[ 摘要]

20**年是中國(guó)房產(chǎn)界的商業(yè)地產(chǎn)年,商業(yè)地產(chǎn)在快速發(fā)展的同時(shí)也牽出了不少問(wèn)題,政府、學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士都開(kāi)始了激情背后的反思,在20**這個(gè)分水嶺上,只有革新才能生存,才能更好地發(fā)展。筆者根據(jù)理論研究和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),試圖解密商業(yè)地產(chǎn)操作模式的革新。

20**年被定義為商業(yè)地產(chǎn)年,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展如火如荼地開(kāi)展著,一方面是市場(chǎng)形勢(shì)一片大好,眾多開(kāi)發(fā)商激情介入,另一方面是開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大,中國(guó)似乎昂首挺胸地走進(jìn)SHOPPING MALL時(shí)代,且不管商業(yè)地產(chǎn)是否真的有那么火,但是在開(kāi)發(fā)賺得盆滿缽滿的同時(shí),也確實(shí)為許多大城市創(chuàng)下了不小的業(yè)績(jī),豐富了城市商業(yè)形態(tài),充實(shí)了城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),甚至改變了城市的區(qū)域格局和商圈布局。

任何事物風(fēng)風(fēng)火火地發(fā)展的同時(shí),總是會(huì)讓人提高警惕,政府開(kāi)始宏觀控制平衡發(fā)展了,專(zhuān)家學(xué)者也開(kāi)始提醒了,業(yè)內(nèi)知性人士也開(kāi)始反思了,即使是開(kāi)發(fā)商在往錢(qián)包里裝錢(qián)的時(shí)候也會(huì)想這錢(qián)是不是來(lái)得太快了,的確,這場(chǎng)火熱的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)動(dòng)仍然不能掩蓋其中出現(xiàn)的諸如空置率日趨增加、商場(chǎng)停業(yè)整頓等不良現(xiàn)象。

這讓我想起了業(yè)內(nèi)2000年的TOWNHOUSE年,經(jīng)歷過(guò)激情和冷靜的掙扎和糾纏,TOWNHOUSE走上了模式革新的道路,所以隨后的寬HOUSE取得了成功。某種形態(tài)發(fā)展到一定階段,總是要面對(duì)前期透支留下的問(wèn)題和隱患,而在此過(guò)程中,誰(shuí)能夠高瞻遠(yuǎn)矚,率先變革,誰(shuí)就能把握市場(chǎng)機(jī)會(huì),取得更大的成功,同樣,在這個(gè)分水嶺上,總會(huì)有一批犧牲者和殉難者,這是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。

商業(yè)地產(chǎn)在城市化進(jìn)程突進(jìn)、城市擴(kuò)大化的過(guò)程中發(fā)展起來(lái),在新城建設(shè)和舊城改造以及城市功能轉(zhuǎn)型下城市格局所留下的商業(yè)形態(tài)空白中火熱起來(lái),但是它同樣要在這個(gè)過(guò)程中成熟起來(lái)以獲得更穩(wěn)定的發(fā)展。

1、定位模式:從購(gòu)物中心到特色定位

從定位來(lái)看,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)走過(guò)了三個(gè)階段。第一個(gè)階段是上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始以百貨業(yè)的建設(shè)和商業(yè)改造為定位;第二階段是1996年以后大型超市和賣(mài)場(chǎng)的興起;第三階段是商業(yè)街的上馬和購(gòu)物中心的建設(shè)浪潮,由此,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了MALL時(shí)代。

房地產(chǎn)投資中最經(jīng)典的一句話是:地段、地段、地段。但是很多十字路口或者米字路口的商業(yè)地產(chǎn)失利證明了投資者和發(fā)展商在考慮地段的硬件因素外,更要考慮項(xiàng)目定位、商戶(hù)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)管理、營(yíng)銷(xiāo)推廣等軟性因子。商業(yè)地產(chǎn)中開(kāi)業(yè)調(diào)整、經(jīng)營(yíng)難以為續(xù),甚至是清場(chǎng)整頓,乃至轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象并不少見(jiàn),這些狀況其實(shí)都是因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確所引起的。

