住宅年輪：建有中國(guó)特色的適老化住宅
本刊編輯部/《城市開發(fā)》開發(fā)版/20**1119
第十一屆中國(guó)國(guó)際住宅博覽會(huì)其中一個(gè)重要推廣技術(shù)是適老化住宅技術(shù)，這與我國(guó)日趨嚴(yán)重的老齡化趨勢(shì)以及居家養(yǎng)老的需求息息相關(guān)。
第六次全國(guó)人口普查顯示，中國(guó)60歲及以上老年人口已達(dá)1.78億，占總?cè)丝诘?3.26%。據(jù)全國(guó)老齡委預(yù)測(cè)，到20**年，60歲以上的老年人口將達(dá)到2.4億，約占總?cè)丝诘?6%，到2050年也達(dá)到29%。我國(guó)的老齡化的形勢(shì)將越來(lái)越嚴(yán)峻。
受社會(huì)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)以及傳統(tǒng)文化、家庭觀念等因素的影響，居家養(yǎng)老依然是大多數(shù)老人的選擇。然而，目前適宜居家養(yǎng)老的住宅卻很少。因此，住宅設(shè)計(jì)應(yīng)如何適應(yīng)老齡化社會(huì)、滿足老年人需求，已成為我國(guó)住宅建設(shè)亟待解決的難題。
我國(guó)需要什么樣的適老化住宅？
我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會(huì)，但卻還沒(méi)有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人均GDP也沒(méi)有發(fā)達(dá)國(guó)家那么高，在這種情況下我國(guó)應(yīng)該建造什么樣的適老化住宅？老年人未來(lái)應(yīng)該怎么居住？這是目前全社會(huì)面臨的一大難題。
按照北京市制定的養(yǎng)老規(guī)劃設(shè)想，到20**年，北京市90%的老人應(yīng)該能夠在社會(huì)化服務(wù)協(xié)助下通過(guò)家庭照顧養(yǎng)老，6%的老年人可通過(guò)政府購(gòu)買社區(qū)照顧服務(wù)養(yǎng)老，其余4%的老年人則入住養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老。無(wú)獨(dú)有偶，很多省市都紛紛出臺(tái)了未來(lái)5~10年的養(yǎng)老規(guī)劃。
但是計(jì)劃似乎總是趕不上變化，到20**年我國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)規(guī)劃的床位，每1000位老人只有30個(gè)床位，意味只有大約30%的老人能住進(jìn)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。大多數(shù)老年人要像中國(guó)五千年遺留下來(lái)的傳統(tǒng)一樣，待在家里面養(yǎng)老，但是我們當(dāng)前的住宅結(jié)構(gòu)卻極不適應(yīng)老年人居住。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心，作為我國(guó)住宅技術(shù)政策和經(jīng)濟(jì)政策的研究機(jī)構(gòu)，研究適老化住宅已經(jīng)有多年的經(jīng)驗(yàn)。早在20**年，住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心劉美霞、婁乃林、李俊峰等專家聯(lián)合出版一本研究專著《老年住宅開發(fā)和經(jīng)管模式》，在這本書里面，提出了“適老化住宅”這一概念。
什么叫做適老化住宅呢？住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展處處長(zhǎng)劉美霞認(rèn)為，開發(fā)商建造60~70平方米的新居，可以用長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光來(lái)做規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓建造的房子不僅適合業(yè)主年輕時(shí)居住，也適合業(yè)主在三十年、四十年之后年老時(shí)居住。也就是說(shuō)，可以將住宅改造成適合老年人居住的房子。適老化住宅概念的提出具有挑戰(zhàn)性和創(chuàng)新性，對(duì)當(dāng)時(shí)人們正在熱議的養(yǎng)老地產(chǎn)有方向引導(dǎo)意義。
適老化住宅提出的前提是以CSI技術(shù)為基礎(chǔ)建設(shè)的“百年住宅”。CSI住宅是針對(duì)當(dāng)前我國(guó)傳統(tǒng)住宅建設(shè)方式造成的住宅壽命短、耗能大的質(zhì)量通病和二次裝修浪費(fèi)等問(wèn)題，在吸收支撐體（SAR）和開放建筑（Open Building）理論特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，借鑒日本KSI住宅和歐美國(guó)家住宅建設(shè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，確立的一種具有中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化特色的住宅建筑體系。
在CSI住宅中，室內(nèi)空間根據(jù)使用者的要求，隔墻、廚衛(wèi)易于拆裝，具有一定的靈活、可變性，適應(yīng)不同時(shí)期的家庭人口結(jié)構(gòu)變化和生活方式的改變。CSI住宅的主要功能優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在可變性上，人們對(duì)居住的需求隨著結(jié)婚、生育、衰老、死亡的家庭微觀生命循環(huán)而發(fā)生周期性變化，在這種生命循環(huán)的影響下，CSI住宅的可變?cè)O(shè)計(jì)就顯得非常重要，可以使住宅的功能依據(jù)需要發(fā)生變化，最大限度地發(fā)揮住宅的作用。
