隨著我國城市經(jīng)濟的快速增長,許多大城市不同程度地出現(xiàn)了部分城市功能由中心城區(qū)向城市外圍擴散和轉(zhuǎn)移的傾向;盡管其擴散方式具有與西方國家城市化晚期的郊區(qū)化(Suburbanization)并不完全相同的特點,但人們普遍的看法仍然是,在中國的這些城市,郊區(qū)化進程已經(jīng)開始發(fā)生。
與向城市外圍拓展的郊區(qū)化趨勢相對應,近年來在北京、深圳等地,“新都市主義”(New Urbanism)作為都市住區(qū)發(fā)展的一種時尚潮流也在悄然興起,并逐漸成為國內(nèi)地產(chǎn)界一個頗為時髦的詞匯。由于“新都市主義”與20世紀80年代末期北美地區(qū)興起的“新城市主義”在英文字面上完全一致,使得許多人將兩者混為一談,認為前者是后者在中國的傳播和實踐。但事實上,時下國內(nèi)地產(chǎn)界廣為流行的“新都市主義”這個概念似乎更像是一種商業(yè)的炒作,與西方“新城市主義”真正的內(nèi)涵并不相同。本文試圖對郊區(qū)化、“新城市主義”、“新都市主義”這三個目前頗為時髦的概念進行闡述和辨析,希冀就其在國內(nèi)住區(qū)開發(fā)中可能產(chǎn)生的影響和借鑒作用與業(yè)內(nèi)同仁共同探討。
一、西方國家郊區(qū)化運動的興起和發(fā)展
早在20世紀初期,在霍華德的“田園城市”理論的影響下,西方國家的城市郊區(qū)化現(xiàn)象初見端倪。人們遷往郊區(qū)的原因主要是為了逃避日趨嚴重的大城市問題,諸如:惡劣的居住與衛(wèi)生條件、交通擁擠、環(huán)境惡化、種族沖突、犯罪率上升……人們渴望在郊區(qū)找到一塊凈地作為自身的庇護所,以躲避工業(yè)化所帶來的危害的侵襲。在美國,擁有位于環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)的一座被寬敞的花園或庭院所環(huán)繞的獨立式住宅,成為中產(chǎn)階級追求的最強烈的夢想。
在二次世界大戰(zhàn)后的美國,由于私人小汽車擁有量的劇增,高速公路網(wǎng)的大規(guī)模興建,政府關(guān)于郊區(qū)低稅率政策的吸引,郊區(qū)化的進程大大加快。伴隨著大量人口遷往郊區(qū),許多制造業(yè)和零售業(yè)也從中心城向外遷移,郊區(qū)改變了起初僅作為“臥城”社區(qū)的角色,同樣可以為人們提供就業(yè)、購物和娛樂的機會,使郊區(qū)居民對中心城市的依賴性大大減少。特別是20世紀70年代之后,由于信息技術(shù)迅猛發(fā)展,空間因素對人類活動的限制大大弱化。通過遠程通訊網(wǎng)絡(luò),人們可以獲得各方面的大量信息,高效率地完成業(yè)務聯(lián)系而不一定要像過去那樣進行“面對面”(face to face)的交流,這為人們在遠離城市中心的郊區(qū)居住與就業(yè)提供了更多的可能性。
但是,美國近幾十年來的郊區(qū)化蔓延也存在一系列致命的弊端:首先,過長的通勤距離耗費了人們大量的時間和精力,嚴重影響了人們預期要達到的生活質(zhì)量;其次,對小汽車的嚴重依賴使許多不能開車的人(如老人和小孩)寸步難行,同時加重了家庭的經(jīng)濟負擔;第三,郊區(qū)化的無序蔓延已造成郊區(qū)的空氣污染、環(huán)境惡化和富有地方特色的鄉(xiāng)村景觀的消失。
而更為嚴重的是,這種郊區(qū)化模式是以嚴格功能分區(qū)的現(xiàn)代主義原則為基礎(chǔ)的,破壞了傳統(tǒng)社區(qū)內(nèi)部的有機聯(lián)系,進一步加劇了社會階層的分化與隔離;對公共空間的忽視減少了人們相互交往的機會,加深了人們的孤獨感,缺乏具有識別特征的空間的明確界定,使人們難以獲得起初所向往的郊區(qū)生活的安定感和歸屬感,反而陷入一種無法認定自我存在的茫然之中;無所不達的電訊網(wǎng)絡(luò)雖然為人們之間的聯(lián)系提供了方便,卻無法慰藉人們孤獨的心靈,也無法滿足人們希望把握清晰確定的物質(zhì)居住環(huán)境的需要。
由此人們深深地感到,二戰(zhàn)后主流地位的郊區(qū)化模式必須進行改革,要尋求新的社區(qū)模式,才能適應可持續(xù)的人居環(huán)境的要求。在此背景下,“新城市主義”作為與郊區(qū)化相對應的居住社區(qū)理論應運而生。
二、“新城市主義”的主要理念
“新城市主義”是作為一種以再造城市社區(qū)活力的設(shè)計理論和社會思潮,于20世紀80年代末期在美國興起的。它是對被忽視了近半個世紀的美國社區(qū)傳統(tǒng)的復興,又被稱為“新傳統(tǒng)主義”。其基本理念是從傳統(tǒng)的城市規(guī)劃設(shè)計思想中發(fā)掘靈感,并與現(xiàn)代生活的各種要素相結(jié)合,重構(gòu)一個被人們所鐘愛的、具有地方特色和文化氣息的緊湊性鄰里社區(qū)來取代缺乏吸引力的郊區(qū)模式。
“新城市主義”倡導許多獨特的設(shè)計理念,其中最突出的反映在對社區(qū)的組織和建構(gòu)上。鄰里、分區(qū)和走廊成為“新城市主義”社區(qū)的基本組織元素。他們所構(gòu)筑的未來社區(qū)的理想模式是:緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里;位置和特征適宜的分區(qū);能將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個可持續(xù)的整體的功能化和藝術(shù)化的走廊。
上世紀30年代由Clarence Perry提出的“鄰里單位”(Neighbo rhood Unit)理論,被“新城市主義”予以發(fā)揚光大,并重新歸納了作為一個理想鄰里的基本設(shè)計準則:
(一)有一個鄰里中心和一個明確的邊界,每個鄰里中心應該被公共空間所界定,并由地方性導向的市政和商業(yè)設(shè)施來帶動;
(二)最優(yōu)規(guī)模是由中心到邊界的距離為四分之一英里;
(三)各種功能活動達到一個均衡的混合——居住、購物、工作、就學、禮拜和娛樂;
(四)將建筑和交通建構(gòu)在一個由相互聯(lián)系的街道組成的精密網(wǎng)絡(luò)之上;
(五)公共空間應該是有形的而不是建筑留下的剩余場地,公共空
