隨著我國市場經濟、商業經營活動的繁榮和發展,商業房地產的投資開發這幾年受到房地產行業的普遍關注,在投資收益的驅動下,商業房地產已成為房地產行業投資開發的重要組成部分,如何投資開發好商業房地產已成為房地產開發企業的重要課題。房地產開發企業必須充分了解商業房地產項目商業經營的特點,才能保證相應的投資、開發建設、招商以及經營管理工作的順利進行。

筆者根據實際開發操作過的房產項目和近期參與的社區型商業房地產項目認識到,過去社區型商業房地產開發形式大多為單一的以住宅底層物業為主的配套商鋪,開發過程與其他形式的房地產在操作中基本雷同,包括建設開發、分散銷售等程序。而現在開始出現的社區型商業房地產形式是一種為區域性居住社區服務的中小型商業房地產,其業態具有綜合休閑、娛樂、零售、餐飲等功能的實施復合經營的商業類型,是由具有1—2萬平方米規模的低層建筑組成的中小型商業廣場或商業街。

商業房地產開發在開發經營模式上有著其他形式房產產品(如住宅、辦公等)開發所沒有的特殊性。房地產開發一般要經過前期、開發建設,最后實現產品銷售、交付使用這幾個過程。投資開發的房地產產品大部分在建造后分散銷售給消費業主,完成產品銷售并實現相應的產品功能后,投資開發工作就算基本完成了。開發企業往往只考慮滿足消費者的使用功能,而不去考慮該物業的商業經營行為。而商業房地產恰恰需要重點考慮該物業如何適應商業經營活動,面對的客戶結構是經營商與在該物業消費的客戶。商業房地產根據其最終為商業經營活動、滿足消費、實現商業經營價值目標的特點,需要與市場經營方式、業態形式和功能相適應。與其他形式的房產產品相比,社區型商業房地產著重的是今后的產品運營而不是實現簡單的物業產品銷售,需要滿足長期經營行為而不是短期的價值體現,開發企業需要考慮長期的經濟和社會效益,最終實現投資物業增值,得到投資回報。在商業房地產開發產品定位時,必須對商業的區域因素綜合考慮,確定所開發商業房地產的經營內容和業態范圍,符合該商業房地產的區域市場客戶需求以及商業功能,通過商業房地產的開發,營造出一個與周邊環境和市場需求、輻射范圍相適應的商業氛圍。

基于商業房地產的特點,其開發投資回報通常從以下三方面來實現:

一是商業物業的租金回報;

二是商業房地產實現物業銷售的回報;

三是商業經營活動收益的回報。

商業房地產的投資回報方式與其他形式的房地產產品相比有其不同之處,其它形式的房地產產品的投資開發大部分以物業的銷售來體現投資回報,僅需要注重產品本身及相應的產品功能,只要滿足市場消費即可。而商業房地產價值體現的方式與之相比有著顯著的區別,往往要在注重產品本身之外,更要注重產品的商業形態和經營模式。如社區型商業房地產需要考慮商業長期良好經營的可行性以及商業經營的品牌化,使該商業物業價值增值得以體現。

從商業房地產投資的回報分析,商業物業銷售的回報最直接,獲利速度很快,通過銷售,在短期內可以獲得利潤。這種方式和其他形式房產的開發形式相同,如果房地產開發企業未統一規劃商業物業形態就進行銷售,銷售出去的商業物業經營就無法得到有效的控制,商業經營活動只能由分散的個體產權業主來決定和實施,造成商業業態的混亂,形成惡性競爭、經營利潤下降、商業物業租金、價值下降的惡性循環,甚至嚴重影響該物業的有關商業經營的正常進行,使具有產權的商業運營業主的購房投資回報得不到保證,造成購房投資貸款方面的金融風險和開發企業的擔保風險,對商業物業區域的社會效益和商業環境造成影響。

因此,如何形成此類商業房地產投資開發的有效合理模式就顯得更加重要。筆者根據在具體社區型商業房地產項目實踐操作工作中的經驗,認為以下模式值得探討:

首先,社區型商業房地產項目是中小規模的商業房地產項目,在開發時要對社區范圍內的商業經營活動的市場客戶需求進行分析,具體來說,就是要結合該項目的商業服務的輻射區域特點,了解該項目商業經營商的需求,以商業經營活動的形態要求和目標為導向,制定自己的商業房地產產品開發的功能定位和用途;社區型商業房地產應開發出滿足社區居民需求的餐飲、零售、休閑、娛樂等功能復合型的商業經營產品,在項目開發的前期階段,把商業功能用途與該項目的前期規劃設計方案緊密結合,設計出與本項目商業經營相匹配的平臺。那么,這個商業物業形態就能夠提供一個滿足商業經營和商業消費活動的場所,更重要的是能夠符合商業經營活動本身的市場需求,使商業經營的收益得以體現。成功的經營反過來會提升該商業物業本身的價值,并形成商業經營活動與物業價值的有機聯系和相互促進。

在開發建設了符合商業經營活動的物業平臺的同時,作為房地產投資開發企業,應確定其管理模式和經營模式。在管理模式上,開發企業一般會通過開發商自己組建的商業管理公司或聘請專業的商業管理公司來管理。在經營模式上,作為社區型規模的商業房地產,在一般情況下,應該選擇出售返租經營和出租經營的模式(筆者不贊同選擇單純出售分散經營的模式)。如果開發企業急需回籠資金,也可采用出售返租經營模式,銷售物業時,采取“出售產權、統一經營、租約回報”的形式,在租約年限內,根據市場情況每年給予產權業主一定的租金回報(目前市場一般為購房總價的8%左右),這是一種相對短期的經

營模式,租約年限其滿以后的商業經營活動還須納入今后物業管理中進行業態統一控制。簡而言之,這是一種出售產權結合統一經營的模式,開發企業可以先快速獲取短期的物業銷售回報來解決短期資金需求,但這種模式存在著統一經營的經營風險和承擔相應的商業經營回報(租約回報)的風險。

從商業房地產項目投資的經濟效益和社會效益二者有機結合起來考慮,房地產開發企業持有產權、出租統一經營商業物業,能夠更好地為商業經營活動提供服務,開發企業作為該物業的建設開發者及擁有者,在產品使用上有著不可替代的優勢,能夠充分體現開發建設時的初衷和定位,可以長期地、有效地控制物業商業活動,并根據商業活動的時效性,不斷對產品的適應性作出相應的商業業態的調整,選擇定向的商業運營客戶群體,提供有效的商業服務和物業配套。經過一段時間對商業物業的經營(通俗地說就是“養鋪”),可以形成一種適合該商業物業的運營模式和業態結構,這種模式要與區域商業的市場客戶需求以及市場環境相匹配。一方面,開發企業可以從持有的物業中獲取穩定的長期的現金受益,不斷完善開發企業的產品收益種類和全面戰略發展要求,做到房產開發的長線產品與短線產品相結合,保證企業的長期現金收益,形成企業的可持續發展。另一方面,成功的商業經營活動能使商業物業增值,又可以為開發企業的資產運作、融資創造條件,這是一種先統一商業經營再實施產權

資產運作的回報模式。筆者認為,社區型商業房地產可以采取上述兩種經營模式,并應優先考慮第二種經營模式。

商業房地產在我國房地產行業中的起步較晚,市場化運作模式正在實踐中不斷完善。社區型商業房地產作為商業房地產中的一種形式,也在越來越多地與區域住宅項目開發相結合。商業房地產的開發企業應不斷提高運作此類房地產的能力,更好地開發經營此類型的商業房地產,真正地、最直接地服務于社區居民,完善城市商業功能,提升整個區域的房地產價值。

篇2：蘇州市關加強全市商業房地產項目管理意見的通知(2014)

　　蘇州市關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見的通知(20**)