如今，我國(guó)的住宅很多通道口和衛(wèi)生間輪椅是進(jìn)不去的，不能滿足老年人的居住需求，只能是拆掉或者進(jìn)行更換。老百姓一生要考慮多次更換房子，不僅僅因?yàn)榉孔淤|(zhì)量問(wèn)題，有些也因?yàn)殡S著家庭結(jié)構(gòu)的變化，原有住宅不再適合居住，CSI住宅的可變性能夠最大程度避免這一問(wèn)題。
除此之外，CSI住宅的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)是低碳節(jié)能。我們都知道建筑產(chǎn)業(yè)耗能巨大，是污染大戶，那么如何降低污染呢？其實(shí)最有效的方式就是減少大拆大建，最大限度發(fā)揮現(xiàn)有建筑的正能量。
住博會(huì)適老集成技術(shù)解決方案
“明日之家20**”綠色適老集成技術(shù)解決方案擬將住宅全生命周期的綠色適老建造技術(shù)進(jìn)行集成，探索為普通老百姓建造好房子的集成技術(shù)解決方案。
1．建造套型小、設(shè)施齊、功能全，老百姓買得起，住得好的適老住宅。小套型、多居室、多功能空間以及可改造的大空間結(jié)構(gòu)體系，能夠滿足住宅全生命周期的使用要求，建造使老百姓滿意，可居家養(yǎng)老的住宅。
2．戶外場(chǎng)所設(shè)計(jì)，采用適合老年人(包括各種年齡段和健康狀況的居民)生活習(xí)性和健康要求的集成技術(shù)措施。
我國(guó)城鎮(zhèn)住宅(特別是大中城市住宅)大多數(shù)為高層高密度住宅，探索該類住宅戶外空間的適老成套技術(shù)解決方案是當(dāng)前重要的研究課題。
①使城市街區(qū)空間、居住組團(tuán)內(nèi)環(huán)境交往空間、停車空間、樓內(nèi)公共空間以及主要配套服務(wù)設(shè)施均可實(shí)現(xiàn)無(wú)障礙聯(lián)通，并鋪裝和設(shè)置相關(guān)的適老鋪砌材料，提示標(biāo)識(shí)和照明設(shè)施，保證老年人出行的安全和方便地使用輪椅。
②結(jié)合各類街區(qū)環(huán)境空間、組團(tuán)中心公共綠地空間營(yíng)造更多的交往和文娛活動(dòng)場(chǎng)所，設(shè)置可供老年人晨練、晚練、交往和老少同樂(lè)的環(huán)境空間，促進(jìn)老年人的身心健康。
③使樓內(nèi)通道和樓電梯空間能夠快速運(yùn)送和容納急救擔(dān)架，并保證急救車輛能夠快捷地到達(dá)每個(gè)住宅單元出入口。
3．采用適合老年人(包括各種年齡段和健康狀況的居民)生活習(xí)性和健康要求的戶內(nèi)空間布局和輔助設(shè)施。
①為滿足住宅全生命周期的使用要求，其各種功能空間(或經(jīng)過(guò)改造后的空間，特別是入戶過(guò)渡空間、盥洗空間、餐廚空間)應(yīng)滿足老年人使用輪椅和在他人輔助下能夠自理生活的使用要求。
②其空間布局、家具布置、門窗設(shè)置、開關(guān)插座和燈具安裝等能夠符合老年人的生活習(xí)性，并能夠使老人之間相互關(guān)照。
③鋪裝和安裝各種防滑材料和輔助設(shè)施，避免老年人在出現(xiàn)不穩(wěn)定姿態(tài)時(shí)跌倒摔傷。
4．探索適老型綠色節(jié)能集成技術(shù)的應(yīng)用。①采用適合老年人使用的無(wú)吹感低溫輻射采暖制冷設(shè)備。②采用適合老年人使用的整體衛(wèi)浴和廚房設(shè)備。③采用應(yīng)急呼救、燃?xì)鈭?bào)警、智能門鎖、戶內(nèi)狀態(tài)顯示等智能家居技術(shù)。④采用隔聲降噪的高性能門窗和浮筑樓板隔聲技術(shù)。⑤使主要居室可獲得充足的陽(yáng)光和新風(fēng)，并利用地板新風(fēng)技術(shù)保證室內(nèi)健康的空氣質(zhì)量。
5．探索可減少資源消耗集成技術(shù)的應(yīng)用。①采用裝配式PC結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)，采用模數(shù)協(xié)調(diào)的工業(yè)化預(yù)制裝配構(gòu)件和模板，減少資源消耗，提高工業(yè)化建造水平。②采用CSI結(jié)構(gòu)體與填充體分離以及管線分離體系，增強(qiáng)建筑耐久性、可改造性和可維護(hù)性。③利用可再生能源(太陽(yáng)能和熱泵技術(shù))解決冷熱源和生活熱水的供給。④采用同層排水和節(jié)水型用水設(shè)備，并利用非傳統(tǒng)水源進(jìn)行植物澆灌、洗車和水景補(bǔ)水。⑤規(guī)劃用電節(jié)能方案，采用節(jié)能燈具，并采用智能化能源監(jiān)控和計(jì)量技術(shù)。⑥采用低溫輻射高效采暖制冷技術(shù)，以及可能量回收的室內(nèi)新風(fēng)技術(shù)。⑦減少體型系數(shù)，保證戶內(nèi)自然通風(fēng)，并采用復(fù)合保溫墻體圍護(hù)結(jié)構(gòu)和可調(diào)節(jié)遮陽(yáng)設(shè)施等被動(dòng)節(jié)能技術(shù)。
我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)兩個(gè)典范案例
案例一：卓達(dá)，要做中國(guó)最好的養(yǎng)老社區(qū)。
家庭養(yǎng)老必須依托一個(gè)強(qiáng)大的社區(qū)，卓達(dá)養(yǎng)老是社區(qū)養(yǎng)老。盡管把家庭、單元樓設(shè)計(jì)的很完備，但不可能上千萬(wàn)平方米住的都是老人，所以，卓達(dá)提出了全齡化養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)，有兒童，有青年，也有百歲老人。老人的總比例不能超過(guò)25%～30%，也就說(shuō)1000萬(wàn)平方米如果住30萬(wàn)人，老人大約占10萬(wàn)人，讓人感覺(jué)不到這不是專為老人設(shè)計(jì)的社區(qū)，最重要是讓老人盡可能多在家中生活，由社區(qū)給他們強(qiáng)大的支持。比如說(shuō)夫婦兩位老人，有一方已經(jīng)喪失生活能力，另一方還有能力照料，但依靠他自己照料得不是很完善，這時(shí)候社區(qū)要給予扶助；還有在家里不能做飯、洗衣的，但可以在家里生活，于是社區(qū)里就要有做飯、洗衣的；還有在家里發(fā)生意外，需要緊急搶救，社區(qū)能夠立即搶救，等等。
