文/石金和
美國模式
購物中心在美國和其他西方國家有幾十年的發(fā)展歷史，已經(jīng)作為一個產(chǎn)業(yè)服務(wù)于城鎮(zhèn)居民和國民經(jīng)濟，其投融資模式也已經(jīng)相對成熟和固定化。
大型購物中心投資模式
在美國，大型購物中心的規(guī)劃、投資、開發(fā)，到出租經(jīng)營管理，均由行業(yè)強勢專業(yè)機構(gòu)操作。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)完購物中心之后，通過出租經(jīng)營，以收取租金的方式獲取投資回報，并且由開發(fā)商自己擁有的購物中心管理公司或委托其他專業(yè)管理公司來對購物中心進行統(tǒng)一管理。這就要求購物中心的開發(fā)商為綜合型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，不僅具有雄厚的資金勢力，還要有開發(fā)商、投資商、經(jīng)營商的背景。這種投資模式具有以下特點：
投資機構(gòu)組合：購物中心投資商、開發(fā)商、管理商、房地產(chǎn)投資信托及產(chǎn)業(yè)基金。
經(jīng)營模式：出租經(jīng)營。
管理模式：開發(fā)商自己的管理公司、專業(yè)管理商等。
中小型購物中心投資模式
對于中小型購物中心，其規(guī)劃、投資、開發(fā)、出售、出租經(jīng)營都是由商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)機構(gòu)操作。開發(fā)商在開發(fā)建設(shè)完購物中心之后，可能出售部分商鋪給商鋪投資者（出售部分面積占項目總面積的比例較小，并且在出售商鋪時都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議），然后由開發(fā)商自己擁有的管理公司或委托其他專業(yè)管理公司來對購物中心進行統(tǒng)一管理。
投資機構(gòu)組合：購物中心投資商、開發(fā)商、管理商、房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)基金及商鋪投資者。
經(jīng)營模式：出租經(jīng)營或出售后返租經(jīng)營。
管理模式：開發(fā)商自己的管理公司、專業(yè)管理商等。
資金來源
購物中心投資額大，動輒是上億美元，超級購物中心的投資甚至達到十幾億美元，而且是采取出租的形式獲取投資回報，投資回收期一般為7—10年甚至更長，所以大型購物中心的融資是項目開工前必須解決的難題。美國發(fā)展購物中心的主要資金來源主要有以下幾方面：
購物中心投資商、開發(fā)商
美國商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)過長期發(fā)展和充分競爭，已經(jīng)由市場打造出幾十家大型購物中心投資商及開發(fā)商品牌，這些投資商和開發(fā)商旗下都組合著幾十家甚至幾百家購物中心，是美國購物中心產(chǎn)業(yè)的主力軍。比如西盟地產(chǎn)集團（Simon Property Group）在美國境內(nèi)擁有250多家購物中心，GGP地產(chǎn)公司（General Growth Properties）擁有160多家購物中心，這些公司都是美國紐約證券交易所的上市公司。
房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts縮寫為REITs）和產(chǎn)業(yè)基金
目前在美國操作的REITs大約有300家，其中約200家REITs可上市交易，資產(chǎn)總計超過3000億美元，另外約100家REITs沒有上市。這些REITs可分為三種類型，即股權(quán)類、債券類和混合類，它們既可以作為商業(yè)房地產(chǎn)投資商直接投資購物中心，也可為購物中心開發(fā)商提供長期貸款。事實上，許多購物中心投資商本來就是REITs，比如美國最大的購物中心所有者KIMCO，其在美國和加拿大擁有525家購物中心，就是一家在紐約證券交易所上市的REITs。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金也是購物中心的主要投資者，產(chǎn)業(yè)基金的操作與REITs的不同之處在于產(chǎn)業(yè)基金只對非上市的開發(fā)商投資。從某種意義上來說，美國的REITs和產(chǎn)業(yè)基金是購物中心產(chǎn)業(yè)能夠高速發(fā)展的關(guān)鍵因素。
