當(dāng)前,抓大放小、搞活國有大中型企業(yè)是我國深化經(jīng)濟(jì)體制改革的主旋律.建立現(xiàn)代企業(yè)制度,使國有企業(yè)成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實(shí)體和市場競爭主體,是經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié)。而科學(xué)地處置土地資產(chǎn)是企業(yè)改制的重要組成部分,是能否有效盤活土地資產(chǎn)成為搞活國有大中型企業(yè)的關(guān)鍵,其目的是實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置,發(fā)揮土地資產(chǎn)的最大效益.搞活國有企業(yè)。制定企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的處置方案,要結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況,以活化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營機(jī)制為自接目的,但要同時兼顧企業(yè)的自身利益和國家的利益,企業(yè)的短期利益和長期利益。
根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定,對國有企業(yè)改革中涉及的土地使用權(quán),根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況,可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資(入股)和保留劃撥用地、授權(quán)經(jīng)營管理等五種方式予以處置、本文著重對其中的作價入股處置方式進(jìn)行分析、討論。
根據(jù)《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(153號文)和《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》(原國家土地管理局第8號令)的有關(guān)規(guī)定.國有企業(yè)進(jìn)行股份制改制,根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策,須由國家控股的關(guān)系國計民生、國民經(jīng)濟(jì)命脈的關(guān)鍵領(lǐng)域和基礎(chǔ)性行業(yè)企業(yè)或大型骨十企業(yè),改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建企業(yè)集團(tuán)的,涉及的劃撥土地使用權(quán)經(jīng)省級以上人民政府土地管理部門批準(zhǔn),可以采取國家以土地使用權(quán)作價入股方式處置。
國家以土地使用權(quán)作價入股,是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價,作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè),該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有,可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價入股形成的國家股股權(quán),按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。
一、國家股
土地作價入股是實(shí)施國有土地有償使用制度的一種特殊途徑,經(jīng)過這種處置方式后,一般應(yīng)由企業(yè)以出讓方式取得的有償土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家股形式。欲真正地理解作價入股這種土地使用權(quán)處置方式,首先必須弄清“國家股”的內(nèi)涵。
根據(jù)《國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)界定和產(chǎn)權(quán)糾紛處理暫行辦法》,國家機(jī)關(guān)或其授權(quán)單位向股份制企業(yè)投資形成的股份,包括現(xiàn)有已投入企業(yè)的國有資產(chǎn)折成的股份,構(gòu)成股份制企業(yè)中的國家股;全民所有制企業(yè)用國家授予其自主經(jīng)營的國有資產(chǎn)向獨(dú)立于自己的股份制企業(yè)投資形成的股份,構(gòu)成國有法人股。國家股和國有法人股的性質(zhì)均屬國家所有,統(tǒng)稱為國有資產(chǎn)股,簡稱國有股。
國家股的股利收入由國有資產(chǎn)管理部門組織收取.解繳國庫;國有法人股的股權(quán)股利收入由直接投資入股的法人單位收取。
企業(yè)改制中土地作價入股形成的國家股,不同于國有法人股。土地使用權(quán)作價入股時可以折價,但其差額需人作資本公積金。
經(jīng)上面分析可知,雖然企業(yè)在改制時并不像其他處置方式一樣需付出很多資金代價以取得土地使用權(quán),但由于土地使用權(quán)已經(jīng)折為國家股,而國家憑此可獲得一定的股利收入,故此處置方式符合我國土地制度改革的方向。
二、作價入股和授權(quán)經(jīng)營的區(qū)別
從概念上以及從操作方式上,作價入股和授權(quán)經(jīng)營兩種土地使用權(quán)處置方式均有很多相似之處,因此有必要分析一下二者的關(guān)系。
國家根據(jù)需要,可以將一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)機(jī)構(gòu)的國有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營管理,由它們憑授權(quán)書,向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價人股或租賃等方式配置土地,此即“授權(quán)經(jīng)營”的土地處置方式。