這些東西林林總總，有上百樣功能構(gòu)成一個(gè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。包括老人要吃餃子，自己家不能做，不想做，三兩餃子要六種餡，社區(qū)有人準(zhǔn)時(shí)把餃子送上去，包括要家庭理療、護(hù)理、全護(hù)理、半護(hù)理，所有的這些，包括陪著老人聊天，包括讓老人各得其所。就是坐在輪椅上，還有兩個(gè)手指能動(dòng)的老人，都得讓他攆毛線，讓他感覺(jué)在工作，自己還有用。讓曾經(jīng)有社會(huì)職務(wù)的老人在這里二次創(chuàng)業(yè)，能不能掙來(lái)錢是另外一回事情，讓他感覺(jué)到?jīng)]有被邊緣化，沒(méi)有被遺棄，仍然站在社會(huì)舞臺(tái)上。
概括起來(lái)就是卓達(dá)社區(qū)養(yǎng)老不能停留在理念上，要通過(guò)社區(qū)的設(shè)置、規(guī)劃來(lái)完成。
“比如說(shuō)66歲住進(jìn)來(lái)，80歲的時(shí)候還能自理，86歲的時(shí)候就動(dòng)不了，動(dòng)不了也不能從社區(qū)直接去醫(yī)院，還要繼續(xù)生活，卓達(dá)要讓動(dòng)不了的人、有疾患在身的人能夠繼續(xù)保持相當(dāng)高的生活質(zhì)量，比中國(guó)任何其它社區(qū)生活質(zhì)量、生命質(zhì)量都要高。這好比一棵樹，社區(qū)就是根，也是樹干，每個(gè)家庭就是分出的枝、葉子、杈、果子，社區(qū)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老就是這樣一種根基、主干、枝杈、分葉和果子的關(guān)系。再加上機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，就是果子熟了，從樹上掉地上了，不能在樹上掛著了，于是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老就要收起來(lái)，人生不就是果子嗎？到熟透的時(shí)候也就是徹底結(jié)束的時(shí)候，然后讓機(jī)構(gòu)養(yǎng)老來(lái)服務(wù)他。”
卓達(dá)養(yǎng)老社區(qū)既要能滿足一般人的生活需要，又要必須滿足老
齡人的生活需要，哪怕30歲的人在卓達(dá)買了房子，他一生也不需要再遷徙了，因?yàn)檫@里完全可以滿足他；20多歲的人買房子，他的父母五六十歲，將來(lái)逐漸老了，也完全是可以用的；老人買了房子，老人百年之后，這個(gè)房子給兒女，其它年齡段的人仍然可以很好的生活。“這就好比吃的奶粉，老齡人的奶粉卓達(dá)中青年人，包括少年都可以吃，卓達(dá)養(yǎng)老社區(qū)要求做到這種兼顧水平。”案例二：親和源，服務(wù)至上的養(yǎng)老社區(qū)。
親和源股份有限公司創(chuàng)建于20**年，堅(jiān)持推動(dòng)和發(fā)展中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)，探索以會(huì)員制為形式、融居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為一體的全新的養(yǎng)老模式，致力成為中國(guó)老年產(chǎn)業(yè)的第一品牌企業(yè)。
親和源董事長(zhǎng)奚志勇認(rèn)為：“親和源必須要做成一個(gè)完全屬于老人的家的概念。”將這樣的理念付諸實(shí)踐，親和源推出了會(huì)員制模式，并設(shè)計(jì)了A卡和B卡兩種形式。如果一對(duì)達(dá)到法定退休年齡的老夫婦購(gòu)買了A卡，他們不僅可以在親和源社區(qū)自由選擇大、中、小三種戶型中的一套房屋，還可以作為遺產(chǎn)留給子女，因?yàn)锳卡有效期與房屋土地的使用年限相同，且不記名，可繼承，可轉(zhuǎn)讓；B卡是記名卡，有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的費(fèi)用將被退還給家屬，如果居住期在15年以上，超過(guò)的部分免費(fèi)，另外，對(duì)應(yīng)大、中、小三種戶型，B卡以三種價(jià)格出售。
目前，A卡已經(jīng)漲到75萬(wàn)/張；而對(duì)應(yīng)三種不同戶型，目前一張B卡的價(jià)格分別達(dá)45萬(wàn)、58萬(wàn)和85萬(wàn)。但要住進(jìn)親和源養(yǎng)老社區(qū)，A卡會(huì)員還要按照房屋面積，每年繳納3～7萬(wàn)不等的管理費(fèi)，B卡會(huì)員則無(wú)論面積大小，每年統(tǒng)一繳納管理費(fèi)2.3萬(wàn)元。
在奚志勇看來(lái)，親和源比“家”更好的是，它還有一套服務(wù)體系，不僅為老人配備了生活秘書、健康秘書和快樂(lè)秘書，負(fù)責(zé)解決老人生活中的各種問(wèn)題，還在社區(qū)內(nèi)設(shè)有護(hù)理醫(yī)院、頤養(yǎng)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué)、圖書館、文體活動(dòng)室、咖啡廳、門球場(chǎng)等配套設(shè)施。
親和源老年住宅中的配套要高于普通住宅。例如，每棟大樓之間都有遮陰擋雨的走廊相連接，即使下雨天，老年人也可以在社區(qū)內(nèi)隨意行走。每套公寓衛(wèi)生間有方便老年人用的扶欄，床頭有應(yīng)急按鈕。此外，房間里的人在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間范圍無(wú)任何行動(dòng)，紅外檢測(cè)裝置將自動(dòng)報(bào)警，老年人在房間內(nèi)出現(xiàn)中風(fēng)、昏厥等突發(fā)疾病，可及時(shí)搶救。此外，社區(qū)內(nèi)要配備商業(yè)。在醫(yī)療方面，社區(qū)內(nèi)有以老年專科為特色的頤養(yǎng)院，與曙光醫(yī)院對(duì)接，小病小痛可前往醫(yī)治。若是有大病，社區(qū)有班車專人送往市區(qū)曙光醫(yī)院治療。