因此,對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō),最需要注意的問(wèn)題就是定位,對(duì)于盯著資本利益而貿(mào)然進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的發(fā)展商更是如此。定位就是要根據(jù)項(xiàng)目的各種影響因素,整合可利用資源,找出項(xiàng)目最根本的優(yōu)勢(shì)和差異,以營(yíng)造出商業(yè)地產(chǎn)的特色功能。“一站式購(gòu)物”是一個(gè)很好的商業(yè)服務(wù)形態(tài),但是卻導(dǎo)致了同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重的趨勢(shì),同時(shí)一味地追求“大”賣(mài)場(chǎng)規(guī)模效應(yīng),對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的輻射聚合能力認(rèn)識(shí)不足,則容易導(dǎo)致場(chǎng)大人稀的凄冷境遇。隨著年輕化消費(fèi)主題群的求新求異心理和個(gè)性化特征的日益明顯,目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入追求特色追求個(gè)性的時(shí)代,特色正在成為商業(yè)地產(chǎn)的生存與發(fā)展的靈魂,個(gè)性就是競(jìng)爭(zhēng)力,有特色的項(xiàng)目才能在競(jìng)爭(zhēng)中取得有利的地位。所以發(fā)展商應(yīng)在定位上進(jìn)行全面的考慮,不一定把目光都集中在購(gòu)物中心這一種形式上。

2、決策模式:從經(jīng)驗(yàn)主義到政府宏觀調(diào)控結(jié)合三位一體決策

決策是定位的基礎(chǔ),只有在合理的決策模式前提下,才能做出科學(xué)的定位,并為以后的持續(xù)經(jīng)營(yíng)做好鋪墊和準(zhǔn)備。由于目前商業(yè)地產(chǎn)所面臨的市場(chǎng)環(huán)境越來(lái)越復(fù)雜,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也愈演愈烈,只有在對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目以及其它影響因素進(jìn)行全面把握和分析,才能做出正確的決策,而這項(xiàng)系統(tǒng)工程僅僅依靠開(kāi)發(fā)商是很難做得好的,正如上面所說(shuō)的商業(yè)地產(chǎn)失敗案例,根源在于定位,而定位不準(zhǔn)確往往是由于開(kāi)發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)主義所導(dǎo)致,在對(duì)環(huán)境把握不充分,未進(jìn)行深入調(diào)研和綜合分析的情況下,必然不能滿足市場(chǎng)的要求,而這個(gè)苦果最后還是要由開(kāi)發(fā)商來(lái)吞咽。

商業(yè)地產(chǎn)不僅是城市功能的必備形態(tài),也是城市發(fā)展的重要支持動(dòng)力,同時(shí),城市擴(kuò)大化會(huì)帶來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮,而商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)為城市穩(wěn)固經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ),在這種互動(dòng)關(guān)系下,城市規(guī)劃要考慮商業(yè)形態(tài)的格局,那么相反,商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也必須適應(yīng)城市規(guī)劃的整體要求,因此在決策上,政府宏觀決策是首要前提。

另外,咨詢(xún)策劃調(diào)研等中介服務(wù)公司由于具有豐富的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣經(jīng)驗(yàn),所以從前期的區(qū)域消費(fèi)能力和經(jīng)濟(jì)需求調(diào)研到區(qū)域經(jīng)濟(jì)形態(tài)特性的定位考慮,再到項(xiàng)目的招商和推廣都能起到外腦的支持作用,而專(zhuān)業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面的專(zhuān)業(yè)水平將能夠?yàn)榘l(fā)展商解決很多項(xiàng)目發(fā)展方面的問(wèn)題,特別是在項(xiàng)目初期的策劃階段,讓有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司介入定位,以確保所打造出來(lái)的產(chǎn)品能夠正確地迎合顧客的需求是項(xiàng)目發(fā)展的良好開(kāi)端。

