摘要:通過(guò)較系統(tǒng)地分析論述農(nóng)用地的概念及特點(diǎn),農(nóng)用地的價(jià)格特性,歸納了其評(píng)估方法包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法,并指出各種方法的應(yīng)用范圍。

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)業(yè)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)日益得到重視。現(xiàn)在,涉及農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題越來(lái)越多,如以農(nóng)地申請(qǐng)抵押貸款、農(nóng)地價(jià)格清算等,以及很多在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中涉及到的土地價(jià)格評(píng)估問(wèn)題,農(nóng)用地估價(jià)變得日益重要。由于國(guó)家曾長(zhǎng)期禁止農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等,對(duì)農(nóng)業(yè)用地估價(jià)很少進(jìn)行專門(mén)研究。現(xiàn)根據(jù)資源性資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)理論、方法,就農(nóng)業(yè)用地宗地評(píng)估進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討。

一、農(nóng)用地概念及特點(diǎn)

一農(nóng)用地的概念

農(nóng)用地的概念從廣義的角度說(shuō)通常是指耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。狹義的農(nóng)業(yè)用地主要指耕地。

二農(nóng)用地的特點(diǎn)

1.農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象,又是勞動(dòng)手段,是不可替代的生產(chǎn)資料。在人類社會(huì)的不斷發(fā)展中,不僅沒(méi)有削弱人類對(duì)土地的依賴性,還將越來(lái)越強(qiáng)化其間的關(guān)系。其它部門(mén)的生產(chǎn)資料可以更新淘汰,用新的生產(chǎn)資料或產(chǎn)品替代,如用硬質(zhì)塑料代替某種鋼材、用合成板代替木材等。作為農(nóng)用地的土壤卻是一種特殊的生產(chǎn)資料,時(shí)至今日,還沒(méi)有找到一種可以取代土地的替代品來(lái)生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品。

2.農(nóng)用土地資源,只要利用得當(dāng),不僅有自行恢復(fù)和再生的能力,而且可以永續(xù)利用。相反,如果掠奪式的過(guò)度利用,其生產(chǎn)能力就會(huì)遭受破壞,即使可以恢復(fù)也要花費(fèi)一定的時(shí)間和投資,甚至是不可恢復(fù)的。

3.農(nóng)用地受自然環(huán)境影響顯著。農(nóng)用地所利用的自然環(huán)境因素是多元的,功能是復(fù)雜的。它既利用土地本身,又利用土地的地上環(huán)境條件(如地形、溫度、光照、降水等)。其中任何一個(gè)因素都對(duì)農(nóng)作物的生長(zhǎng)發(fā)育有制約作用,而這些因素的綜合作用對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響就更為重要。

4.農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng),其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。農(nóng)用地生態(tài)系統(tǒng)是以農(nóng)地為基礎(chǔ),由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動(dòng)物等自然要素構(gòu)成,以作物群落為中心,以農(nóng)作物經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量為目標(biāo)的可以人為調(diào)控的生態(tài)--經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)。該系統(tǒng)又承載土地、森林、河流、沼澤、灘涂等次級(jí)系統(tǒng),農(nóng)地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部、農(nóng)地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)與非農(nóng)地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間持續(xù)不斷的進(jìn)行著復(fù)雜的物質(zhì)循環(huán)與能量交換,從而維持土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定,使土地價(jià)值(效用)(含農(nóng)用地資源價(jià)值)得到充分、持久的實(shí)現(xiàn)。

二、農(nóng)用地的價(jià)格特性

農(nóng)用地的價(jià)格一般是以其收益能力為構(gòu)成基礎(chǔ)。農(nóng)用地有生產(chǎn)能力與收益能力之分。生產(chǎn)能力是在特定的自然條件(土壤、氣候、地形)下,農(nóng)用地所能生產(chǎn)農(nóng)作物的能力;收益能力則為獲取純收益大小的能力。但純收益是由生產(chǎn)量乘以價(jià)格并扣除生產(chǎn)成本而得;生產(chǎn)量取決于農(nóng)用地的生產(chǎn)能力,價(jià)格則遵循市場(chǎng)價(jià)格,不同的農(nóng)用地之間不存在差別;生產(chǎn)成本因農(nóng)用地的區(qū)位條件(交通、生產(chǎn)技術(shù)、距市場(chǎng)遠(yuǎn)近等)不同而有區(qū)別。因此農(nóng)用地的價(jià)格可以說(shuō)是由收益能力所構(gòu)成。

農(nóng)用地估價(jià)時(shí),對(duì)該農(nóng)用地進(jìn)行是否會(huì)變更使用的判斷至關(guān)重要。如不變更使用,則收益價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距較小(當(dāng)然,對(duì)變更使用后的農(nóng)地進(jìn)行估價(jià),尤其是變更為建設(shè)用地,就不再稱為農(nóng)用地估價(jià),其估價(jià)過(guò)程中應(yīng)考慮的因素和估價(jià)目的也就不同)。在農(nóng)業(yè)用地內(nèi)部,如由耕地變?yōu)楣麍@、菜地、魚(yú)池等,其價(jià)格會(huì)發(fā)生很大變化。這要求農(nóng)地估價(jià)過(guò)程中,不僅要明確估價(jià)目的,而且要明確估價(jià)過(guò)程中的土地利用狀況。

三、農(nóng)用地估價(jià)方法

目前在農(nóng)用地估價(jià)時(shí)可采取收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等進(jìn)行評(píng)估。

一收益還原法

收益還原法是將土地的價(jià)格視為一筆貨幣額,如將其存入銀行,每年可得一定的利息,這個(gè)利息相當(dāng)于土地的純收益,所以從確定土地收益入手即可得到土地價(jià)格。

收益還原法基本公式見(jiàn)公式(1)。

a1 a2 a3 an

V= + + + …… + (1)

1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)

公式中:V為土地價(jià)格;a1…an為當(dāng)年土地純收益;r1…rn為當(dāng)年土地還原率;n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于農(nóng)用地主要通過(guò)種植或養(yǎng)殖產(chǎn)生收益,農(nóng)用地的交換價(jià)值一般由農(nóng)用地的收益能力決定。同時(shí),農(nóng)用地的收益不僅要考慮種植或養(yǎng)殖產(chǎn)生的直接收益,而且要考慮種植或養(yǎng)殖生態(tài)效果產(chǎn)生的生態(tài)價(jià)值。

因?yàn)檗r(nóng)用地內(nèi)部的不同用途(如耕地、果園、菜地等),會(huì)由于土地集約利用程度的變化發(fā)生相應(yīng)的變化,這應(yīng)該在估價(jià)時(shí)進(jìn)行說(shuō)明,即必須說(shuō)明土地所在位置的土地利用方向,其土地現(xiàn)狀用途及以后的發(fā)展趨勢(shì)。

土地生產(chǎn)的收益主要由土地、勞動(dòng)和資本等生產(chǎn)要素共同取得,土地的純收益必須從總收益中減去其它生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后取得,所以在估價(jià)時(shí),不能簡(jiǎn)單地以總收益減去生產(chǎn)成本,而且應(yīng)該減去其它生產(chǎn)要素的收益。這就涉及到其它生產(chǎn)資料收益的確定問(wèn)題。一般農(nóng)用地要達(dá)到一定的規(guī)模必須包括房屋、圈棚等地上建筑物、構(gòu)筑物等,它們連同土地共同構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)(多年生經(jīng)濟(jì)作物應(yīng)包括地上青苗附著物),單獨(dú)評(píng)估土地純收益需用總收益減去其它生產(chǎn)資料(房屋、水井、圍墻等)的收益,而其它生產(chǎn)資料收益的測(cè)算比較復(fù)雜,使地價(jià)測(cè)算的準(zhǔn)確性受到懷疑,所以在測(cè)算地價(jià)時(shí)要把農(nóng)用地及其地上建筑物、附著物作為一個(gè)整體共同測(cè)算。換言之,下面提到的農(nóng)用地包括土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物和青苗附著物等,不是單純的土地。

1.測(cè)算年總收益

農(nóng)用地由于利用方式不同收益有所不同,不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根據(jù)收益遞減原理在計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)前收益能力結(jié)合區(qū)域平均收益能力計(jì)算。