購物中心專業(yè)管理公司
在美國除了購物中心投資商、開發(fā)商擁有的購物中心管理公司外，市場上還有許多專門從事購物中心經(jīng)營管理的企業(yè)，這些管理公司也是購物中心的主要投資者之一。這些管理公司除了投資之外，還與開發(fā)商進行合作，對購物中心進行經(jīng)營管理。
其它金融機構(gòu)的股權(quán)投資和貸款
美國的一些長期基金，比如社保基金可以對購物中心進行股權(quán)投資，還有銀行等其他的金融機構(gòu)可以給開發(fā)商提供短期或長期貸款。
商鋪投資者
從中小型購物中心的投資組合可以看出，商鋪投資者的資金進入了購物中心項目的資金循環(huán)，這是勢力較弱的開發(fā)商或項目融資不到位時開發(fā)商采取的融資手段。由于美國商業(yè)房地產(chǎn)金融市場比較健全，以出售商鋪的形式來融資的情況很少。
中國模式
購物中心在我國的發(fā)展還處于起步階段，其投資模式也因開發(fā)商的專業(yè)水平、資金實力、發(fā)展戰(zhàn)略的不同而不同。目前我國購物中心主要投資模式有“統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營”和“租售結(jié)合”兩種。
購物中心的“統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營”投資模式
購物中心開發(fā)商將項目開發(fā)建設(shè)完之后，把項目分割成若干個小的商鋪在市場上出售，在銷售時由管理商與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，將商業(yè)物業(yè)交由經(jīng)營商做統(tǒng)一招商、管理，投資者每年可以收取固定的投資回報。返租合同的期限短的一般為3—5年，長的達到15年；而回報率一般為6%—9%。
購物中心的“租售結(jié)合”投資模式
購物中心“租售結(jié)合”投資模式是在“分割銷售、售后返租”投資模式的基礎(chǔ)上進化而來的，其總體操作思路是：開發(fā)商在購物中心項目開發(fā)的過程中，將整個項目的一部分商鋪出售，以收回投資成本（開發(fā)商在出售商鋪時，一般都和商鋪投資者簽訂返租協(xié)議，取得已出售商鋪的管理權(quán)，以便對整個項目進行業(yè)態(tài)規(guī)劃），然后組建購物中心管理公司或聘請專業(yè)管理公司來對購物中心進行出租經(jīng)營、管理，以賺取后期的營運利潤和支付商鋪投資者的收益。
我國購物中心投資模式的特點：
投資機構(gòu)組合：商業(yè)房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、管理商、商鋪投資者、戰(zhàn)略投資者。
經(jīng)營模式：銷售商鋪和出租經(jīng)營相結(jié)合。
管理模式：開發(fā)商自己的管理公司或?qū)I(yè)管理公司。
通過比較可以發(fā)現(xiàn)我國購物中心的投資模式與美國的主要不同點在于投資機構(gòu)組合和經(jīng)營模式。
投資組合的差別：
經(jīng)營模式的差別：在美國，開發(fā)商不到萬不得已是不會出售商鋪的，而且也只有那些小型購物中心的開發(fā)商才這么做。而在我國，購物中心開發(fā)商通過銷售商鋪來籌集完成項目的資金是非常頻繁的事。
當然在我國市場上也有部分購物中心是采取美國那種出租模式投資經(jīng)營的，不過這些投資商和開發(fā)商大部分都具有外資背景，比如泰國正大集團與其旗下的上海帝泰發(fā)展有限公司聯(lián)合投資開發(fā)的上海正大廣場、香港瑞安集團投資開發(fā)的上海新天地購物中心等。
資金來源
