淺談加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理
A preliminary discussion about capital management of real estate enterprise 劉閱(福建省昌源投資股份有限公司)
在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中,資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的、高流動(dòng)性的資產(chǎn),資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在不少問(wèn)題,突出表現(xiàn)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理"虛",資金結(jié)算管理"散",監(jiān)督考核環(huán)節(jié)"弱"和管理方式、手段落后,效率低下等方面,企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露,因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制,促進(jìn)企業(yè)提高資金使用效益是當(dāng)前企業(yè)管理的十分重要問(wèn)題。筆者認(rèn)為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理可主要從以下三個(gè)方面入手:

1、資金的預(yù)算管理
資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ),是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。年初,財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃,它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成,其中:資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額;預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。www.dewk.cn通過(guò)編制企業(yè)年度資金預(yù)算計(jì)劃,能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn),便于公司日常的資金控制,把握資金周轉(zhuǎn)"脈搏",節(jié)約公司融資成本,避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生,預(yù)算方案實(shí)行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。

2、資金的風(fēng)險(xiǎn)管理
企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)主要有使用風(fēng)險(xiǎn)、在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn),它是一種事先可控制的風(fēng)險(xiǎn),因此對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加強(qiáng)事先控制。加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證,項(xiàng)目評(píng)審做到科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化,盡量把預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率控制在最低程度。企業(yè)在重大投資等問(wèn)題上要形成有效的決策約束機(jī)制,不能個(gè)人說(shuō)了算,資金的流向與控制相連接,要求跟蹤管理。資金的在途風(fēng)險(xiǎn)一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過(guò)程中,所以在結(jié)算票據(jù)選擇上尤為重要。一般企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中主要以"貸記憑證"、"轉(zhuǎn)帳支票"為結(jié)算手段,在實(shí)際工作中"貸記憑證"是一種更為安全的結(jié)算手段。資金的或有風(fēng)險(xiǎn)主要是公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債,包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等,對(duì)外擔(dān)保企業(yè)要求有完善的審批程序。

3、資金的監(jiān)督管理
企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查,既通過(guò)日常的報(bào)表了解全面情況,又通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的深層次問(wèn)題,特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來(lái)帳目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理,應(yīng)將部門(mén)負(fù)責(zé)人,業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤,制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法,確保錢(qián)出去,貨進(jìn)來(lái),貨出去,錢(qián)進(jìn)來(lái),把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開(kāi)展內(nèi)部審計(jì),對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督,前移監(jiān)督關(guān)口,強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制,確保資金的安全和完整。
房地產(chǎn)企業(yè)效益和資金管理是密切相關(guān)的,要切實(shí)加強(qiáng)上述三個(gè)方面資金的管理,做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu),拓寬籌資渠道,控制投資風(fēng)險(xiǎn),盤(pán)活沉淀資金,提高資金利用效率,促進(jìn)提高整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

篇2：強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理的途徑

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是資金使用密集型的企業(yè)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了自有的一部分資金外,往往有較大比重的資金需要通過(guò)金融機(jī)構(gòu)解決,于是大、中型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目所需貸款額就很大。而且房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面極廣,投資周期長(zhǎng),資金回收慢,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特征,因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)本著降低資金風(fēng)險(xiǎn),提高資金使用效率,增加單位資金利潤(rùn)率的原則,通過(guò)各種手段加強(qiáng)資金管理,力爭(zhēng)在最短的周期內(nèi)收回并增值投資,從而獲取最大的投資收益。然而值得關(guān)注的是,當(dāng)前房地產(chǎn)投資的高風(fēng)險(xiǎn)卻仍然存在。如何確保開(kāi)發(fā)資金的安全回籠,是擺在我們面前的,比如何獲取投資回報(bào)更重要的課題。

　　一、強(qiáng)化投資項(xiàng)目的可行性研究工作

　　在一般情況下,項(xiàng)目規(guī)模越大,資金占用就越大,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)越難,資金占用周期就越長(zhǎng),經(jīng)營(yíng)成本也越高;項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)越高,不可控因素就越多,經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也越大。有鑒于此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在確定投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí),一定要做好項(xiàng)目的可行性研究,以降低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　第一,要做好選擇投資項(xiàng)目的背景情況調(diào)查。在確定房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目前,應(yīng)對(duì)該項(xiàng)目的背景情況做詳細(xì)、認(rèn)真的調(diào)查,不能有任何產(chǎn)權(quán)方面問(wèn)題的遺漏,否則將會(huì)使該項(xiàng)目的投資難以回收,導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目投資的失敗。

