保證金--房地產(chǎn)銷售無序化的表現(xiàn)
海南的房地產(chǎn)銷售行業(yè)可謂魚龍混雜，導致開發(fā)商不敢將自己的物業(yè)托付給代理公司銷售，最終導致——“保證金”現(xiàn)象的出現(xiàn)。
何謂“保證金”？保證金就是開發(fā)商在讓代理公司代理銷售之前交給開發(fā)商手上的一筆費用。這個費用少則10萬多則上百萬。主要目的是怕代理公司不盡心做，自己拿著這個錢心理舒服一些，晚上能睡的著覺。保證金的傳統(tǒng)可能是從包銷代理的模式演變而來的吧。包銷代理要比保證金更厲害一些，包銷一般交了錢之后，開發(fā)商不用操任何心，因為代理公司完不成任務自己要把剩下的吃下來，否則交的包銷費用（美其名曰“保證金”）一分錢也拿不回來。
在海南包銷的項目好像沒有幾個是有好下場的，要么開發(fā)商的項目被托很久，導致項目形象定位等等受損，關鍵是開發(fā)商的資金被壓在項目上面。銀行的利息已經(jīng)遠遠大于所交的保證金。到頭來損失的是開發(fā)商。對于代理公司來說也是滅頂之災。大部分都是法庭上相見。對于這些代理公司來說也是自找苦吃，兩個字“活該”。因為這些代理公司希望包銷項目一夜發(fā)家，提高項目價格，吃差價，也間接的促進了房價的上漲。而且問題的根源在于這些代理公司90％是半路出身，原來可能是從事其他行業(yè)，看到有項目要包銷就以為看到了金礦。以為房地產(chǎn)代理銷售是一件容易的事情，打打廣告，設置一個售樓處就可以了事。畢竟海南的房地產(chǎn)市場不是北京、深圳、上海的房子，拉一條橫幅就可以買房子。海南的房地產(chǎn)市場比較復雜，所以水到底有多深他們根本不知道。直到的只是自己銷售完能夠賺多少。往往最終將自己的老本都搭在里面了。
包銷的歷史慢慢的推出舞臺，因為政府管理部門已經(jīng)明確規(guī)定不能包銷項目，不能吃差價。否則吊銷營業(yè)執(zhí)照。但是包銷的環(huán)境帶給開發(fā)商心理的恐懼，對當?shù)禺a(chǎn)代理機構的能力產(chǎn)生的巨大的懷疑。還是以交保證金為前提來代理項目。這樣對于房地產(chǎn)代理行業(yè)來說，衡量競爭力的不再是策劃與銷售能力，而是資金實力。這些也給那些外行業(yè)的投機分子看到了這個機會。以資金換取項目，輕而易舉的進入房地產(chǎn)銷售行業(yè)。最終導致大量項目銷售緩慢，代理公司紛紛撤場為下場。開發(fā)商一個個就像驚弓之鳥，一朝被蛇咬十年怕井繩。開發(fā)商不在相信任何代理公司，只能相信金錢，雖然已經(jīng)有之前的教訓，但是他們還是喜歡用金錢來激勵人，莫不知做為代理公司追求的還有品牌、還有形象。不知道品牌對于一個靠智力和手藝吃飯的行業(yè)的重要性。
保證金應當說是海南房地產(chǎn)行業(yè)的悲哀。因為他代表了海南房地產(chǎn)市場的混亂與無序。這個原因應當是多方面造成的，包括代理公司、開發(fā)商，還有政府監(jiān)管部門。
代理公司的責任主要在那些擠入這一行的非專業(yè)的人士。他們之前可能在做旅游、也可能在做工程或者裝修。可能接觸過房地產(chǎn)銷售，但是知之皮毛便敢操刀上馬，精神可嘉。但殊不知房地產(chǎn)營銷代理是一個需要經(jīng)驗和專業(yè)技術的一個行業(yè)，是一個技術活。這些人的進入打破了正常行業(yè)的規(guī)則，一種金錢基礎上建立起來的規(guī)則取代了以業(yè)績與品牌為基礎的規(guī)則。要說這些人是可氣的，還不如說這些人是可憐的。因為外行進入這個行業(yè)后掉進陷阱血本無歸的還是大有人在的。代理公司當中還有一批從代理公司裂變出來或者開發(fā)商的銷售部門裂變出來的一部分人，這部分人可能只弄得銷售，就以為營銷代理僅僅是銷售。一兩個人憑借一定的資金與華麗的承諾試圖進入這個行業(yè)。中間出現(xiàn)的結果只能是單槍匹馬迎戰(zhàn)或者銷售任務層層轉(zhuǎn)包。銷售業(yè)績成敗兩重天。