我國購物中心投資商、開發(fā)商采取“統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營”和“租售結(jié)合”的投資模式來投資開發(fā)購物中心，與其專業(yè)水平有很大的關(guān)系，但最主要的原因在于其資金勢力和融資渠道的差別。我國的購物中心投資商、開發(fā)商的綜合勢力普遍較弱，很少有企業(yè)能通過上市發(fā)行股票、債券來融資；而且，其融資模式和普通房地產(chǎn)開發(fā)沒有區(qū)別，銀行貸款是其主要的融資渠道，一般是3年以下的短期貸款。因此無法滿足購物中心投資額大、回收期長的要求，開發(fā)商只好通過銷售商鋪來償還貸款、回收成本甚至賺取利潤。現(xiàn)階段我國發(fā)展購物中心的主要資金來源主要有以下幾個：
購物中心投資商、開發(fā)商、管理商
投資商、開發(fā)商主要解決的是項目的資本金，我國房地產(chǎn)項目的資本金要達到總投資的30%。在我國購物中心的投資從幾億到幾十億人民幣，資本金是個不小的壓力，有的開發(fā)商連項目的啟動資金都難以籌足。在我國購物中心管理商真正參與投資的比較少，一般是利用管理經(jīng)驗和商戶資源來同開發(fā)商進行戰(zhàn)略合作，也可以提供少量的短期資金支持。
戰(zhàn)略投資者
國外商業(yè)房地產(chǎn)投資商在我國尋找戰(zhàn)略合作伙伴，對于我國的開發(fā)商來說是一條很好的融資渠道，作為我國最有勢力的購物中心開發(fā)商之一的大連萬達集團，開始同KIMCO洽談戰(zhàn)略聯(lián)盟。
商鋪投資者
在融資不到位的情況下，商鋪投資者購買商鋪的資金就成了購物中心項目的主要推動力，在我國這部分資金要占到項目投資的30%—60%，甚至更大的比例。
金融機構(gòu)貸款
在我國房地產(chǎn)市場上，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目時，開發(fā)商、銀行貸款、購房款所占比例接近3:3:4。而在購物中心開發(fā)的過程中，銀行貸款也要占項目投資的30%左右。
方向選擇
“統(tǒng)一開發(fā)、分割銷售、返租經(jīng)營”和“租售結(jié)合”的投資模式資金回收速度快，商鋪投資者的資金進入項目的資金循環(huán)有利于分散開發(fā)商的風險，比較適合現(xiàn)階段我國的市場情況，也在一定程度上促進了我國購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。大連萬達集團在我國大連、青島、武漢、長沙等城市都投資開發(fā)了大型購物中心，其投資模式幾乎都是采取“租售集合”模式。但是在這些投資模式暫時取得成功的同時，其潛在的缺陷也已慢慢暴露出來：
技術(shù)上的風險。在國外，購物中心的投資開發(fā)是非常專業(yè)的，大型開發(fā)商都具有購物中心投資商、開發(fā)商、經(jīng)營商的綜合背景，在項目建設(shè)前，基本上要確定70%左右的入駐商戶。但是在我國，開發(fā)商專業(yè)水平低、投資盲目，往往是在項目修建到一定程度開始銷售商鋪和招商，所以項目的銷售、經(jīng)營風險都很大。
法律上的疑點。開發(fā)商通過承諾投資回報來刺激商鋪的銷量和售價，按照中華人民銀行打擊非法集資的規(guī)定，這種做法存在可行性問題；通過什么途徑和措施來確保商鋪投資者的后期投資收益也值得考慮。
管理上的缺陷。購物中心需要通過統(tǒng)一管理運作，連鎖化、品牌化經(jīng)營來提升其價值，可是在商鋪售出以后，產(chǎn)權(quán)已不再是開發(fā)商所有，給統(tǒng)一管理帶來了極大的難題，尤其在購物中心經(jīng)營管理不理想的情況下，這個問題將決定整個項目的命運；另外，購物中心要成功經(jīng)營，都有個市場導(dǎo)入和形象提升的過程，在這個過程中將會產(chǎn)生巨額的費用支出，這筆費用的分配也會讓開發(fā)商、商鋪投資者和經(jīng)營商戶犯難。
根據(jù)國外成功的經(jīng)驗，購物中心開發(fā)修建完成還只是項目的開始，而后期的經(jīng)營管理才是項目成功的關(guān)鍵，因為所有的投資者都要從后期的租金收入來獲取投資收益。事實上，我國的投資商、開發(fā)商都已經(jīng)意識到出售商鋪也是在開發(fā)資金不到位的情況下的一種權(quán)宜之計。比如根據(jù)大連萬達集團的戰(zhàn)略規(guī)劃，該公司到20**年要在全國各地擁有80家購物中心，但是依據(jù)其實際的資金勢力，根本無法籌集如此巨額的資金，只好選擇銷售部分商鋪的方式來籌集開發(fā)資金的方式。隨著我國購物中心產(chǎn)業(yè)的日益成熟，市場參與者的專業(yè)水平的提升和商業(yè)房地產(chǎn)金融市場逐步健全，我國的購物中心投資模式會向美國的“出租模式”轉(zhuǎn)變。