親和源作為企業(yè)，必然是有盈利目的的，目前的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，的確只能一些中高端老年人才能負(fù)擔(dān)，但是這逐漸可以通過(guò)政府補(bǔ)貼來(lái)完成。在奚志勇看來(lái)，高收入的老人也曾為社會(huì)做出過(guò)貢獻(xiàn)，也有養(yǎng)老的需求，傳統(tǒng)的養(yǎng)老院因?yàn)槿狈€(gè)性化的服務(wù)，導(dǎo)致很多機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品浪費(fèi)，這才促使這部分群體轉(zhuǎn)向高端的產(chǎn)品。要解決這一貧富問(wèn)題，政府可以選擇把一部分補(bǔ)貼給予年長(zhǎng)者，讓其自主選擇養(yǎng)老產(chǎn)品，這樣也可以同時(shí)解決中低端老年的養(yǎng)老問(wèn)題。最后形成一個(gè)雙贏的局面。
篇2：養(yǎng)老地產(chǎn)盈利產(chǎn)品定價(jià)
養(yǎng)老地產(chǎn)盈利與產(chǎn)品定價(jià)
【項(xiàng)目簡(jiǎn)介】作為中高檔老年住宅項(xiàng)目的開山之作，項(xiàng)目雖然在自然景觀、地理位置、文化氛圍、片區(qū)形象、宏觀政策、市場(chǎng)機(jī)遇等方面存在著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但項(xiàng)目地塊的用地限制、規(guī)劃限制、建筑成本、周邊的配套設(shè)施、政府的支持力度等因素又制約著項(xiàng)目的發(fā)展。同時(shí)，相關(guān)項(xiàng)目的陸續(xù)推出，為項(xiàng)目帶來(lái)目標(biāo)客戶分流的威脅。
根據(jù)政府對(duì)宗地用途的要求限定，項(xiàng)目可能要面臨著沒(méi)有產(chǎn)權(quán)銷售的不利處境，在這種情況下，不僅會(huì)使項(xiàng)目的資金占用量加大，而且將嚴(yán)重影響到項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣和積極去化，極大的降低了資金回籠的速度。
作為盈利性老年公寓在收費(fèi)服務(wù)方面存在著固定收費(fèi)、經(jīng)常性收費(fèi)和不固定收費(fèi)三種途徑：
1.固定收費(fèi)：
有入住時(shí)的一次性收費(fèi)和每月收費(fèi)兩種模式，主要是針對(duì)入住的環(huán)境來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
2.經(jīng)常性收費(fèi)：
內(nèi)容包括護(hù)理費(fèi)和醫(yī)療費(fèi)用，根據(jù)服務(wù)程度的不同來(lái)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
3.不固定收費(fèi)：
主要體現(xiàn)在某些特殊服務(wù)方面。
根據(jù)現(xiàn)況，現(xiàn)就本項(xiàng)目的去化盈利模式和價(jià)格初步定位作如下論述：
一、盈利模式的比較、分析和建議
根據(jù)對(duì)上海親和源項(xiàng)目盈利模式的調(diào)查和研究，以及參考國(guó)外相關(guān)老年公寓的操作經(jīng)驗(yàn)，在中國(guó)式創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，就盈利模式提出列舉、分析和建議。
1.盈利模式列舉
(1)會(huì)員制盈利型模式及中國(guó)式創(chuàng)新
會(huì)員制盈利模式：以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。
中國(guó)式創(chuàng)新：根據(jù)中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，上海親和源對(duì)會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購(gòu)得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓，根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，這種模式相對(duì)于非記名會(huì)員制度來(lái)講，更容易被中國(guó)市場(chǎng)接收。
(2)逆抵押貸款購(gòu)房
逆抵押貸款購(gòu)房：這是目前國(guó)外一些國(guó)家普遍使用的方法。即老年人退休以后，從開發(fā)商處購(gòu)買一套老年公寓，然后與開發(fā)商簽定合同，每月由開發(fā)商支付給老人一定數(shù)量的生活費(fèi)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，住房歸開發(fā)商所有，這種模式對(duì)老年人的入駐條件有比較嚴(yán)格的審核，一般規(guī)定老年人的年齡在55周歲以上。
(3)轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式
在項(xiàng)目存在不能進(jìn)行產(chǎn)權(quán)銷售的實(shí)際條件下，堅(jiān)持買賣不破租賃原則，采取轉(zhuǎn)讓固定年限使用權(quán)的盈利模式也是資金快速回籠和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的理想模式之一，在固定年限內(nèi)，使用權(quán)在使用權(quán)人死亡后，可以由與死者的有能力提供使用費(fèi)的近親屬繼續(xù)使用，但應(yīng)重新簽訂使用合同，所有權(quán)人也可以調(diào)整使用權(quán)人。
(4)分散租賃模式
即采用一定押金分月或分季度付款的盈利模式，租期一般比較分散，有長(zhǎng)有短，且非一次性付清的經(jīng)營(yíng)模式，在這種模式下，一般是由開發(fā)商與專門的經(jīng)營(yíng)公司或物業(yè)公司合作開發(fā)，將既得利潤(rùn)作為按股分紅的經(jīng)營(yíng)模式。
2.盈利模式分析
