摘要:土地基準地價是由權威性的公共或私人土地評估機構對地塊所做出的估價,它是政府對土地市場地價水平進行宏觀引導和管理的依據,是政府制定土地稅和調節、穩定房地產交易的依據。本文基于20**年對案例地區——南京市六合區、浦口區、高淳縣、溧水縣進行的土地定級估價相關成果的基礎上,運用基準地價內部結構比率指數(其包括同級各類地價結構比率指數、同級各類地價環比指數、同類各級地價比率指數、同類各級地價環比指數),對南京市郊區地價體系形成的原因、機理以及基準地價結構給予了深入的分析,揭示了南京市郊區土地基準地價內部結構比率的一般規律,這對于大都市郊區基準地價的調整及宗地評估具有重要的理論意義與實踐價值。
1.前言
基準地價作為我國城鎮土地價格體系的重要組成部分,是我國地價評估的基礎,其主要反映城市地價的總體水平。土地基準地價是由權威性的公共或私人土地評估機構對地塊做出的估價,它是政府對土地市場地價水平進行宏觀引導和管理的依據,是政府制定土地稅和調節、穩定房地產交易的依據[1]。
20**年所開展的新一輪的土地定級估價工作基本上遵循先前的土地定級估價的技術路線。在全面收集影響各地區土地質量的因素因子資料的基礎上,應用地理信息系統(GIS)技術和方法,建立各地區土地定級信息系統。然后,運用多因素多因子綜合評價方法,根據影響綜合土地級別的因素因子的相似性和差異性評定出城區土地級別,最后根據土地市場交易資料測算和專家評議等多種方法相互驗證、相互補充,確定土地級別。
本文共計選取六合區、浦口區、高淳縣、溧水縣四個樣本,其基本上代表了南京市郊區的總體水平。通過對四區最新的土地定級估價成果的分析,運用結構比率指數和各地區城市內部各類型土地基準地價的平均值,深入分析了各地區城市內部基準地價結構比率的一般關系以及其基準地價形成的機制與結構,此舉對于研究南京市郊區土地市場走勢,引導土地利用結構的優化配置,促進土地利用逐步向內涵挖掘、集約利用的方式轉變將具有非常重要的理論意義與實踐價值[2]。
2.相關概念的界定
2.1 地價與基準地價
地價即土地的價格,它是土地供給與需求相互均衡的結果。從理論上講,地價應是土地權屬讓渡的經濟補償,其本質是地租的資本化,或是土地受益的貼現值的總和[3-5]。地價按屬性可分為市場地價與基準地價。所謂的市場地價是指地塊在市場交易中達成的價格,而基準地價,對于其涵義基本上存在兩種解釋。一種認為:“基準地價是對城鎮各級土地或均質地域及其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的土地使用權單位面積的平均價格。”另一種認為:“基準地價是在某一城市的一定區域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區段,然后評估出的地價區段在某一時點的平均水平價格” [6]。 除了上述兩種解釋之外,浙江大學劉衛東教授對基準地價的概念給予了如下的解釋,他認為:“基準地價是指對現狀利用條件下各級土地或均質區域,按照商業、住宅、工業等土地利用類型分別評估確定的某一估計時點上一定年期物權性質的土地使用權的平均價格” [7]。作者更傾向于劉衛東教授所做出的解釋,它更全面的、從多個側面對基準地價予以了界定。
2.2 綜合定級與分類估價
土地定級估價的結果多以綜合定級與分類定級為多,對于二者在概念上應有一個明確的認識與界定。所謂的綜合定級是指用多因素綜合評定的方法綜合考慮各因素因子對各種地類的影響權重,通過分值確定土地級別;分類定級是針對某一種用地類型所確定的土地級別。
3.南京市郊區土地基準地價的內部比率結構分析
大都市郊區作為城市的一特定區域,在長期的社會經濟發展以及近期的規劃擴建中,會形成不同的土地利用方式或分類使用屬性,如:建筑用地、商業用地、工業用地、交通用地、公共事業用地、各類基礎設施用地等。從各種用地的使用性質看,能夠從使用過程中直接獲得經濟效益的主要是商業用地、工業用地與住宅用地[8]。因此,本文僅選擇這三類用地進行基準地價測算。南京市郊區土地在測算商業、住宅、工業三種用地類型的基準地價中,以商業用地價格為最高。在按照效益最佳原則確定綜合用地基準地價時,均以商業地價來代表綜合地價。