相對于鄰里,分區(qū)曾被視作是功能專門化的地區(qū),建立在高度由專業(yè)化必將帶來高效率的觀念基礎(chǔ)之上。但隨著信息革命和環(huán)境技術(shù)的發(fā)展,嚴格的功能分區(qū)思想已不再被尊為唯一經(jīng)典,分區(qū)也允許多種功能活動來支持,分區(qū)的結(jié)構(gòu)則是按照與鄰里的結(jié)構(gòu)相類似的方式組織;有清晰的邊界和尺度,有具有明顯特征的公共空間,有互相聯(lián)系的環(huán)路服務行人,并通過公交系統(tǒng)與更大的區(qū)域發(fā)生聯(lián)系。
走廊既是鄰里與分區(qū)的聯(lián)接體又是隔離體。在郊區(qū)模式中,走廊僅僅是保留在細分地塊和商業(yè)中心之外無形的剩余空間;但“新城市主義”將其視作連續(xù)的具有視覺特征的城市元素,由與之相鄰的分區(qū)和鄰里所確定,并為他們提供進出路徑。
“新城市主義”自20世紀80年代末期在美國興起后,近十余年來進行了大量的實踐,其中較有影響的作品包括:位于佛羅里達州Panhandel的倍受稱贊的Seaside旅游小鎮(zhèn);洛杉磯內(nèi)城的復興規(guī)劃;被譽為“進步的建筑”的亞利桑那州機動家庭村莊;德克薩斯州國家級的最大的城市更新住宅項目的重建;不列顛哥倫比亞為12000人所建的可持續(xù)性“社區(qū)”等等。
盡管“新城市主義”在新型社區(qū)的設(shè)計和開發(fā)中已經(jīng)進行了較為成功的嘗試,但目前在美國并沒有被廣泛視為適于主導未來社區(qū)發(fā)展的模式。之所以如此,一個重要原因是“新城市主義”的實際設(shè)計標準和執(zhí)行操作還不能完全與北美地區(qū)的法規(guī)框架相匹配,如目前美國許多消防部門所要求的街道寬度要超過“新城市主義”的建議寬度;另外,“新城市主義”未被很快普遍采納的原因是因為房地產(chǎn)業(yè)高度分隔形成的土地使用分類(如單戶住宅地、多戶住宅地、零售、辦公和倉庫用地等),每一種類別都有其不同的運作方式、市場、行業(yè)組織和融資來源。
三、郊區(qū)化與“新城市主義”兩種開發(fā)模式的比較;
在城市化快速發(fā)展和大城市規(guī)模急劇擴張的形勢下,郊區(qū)化成為城市發(fā)展不可阻擋的趨勢。而在全球化和信息化時代,無形的、虛擬的電子化空間(Cyber Space)的發(fā)展可以使人們的活動完全超越具體時空的限制,大大拓展了人們與外界聯(lián)系的范圍,也為郊區(qū)化進一步發(fā)展創(chuàng)造了條件。但與此同時,也加劇了人們生活的流動和不穩(wěn)定性,使人們尋求可認同的穩(wěn)定場所、肯定自身存在價值的愿望也日趨強烈。而“新城市主義”所構(gòu)筑的以傳統(tǒng)鄰里為基礎(chǔ)、具有多元文化與自然特征的鄉(xiāng)村小城鎮(zhèn)式的社區(qū)模式,正好滿足了人們這種生理和心理的需要,對規(guī)劃師、設(shè)計人員和開發(fā)商都應有積極的影響。
對于中國未來的居住社區(qū)發(fā)展而言,郊區(qū)化模式與“新城市主義”理論均會產(chǎn)生有益的影響。郊區(qū)化最具吸引力的當屬其對自然環(huán)境的推崇,用陽光、空氣、草地等等,去引發(fā)人們心中對美好環(huán)境的熱愛和向往。而“新城市主義”則將傳統(tǒng)的價值觀念:多樣性、社區(qū)、宜人尺度等,作為人類都市理想的基礎(chǔ);它強調(diào)以人為本的設(shè)計理念,力圖去創(chuàng)造一種現(xiàn)代、美好的居住社區(qū),并由此喚起人類住區(qū)生活最基本的向往——生活是豐富多彩的,人是自由地選擇生活的權(quán)利的,人與人相互依存和溝通,人與都市緊密相連。
但由于目前國內(nèi)大城市的郊區(qū)的各項配套設(shè)施尚不完善,生活便利程度和社會安全性與都市相比還有很大差距,這可能導致郊區(qū)化模式難以達到預期的生活質(zhì)量。從中國的國情而言,地少人多的矛盾十分突出,郊區(qū)化難以避免地蠶食城郊綠化帶與耕地,破壞人們賴以生存的自然生態(tài)環(huán)境;其次,城市郊區(qū)化必將帶來大量交通工具的運用,不僅會加大本來已經(jīng)很緊張的交通壓力,而且還會產(chǎn)生環(huán)境污染、能源過度浪費等許多發(fā)達國家都深受其害的城市問題。
“新城市主義”實際上提供了一種創(chuàng)造場所的新語言,它創(chuàng)造的緊湊型社區(qū)取代了無序蔓延的郊區(qū)模式,減少了對土地的浪費和小汽車的使用,既減少了交通擁擠又節(jié)省了能源。“新城市主義”吸納了許多傳統(tǒng)的城市設(shè)計理念,但并沒有否定現(xiàn)代科技手段給生活帶來的便利;相反,它所提倡的傳統(tǒng)社區(qū)鄰里,由于高科技的廣泛應用而得以實現(xiàn)。遠程通訊節(jié)約出來的時間和金錢,可以使人們有更多的閑暇用于家庭和鄰里之間的交流。“新城市主義”似乎預示著一種城市未來的發(fā)展模式,即多中心的居住社區(qū)網(wǎng)絡(luò)和各具特色的多元的人文和自然景觀;人們的家園坐落在自然景區(qū)內(nèi),在享受著清新的自然景觀的同時,也能在步行范圍內(nèi)享受到社區(qū)生活的溫馨,而且還可以通過電子通訊網(wǎng)絡(luò)保持與世界的聯(lián)系。這種居住社區(qū)形式不僅是“新城市主義”的理想,而且也是全人類共同的人居夢想。
四、“新都市主義”的提出及其特征
隨著國內(nèi)許多大城市郊區(qū)化居住模式不斷發(fā)展和深化的趨勢,“新都市主義”近年作為都市地區(qū)居住開發(fā)理念應運而生并被廣泛推崇。由于語意的相同,人們往往將目前頗為流行“新都市主義”視作北美“新城市主義”的中國版。但事實上,目前國內(nèi)推出的“新都市主義”居住概念,既不同于追求自然、寧靜、清新的生活風格的郊區(qū)化模式,也與國外“新城市主義”所倡導的小城鎮(zhèn)式的社區(qū)模式有所不同,它具有自己的側(cè)重點和獨特的內(nèi)涵。國內(nèi)目前推崇的“新都市主義”概念,更多地強調(diào)以都市中心為生活工作核心,重視在都市區(qū)域內(nèi)進行有效的合理的填補性開發(fā)及利用,將現(xiàn)代生活諸多要素進行充分的融合整理,使居住、工作、購物、休閑等“鏈接”起來,構(gòu)成一個十分完善、便利、現(xiàn)代的生活空間,確保日常的各類生活、公務、商務性活動可在此范圍內(nèi)迅速得以解決,使現(xiàn)代人生活、
