　北京風(fēng)頭最勁的要數(shù)海南派了，這些闖過海南、經(jīng)歷過樓市真正泡沫的人，如潘石屹、馮侖、張寶全、謝強、曾偉等，被稱為海南五兄弟，他們對北京樓市的最大貢獻是做"獨立開發(fā)商"，即從上游的拿地找錢，到中游的規(guī)劃、建設(shè)，再到下游的銷售、推廣，基本上都是憑著獨立運作的能力實現(xiàn)的，也是一個透明市場和規(guī)范市場所需要的高級人才。當(dāng)年這五個人都在海南工作過，馮和潘在海南萬通，曾和謝在政府辦公廳，張在海南船務(wù)。現(xiàn)在，潘有自己的SOHO中國，張有自己的今典集團，馮守著萬通公司，笑言："萬科是培養(yǎng)經(jīng)理人的企業(yè)，萬通是培養(yǎng)老板的企業(yè)。"他有理由這樣說，潘石屹等一批業(yè)界老總都是從這兒走出來的，但馮侖近年來務(wù)虛較多，甘于做地產(chǎn)界的思考者，立言、演說、寫文章，在項目上未有太大作為，倒是傳出聯(lián)手泰達企業(yè)圖謀海外融資和上市之事，激起了一些波瀾。

　　而潘石屹幾個項目做下來，也儼然成為一個旗幟性人物了，SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都，另外拿下了CBD1號地只待開發(fā)?？梢哉f，他是開發(fā)商中最被業(yè)界看好的人。張寶全做完今典花園和今日家園項目后，專注于蘋果社區(qū)的人文理念的創(chuàng)新，以及依托地產(chǎn)優(yōu)勢進軍EVD數(shù)字電視領(lǐng)域，同樣是被看好的生力軍。曾偉在棕櫚泉的開發(fā)上賺盡了甜頭，而謝強作為最強悍的老總級別的職業(yè)經(jīng)理人，主持過富力城等項目，現(xiàn)在也在圖謀自成體系。

　　這些人都是地產(chǎn)界的風(fēng)云人物，如果估算身價的話，有很多種算法，一種是把公司背景和依托平臺算上，而對于這些獨立開發(fā)商來說，則可以使用另一種算法，就算他們從公司孤身一人走出來，也能在很短時間內(nèi)樹立一個新的品牌，并將品牌轉(zhuǎn)換為財富。

　　與獨立開發(fā)商相對應(yīng)的是國企派，包括中央部委直屬的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和北京市所屬的企業(yè)，其中最為活躍的有：中房集團(中國房地產(chǎn)開發(fā)集團，在京開發(fā)頤源居、朗琴園、北京印象、財智中心等)、中遠地產(chǎn)(原屬中國遠洋運輸集團的房地產(chǎn)部，在京開發(fā)有遠洋都市網(wǎng)景、遠洋天地、遠洋山水等)、華潤置地(原屬外經(jīng)貿(mào)部，萬科最大股東，在京開發(fā)有峻峰華亭、翡翠城、鳳凰城等)，另外"城市開發(fā)"開發(fā)過北京的望京和方莊兩個較早的居住板塊，天鴻集團開發(fā)了回龍冠文化區(qū)、東潤楓景和萬象新天，首創(chuàng)置業(yè)則有陽光麗景、雪梨澳鄉(xiāng)等，并在香港實現(xiàn)上市。另外北辰集團和金隅集團也都實力不俗，雖然不事炒作，但其拿地能力和開發(fā)速度都令人屬目。

　　國企派依靠政府背景和轉(zhuǎn)制后的靈活機制，大有舍我其誰之勢，這些企業(yè)以及這些企業(yè)里的人，將獨立開發(fā)商運作的項目看作是小打小鬧，對他們而言，根本不構(gòu)成撼動。

　　此外，還有一些業(yè)外資本進入房地產(chǎn)市場，可以稱為"外來派"，比如國華置地的華貿(mào)中心項目，就是在原電力廠房的地面上建起來的，還有一部分是外地資本進京，萬達公司在北京做的萬達廣