基準地價內部結構比率結構是指不同地類以及不同類別之間的地價比例關系。基于對案例地區城區內各類、各級土地的統計計算,分析得出區內同級內部不同用地類型地價比率結構以及同類用地不同級別的地價比率結構的特征值。
3.1 同級各類地價比率結構
要研究同級各類地價比率結構,我們首先引入同級各類地價結構比率指數[8] 這個概念,它是指以商業用地的基準地價為基準值,住宅用地基準地價和工業用地基準地價對商業用地基準地價的比值作為比率指數。其相應的計算公式如下:
αss = Ps / Ps=1αzs=Pz / Psαgs=Pg / Ps
&nbs
p;其中αss為商業用地比率指數;αzs為住宅用地比率指數;αgs為工業用地比率指數;Ps為商業用地基準地價;Pz為住宅地基準地價;Pg為工業用地基準地價。通過應用上述公式,計算得出20**年南京市郊區土地同級各類地價結構比率指數(表1),同時繪出南京市郊區土地同級各類地價比率變化曲線(圖1)。此外通過將上述公式進行變換,我們引出同級各類地價環比指數[8] 這個概念,其計算公式為:αsz=Ps / Pz=1/αzsαzg=Pz / Pg=αzs /αgs
根據同級各類地價環比指數計算公式,將表1中數據進行處理計算,得出同級各類地價環比指數(表2),并繪制出南京市郊區土地同級各類地價環比指數變化曲線(圖2)
表120**年南京市郊區土地同級各類地價結構比率指數
地名*ml:namespace prefi* = o ns = 'urn:schemas-microsoft-com:office:office' />
一級二級三級四級
αssαzsαgsαssαzsαgsαssαzsαgsαssαzsαgs
六合區1.000.370.221.000.480.321.000.490.311.000.570.37
浦口區1.000.440.241.000.540.351.000.740.53
——————
高淳縣1.000.410.271.000.480.311.000.490.321.000.510.37
溧水縣1.000.360.191.000.480.271.000.620.401.000.660.49
平均值1.000.400.231.000.500.311.000.590.391.000.580.4
1注:基礎數據來源于六合區、浦口區、高淳縣以及溧水縣20**年土地定級估價報告。
表220**年南京市郊區土地同級各類地價環比指數
級別αszαzg
一級2.501.74
二級2.001.61
三級1.691.51
四級1.721.41
從表1、圖1中可以看出:(1)南京市四個郊區各級地均以商業用地基準地價最高,住宅用地基準地價次之,工業用地基準地價最低,三者的關系為:αss>αzs >αgs。以上從各級土地所反映出的現象充分說明南京市郊區的經濟主要是以商業為主,而工業發展比較緩慢,工業企業相對來說不是很景氣。(2)從高等級到低等級,區域內部住宅用地比率指數與工業用地比率指數基本都呈現出逐步增大的趨勢,同一區域內由于經濟發展水平的不同,基礎設施完善程度的差異而導致同級各類土地存在很大差異,其中一級地內住宅用地、工業用地與商業用地在地價上存在的差異最大,而在最低等級地內,住宅用地、工業用地與商業用地在地價上的差異最小。(3)各級地內由商業用地向住宅用地、工業用地的降變幅度不同,一級地內由商業用地向住宅用地、工業用地的降變幅度最大,四級地內降變幅度最小,說明不同用途土地地價在城鎮中心差別顯著,在外圍地區差別變小的一般規律。
從圖2中我們發現:(1)αzg即住宅用地地價與工業用地地價的比值從一級地到末級地并沒有發生大的變化,外在形式上表現為基本平行于橫軸的一條曲線,這說明在每一級土地中,住宅用地地價與工業用地地價都比較接近。(2)αsz即商業用地地價與住宅用地地價的比值由一級地向四級地逐步降低,這說明在區域外圍商業地價與住宅地價差別變小,這一點也正好吻合了圖1所反映出的一些相關信息。
3.2 同類各級地價比率結構
