了解產權式酒店
瑞士誕生TIME-SHARE

上世紀70年代,在阿爾卑斯山腳下,有一位名叫亞歷山大·耐的瑞士人面對四季如潮的游客突發奇想;如果將阿爾卑斯山下酒店的客房使用權分時段出賣給一部分有錢人,滿足他們每年定期的消費需求,一定是個雙贏的生財之道。于是便有了“時權酒店(TIME-SHARE HOTEL)”。

根據時權酒店的運作模式,私人投資者通常每年在確定的時間內自己使用15至20天,其它時間房產由管理公司統一管理,作為酒店對外經營,每年的酒店租金收益基本可抵消房分期付款的費用。

后來,在時權酒店的基礎上又發展出了產權式酒店。與時權酒店不同的是,產權式酒店買斷的是產權而不僅僅是時段,即將酒店每間客房分割成獨立產權出售給投資者,投資者一般并不在酒店居住,而是將客房委托給酒店經營分取投資回報,同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。在交完銀行按揭貸款后,購房人最終取得房屋產權。

最初的產權式酒店并不承諾固定回報,個人投資者購買酒店客房之后,將客房統一交給酒店管理公司經營,酒店管理公司定期將酒店經營利潤分配給客戶。但是在許多地方,這種分配不確定利益的方式在投資人和酒店管理公司之間產生了信任危機。于是,這種不確定受益的分配方式很快被另一種固定收益的方式所取代。目前市場上執行的產權式酒店大多為固定回報的投資模式。為了方便購房客人,酒店方還完善了交換系統,即當顧客希望有別的地方度假時,他可以通過交換公司,交換各地隸屬于該服務網絡的任何議價酒店的等值使用權。這個服務網絡放大了客戶度假旅游的活動范圍,受到了眾多投資者的青睞。

除了個人,這種產權式酒店同時適應于企業或機構。他們購買產權式酒店除了用于投資,更多的則作為員工休假、公司年會的接待賓客使用。

假日經濟催生產權式酒店

產權度假酒店屬于旅游房產。一方面,投資者可以像購買住房一樣投資置業,可以從經營利潤中分紅,每一個客房都可以有獨立的產權。另一方面,它還號稱“擁有自己的度假勝地”,提供了一種新的休閑度假方式,更成為中產階級繼本宅、別墅之外在風景區內置辦的第三居所,一個“家以外的另一個休閑娛樂、放松身心的家(AHomeAwayFromHome)”。

后來,六權式酒店在美國更是演變成了中產階層退休養老的理想場所。投資者在退休之前購樓,每年和家人去使用一段時間,其余時間交酒店管理公司出租獲取租金回報,等到退休的時候作為頤養天年的住所。

在一些旅游資源豐富的地區,產權式酒店干脆成了部分投資人長期獲取回報的一種投資方式。這種情況在北美、加勒比海地區以及太平洋等地的一些著名旅游城市和地區表現尤為明顯。

因此,目前國際上常見的產權式酒店大致有三種類型:時權酒店,即有約定期地使用酒店客房的樹種;住宅型酒店,即投資者購買后可以先委托酒店經營,到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅;投資型酒店,即作為投資行為,逐年取得約定的回報,并期待著增值回收投資。

產權式酒店一般都位于著名的旅游城市,景色優美的旅游地區或國際知名的會務中心,擁有充足而穩定地的客源,酒店的出租率都保持在50%以上,其客房年度利潤分經除了抵消分期付款的費用,還有可觀的盈余,如果經營有方,物業的增值部分也是酒店產權人和經營者的額外收獲。

總體來講,產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式,符合現代經濟資源共享的基本原則,從開發商的角度來廛,產權式酒店能夠調動社會資源,順利完成酒店建設,同時及時實現投資資金回籠;從經營者的角度,穩定的客戶群體成了酒店經營的保證;從購房人的角度來講,產權式酒店為他們提供了一種高尚而現實的生活方式,打開了一道投資的大門;從銀行的角度來講,產權式酒店也因為其穩的經營模式而成為一項低風險的業務。

在歐美,產權式酒店的開發者本身就是在酒店行業富有經驗的經營者,赫赫有名的跨國企業,更使產權式酒店的擁有者享受到遍布全國各地的酒店服務,他們僅僅把開發產權式酒店作為運作酒店的一種新形式。