以上各種盈利模式在經(jīng)營(yíng)效益和資金回籠的速度上各有利弊，中國(guó)式創(chuàng)新的會(huì)員制盈利模式在一定程度上抬高了目標(biāo)客戶入駐的門檻，在消費(fèi)理念相對(duì)先進(jìn)和經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)雄厚的上海，或許能贏得市場(chǎng)的認(rèn)同，但在本市是否能被老年群體認(rèn)可，尚不得知，它的操作經(jīng)驗(yàn)固然值得我們借鑒，但在未進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬。
逆抵押貸款購(gòu)房的盈利模式在一定程度上，比較適合較為獨(dú)立的老人，對(duì)消費(fèi)理念水平也有著較高的要求，能不能適應(yīng)大連市場(chǎng)的需求，也尚不得知；轉(zhuǎn)上使用權(quán)的盈利模式，是目前無(wú)法產(chǎn)權(quán)銷售的項(xiàng)目最多采取的手段之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策法規(guī)的約束，市場(chǎng)的認(rèn)同度也會(huì)受到一定的影響；分散租賃的盈利模式對(duì)前期投入和設(shè)施服務(wù)配套要求比較高，但在經(jīng)營(yíng)狀況較好的狀況下，利潤(rùn)也最為可觀，但資金回籠速度也最慢。
3.盈利模式建議
在綜合分析以上盈利模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化盈利模式建議，結(jié)合本市場(chǎng)實(shí)際情況，在項(xiàng)目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押貸款購(gòu)房?jī)煞N模式作為最主要的盈利模式，要根據(jù)項(xiàng)目老年住宅性質(zhì)優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取在政策上獲得較大支持，擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體，增加優(yōu)惠力度，以增強(qiáng)目標(biāo)客戶投資信心；
在項(xiàng)目開發(fā)中期，在配套服務(wù)設(shè)施呈現(xiàn)一定規(guī)模或開始運(yùn)營(yíng)的情況下，采取以會(huì)員制盈利型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的盈利模式，對(duì)于會(huì)員制盈利型模式要注意適當(dāng)降低入駐門檻；在項(xiàng)目開發(fā)后期，在前期配套服務(wù)等日趨完善的基礎(chǔ)上，以會(huì)員制盈利模式和分散租賃模式為最主要的盈利模式。
二、價(jià)格初步定位
在價(jià)格定位上，針對(duì)項(xiàng)目客觀條件，按照各盈利模式的盈利水平和可比樓盤量化定價(jià)法方法進(jìn)行價(jià)格定位。
1.采取會(huì)員制盈利模式的價(jià)格定位
會(huì)員卡*萬(wàn)元，*平米，此卡可繼承可轉(zhuǎn)讓（不可退還本金），但與具體物業(yè)不掛鉤，會(huì)員卡發(fā)行數(shù)量以可售房屋數(shù)量為上限。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
2.采取逆抵押貸款購(gòu)房的價(jià)格定位
參照項(xiàng)目周邊未來(lái)一年內(nèi)可預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格4000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在3180/平米的水準(zhǔn)，入駐者需滿足40周歲以上的條件，按照50年期限標(biāo)準(zhǔn)，直到老人去世，開發(fā)商返還剩余本金，所居住期間按照房產(chǎn)總額的整存一年的利息模式每月發(fā)放生活費(fèi)，45平米的業(yè)主每月發(fā)放600元左右生活費(fèi)；65平米的業(yè)主每月發(fā)放750元左右生活費(fèi)；90平米的業(yè)主每月發(fā)放1050元左右生活費(fèi)；（剩余房款＝購(gòu)房總款*(90-去世年齡)/50）。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
3.采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格定位
參照項(xiàng)目周邊未來(lái)一年內(nèi)可預(yù)期的市場(chǎng)價(jià)格4000元/平米的價(jià)格水準(zhǔn)，根據(jù)其它項(xiàng)目70年使用年限和有產(chǎn)權(quán)可升值的實(shí)際情況，以項(xiàng)目的使用年限為50年的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目在采取轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式的價(jià)格應(yīng)定位在3100元/平米左右。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)
客戶要求配置。4.采取分散租賃模式的價(jià)格定位
參照目前大連租賃市場(chǎng)的價(jià)格水準(zhǔn)，在高品質(zhì)配套服務(wù)設(shè)施的基礎(chǔ)上，項(xiàng)目的分散租賃價(jià)格應(yīng)放在**元/平米/月的水準(zhǔn)上，在加上經(jīng)常性和特殊性收費(fèi)的盈利，整體的盈利水平可達(dá)到**元平米/月左右。
交房標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)價(jià)300元/平米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，包括地、墻、門、窗、衛(wèi)生間、廚房、電、氣（不建議使用）、水、網(wǎng)等裝修，配電磁爐、空調(diào)等家電設(shè)備和家具設(shè)備可根據(jù)客戶要求配置。