農(nóng)用地一般有主產(chǎn)和副產(chǎn)之分,主產(chǎn)是指作物的果實(shí)(水稻、小麥等),副產(chǎn)是指秸桿等有一定經(jīng)濟(jì)價(jià)值的產(chǎn)物。在計(jì)算總收益時(shí)主產(chǎn)、副產(chǎn)應(yīng)同時(shí)計(jì)算在內(nèi),而且價(jià)格應(yīng)以近年來(lái)社會(huì)市場(chǎng)批發(fā)價(jià)或收購(gòu)價(jià)計(jì)算(市場(chǎng)化價(jià)格),而不應(yīng)以市場(chǎng)零售價(jià)或國(guó)家定購(gòu)價(jià)計(jì)算。這樣才能反映出宗地的實(shí)際總收益。對(duì)于多年生經(jīng)濟(jì)作物,計(jì)算收益時(shí)當(dāng)然應(yīng)以宗地內(nèi)現(xiàn)有作物的產(chǎn)量收益計(jì)算。

2.測(cè)算年總費(fèi)用

農(nóng)地的費(fèi)用主要包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)每年經(jīng)常性費(fèi)用兩種。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地基本配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地的熟化費(fèi)用兩種。

⑴土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

1)土地基本配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)費(fèi)用

該費(fèi)用主要包括溝、渠、田、林、路的配套費(fèi)用,這是土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的必要條件。

2)土地的熟化費(fèi)用

主要是指土地逐漸由荒地改造為熟地的過(guò)程中所需要投入的各項(xiàng)費(fèi)用,土地熟化的標(biāo)志是土地能生產(chǎn)純收益。隨著投入的增加土地肥力不斷增強(qiáng)、土地熟化程度不斷提高,純收益也越來(lái)越高。土地的熟化,除施放有機(jī)肥外還要進(jìn)行多種方式進(jìn)行耕作以達(dá)到土壤熟化的目的。可以通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)赝寥朗旎闹饕绞郊捌浣?jīng)營(yíng)費(fèi)用就可以使其費(fèi)用量化。

⑵農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的每年經(jīng)常性費(fèi)用

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式不同導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的年經(jīng)費(fèi)不同,一般生產(chǎn)年經(jīng)費(fèi)包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、水費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)田水利設(shè)施維修費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)等。

以上各種農(nóng)業(yè)用地的費(fèi)用,在采用具體估價(jià)方法時(shí)需作具體分析,不能一概而論。對(duì)于采用收益還原法測(cè)算農(nóng)業(yè)用地地價(jià)時(shí)費(fèi)用具體包括以下內(nèi)容:

1)種苗費(fèi)

對(duì)于一般種植業(yè)來(lái)說(shuō)種苗是指種子或秧苗等。農(nóng)作物的種苗費(fèi)可由市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合區(qū)域每畝平均用量進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于多年生經(jīng)濟(jì)作物,它的種苗費(fèi)實(shí)際上指購(gòu)置樹(shù)苗進(jìn)行栽植培育,直至其獲取純收益之前所花費(fèi)的大量費(fèi)用,其中不僅包含了種苗的購(gòu)置費(fèi),而且包括了施肥管理等一系列的費(fèi)用。這些費(fèi)用必須在以后的收益之中收回,也就是說(shuō)在作物自然退化、品種更新、土地使用年限內(nèi)完成。這時(shí)的種苗費(fèi)應(yīng)該是指作物'重建成本'的攤銷(xiāo)費(fèi),攤銷(xiāo)年期可視作物的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)年限或剩余土地使用年限而定。

2)肥料費(fèi)

肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別計(jì)算。

3)水費(fèi)

水費(fèi)的繳納不同的地區(qū)情況不同,計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)區(qū)域的情況而定。

4)人工費(fèi)

由于農(nóng)業(yè)基本屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),需要雇傭一定的農(nóng)業(yè)工人進(jìn)行生產(chǎn)。由于地域的差別、農(nóng)業(yè)耕作期不同,工人的工作期和費(fèi)用也不同,大多數(shù)雇傭工人工作期即為作物耕作期。在現(xiàn)階段一定農(nóng)業(yè)機(jī)械化條件下,通常只使用少量工作人員,只是在農(nóng)忙時(shí),再雇傭一些臨時(shí)人員。計(jì)算時(shí)可采用當(dāng)?shù)赝葪l件下的雇工費(fèi)用。種植經(jīng)濟(jì)作物的通常還需聘用一些專家和技術(shù)人員,其費(fèi)用也應(yīng)計(jì)入人工費(fèi)。

5)機(jī)工費(fèi)

由于機(jī)械化的發(fā)展,原來(lái)需要大量人工耕作的勞動(dòng),如收割播種等現(xiàn)在均可由農(nóng)業(yè)機(jī)械完成。但由于規(guī)模的大小不同,不一定每戶都需要自己購(gòu)置大型農(nóng)業(yè)機(jī)械,一般擁有小型農(nóng)業(yè)機(jī)械即可,大型機(jī)械可以通過(guò)雇傭來(lái)解決。具體計(jì)算時(shí)可根據(jù)區(qū)域和宗地具體情況來(lái)定。通常使用小型農(nóng)用機(jī)械可耕作的可不計(jì)入機(jī)工費(fèi),但應(yīng)計(jì)入該機(jī)械每年的材料費(fèi)和折舊費(fèi),大型農(nóng)機(jī)具可采用當(dāng)時(shí)的雇傭價(jià)格來(lái)計(jì)算。

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sp; 6)農(nóng)藥費(fèi)

使用必要的農(nóng)藥,以防止農(nóng)作物的病蟲(chóng)害,是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必要保證。不同的作物使用的農(nóng)藥種類和數(shù)量不同,計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算。

7)農(nóng)舍費(fèi)

在一個(gè)農(nóng)場(chǎng)建成之后,必要的農(nóng)舍也就不可缺少。農(nóng)舍費(fèi)指的是評(píng)估宗地上的建筑物、構(gòu)筑物的維修費(fèi)和管理費(fèi)用等,而不是指農(nóng)舍的重置成本。

8)農(nóng)田水利設(shè)施的維修費(fèi)

農(nóng)田基本水利設(shè)施需進(jìn)行清淤加固等工作,所以每年的維修費(fèi)用也就成為經(jīng)常性費(fèi)用。有時(shí)這些費(fèi)用包含在人工費(fèi)之中,但通常由于時(shí)節(jié)的限制,必須有專門(mén)的費(fèi)用雇傭別的工人進(jìn)行,所以農(nóng)田水利設(shè)施的維修費(fèi)用也應(yīng)專門(mén)列為費(fèi)用。

9)稅費(fèi)及其它費(fèi)用或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

一般經(jīng)營(yíng)較大規(guī)模農(nóng)地的都是承包或租賃集體或國(guó)有的土地,一般合同中都規(guī)定要繳納一定的承包費(fèi)、管理費(fèi)以及一定量的國(guó)家定購(gòu)糧,稅收一般有農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)林特產(chǎn)稅等,這些稅費(fèi)在計(jì)算時(shí)依照合同或稅法中的有些規(guī)定計(jì)算。

在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的年經(jīng)費(fèi)中,還需要很多項(xiàng)目的費(fèi)用,如材料費(fèi)以及其它一些不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用等。這些費(fèi)用應(yīng)在具體工作時(shí)詳細(xì)調(diào)查。

3.求取年純收益

土地年純收益為年總收益與年總費(fèi)用之差。

4.確定還原利率

一般來(lái)說(shuō),收益率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。土地還原利率實(shí)質(zhì)上是一種土地投資收益率,是價(jià)格與純收益之間的比率,是反映土地純收益與土地市場(chǎng)交易價(jià)格之間比例關(guān)系的系數(shù)。

求取還原利率的方法有以下四種:⑴租價(jià)比法,選擇與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)、類似地區(qū),相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的,且在交易類型上與評(píng)估對(duì)象相似的農(nóng)用地交易實(shí)例,以交易實(shí)例的土地租金或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為土地還原率;⑵通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取還原利率,中華人民銀行公布的一年期定期存款利率或一年期國(guó)債年利率可視為安全利率,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災(zāi)害性天氣、評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)用地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定;⑶各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法,將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資,按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序,然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍,確定其還原率;⑷選擇存款利息率、貸款利息率、存貸款的平均利息率、資本增值率、實(shí)質(zhì)利率、資本投在有息證券上的利息率等作為還原利率。