目前,產權式酒店在歐美國家經過數十年的發展,已成為一種為社會廣泛接受的房產投資品種。據資料顯示,全球產權式酒店1986-1995年平均增長15.8%;1980年,全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店,到1995年,全球81個國家購買了產權式酒店。上世紀80年代到90年代初,全球引入產權式經營的旅游目的地數量增長了6倍,90年代初,全球產權式酒店銷售收入達40億美元,到20**年,全球產權式酒店銷售額將達300億美元,在客戶類型上,有60%是中產階層家庭投資,40%為企業和社會機構投資。所有信息表明,產權式酒店將成為旅游房地產的一種重要的經營創新模式。與銀行儲

蓄、基金、債券和股票相比,穩健型的產權式酒店有望成為中產階層的理財首選。

產權式酒店在中國
中國特色的產權式酒店

產權式酒店進入我國是上世紀90年代中后期的事。這種概念傳入中國后,逐步演變為極具中國特色的產權式酒店,并于2000年在海口市率先亮相,此后數年一度風靡深圳、北京等大中城市。近兩三年,產權式酒店在我國發展較快,有的地方甚至成為最熱門的房地產項目,購買者都是作為投資來購買產權式酒店的。但就項目的開發動機看,“產權式酒店”的開發主要有這樣幾種情況,一是盤活后重新定位的“半拉子”工程,二是一些經營遇到困難,需要資金的酒店賓館,第三就是一些急于實現資金回籠的房地產項目,最后才是打算經營的真正的產權式酒店。

其實,酒店與地產的結合并非偶然,因為酒店本身就代表著一個樓盤的形象,重量級酒店更是身份和地位的象征,能夠出入星級酒店,在星級酒店居住,本身就是一種榮耀,對于尊崇需要比較強烈的中國人更是如此。因此,當前市場上出現產權式酒店的時候,投資者大力追捧就是理所當然的事了。

產權式酒店最初并不向投資者就回報率做承諾,但是進入我國以后,這種沒有承諾的投資方式加上前景并不明朗的經營前景讓投資者對開發商和經營者產生了信任危機。也是為了適應我國的本土現狀,產權式酒店一般都承諾固定回報。

與歐美國家不同,中國的產權式酒店與其說是為了迎合消費者生活該改變毋寧說是房地產開發商用以賺錢的途徑。通過“產權式酒店”,房地產商可以把本來不能被分割銷售的酒店拿來出售,縮短投資周期,分散經營風險,實現資金回籠,并在可能的情況下參與物業經營利潤的分配。

統計顯示,目前我國的產權式酒店項目已經發展到200多個,遍布25個省、自治區、直轄市。在過去的幾年中,產權式酒店在海南、深圳、北京甚至一些二級三級城市呈現出相當旺盛的發展勢頭,新酒店接連開張,給人以市場前景廣闊的感覺。產權式酒店這種新的業態在中國經歷了萌芽、發展、失敗的歷程后,似乎再一次要登上舞臺了。在上海、產權式酒店已經超過70多家。在北京,產權式酒店大有遍地開花之勢。而在北京眾多的產權式酒店中,以快樂無窮大、金色假日和中信國安的第一城最具代表性。

產權式酒店的變異

“快樂無窮大——龍慶峽(假日)鄉村俱樂部”位于北京延慶風景區內,是一座集旅游、休閑、度假、娛樂為一體的假日酒店。項目總占地16平方米,總建筑面積5.3萬平米,容積率0.33,由一棟8000平米的會所、五棟900套客房的假日酒店及200畝山林綠地組成,是北京第一個面向市場出售產權的純酒店式物業。

“快樂無窮大”本來是一個爛尾盤,是以周邊的自然風光為突破口,希望同時投入少量資金盤活的項目。按最初的想法這塊地最適合做度假村和假日酒店,但這類項目前期需要資金量大,且酒店自營式的回報周期通常為7年,與房產開發商通過出售物業快速回籠獎金經營相悖。第二個方案是建別墅,但距城區80公里的距離已經超出了人們心理所能隨的20-40公里的心理極限,而項目可建設用地僅80余畝,做品質較高的別墅因為容積率低、規模小,不易聚人氣。借著“假日經濟”的概念,結合延慶縣平均每年接待游客千萬人次的游客量,便旌了這樣一個既能盡快回籠資金,又能結合自身體量充分利用周邊旅游資源的產權式酒店項目。