工作需求和心理感受得到最大的保證和滿足。“新都市主義”所倡導的社區(qū)特征是:居住與辦公地點接近,可以大大節(jié)約時間成本;配套設(shè)施齊全,周邊資源較為豐富。這是由目前我國大城市中人們以工作為生活軸心的生存狀態(tài)所決定的。現(xiàn)代都市人面臨激烈的競爭,必須追求最大的生活便利性,需要把握住都市的脈搏,占據(jù)繁華的心臟地帶,才能保持生活和事業(yè)的節(jié)奏,才能有效協(xié)調(diào)工作與生活的各種矛盾,將居住、工作、商業(yè)活動、休閑娛樂緊密結(jié)合起來。而“新都市主義”居住模式最根本的優(yōu)越之處,就是在于處在城市資源交匯的中心地帶,將現(xiàn)代人的時間、交通成本縮至最短,反之將機遇、情感等概率提高,形成最具個性、時代、廣泛、效率的“新都市主義”居住主張。事實上,目前在深圳被推介為“新都市主義”代表作的環(huán)境麗園、都會100、都市名園等幾個樓盤,都是處于繁華都市的核心地帶,這與美國“新城市主義”主要在城市邊緣地區(qū)開發(fā)的社區(qū)有很大的不同。
盡管在高科技及信息化社會時代,傳統(tǒng)的居住模式和觀念、行為都可能發(fā)生本質(zhì)的變化,但都市作為各種新生事物的聚合地帶仍然擁有不可替代的地位及影響。“新都市主義”的居住模式能夠滿足人們對城市資源的高度利用,充分顧及個人與社會、自然、城市的關(guān)系,能夠發(fā)揮城市最重要的功能和作用,迅速引發(fā)人們新的居住思潮。“新城市主義”能讓人產(chǎn)生更多的認知感,與社會的較近接觸也使人保持更多的責任感和義務感。“新都市主義”對自然環(huán)境的重視,對各個生活層面質(zhì)量的高標準追求,使得都市具備了自然與城市共同融合的特征,使人們可能同時實現(xiàn)社會和自然的回歸。與都市毗鄰而居,可以充分把握社會的進步節(jié)奏,進而引發(fā)自我奮斗和追求成就感,這是當代人的主要精神和目標所在。
與郊區(qū)化向城市外圍擴張的發(fā)展模式不同,“新都市主義”重視都市已有社區(qū)的再設(shè)計和填補性的開發(fā),強調(diào)再造城市中心的活力并限制城市的蔓延式擴張,這一點對于中國尤其具有重要意義。“新城市主義”的核心思想不是舊城改造,而是反對開發(fā)單一化郊區(qū),主張整合構(gòu)建平衡健全的城市社區(qū)。
五、結(jié)論
無論是對于城市外圍的相對分散的居住開發(fā),還是緊湊型社區(qū)的建設(shè),抑或位于都市中心地帶的開發(fā),崇尚自然與社會的融合和“以人為本”’的精神,是人類居住社區(qū)的共同追求。體現(xiàn)在社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計手法上,應遵循以下共同的原則:
(一)在社區(qū)設(shè)計中,明確的社區(qū)邊界是創(chuàng)造領(lǐng)域感和歸屬感必不可少的條件;
(二)適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識別的場所的關(guān)鍵;
(三)居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎(chǔ);
(四)以公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應構(gòu)成社區(qū)基本的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu);
(五)公眾參與應成為社區(qū)設(shè)計中一個必不可少的重要環(huán)節(jié),這樣才能保證社區(qū)真正成為人們心目中的理想家園。
篇2：房地產(chǎn)多項目開發(fā)的管理模式
多項目開發(fā)的管理模式
在新的市場政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實施多項目開發(fā)并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。
根據(jù)蘭德企管研究室20**年10月的市場調(diào)查結(jié)果，在隨機選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84%的企業(yè)在同時進行多項目開發(fā)，有15%的企業(yè)同時開發(fā)的項目數(shù)量在5個(含)以上;其中，73家房地產(chǎn)上市全部進行多項目開發(fā)，資質(zhì)一、二級企業(yè)中90%進行多項目開發(fā)。可以說，多項目開發(fā)是當前房地產(chǎn)市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強的必由之路。
“多項目開發(fā)綜合癥”
多項目開發(fā)下，特別是多項目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個方面：
◎ 公司與項目部(項目公司)之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰;
◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項目部實施有效考核;
◎ 項目部(項目公司)受項目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理;
◎ 項目部(項目公司)的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差;
◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽;
◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現(xiàn)共享;
◎ 對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻不大，等等。
這些問題是“多項目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標偏差率大(特別是計劃成本、利潤目標)。