具體測(cè)算農(nóng)業(yè)用地的還原利率時(shí),一般可以采用'安全利率 + 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值'的方法進(jìn)行測(cè)算。通常取一年期定期存款利率為安全利率。對(duì)于一般種植業(yè)用地來(lái)講,獲取收益的風(fēng)險(xiǎn)除國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和農(nóng)產(chǎn)品供需對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)外,各種自然災(zāi)害對(duì)農(nóng)作物的風(fēng)險(xiǎn)也很大,如冰雹、霜凍以及旱澇等自然災(zāi)害對(duì)農(nóng)業(yè)用地收益的影響就比較大。種植多年生經(jīng)濟(jì)作物除上述風(fēng)險(xiǎn)外,由于其生長(zhǎng)周期較長(zhǎng),所以經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更大。由于農(nóng)業(yè)科技的不斷進(jìn)步,新品種不斷問(wèn)世,品種淘汰的周期越來(lái)越短,使投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。對(duì)于一般種植業(yè)用地來(lái)講,其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可以在1%-2%左右,而種植多年生經(jīng)濟(jì)作物的農(nóng)地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可以大于5%甚至10%。

5.計(jì)算收益價(jià)格

農(nóng)用地收益價(jià)格=土地年純收益÷土地還原率。

土地年純收益每年有變化的,應(yīng)根據(jù)其變化規(guī)律采用相應(yīng)的公式進(jìn)行計(jì)算。

二市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理,將待估農(nóng)用地與近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進(jìn)行比較,并對(duì)類似農(nóng)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正,以此估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為:PD=PB×A×B×C×D×E (2)

式中:PD--待估地塊價(jià)格;

PB--比較案例宗地價(jià)格;

待估宗地情況指數(shù)

A= 比較案例宗地情況指數(shù)

待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)

B= 比較案例宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)

待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

C= 比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

D= 比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

待估宗地生態(tài)環(huán)境條件指數(shù)

E= 比較案例宗地生態(tài)環(huán)境因素條件指數(shù)

三成本逼近法

成本逼近法是指以未利用土地開(kāi)發(fā)為農(nóng)用地或中低產(chǎn)田改造所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益,并進(jìn)行各種修正來(lái)確定農(nóng)用地價(jià)格的方法。

其基本公式為:

農(nóng)用地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值 (3)

1.土地取得費(fèi)

土地取得費(fèi)是指為取得土地使用權(quán)而向土地所有者或原土地使用者支付的費(fèi)用。對(duì)于農(nóng)業(yè)用地來(lái)說(shuō),土地取得費(fèi)通常分兩種情況,一種是取得集體荒山荒地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的,這種取得方式一般是承包取得,土地所有權(quán)人與承包人簽定承包合同規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù),并收取一定費(fèi)用,土地取得費(fèi)一般會(huì)在合同中有所說(shuō)明。另一種是國(guó)有大中型農(nóng)場(chǎng)由于各種原因不能開(kāi)發(fā)或撂荒的土地較多,故采用承包的方式對(duì)外承包,承包人支付一定土地取得費(fèi)后即可得到一定年限的土地使用權(quán)。由于其取得方式為承包方式,土地使用權(quán)利也有局限。其使用權(quán)是不完全土地使用權(quán),即承包土地使用權(quán)。

土地取得費(fèi)一般都反映了農(nóng)地在地理位置、土壤的理化性質(zhì)、土壤母質(zhì)、水資源及氣候等方面的差異。

2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)主要是指農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的基本工程(溝、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。

溝渠田林路的配套非常重要,其中關(guān)鍵的因素就是灌排水的問(wèn)題。土地平整直接影響作物的生長(zhǎng)并有利于農(nóng)田排灌。路網(wǎng)配置的科學(xué)合理是農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)機(jī)械化的發(fā)展所必備的。林網(wǎng)的建設(shè)是防止水土流失及土壤沙漠化,是持續(xù)有效合理發(fā)展農(nóng)業(yè)的保證。具備了這些條件即基本具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件。對(duì)以上各項(xiàng)費(fèi)用分別進(jìn)行調(diào)查就可以得到區(qū)域的各項(xiàng)工程費(fèi)用。

農(nóng)業(yè)用地的改良也是一項(xiàng)成本,對(duì)于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)業(yè)用地來(lái)說(shuō)必須有一段時(shí)間進(jìn)行熟化。對(duì)于多年生經(jīng)濟(jì)作物在產(chǎn)生純收益之前的投入,實(shí)際上也就是土地的熟化費(fèi)用(有些書(shū)上稱之為成園費(fèi)),它包括了購(gòu)置樹(shù)苗進(jìn)行栽植培育等花費(fèi)的大量費(fèi)用,其土地熟化的標(biāo)志是樹(shù)苗長(zhǎng)大并獲取純收益,由此可以計(jì)算土壤熟化費(fèi)用。因此對(duì)于種植多年生經(jīng)濟(jì)作物的土地,地價(jià)中應(yīng)包括地上青苗附著物的價(jià)格。

對(duì)于新開(kāi)發(fā)的土地,其土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)算應(yīng)當(dāng)按其達(dá)到的開(kāi)發(fā)狀況和熟化程度結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r確定其開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

將以上幾項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別進(jìn)行計(jì)算然后加總即為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

3.農(nóng)用地開(kāi)發(fā)利息

土地的取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息,利息率按評(píng)估期日的中華人民銀行公布的貸款利息率來(lái)確定。

計(jì)息期間以農(nóng)用地開(kāi)發(fā)周期為基礎(chǔ),考慮各項(xiàng)投資的投入特點(diǎn)確定。農(nóng)用地開(kāi)發(fā)周期根據(jù)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)的總面積、農(nóng)用地開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)難度等方面確定。

4.農(nóng)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

利潤(rùn)是對(duì)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)投資的回報(bào),是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率(利潤(rùn)率)下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤(rùn)率根據(jù)開(kāi)發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的利用類型(行業(yè)特點(diǎn))和開(kāi)發(fā)周期等方面確定。

5.各項(xiàng)稅費(fèi)

主要是指取得待開(kāi)發(fā)農(nóng)用地和在進(jìn)行農(nóng)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所應(yīng)支付的有關(guān)稅費(fèi),具體項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定確定。

6.農(nóng)用地增值收益

土地資源是不可再生資源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集約化經(jīng)營(yíng)程度,能夠使土地生產(chǎn)出更多的財(cái)富。農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因增加投資進(jìn)行農(nóng)用地開(kāi)發(fā)或者中低產(chǎn)田改造,使農(nóng)用地生產(chǎn)能力得到提高,而引起的農(nóng)用地價(jià)格的增值。農(nóng)用地增值收益率根據(jù)開(kāi)發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的利用類型(行業(yè)特點(diǎn))等方面確定。

7.計(jì)算農(nóng)用地價(jià)格

根據(jù)上述各項(xiàng)的計(jì)算結(jié)果,利用成本逼近法的公式計(jì)算出農(nóng)用地的初算價(jià)格,再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行年期、區(qū)位等項(xiàng)修正得到農(nóng)用地價(jià)格。

四 剩余法

剩余法是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等,以價(jià)格余額來(lái)估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為:

待估農(nóng)用地的價(jià)格= 總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地的總價(jià)格─整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本─開(kāi)發(fā)者合理利潤(rùn) (4)

1.估算開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地價(jià)格,必須根據(jù)待估農(nóng)用地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì),采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式

的農(nóng)用地價(jià)格,也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法來(lái)確定其價(jià)格。

開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似的農(nóng)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。

2.開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和,主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資成本、有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、投資利息和稅收等。

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常利潤(rùn)一般以農(nóng)用地總價(jià)格或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似農(nóng)用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。