在政府宏觀決策的前提下,利用咨詢(xún)策劃公司的外腦優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)管理公司的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展商本身的開(kāi)發(fā)能力和

資源整合的三位一體決策模式,將更能保證項(xiàng)目的穩(wěn)定發(fā)展和永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

3、開(kāi)發(fā)模式:從自主規(guī)劃到區(qū)域運(yùn)營(yíng)

只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能夠提高商業(yè)價(jià)值,并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái),而也只有豐富的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)才能為城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供最有效的經(jīng)濟(jì)發(fā)展因子。

商業(yè)規(guī)劃是城市規(guī)劃的一個(gè)重要因素,但是商業(yè)規(guī)劃只有適應(yīng)城市規(guī)劃才能獲得持續(xù)發(fā)展的土壤。從目前各大城市的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看,都不同程度地存在著由于對(duì)城市商業(yè)規(guī)劃的認(rèn)知和理解不夠準(zhǔn)確和全面而造成定位失誤,導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的黯然出局,這不僅影響了開(kāi)發(fā)商自己的利益,也破壞了城市建筑格局(商業(yè)地產(chǎn)的外在載體空置甚至爛尾極大地影響了城市空間格局)和商業(yè)格局,還影響了業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者及消費(fèi)者的利益。

這證明了目前的商業(yè)規(guī)劃仍然缺乏前瞻性,對(duì)規(guī)劃細(xì)節(jié)缺少必要的市場(chǎng)研究和可行性考證,另外,由于很多開(kāi)發(fā)商被高額利潤(rùn)吸引,介入其中,根據(jù)自己的土地套現(xiàn)計(jì)劃進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā),由于沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)且其目的只是為了圈錢(qián),所以急于回籠資金,在項(xiàng)目定位和商業(yè)形態(tài)界定上不做過(guò)多考慮,在經(jīng)營(yíng)管理方面專(zhuān)業(yè)水平也不高,這使得房地產(chǎn)商無(wú)形中成為了商業(yè)規(guī)劃的主體,從而使城市商業(yè)布局整體失控。

商業(yè)物業(yè)對(duì)于城市的區(qū)域發(fā)展具有不可忽視的影響作用,有利于提升區(qū)域整體的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力和商圈的形成,促進(jìn)消費(fèi)能力提高,增大消費(fèi)規(guī)模,但是作為和社會(huì)公眾密切聯(lián)系的地產(chǎn)形態(tài),商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)應(yīng)該站在區(qū)域運(yùn)營(yíng)的高度,在符合城市規(guī)劃的前提下,努力完善區(qū)域商業(yè)形態(tài),營(yíng)造社會(huì)公共商業(yè)空間,協(xié)調(diào)業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、管理者的關(guān)系,在提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)力的同時(shí)發(fā)展自身開(kāi)發(fā)水平。

“政府規(guī)劃、企業(yè)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)籌開(kāi)發(fā)、創(chuàng)造價(jià)值”應(yīng)該是較為理想的開(kāi)發(fā)模式。

4、融資模式:從單一渠道到多元?jiǎng)?chuàng)新

從121文件實(shí)施以來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)中融資就成了一個(gè)被經(jīng)常提及的關(guān)鍵字,商業(yè)銀行的準(zhǔn)備金條例和近期的通脹風(fēng)險(xiǎn)也使房產(chǎn)大環(huán)境在資金運(yùn)作方面有了更多困難。資金籌措的限制和資金流動(dòng)性的降低,也使金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款心有疑慮。