場，北京望京更是外資品牌進駐北京的一個縮影，臺灣開發(fā)商法亞、新加坡吉寶、香港利星行等成為望京樓市最大的亮點，由他們投資建設(shè)的湖畔雅居、季景沁園、麗都水岸、寶星國際等項目帶來了新亮點。

　　南方派的主打力量是萬科、珠江地產(chǎn)、合生創(chuàng)展和富力地產(chǎn)，這幾大巨頭公司延續(xù)了消逝的"京港房線"，使北京的房地產(chǎn)實現(xiàn)了南北交融、風(fēng)格互補。南方派的另一支豪強是來自福建的四大集團，包括韓國龍的冠城集團、黃如論的金源集團、許榮茂的海投集團和楊孫西的香江集團，其掌門雖是福建人，但又都具有港資背景，這也是延續(xù)"京港房線"的一支重要力量。世紀(jì)城、太陽星城、數(shù)碼大廈等一大批杰作正來源于其操盤。

　　雖然地處京城，但地產(chǎn)仍然是個江湖，資本說話、土地算數(shù)，各自劃地為營，彼此互通有無，既有江湖險惡，也不乏一團和氣，盡管政策大限、銀行加息等一系列措施使人人自危，但大家依然玩得不亦樂乎。

　　造房術(shù)與消費觀

　　有人開玩笑說，南方開發(fā)商玩的是技術(shù)、務(wù)實；北方開發(fā)商玩的是藝術(shù)、務(wù)虛。此話雖有失偏頗，但值得玩味。

　　對于南派開發(fā)商和北派開發(fā)商在經(jīng)營理念上的不同，謝強說："南北開發(fā)商實際上是一回事。如果有不同的話，大概有兩點：第一是區(qū)域不同，第二是觀念不同。過去在南方做項目，樓體、間距、采光、通風(fēng)、外力面，跟北京設(shè)計規(guī)范、施工規(guī)范不一樣，可能是區(qū)域所造成的。到北京以后，一定把南方和北方結(jié)合起來做，才有生命力。"

　　不管如何說，在北京，項目開發(fā)有它自己的特點，這種造房術(shù)是像標(biāo)簽一樣貼在自己身上，并且能影響外地、波及全國。

　　起好名：北京項目開發(fā)在起名上真是動盡腦筋，張寶全曾經(jīng)花200萬元征集得來蘋果案名，林澗操盤的"左岸工社"寫字樓讓"左岸"風(fēng)靡全國，他最后總結(jié)說："一個好的案名能在項目銷售中起到至少1/10的作用。"而后現(xiàn)代城和西現(xiàn)代城的案名因為跟風(fēng)潘石屹的代表作"SOHO現(xiàn)代城"，倒也能大賣，令人瞠目結(jié)舌。還有"CLASS"，聲稱建于果嶺的上層建筑，也是經(jīng)典之作。此外，還有開盤時一個案名，二期時又換一個案名，以期給消費者新的刺激，天鴻開發(fā)的某項目后來改名叫觀瀾國際花園，北辰開發(fā)的北辰綠色家園二期改綠色陽光家園等等，皆在此列。

　　造概念：北京市場上最成功的概念莫過于"SOHO"，潘石屹將公司名字改為SOHO中國，意在吃"SOHO"一輩子了。這個概念價值連城，因為它著實跟一種商住兩用、在家辦公的生活方式聯(lián)系起來了，它同時還傳達著自由、創(chuàng)意等等氣息。開發(fā)商都在拼命造概念，望京小戶型項目"飄"，中關(guān)村寫字樓項目"第三極"都是意在傳遞某種概念。

　　玩藝術(shù)：去年的"觀念地產(chǎn)"，前年的"文化地產(chǎn)"的口號都跟這有關(guān)，有開發(fā)商吐露心跡說，玩藝術(shù)的最大好處莫過于可以提升樓盤的品質(zhì)，增加其附加值。別的地方也在玩，但沒有像北京這樣玩得那么瘋狂，那么樂此不疲，甚至成為入行的一門必修科目。