　　蘇府[20**]9號

　　各市、區人民政府，蘇州工業園區、蘇州高新區、太倉港口管委會;市各委辦局，各直屬單位：

　　《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》已經市政府第19次常務會議討論通過。現予以印發，請認真貫徹執行。

　　蘇州市人民政府

　　20**年1月27日

　　(此件公開發布)

　　關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見

　　為進一步規范房地產市場秩序，保護購房者合法權益，促進房地產市場健康發展，維護社會和諧穩定，從源頭上解決我市商業房地產市場售后包租等問題。根據《商品房銷售管理辦法》(住建部令第88號)、《省住房城鄉建設廳關于進一步加強商品房預售監管的通知》(蘇建房管〔20**〕432號)和《市政府關于印發蘇州市房地產項目貨幣資本金管理辦法的通知》(蘇府規字〔20**〕14號)等有關法律、法規，結合我市實際，現就進一步加強全市商業房地產項目管理提出如下意見：

　　一、優化結構布局，實現商業房地產項目供需平衡

　　(一)規劃部門應發揮城市規劃的調控作用，通過完善規劃選址、業態布局等，優化商業業態結構及用地布局。

　　(二)國土部門應根據商業地塊區位、交通、周邊商業體的現狀存量、未來上市量和總體市場需求，制定科學合理、平衡有序的供地計劃，確保商業房地產市場總量平衡、有序發展。

　　二、嚴格產權分割，規范商業房地產項目審批管理

　　(一)商業房地產項目在土地出讓前，由項目所在地的區人民政府(管委會)按不可分割、分層分割、比例分割提出產權分割初步意見，并經市規劃、國土、住建等部門審核后報市人民政府審批。

　　(二)為有效應對和處置商業房地產項目的經營風險，建立風險防范資產保障機制。對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，具體為：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%;建筑面積在10萬平方米以上的，按地上總建筑面積3萬平方米劃定。凍結時間為三年。凍結期內不得銷售、抵押和轉讓。三年后應由房地產開發企業向項目所在地的區人民政府(管委會)提出申請，并經同意后予以解凍。國土部門在國有建設用地使用權出讓時，應將上述內容與規劃設計條件及有關要求一并納入土地出讓公告文件和國有建設用地使用權出讓合同中。

　　(三)規劃部門在核發商業房地產項目工程規劃許可證時，應對房地產開發企業暫時凍結部分的房產在附件、附圖中明確具體位置，保持其相對完整性。

　　(四)住建部門應按照項目建設工程規劃許可證(包括附件、附圖)明確的有關內容及規范、標準要求，進行施工圖審查，確保設計符合規范。

　　(五)公安消防部門應按規劃許可的用途進行建筑消防審核。

　　三、加強預售監管，防范商業房地產項目資金風險

　　(一)提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準，在現行標準上增加50%。根據項目工程建設進度，商業房地產項目按基礎完成、結構封頂分別解款30%、20%，在預售階段如無售后包租現象，在項目竣工交付后一個月內全額解款。如出現售后包租現象，貨幣資本金余額部分將予以凍結，直至整改完成。

　　(二)商業房地產開發企業在申請預售許可時，必須向住建部門提交預售方案，并注明是采用自行銷售或其他銷售方式。若采用其他銷售方式的，須提交相關合同。同時房地產開發企業應向住建部門遞交“不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”的書面承諾。

　　(三)對不可分割出售類的商業房地產項目，禁止虛擬分割，禁止以出售使用權、租售權、收益權等名義拆零銷售。

　　四、形成部門聯動，加強商業房地產項目后續監管

　　(一)建立商業房地產聯席會議制度，形成部門聯動機制，加強對商業房地產項目的后續綜合管理。

　　(二)對于商業房地產開發企業涉嫌違反土地出讓合同要求的，由國土部門予以查處。

　　(三)對于商業房地產企業未能按規劃要求進行建設的，由規劃部門予以查處。

　　(四)對于商業房地產項目銷售合同及廣告涉嫌違法的，由工商部門予以查處。

　　(五)對于房地產開發企業采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的，由住建部門依法予以查處，并可凍結該項目商品房網上簽約功能。