近6年來(lái),雖然我國(guó)房地產(chǎn)投資額年平均增長(zhǎng)率達(dá)到20%以上,房地產(chǎn)銷(xiāo)售額也以每年超出27%的速度增長(zhǎng),但中華人民銀行研究局課題組調(diào)查顯示,我國(guó)房地產(chǎn)金融仍存在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款,使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。據(jù)估算,80%左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中,商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等,商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

因此,房地產(chǎn)業(yè)需要有新的資金籌措方式去滿足開(kāi)發(fā)的資金需求,而這一點(diǎn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈且風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上特別明顯,由于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期投入大,資金回收慢(因?yàn)榭焖黉N(xiāo)售回籠資金對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不利),同時(shí)在招商推廣方面費(fèi)用較高,而且在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理上也必須有持續(xù)的資金注入才能保證項(xiàng)目運(yùn)作質(zhì)量,所以相對(duì)于別的地產(chǎn)形態(tài)而言,商業(yè)地產(chǎn)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的系統(tǒng)工程,對(duì)于資金的要求更為迫切,因此其在融資方面的手段也就必須盡快走多元?jiǎng)?chuàng)新的路子,對(duì)于信托、基金、債券等方式均可在政策允許的條件下進(jìn)行大膽嘗試。而近期深圳證券交易所綜合研究所在《房地產(chǎn)投資信托基金研究》報(bào)告中提出的REITS可行性無(wú)疑將為行業(yè)提供一個(gè)新的思考模式,而北京國(guó)投成功運(yùn)作的法國(guó)歐尚天津第一店資金信托對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的融資創(chuàng)新具有直接的指導(dǎo)和借鑒意義,另外,專(zhuān)案集資(Project Financing)可能也是一個(gè)比較有特點(diǎn)的突破口。

5、經(jīng)營(yíng)模式:從租售并舉到純物業(yè)經(jīng)營(yíng)

在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式中,我們可以大致地分為三種模式:一是純銷(xiāo)售模式;二是租售并舉;三是純物業(yè)經(jīng)營(yíng)。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的三個(gè)階段,在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時(shí)候,開(kāi)發(fā)商懷著把錢(qián)先裝到口袋再說(shuō)的心理,為了快速套現(xiàn),通常采取純銷(xiāo)售的模式,但是它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值,是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過(guò)渡產(chǎn)物;第二階段的操作模式中開(kāi)發(fā)商根據(jù)前期制定的銷(xiāo)售比例和招商情況進(jìn)行二度調(diào)控,劃定銷(xiāo)售范圍,并明確經(jīng)營(yíng)范圍和法律手續(xù),同時(shí),對(duì)于大部分物業(yè)仍然采取出租模式,以便在資金回收相對(duì)平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙重獲取利潤(rùn)。第三階段是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物,在歐美國(guó)家采用較多,開(kāi)發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作,獲取穩(wěn)定的租金收益,經(jīng)過(guò)若干年的正常經(jīng)營(yíng),或包裝上市或通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估而獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款,或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn),但此階段的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物業(yè)經(jīng)營(yíng)前期的價(jià)格了。

租售并舉是目前中國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營(yíng)模式,應(yīng)該說(shuō),在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展情況下,這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)獲取要求。但是它也存在一定弊端,因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕?很多開(kāi)發(fā)商往往把握不住火候,通常來(lái)說(shuō)租售比例應(yīng)該控制在7:3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)

營(yíng),如果出售的比例太高,而且投資成分太大,經(jīng)過(guò)混亂的易手后,將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào),由此影響商鋪的入主綠,這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無(wú)力增值,同時(shí)也使出租能力下降,從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。因此,中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力,從而使純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式成為可能,因?yàn)檫@種模式最重要的在于前期的商業(yè)運(yùn)作,只有這個(gè)階段成功了,后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能維系,并在經(jīng)營(yíng)增值后才會(huì)由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提高,這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn),也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。