　　第二,做好市場(chǎng)調(diào)查。項(xiàng)目所在地區(qū)的區(qū)域發(fā)展概況及前景、人口發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況、消費(fèi)市場(chǎng)情況、城市規(guī)劃情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況等等,都需要我們做詳細(xì)的調(diào)查、分析。其中最關(guān)鍵的是市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品有沒(méi)有需求。只有在較好的市場(chǎng)需求條件下,企業(yè)才能獲得正常的或高額的利潤(rùn)。

　　第三,搞好投資項(xiàng)目的比較。企業(yè)應(yīng)集中人、財(cái)、物等優(yōu)勢(shì)資源及力量,開(kāi)發(fā)那些經(jīng)營(yíng)效益好的項(xiàng)目。這就要求我們企業(yè)對(duì)那些已做出可行性研究的項(xiàng)目按風(fēng)險(xiǎn)、效益進(jìn)行排序,選擇那些資金占用少、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期相對(duì)較短、風(fēng)險(xiǎn)小、效益好的項(xiàng)目作為企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目。

　　二、積極穩(wěn)妥地抓好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金籌措工作

　　反映在房地產(chǎn)金融活動(dòng)上,開(kāi)發(fā)企業(yè)往往需要巨額的貸款來(lái)支持投資。貸款占開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的比重有因企業(yè)或項(xiàng)目的不同,差異較大。以今年上半年數(shù)據(jù)為例,全省開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金占到位資金的比重為28%,國(guó)內(nèi)貸款則占23.7%,尚有46%資金來(lái)自購(gòu)房者定金、預(yù)付款及其它,而在后者來(lái)源中,較大比重是銀行的按揭貸款。可見(jiàn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴(lài)是不小的。貸款資金利率的高低,貸款時(shí)間的長(zhǎng)短,貸款條件的優(yōu)劣等,直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)資金的使用。因此企業(yè)在籌措資金時(shí),應(yīng)對(duì)來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的資金及貸款條件進(jìn)行綜合的分析比較,作出取舍。盡量獲取周期長(zhǎng)、利率低、條件優(yōu)厚的貸款,以減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),提高開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的效益。

　　同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金的籌措上,還應(yīng)做好以下幾方面工作。

　　首先,要強(qiáng)化企業(yè)的信用管理。信用是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)興衰的標(biāo)識(shí),信用很好的開(kāi)發(fā)企業(yè),將能獲得條件優(yōu)厚的長(zhǎng)期低息貸款,企業(yè)將會(huì)有源源不斷的資金去開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　其次,資金的籌措要有計(jì)劃。從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是資金越多越好,應(yīng)是資金占用適度為好,短缺資金,或資金占用很大,都是不可取的,都有可能造成企業(yè)開(kāi)發(fā)效益不佳。

　　第三,應(yīng)逐步擴(kuò)大項(xiàng)目的自有資金比例。這樣就可以使大部分貸款利息支出變?yōu)槠髽I(yè)的盈利。

　　三、強(qiáng)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的資金管理

　　如何加快開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn),較小的資金流量推動(dòng)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn),使資金產(chǎn)出較高的利潤(rùn),是我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。筆者認(rèn)為,應(yīng)從以下幾方面努力:

　　第一,加快資金信息流。我們的企業(yè)資金信息流往往不是很暢通,其原因在于它受太多因素的阻隔,造成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)緩慢;受各種因素影響造成項(xiàng)目爛尾,更是開(kāi)發(fā)企業(yè)的災(zāi)星,因?yàn)闋€尾項(xiàng)目本身就占用了大量的資金,甚至?xí)哑髽I(yè)拖垮。還有一個(gè)最大的客觀因素是應(yīng)收帳款的催收,而且有的多是壞帳。應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部和財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)培養(yǎng),提高他們的財(cái)務(wù)方面的知識(shí)水平;應(yīng)定期進(jìn)行庫(kù)存盤(pán)點(diǎn),以快刀斬亂麻的方式盡快合理地處理掉爛尾項(xiàng)目;在可能的條件下,成立應(yīng)收帳款催收機(jī)構(gòu),配備精兵強(qiáng)將,加速資金回收。