一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說：“公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。
為什么會出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”?原因主要有三個方面：
第一，業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略不清晰
戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市;是集中在本地區(qū)，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū);是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等;是重點發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機會導向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導向，否則盲目性擴張將極易引發(fā)或放大“多項目開發(fā)綜合癥”。
第二、資源配置不合理
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財務資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。
許多企業(yè)在實施多項目開發(fā)時，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費;有的以“長板”資源為配置標桿，顯得過于冒進，致使其他資源(如人力資源、資金資源)過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。
第三，規(guī)章制度不健全
企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應建立以下管理分體系：
行政事務管理體系;
信息管理體系;
法律事務管理體系;
人力資源管理體系;
財務管理與成本控制體系;
投資者關(guān)系管理體系;
供方管理與采購管理體系;
項目(工程)管理體系;
營銷管理體系;
客戶關(guān)系管理體系，等。
健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權(quán)利交集或責任真空，進而出現(xiàn)“多項目開發(fā)綜合癥”。
不要盲從“標桿”企業(yè)
或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習慣給自己找一個標桿企業(yè)。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標桿。當然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學習萬科好榜樣》后，將萬科視為標桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。
樹立標桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標，樹立標桿企業(yè)的目的是學習，但絕不應是照搬或盲從。
以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點原因：
第一，沒有可比性
截至20**年末，萬科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。20**年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務觀念、品牌價值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司──也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢?對每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。
第二，萬科的項目管理模式不是 高效的模式
鑒于企業(yè)規(guī)模、項目數(shù)量和市場布局，萬科采用的是四級管理機制：集團公司-區(qū)域公司-城市公司-項目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)置、流程設(shè)計都是按照四級管理機制設(shè)計的。對業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，因為項目數(shù)量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級管理機制就可以，即：公司-城市公司-項目部，甚至是兩級管理機制就可以，即：公司-項目部(項目公司)。
管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。
確立產(chǎn)品模式是多項目開發(fā)的基礎(chǔ)
在進行多項目開發(fā)時，如果各項目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性(比如同時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項目)，那么各項目在報批報建、規(guī)劃設(shè)計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗和金錢堆積的大量教訓被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗的不同人才。對于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項目開發(fā)時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業(yè)類型、項目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項目開發(fā)一樣單一、輕松。