同樣對于土地同類各級地價比率結構的研究,本文中亦要引入一個概念,即同類各級地價比率指數[8]。所謂的同類各級地價比率指數是指以一級地地價為標準,其它各級地基準地價與一級地基準地價的比值,它反映的是商業、住宅、工業各用途地價在區域內的分異情況,體現各用途土地基準地價隨土地級別與一級地之間的離散程度。其計算公式如下:
b11=1b21=P2 / P1b31=P3 / P1b41=P4 / P1
其中P1、P2、 P3、P4分別表示一級地、二級地、三級地、四級地的基準地價,通過利用上述公式,計算得出南京市郊區土地同類各級地價比率指數(表3),并繪出南京郊區土地同類各級地價比率曲線(圖3)。上面公式經過變換,得出同類各級地價環比指數[8],其計算公式為:
b12=P1 / P2=1/ b21b23=P2 / P3=b21 / b31b34=P3 / P4=b31 / b41
根據同類各級地價環比指數計算公式,將表3中數據進行處理計算,得出同類各級地價環比指數(表4),并繪制出南京市郊區土地同類各級地價環比指數變化曲線(圖4)。
地名商業住宅工業
一級二級三級四級
一級二級三級四級
一級二級三級四級
六合區1.000.620.470.291.00
0.800.620.431.000.890.640.47浦口區1.000.590.29
——1.000.720.47
——1.000.870.62
——
高淳縣1.000.720.560.361.000.840.660.451.000.810.620.49
溧水縣1.000.590.330.221.000.780.550.401.000.810.680.55
表320**年南京市郊區土地同類各級地價比率指數
注:基礎數據來源于六合區、浦口區、高淳縣、溧水縣20**年土地定級估價報告
各類用地
b12b23b34
商業用地1.601.611.56
住宅用地1.281.381.43
工業用地1.181.321.29
從表3、圖3中可以看出所選取的南京四個郊區均呈現出如下的變動趨勢:各類地地價均以顯著的降變幅度從一級地向末級地下降,其中商業用地地價降變速率最快,其一級地地價幾乎是末級地地價的3.5倍;住宅用地地價降變速率次之,其一級地地價是末級地地價的2.3倍;工業用地地價降變速率最慢,其一級地地價是末級地地價的2.1倍。上述的現象說明不同的用地對于土地區位的敏感性以及依賴性不同,其中商業用地相對于其它兩種用地來說最敏感,其對于中心地域具有非常強的依賴性。人流量、土地位置、商業圈對商業影響巨大,從而影響地租水平,進而影響地價水平,而工業與住宅用地對于人流量、土地位置的依賴程度相對要小一些[2]。
從圖4南京市郊區土地同類各級地價環比曲線發現,商業用地依然最高,工業用地依舊最低。這也就更充分說明了在商業、住宅、工業三種用地中,商業地價級間的離散程度最大,工業地價間的離散程度最小,住宅地價間的離散程度居于二者之間。
4.結語
通過對南京市郊區土地基準地價比率結構的分析,發現南京市郊區土地呈現出一定的規律,總結如下:第一,土地基準地價自城區中心向外圍衰減的現象表明南京市郊區土地基準地價的空間分布規律具有整體向心的趨勢,其中尤以商業用地基準地價的向心分布最為明顯,住宅用地與工業用地基準地價的向心分布次之。第二,無論何種級別的土地,皆以商業用地地價最高,工業用地地價最低,住宅用地地價居中;無論何類土地,皆以一級地地價最高,末級地地價最低,并且一級地基本分布于城區中心,末級地分布于城區外圍。第三,住宅用地、工業用地與商業用地間存在的差異,隨著等級的升高,而表現的愈加明顯與突出。第四,從一級地到末級地,在地價下降的速率方面,商業用地下降速率最快,工業用地下降速率最慢。
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nbsp;上述分析以及所得結論為大范圍的城市郊區土地基準地價的調整工作將提供重要的參考依據。隨著城市土地使用制度改革的深化,土地市場逐步發育,土地交易形式與土地價格形式日趨多樣化,土地價格逐步升高[2], 我們可以根據城市地價形成的規律和特點,對地價體系給予適時的調整,以適應社會經濟和土地市場的發展。作者簡介:張雅彬(1978- ),女,碩士研究生,主要從事土地管理,GIS應用方面的研究工作。