4.確定待估宗地的價(jià)格

利用剩余法的基本公式求出待估宗地的價(jià)格。

四、各種評(píng)估方法的適用范圍

收益還原法用于有收益的土地價(jià)格,尤其是現(xiàn)有的用途為最佳用途時(shí)。而關(guān)于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原利率的求取,則要受到一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況影響,農(nóng)用地又要受農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)行情影響,確定時(shí)有一定困難。因此其評(píng)估精度受到求取土地純收益及確定土地還原利率精度的限制。市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件是有較完全、成熟的土地市場(chǎng),在同一供需圈內(nèi)有數(shù)量足夠多的交易案例,并且有一定數(shù)量的可比性很強(qiáng)的比較案例。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外,還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。受?chē)?guó)情和市場(chǎng)發(fā)育程度的影響,目前在很多地方(區(qū)域)的農(nóng)用地評(píng)估中難以滿足,缺乏有關(guān)農(nóng)地買(mǎi)賣(mài)的法律條文規(guī)定,實(shí)際操作起來(lái)較困難。成本逼近法適用于未利用地和宜農(nóng)荒地評(píng)估,特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育、土地成交實(shí)例較少、無(wú)法用市場(chǎng)比較法時(shí)進(jìn)行估價(jià)。由于在現(xiàn)實(shí)生活中土地的價(jià)格大部分是取決于其效用,而非所花費(fèi)的成本,也就是說(shuō),土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的價(jià)值,尤其是土地實(shí)際開(kāi)發(fā)成本的增加,不一定帶來(lái)高的土地價(jià)格。而且,單純從成本角度考慮,難以體現(xiàn)農(nóng)用地的生態(tài)價(jià)值。但由于就社會(huì)客觀平均開(kāi)發(fā)成本而言,成本已為社會(huì)接受,應(yīng)在價(jià)格中得到相應(yīng)體現(xiàn)。所以,盡管成本逼近法在土地估價(jià)的應(yīng)用受到一定限制,且有一定的爭(zhēng)議,但仍不失為推算土地價(jià)格的方法之一。剩余法適用于新開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的價(jià)格評(píng)估。一般認(rèn)為,此方法較為粗略,通常在市場(chǎng)不夠發(fā)育、難以采取市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)采用。運(yùn)用該方法應(yīng)具備的外部環(huán)境條件包括:⑴農(nóng)用地的投資、開(kāi)發(fā)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行;⑵國(guó)家對(duì)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策穩(wěn)定而明朗;⑶有統(tǒng)一健全的法律法規(guī);⑷國(guó)家對(duì)農(nóng)地投資與交易的稅費(fèi)規(guī)定穩(wěn)定而清晰。如不具備這些條件,則評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性將大打折扣。

五、結(jié)論與建議

農(nóng)用地估價(jià)是資源性資產(chǎn)評(píng)估中的一種,有其特殊性,包括:

⑴農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象,又是勞動(dòng)手段,是不可替代的生產(chǎn)資料;

⑵農(nóng)用地資源只要合理利用,不僅可以自行恢復(fù)和再生,而且可以永續(xù)利用;

⑶農(nóng)用地受自然環(huán)境影響顯著;

⑷農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng),其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。

現(xiàn)階段農(nóng)用地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和剩余法等。各種方法有各自的適用范圍,實(shí)際應(yīng)用中受到一些限制。對(duì)于農(nóng)用地的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、合資、租賃等不同目的的評(píng)估,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選用上述方法進(jìn)行。

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篇2：農(nóng)用地評(píng)估問(wèn)題探討

摘要:通過(guò)較系統(tǒng)地分析論述農(nóng)用地的概念及特點(diǎn),農(nóng)用地的價(jià)格特性,歸納了其評(píng)估方法包括收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法,并指出各種方法的應(yīng)用范圍。

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,農(nóng)業(yè)作為關(guān)系國(guó)計(jì)民生的重要產(chǎn)業(yè)日益得到重視。現(xiàn)在,涉及農(nóng)用地價(jià)格評(píng)估的問(wèn)題越來(lái)越多,如以農(nóng)地申請(qǐng)抵押貸款、農(nóng)地價(jià)格清算等,以及很多在農(nóng)用地流轉(zhuǎn)過(guò)程中涉及到的土地價(jià)格評(píng)估問(wèn)題,農(nóng)用地估價(jià)變得日益重要。由于國(guó)家曾長(zhǎng)期禁止農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等,對(duì)農(nóng)業(yè)用地估價(jià)很少進(jìn)行專門(mén)研究。現(xiàn)根據(jù)資源性資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)理論、方法,就農(nóng)業(yè)用地宗地評(píng)估進(jìn)行簡(jiǎn)單的探討。

一、農(nóng)用地概念及特點(diǎn)

一農(nóng)用地的概念

農(nóng)用地的概念從廣義的角度說(shuō)通常是指耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等。狹義的農(nóng)業(yè)用地主要指耕地。

二農(nóng)用地的特點(diǎn)

1.農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象,又是勞動(dòng)手段,是不可替代的生產(chǎn)資料。在人類社會(huì)的不斷發(fā)展中,不僅沒(méi)有削弱人類對(duì)土地的依賴性,還將越來(lái)越強(qiáng)化其間的關(guān)系。其它部門(mén)的生產(chǎn)資料可以更新淘汰,用新的生產(chǎn)資料或產(chǎn)品替代,如用硬質(zhì)塑料代替某種鋼材、用合成板代替木材等。作為農(nóng)用地的土壤卻是一種特殊的生產(chǎn)資料,時(shí)至今日,還沒(méi)有找到一種可以取代土地的替代品來(lái)生產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品。

2.農(nóng)用土地資源,只要利用得當(dāng),不僅有自行恢復(fù)和再生的能力,而且可以永續(xù)利用。相反,如果掠奪式的過(guò)度利用,其生產(chǎn)能力就會(huì)遭受破壞,即使可以恢復(fù)也要花費(fèi)一定的時(shí)間和投資,甚至是不可恢復(fù)的。

3.農(nóng)用地受自然環(huán)境影響顯著。農(nóng)用地所利用的自然環(huán)境因素是多元的,功能是復(fù)雜的。它既利用土地本身,又利用土地的地上環(huán)境條件(如地形、溫度、光照、降水等)。其中任何一個(gè)因素都對(duì)農(nóng)作物的生長(zhǎng)發(fā)育有制約作用,而這些因素的綜合作用對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響就更為重要。

4.農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng),其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。農(nóng)用地生態(tài)系統(tǒng)是以農(nóng)地為基礎(chǔ),由地貌、氣候、水文、土壤、植物、動(dòng)物等自然要素構(gòu)成,以作物群落為中心,以農(nóng)作物經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量為目標(biāo)的可以人為調(diào)控的生態(tài)--經(jīng)濟(jì)復(fù)合系統(tǒng)。該系統(tǒng)又承載土地、森林、河流、沼澤、灘涂等次級(jí)系統(tǒng),農(nóng)地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)部、農(nóng)地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)與非農(nóng)地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)之間持續(xù)不斷的進(jìn)行著復(fù)雜的物質(zhì)循環(huán)與能量交換,從而維持土地生態(tài)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的穩(wěn)定,使土地價(jià)值(效用)(含農(nóng)用地資源價(jià)值)得到充分、持久的實(shí)現(xiàn)。

二、農(nóng)用地的價(jià)格特性

農(nóng)用地的價(jià)格一般是以其收益能力為構(gòu)成基礎(chǔ)。農(nóng)用地有生產(chǎn)能力與收益能力之分。生產(chǎn)能力是在特定的自然條件(土壤、氣候、地形)下,農(nóng)用地所能生產(chǎn)農(nóng)作物的能力;收益能力則為獲取純收益大小的能力。但純收益是由生產(chǎn)量乘以價(jià)格并扣除生產(chǎn)成本而得;生產(chǎn)量取決于農(nóng)用地的生產(chǎn)能力,價(jià)格則遵循市場(chǎng)價(jià)格,不同的農(nóng)用地之間不存在差別;生產(chǎn)成本因農(nóng)用地的區(qū)位條件(交通、生產(chǎn)技術(shù)、距市場(chǎng)遠(yuǎn)近等)不同而有區(qū)別。因此農(nóng)用地的價(jià)格可以說(shuō)是由收益能力所構(gòu)成。

農(nóng)用地估價(jià)時(shí),對(duì)該農(nóng)用地進(jìn)行是否會(huì)變更使用的判斷至關(guān)重要。如不變更使用,則收益價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格差距較小(當(dāng)然,對(duì)變更使用后的農(nóng)地進(jìn)行估價(jià),尤其是變更為建設(shè)用地,就不再稱為農(nóng)用地估價(jià),其估價(jià)過(guò)程中應(yīng)考慮的因素和估價(jià)目的也就不同)。在農(nóng)業(yè)用地內(nèi)部,如由耕地變?yōu)楣麍@、菜地、魚(yú)池等,其價(jià)格會(huì)發(fā)生很大變化。這要求農(nóng)地估價(jià)過(guò)程中,不僅要明確估價(jià)目的,而且要明確估價(jià)過(guò)程中的土地利用狀況。