作價入股和授權(quán)經(jīng)營有相似之處,改制企業(yè)均不需繳納土地出讓金,國有股份都由一定的授權(quán)經(jīng)營單位持有,但兩種處置方式也有很大的不同:l、授權(quán)經(jīng)營單位可以將土地使用權(quán)以作價入股或租賃的方式進(jìn)行處置;2、土地使用權(quán)資產(chǎn)在授權(quán)經(jīng)營方式中以國家法人股形式存在,而在作價入股方式中則以國家股形式存在,由此引出國有資產(chǎn)收益(股利等)收繳途徑不同。
三、作價入股的優(yōu)缺點(diǎn)及適用范田
作價入股與土地使用權(quán)其他處置方式有著很大的不同,具有獨(dú)特的一面,企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況和經(jīng)營需要,比較各種處置方式之間的優(yōu)缺點(diǎn),從而確定是否適于或能否選擇此處置方式。
優(yōu)點(diǎn):企業(yè)不需交納出讓金或租金,資金壓力減輕。土地使用權(quán)成為企業(yè)的法人財產(chǎn),可以依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等,有利于企業(yè)整體資產(chǎn)的合理運(yùn)營,在一定程度上避免了國有資產(chǎn)的流失.而出讓金、租金的降低、優(yōu)惠都實(shí)際造成了國有資產(chǎn)的流失。
缺點(diǎn):目前尚未有詳細(xì)實(shí)施辦法,國家與企業(yè)共擔(dān)風(fēng)險,國家股持股人不明,不便管理,影響國有股的切實(shí)實(shí)現(xiàn)。國家股同股不同權(quán).在配股等方面容易造成國有資產(chǎn)收益的損失。土地資產(chǎn)總額巨大,會大大改變企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu).影響企業(yè)生產(chǎn)效益指標(biāo),影響其他股東的積極性。土地資產(chǎn)日趨增值的特性得不到體現(xiàn),國有資產(chǎn)
收益不能隨國有土地資產(chǎn)的增值而增加。適用范圍:占地面積大、經(jīng)營效益好、競爭能力強(qiáng),有開發(fā)前途或政策上需扶持的關(guān)系到國計民生的企業(yè)。
由于各地方具體政策不同,折價入股處置方式的利用現(xiàn)狀也是不同的,例如遼寧省1996、1997年內(nèi)有8O%的企業(yè)改制采用此方式,而山東諸城巾土地局的經(jīng)驗(yàn)是“作價入股辦不了,高價買斷受不了,年租制順理成章”。
四、采用作價入股方式需解決的問題
由于存在如何確定合適的持股單位、如何及時收繳國有股收益等問題,在作價入股處置方式的實(shí)施過程中,仍存在著一些問題有待解決,否則便不能保證國有資產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)和國有土地有償使用制度的有效實(shí)施。
1、明確持股單位。明確和選擇適當(dāng)?shù)某止蓡挝皇潜ＷC國有土地使用權(quán)收益實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵,否則,國有土地使用權(quán)收益便無法真正實(shí)現(xiàn).從而也無法順利實(shí)施國有土地有償使用制度。如果所選持股單位不當(dāng),不能實(shí)現(xiàn)國有土地使用權(quán)收益的如數(shù)上繳,則土地的國家所有實(shí)際上成了企業(yè)或部門所有。目前,部屬企業(yè)改制一般都是選擇由部屬行業(yè)總公司持國有家股,地方企業(yè)改制一般都是選擇由省屬企業(yè)持有的方式。根據(jù)《國家土地管理局對關(guān)于股份有限公司國有土地使用權(quán)作價入股股權(quán)持有等問題的請示的批復(fù)》(1997年3月25日國土批 [1997]2號),中央、省屬企業(yè)的國有土地股權(quán)分別由國家土地管理局和省(自治區(qū)、直轄市)級土地管理部門委托相應(yīng)一級的國有股權(quán)持股單位持有。
2、國有資產(chǎn)收益的繳納,是給地方,還是給中央。由于部屬企業(yè)改制需選擇一個部屬單位持有困家股,因此國有土地使用權(quán)收益即國有股收益需上繳中央財政。而企業(yè)改制如選擇出讓或租賃的土地處置方式,土地所有權(quán)收益是上繳地方財政的。這樣,部屬企業(yè)改制采用作價入股處置方式便可能會遇到地方的阻力,實(shí)際上,各地部屬企業(yè)采取此種處置方式時,或多或少都會向地方作出一定的資金讓步。欲妥善地處理這個問題,筆者建議對作價人股后國有股收益應(yīng)在地方和中央之間作一個合理的分配,才能有效地推動此種土地處置方式的實(shí)施。
3、土地使用權(quán)折為國家股后對企業(yè)經(jīng)營的影響。由于企業(yè)資產(chǎn)的增大,必須降低企業(yè)凈資產(chǎn)利潤率經(jīng)營收益指標(biāo),企業(yè)在選擇土地使用權(quán)處置方式時必須充分地考慮到這個問題。
4、土地使用權(quán)折為國家股后對企業(yè)改制上市的影響。土地資產(chǎn)國家股如果占股權(quán)比例過大,必然影響其他投資者的積極性,這也是采用此種處置方式的一個限定條件。
5、國家股的管理,應(yīng)當(dāng)由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行,由土地局管理容易造成權(quán)責(zé)不夠明確,造成國有資產(chǎn)管理效率的降低,可設(shè)立土地管理部門直屬的專門土地投資機(jī)構(gòu)。
6、國家股與法人股及社會公眾股等其他股之間關(guān)系的合理處理。按道理說,土地使用權(quán)作價投入企業(yè)形成的國家股應(yīng)與法人股、社會公眾股等其他股份一樣,同股同權(quán),享有同等的權(quán)利。但實(shí)際操作中,由于各方面的原因,國有股在配股、分紅等方面的權(quán)益得不到適當(dāng)?shù)谋ＷC,這樣,必然會影響國有資產(chǎn)收益的有效實(shí)現(xiàn)。
五、國家股收益的收繳