　　改戶型：在戶型上創(chuàng)新也是北京造房術(shù)的一個重要組成部分，比如"錯了就對了"，說的是錯層辦公區(qū)；"寬HOUSE"實現(xiàn)了超大面寬和超大進深；"小戶型"則濃縮得只剩下精華，一直暢銷；通用時代的"83平方米的大客廳"也是豪宅的一個新尺度。凡此種種，均表明北京個性化市場的需求。

　　洋設(shè)計：在廣告上，如果景觀設(shè)計公司不打上洋設(shè)計的旗號，那房子簡直是沒法賣的，幾乎成為北京的慣例，崇洋成風(fēng)，即便是本土設(shè)計師打造，也得掛上一洋番號，這樣大家才認。所以北京房地產(chǎn)項目掛牌洋設(shè)計和實務(wù)洋設(shè)計便魚龍混雜。

　　與造房術(shù)相對應(yīng)的是北京人買房的消費觀，在他們看來，買房是個消費過程，在這個過程中，最重要的是能消費品質(zhì)：把買房作為提高生活品質(zhì)的進身階；消費感覺：通過買房樹立起心理優(yōu)勢和尋找成功感；消費品牌：找知名度和美譽度高并有認同感的開發(fā)商買房；消費預(yù)期：即便買來的房子因為交通、配套、環(huán)境有不如意之處，但一切向前看，未來還有好的變化的；消費儲蓄：不是因為沒地方住，而是把購房作為投資或保值增值的一種手段。

　　正是由于北京消費者的寬容、粗放、爽快，絲毫不計較小節(jié)，造就了北京的開發(fā)商能夠玩得下去、玩?zhèn)€痛快

篇2：房地產(chǎn)城市流派之昆明

　　房地產(chǎn)城市流派之昆明

　　后花園的森林賣法

　　昆明語文：后花園、體驗之都、世博園板塊、森林、鳴鳳山

　　"云南房地產(chǎn)賣的不是鋼筋混凝土，而是生活方式。"--20**年9月15日《新周刊》總第163期推出的"體驗之都"特輯中這樣描述云南的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r。這是當(dāng)期特輯中關(guān)于云南房地產(chǎn)最為精到的一句評語，是描述更是期待。一年之后，當(dāng)我們再次把目光投向云南地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊昆明的地產(chǎn)商時，驚奇地發(fā)現(xiàn)，昆明的房地產(chǎn)正在迅速地從對京滬穗的簡單學(xué)習(xí)中擺脫出來，開始尋找屬于自己的氣質(zhì)與方向。一年前的"生活方式"顯然還過于籠統(tǒng)，覺醒了的昆明地產(chǎn)業(yè)正在締造一個偉大的"后花園時代"的來臨，這個后花園不僅僅是昆明的后花園，充滿野心的昆明地產(chǎn)商們所期待的是，在與昆明的共生中完成自己對故鄉(xiāng)的責(zé)任。以和這個城市氣質(zhì)保持同步的低調(diào)，昆明的地產(chǎn)商和城市規(guī)劃者們正在努力地令"昆明是中國的后花園"變得真實而有意義。而因為"世博國家公園版塊"的出現(xiàn)，這個"后花園時代"的面貌正日益變得清晰。

　　昆明地產(chǎn)業(yè)的過去

　　談及昆明房地產(chǎn)的過去，昆明資深房地產(chǎn)記者謝鷹告訴記者，昆明是一個"沒有文化"的城市，它有古老的歷史，是多民族的共生，也有濃厚的殖民地色彩，因而它善于模仿，善于學(xué)習(xí)，正如詩人于堅所說"自從普通話1950年代南下之后，這個城市從唐朝南詔時代建立起來的自信就逐漸垮掉了，它總是在學(xué)習(xí)外地經(jīng)驗，上海、北京、廣州、日內(nèi)瓦、張家港，永遠自愧不如，這是一個熱衷于活到老學(xué)到老的城市，因此總是打一槍換一個地方"。自1990年代始，昆明的地產(chǎn)業(yè)也長期面臨這樣的尷尬。