資金的缺陷是制約我國購物中心發(fā)展的至關(guān)重要的因素，如何幫助開發(fā)商籌集足夠的開發(fā)資金已是商業(yè)房地產(chǎn)界和金融界共同關(guān)注的問題。結(jié)合國外購物中心產(chǎn)業(yè)的融資模式和我國商業(yè)房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀，可以努力從以下幾個方面來解決開發(fā)商的資金難題：
加快商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的上市步伐。我國的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的發(fā)展，已經(jīng)初具規(guī)模，在市場可接受的前提下，可以鼓勵部分綜合勢力強、管理規(guī)范的商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)上市。
加速房地產(chǎn)投資信托基金和產(chǎn)業(yè)基金的籌備。房地產(chǎn)投資信托基金和產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)成了美國發(fā)展購物中心的主要資金來源，其成功的經(jīng)驗值得借鑒。新加坡在20**年推出了房地產(chǎn)投資信托基金，香港則在20**年擬定了《房地產(chǎn)投資信托基金條例》，我國的房地產(chǎn)投資信托和產(chǎn)業(yè)基金的推出也是必然趨勢。
引導(dǎo)其他長期資金進入商業(yè)房地產(chǎn)
金融市場。購物中心在投資開發(fā)完成后的經(jīng)營期，每年都會有巨額、穩(wěn)定的運營收入，這一特點正好符合資本市場的要求，美國各種保險基金都在進行商業(yè)房地產(chǎn)投資（以股權(quán)投資為主）。我國社保基金累計節(jié)余已達3000多億元，可以適當引導(dǎo)這些資金進行商業(yè)房地產(chǎn)投資。利用外資。部分國際著名的購物中心投資商已經(jīng)開始對中國市場進行考查，甚至開始和中國的開發(fā)商組建合資公司或戰(zhàn)略聯(lián)盟，這對我國的購物中心開發(fā)商無疑是個好消息。境外資金的參與，不僅可以補充我國購物中心產(chǎn)業(yè)的血液，還可以帶來資源、經(jīng)驗、開發(fā)管理等方面的優(yōu)勢，對我國購物中心產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很好的刺激作用。
篇2：探索國內(nèi)公租房投融資新模式
探索國內(nèi)公租房投融資新模式
杜輝/《中國房地產(chǎn)》/20**年第12期
當前，公共租賃房建設(shè)構(gòu)成國家保障性住房體系建設(shè)的主要途徑。國家預(yù)計在“十二五”期間籌建3600萬套保障性住房，其中公共租賃房建設(shè)成為重頭戲。然而，目前各地在公租房建設(shè)管理方面，還處于“摸著石頭過河”的實驗階段，其中，投資主體單一、融資渠道有限，成為最為困擾的難題之一。20**年2月6日，財政部網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于切實做好20**年保障性安居工程財政資金安排等相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》）中提到，從財政預(yù)算專項支持、政府可支配的其他收入、貸款和發(fā)債、社會投資及政府繼續(xù)提供廉價土地和稅費優(yōu)惠等方面來為保障房建設(shè)提供支持，并支持成立負責保障房建設(shè)、運營、管理的專門企業(yè)。但是，這些方式還要許多難題需要破解。
一、以土地出讓金滾動為依托的重慶公租房融資模式值得討論