開發(fā)商好像一個受過驚嚇自己的小孩，一直遮著自己的臉，對外界充滿了懷疑。對代理公司一開始就有一種懷疑。最終有一批自己招兵買馬，拉起一個銷售隊伍，自己的人感覺還是心理踏實一些，這樣自己也能都在一個項目上賺夠足夠的利潤。殊不知銷售進度在哪里，有多少項目擱置多時，資金成本就有多高，風險有多大。開發(fā)商沒有意識到一個專業(yè)的營銷代理公司的團隊的力量是多么重要。可能開發(fā)商為自己高薪挖到的一個人才而竊喜，但是可能要形成一個有精神的團隊是需要一定時間的。畢竟海南的開發(fā)商不像萬科那么有實力，能夠持續(xù)開發(fā)，能夠在不斷開發(fā)當中鍛煉團隊。開發(fā)商的不作為也導致尋找不到好的代理公司。招標不作為，希望對比幾家公司的方案心理有個數(shù)，但是沒有經(jīng)過正規(guī)招標來辦。讓一些負責項目的經(jīng)理狐假虎威，私下授受多少賄賂。開發(fā)商銷售監(jiān)管不作為，對項目銷售不聞不問，等到出現(xiàn)問題后才驚慌失措。真正的銷售應當是項目配合，項目協(xié)助的。所以開發(fā)商也不能逃脫責任。
市場的混亂自然離不開主管部門的責任了。大量轉(zhuǎn)行的從事代理，導致行業(yè)魚龍混雜。這是行業(yè)主管監(jiān)管的缺失造成的。建議主管部門對房地產(chǎn)代理機構實行嚴格的市場準入制度和資質(zhì)評定制度。有多大的能力做多大的事。通過制定準入標準，對代理公司代理的項目大小和代理項目的多少進行限制。保證代理公司的精力能夠全力以赴的做好開發(fā)商的項目。并且對代理公司的從事年限，公司人員的素質(zhì)等等做為銷售代理公司的資質(zhì)等級劃分標準。這樣可以讓開發(fā)商相信代理公司。可以通過銷售事故或者失敗案例降低代理公司的代理資質(zhì)等級來制約代理公司。相信這樣才會讓市場更加規(guī)范。
越是發(fā)的房地產(chǎn)市場，銷售代理市場越是規(guī)范，例如深圳。房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售應當朝著專業(yè)化的方向發(fā)展。開發(fā)商專業(yè)的進行開發(fā)，負責好土地、資金等問題。營銷策劃公司負責好項目的前期策劃與銷售工作。各盡其職，發(fā)揮最大的優(yōu)勢，這樣才能使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，才可以避免許多人渾水摸魚，從中投機。縱觀世界發(fā)達的地區(qū)，已經(jīng)實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售的正規(guī)化。所以中國，特別數(shù)海南的房地產(chǎn)銷售的路還有很長，任重而道遠。需要開發(fā)商、代理公司、政府監(jiān)管部門一起努力。(來源：搜房網(wǎng))
篇2：學校膳食中心食品加工、銷售、飲食衛(wèi)生制度
> 學校膳食中心食品加工、銷售、飲食衛(wèi)生五四制1、膳食工作人員必須堅持從原料到成品實行“四不制度”。