　　現(xiàn)在的昆明街頭，位置最好面積最大的路牌廣告幾乎全部都是房地產(chǎn)廣告，雖然整個城市面貌因為這些大補丁的存在而顯得雜亂無章，但房地產(chǎn)業(yè)對于昆明的影響由此可見一斑。事實上，昆明房地產(chǎn)的發(fā)展可以分為兩個階段。第一個階段從1993年開始，昆明的房地產(chǎn)法規(guī)還不健全，購房者缺少相關(guān)房地產(chǎn)概念，銀行也沒有配套的按揭政策，銷售各方面都不系統(tǒng)，"那時的昆明房地產(chǎn)基本是一小撮人的生意，一小撮人在關(guān)注"。作為昆明房地產(chǎn)業(yè)的萌芽期，那是一個"有房子，就有客戶；有速度，就有市場；工具決定市場"的特定歷史時期。而自1998年始，因為1999年世博會的歷史機遇，大量外來資訊影響到云南和昆明的發(fā)展方向，昆明的房地產(chǎn)開始快速吸取來自東南沿海的經(jīng)驗，更注重科技，更注重規(guī)劃，更注重產(chǎn)品。盡管由于昆明與京滬穗等城市在經(jīng)濟發(fā)展水平上的差異，昆明房地產(chǎn)業(yè)與這些城市相比落后兩三年，但是，昆明房地產(chǎn)策劃開始逐漸運用一些技術(shù)手段，規(guī)范操作，深入挖掘昆明的房地產(chǎn)文化，做了很多有意義嘗試取得了良好的效果，昆明的房地產(chǎn)業(yè)開始試圖擁有昆明本土的特色。

　　20**年昆明房地產(chǎn)交易會隆重推出的主題是"愛我昆明，住在昆明"，如此大氣魄的宣言是昆明人第一次驕傲地以本地化的"昆明特色"為賣點，與以往數(shù)屆昆明房交會的主題相比，這顯然意味著昆明房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向所在。"心系大眾安居、創(chuàng)造美好家園"、"繁榮住房市場，共創(chuàng)優(yōu)美家園"、"房子、車子、好日子"、"新年、新房、新生活"、"住宅新科技，康居好生活"……1998年以來昆明房交會的這些主題多少還停留在"生存型住宅"的初級層面，和東南沿海等房地產(chǎn)發(fā)達城市相比，屬于童年時期的必做功課。"愛我昆明，住在昆明"則意味著昆明的房地產(chǎn)開始尋求自己的特色，給自己舉行了一個莊重的成年禮。

　　12月初，用了3天時間，記者在昆明采訪了十余家樓盤，昆明的樓盤總體而言有著非常不錯的品質(zhì)，某些樓盤甚至并不亞于廣州、深圳等地。但正如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長顧云昌教授在20**年9月份昆明房交會上所說的："整個中國包括昆明，房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品有一個傾向，即注重外表美，卻忽視了內(nèi)在美。""昆明當(dāng)前房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)少一些刻意的人工雕琢，而應(yīng)充分利用自身優(yōu)越的生態(tài)資源，將有限的錢用在生態(tài)開發(fā)等內(nèi)在美建設(shè)上，顯現(xiàn)出自己的開發(fā)特色。"顧云昌說，目前很多房地產(chǎn)開發(fā)商在綠地、雕塑等方面大作文章，太過注重外在美，人工雕琢的印記過濃，給人一種暴發(fā)戶的感覺。

　　顧云昌的評價顯然是中肯并且卓有見識的，昆明的地產(chǎn)商們在經(jīng)歷了長期的模仿和學(xué)習(xí)之后，所努力營造的正就是一個有昆明特色和內(nèi)在美的房地產(chǎn)時代，顧云昌所期待的"充分利用自身優(yōu)越的生態(tài)資源，將有限的錢用在生態(tài)開發(fā)等內(nèi)在美建設(shè)上"也正就是這個時代的品質(zhì)和特色。

　　在這樣的背景下，顯然，"后花園的一代"是對昆明房地產(chǎn)的這一未來最為精到的描述，而"后花園"也不僅指向昆明無與倫比的自然生態(tài)美景，更孕育著一種與大自然氣質(zhì)和諧一致的人文情緒，是"愛我昆明，住在昆明"最理直氣壯的緣由。