重慶公租房投融資模式可以表述為：以公租房建設(shè)拉動經(jīng)濟增長，以經(jīng)濟增長提升土地價格，以土地出讓金收益帶動信貸投資，進而再推動新一輪公租房融資。因為，作為地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建設(shè)開工率之間建立一個平衡。
據(jù)報道，重慶市計劃從20**年起3年內(nèi)建造4000萬平方米公租房。該項目總投資約1200億元，其中約300億元建設(shè)資金通過中央專項資金、市財政年度預(yù)算資金、土地出讓收益和對高端商品房征收房產(chǎn)稅等方式募集，約700億元建設(shè)資金則通過向金融機構(gòu)、公積金貸款和發(fā)行債券募集。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng)，減免土地出讓金，加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅，免征城市建設(shè)配套費等行政事業(yè)性收費和政府性基金，可直接減少一半資金投入。
按照重慶市政府的測算，大概300多億元由政府投入，主要有幾個來源：一是土地全部劃撥，土地成本作為國有資產(chǎn)注入；二是把每年土地出讓總收益的5%用于公租房建設(shè)，約有10多億元；三是中央下?lián)艿膶ｍ椯Y金和市里每年安排的財政預(yù)算資金；四是通過社會融資渠道籌集。20**年7月12日，為支持重慶保障房建設(shè)，全國社保基金通過交銀信托，并由國家開發(fā)銀行擔保，向重慶市城投公租房公司發(fā)放三年期45億元信托貸款，該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。此外，在20**年至20**年的5年間，國家開發(fā)銀行還將為重慶市兩江新區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目牽頭組織600億元資金。
重慶模式固然有獨特價值，但是否可以被普遍復(fù)制，值得討論。
其一，土地儲備有限，不可持續(xù)。由于賣地收入嚴重依賴于存量土地儲備，重慶的公租房融資模式復(fù)制不太容易。主要原因在于重慶市已經(jīng)具有了大量土地儲備，加之其實施了獨特的政策。目前，其他一線城市主要面對的是保障性住房土地供給的不足，這種狀況短期很難改變。當然，重慶市區(qū)內(nèi)可出讓的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地塊也已經(jīng)無多。重慶市在20**年度國土房管工作會議上提出“智慧加勇氣”，為城市增加建設(shè)用地。重慶的農(nóng)村村落合并估計可以騰出10萬畝土地，而農(nóng)民拆除舊房騰出的宅基地、房前屋后的院壩等，可進行地票交易，從而整合為國有。賣出的地票指標可以用于增加城市建設(shè)用地，各類商業(yè)性房地產(chǎn)、寫字樓及其他商業(yè)用地原則上通過“地票”交易解決。
其二，重慶的地票收益資金未必可以普遍仿造。重慶將地票收益獲取的純收益，80%補償給農(nóng)戶，重慶的地票交易可以產(chǎn)生150億元左右資金。不過，由于國家嚴格控制區(qū)縣以及地市州用城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，也不允許其他省區(qū)市像重慶一樣進行此類地票交易，因此其他城市未必能夠獲得此項土地交易政策。
其三，依靠政府支撐的國有開發(fā)企業(yè)開發(fā)公租房同樣面臨著銀行貸款的難處。重慶市城投公租房建設(shè)有限公司是專門為建設(shè)公租房而在20**年5月成立的隸屬于重慶市城投公司的國有獨資子公司。這家注冊資金10億元的新公司不僅將承建西永康居西城、蔡家兩江名居和茶園城南家園公租房項目建設(shè)，并且將承擔未來市政府指派的公租房項目建設(shè)。不過，就是這家企業(yè)，曾在去年和今年兩次向某國有銀行申請公租房貸款時遇冷，總行對其貸款申請也一直未批。