6、管理模式:從低端管理到專(zhuān)業(yè)外包管理

從目前國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)狀況來(lái)看,商業(yè)物業(yè)的管理無(wú)疑是一個(gè)致命的軟肋,有很多商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)黃金地段,人流量也很大,但是卻只見(jiàn)開(kāi)張的一段時(shí)間里紅紅火火,不久后便出現(xiàn)了商戶(hù)撤柜、業(yè)主停租的狀態(tài),偌大的商場(chǎng)卻門(mén)可羅雀。

從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍中,我們可以看到很少有專(zhuān)業(yè)管理人員,大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管,而很多物業(yè)公司還是開(kāi)發(fā)商自己旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在管理上是具有明顯區(qū)別的兩種管理形態(tài),商業(yè)物業(yè)要求管理人員對(duì)經(jīng)濟(jì)、管理特別是零售行業(yè)及特許經(jīng)營(yíng)行業(yè)都具有專(zhuān)業(yè)完善的知識(shí),同時(shí)還要具有很強(qiáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售點(diǎn)的整合能力,而且對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō),從后勤支持到供應(yīng)鏈運(yùn)輸,從物品儲(chǔ)存到清倉(cāng)促銷(xiāo)各個(gè)方面都需要有專(zhuān)業(yè)人員才能更好地執(zhí)行,而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯(cuò),帶來(lái)的影響將會(huì)是不可估量的。

在20**年的管理關(guān)鍵字中,外包成為了一個(gè)重要字眼,因?yàn)橥獍云溆行Ы档统杀尽⒃鰪?qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力等特性成為越來(lái)越多企業(yè)采取的一項(xiàng)重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的同時(shí),國(guó)外在這方面的經(jīng)營(yíng)管理人才獲得了快速發(fā)展,而國(guó)內(nèi)也有部分專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)逐漸成熟起來(lái),開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念,利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提高,以保證物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

7、營(yíng)銷(xiāo)模式:從概念營(yíng)銷(xiāo)到回歸產(chǎn)品及區(qū)位

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)是一個(gè)從產(chǎn)品到概念再回歸產(chǎn)品的過(guò)程,具體地說(shuō),商業(yè)地產(chǎn)在初級(jí)階段推廣過(guò)程中僅僅停留在產(chǎn)品本身,并且只是做蜻蜓點(diǎn)水的表面工作,其推廣思路的展開(kāi),是圍繞著商鋪的支持點(diǎn)而發(fā)生延伸并從中去尋找商鋪本身的特質(zhì),這種營(yíng)銷(xiāo)模式樸實(shí)無(wú)華,顯得比較單薄,但對(duì)于一些低端商業(yè)物業(yè)卻仍然是比較有效的方法;在商業(yè)地產(chǎn)較為成熟的階段,營(yíng)銷(xiāo)工作者將商鋪和概念相互結(jié)合起來(lái),使其產(chǎn)品附上一定的概念價(jià)值,這種營(yíng)銷(xiāo)模式往往在概念上做足功夫,對(duì)產(chǎn)品本身的描述卻顯得較為含糊,不能完全體現(xiàn)出商鋪的投資價(jià)值,雖然能吸引部分經(jīng)營(yíng)者和投資者,但是如果概念和產(chǎn)品本身的結(jié)合不夠緊密,而且產(chǎn)品根本無(wú)法支撐這個(gè)概念的話,將對(duì)此項(xiàng)目產(chǎn)生極其不利的影響。

現(xiàn)階段很多商業(yè)物業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)停留在概念營(yíng)銷(xiāo)階段,但是從其發(fā)展軌跡來(lái)看,和住宅地產(chǎn)一樣,最后營(yíng)銷(xiāo)仍然要回歸產(chǎn)品,而且商業(yè)地產(chǎn)除了要考慮其自身的商業(yè)結(jié)構(gòu)外,對(duì)于區(qū)位環(huán)境的分析更為重要,只有通過(guò)客觀的分析和詳實(shí)的數(shù)據(jù)來(lái)展現(xiàn)項(xiàng)目的升值空間和潛力,日益理性的投資者才會(huì)認(rèn)可該項(xiàng)目。