三、農(nóng)用地估價(jià)方法

目前在農(nóng)用地估價(jià)時(shí)可采取收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法等進(jìn)行評(píng)估。

一收益還原法

收益還原法是將土地的價(jià)格視為一筆貨幣額,如將其存入銀行,每年可得一定的利息,這個(gè)利息相當(dāng)于土地的純收益,所以從確定土地收益入手即可得到土地價(jià)格。

收益還原法基本公式見(jiàn)公式(1)。

a1 a2 a3 an

V= + + + …… + (1)

1+r1 (1+r1)(1+r2) (1+r1)(1+r2)(1+r3) (1+r1)(1+r2)…(1+rn)

公式中:V為土地價(jià)格;a1…an為當(dāng)年土地純收益;r1…rn為當(dāng)年土地還原率;n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于農(nóng)用地主要通過(guò)種植或養(yǎng)殖產(chǎn)生收益,農(nóng)用地的交換價(jià)值一般由農(nóng)用地的收益能力決定。同時(shí),農(nóng)用地的收益不僅要考慮種植或養(yǎng)殖產(chǎn)生的直接收益,而且要考慮種植或養(yǎng)殖生態(tài)效果產(chǎn)生的生態(tài)價(jià)值。

因?yàn)檗r(nóng)用地內(nèi)部的不同用途(如耕地、果園、菜地等),會(huì)由于土地集約利用程度的變化發(fā)生相應(yīng)的變化,這應(yīng)該在估價(jià)時(shí)進(jìn)行說(shuō)明,即必須說(shuō)明土地所在位置的土地利用方向,其土地現(xiàn)狀用途及以后的發(fā)展趨勢(shì)。

土地生產(chǎn)的收益主要由土地、勞動(dòng)和資本等生產(chǎn)要素共同取得,土地的純收益必須從總收益中減去其它生產(chǎn)要素產(chǎn)生的收益后取得,所以在估價(jià)時(shí),不能簡(jiǎn)單地以總收益減去生產(chǎn)成本,而且應(yīng)該減去其它生產(chǎn)要素的收益。這就涉及到其它生產(chǎn)資料收益的確定問(wèn)題。一般農(nóng)用地要達(dá)到一定的規(guī)模必須包括房屋、圈棚等地上建筑物、構(gòu)筑物等,它們連同土地共同構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)(多年生經(jīng)濟(jì)作物應(yīng)包括地上青苗附著物),單獨(dú)評(píng)估土地純收益需用總收益減去其它生產(chǎn)資料(房屋、水井、圍墻等)的收益,而其它生產(chǎn)資料收益的測(cè)算比較復(fù)雜,使地價(jià)測(cè)算的準(zhǔn)確性受到懷疑,所以在測(cè)算地價(jià)時(shí)要把農(nóng)用地及其地上建筑物、附著物作為一個(gè)整體共同測(cè)算。換言之,下面提到的農(nóng)用地包括土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物和青苗附著物等,不是單純的土地。

1.測(cè)算年總收益

農(nóng)用地由于利用方式不同收益有所不同,不同的土壤熟化程度收益亦有所不同。根據(jù)收益遞減原理在計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)當(dāng)前收益能力結(jié)合區(qū)域平均收益能力計(jì)算。

農(nóng)用地一般有主產(chǎn)和副產(chǎn)之分,主產(chǎn)是指作物的果實(shí)(水稻、小麥等),副產(chǎn)是指秸桿等有一定經(jīng)濟(jì)價(jià)值的產(chǎn)物。在計(jì)算總收益時(shí)主產(chǎn)、副產(chǎn)應(yīng)同時(shí)計(jì)算在內(nèi),而且價(jià)格應(yīng)以近年來(lái)社會(huì)市場(chǎng)批發(fā)價(jià)或收購(gòu)價(jià)計(jì)算(市場(chǎng)化價(jià)格),而不應(yīng)以市場(chǎng)零售價(jià)或國(guó)家定購(gòu)價(jià)計(jì)算。這樣才能反映出宗地的實(shí)際總收益。對(duì)于多年生經(jīng)濟(jì)作物,計(jì)算收益時(shí)當(dāng)然應(yīng)以宗地內(nèi)現(xiàn)有作物的產(chǎn)量收益計(jì)算。

2.測(cè)算年總費(fèi)用

農(nóng)地的費(fèi)用主要包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)每年經(jīng)常性費(fèi)用兩種。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地基本配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)費(fèi)和土地的熟化費(fèi)用兩種。

⑴土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

1)土地基本配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)費(fèi)用

該費(fèi)用主要包括溝、渠、田、林、路的配套費(fèi)用,這是土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的必要條件。

2)土地的熟化費(fèi)用

主要是指土地逐漸由荒地改造為熟地的過(guò)程中所需要投入的各項(xiàng)費(fèi)用,土地熟化的標(biāo)志是土地能生產(chǎn)純收益。隨著投入的增加土地肥力不斷增強(qiáng)、土地熟化程度不斷提高,純收益也越來(lái)越高。土地的熟化,除施放有機(jī)肥外還要進(jìn)行多種方式進(jìn)行耕作以達(dá)到土壤熟化的目的。可以通過(guò)調(diào)查當(dāng)?shù)赝寥朗旎闹饕绞郊捌浣?jīng)營(yíng)費(fèi)用就可以使其費(fèi)用量化。

⑵農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的每年經(jīng)常性費(fèi)用

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式不同導(dǎo)致農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的年經(jīng)費(fèi)不同,一般生產(chǎn)年經(jīng)費(fèi)包括種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、水費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、農(nóng)舍費(fèi)、農(nóng)田水利設(shè)施維修費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)等。

以上各種農(nóng)業(yè)用地的費(fèi)用,在采用具體估價(jià)方法時(shí)需作具體分析,不能一概而論。對(duì)于采用收益還原法測(cè)算農(nóng)業(yè)用地地價(jià)時(shí)費(fèi)用具體包括以下內(nèi)容:

1)種苗費(fèi)

對(duì)于一般種植業(yè)來(lái)說(shuō)種苗是指種子或秧苗等。農(nóng)作物的種苗費(fèi)可由市場(chǎng)價(jià)格結(jié)合區(qū)域每畝平均用量進(jìn)行計(jì)算。對(duì)于多年生經(jīng)濟(jì)作物,它的種苗費(fèi)實(shí)際上指購(gòu)置樹(shù)苗進(jìn)行栽植培育,直至其獲取純收益之前所花費(fèi)的大量費(fèi)用,其中不僅包含了種苗的購(gòu)置費(fèi),而且包括了施肥管理等一系列的費(fèi)用。這些費(fèi)用必須在以后的收益之中收回,也就是說(shuō)在作物自然退化、品種更新、土地使用年限內(nèi)完成。這時(shí)的種苗費(fèi)應(yīng)該是指作物'重建成本'的攤銷(xiāo)費(fèi),攤銷(xiāo)年期可視作物的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)年限或剩余土地使用年限而定。

2)肥料費(fèi)

肥料能迅速提高肥力,提高土地收益。不同作物由于管理方式不同,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別計(jì)算。

3)水費(fèi)

水費(fèi)的繳納不同的地區(qū)情況不同,計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)區(qū)域的情況而定。

4)人工費(fèi)

由于農(nóng)業(yè)基本屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè),需要雇傭一定的農(nóng)業(yè)工人進(jìn)行生產(chǎn)。由于地域的差別、農(nóng)業(yè)耕作期不同,工人的工作期和費(fèi)用也不同,大多數(shù)雇傭工人工作期即為作物耕作期。在現(xiàn)階段一定農(nóng)業(yè)機(jī)械化條件下,通常只使用少量工作人員,只是在農(nóng)忙時(shí),再雇傭一些臨時(shí)人員。計(jì)算時(shí)可采用當(dāng)?shù)赝葪l件下的雇工費(fèi)用。種植經(jīng)濟(jì)作物的通常還需聘用一些專家和技術(shù)人員,其費(fèi)用也應(yīng)計(jì)入人工費(fèi)。

5)機(jī)工費(fèi)