其四，承建公租房的國有企業(yè)依然需要其他盈利項目作支撐。重慶市已經(jīng)啟動的公租房項目主要由重慶地產(chǎn)集團和城投公租房建設(shè)公司負責建設(shè)，并由重慶建工集團、中冶建工有限公司和渝開發(fā)承建。承建集團還要考慮哪些該由政府掏錢，以及小區(qū)內(nèi)租售店鋪的歸屬問題。
二、公租房財政貼息要解決的幾個難題
目前，一些城市的公租房建設(shè)主要依靠銀行貸款，濟南市即是如此。據(jù)了解，濟南市“十二五”期間將建10萬套公租房，其中政府所屬的4個投融資平臺就承擔了8.5萬套的建設(shè)任務(wù)，每家的公租房總投入在30億元以上。除去30%的資本金，共需通過市場融資籌措10多億元建設(shè)資金。70%的建設(shè)資金如何解決？目前，公租房的建設(shè)資金來源不外乎銀行貸一塊、土地熟化收一塊、企業(yè)發(fā)行債券等籌集一塊，其中主要還是靠銀行貸款。
財政部的《通知》中提到，各級財政部門可以通過投資補助、貸款貼息等方式，支持現(xiàn)有企業(yè)進行公共租賃住房等保障性住房建設(shè)、運營和管理。各地對商業(yè)銀行發(fā)放的公共租賃住房建設(shè)貸款可以按規(guī)定予以貼息，貼息幅度可按2個百分點左右掌握，貼息期限以貸款期限確定，原則上不超過15年，具體貼息政策由市、縣人民政府確定。
財政貼息是政府財政扶植重點項目的通常做法，利用財政貼息支持公租房建設(shè)當然是一種利用社會資金辦公益事業(yè)的好辦法，但是有幾點需要解決；
第一，財政貼息資金的來源。在原有財政收入不變的情況下，這種貼息無疑會增加財政負擔，尤其是政府在零地價建設(shè)公租房的情況下，貼息又成為一項新的持續(xù)性支出。
第二，財政貼息需要銀行的支持和認可。銀行對公租房積極性不高，主要是對還款來源有擔憂。公租房的還款來源只有租金收入，而且租金收入很低、項目期限也很長，商業(yè)銀行的資本金投入進去之后很難快速回籠。
第三，在國家銀根緊縮的情況下，對公租房信貸的優(yōu)惠政策難以落實。20**年9月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》中稱，公共租賃住房建設(shè)貸款利率下浮時其下限為基準利率的0.9倍，貸款期限原則上不超過15年。事實上，在銀根收緊的20**年，一些參與保障房建設(shè)的中小銀行很難給予利息的優(yōu)惠。
為此，利用好財政貼息的信貸政策，一是要合理調(diào)整地方財政收支的政策和結(jié)構(gòu)，做好公租房貼息的財政支出計劃；二要統(tǒng)籌解決好公租房管理運營的收租和收益問題，確保銀行貸款的本息；三是為地方融資平臺和中小銀行參與公租房信貸提供特別的優(yōu)惠。
三、探索公租房貸款擔保或保險機制
國內(nèi)保障房建設(shè)還未形成健全的投融資機制，現(xiàn)金流和還本付息方式也還在摸索階段，這些問題不論是在間接融資還是直接融資中都是存在的。
為此，可以考慮學(xué)習(xí)發(fā)達國家的成熟經(jīng)驗，研究建立一個支持保障性住房消費的信貸擔保體系。早在1934年
，美國就頒布了《國民住房法》，確立了一個由政府主導(dǎo)的抵押貸款保險制度，由聯(lián)邦住房管理局（FHA）承擔主要的貸款擔保職能。與商業(yè)性的抵押貸款保險不同，由FHA等政府機構(gòu)提供的貸款保險設(shè)有信貸上限，其目的是通過政府擔保來減少中低收入家庭在首次置業(yè)時的首付壓力。在我國建立公共住房管理局之后，可以賦予該局作為住房保障的政策性信貸擔保機構(gòu)的職能；同時，還可以在各省市的國土建設(shè)部門對口設(shè)立相應(yīng)的住房信貸擔保機構(gòu)，接受國家公共住房管理局和地方政府的雙重領(lǐng)導(dǎo)。遵循“政府主導(dǎo)，多方參與”的辦法，減輕政府投資的壓力。地方政府可引導(dǎo)金融機構(gòu)優(yōu)先支持保障性住房建設(shè)。通過銀行貸款、發(fā)行理財產(chǎn)品等方式，創(chuàng)新采用土地使用權(quán)抵押、在建工程抵押等組合型擔保方式。鼓勵金融機構(gòu)發(fā)放公共租賃房長期貸款，支持符合條件的企業(yè)通過發(fā)行中長期債券等方式籌集資金。另外，可通過土地優(yōu)惠、稅收減免等政策，引導(dǎo)社會資金投入保障性住房建設(shè)，并呼吁社會各界伸出慈善之手，捐贈保障性住房建設(shè)資金。