20**年8月,由中信國安推出的第一城是產權式酒店的一個典型變異。這個項目位于京東香河縣,屬河北地界,總占地3600多畝,甚至比故宮還大,是仿照明清北京城開發建設的大型綜合性旅游娛樂場所。它擁有規模宏大的皇城建筑群,擁有設備先進的國際會議中心等多種會議展覽設施,可接待近萬人開會。第一城建設歷時11年,總投資約30億元人民幣。與別的產權式酒店投資模式不同,第一城采用“投資+回購”的銷售方式,即酒店投資人選擇3年、5年、8年等不同期限購買產權酒店物業,到期如無意續約,開發商將采用回購的方式退還投資人所有本金,并在合同期限內每半年向投資人支付一投資回報。這種銷售模式并不把擁有產權作為投資者的最終目標,而是通過擁有產權把購買產權式酒店的行為變成一種純粹的投資形式。這樣不但把產權式酒店的投資期限縮短了,而且還大大降低了投資人的投資風險。加上中信國安的擔保,這個產品第一期開盤不久就銷售一空,目前二期的商鋪銷售因為起價只有10萬元而受到市場的熱捧,進展相當順利。

產權式酒店在我國的異軍突起,是建立在近年來休閑旅游與商務旅行快速發展的基礎之上的。自1999年開始,我國旅游黃金周的休假制度合得休閑、旅游市場激增,許多城市和旅游景點也呈現出前所未有的市場前景。還有中國正式加入WTO使中國市場成為世界最為矚目的焦點一,境內外商務頻繁,接觸日多,外商入境人次與日俱增。這些都是酒店行業發展的利好形勢,也為產權式酒店的再度興起注入了新的活力。

文/蘇文

篇2：談產權式酒店物業管理

　　談產權式酒店物業管理

　　產權式酒店起源于20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區，后來逐漸風行于世界一些著名旅游城市和地區。目前國際通行的產權式酒店大致有三種類型：一是時權酒店，即有約定期的使用酒店客房的權利；二是住宅型酒店，即投資者購買后可以先委托酒店經營，到一定期限轉為自己長期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報，并期待著增值回收投資。

　　一、中國產權式酒店特點與現狀分析：

　　產權式酒店屬于旅游房地產，作為面向消費者的酒店，它是旅游產品，而作為面向投資者的產權開發，又具有房地產的眾多屬性。產權式酒店這種新型酒店經營業態，在中國出現后的幾年時間里，很快發展到了一、二線城市，但也就在這短短的幾年間，中國產權酒店業經歷了從萌芽、發展、失敗到再發展的歷程。

　　幾年前，以海南為代表的產權式酒店遭遇敗績，原因主要有以下三方面：一是當初的投資者主要是為了把產權盡早售出回籠資金賺取開發利潤，目的不在于投資做旅游房地產業；二是海南當時作為旅游度假目的地的條件還不成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者充分了解和接受。而目前經歷幾年改革春風吹拂的中國產權式酒店已具備發展條件：旅游度假地軟、硬件環境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；國內經濟平穩快速發展，城市中產階級急劇擴大，休閑經濟的發展為分時度假消費創造了大環境；旅游產業近年迅速發展，國內優質旅游資源越來越豐富；國際分時度假運營商進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念已為國內業界、消費者認同，產權式酒店發展的大環境日趨成熟。

　　二、產權式酒店的購買者分析：

　　中國產權式酒店的購買者，我認為目前主要有三類群體：一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；二是一些企事業機構，購買后用于員工福利或會議，以往一些單位在風景區設招待所、療養院等福利設施，而這些設施的經營管理多成為負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；三是經營分時度假的專業公司，購買后用于業務發展需要。

　　這三類群體所關注的重點各有不同，個人消費者關注的重點在投資大小、投資回報的保障、酒店經營能力、附加的優惠條件等；而企事業機構關注酒店的環境、服務和管理，以及業務需要等；經營分時度假的專業公司最關注產權式酒店可供休閑度假的收益預期，重點考慮酒店對消費者的長效吸引力。但不管是哪一類客戶，產權酒店的運營商的水平與實力、運作模式、承諾兌現能力、升值空間和投資安全等是決定性因素。

　　三、產權式酒店可由專業物業管理企業進行管理與經營：

　　目前社會上普遍認為，酒店管理和物業管理是完全不同的二碼事，筆者以為產權式酒店的物業管理正好可以是酒店管理與物業管理的完美結合。由于專業物業管理其范圍涵蓋了各種類型物業，因此，產權式酒店完全可以由專業物業管理企業進行管理，甚至經營。理由如下：

