明確土地區(qū)位的特征

目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始出現(xiàn)不斷擴(kuò)張,資金永遠(yuǎn)不夠的尷尬局面。一旦出現(xiàn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),將會(huì)土崩瓦解。成功開發(fā)的前提在于把握土地開發(fā)的區(qū)位、地價(jià)的合理性和市場(chǎng)定價(jià)的準(zhǔn)確性。

大家談到區(qū)位時(shí)首先想到的是它在城市里的地理區(qū)位,地圖上的某一個(gè)點(diǎn)或者某一個(gè)小區(qū)域。而區(qū)位應(yīng)該包括宏觀、中觀和微觀的位置。同時(shí)要明白該位置所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然的環(huán)境或背景。

宏觀位置是指在城市里處在什么位置,中觀位置是在一個(gè)小的區(qū)域當(dāng)中,而微觀位置就是左鄰右舍。房地產(chǎn)的不一致性和差異性決定了某一宗地的位置是排它的、獨(dú)一無(wú)二的。一塊地組成一個(gè)鄰里,若干個(gè)鄰里才能組成一個(gè)社區(qū),若干社區(qū)就組成一個(gè)城市。某一個(gè)具體地塊反映它所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景有很大的不同。房?jī)r(jià)增高的主要因素就是土地的區(qū)位價(jià)格,如果在該位置進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資,必須明白支付的成本以及將來(lái)可能賣到多少錢,周圍的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系等等。例如北京朝陽(yáng)區(qū)的CBD,是現(xiàn)在最火的一個(gè)地方,一旦在CBD找了一塊地,那就意味著與周圍的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境都結(jié)合在一起了;但在那個(gè)地方只能建公寓、寫字樓、高級(jí)酒店、商業(yè)設(shè)施等,因?yàn)閯e的不允許建了。另外,成本也定了,如果建普通住宅,將來(lái)賣房子連土地成本都收不回來(lái)。

影響場(chǎng)地開發(fā)的因素

在開發(fā)過(guò)程中,不同的開發(fā)項(xiàng)目對(duì)位置的要求也不一樣。比如對(duì)住宅類型的開發(fā)用地,比較重視市政公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境因素、居民人口與收入等。

區(qū)位主要強(qiáng)調(diào)的是可進(jìn)入性,選擇一個(gè)好的地方,關(guān)鍵是交通方便不方便,有了這么多空間,肯定要有許多人,這些人能不能進(jìn)來(lái),能不能出去,在區(qū)位分析時(shí)很重要。另外,要看區(qū)位有什么樣的優(yōu)勢(shì)條件,跟競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目要進(jìn)行具體的比較。

對(duì)于場(chǎng)地條件的選擇,主要重視建設(shè)用地的大小、形狀、地質(zhì)地形條件、臨街狀況、基礎(chǔ)設(shè)施水平、利用現(xiàn)狀及分區(qū)限制等方面。對(duì)于地質(zhì)的條件,有些開發(fā)商買地時(shí)不知道,施工以后才發(fā)現(xiàn),這個(gè)地方原來(lái)是一個(gè)垃圾填埋場(chǎng),把建房子的錢都花了,結(jié)果連地基還沒(méi)有做完。

談到開發(fā)場(chǎng)地的選擇,要注重城市規(guī)劃,包括場(chǎng)地的合法用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,如建筑密度、高度、容積率和建筑物平面及立面是否有限制、相鄰地塊的土地用途等。同時(shí),不能忽略當(dāng)?shù)赝恋厥褂谜叩膽B(tài)度。

要清楚目前的地價(jià)體系

現(xiàn)在的地價(jià)體系很難說(shuō)是一個(gè)什么樣的主色調(diào)。從政府管理的角度看有基本地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓地價(jià)。對(duì)于交易價(jià)格而言,有招標(biāo)拍賣的價(jià)格,有協(xié)議的價(jià)格,有熟地價(jià)、生地價(jià)、毛地價(jià)、地面價(jià)、樓面價(jià),還有總價(jià)和單價(jià)。