20**年9月3日，中國保險監(jiān)督管理委員會允許保險公司在房地產(chǎn)最多投資其資產(chǎn)的10%。倘以20**年7月底4.57萬億元的保險總資產(chǎn)計算，則約有4500億元資金可流入房地產(chǎn)行業(yè)。所以，保險業(yè)也有可能成為保障性住房的重要資金來源之一。
就實踐中來看，一般性動員民營投資參加公租房建設(shè)，可能性很低。北京市20**年投建的許多公租房項目都是由開發(fā)商持有。由于公租房利潤回報周期太長，由此造成上億元的資金占用，對公司財務(wù)造成一定壓力，使得開發(fā)商在遇到配建公租房項目的商品房用地時，都顯得十分慎重。近年來，由于拆遷費用、原材料和人力成本的大幅上漲，開發(fā)售價偏低的保障房利潤非常微弱，在政府主導(dǎo)的公租房項目建設(shè)中亦面臨壓力。事實上，北京市場較早涉足保障房建設(shè)的遠洋、住總、首開等大型企業(yè)至今都還沒探索出盈利模式。民營企業(yè)投資參與此前已有先例，同樣因為投資回收期過長等因素，使得民間投資參與積極性不高。
四、利用房產(chǎn)債券為公租房融資的可能性
《通知》中還提到通過發(fā)行債券的方式獲取公租房建設(shè)資金。發(fā)行房地產(chǎn)債券最常見的是房地產(chǎn)政府債券，間或有房地產(chǎn)金融債券、房地產(chǎn)企業(yè)債券。
其中，房地產(chǎn)政府債券是政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會發(fā)行的債券，包括中央政府、地方政府和政府機構(gòu)面向社會發(fā)行的債券。房地產(chǎn)金融債券是指由銀行或其他非銀行金融機構(gòu)發(fā)行的債券。房地產(chǎn)企業(yè)債券即公司債券，是我國房地產(chǎn)債券中最常見的一種，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長期資金而發(fā)行的債券。我國房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎債券等。
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，要規(guī)范發(fā)展企業(yè)債券融資，將設(shè)立公租房投融資公司，作為統(tǒng)籌公租房融資、建設(shè)和運營管理的平臺。融資公司可發(fā)行企業(yè)債券或中期票據(jù)，專項用于公租房建設(shè)。承擔公租房建設(shè)項目的其他企業(yè)，可在政府核定的公租房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。20**年，重慶市就設(shè)計通過發(fā)行債券的方式來籌集公租房資金，發(fā)行主體是重慶國有投資集團，規(guī)模為60億元，普通市民也可認購。
無論何種債券，都有一個共性的問題，公租房的租金能否償還債息？若公租房不能出售，拿什么歸還債券本金？重慶市認為，公租房每年有租金收入和商業(yè)設(shè)施等收入，公租房債券將是優(yōu)秀的債券，不僅不會出現(xiàn)壞賬，還能夠回報投資者一定的利息。
五、發(fā)行房地產(chǎn)信托基金為公租房融資的必要條件
《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案（討論稿）》提出，組織開展金融創(chuàng)新試點。在公租房建設(shè)任務(wù)重、資金需求量大的城市，積極支持開展政府出資與社會籌資相結(jié)合的公租房股權(quán)信托基金融資試點，探索運用房地產(chǎn)投資信托基金加快推進公租房建設(shè)。20**年7月，全國社保基金理事會以信托產(chǎn)品形式為重慶市提供45億元貸款，專項用于公租房建設(shè)。該筆貸款也是全國社保基金迄今為止單筆放款最多的一個保障房項目。
房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門的投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于我國的開放式基金與封閉式基金。實際上，發(fā)行房地產(chǎn)債券和發(fā)行房地產(chǎn)信托基金的設(shè)想早已有之。如果要采取這種方式，必須解決幾個基本問題。