(1)采購員不買腐爛變質(zhì)的原料。
(2)保管驗收員不收腐爛變質(zhì)的原料。
(3)加工人員(廚師)不用腐爛變質(zhì)的原料。
(4)營業(yè)員(服務員)不賣腐爛變質(zhì)的食品;(零售單位不收進腐爛變質(zhì)的食品;不出售腐爛變質(zhì)的食品;不用手拿食品;不用廢紙，污物包裝食品)。
2、成品(食物)存放實行“四隔離”。
(1)生與熟隔離。
(2)成品與半成品隔離。
(3)食品與雜物、藥物隔離。
(4)食品與天然冰隔離。
3、用(食)具實行“四過關”。一洗，二刷，三沖，四消毒(蒸氣或開 水)。
4、環(huán)境衛(wèi)生采取“四定"辦法。定人、定物、定時間、定質(zhì)量。并實行劃片分工，包干負責。
5、個人衛(wèi)生做到“四勤”。勤洗手剪指甲;勤洗澡理發(fā);勤洗衣服被褥;勤換工作服。
篇3：某食品銷售公司省級辦事處管理辦法
食品銷售公司省級辦事處管理辦法
總則
辦事處是銷售公司在各省區(qū)市場設立的辦公事務地點，負責協(xié)調(diào)公司對所管省區(qū)的事務管理。加強并規(guī)范省級辦事處管理，是公司提高工作效率和管理水平，實現(xiàn)公司管理科學化的途徑，加強對各省辦事處的規(guī)范管理，對公司的發(fā)展將起積極的促進作用。
選址及變更事項管理
2.辦事處的選擇要遵循科學原則，綜合考慮各因素，經(jīng)過認真分析篩選后在確定。
1)、辦事處的選址設計活動地域、社會公共設施、經(jīng)濟基礎設施、地點知名度、可供擴展空間、成本以及其他因素，需要根據(jù)公司要求對各因素做出評估。
2)、辦事處基本選定以后，由省級經(jīng)理簽字并上報公司，經(jīng)過公司統(tǒng)一后方可簽訂租用合同。
3)、所簽訂的合同必須符合法律文本格式，手續(xù)完成后，辦事處必須在三日之內(nèi)將各法律文件以及稅票上報公司備案。
3.辦事處一旦選定后，如無其他客觀因素，原則上不允許經(jīng)常遷移。
1)、因主觀因素需要遷移辦公地點，該辦事處必須提前三天上報公司，闡明變動原因。
2)、在上報公司變動原因之時，以必須及時考察選擇新的辦公地點，一般要求同時考察三處或以上地點，經(jīng)所比較后在決定。
3)、新的辦事處地址變換后，各項手續(xù)及要求同第2條。
人員配置管理
4.人員的配置、招聘、錄用以及培訓，遵循公司的有關規(guī)定，結合市場的具體實際，做到不缺不濫。
1)、辦事處的人員配置要遵循公司"因需設崗"的原則設置崗位并配備人員。
2)、辦事處的人員招聘需求必須經(jīng)過省級主管上報公司同意，由公司指派或經(jīng)公司同意后由辦事處在當?shù)卣衅浮?/p>
3)、新錄用人員要按照正常規(guī)定將其檔案資料保送公司及人力資源部備案，同時各辦事處留存一份備檔。
4)、新招的人員培訓工作由公司負責，或由公司委托各辦事處完成，經(jīng)考核合格，即可正式錄用。
辦公消耗品管理
5.省級辦事處的辦公消耗品的訂購、采購、分發(fā)等工作均由省辦事處內(nèi)務助理統(tǒng)一負責。
1)、一般情況下，一季度采購消耗品一次，若出現(xiàn)特殊情況必須經(jīng)省級經(jīng)理簽字同意主可提前采購。
2)、訂購物品送到后，負責人要核對、規(guī)格、數(shù)量和質(zhì)量，確保沒有存在問題后，簽字驗收。
6、消耗品的使用要盡可能節(jié)儉，同時要加以妥善保管。
1)、所以購入的用品，都必須一一填寫清單。