三、一期產(chǎn)品建議
1.面積及戶型建議
根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，50平米以下、61~70平米以及81平米以上的戶型面積在市場(chǎng)中的市場(chǎng)的認(rèn)同度最高，約占所有調(diào)查者的71%，因此，建議項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以45平米、60平米和90平米為主打產(chǎn)品；受老年住宅規(guī)范限制，根據(jù)設(shè)計(jì)面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（45平米）、一室一廳一衛(wèi)（65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（90平米）。
2.產(chǎn)品精裝修建議
根據(jù)《****前期調(diào)研定位報(bào)告》調(diào)查結(jié)果顯示，57％的受訪問(wèn)人群對(duì)精裝修還是很感興趣的，至于精裝修的市場(chǎng)抗性主要表現(xiàn)在價(jià)格和裝修風(fēng)格上，在價(jià)格問(wèn)題上，項(xiàng)目具有存在優(yōu)勢(shì)的可能性；對(duì)于裝修風(fēng)格上，可以通過(guò)多種裝修風(fēng)格并舉的模式，供目標(biāo)客戶選擇。
3.一期產(chǎn)品規(guī)劃建議
康體中心工程和住宅工程是相互聯(lián)系相互影響的，康體中心的工程的及時(shí)完工利于樹立消費(fèi)者投資信心和項(xiàng)目形象，利于住宅工程的積極去化，住宅工程的積極去化和進(jìn)入運(yùn)營(yíng)又對(duì)康體中心的完善和運(yùn)營(yíng)有極大的推動(dòng)作用，故建議康體中心工程的建設(shè)規(guī)劃應(yīng)積極而快速地進(jìn)入施工狀態(tài)；
而住宅工程則受到老年住宅的市場(chǎng)概念引導(dǎo)、戶型種類的市場(chǎng)認(rèn)同以及盈利模式的市場(chǎng)認(rèn)同等各方面因素制約，須堅(jiān)持先以產(chǎn)品的小體量、多元化以及盈利模式的多樣化進(jìn)行市場(chǎng)試探，根據(jù)市場(chǎng)反饋，再及時(shí)調(diào)整整體規(guī)劃的市場(chǎng)策略。
結(jié)合方案的規(guī)劃設(shè)計(jì)，故建議項(xiàng)目在一期開發(fā)時(shí)，住宅工程的規(guī)劃建設(shè)順序要遵守以下三個(gè)原則：
(1)總體量不應(yīng)過(guò)大，以防市場(chǎng)抗性較大，不利于后期調(diào)整；
(2)以距康體中心距離最近的多層住宅為最佳選擇；
(3)以80平米和65平米的戶型作為前期主打產(chǎn)品；
總體體量不大，約為10000平方，其中1幢三個(gè)單元皆規(guī)劃為80平米戶型； 1幢兩個(gè)單元規(guī)劃為80平米，另外三個(gè)單元規(guī)劃為65平米的戶型；1幢兩個(gè)單元規(guī)劃為65平米戶型，剩余一單元規(guī)劃為45平米戶型。（建議80平米單元設(shè)計(jì)為1梯兩戶；65平米單元設(shè)計(jì)為1梯三戶；45平米單元規(guī)劃為1梯四戶）。
根據(jù)一期開發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)試探反饋，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目后期開發(fā)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，以利于項(xiàng)目的良性和平衡地發(fā)展。（來(lái)源：東南建設(shè)資訊網(wǎng)）
篇3：太陽(yáng)城PK萬(wàn)科:你所不知道養(yǎng)老地產(chǎn)
太陽(yáng)城PK萬(wàn)科--你所不知道的養(yǎng)老地產(chǎn)
目前，包括遠(yuǎn)洋、萬(wàn)科、保利、綠城等在內(nèi)的眾多房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。龐大的老年人居住市場(chǎng)，等著廣大開發(fā)商去照護(hù)、開發(fā)。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的核心戰(zhàn)略問(wèn)題，在于適老化設(shè)計(jì)、養(yǎng)老配套服務(wù)、運(yùn)作模式和成本精心測(cè)算、有彈性的土地開發(fā)控制模式、在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合。
有報(bào)告顯示，養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式包括銷售模式、租賃模式以及會(huì)員卡模式。選擇哪種模式取決于目標(biāo)客戶及其服務(wù)需求、資金回報(bào)期限要求等。那么，除了這幾種養(yǎng)老地產(chǎn)慣用模式，是否還有商業(yè)模式的混搭、綜合及變種呢？
一、養(yǎng)老地產(chǎn)頂級(jí)標(biāo)桿“太陽(yáng)城”：精準(zhǔn)定位、銷售快速回款反哺持有運(yùn)營(yíng)
1.太陽(yáng)城開發(fā)模式九大特征
（1）屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；
（2）依靠銷售回款盈利；
（3）限定55歲以上的老人才能入住；
（4）專為健康活躍老人提供會(huì)所和戶外運(yùn)動(dòng)設(shè)施；
（5）沒(méi)有醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套，社區(qū)內(nèi)沒(méi)有建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；
（6）一般都位于郊區(qū)區(qū)位，占地大、容積率低，建筑形態(tài)多為單層、獨(dú)棟或雙拼，精裝修標(biāo)準(zhǔn)、拎包入住；