招標(biāo)價(jià)格比較清楚,是指政府出讓土地時(shí)用的是招標(biāo)方式。一般認(rèn)為,拍賣價(jià)格最市場(chǎng)化,招標(biāo)價(jià)次之,協(xié)議價(jià)市場(chǎng)化程度最低,因?yàn)閰f(xié)議價(jià)是私下協(xié)議,有時(shí)會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題,所以現(xiàn)在政府要求取消協(xié)議的方式,用招標(biāo)拍賣的形式來(lái)出讓土地的使用權(quán)。

熟地價(jià)、生地價(jià)、毛地價(jià)非常具有中國(guó)特色。熟地價(jià)具備了七通一平;生地價(jià)一般是新開發(fā)區(qū)域征用農(nóng)業(yè)用地的價(jià)格;毛地價(jià)是指在舊城區(qū)里邊沒(méi)有拆遷的價(jià)格。各類價(jià)格目前差異性很大,導(dǎo)致同一區(qū)域價(jià)格的差異化增加。地面價(jià)就是每平方米的地面多少錢,樓面價(jià)就是攤到樓里一平方米多少錢,很多城市現(xiàn)在還用地面價(jià)來(lái)賣地。至于總價(jià)和單價(jià),總價(jià)比如是一千萬(wàn),單價(jià)就是每個(gè)平方米土地多少錢或者每個(gè)平方米建筑面積多少錢,這就構(gòu)成了一個(gè)地價(jià)體系。

據(jù)介紹,目前北京、上海、深圳等一些市場(chǎng)化程度比較發(fā)達(dá)的地區(qū),在土地交易時(shí)都用樓面地價(jià)。

評(píng)定地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一樣

實(shí)際上,現(xiàn)在大部分城市都有一個(gè)基準(zhǔn)地價(jià),就是土地的級(jí)別,分為一級(jí)地、二級(jí)地、三級(jí)地等。

國(guó)內(nèi)目前的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)首先是基準(zhǔn)地價(jià),指按城鎮(zhèn)不同的土地級(jí)別或區(qū)段,分別評(píng)估商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權(quán)的平均價(jià)格。評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)是以城鎮(zhèn)整體為單位進(jìn)行,是根據(jù)該地區(qū)土地的等級(jí)、特定用途、一定時(shí)間內(nèi)的使用權(quán),來(lái)確定土地的平均價(jià)格。但由于一定時(shí)間內(nèi)的價(jià)格會(huì)有變化,按照國(guó)家的要求,基本上兩年就要調(diào)整一次基準(zhǔn)地價(jià)。

其次是標(biāo)定地價(jià),標(biāo)定地價(jià)概念是從日本學(xué)來(lái)的。在城市房地產(chǎn)管理法里提出要建立價(jià)格公示制度,其中包括基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià),但沒(méi)有幾個(gè)城市公布標(biāo)定地價(jià)。據(jù)說(shuō)定義標(biāo)定地塊很困難,什么地塊是標(biāo)定地塊?目前缺少一套價(jià)格指數(shù)。

第三是出讓地價(jià),是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平,綜合考慮各種政策因素的影響而確定的某一塊土地出讓時(shí)最低的控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),所以確定這么一個(gè)最低的價(jià)位,兼顧了當(dāng)前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。

第四是交易價(jià)格,是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移雙方按照一定的法律程序,在土地市場(chǎng)中達(dá)成的價(jià)格。交易價(jià)格基本上反映了市場(chǎng)供

求、政策因素、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、地價(jià)政策、交易雙方心理等各種因素,是這些因素綜合作用的結(jié)果。交易價(jià)格有時(shí)也叫市場(chǎng)價(jià)格或者成交價(jià)格。