采取作價入股處置方式降低了企業(yè)改制的資金門檻,但不能因此而影響了國有土地權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。土地使用權(quán)作為一種國有資產(chǎn),如不能確保國有土地使用權(quán)作價入股形成的國家股收益的如數(shù)上繳,便必然影響國有資產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn),甚至實(shí)際上造成國有資產(chǎn)的流失。
1、有關(guān)國有資產(chǎn)收益
與采取作價入股方式形成的國家股有關(guān)的國有資產(chǎn)收益主要有:
(1)股份有限公司中國家股應(yīng)分得的股利;
(2)有限責(zé)任公司中國家作為出資者按照出資比例應(yīng)分取的紅利;
(3)股份有限公司國家股股權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括配股權(quán)轉(zhuǎn)讓)收入;
(4)對有限責(zé)任公司國家出資轉(zhuǎn)讓的收入。
2、國有資產(chǎn)收益收繳工作的具體實(shí)施
國有資產(chǎn)收益應(yīng)按中央、地方產(chǎn)權(quán)關(guān)系和現(xiàn)行財政體制,分別列入同級政府國有資產(chǎn)經(jīng)營預(yù)算。
國家對股份制企業(yè)的國有股權(quán)實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級管理,目前,企業(yè)財務(wù)關(guān)系屬于哪一級財政,國家股即由哪一級國有資產(chǎn)管理部門行使所有權(quán),并承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。國家股管轄權(quán)轉(zhuǎn)移的決定權(quán)在上級國有資產(chǎn)管理部門。
國家國資管理部門(原為國有資產(chǎn)管理局,現(xiàn)為財政部)和地方各級國有資產(chǎn)管理部門按隸屬關(guān)系和現(xiàn)行財政體制分別負(fù)責(zé)組織股份制試點(diǎn)企業(yè)的中央和地方國家股股利的收繳工作。
根據(jù)機(jī)構(gòu)改革前的有關(guān)規(guī)定,中央國有企業(yè)國有資產(chǎn)收益的收繳工作,由財政部、國家國有資產(chǎn)管理局授權(quán)財政部駐各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政監(jiān)察專員辦事機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé),國家國有資產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)監(jiān)繳。
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nbsp;3、目前國有資產(chǎn)收益收繳工作中存在的主要問題雖然國家明文規(guī)定,國家股收益等國有資產(chǎn)收益應(yīng)上繳財政,但各地的實(shí)際操作方法卻很不一致。根據(jù)調(diào)查,無論是省屬持股單位還是部屬持股單位,由土地使用權(quán)作價形成的國家股收益大部分被持股單位留用,這樣,國家股收益中的國家土地所有權(quán)收益并未真正實(shí)現(xiàn),有悸于國有土地使用權(quán)作價入股處置方式的目的,影響了國有土地有償使用制度的有效實(shí)施。
篇2：天安地產(chǎn)土地使用權(quán)獲取程序
安永地產(chǎn)土地使用權(quán)的獲取程序
1.土地使用權(quán)的獲取方式
土地使用權(quán)出讓：
按照國家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用為國有土地后，該幅土地 的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政 府土地管理部門與土地使用者簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓的報批程序：第一，市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計劃對土地使用權(quán)出讓的地 塊、用途、年限和其他條件，會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，報 同級人民政府審核。第二，按出讓土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)上級土地管理部門審查后，報人民 政府批準(zhǔn)。第三，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門與土地使用者正式簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土 地使用權(quán)證。
土地使用權(quán)出讓年限，《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用 途，對土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學(xué) 、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓
協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時，通過政府土地管理部門與土地使用者協(xié)商確定土地使 用權(quán)出讓價格的出讓方式。主要適用于工業(yè)項目、市政項目、非營利項目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目。