（7）房?jī)r(jià)便宜，“蘋果谷太陽(yáng)城”在洛杉磯東北方向120公里左右，其房?jī)r(jià)是洛杉磯市內(nèi)的1/3 左右，對(duì)老年購(gòu)房群體很有誘惑力；
（8）附近一般都配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；
（9）兼有旅游度假功能，目標(biāo)客戶同時(shí)有常住客戶，也有旅游度 假客戶。如鳳凰城“太陽(yáng)城”，每年居住的總?cè)藬?shù)在44000左右，其中28000人是常住客戶，而16000人是旅游度假客戶；鳳凰城東南方向的“牧場(chǎng)太陽(yáng)城”，也具有鮮明的“候鳥型”度假特征。
2.“太陽(yáng)城”開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)
（1）住宅立項(xiàng)，依靠銷售迅速回款；
（2）客戶定位精準(zhǔn)，以健康活躍老人為主要客群，為其進(jìn)行產(chǎn)品定位，滿足其特殊的生活、交往、活動(dòng)等的需求；
（3）不設(shè)醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，降低了前期投入成本，提高了資金使用效率，降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；
（4）在市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，可與分時(shí)度假管理公司緊密合作， 在項(xiàng)目開始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。
3.借鑒應(yīng)注意：因地制宜，揚(yáng)長(zhǎng)避短
（1）國(guó)地少人多的國(guó)情，不適合大量興建低密度、單層的單體建筑，應(yīng)以多層或小高層的單體形態(tài)為主；
（2）中國(guó)的公共醫(yī)療資源匱乏，如社區(qū)內(nèi)不能提供一定的醫(yī)療、護(hù)理配套、市政配套的公共資源又跟不上，就會(huì)影響老人的入住選擇。中國(guó)的老人和子女，選擇老年住區(qū)最為關(guān)系的，還是所在社區(qū)能否提供及時(shí)、持續(xù)的醫(yī)療、護(hù)理?xiàng)l件。
二、持續(xù)照料退休社區(qū)：據(jù)年齡段與健康程度分類照顧，服務(wù)資源按需配比
1.老人按年齡段和健康活躍度分3類
持續(xù)照料退休社區(qū)一般將老人按其健康活躍或需要照料的程度，分為以下三類：
（1）完全可以自理的健康活躍老人，一般在55歲～65歲之間；
（2）需要半護(hù)理的老人，一般在65歲～75歲之間，可以部分自理，或在醫(yī)院醫(yī)治后可以回家康復(fù)理療的老人；
（3）全護(hù)理老人，一般在75 歲以上，行動(dòng)不便或患有老年癡呆癥的老人，需要24 小時(shí)看護(hù)和照料的老人。持續(xù)照料退休社區(qū)的概念就是，在一個(gè)綜合社區(qū)中，為上述三類老人都能提供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，以滿足老人在不同生理年齡階段，對(duì)居住和配套服務(wù)的要求，老人不需要搬家就可以在社區(qū)中完成人生三分之一的幸福旅程。
2.持續(xù)型照料的9大特征
（1）至少同時(shí)滿足三類老人的居住需求，并配備了相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施；
（2）產(chǎn)品類型，按三類老人的基本特征，有所區(qū)別；
（3）一般三類產(chǎn)品的配比為12:2:1；
（4）附近緊鄰醫(yī)院資源，社區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療室，每層設(shè)置秘書站（護(hù)理站）；
（5）設(shè)老人專屬食堂，給老人提供營(yíng)養(yǎng)配餐；
（6）不設(shè)大會(huì)所，但化整為零，為老人提供豐富的活動(dòng)設(shè)施；
（7）在經(jīng)營(yíng)模式收取入門費(fèi)+年費(fèi)。只提供租賃權(quán)和服務(wù)享受權(quán)，不提供房屋產(chǎn)權(quán)。①入門費(fèi)（或押金） 按房間大小，入門費(fèi)從20萬(wàn)～100萬(wàn)美元不等。②年費(fèi)（或月費(fèi)）。健康活躍老人，3000美元/月；半護(hù)理老人，4000美元/月；全護(hù)理老人：5000美元～6000美元/月。
（8）郊區(qū)區(qū)位，以多層為主，規(guī)劃布局緊湊，有力與集中的護(hù)理服務(wù)，減少管理成本，方便對(duì)老人開展及時(shí)的護(hù)理和照料；
（9）擁有較高的管理和護(hù)理服務(wù)人員比例，管理和護(hù)理人員與老人的比例一般可達(dá)1:1。
3.持續(xù)型照料開發(fā)模式啟示中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)
（1）滿足了老人對(duì)健康管理、護(hù)理和醫(yī)療等基本養(yǎng)老需求；
（2）在同一社區(qū)中滿足了老人不同生理年齡階段的不同養(yǎng)老需求；
（3）經(jīng)營(yíng)方式上的可取之處：①通過(guò)會(huì)員費(fèi)的收取，迅速回籠資金；②開發(fā)商持有產(chǎn)權(quán)可以獲得抵押貸款等進(jìn)一步擴(kuò)張所需的資金支持；③通過(guò)年費(fèi)（或月費(fèi)）獲得日常經(jīng)營(yíng)收益；④通過(guò)出租店面獲得租金收益。
（4）由于配套設(shè)施要求較高，導(dǎo)致前期資金投入較大、資金回籠相對(duì)較慢；
（5）持續(xù)照料退休社區(qū)是值得在中國(guó)推廣的真正的老年住區(qū)，但起成功過(guò)的前提，必須依靠值得客戶信賴的管理和服務(wù)品牌贏得客戶的信任，客戶在一開始就能支付入門費(fèi)。如果沒(méi)有一定過(guò)的市場(chǎng)認(rèn)可度、企業(yè)品牌，一個(gè)新公司要成功運(yùn)用這種商業(yè)模式銷售會(huì)員卡（入門費(fèi)），難度還是比較大的；