　　第二,強(qiáng)化企業(yè)現(xiàn)金管理。要使企業(yè)現(xiàn)金管理得當(dāng),應(yīng)盡可能使應(yīng)收帳款與應(yīng)付帳款的期限保持一致,甚至最好是應(yīng)收帳款回收的期限較應(yīng)付帳款交付的期限為短,這樣就可以保證按期交付應(yīng)付帳款,使企業(yè)避免過(guò)多的利息負(fù)擔(dān)及資金占用。

　　第三,減少企業(yè)過(guò)度預(yù)支。以借貸方式籌措開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資金,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍存在的現(xiàn)象。但企業(yè)不要過(guò)度預(yù)支資金,如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是靠借貸維持生計(jì),靠負(fù)債支撐著企業(yè),一朝債務(wù)發(fā)生危機(jī),就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不應(yīng)好大喜功,要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行舉債,將債務(wù)控制在安全值以?xún)?nèi),盡早處置閑置資產(chǎn),如空置房地產(chǎn)、閑置設(shè)備、存貨等。

　　第四,嚴(yán)格控制管理費(fèi)用的支出。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要防止講排場(chǎng),講面子,大手大腳,鋪張浪費(fèi)。企業(yè)節(jié)約出來(lái)的每一分錢(qián),實(shí)際上都是企業(yè)自己的利潤(rùn)。

　　四、積極穩(wěn)妥地做好資金回收工作

　　商品房屋的建成標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收獲季節(jié)的到來(lái),即回收投資,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。房屋的推銷(xiāo)必然受該項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告的影響,同時(shí)也受房屋銷(xiāo)售時(shí)市場(chǎng)行情的影響,二者之間有一個(gè)時(shí)間差,相互依托,也相互制約。如果可行性分析報(bào)告切合實(shí)際,充分預(yù)計(jì)到房屋銷(xiāo)售時(shí)的市場(chǎng)變化狀況,加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃推進(jìn),資金運(yùn)作正常,資金占用等于或低于計(jì)劃安排,這些都將為企業(yè)回收資金創(chuàng)造良好的條件。當(dāng)然也可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化好于預(yù)期,出現(xiàn)銷(xiāo)售高峰;但也有可能出現(xiàn)市場(chǎng)行情的變化壞于預(yù)期,出現(xiàn)銷(xiāo)售低谷。不論出現(xiàn)上述哪種情況,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都必須認(rèn)真做好房屋銷(xiāo)售的市場(chǎng)行情的調(diào)查,準(zhǔn)確無(wú)誤地核算出房屋的銷(xiāo)售成本,包括房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)成本、房屋銷(xiāo)售成本以及房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn),尋找出市場(chǎng)銷(xiāo)售的切入點(diǎn)--銷(xiāo)售價(jià),并在最短的時(shí)間內(nèi)將房屋全部推銷(xiāo)出去,將資金回收。

　　如果在房屋銷(xiāo)售時(shí)期,銷(xiāo)售出現(xiàn)低谷,資金成本超過(guò)預(yù)期,就要對(duì)市場(chǎng)作出冷靜的分析、研究,看在不久的將來(lái)市場(chǎng)是否反彈,如反彈所帶的收益大于等待這一時(shí)期到來(lái)所產(chǎn)生的新的資金成本,就可以等待一定時(shí)間,再尋找市場(chǎng)銷(xiāo)售切入點(diǎn);反之就不應(yīng)再等待,應(yīng)按現(xiàn)實(shí)行情,那怕虧損一點(diǎn),也盡快將房屋推出,收回資金,否則就可能導(dǎo)致更大的虧損。 (南京房地產(chǎn))