由于機(jī)械化的發(fā)展,原來(lái)需要大量人工耕作的勞動(dòng),如收割播種等現(xiàn)在均可由農(nóng)業(yè)機(jī)械完成。但由于規(guī)模的大小不同,不一定每戶都需要自己購(gòu)置大型農(nóng)業(yè)機(jī)械,一般擁有小型農(nóng)業(yè)機(jī)械即可,大型機(jī)械可以通過(guò)雇傭來(lái)解決。具體計(jì)算時(shí)可根據(jù)區(qū)域和宗地具體情況來(lái)定。通常使用小型農(nóng)用機(jī)械可耕作的可不計(jì)入機(jī)工費(fèi),但應(yīng)計(jì)入該機(jī)械每年的材料費(fèi)和折舊費(fèi),大型農(nóng)機(jī)具可采用當(dāng)時(shí)的雇傭價(jià)格來(lái)計(jì)算。

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sp; 6)農(nóng)藥費(fèi)

使用必要的農(nóng)藥,以防止農(nóng)作物的病蟲(chóng)害,是農(nóng)業(yè)發(fā)展的必要保證。不同的作物使用的農(nóng)藥種類和數(shù)量不同,計(jì)算時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算。

7)農(nóng)舍費(fèi)

在一個(gè)農(nóng)場(chǎng)建成之后,必要的農(nóng)舍也就不可缺少。農(nóng)舍費(fèi)指的是評(píng)估宗地上的建筑物、構(gòu)筑物的維修費(fèi)和管理費(fèi)用等,而不是指農(nóng)舍的重置成本。

8)農(nóng)田水利設(shè)施的維修費(fèi)

農(nóng)田基本水利設(shè)施需進(jìn)行清淤加固等工作,所以每年的維修費(fèi)用也就成為經(jīng)常性費(fèi)用。有時(shí)這些費(fèi)用包含在人工費(fèi)之中,但通常由于時(shí)節(jié)的限制,必須有專門(mén)的費(fèi)用雇傭別的工人進(jìn)行,所以農(nóng)田水利設(shè)施的維修費(fèi)用也應(yīng)專門(mén)列為費(fèi)用。

9)稅費(fèi)及其它費(fèi)用或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

一般經(jīng)營(yíng)較大規(guī)模農(nóng)地的都是承包或租賃集體或國(guó)有的土地,一般合同中都規(guī)定要繳納一定的承包費(fèi)、管理費(fèi)以及一定量的國(guó)家定購(gòu)糧,稅收一般有農(nóng)業(yè)稅、農(nóng)林特產(chǎn)稅等,這些稅費(fèi)在計(jì)算時(shí)依照合同或稅法中的有些規(guī)定計(jì)算。

在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的年經(jīng)費(fèi)中,還需要很多項(xiàng)目的費(fèi)用,如材料費(fèi)以及其它一些不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用等。這些費(fèi)用應(yīng)在具體工作時(shí)詳細(xì)調(diào)查。

3.求取年純收益

土地年純收益為年總收益與年總費(fèi)用之差。

4.確定還原利率

一般來(lái)說(shuō),收益率的大小與投資風(fēng)險(xiǎn)的大小成正比。土地還原利率實(shí)質(zhì)上是一種土地投資收益率,是價(jià)格與純收益之間的比率,是反映土地純收益與土地市場(chǎng)交易價(jià)格之間比例關(guān)系的系數(shù)。

求取還原利率的方法有以下四種:⑴租價(jià)比法,選擇與評(píng)估對(duì)象處于同一地區(qū)或近鄰地區(qū)、類似地區(qū),相同用途的三宗以上近期發(fā)生交易的,且在交易類型上與評(píng)估對(duì)象相似的農(nóng)用地交易實(shí)例,以交易實(shí)例的土地租金或土地純收益與其價(jià)格的比率的均值作為土地還原率;⑵通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取還原利率,中華人民銀行公布的一年期定期存款利率或一年期國(guó)債年利率可視為安全利率,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)所遇到的災(zāi)害性天氣、評(píng)估對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)用地市場(chǎng)等狀況對(duì)其影響程度而確定;⑶各種投資及其風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法,將社會(huì)上各種相關(guān)類型投資,按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序,然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍,確定其還原率;⑷選擇存款利息率、貸款利息率、存貸款的平均利息率、資本增值率、實(shí)質(zhì)利率、資本投在有息證券上的利息率等作為還原利率。

具體測(cè)算農(nóng)業(yè)用地的還原利率時(shí),一般可以采用'安全利率 + 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值'的方法進(jìn)行測(cè)算。通常取一年期定期存款利率為安全利率。對(duì)于一般種植業(yè)用地來(lái)講,獲取收益的風(fēng)險(xiǎn)除國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和農(nóng)產(chǎn)品供需對(duì)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)外,各種自然災(zāi)害對(duì)農(nóng)作物的風(fēng)險(xiǎn)也很大,如冰雹、霜凍以及旱澇等自然災(zāi)害對(duì)農(nóng)業(yè)用地收益的影響就比較大。種植多年生經(jīng)濟(jì)作物除上述風(fēng)險(xiǎn)外,由于其生長(zhǎng)周期較長(zhǎng),所以經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)更大。由于農(nóng)業(yè)科技的不斷進(jìn)步,新品種不斷問(wèn)世,品種淘汰的周期越來(lái)越短,使投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。對(duì)于一般種植業(yè)用地來(lái)講,其風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可以在1%-2%左右,而種植多年生經(jīng)濟(jì)作物的農(nóng)地風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值可以大于5%甚至10%。

5.計(jì)算收益價(jià)格

農(nóng)用地收益價(jià)格=土地年純收益÷土地還原率。

土地年純收益每年有變化的,應(yīng)根據(jù)其變化規(guī)律采用相應(yīng)的公式進(jìn)行計(jì)算。

二市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理,將待估農(nóng)用地與近期市場(chǎng)上已發(fā)生交易的類似農(nóng)用地進(jìn)行比較,并對(duì)類似農(nóng)用地的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)修正,以此估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為:PD=PB×A×B×C×D×E (2)

式中:PD--待估地塊價(jià)格;

PB--比較案例宗地價(jià)格;

待估宗地情況指數(shù)

A= 比較案例宗地情況指數(shù)

待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)

B= 比較案例宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)

待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

C= 比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)

待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

D= 比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)

待估宗地生態(tài)環(huán)境條件指數(shù)

E= 比較案例宗地生態(tài)環(huán)境因素條件指數(shù)

三成本逼近法

成本逼近法是指以未利用土地開(kāi)發(fā)為農(nóng)用地或中低產(chǎn)田改造所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益,并進(jìn)行各種修正來(lái)確定農(nóng)用地價(jià)格的方法。

其基本公式為:

農(nóng)用地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值 (3)

1.土地取得費(fèi)

土地取得費(fèi)是指為取得土地使用權(quán)而向土地所有者或原土地使用者支付的費(fèi)用。對(duì)于農(nóng)業(yè)用地來(lái)說(shuō),土地取得費(fèi)通常分兩種情況,一種是取得集體荒山荒地進(jìn)行開(kāi)發(fā)的,這種取得方式一般是承包取得,土地所有權(quán)人與承包人簽定承包合同規(guī)定雙方的權(quán)利和義務(wù),并收取一定費(fèi)用,土地取得費(fèi)一般會(huì)在合同中有所說(shuō)明。另一種是國(guó)有大中型農(nóng)場(chǎng)由于各種原因不能開(kāi)發(fā)或撂荒的土地較多,故采用承包的方式對(duì)外承包,承包人支付一定土地取得費(fèi)后即可得到一定年限的土地使用權(quán)。由于其取得方式為承包方式,土地使用權(quán)利也有局限。其使用權(quán)是不完全土地使用權(quán),即承包土地使用權(quán)。

土地取得費(fèi)一般都反映了農(nóng)地在地理位置、土壤的理化性質(zhì)、土壤母質(zhì)、水資源及氣候等方面的差異。

2.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)

農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)主要是指農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的基本工程(溝、渠、田、林、路的配套)和土壤改良等。

溝渠田林路的配套非常重要,其中關(guān)鍵的因素就是灌排水的問(wèn)題。土地平整直接影響作物的生長(zhǎng)并有利于農(nóng)田排灌。路網(wǎng)配置的科學(xué)合理是農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)機(jī)械化的發(fā)展所必備的。林網(wǎng)的建設(shè)是防止水土流失及土壤沙漠化,是持續(xù)有效合理發(fā)展農(nóng)業(yè)的保證。具備了這些條件即基本具備農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件。對(duì)以上各項(xiàng)費(fèi)用分別進(jìn)行調(diào)查就可以得到區(qū)域的各項(xiàng)工程費(fèi)用。