　　(六)對不具有房地產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的，由金融監管機構、公安部門依法予以查處。

　　五、強化風險防范，確保商業房地產項目平穩運營

　　(一)各區人民政府(管委會)要從維護社會穩定和保護廣大投資者利益的高度出發，充分重視售后包租問題帶來的潛在社會風險，引導廣大投資者充分認識市場風險并采取扎實有效的措施，予以防范和化解。

　　(二)各區人民政府(管委會)要對現有商業房地產項目逐一進行梳理排查，加強項目監管，開展社會穩定風險評估，確保商業房地產項目平穩運行。

　　(三)各區人民政府(管委會)要會同相關部門加強對現有商業房地產項目的分類指導。對于運行正常、市場前景良好的商業房地產項目要予以支持并規范其運作;對于運行狀況較差、存在潛在風險的商業房地產項目，要督促房地產開發企業或項目管理機構，通過完善管理、引入戰略合作伙伴等多種方式，改善項目運營狀況;對于個別管理混亂、市場風險極大的商業房地產項目，要采取必要的經濟、法律等手段及時予以處置和化解，切實維護社會和諧穩定。

　　本意見所稱商業房地產項目是指在商業服務業用地上所開發建設的商品房項目。商業服務業用地包含商業用地(B1)、商務用地(B2)、娛樂康體用地(B3)、公用設施營業網點用地(B4)和其他服務設施用地(B9)五類用地。

　　以上意見，各縣級市可參照執行。

　　本意見自公布之日起30日后施行。

篇3：商業房地產銷售基本業務知識培訓(1)

　　商業房地產銷售基本業務知識培訓（一）

　　一、房地產交易

　　1.房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。

　　2.基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布。具體辦法由國務院規定。

　　3.國家實行房地產價格評估制度（房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估）。

　　4.國家實行房地產價格申報制度（房地產權人轉讓房地產，應當向縣以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報）。

　　5.房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

　　6.房地產轉讓，是指房地產權人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

　　7.下列房地產，不得轉讓：

　　1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十八條規定的條件的；

　　2)司法機關和行政機關的依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　　3)依法收回土地使用權的；

　　4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；

　　5)權屬有爭議的；

　　6)未依法登記領取權屬證書的；

　　7)法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

　　8.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

　　2)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件的。

　　3)轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。

　　9.以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　10.房地產轉讓，應當簽訂書面轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。

　　11.房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。

　　12.以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產后，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限后的剩余年限。

　　13.商品房預售，應當符合下列條件：

　　1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　2)持有建設工程規劃許可證；

　　3)按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

　　4)向縣級以上人民政府房產管理部辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。

　　5)商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

　　6)商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。

　　14、 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

　　15、依法取得的房屋所有權連同訪房屋占用范圍的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。

　　16、房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。

　　17、房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書面抵押合同。

　　18、房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　19、房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，并向房產管理部門登記備案。

　　20、住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。

　　21、以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

　　二、房地產買賣合同

　　1.房地產買賣的當事人應當依法訂立房地產買賣合同。

　　2.房地產買賣合同應當采用主管機關統一制作的文本。房地產買賣合同應當具備以上條款：

　　1)當事人的姓名或者名稱、地址；

　　2)房地產權利證書編號；

　　3)房地產坐落的位置、面積、四至界限；

　　4)土地宗地號、土地使用權的性質和年期；

　　5)房地產的用途；

　　6)買賣價款及有無能力支付方式和日期；

　　7)房地產交付使用的日期；

　　8)公用部分的權益分享及共有人的權利義務；

　　9)違約責任；

　　10)合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時間；

　　11)雙方認為必要的其他事項。

　　3.預售房地產的，當事人約定交付房地產的時間應當在竣工驗收合同之后。

　　4.房地產開發商應當在房地產音樂會使用時，向受讓人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。住宅質量保證書應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發商應當按照住宅質量保證書的約定，承擔房地產保修責任，保修期不得少于一年。保修期內，因房地產開發商對房地產進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給受讓人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。