2)、必須清楚地掌握辦公用品上庫存情況，經(jīng)常整理，必要時實行防蟲防潮等措施。
3)、每年6月和12月要對各區(qū)域辦事處的使用情況進行檢查統(tǒng)計，若存在問題應該及時指出并相應地整改。
文書管理
7.各省辦事處需要負責管理相應的文書，加強保密制度的規(guī)范實施。
1)、所有文書包括經(jīng)銷商業(yè)務統(tǒng)計、會議決議、通報、合同或協(xié)議、廣告投放調(diào)查表、各種帳本、統(tǒng)計圖表等一切業(yè)務相關的用書或公文。
2)、全部文書歸公司所有并收藏，任何個人不得私自占有，任何人都必須嚴格遵守公司的保密制度。
3)、文書的收發(fā)、領取與寄送，原則上由各辦事處內(nèi)務助理負責。
4)、文書負責人必須按照公司的要注對其按照密級分類，并按照保密制度處理。
5)、文書按照內(nèi)容進行整理后，按尚未完成的文書和可以歸檔的文書二類進行管理，全部完結的文書，分別按照所屬部門、機密程度、整理編號保存年限進行整理與編輯，做好登記并且歸檔保存。
會議管理制度
8.辦事處的會議包括例會以及因特殊情況需要臨時召開的會議。
1)、省級主管將會議相關文件內(nèi)容通知內(nèi)務助理后，內(nèi)務助理應該及時組織會議地點，材料等，并及時準備通知每一位出席人員。
2)、每一次會議，內(nèi)務助理或主管都必須做好會議記錄。會議記錄要盡可能詳盡，能反映當時的真實情況。
3)、對于因故缺席人員，內(nèi)務助理要正確了解原因，做好記錄，按照公司相關規(guī)定給予處罰，對于無故缺席者，要及時向省級主管報告上報公司備檔。
4)、會議要求講究效率，杜絕"文山會海"現(xiàn)象。
出差考勤管理
9、省級辦事處所負責所在區(qū)域各業(yè)務員的出差考勤管理，對業(yè)務員的考勤要不時抽查，做好出差費用報銷工作。
1)、省級辦事處接到公司通知相關業(yè)務員回杭州開會的文件后，應該及時通知各人員并做好記錄。
2)、回總部出差的各業(yè)務員應到辦事處辦理出差手續(xù)，包括從總部出差歸來后的報銷手續(xù)等等。
3)、到各地市、縣出差的業(yè)務員，辦事處要做好記錄，了解每位業(yè)務員的出勤情況。
4)|出差費用報銷，嚴格遵守《銷售公司銷售人員出差費用報銷的規(guī)定》。
10、由于銷售工作的特殊性，各辦事處應該不定期抽查所屬業(yè)務員的業(yè)務考勤情況。要求區(qū)域經(jīng)理考核一月二次，客戶經(jīng)理一月四次，銷售代表及及跑單員一月至少一次，同時要求客戶經(jīng)理配合對銷售代表以及跑單員的抽查。
安全、衛(wèi)生制度
11、集團公司的安全保衛(wèi)制度同樣適用于各辦事處。
1)、由于各辦事處未配備門衛(wèi)保安人員，故應該加強安全工作，每天下班時都要鎖好門窗。若上半時發(fā)現(xiàn)異常及時報告處理。
2)、各業(yè)務員不得帶無關人員進入辦事處，若因需要則必須做出口頭說明并做好登記。
3)、由于各辦事處所在地域氣候以及周圍環(huán)境的特殊性，因此必須謹防火災等情況發(fā)生。
12、各辦事處要切實搞好衛(wèi)生，維護員工健康以及工作場所環(huán)境衛(wèi)生。
1)、辦事處的工作場所，至少每日清掃一次，并采用適當方法減少灰塵的飛揚，不得亂堆放垃圾或亂扔紙屑。
2)、工作場所內(nèi)，嚴禁隨地吐痰。
3)、飲水機必須保持清潔。
4)、各辦事處應定期對公共場所進行大掃除，確保光線明亮、空氣流通，保證工作人員的健康。