　　1、專業物業管理企業有能力做好產權式酒店的經營管理。產權式酒店，是由開發商按房地產的操作模式，將建成的酒店式物業賣給消費者，消費者作為業主和物業小區業主身份沒有區別。既適合日常居住，又適合投資置業和休閑度假。另一方面，它不能僅僅將酒店賣完了事，開發商更要注重后期對酒店物業的高水平管理和長效良好的經營業績，才能使投資者對其產生高度信任。目前綜合性的專業物業管理企業，在日常管理工作中通常都將酒店式管理與服務引入到社區管理，并利用自身資源，大力開展多元經營，總體上已經集聚大量物業管理結合酒店管理的成功運作模式和經驗。在深圳等地就有大型物業管理企業管理著多家酒店的范例。

　　2、酒店管理相較于物業管理更側重于經營，由于物業管理收費受較多限制，收費困難且收費標準遠遠低于酒店，相關可用于經營的配套資源缺乏，遠不如以市場為導向的酒店靈活豐富，管理產權式酒店正可以讓物業企業經營者大展經營身手。

　　3、由專業物業管理企業負責產權酒店的經營和管理，有利于產權酒店獲得有效管理的同時獲取長期良好回報。目前，專業物業管理公司通常都經歷了一定時期的發展，具有一定管理規模和經濟實力，注重品牌形象，其社區管理工作特征使其掌握大量社會終端資源，便于酒店業務拓展。

　　四、物業管理企業如何做好產權式酒店的管理：

　　首先，制定切實可行的管理制度、高效的工作流程、卓越服務守則等規范運作，員工保持良好的工作作風，管理者及時發現員工在工作中存在的問題并及時糾正，這是貫徹和保持有自身企業文化特點的酒店式經營和服務的基礎。重視并建立良好的企業形象、完善的企業管理制度，加強企業的經營獲利能力，同時增強企業運作的透明度，切實為投資者提供安全、可靠的投資保障與回報，增強業主信心。

　　其次，堅持進行持續深入的專業培訓，把做好經營與服務做為員工行為素養的重要課題來抓。意識決定行為，行為產生結果，要使顧客在酒店到處感受到物業管理人員的良好服務，就必須把酒店式服務的獨特意識灌輸到每個員工的腦子深處，堅持進行持續深入的培訓，通過管理案例，參觀榜樣、同行交流、外派學習，以及績效考核等多種培訓手段，使員工們養成行為規范、微笑親切、問候有禮、目光友善、樂于助人等職業習慣，形成酒店式服務的專業氛圍。

　　再次，下大力氣培育市場、培育消費者，運用促銷手段、示范方式，通過有切身體會的消費者口碑傳播吸引跟進消費者。重視信息交流，加強與各界溝通，靈敏反饋業主、客戶意見與建議，是獲得持續改良經營管理方向與措施的重要途徑。目前世界上已有超過100個國家的5000余家酒店（度假村）加入了分時度假交換聯盟。因此，積極加入分時度假交換體系可以增強產權式酒店的連鎖優勢。產權式酒店的服務是人性化的服務，是以業主與顧客為中心的服務，作為物業管理者，必須加強與業主、客戶的溝通，掌握其需求并盡心盡力的加以滿足。同時虛心聽取各方意見與建議，持續不斷的改進服務，才能體現酒店式服務的精髓。并綜合自身和社會各種資源優勢，為業主提供額外的利益和優惠。

　　最后，學習知名酒店，建立自已的客服體系，并以高效和業主、客戶滿意為目標，是為酒店獲得穩定并有發展機會的住客的關鍵。酒店服務以時效性和可靠性為首要條件，建立客服體系，使顧客信息以及準客戶每項服務要求都有效掌握和得到落實。利用電子計算機技術，可以更好的提高管理服務質量與效率。

　　另外，產權式酒店，既然是一種投資工具，每年要給業主經營回報。注重后期持續經營業績，以下幾點是必須要研究和重視的：

　　1、產權式酒店檔次定位很關鍵。

　　檔次太低，吸引不到住客；檔次太高，高檔客源又少，而酒店管理成本過高，弄不好成得不償失。通常一般旅游休閑客人最喜歡3星或4星級酒店做為消費對象。

　　2、降低管理成本。

　　風景旅游區的產權式酒店，淡旺季明顯，因此酒店管理人員除了保有一定比例的本地人才外，對基礎員工不妨采取“季節工”。淡季放假在家只發放基本生活費，旺季再上崗，如此可降低管理人工成本。