　　5.違反法律、法規的房地產買賣合同無效。無效的房地產買賣合同，從訂立時起就不具有法律約束力。

　　6.房地產買賣合同被確認為無效后，當事人一方有過錯的，應當賠償對方因此遭受的損失。當事人雙方均有過錯的，應當各自承擔相應責任。

　　7.發生下列情形之一的，可以變更或者解除房地產買賣合同：

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　　1)經當事人雙方協商一致，并且不因此損害國家利益和也人合法權益的；

　　2)因不可抗力致使房地產買賣合同無法履行或者不能全部履行的；

　　3)因一方違約，使房地產買賣合同發行成為不必要的；

　　4)出現房地產買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；

　　5)雙方協商變更或者解除應當訂閱書面協議。

　　一方當事人根據本條第一款第（2）、（3）、（4）項的規定要求變更或者解除合同的，應當及時通知對方。

　　8.因變更或者解除房地產買賣合同致使一方當事人遭受損失的，有過錯的一方當事人應當負賠償責任。

　　9.現售房地產的受讓人不按約定期限限給付價款的，受讓方應當按中華人民銀行有關延期付款的規定支付違約金；因受讓方過錯造成轉讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。受讓方超過房地產買賣合同約定時間90日仍不給付價款的，轉讓人有權解除合同，但受讓人另有約定的除外。

　　三、房地產預售

　　1.房地產開發商預售房地產應當符合下列條件：

　　1)土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；

　　2） 取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

　　3） 除付清地價款外，投入開發建設的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五并經注冊會計師驗資；

　　4）房地產開發商和金融機構已簽訂預售款監管協議；

　　5）土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

　　符合上列條件的，經主管機關核準后，發給《房地產預售許可證》。

　　2.房地產開發商應當對預售房地產的說明書、設計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責。

　　3.已預售的房地產在建筑工程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，京戲征得全體受讓人五分之四以上的同意。

　　建筑常識

　　1.什么叫房屋的建筑面積？

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內水平投影面積之和。

　　2.什么叫房屋的公用建筑面積？

　　答：房屋的公用建筑面積是批建筑物主體的、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米單車庫、設備層或技術層，室內外樓梯、樓梯懸挑平臺、內外廊、門廳、電梯及機房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機等。

　　3.房屋的公用面積如何分割？

　　答：每戶（或單位）應分攤的公用建筑面積按如下原則進行計算：

　　1）有面積分割文件或協議的，應按其文件或協議進行計算；

　　2）如無面積分割文件或協議的，按其使用面積的比例進行分攤。

　　即？每房分攤的公用建筑面積=

　　應分攤公用建筑面積/各套（單元建筑面積之和）*各套（單元）建筑面積

　　4.購房的建筑面積包括哪些？

　　答：房屋的建筑面積包括套內（單元）建筑面積和按規定應分攤的公用建筑面積兩部分。

　　5.建筑物層高達到多高時計算建筑面積？

　　答：建筑物層高難度超過2.2米（含2.2米）均應計算建筑面積。

　　6.計算全部建筑面積有哪些？按國家規定（共15條）

　　答：1、永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算；

　　2、房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等到其高度在2.2米以上部位計算建筑面積；

　　3、穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分層高在2.2米以上的按其水平投影面積計算；

　　4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提供井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積；

　　5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度在2.2米以上的部位，按外圍水平投影面積計算；

　　6、挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算；

　　7、屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，近各層水平投影面積計算建筑面積；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積；

　　8、與房屋相連的有柱走廊，兩面三刀房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算；

　　9、建筑間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

　　10、地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）舛圍攻水平投影面積計算；

　　11、有柱或有圍護結構的門廊、門斗、按其柱或圍護結構的外圍攻水平投影面積計算；

　　12、有玻璃墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時，按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積；在建筑施工圖報建時，還沒有設計數據的，幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算，竣工后計算竣工面積時仍取用150毫米的數據；