基本程序：申請受讓者向市、縣土地管理部門書面申請受讓土地使用權(quán)，并提交資信資質(zhì)等有 關(guān)文件；市、縣土地管理部門向申請受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定；申請受讓人 在規(guī)定時間內(nèi)向土地管理部門提交土地開發(fā)建設(shè)方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文 件；市縣土地管理部門在接到前項規(guī)定的文件之日起，應(yīng)在30天內(nèi)做出答復(fù)，并與申請受讓人 進(jìn)行具體協(xié)商，對不符合條件的申請人，說明情況并退回申請；經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，市縣土地 管理部門與申請受讓人，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指，在指定期限內(nèi)，有符合條件的單位和個人以書面的形式投標(biāo)、競投 某塊土地使用權(quán)，由招標(biāo)小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地使用權(quán)出讓方式 。適用于一些大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開發(fā)及技術(shù)難度較大的項目用地。
基本程序：市縣土地管理管理部門編制招標(biāo)文件，發(fā)出招標(biāo)公告或向投標(biāo)者發(fā)出招標(biāo)通知書； 投標(biāo)者到指定地點(diǎn)領(lǐng)?。ㄙ徺I）招標(biāo)文件及有關(guān)資料；投標(biāo)者按招標(biāo)文件的規(guī)定，向市、縣土 地管理部門交付保證金（不計息，可抵充出讓金），并將標(biāo)書密封，在規(guī)定的時間內(nèi)投入指定 的標(biāo)箱或送達(dá)指定的地點(diǎn)；市、縣土地管理部門會同有關(guān)部門組成評標(biāo)小組，通過開標(biāo)、評標(biāo) 、決標(biāo)，確定中標(biāo)者，發(fā)出中標(biāo)通知書，對未中標(biāo)者書面通知，其投標(biāo)保證金在開票后7日內(nèi)退 還；中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定期限內(nèi)與市、縣土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
拍賣出讓主要適用于競爭性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂用地。
基本程序：市、縣土地管理部門事先公告拍賣土地使用權(quán)的宗地面積、坐落、用途、使用年限 、競投報名地點(diǎn)、競投日期等有關(guān)內(nèi)容；競投者持資信資質(zhì)證明文件，按公告的時間、地點(diǎn)報 名，交付競投保證金，領(lǐng)取牌號參加競投；土地管理部門在公告的時間、地點(diǎn)，由主持人現(xiàn)場 公布拍賣底價，當(dāng)場應(yīng)價競爭，確定購買者；購買者應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)與市、縣土地管理部門 簽訂合同。
掛牌出讓，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確 定土地使用者的行為。
注：通過以上方式取得土地使用權(quán)者，在簽訂出讓合同時，應(yīng)向市、縣土地管理部門支付出讓 金總額10%的定金（不計息，可抵充出讓金）。在簽訂合同60日內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)支付全部土 地使用權(quán)出讓金。支付出讓金后15日內(nèi)，土地使用者向市、縣土地管理部門申請辦理土地使用 權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)出讓的權(quán)利和義務(wù)包括出讓主體的權(quán)利義務(wù)和受讓方權(quán)利義務(wù)。
出讓主體的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利：出讓方對受讓發(fā)在簽訂出讓合同后，未按期支付全部出讓金的 ，有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償；出讓方對受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用 土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。義 務(wù)：依照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)；出讓方應(yīng)向受方提供有關(guān)資料和規(guī)定。
受讓方權(quán)利義務(wù)。權(quán)利：對出讓方應(yīng)當(dāng)依照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方不依照 合同規(guī)定提供讓地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并請求違約賠償。義務(wù)：受讓方應(yīng)當(dāng)在簽 訂土地使用權(quán)出讓合同后規(guī)定的期限內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付出讓金后應(yīng)當(dāng)向 政府有關(guān)土管部門辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)；依照出讓合同的規(guī)定和城 市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用經(jīng)營土地；受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的 ，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金 ，并辦理登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；必須依照土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)簽訂合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓必須辦理過戶登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：隨之轉(zhuǎn)移原則，土地使用