篇3：如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中,資金始終是一項(xiàng)值得高度重視的、高流動(dòng)性的資產(chǎn),資金管理更是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容。目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理還存在不少問(wèn)題,突出表現(xiàn)在財(cái)務(wù)預(yù)算管理“虛”,資金結(jié)算管理“散”,監(jiān)督考核環(huán)節(jié)“弱”和管理方式、手段落后,效率低下等方面,企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露,因此加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制,促進(jìn)企業(yè)提高資金使用效益是當(dāng)前企業(yè)管理的十分重要問(wèn)題。筆者認(rèn)為加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理可主要從以下三方面入手:

　　1 資金的預(yù)算管理

　　資金預(yù)算是資金管理的基礎(chǔ),是實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)。有效的資金預(yù)算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進(jìn)有效使用資金打下良好的基礎(chǔ)。年初,財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況編制資金預(yù)算計(jì)劃,它由資金預(yù)算收入、資金預(yù)算支出兩大主體內(nèi)容構(gòu)成,其中:資金預(yù)算最核心的內(nèi)容是企業(yè)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)的現(xiàn)金凈增加額;預(yù)算支出最核心的內(nèi)容是企業(yè)投資所需資金支出。通過(guò)編制企業(yè)年度資金預(yù)算計(jì)劃,能夠明確企業(yè)年度資金運(yùn)作的重點(diǎn),便于公司日常的資金控制,把握資金周轉(zhuǎn)“脈搏”,節(jié)約公司融資成本,避免盲目貸款和不合理存款等情況的發(fā)生,預(yù)算方案實(shí)行后要求要嚴(yán)格執(zhí)行。

　　2 資金的風(fēng)險(xiǎn)管理

　　企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)主要有使用風(fēng)險(xiǎn)、在途風(fēng)險(xiǎn)和或有風(fēng)險(xiǎn)。資金的使用風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn),它是一種事先可控制的風(fēng)險(xiǎn),因此對(duì)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)加強(qiáng)事先控制。加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的可行性調(diào)查論證,項(xiàng)目評(píng)審做到科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化,盡量把預(yù)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率控制在最低程度。企業(yè)在重大投資等問(wèn)題上要形成有效的決策約束機(jī)制,不能個(gè)人說(shuō)了算,資金的流向與控制相連接,要求跟蹤管理。資金的在途風(fēng)險(xiǎn)一般發(fā)生在企業(yè)資金結(jié)算過(guò)程中,所以在結(jié)算票據(jù)選擇上尤為重要。一般企業(yè)在同城結(jié)算業(yè)務(wù)中主要以“貸記憑證”、“轉(zhuǎn)帳支票”為結(jié)算手段,在實(shí)際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結(jié)算手段。資金的或有風(fēng)險(xiǎn)主要是公司為其他企業(yè)提供擔(dān)保而形成的或有負(fù)債,包括貸款擔(dān)保和業(yè)務(wù)擔(dān)保等,對(duì)外擔(dān)保企業(yè)要求有完善的審批程序。

　　3 資金的監(jiān)督管理

　　企業(yè)應(yīng)定期、不定期地對(duì)資金使用情況進(jìn)行檢查,既通過(guò)日常的報(bào)表了解全面情況,又通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn)資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的深層次問(wèn)題,特別是應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款等往來(lái)帳目應(yīng)逐筆實(shí)行跟蹤管理,應(yīng)將部門(mén)負(fù)責(zé)人,業(yè)務(wù)人員的績(jī)效同應(yīng)收款項(xiàng)的回籠速度和回收金額掛鉤,制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰辦法,確保錢(qián)出去,貨進(jìn)來(lái),貨出去,錢(qián)進(jìn)來(lái),把壞帳損失降到最低程度。企業(yè)還可以積極開(kāi)展內(nèi)部審計(jì),對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)真實(shí)性與合法性進(jìn)行審計(jì)與監(jiān)督,前移監(jiān)督關(guān)口,強(qiáng)化事前預(yù)防和事中控制,確保資金的安全和完整。

　　房地產(chǎn)企業(yè)效益和資金管理是密切相關(guān)的,要切實(shí)加強(qiáng)上述三個(gè)方面資金的管理,做到優(yōu)化資金結(jié)構(gòu),拓寬籌資渠道,控制投資風(fēng)險(xiǎn),盤(pán)活沉淀資金,提高資金利用效率,促進(jìn)提高整個(gè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。