另外,商業(yè)地產(chǎn)的前提是“本土化”,必須通過(guò)準(zhǔn)確的時(shí)間調(diào)研和消費(fèi)力評(píng)估,才能有效進(jìn)行項(xiàng)目自身的開(kāi)發(fā)、運(yùn)作和發(fā)展。

8、招商模式:從粗放招商到統(tǒng)籌策劃

我們?cè)谇懊娴姆治鲋姓劦?目前商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式是租售并舉,雖然有大部分開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到出租商鋪是物業(yè)增值的重要手段,但是現(xiàn)實(shí)仍然存在的問(wèn)題是在招商過(guò)程中的混亂和粗放。

很多開(kāi)發(fā)商在招商之前并沒(méi)有一個(gè)很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃,其認(rèn)識(shí)仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)提高物業(yè)價(jià)值的階段,因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象,在地域上全面撒網(wǎng),在行業(yè)上交叉吸收,缺乏通盤(pán)的商業(yè)組合和商戶(hù)經(jīng)營(yíng)范圍部署,其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營(yíng)和管理帶來(lái)大量隱患。

集約經(jīng)營(yíng)和互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式,因此,開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行招商之前,應(yīng)該對(duì)本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行全面的調(diào)查和研究,對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次、消費(fèi)規(guī)模進(jìn)行通盤(pán)分析,以顧客為導(dǎo)向,最終確定項(xiàng)目的商業(yè)主題,然后對(duì)主題的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析,以確定在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的商戶(hù)范疇,然后在招商的過(guò)程中遵循嚴(yán)格控制和靈活調(diào)整的原則,最大限度地維持項(xiàng)目的利好經(jīng)營(yíng)。

9、贏利模式:由靜態(tài)收益到動(dòng)態(tài)收益

商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過(guò)物業(yè)資源創(chuàng)造價(jià)值,借助商家資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈中,高端商業(yè)供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn),中端商業(yè)管理供應(yīng)鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)現(xiàn),終端商品銷(xiāo)售鏈的增值由商家實(shí)現(xiàn)。因此,物業(yè)資源的升值,就成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售環(huán)節(jié)的重要增值手段。

在目前的商業(yè)地產(chǎn)中,開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金,減少資金壓力,因此非常重視銷(xiāo)售,并以此作為主要的贏利模式,其實(shí)這是一個(gè)發(fā)展弊端,因?yàn)殡m然開(kāi)發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價(jià)值,卻失去了物業(yè)資源固有的土地價(jià)值,而且在這個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中,投資的比例占據(jù)了很大部分,這就使市場(chǎng)混亂,商業(yè)形態(tài)無(wú)法控制,甚至

是空置率上升,導(dǎo)致后期租賃缺乏資源,難以形成商業(yè)效應(yīng),使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為城市服務(wù),又對(duì)開(kāi)發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設(shè)置了重大的障礙,這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營(yíng)獲得的動(dòng)態(tài)收益宗旨背道而馳。

這種追求銷(xiāo)售以快速回籠資金而忽視項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的收益模式被稱(chēng)為靜態(tài)收益,因?yàn)樗辉阡N(xiāo)售過(guò)程中獲取一次性收益,由此失去了物業(yè)價(jià)值;而與之相對(duì)應(yīng)的主要依靠物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)造出良好商業(yè)氛圍從而使項(xiàng)目持續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值的收益模式為動(dòng)態(tài)收益,這種模式雖然資金回籠慢,但是它卻既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值,同時(shí)又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。只有這種贏利方式才更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)發(fā)商的穩(wěn)定收益。

[ 結(jié)語(yǔ)]