　　后花園時代的昆明

　　"幾乎沒有人把類似上海式的繁華都市生活在云南的缺失當(dāng)作云南的遺憾，在云南人們無需這個。相對于客廳，后花園至少承擔(dān)著三個方面的角色：體驗自然之地，身心休憩之地，思考決策之地。"還是在"體驗之都"特輯中，《新周刊》給予了"后花園"這樣的定義。那么云南為什么注定是銜接中國客廳的后花園？"因為它四季宜人的氣候，它天賦造化的多樣性，它長久作為大后方的歷史，它打造成為東南亞、南亞國際大通道的新前途。"--房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和整個城市的發(fā)展方向密不可分，近兩年來，昆明的地產(chǎn)商們顯然更加清晰地意識到山水城市的"后花園"定位。

　　作為春城，昆明擁有四季宜人的氣候，市區(qū)年平均氣溫15.1℃，冬無北方的嚴寒，夏無南方的酷暑。由于年平均日照時間長達2400多小時，無霜期達230天，鮮花常年不謝，草木四季常青，獨具"天氣常如二三月，花枝不斷四時春"的特色，而500萬人口也意味著這個城市還不足以像北京上海一樣令你疲于奔命。昆明市某市領(lǐng)導(dǎo)20**年8月接受《新周刊》采訪時曾說："昆明將重點打造四個城市品牌，山水園林生態(tài)城市，投資環(huán)境最好的城市，旅游城市，國際大同道樞紐城市。""山水園林生態(tài)城市"的定位則意味著昆明作為"后花園"得到了政府的保護。

　　除去氣候等自然因素，昆明獨特的人文氣質(zhì)顯然也正與"后花園"的品味暗合。它崇尚慢，"是清朝的速度"，它崇尚自然的享受，坐在陽光下，"閑人們一邊毫無感覺地看著天，一邊把瓜子或者松子剝開，送到嘴邊，又舔一下茶，又搔搔某處"。屬于昆明的城市詩人于堅這樣寫道："這個城市曾經(jīng)因為自信而緩慢，它自信的事情與眾不同，不是因為什么豐功偉績、歷史、皇帝、兵家必爭之地、大學(xué)、圖書館、京畿、誕生地……而是因為'春風(fēng)先到彩云南'，只是因為'五百里滇池奔來眼底'，只是因為'莫辜負/四圍香稻/萬頃晴沙/三春楊柳/九夏芙蓉'。"

　　因為這種氣質(zhì)，昆明和云南孕育出了"云歸派"--"當(dāng)國內(nèi)所有的海歸派都不約而同地樂于選擇上海，云南也催生了一個全新的派別--'云歸派'，它特指那些混在云南、愛上云南，沉浸在云南式滋潤生活中的人們，是云南的松弛、自在而促使他們靈感迭出，才思泉涌，當(dāng)他們重新回到所謂大都市的現(xiàn)實生活場景，他們也就給自己保留了一個充滿鄉(xiāng)愁的稱呼'云歸派'"。

"云歸派"的形成是昆明成為"后花園"最確鑿的證據(jù)，"云歸派"們在中國的前客廳京滬穗工作生活，而在后花園和大自然一起享受"快樂、放松、親密"。--這樣一個已被公認為是"最適合人類居住的城市"，并且有大量"云歸派"助陣的后花園無疑也最適合進行高品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)，因為它擁有京滬穗所無法擁有的自然以及人文條件。然而盡管昆明有著成為中國后花園的先天素質(zhì)，但房地產(chǎn)業(yè)發(fā)現(xiàn)的相對滯后是不爭的事實，鮮有能與"后花園"定位配套的地產(chǎn)項目。

　　作為山水城市，昆明的特點在于"山光水色"，房地產(chǎn)所依賴的自然景觀也正在于此。作為昆明文脈的翠湖和滇池一里一外眷戀著這個城市，穿城而過的母親河盤龍江，則像一條瑰麗的飄帶，把城和水密切聯(lián)系了起來，造成了"城中有水，水中有城"的獨特景觀。然而市中心的翠湖的面積太小，其周邊已經(jīng)擁擠不堪，幾乎不可能進行大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)。