參考文獻:
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篇2：青島市人民政府辦公廳市內四區土地級別基準地價問題通知
(二○○三年一月十五日)
青政辦發〔20**〕5號
各區、市人民政府,市政府各部門,市直各單位:
為進一步推進土地使用制度改革,加強政府對土地價格的宏觀調控和地價管理,引導土地市場健康發展,促進土地優化利用,保障國有資產的合理收益,根據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等規定,現就青島市市內四區土地級別及基準地價有關問題通知如下:
一、此次公布的土地級別及基準地價為市南區、市北區、四方區和李滄區的城市國有土地。
二、此次公布的基準地價是按不同的土地級別分別評估和測算的商業、住宅、工業等各類用地土地使用權的平均價格,評估基準日為20**年1月1日。(來自:www.dewk.cn)具體地塊的出讓底價、交易底價可以由基準地價結合地塊大小、形狀、容積率、土地使用年限、區域因素、市場情況、產業政策等基準地價修正系數測算。基準地價修正系數由市國土資源房管局另行制定。
三、今后,我市將根據國家主管部門的規定和本市實際情況,每隔1至2年對基準地價進行一次調整更新。在地產市場價格發生重大變化的情況下,市政府也將適時進行調整并予公布。
四、基準地價具體應用問題由市國土資源房管局負責解釋。
附件:1.青島城區用地分類表
2.青島城區土地級別范圍
3.青島城區基準地價的內涵定義
附件一:
青島城區用地分類表
類 別范圍
商業
商服:各種商店、對外營業場所、加油站等;
飲食:飯店、酒店、飯館、對外營業的食堂等;
金融:銀行、儲蓄、信用、信托、證券、保險;
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篇3：泰安市人民政府調整泰安市基準地價通知(2019)
山東省泰安市人民政府關于調整泰安市基準地價的通知山東省泰安市人民政府
泰政發[20**]39號
發布日期:20**-7-30
執行日期:20**-7-30
泰山區、岱岳區人民政府,市政府有關部門:
為進一步推進土地使用制度改革,加強政府對土地價格的宏觀調控和管理,引導土地市場健康發展,促進土地優化利用,根據《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城市房地產管理法》的有關規定,經研究,確定調整泰安市基準地價。現將有關問題通知如下:
一、基準地價是根據不同用途、不同級別評估確定的某一區域的土地使用權平均價格。綜合考慮經濟、社會發展狀況及土地供應情況,市政府研究確定了泰安市基準地價(具體價格見附表),(來自:www.dewk.cn)現予公布。
二、基準地價涵蓋范圍:泰安市城市市區、市高新區、泰山工業園區(東部新區)和岱岳工業園區(青春創業園、石膏工業園)。
三、基準地價的內涵包括:土地權利狀況為國有土地使用權;土地使用年期為各類用地的法定最高年期,即商業40年、住宅70年、工業50年、公建和公共設施50年;土地還原率取值分別為商業6.8%、住宅6.4%、工業6.2%、公建和公共設施6.0%;標準容積率分別為商業1.3、住宅1.0、工業0.6、公建和公共設施0.8.
四、市政府公布的基準地價是政府管理土地資產、土地價格、征收稅費以及引導土地交易市場的基礎和依據,在基準地價評價范圍內進行的土地評估業務應按照此標準和規定執行。
五、土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押或改變用途,企業改組、改制、兼并破產以及原劃撥土地使用權轉讓和變更出讓土地使用條件的,應進行地價評估。
二OO七年七月三十日
附件:
泰安市基準地價表
單位:元/平方米
用途級別商業 住宅 公共建筑、公用設施 工業