所謂產(chǎn)品模式就是基于預測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發(fā)的、獨特的、相對固化的項目類型。
通過長期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團的城市花園系列，四季花城系列(城郊結(jié)合部);金地集團的“格林”系列(格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉);世茂集團的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅);陽光100投資集團的“ 陽光100國際新城”系列(在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”)，萬達集團的“萬達商業(yè)廣場”系列(在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目);SOHO中國的“SOHO” 系列 (SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。
可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進行多項目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。
對產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個要素：
1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進入的目標城市。
2、區(qū)位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠郊區(qū)。明確了項目的區(qū)位選擇，土地投標和土地儲備的目標也就明確了。
3、確定項目規(guī)模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。
4、目標客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。
5、確定項目風格，就是賦予項目獨特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項目。
6、設(shè)計定型，就是各項目的規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。
7、賣場設(shè)計、廣告風格定型。產(chǎn)品定型后，各項目就可以有風格統(tǒng)一的賣場和風格統(tǒng)一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。
8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。
建立項目管理模式是多項目開發(fā)的關(guān)鍵
如前所述，“多項目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發(fā)企業(yè)實施多項目開發(fā)的關(guān)鍵。
建立項目管理模式可分為三個步驟：
第一步，明確職能定位，重新進行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計
多項目開發(fā)的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu) 設(shè)計上。在單項目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負其責共同完成項目開發(fā)工作。但是在多項目下，因為實現(xiàn)項目制，公司和項目部(項目公司)在職能上必須要進行定位和職責切分。以“公司-項目部(項目公司)”兩級管理機制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評價。項目部(項目公司)是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實施職能，也要做好三件事：(1)完成目標;(2)樹立品牌;(3)培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應重新進行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，應充分考慮以下要素：
◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求;
◎ 項目類型;
◎ 產(chǎn)品模式;
◎ 經(jīng)營模式(特別是外包模式);
◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);
◎ 企業(yè)文化。
多項目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因為矩陣制容易產(chǎn)生多頭領(lǐng)導、權(quán)利交集和責任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。
第二步，劃分項目類型
項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目;按股權(quán)劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目;按項目規(guī)模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等;按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。
劃分項目類型是進行項目管理體系設(shè)計的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：(1)本地直屬項目部;(2)異地項目公司;(3)控股項目公司;(4)參股項目公司。