權(quán)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件 中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移；房、地產(chǎn)一致原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；效益不可損原則，無論是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓，還是地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其他建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。
土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈與轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)出租：
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國家訂立的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)不轉(zhuǎn)移。
出租的條件：出租的土地使用權(quán)時國家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，只有通過有償 出讓取得的土地使用權(quán)，才是一項獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利，才可以作為商品進(jìn)行出租；行政劃撥所得 的土地使用權(quán)不是獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利，不得任意出租；按照土地使用權(quán)出讓合同對土地進(jìn)行了投 資開發(fā)、利用；出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同；出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。
出租的內(nèi)容：出租人收取租金的權(quán)利和將土地使用權(quán)及地上建筑物等交付承租人使用須履行的 義務(wù)，承租人取得土地使用權(quán)及地上建筑物等的權(quán)利和繳納租金須履行的義務(wù)，構(gòu)成了土地使 用權(quán)出租的內(nèi)容。
土地使用權(quán)抵押：
土地使用權(quán)抵押的含義：土地使用權(quán)抵押是指，土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清 償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。抵押的標(biāo)的物包括土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物等。
設(shè)定抵押權(quán)的基本要求：抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定；設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人 未抵押權(quán)人及抵押人；被擔(dān)保的債權(quán)；不能違反有關(guān)規(guī)定。
抵押權(quán)的處分：設(shè)定抵押權(quán)，其內(nèi)容僅限于就抵押物的變賣價值優(yōu)先清償而不是取得抵押的土 地使用權(quán)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依 照國家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)。處分抵押的土地使用權(quán)最普通的 方法就是拍賣。
抵押權(quán)的消滅：抵押權(quán)因債務(wù)的清償或者其他原因而消滅，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 這里其他原因包括：抵押權(quán)人拋棄權(quán)利；當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)；設(shè)定抵押的土地滅失； 抵押物歸抵押權(quán)人所有。
土地使用權(quán)終止：
土地使用權(quán)終止的條件：土地使用權(quán)終止是指土地使用者停止行駛土地使用權(quán)。導(dǎo)致終止的原 因很多，包括：土地使用權(quán)年限屆滿；提前收回；土地滅失；沒收、拋棄等。
土地使用權(quán)終止后的注銷登記：注銷登記是指土地管理部門依法對土地使用權(quán)終止的土地使用 證進(jìn)行注銷的法律行為。注銷土地使用證應(yīng)注意：注銷登記有土地管理部門負(fù)責(zé)，即誰發(fā)證誰 注銷；出讓合同期滿，土地使用權(quán)即由土地管理部門收回，同時注銷土地使用證。對該土地上 的建筑物和其他附著物由國家同時無償取得。出讓合同規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等，受讓人應(yīng) 當(dāng)按時拆除，沒有特別規(guī)定的，由土地管理部門與受讓人協(xié)商處理；對提前收回土地使用權(quán)的 一般采用金額補(bǔ)償與土地使用權(quán)補(bǔ)償，兩種方式可單獨(dú)使用也可同時使用。
劃撥土地使用權(quán)交易：
劃撥土地使用權(quán)的含義：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳 納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用 的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