商業(yè)地產(chǎn)能夠獲得如此快速的發(fā)展就說(shuō)明了它有著肥沃的生存土壤和自身強(qiáng)大的生命力,但是商業(yè)地產(chǎn)的超速發(fā)展確實(shí)帶來(lái)了一定的隱患和問(wèn)題,這是商業(yè)地產(chǎn)透支青春所帶來(lái)的必須承受的后果,當(dāng)然,這也使人們開(kāi)始正視商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展問(wèn)題。這種正視是一種進(jìn)步,更是一種力量,它能使人們理性地面對(duì)激情,冷靜地回顧歷史,從而總結(jié)出經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),并使中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展。

商業(yè)地產(chǎn)曾經(jīng)對(duì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到重要的推動(dòng)作用,今后它將繼續(xù)為城市發(fā)展和城市格局做出重要的貢獻(xiàn),而中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)也仍然還處于初級(jí)發(fā)展階段,和國(guó)外的成熟模式還具有很大的距離。商業(yè)地產(chǎn),任重而道遠(yuǎn),只有積極轉(zhuǎn)變觀念,把握先進(jìn)的操作模式,才可能在未來(lái)的路上走得更快更穩(wěn)!

作者:李貴平

篇2：X房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)管理指引

　　某房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)管理指引

　　實(shí)行地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)組統(tǒng)籌、督導(dǎo)的管理流程，管理范圍為地區(qū)公司所有商業(yè)物業(yè)，包括地區(qū)公司屬下各項(xiàng)目的配套商業(yè)，以及大型商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)的代理、顧問(wèn)公司的確定，前期論證，投資開(kāi)發(fā)，規(guī)劃設(shè)計(jì)，策劃經(jīng)營(yíng)推廣等等。

　　業(yè)務(wù)操作模式分以下兩種：

　　1、各項(xiàng)目配套商業(yè)：為項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)銷(xiāo)售工作，租務(wù)部門(mén)代理租賃工作。

　　2、專(zhuān)項(xiàng)商業(yè)：指專(zhuān)項(xiàng)商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、出租性公寓，其前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、租售推廣等可引入專(zhuān)業(yè)的商業(yè)顧問(wèn)公司參與。其中租售業(yè)務(wù)應(yīng)全盤(pán)考慮，可實(shí)行項(xiàng)目公司自行操作或引入租售代理公司參與的形式。

　　地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)組以業(yè)務(wù)管理者身份對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，在地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心監(jiān)管下承擔(dān)盤(pán)活率指標(biāo)任務(wù)。

　　項(xiàng)目公司以資產(chǎn)管理者身份享有業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、工程、物業(yè)管理等工作。

　　租務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)各地區(qū)公司各項(xiàng)目配套商業(yè)的租賃工作，根據(jù)租賃業(yè)務(wù)推廣進(jìn)度制定其產(chǎn)品定位、功能計(jì)劃及改造、間隔方案、廣告安排、租賃部署、預(yù)算支出、租售價(jià)格、二級(jí)代理操作方案等。

　　項(xiàng)目公司每年單獨(dú)列支編制商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售/出租目標(biāo)、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算業(yè)務(wù)指標(biāo)；開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)與工程等職能系統(tǒng)相應(yīng)單獨(dú)編制商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)管理計(jì)劃，上報(bào)審批，納入各地區(qū)公司生產(chǎn)調(diào)度計(jì)劃。

　　項(xiàng)目公司對(duì)商業(yè)物業(yè)建立臺(tái)帳，從其開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀、抵押狀況及經(jīng)營(yíng)狀況等一一做好登記備案，并每月將情況匯總上報(bào)地區(qū)公司營(yíng)銷(xiāo)中心商業(yè)組。

　　商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售和租賃業(yè)績(jī)納入項(xiàng)目公司的業(yè)績(jī)，計(jì)入當(dāng)年項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)。租務(wù)部門(mén)則按各項(xiàng)目配套商業(yè)當(dāng)年可供租賃的總營(yíng)業(yè)額匡算傭金的計(jì)劃指標(biāo)，以此考評(píng)業(yè)績(jī)。