　　13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算；

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計算；

　　15、有伸縮縫的房屋若其與室內想能的，伸縮縫計算建筑面積。

　　7.計算一半建筑面積有哪些？

　　答：1、有蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積的一半計算面積；

　　2、獨立柱的雨蓬、單排信的車棚、貨棚、站臺等，按其頂蓋水平投影面積一半計算面積；

　　3、未封閉的陽臺，按其水平投影面積一半計算面積；

　　4、建筑物外在頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積；

　　5、建筑物有頂蓋的無柱架空通廊，按其投影面積的一半計算面積。

　　8.不計算建筑面積的有哪些？

　　答：1、突出房屋墻面構件、藝術裝飾，如柱、垛、臺階、無柱雨蓬、懸挑窗臺等；

　　2、檢修、消防等用的室外爬梯；

　　3、沒有圍護結構的屋頂水箱建筑物上無頂蓋的平臺（露臺）、泳池等；

　　4、構筑物，如獨立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干、支線等；

　　5、舞臺及后懸掛幕布、布景的天橋、挑臺；

　　6、建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的窨安置箱罐的平臺。

　　9.什么是套內建筑面積？

　　答：房屋按套（單元）計算的建筑面積為套（單元）門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的

使用面積、墻體面積及陽臺面積。

　　10.、什么是公用建筑面積？

　　答：各產權共同占有或共同使用的建筑面積。指各套（單元）以外為各戶共同作用，不可割的建筑面積。可分為應分攤的公用建筑面積和不能分攤的公用建筑面積。

　　11.哪些公用面積應分攤？

　　答：應分攤的公用建筑面積套（單元）門以外的室內、外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室外、為整棟服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及突出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。核減建筑面積中的公用面積。

　　12.哪些公用面積不能分攤？

　　答：不能分攤的公用面積為義層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放窨、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用權的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護地下室，以及地下國庫、地下設備用房等。

　　13.房屋銷售面積由哪些組成？

　　答：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該磁（單元）的使用面積與該套（單元）應分攤的公用建筑面積之和。

　　14.各套（單元）應分攤的公用面積怎樣計算？

　　答：該套（單元）應分攤的公用建筑面積=該套（單元）內的使用面積*應分攤的公用面積各套（單元）使用面積之和。

　　新合同

　　1.商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同就當明確以下主要內容：

　　1)當事人名稱或者住所；

　　2)商品房基本狀況；

　　3)商品房的銷售方式；

　　4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；

　　5)交付使用條件及日期；

　　6)裝飾設備標準承諾；

　　7)供水、供電、供熱、燃氣通訊道路、綠化等配套基礎設施和公共設施交付承諾和有關權益、責任；

　　8)公共配套建筑的產權歸屬；

　　9)面積差異的處理方式；

　　10)辦理產權登記有關事宜；

　　11)解決爭議的方法；

　　12)違約責任；

　　13)雙方約定的其他事項。

　　2.商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價；商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。

　　按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積人分攤的共有建筑面積。

　　3.按套（單元）計價的現售房屋當事人對現售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款；

　　按套（單元）計價的預售房屋，房地產開發企業應當在合同中附所售房屋的平面圖。平面釁應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設計圖紙一致，相關尺寸也在約定的誤差范圍內，維持總價款不變；套型與設計圖紙不一致或者相關尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產開發企業重新約定總價款。買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　4.按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1)面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，據實結算房價款；

　　2)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已會房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

　　面積誤差比=[（產權登記面積-合同約定面積）/合同約定面積]*10%

　　5.按建筑面積計價的，當事人應當在合同中約定套內建筑面積和分攤的共有建筑面積，并約定建筑面積不變面而套內建筑面積發生誤差以及建筑面積與套內建筑面積均發生誤差時的處理方式。

　　6.不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質費用。

　　符合商品房銷售條件的，房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發企業應當向買受人返還所收費用；當事人之間別有約定的，從其約定。

　　7.房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

　　經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人，買受人有權退房，由房地產工發企業承擔違約責任。