（6）持續(xù)照料退休社區(qū)模式的風(fēng)險(xiǎn)，將來(lái)自于會(huì)員卡的預(yù)付費(fèi)性質(zhì)，如遇到不誠(chéng)信的開發(fā)企業(yè)，或開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善或出現(xiàn)管理漏洞導(dǎo)致群體性對(duì)抗事件，使資金流出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題時(shí)，老人預(yù)先繳納的入門費(fèi)（會(huì)員卡費(fèi)用）就難免會(huì)有損失，而且損失一般很難彌補(bǔ)。
三、“復(fù)合型的老年住區(qū)”，中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)循之道
1.居住人群的復(fù)合
（1）中國(guó)現(xiàn)階段還未進(jìn)入細(xì)分的老年住區(qū)開發(fā)市場(chǎng)，還做不到像 美國(guó)一樣的客戶細(xì)分和服務(wù)細(xì)分；
（2）中國(guó)的傳統(tǒng)還是希望三代同堂，老少三代不能同堂最好也能居住在一個(gè)小區(qū)。老年住區(qū)中生活的人群應(yīng)該是復(fù)合的，老人希望能夠看到兒童。
（3）在老年住區(qū)中生活，隨著時(shí)間的推移，老人本身對(duì)護(hù)理照料 的要求也會(huì)發(fā)生改變。健康老人、半護(hù)理老人、全護(hù)理老人也會(huì)逐漸在同一個(gè)住區(qū)*存，形成復(fù)合的老年人群。
2.服務(wù)功
能的復(fù)合開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)不能只是賣房子，開發(fā)企業(yè)要真正實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，需要 學(xué)習(xí)如何在養(yǎng)老住區(qū)中配套必要的養(yǎng)老設(shè)施，需要專業(yè)的服務(wù)和護(hù)理人員，這樣才能可持續(xù)發(fā)展。
3.產(chǎn)品形態(tài)的復(fù)合
（1）比如說(shuō)在同一住區(qū)中提供老少戶、老人專用戶等不同的戶型，針對(duì)同一住區(qū)內(nèi)不同的居住人群，提供不同產(chǎn)品形態(tài)。
（2）在老年人從健康活躍老人向半護(hù)理、全護(hù)理老人轉(zhuǎn)變過(guò)程中，功能空間應(yīng)該相應(yīng)變化調(diào)整，在策劃、設(shè)計(jì)、建造的過(guò)程中，應(yīng)該應(yīng)用“百年住宅”和SI體系等理念和技術(shù)手段，實(shí)現(xiàn)空間的可變性。
4.產(chǎn)業(yè)的復(fù)合
我們能不能很好地發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，關(guān)鍵是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈必須要盡快 形成，來(lái)支撐養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)。產(chǎn)業(yè)鏈中應(yīng)該包括老人專用的設(shè)施設(shè)備、生活用品，老年大學(xué)，醫(yī)療、康復(fù)、護(hù)理、家政服務(wù)等環(huán)節(jié)。 可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)將會(huì)在一些主要城市帶的核心城市中形成養(yǎng)老產(chǎn) 業(yè)集聚區(qū)，吸引國(guó)內(nèi)外老年產(chǎn)業(yè)鏈的各類環(huán)節(jié)入住園區(qū)，依靠老年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的輻射作用推動(dòng)周邊養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。
5.盈利模式的復(fù)合
除了產(chǎn)權(quán)銷售和會(huì)員制方式，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展中還將產(chǎn)生多種盈 利模式。開發(fā)企業(yè)做好盈利模式研究至關(guān)重要，盡量避免單一的盈利模式給企業(yè)帶來(lái)的可能的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。一定會(huì)有企業(yè)在項(xiàng)目發(fā)展初始階段，因其品牌影響力不夠，會(huì)員卡的銷售不理想，就必須銷售部分產(chǎn)權(quán)以支撐現(xiàn)金流。如果在項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)，至少其中一部分能夠按照住宅立項(xiàng)，就能為實(shí)施多種盈利模式的復(fù)合、降低企業(yè)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)提供靈活保障。
四、“養(yǎng)老為老”，萬(wàn)科養(yǎng)老地產(chǎn)的無(wú)障礙設(shè)計(jì)
北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶此前公開指出，萬(wàn)科的養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品未來(lái)經(jīng)營(yíng)的兩種形式：嫁接到住宅產(chǎn)品和嫁接到持有型物業(yè)。但也考慮到東西方差異進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)研和規(guī)劃研發(fā)。
那么，萬(wàn)科在養(yǎng)老地產(chǎn)的研究上有哪些精細(xì)化管理？(略)