農(nóng)業(yè)用地的改良也是一項(xiàng)成本,對(duì)于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)業(yè)用地來(lái)說(shuō)必須有一段時(shí)間進(jìn)行熟化。對(duì)于多年生經(jīng)濟(jì)作物在產(chǎn)生純收益之前的投入,實(shí)際上也就是土地的熟化費(fèi)用(有些書(shū)上稱之為成園費(fèi)),它包括了購(gòu)置樹(shù)苗進(jìn)行栽植培育等花費(fèi)的大量費(fèi)用,其土地熟化的標(biāo)志是樹(shù)苗長(zhǎng)大并獲取純收益,由此可以計(jì)算土壤熟化費(fèi)用。因此對(duì)于種植多年生經(jīng)濟(jì)作物的土地,地價(jià)中應(yīng)包括地上青苗附著物的價(jià)格。

對(duì)于新開(kāi)發(fā)的土地,其土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)算應(yīng)當(dāng)按其達(dá)到的開(kāi)發(fā)狀況和熟化程度結(jié)合當(dāng)?shù)氐那闆r確定其開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

將以上幾項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分別進(jìn)行計(jì)算然后加總即為土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。

3.農(nóng)用地開(kāi)發(fā)利息

土地的取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息,利息率按評(píng)估期日的中華人民銀行公布的貸款利息率來(lái)確定。

計(jì)息期間以農(nóng)用地開(kāi)發(fā)周期為基礎(chǔ),考慮各項(xiàng)投資的投入特點(diǎn)確定。農(nóng)用地開(kāi)發(fā)周期根據(jù)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)的總面積、農(nóng)用地開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)難度等方面確定。

4.農(nóng)用地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

利潤(rùn)是對(duì)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)投資的回報(bào),是土地取得費(fèi)用和開(kāi)發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率(利潤(rùn)率)下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤(rùn)率根據(jù)開(kāi)發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的利用類型(行業(yè)特點(diǎn))和開(kāi)發(fā)周期等方面確定。

5.各項(xiàng)稅費(fèi)

主要是指取得待開(kāi)發(fā)農(nóng)用地和在進(jìn)行農(nóng)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程中所應(yīng)支付的有關(guān)稅費(fèi),具體項(xiàng)目和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)家和當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定確定。

6.農(nóng)用地增值收益

土地資源是不可再生資源,具有一定的稀缺性。合理利用土地,提高土地集約化經(jīng)營(yíng)程度,能夠使土地生產(chǎn)出更多的財(cái)富。農(nóng)用地增值收益是指待估農(nóng)用地因增加投資進(jìn)行農(nóng)用地開(kāi)發(fā)或者中低產(chǎn)田改造,使農(nóng)用地生產(chǎn)能力得到提高,而引起的農(nóng)用地價(jià)格的增值。農(nóng)用地增值收益率根據(jù)開(kāi)發(fā)農(nóng)用地所處地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的利用類型(行業(yè)特點(diǎn))等方面確定。

7.計(jì)算農(nóng)用地價(jià)格

根據(jù)上述各項(xiàng)的計(jì)算結(jié)果,利用成本逼近法的公式計(jì)算出農(nóng)用地的初算價(jià)格,再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行年期、區(qū)位等項(xiàng)修正得到農(nóng)用地價(jià)格。

四 剩余法

剩余法是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后農(nóng)用地正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤(rùn)和稅收等,以價(jià)格余額來(lái)估算待估農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為:

待估農(nóng)用地的價(jià)格= 總開(kāi)發(fā)價(jià)值或開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地的總價(jià)格─整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本─開(kāi)發(fā)者合理利潤(rùn) (4)

1.估算開(kāi)發(fā)完成后的農(nóng)用地價(jià)格,必須根據(jù)待估農(nóng)用地的最有效利用方式和當(dāng)?shù)剞r(nóng)用地市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)變化趨勢(shì),采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行。對(duì)開(kāi)發(fā)完成后擬采用出租或自營(yíng)方式

的農(nóng)用地價(jià)格,也可以根據(jù)同一市場(chǎng)狀況采用收益還原法來(lái)確定其價(jià)格。

開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似的農(nóng)用地開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行確定。

2.開(kāi)發(fā)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和,主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資成本、有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、投資利息和稅收等。

3.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常利潤(rùn)一般以農(nóng)用地總價(jià)格或全部預(yù)付資本的一定比例計(jì)算。利潤(rùn)率宜采用同一市場(chǎng)上類似農(nóng)用地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率。

4.確定待估宗地的價(jià)格

利用剩余法的基本公式求出待估宗地的價(jià)格。

四、各種評(píng)估方法的適用范圍

收益還原法用于有收益的土地價(jià)格,尤其是現(xiàn)有的用途為最佳用途時(shí)。而關(guān)于收益性土地的穩(wěn)定純收益和適當(dāng)?shù)倪€原利率的求取,則要受到一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況影響,農(nóng)用地又要受農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)行情影響,確定時(shí)有一定困難。因此其評(píng)估精度受到求取土地純收益及確定土地還原利率精度的限制。市場(chǎng)比較法的應(yīng)用條件是有較完全、成熟的土地市場(chǎng),在同一供需圈內(nèi)有數(shù)量足夠多的交易案例,并且有一定數(shù)量的可比性很強(qiáng)的比較案例。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或價(jià)值外,還可用于其它估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。受?chē)?guó)情和市場(chǎng)發(fā)育程度的影響,目前在很多地方(區(qū)域)的農(nóng)用地評(píng)估中難以滿足,缺乏有關(guān)農(nóng)地買(mǎi)賣(mài)的法律條文規(guī)定,實(shí)際操作起來(lái)較困難。成本逼近法適用于未利用地和宜農(nóng)荒地評(píng)估,特別適用于土地市場(chǎng)不發(fā)育、土地成交實(shí)例較少、無(wú)法用市場(chǎng)比較法時(shí)進(jìn)行估價(jià)。由于在現(xiàn)實(shí)生活中土地的價(jià)格大部分是取決于其效用,而非所花費(fèi)的成本,也就是說(shuō),土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的價(jià)值,尤其是土地實(shí)際開(kāi)發(fā)成本的增加,不一定帶來(lái)高的土地價(jià)格。而且,單純從成本角度考慮,難以體現(xiàn)農(nóng)用地的生態(tài)價(jià)值。但由于就社會(huì)客觀平均開(kāi)發(fā)成本而言,成本已為社會(huì)接受,應(yīng)在價(jià)格中得到相應(yīng)體現(xiàn)。所以,盡管成本逼近法在土地估價(jià)的應(yīng)用受到一定限制,且有一定的爭(zhēng)議,但仍不失為推算土地價(jià)格的方法之一。剩余法適用于新開(kāi)發(fā)農(nóng)用地的價(jià)格評(píng)估。一般認(rèn)為,此方法較為粗略,通常在市場(chǎng)不夠發(fā)育、難以采取市場(chǎng)比較法評(píng)估時(shí)采用。運(yùn)用該方法應(yīng)具備的外部環(huán)境條件包括:⑴農(nóng)用地的投資、開(kāi)發(fā)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行;⑵國(guó)家對(duì)農(nóng)用地開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)遠(yuǎn)政策穩(wěn)定而明朗;⑶有統(tǒng)一健全的法律法規(guī);⑷國(guó)家對(duì)農(nóng)地投資與交易的稅費(fèi)規(guī)定穩(wěn)定而清晰。如不具備這些條件,則評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性將大打折扣。

五、結(jié)論與建議

農(nóng)用地估價(jià)是資源性資產(chǎn)評(píng)估中的一種,有其特殊性,包括:

⑴農(nóng)用地既是勞動(dòng)對(duì)象,又是勞動(dòng)手段,是不可替代的生產(chǎn)資料;

⑵農(nóng)用地資源只要合理利用,不僅可以自行恢復(fù)和再生,而且可以永續(xù)利用;

⑶農(nóng)用地受自然環(huán)境影響顯著;