第三步，進行流程設(shè)計，建立項目管理體系
多項目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負責，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷(經(jīng)紀)公司負責，有的由項目部(項目公司)負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項開發(fā)流程進行重新設(shè)計。在流程設(shè)計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應的管理體系了。
通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：
一項目組織管理(包括各類項目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，定崗定員，項目部的組建、解散等);
二項目人力資源各類(包括項目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等);
三項目資金與財務管理;
四項目計劃與目標管理;
五項目投資決策管理;
六項目研發(fā)與設(shè)計管理;
七采購與招標管理;
八項目工程管理(包括質(zhì)量、進度、成本、安全文明、檔案管理等);
九項目營銷管理;
十項目客戶關(guān)系管理，等。
投資主體虛擬化與管理主體實體化
確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運營模式，建立項目管理體系是解決了企業(yè)的管理機制問題。但企業(yè)采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題──體制決定機制，機制決定體系(規(guī)章制度)。
但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼于“職責劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上──傳統(tǒng)的項目體制是公司和項目部(項目公司)一體化，都具有雙重身份：既是投資主體(因為代表公司)，又是管理主體(行使項目開發(fā)職能)。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發(fā)成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現(xiàn)項目投資目標。 事實證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標桿企業(yè)”，還是風光無限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么? 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目(投資)公司，該項目(投資)公司所有的法人證照、財務等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務負責人等由公司領(lǐng)導兼任以外，沒有任何其他人員(但列支管理費用)。
項目投資主體虛擬化的益處
◆ 有利于項目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);
◆ 有利于規(guī)避法律風險;
◆ 有利于財務核算;
◆ 有利于稅務籌劃。
“項目管理主體實體化”是指由公司(或再引入社會上專業(yè)的項目管理公司共同出資)相對控股的(但不是每一個項目都注冊一個)具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發(fā)實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費用。
“項目管理主體實體化”的益處
◆ 有利于控制項目開發(fā)成本和管理費用;
◆ 有利于實施有效的考核;
◆ 有利于項目投資目標的實現(xiàn)。
“項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應該是最適宜、有效的多項目開發(fā)管理模式。
篇3：我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的發(fā)展
我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化
房地產(chǎn)開發(fā)商實際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設(shè)者。第一種角色要求開發(fā)商不可避免地追求開發(fā)利潤的量大化,第二種角色又要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會效應。回顧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史,我們不難看出,隨著房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)的不斷完善和市場自身的成熟,開發(fā)商的城市建設(shè)意識在逐步增強,與此同時,房地產(chǎn)開發(fā)模式也在發(fā)生著變化。
短平快的合作開發(fā)模式
“聯(lián)合開發(fā)”和“項目公司”是我國房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數(shù)不少的建設(shè)項目用地是以協(xié)議出讓方式取得,某些取得開發(fā)權(quán)的企業(yè)或個人因種種原因,不能在短時間內(nèi)啟動項目,致使開發(fā)周期大大延長,甚至使土地長期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫,房地產(chǎn)業(yè)對資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術(shù)管理優(yōu)勢的企業(yè)迫切希望獲取土地資源,于是合作開發(fā)這種形式應運而生。