　　另一方面，滇池則面臨污染嚴重的困窘局面，雖然正在治理，有一位老昆明對記者說起：希望在有生之年可以見到滇池變清。目前滇池周圍的房地產(chǎn)項目也大多只是住宅小區(qū)的概念，只有少部分在度假區(qū)的項目，做出了高尚區(qū)的感覺，但充斥著各種名目的異國情調(diào)，很少能讓人產(chǎn)生留戀的鄉(xiāng)愁，同時，由于政府加強了對滇池的保護，圍繞滇池幾乎再難進行高品質(zhì)的樓盤建設(shè)。針對滇池的這種狀況，于堅曾經(jīng)寫道："聰明點兒的昆明人都知道，要玩文化當(dāng)大官，到北京去整，要賺大錢到上海廣州去整，如果在大觀樓上看不到'半江漁火，兩行秋雁'，只是一潭臭水和水泥怪物，還呆在這里干什么？"

　　當(dāng)?shù)岢氐睦Ь搅罾ッ鞲械綄擂蔚臅r候，昆明人想起了森林，這是一個被城市層層縈繞的城市，是城市周邊大面積的山林令昆明重拾自信。有膽識的昆明地產(chǎn)商則提出這樣的口號："如果說過去十年，昆明以滇池代表其旅游城市的形象，那么未來一百年，綿延的森林將成為這個城市的品牌。"昆明作為后花園的品質(zhì)將由森林來代言。

　　森林的后花園氣質(zhì)

　　"那里的空氣全是氧氣！"--由滇池走向東北部的森林，是昆明頂級房地產(chǎn)商必然的選擇。20**年，國家建設(shè)部曾授予世博園 "中國人居環(huán)境特別獎"，而早在幾年前，開發(fā)商們便各自確立了圍繞世博國家公園版塊展開的地產(chǎn)項目，目前整個世博國家公園板塊由世博興云的"世博生態(tài)城"、百年置業(yè)的"公園道1號"、云南晨光的"高天流云"、以及森林全景陽光高爾夫球場構(gòu)成。把目光投向世博園板塊的房地產(chǎn)商們所希望實現(xiàn)的是，在為昆明發(fā)展的相對滯后房地產(chǎn)業(yè)打造具有國際標(biāo)準(zhǔn)的地產(chǎn)形象的同時，把昆明所擁有的成為中國后花園的先天素質(zhì)轉(zhuǎn)化成為可親可感可以擁有并且享受的人居物業(yè)。

　　世博園周圍的山林被稱作鳴鳳山，位于昆明東部，山勢起伏綿延百里，山腳下的金殿水庫活水不息，這里常被昆明的老一輩譽為昆明的福地，從鳴鳳山西望，幾乎將整個昆明城納入視野，城市的脈絡(luò)、滇池的水色、西山的輪廓盡收眼底。這是一個以昆明世博園為核心的國家級公園區(qū)，其中包括世博園、金殿國家森林公園、云南野生動物園、昆明園林植物園在內(nèi)的六大公園，總面積超過10萬平方公里，最近處距離昆明市中心只有5公里，但森林覆蓋率達到76%以上，年平均濕度60%，這里的秀美景色是昆明成為"中國后花園"的最有力證據(jù)，

　　早在明朝萬歷年間，鳴鳳山上的金殿就因為浩瀚的森林被創(chuàng)建成風(fēng)景名勝區(qū)，這恢宏壯麗的森林景觀被譽為滇中勝景，而現(xiàn)在，這片這個城市最古老最美麗的森林成為了政府保護的國家森林公園，山間大小殿宇二十多處，神像七八十尊，是明朝以來的著名道教圣地，云南三大道觀之一。最重要的是，它距離昆明市中心只有5公里的路程。從都市的喧囂中走入靜謐的自然只是5公里的距離，濃厚的人文氣質(zhì)和神奇的自然氣息相結(jié)合，這成為"后花園"最充分的注腳。