篇3：商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題

　　商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問(wèn)題

　　商業(yè)物業(yè)包括各類(lèi)商業(yè)廣場(chǎng)及SHOPPING MALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全，每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬(wàn)元乃至數(shù)千萬(wàn)元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨，控制其運(yùn)行成本，并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類(lèi)問(wèn)題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。

　　筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實(shí)踐，對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用

　　中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機(jī)（P1、K1）

　　根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等，對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算，然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均，得出每個(gè)月的平均電費(fèi)P1。

　　在實(shí)際操作過(guò)程中，由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行，故根據(jù)具體情況，在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機(jī)（P2）

　　此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類(lèi)風(fēng)機(jī)盤(pán)管等。可根據(jù)實(shí)際不同的類(lèi)型、數(shù)量和功率，進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時(shí)，輔機(jī)的數(shù)量和類(lèi)型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開(kāi)放式冷卻塔的日常消耗用水，應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等，計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過(guò)程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預(yù)溫?fù)p耗（K3）

　　因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過(guò)程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后，才能達(dá)到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過(guò)程中的能量損失，可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。

　　6、變損線損（K4）

　　廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶(hù)共同承擔(dān)，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項(xiàng)損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價(jià)差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異，動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右，故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。

　　另外，白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同，在計(jì)算中，應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價(jià)分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開(kāi)空調(diào)外，其他月份每月耗能量均不同，因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí)，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調(diào)運(yùn)行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節(jié)和溫度變化的影響

　　在長(zhǎng)江中下游地區(qū)（其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正），夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月，冬季約四個(gè)多月，根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬(wàn)m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來(lái)的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料，如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見(jiàn)圖1。

　　由圖1可見(jiàn)，中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調(diào)費(fèi)

　　對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，無(wú)須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用，但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言，計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開(kāi)的公共部分設(shè)有隔墻，但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計(jì)算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內(nèi)中庭、公共用房等）占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例，并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法，對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時(shí)由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí)，應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、計(jì)算步驟

　　①首先依據(jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，對(duì)存有變化之處，做好記錄，對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。

　　②把修正過(guò)的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。

　　③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算

　　a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

∑V/（∑V+K*∑G)〕　（2）

　　b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　　④使用實(shí)例

　　時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂(lè)公司經(jīng)營(yíng)，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問(wèn)題，業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交，但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù)，在我們將上述計(jì)算過(guò)程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后，業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。

　　四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開(kāi)啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻繁，如揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營(yíng)主題不同，在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算，除根據(jù)實(shí)際開(kāi)機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班費(fèi)用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本，由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶(hù)共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開(kāi)機(jī)成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費(fèi)用相對(duì)較高。

　　五、小結(jié)

　　根據(jù)四年多的工作實(shí)踐，對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問(wèn)題，小結(jié)如下：

　　1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言，計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費(fèi)用運(yùn)行成本高，如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤，則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來(lái)顛覆性的嚴(yán)重后果，故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。

　　2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用，是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。

　　3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見(jiàn)的情況，由于前期建設(shè)和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同，導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì)，應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。

　　4、中央空調(diào)費(fèi)的支出，在一年中起伏較大，夏季達(dá)到高峰，下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作，在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi)，年終決算。

　　顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點(diǎn)業(yè)主已達(dá)成共識(shí)。公攤空調(diào)的近似計(jì)算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調(diào)費(fèi)的過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實(shí)際情況和具體問(wèn)題，分別進(jìn)行核算。同時(shí)，在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，由于中央空調(diào)在使用過(guò)程中，存有多種損耗，因此個(gè)別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計(jì)量?jī)x，并根據(jù)表計(jì)數(shù)量單獨(dú)繳納空調(diào)使用費(fèi)是不合適的，整個(gè)廣場(chǎng)應(yīng)統(tǒng)一計(jì)算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。