　　3、建立開放式的娛樂休閑設施。

　　產權式酒店的配套設施不僅為酒店投資業主服務，更應該向住客開放，甚至為占有旅游市場面向公眾開放，以充分聚集人氣。

　　4、進行空間延伸式經營服務，盡一切可能滿足客人需要。

　　產權式酒店側重于面向旅游休閑業，除價格和服務要有自己定位與特點外，還應該圍繞旅游業，展開空間延伸式經營服務。如開通專線班車定時接送、代辦行李交運等等。

　　產權式酒店經營模式已基本發展成熟，分時度假消費的魅力越來越大。優秀物業管理企業不只在參與社會性物業管理招投標中獲得業務發展，積極介入產權式酒店的經營管理也大有可為。

篇3：常州X產權式酒店項目定位操作報告

　　常州某產權式酒店項目定位操作報告

　　一、 項目規劃思路及定位概述

　　（一）、規劃思路及定位

　　本項目處于常州新老商業中心的中心地帶，大常州市政規劃的中央生活區中心位置，周邊生活DNA配套設施成熟完整，位置極佳。輻射范圍內的常住生活人口達50萬，離常州高新技術開發區及各大工業園區10分鐘車程，商業中心5分鐘車程，新市政府行政中心5分鐘車程，項目定位為CBD中央商務核心標志的元素完全具備。

　　根據項目規劃要求，，規劃為"南北雙子座"形式--南樓主要為快捷酒店及商務辦公，北樓為純酒店，共用酒店大堂。酒店1-3層為酒店大堂及整體商業，面積大約為12000平方。4層以上為產權式酒店面積大約為90000平方。

　　（二）、規劃細節：

　　1層規劃為獨立門面及酒店大堂

　　2-3層規劃為整體商業，可以通過整體出售或招商形式，進駐為酒店配套服務類商業項目，例：健身房，茶吧，餐飲，娛樂等。

　　4層以上，南樓快捷酒店模式面積控制在50-100平方，可根據客戶的要求進行菜單式裝修，可自住，或交由酒店管理公司經營管理，獲得固定投資回報。北樓純酒店模式全部為套房式裝修，統一由酒店管理公司經營及管理，獲取每年固定投資回報收益。

　　此規劃的優點體現為：

　　1） 節約開發成本，土建及安裝費用降低

　　2） 豐富了產品類型，有利于擴大目標購買客戶群體

　　3） 全新的投資概念，產品賣點增加，客戶投資方式多變，增加投資信心，有利銷售

　　4） 項目后期經營管理模式靈活多變

　　二、銷售模式概述

　　針對項目體量較大以及規劃要求限制的特性，在銷售組織上，采用以下銷售策略：

　　1）南樓快捷酒www.dewk.cn店及商務辦公產品形態采用客戶一次買斷，自主選擇經營方式的模式。客戶可以選擇自用（無回報），或者與酒店管理公司簽訂約定期限的委托經營模式，獲取固定回報或分紅。在銷售組織過程中，做好前期客戶積累，根據客戶需求的比例，合理分割產品空間，為銷售控制中的樓層安排及產品形態劃分做好基礎。

　　2）北樓純酒店產品形態全部采用客戶一次買斷，全權委托酒店管理公司經營管理，獲取固定回報。

　　銷售方式（經營模式分析）（結合本項目模擬分析）

　　目前產權式酒店的經營模式主要有：

　　具體類型為：

　　（1）.省心回報型（類似于超市的"整租零售"）：

　　☆業主將所購客房與酒店管理公司簽訂《委托經營協議》，將所購客房20年以上經營權全權委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價的10%的固定金額每年支付業主投資回報。

　　☆經營過程中發生的各項成本、物業費、稅費均由酒店管理公司承擔。

　　☆業主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定數額（設定在投資總額的4%左右）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。

　　（2）.利潤共享型：

　　☆獲得年度客房利潤分紅。

　　☆業主可以隨時使用自己的客房，酒店公司僅是在得到業主確認的期限內出租該客房，并且在該期限內，業主將獲得所購客房套型全部待租客房的平均收益。即：

　　業主所購房當日收益=該套型全部客房的當日收益÷該套型當日全部待租客房數

　　業主客房全年收益=業主所購客房每日收益之總和

　　業主將獲得的利潤分紅為業主所購房全年收益的30%。

　　☆經營過程中發生的各項成本、稅費均由酒店經營公司承擔。

　　☆業主可以隨時使用自己的客房，但必須承擔管理等相應的基本費用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分戶型、面積收取）。