系列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必須的，可由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國家機(jī)關(guān)用地和 軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)應(yīng)地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地 ；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
從法律上講，劃撥土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。用地單位通過行政劃撥取得的土地使 用權(quán)，僅是有權(quán)使用，不是一項獨(dú)立的財產(chǎn)權(quán)利，未經(jīng)國家（土地所有者）同意并補(bǔ)辦一定的 手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，國家根據(jù)實(shí)際情況隨時可以收回土地使用權(quán)。
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的條件和程序。條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì) 組織和個人；領(lǐng)有國有土地使用權(quán)證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依法簽 訂土地使用權(quán)出讓合同并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。程序：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人持土地使用權(quán)證 和房屋產(chǎn)權(quán)證分別向市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門提出申請劃撥土地使用權(quán)和地上建筑 物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押許可證，不符合條件的應(yīng)退回申請說明理由；轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押方領(lǐng)取許可證后擬定轉(zhuǎn)讓出租、抵押合同方案，報市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門 審查；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押經(jīng)市、縣土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)后，由土地管理部門與轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使 用權(quán)出讓金，辦理土地登記手續(xù)。
在一定條件下可以無償收回劃撥土地使用權(quán)。第一，土地使用者因下列情況停止使用土地的： 用地者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移；用地者因經(jīng)營管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立條件或者違法經(jīng)營等而被撤銷；用地者因經(jīng)營嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)。第二， 可以無償收回劃撥土地使用權(quán)的條件，對無償取得的劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城 市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回。收回?zé)o償劃撥的土地使用權(quán)時，對其地 上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
2.合作建設(shè)和補(bǔ)地價
合作建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)公司與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)合作，采用企業(yè)提高土地的使用權(quán)、開 發(fā)公司提供技術(shù)資金的方式聯(lián)合開發(fā)土地和房屋。
合作的方式：第一種：一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，房屋建成后雙方按一定比 例分配房屋。第二種：以地折股，即原土地使用者以土地使用權(quán)作為股本，然后與需要土地的 另一方建立合資公司，以合資公司的名義進(jìn)行土地開發(fā)，最終產(chǎn)出的利潤，由雙方按股本比例 分成。
補(bǔ)地價的含義包含兩方面：在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的 土
地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。若調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補(bǔ)地 價；原屬行政劃撥無償取得的土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押，應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的 出讓金也稱補(bǔ)地價。
補(bǔ)地價的程序：向土地管理部門提出申請，詳細(xì)說明改變土地使用性質(zhì)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 的原因；經(jīng)審核批準(zhǔn)后與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同；補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；在 規(guī)定的時間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