土地估價(jià)主要有五種方法

土地估價(jià)目前有市場(chǎng)比較法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法和收益法。現(xiàn)在北京很少公布土地成交的價(jià)格,因此無(wú)法進(jìn)行市場(chǎng)比較。據(jù)介紹,北京公布只是交易案例。

實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌以后,地價(jià)要有一些變化。對(duì)于允許協(xié)議出讓的土地,仍然按照原來(lái)的模式進(jìn)行地價(jià)的確定工作。對(duì)于招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的土地,主要采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的辦法。對(duì)于拍賣、招標(biāo)的底價(jià),應(yīng)該由相關(guān)專家參與確定,要體現(xiàn)政府的宏觀調(diào)控政策,在某種程度上提高土地定價(jià)過(guò)程中的公開性、公平性和科學(xué)性。

篇2：全程策劃工作:項(xiàng)目開發(fā)決策判斷

　　全程策劃工作：項(xiàng)目開發(fā)決策判斷

　　【第一部：項(xiàng)目開發(fā)決策判斷】

　　●操作層面深度訪談

　　為解決發(fā)展商和項(xiàng)目的實(shí)際問(wèn)題，盡快落實(shí)發(fā)展思路，需詳通過(guò)雙方深度直面溝通盡了解以下資料：

　　（1）發(fā)展商開發(fā)目標(biāo)及基本意向

　　（2）資金狀況

　　（3）項(xiàng)目合作狀況

　　（4）周邊地塊及項(xiàng)目規(guī)劃資料

　　（5）成本分析

　　（6）價(jià)格初步目標(biāo)（高檔、中高檔）

　　（7）預(yù)售時(shí)間及資金回籠要求

　　（8）物業(yè)管理選擇意向

　　●項(xiàng)目深度交底

　　簽定合同后10個(gè)工作日內(nèi)，發(fā)展商提供項(xiàng)目相關(guān)詳細(xì)資料后，組織項(xiàng)目相關(guān)單位決策執(zhí)行人員舉行項(xiàng)目操作層面交底：

　　（1）問(wèn)題組織--解析項(xiàng)目工作現(xiàn)狀（充分挖掘項(xiàng)目相關(guān)者觀點(diǎn)與意見）

　　（2問(wèn)題整理--統(tǒng)一項(xiàng)目工作立場(chǎng)（按關(guān)鍵問(wèn)題、重要問(wèn)題、一般問(wèn)題排序）

　　（3）解決問(wèn)題--建立項(xiàng)目工作秩序（按照第二點(diǎn)的問(wèn)題排序?qū)?xiàng)目制定合理的解決方案，并取得與會(huì)者一致意見）

　　●資源整合

　　（1）發(fā)展商可利用資源整合

　　（2）項(xiàng)目可利用資源的整合

　　●資訊調(diào)查

　　（1）宏觀市場(chǎng)研究（了解宏觀經(jīng)濟(jì)政策、宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況等可資利用和關(guān)聯(lián)的方面）

　　（2）地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展整體水平評(píng)估

　　（3）地區(qū)歷年房地產(chǎn)發(fā)展情況比較

　　（4）同質(zhì)同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況

　　（5）項(xiàng)目周邊未來(lái)幾年的發(fā)展規(guī)劃

　　（6）地區(qū)文脈狀況（文化）

　　·土地價(jià)值研究

　　（1）土地潛在價(jià)值評(píng)估

　　（2）土地項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估（什么產(chǎn)品最有市場(chǎng)）

　　（3）土地項(xiàng)目利潤(rùn)價(jià)值評(píng)估（既要叫好，又要叫座）

　　·成本分析

　　（1）項(xiàng)目綜合成本測(cè)算

　　·項(xiàng)目可行性分析

　　（1）確定性分析（靜態(tài)、動(dòng)態(tài)分析）

　　非確定性分析（盈虧平衡分析、敏感性分析、風(fēng)險(xiǎn)概率分析）