　　在這樣的一片圣地，開發(fā)商們所需要做的只是善待自然，在為人類建造溫暖的小巢時與這片土地和森林和諧相處。幸好，他們都做得不錯。世博生態(tài)城是這個版塊的龍頭，不僅將英國舉世聞名的Integer高智能環(huán)保住家?guī)У嚼ッ?，更通過對森林綠化的保護和提升，生物物種多樣性的可持續(xù)發(fā)展研究，讓世博園"人與自然和諧發(fā)展"的精神得以傳承和延續(xù)，世博生態(tài)城即將創(chuàng)造的是昆明新世紀(jì)的生態(tài)居住典范。占世博國家公園版塊第一排的公園道1號，從一開始，就定位為代表中國最高水準(zhǔn)的聯(lián)排別墅，這個項目的野心，是在這個中國的后花園中，打造中國中產(chǎn)階層的榜樣性居住，無論選址、營造、規(guī)劃、戶型、智能，還是物業(yè)管理方面，公園道1號的創(chuàng)新都將影響中國聯(lián)排別墅今后10年的發(fā)展。榮獲深圳地博會"中國豪宅"獎的高天流云，也是世博國家公園版塊的明星項目，無論是每棟都呈現(xiàn)不同特質(zhì)的北美風(fēng)格別墅，還是建筑與自然真山水和諧交融，都力求將這片大森林大自然地帶的魅力發(fā)揮到極致，版塊內(nèi)還擁有亞洲罕見的豪華森林全景高爾夫球場，18洞72桿的一流陽光高爾夫球場，將這一區(qū)域的豪宅素質(zhì)彰顯無遺，讓世博國家公園版塊更加熠熠生輝！

　　20**年本刊"體驗之都"特輯中曾列出在云南必須體驗的50件事，在世博公園板塊，至少能體驗到三件：先逛世博園，聽身邊的外地小游客唱："一直小蜜蜂啊，飛入花叢中啊……"然后手持《明史》和《鹿鼎記》，去昆明的金殿景區(qū)找吳三桂的遺跡，不告訴你關(guān)心的其實是陳圓圓。最后，曬著暖暖的陽光，邁著懶懶的步調(diào)，讓你徹底放松下來，渾然不記初衷，心甘情愿地在高原變傻。世博城、高天流云、公園道1號的地產(chǎn)商們說，他們想讓森林喚醒昆明人對城市的熱愛。

　　世博園板塊的三個樓盤顯然也在為被罵作沒有文化的昆明地產(chǎn)業(yè)正名。走在昆明的大街上，能夠看到"戛納小鎮(zhèn)、阿拉丁花園、名古屋、米蘭國際"等等源自外國概念的房地產(chǎn)項目廣告，據(jù)說這是因為地處西南的昆明人熱衷于這種定位和描述，世博國家公園版塊的三個項目則從名稱這樣的細節(jié)開始，身體力行地引導(dǎo)昆明尋找屬于自己的房地產(chǎn)文化。"高天流云"來自著名房地產(chǎn)策劃人王志綱，在那片森林環(huán)繞，親近湖水的山坡上，云飄過天藍藍，這正是于堅所期待的昆明氣質(zhì)，而世博生態(tài)城則在規(guī)劃中成為一個開放的市民領(lǐng)地，高科技的生態(tài)城展示著昆明未來發(fā)展的方向。"公園道1號"最為浪漫，也最為彰顯地產(chǎn)商對于這個城市的野心，因為這是一個全國都罕見的由六個公園環(huán)繞的板塊，地產(chǎn)商們希望有一天政府會把這條通往六個公園的道路命名為"公園大道"。

　　21世紀(jì)的昆明，進入了城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，結(jié)合舊城改造、新城規(guī)劃，昆明城市建設(shè)的浪潮聲勢浩大，對昆明GDP增長貢獻顯著的房地產(chǎn)業(yè)從未像今天這樣與城市有著密切關(guān)系。在昆明的采訪和接觸，給記者留下了這樣的印象：這些開發(fā)商都是昆明人，很驕傲的昆明人，雖然與萬科、順馳等全國地產(chǎn)大鱷相比他們的實力稍弱，但對于這個他們引以為榮的故鄉(xiāng)昆明他們有著由衷的熱愛，他們更有著為"昆明成為中國的后花園"貢獻力量的勃勃野心。至于他們究竟能做多少，或許并不重要，重要的是他們在按照昆明人自己的方式一點一點地為這個城市帶來屬于自己的面貌和生活。