其一，必須出臺規(guī)范性的房地產(chǎn)信托基金法規(guī)。明確規(guī)定該基金設(shè)立的形式、募集對象、基金份額、投資范圍、分紅方式、贖回和上市交易、管理部門等基本問題。
其二，必須以房地產(chǎn)市場平穩(wěn)和買賣、承租市場的有序為前提，尤其是要確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，避免發(fā)生美國次債危機。
其三，前提是公租房租金收繳有效，其收益（包括公租房的租金收益和商業(yè)設(shè)施收益）足以滿足基金分紅的最低要求。
其四，為保障投資于公租房的信托基金有所收益，應(yīng)當允許該基金可以投資部分公租房下屬的公建商業(yè)地產(chǎn)和物業(yè)，以便獲得盈利。從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發(fā)性投資的REITs存在，或是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立專業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。相形之下，寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流遠較傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的現(xiàn)金流穩(wěn)定。
六、通過機關(guān)企事業(yè)單位自建公租房化解資金難題的是與非
20**年10月27日，十一屆全國人大常委會第二十三次會議對國務(wù)院關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況的報告進行專題詢問。住建部副部長提出：鼓勵企業(yè)建公租房解決住房問題，來調(diào)動社會的積極性和企業(yè)的積極性，增加保障性住房的供應(yīng)，在一定程度上也減少政府在大規(guī)模保障性住房建設(shè)投入當中的壓力。動員社會力量建設(shè)公租房，有助于化解資金壓力，卻很有可能演化為新的不公平。
如果必須通過此種辦法化解資金壓力，應(yīng)該規(guī)定幾個基本的原則：
第一，應(yīng)該明確規(guī)定，企業(yè)自建公共租賃住房是解決無房住的問題，供應(yīng)對象必須符合當?shù)刈》勘Ｕ蠈ο蟮臉藴剩鲎鈼l件不變。不是解決改善問題，不能成為內(nèi)部變相“福利分房”。例如，寧波市規(guī)定對租住本企業(yè)自建公租房的員工，是否符合公租房保障條件，事先必須先交區(qū)保障辦審核；企業(yè)內(nèi)部分配方案以及日后管理辦法，也需要報區(qū)住房保障辦批準后才能實施。
第二，企業(yè)自建公共租賃住房，優(yōu)先本單位職工，但部分也要面向社會出租。寧波市，企業(yè)自用存量土地建造的公租房中，15%的房源是要交給政府作為社會統(tǒng)籌配租的。
第三，企業(yè)自建公租房也要執(zhí)行城市統(tǒng)一租金標準。在寧波，如果企業(yè)要減輕本企業(yè)員工負擔，可
以另行補貼。第四，單位自建公租房，標準不得超過當?shù)貥藴剩坏米兂筛纳菩宰》俊?/p>
第五，公租房不得變成商品房流向市場。根據(jù)寧波規(guī)定，企業(yè)自建公租房的土地，性質(zhì)多為工業(yè)、，辦公用地，且政策規(guī)定房子建成后土地性質(zhì)不能改變。企業(yè)自建的公租房，產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)整體所有，不能分割，不能當商品房出租，不得出售或以租代售。這類公租房的產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)整體所有，只有企業(yè)一本產(chǎn)權(quán)證，不能分割出售，沒有住宅產(chǎn)權(quán)證。
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