合作開發(fā)使一批擱置已久的項目進入開發(fā)流程,大大加快了項目開發(fā)進度,在一定程度上緩解了一段時間相對供應不足的矛盾,一些企業(yè)也在項目開發(fā)的過程中積累了經(jīng)驗和資金,得以迅速發(fā)展。
但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發(fā)的項目公司存續(xù)期與項目開發(fā)周期幾乎相同,項目完工,公司的使命也結(jié)束了。因此,項目公司通常追求的是開發(fā)利潤的最大化和快速實現(xiàn),不可避免地會采取一些短平快的手法。再者,在市場銷售形勢持續(xù)向好的情況下,企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制,對產(chǎn)品創(chuàng)新和品質(zhì)的提升不會花費太多精力,也不可能去完成售后服務,走的是合作、建設(shè)、銷售、結(jié)算的路子。此外,由于進入門檻較低,一些不具開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)和個人也挾資本實力強行進入,使這類項目的產(chǎn)品水準普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設(shè)單位的情況,容易產(chǎn)生產(chǎn)品交付后的遺留問題,對整個市場發(fā)展來說,不足一種良性的方向。
小而全的多項目開發(fā)模式
一些有相當開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)或是因為取得項目的條件限制,或是主動地希望完善企業(yè)自身的產(chǎn)品層次,開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上,并希望多點出擊,四面開花,擴大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項目開發(fā)模式。
這種開發(fā)模式可以在一段時間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度,以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、管理制度以及對不同類型產(chǎn)品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場認可,稍有閃失,則可造成對企業(yè)整體印象的損害,而且產(chǎn)品交叉會使開發(fā)商不自覺地將不同產(chǎn)品概念混用,造成產(chǎn)品個性的方向性偏差。
從城市建設(shè)的意義上說,這種開發(fā)模式不僅無法實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置,而且容易造成城市建設(shè)功能的紊亂,使城市建設(shè)無法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導下進行,因為同樣出于企業(yè)切身短期收益的需要,開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長遠的角度思考自己的開發(fā)行為。
精耕細作的成片開發(fā)模式
相對于前二種模式,成片住宅開發(fā)無疑更具活力,也更加符合城市經(jīng)濟發(fā)展和擴張對房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設(shè)的客觀要求。
成片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃,適度調(diào)整,即小區(qū)總體布局、建筑風格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設(shè)計;對開發(fā)商來說,可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念,使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動力和持續(xù)品牌建設(shè),更加具有責任感;對消費者來說,一個大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū),不確定因素較少,不會因為日后周圍環(huán)境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現(xiàn)有居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降;從整個行業(yè)發(fā)展來說,成片住宅開發(fā)客觀上促進了精品住宅的形成。“中國房產(chǎn)看廣州,廣州房產(chǎn)看華南”,一批大盤住宅的出現(xiàn),使精品樓盤成為市場的標兵,規(guī)模化、集約化效應可以實現(xiàn)成本優(yōu)化,提高產(chǎn)品的性價比。
成片開發(fā)使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體交通網(wǎng)絡(luò)的連接下的有機統(tǒng)一體,使城市真正呈現(xiàn)無限生機。同時,這樣的模式有利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè),更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學地制定城市建設(shè)布局,使城市充分發(fā)揮自身的作用。
開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變不是一朝一夕之功,隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴大,隨著人們對居住條件和居住環(huán)境的要求的提高,相信房地產(chǎn)開發(fā)商還將與時俱進,不斷探索出更富創(chuàng)新精神和更具社會責任感的開發(fā)模式。