　　他們所希望的是，"從現(xiàn)在開始三年到五年，昆明開始有自己的方式，原來昆明那些被唾棄的方式在這個時代將會重新成為主流。大家慢慢地，喜歡體驗了，喜歡

享受了，喜歡生活。"

　　什么是能改造與控制人的建筑呢？本雅明時代的巴黎的商店拱廊與我們這個時代的房地產(chǎn)。我們這些"圈養(yǎng)在城市的家畜"的生存理想無非是，把小籠子換成大籠子、把過時的籠子換成時尚的籠子。表面上是我們占有了籠子，實際上是籠子入侵了我們。沒有房子只能成為城市棄兒、城市游蕩者、邊緣人群，這種歸屬感比行政區(qū)劃和戶口更為重要。法學(xué)家劉武俊有感而發(fā)地寫了一篇文章《人，失意地棲居》，說："我們曾經(jīng)陶醉于遠離都市的香格里拉、雪域高原，回來后還得為在北京城早點買上一套房子而疲于奔命。我們在身不由己地享受都市文明的同時,又在咬牙切齒地哼著羅大佑同志的《鹿港小鎮(zhèn)》怨天尤人。"

篇3：房地產(chǎn)城市流派之杭州

　　房地產(chǎn)城市流派之杭州

　　有風(fēng)景的高價童話

　　杭州語文：休閑、西湖、錢塘江時代、長三角、江南風(fēng)情、漲價、園林

　　西湖邊據(jù)稱是最后一個直面湖景的樓盤--錦繡天地快要結(jié)頂了，其房價早已立在了每平方米3萬元以上，還需要有足夠的關(guān)系才能定到。這是西湖邊的一個童話，幾年前的拍賣中，錦繡天地的土地被開發(fā)商以每畝1800萬元競得，誰都不認為這是一筆劃算的生意。因為西湖邊的房子限高，容積率無法做得很高，每畝地上蓋的房子就少。據(jù)說，舉牌的副總回去以后就被免職了。但是錦繡天地現(xiàn)在賺錢了，還賺了不少。已經(jīng)有多個地產(chǎn)老總因為高價競地，一時間被內(nèi)部責(zé)問，或是免職而去。但是短則一月，多則半年，他們當(dāng)時的決策都被市場證明是對的，甚至可以說是英明的。

　　童話城市，自有童話的邏輯。杭州的樓盤就像杭州的菜式，浙菜鮮嫩軟滑、香醇綿糯、清爽不膩，更易被杭州人接受的樓盤亦是小橋流水、綠樹掩映、清爽宜人。

　　杭州人生活在治安良好、景色宜人的城市里，大多一派天真爛漫，幾乎相信所有的故事，當(dāng)房產(chǎn)商們講起各自的故事時，也很有市場。杭州的副城臨平幾年前房價在2000元左右。當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)商們講起了地鐵連通主城的故事，房價在一年時間里漲到了4000元(地鐵根本還是沒影的事)。有人給杭州人描述了臥看錢塘江景的詩情畫面，10年沒動的錢塘江邊房價3年翻了三番，江景房接近萬元。

　　童話城市的邏輯，別人看不懂。杭州以外的房產(chǎn)商很少敢于走進杭州、萬科、萬通、綠地、順馳……不管在外面有多大譜，都只敢在杭州賣房，不敢在杭州開發(fā)。

　　宋城房產(chǎn)是房產(chǎn)界中的異類，起家在一片磚瓦廠的廢墟中。黃巧玲領(lǐng)人將湖水引入大坑造新湖，兩根大煙囪改造成了燈塔和紀(jì)念塔，土地覆綠，歐式的建筑引入其中，成了杭州樂園。有著主題公園打底，他能給入住者實現(xiàn)生活在他處的夢想。休博園的建設(shè)運營，造就"在城市中的主題休閑城"。

　　綠城集團的宋衛(wèi)平談得更多的是文化和責(zé)任。木石(園林，小品，一切以樹、以石為樓盤特色)年代的產(chǎn)品，他們已經(jīng)做到極致。