補(bǔ)交地價的確定：對于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交的地價，從理論上說是該土地出讓時受讓人應(yīng)付的 出讓金。出讓的協(xié)議價、招標(biāo)價、拍www.dewk.cn賣價及掛牌價相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土 地使用權(quán)，通過補(bǔ)交地價方能轉(zhuǎn)讓。除特殊情況外，補(bǔ)交地價的原土地使用權(quán)人當(dāng)然成為可轉(zhuǎn) 讓的土地使用權(quán)擁有者。一般由政府根據(jù)類似地塊的出讓價制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，再按實(shí)際情況與 原土地使用權(quán)人協(xié)商確定補(bǔ)地價的金額。
3.安永房產(chǎn)土地資源獲取渠道
土地資源有其特殊性，如性質(zhì)、屬性、權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、地段、地理位置等都較為復(fù)雜，所以 最適合安永發(fā)展戰(zhàn)略及階段性目標(biāo)的地屬于我們需要的地。
收購、置換企業(yè)，取得土地開發(fā)權(quán)；參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理，取得土地 開發(fā)權(quán)；支持政府公共事業(yè)（道路改擴(kuò)建、環(huán)保工程等政府用土地作為補(bǔ)償?shù)捻椖浚┤〉猛恋?開發(fā)權(quán)；介入處于困境中的開發(fā)企業(yè)，可根據(jù)項目情況采用收購、控股、投資等方式直接獲取 開發(fā)收益；國資房產(chǎn)；軍產(chǎn)房產(chǎn)。
公關(guān)：以社會營銷的思想建立起激勵機(jī)制，進(jìn)行公關(guān)。
篇3：國務(wù)院辦公廳規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理通知(年)
國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知
國辦發(fā)〔20**〕100號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府,國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu):
我國是一個人多地少的發(fā)展中國家,加強(qiáng)土地管理,嚴(yán)格保護(hù)耕地,推進(jìn)土地節(jié)約集約利用,始終是我國現(xiàn)代化建設(shè)中的一個全局性、戰(zhàn)略性問題。將土地出讓收支納入地方預(yù)算,實(shí)行“收支兩條線”管理,是落實(shí)***,構(gòu)建社會主義和諧社會,加強(qiáng)土地調(diào)控的一項重要舉措。根據(jù)《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔20**〕28號)以及《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)〔20**〕31號)的規(guī)定,經(jīng)國務(wù)院同意,現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下:
一、明確國有土地使用權(quán)出讓收入范圍,加強(qiáng)國有土地使用權(quán)出讓收入征收管理
國有土地使用權(quán)出讓收入(以下簡稱土地出讓收入)是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款,包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。土地價款的具體范圍包括:以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款;轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款;變現(xiàn)處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款;轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款;改變出讓國有土地使用權(quán)的土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價款,以及其他和國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入等。按照土地出讓合同規(guī)定依法向受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款,在土地出讓合同生效后可以抵作土地價款。
國土資源管理部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán),依法向市、縣人民政府繳納的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用(不含征地管理費(fèi)),一并納入土地出讓收入管理。
土地出讓收入由財政部門負(fù)責(zé)征收管理,可由國土資源管理部門負(fù)責(zé)具體征收。國土資源管理部門和財政部門應(yīng)當(dāng)督促土地使用者嚴(yán)格履行土地出讓合同,確保將應(yīng)繳的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。地方國庫負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解和撥付等各項業(yè)務(wù),確保土地出讓收支數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤。對未按照合同約定足額繳納土地出讓收入,(來自:www.dewk.cn