⑷農(nóng)用地是一個(gè)復(fù)雜的生態(tài)系統(tǒng),其資源價(jià)值取決于系統(tǒng)循環(huán)狀況。

現(xiàn)階段農(nóng)用地估價(jià)方法主要有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法和剩余法等。各種方法有各自的適用范圍,實(shí)際應(yīng)用中受到一些限制。對(duì)于農(nóng)用地的轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、抵押、合資、租賃等不同目的的評(píng)估,應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選用上述方法進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

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篇3：物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)估辦法

　　物業(yè)公司績(jī)效考核指標(biāo)大全

　　一、目的

　　建立XX物業(yè)統(tǒng)一、規(guī)范的經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效評(píng)估辦法，以公正、系統(tǒng)、全面的衡量物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)、管理的績(jī)效。

　　二、職責(zé)

　　1.集團(tuán)物業(yè)管理部負(fù)責(zé)本評(píng)估辦法的編制、修改及發(fā)布。

　　2.地部總部由人力資源部牽頭、人力資源部、物業(yè)管理部、財(cái)務(wù)管理部、辦公室等相關(guān)部門(mén)共同配合，對(duì)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效進(jìn)行綜合評(píng)估。

　　3.地產(chǎn)項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)配合總部完成各項(xiàng)目物業(yè)管理中心品質(zhì)管理的現(xiàn)場(chǎng)檢查與考核。

　　三、評(píng)估指標(biāo)與權(quán)重

　　1.本評(píng)估辦法系統(tǒng)性地概括了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的活動(dòng)范圍，從經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、客戶滿意、品質(zhì)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)五個(gè)方面進(jìn)行評(píng)估。

　　2.根據(jù)企業(yè)發(fā)展目標(biāo)，結(jié)合物業(yè)公司管理現(xiàn)狀.依據(jù)中建物業(yè)服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)定評(píng)估量化指標(biāo)，由專業(yè)評(píng)估部門(mén)按評(píng)估辦法進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)估。

　　3.評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估指標(biāo)及權(quán)重見(jiàn)下表

　　序 號(hào)評(píng)估內(nèi)容 (一級(jí)指標(biāo))評(píng)估內(nèi)容 概括性描述評(píng)估指標(biāo)( 二、三級(jí)指標(biāo))所占權(quán)重評(píng)估部門(mén)

　　1經(jīng)濟(jì)效益考核物業(yè)公司獲利能力、經(jīng)營(yíng)能力 管理能力 (由5個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成)包括全年?duì)I業(yè)收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、管理費(fèi)收繳率 管理費(fèi)清欠率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)12%財(cái)務(wù)部

　　2社會(huì)效益考核物業(yè)公司在品牌建設(shè)中取得社會(huì)效益(由3個(gè)二層指標(biāo)組成)主要指政府、行業(yè)、媒體評(píng)價(jià)，包括管理項(xiàng)目創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)率、媒體正面報(bào)道數(shù)兩項(xiàng)指標(biāo)。8%辦公室

　　3客戶滿意考核物業(yè)服務(wù)的業(yè)主滿意度、投訴處理、小區(qū)業(yè)戶文明程度和社區(qū)文化建設(shè)。 (由5個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成)包括業(yè)戶滿意率(外部) 開(kāi)發(fā)商滿意率(內(nèi)部) 有效投訴處理率、違章建筑、建章行為五個(gè)專項(xiàng)指標(biāo)30%物管部

　　4品質(zhì)管理考核物業(yè)管理標(biāo)化體系推進(jìn)及基礎(chǔ)服務(wù)的執(zhí)行情況和現(xiàn)場(chǎng)管理效果。(由5個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成) 包括標(biāo)化體系與綜合管理 、客戶服務(wù)、工程管理、環(huán)境管理、安全管理五個(gè)專項(xiàng)共82個(gè)分項(xiàng)指標(biāo)，45%物管部牽頭、地產(chǎn)項(xiàng)目公司配合完成現(xiàn)場(chǎng)考核。

　　5團(tuán)隊(duì)建設(shè)考核物業(yè)公司在員工管理和團(tuán)隊(duì)建設(shè)方面工作績(jī)效等。 (由個(gè)5個(gè)二級(jí)指標(biāo)組成)包括員工滿意度、用工風(fēng)險(xiǎn)管控、溝通渠道和團(tuán)隊(duì)活力、工資及福利 員工福利、個(gè)人職業(yè)發(fā)展5%人力資源部

　　4.本評(píng)估辦法從五個(gè)方面設(shè)定評(píng)估指標(biāo)，再根據(jù)業(yè)務(wù)性質(zhì)層層細(xì)分，分解成三級(jí)評(píng)估指標(biāo)，第三級(jí)指標(biāo)為具體要求達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。各指標(biāo)數(shù)量為：

　　指標(biāo)等級(jí)一級(jí)指標(biāo)二級(jí)指標(biāo)三級(jí)指標(biāo)

　　數(shù)量5個(gè)20個(gè)82個(gè)

　　這些指標(biāo)是由量化指標(biāo)和定性指標(biāo)組成，定性指標(biāo)是指對(duì)物業(yè)公司管理和服務(wù)按照過(guò)程屬性分類的評(píng)估性指標(biāo)，指標(biāo)的衡量需要有經(jīng)驗(yàn)的人員現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估;定量指標(biāo)是明確可以量化的評(píng)估指標(biāo)。

　　四.評(píng)估辦法

　　1.總部人力資源每年組織一次專業(yè)小組對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行綜合評(píng)估。考核分現(xiàn)場(chǎng)考核和年度考核。對(duì)定性指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)良中差劣的評(píng)價(jià)，并予以記分;對(duì)不能在現(xiàn)場(chǎng)評(píng)定的量化指標(biāo)，將在年終根據(jù)各公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核實(shí)，再進(jìn)行評(píng)價(jià)。兩者之和為該公司的總得分，即總分=現(xiàn)場(chǎng)評(píng)分+年終評(píng)分。

　　2.指標(biāo)設(shè)定時(shí)基本考慮各公司共性業(yè)務(wù)部分，若仍有異同部分，多項(xiàng)不計(jì)分，少項(xiàng)計(jì)平均分。

　　3.本評(píng)估辦法總權(quán)重設(shè)定為100分，根據(jù)各指標(biāo)權(quán)重不同層層加權(quán)，以此設(shè)定各項(xiàng)指標(biāo)的加權(quán)滿分值，詳見(jiàn)指標(biāo)權(quán)重部分。(權(quán)重可根據(jù)當(dāng)年的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，年初時(shí)予以通知)

　　4.評(píng)估采用五級(jí)平均法，對(duì)每項(xiàng)內(nèi)容的評(píng)估結(jié)果作判斷，即根據(jù)評(píng)估所獲證據(jù)對(duì)實(shí)際水平作從“完全滿足要求”到“沒(méi)做到”之間五個(gè)程度等級(jí)的判斷，計(jì)算分值時(shí)將所選等級(jí)數(shù)所對(duì)應(yīng)的計(jì)算系數(shù)與各項(xiàng)加權(quán)滿分值之間進(jìn)行乘積換算。

　　(級(jí)別系數(shù)換算表)

　　程 度完全滿足要求 (優(yōu)) 滿足要求(良)基本滿足要求 (中)未滿足要求 (差)沒(méi)有做(劣)

　　級(jí) 別54321

　　系 數(shù)10.80.60.40

　　換算公式: 該項(xiàng)換算得分=所選級(jí)別數(shù)對(duì)應(yīng)的系數(shù)×該項(xiàng)加權(quán)滿分值

　　總分 = ∑每項(xiàng)換算得分

　　5.現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估分項(xiàng)目進(jìn)行，由地產(chǎn)總部，地產(chǎn)項(xiàng)目公司、物業(yè)公司總部共同參與，各項(xiàng)目評(píng)估得分情況的平均分值為該項(xiàng)評(píng)估的最終得分。在執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估時(shí)，各評(píng)估小組成員將與受檢項(xiàng)目充分交流，現(xiàn)場(chǎng)點(diǎn)評(píng)管理現(xiàn)狀，并共同探討面臨的問(wèn)題。

　　6.年終評(píng)估時(shí)，由總部物業(yè)部和財(cái)務(wù)部共同對(duì)物業(yè)公司上報(bào)的各類數(shù)據(jù)信息進(jìn)行核實(shí)，并評(píng)價(jià)量化指標(biāo)。

　　7.評(píng)估最終得分由人力資源部負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)，各考核部門(mén)依據(jù)本辦法對(duì)分管部分進(jìn)行考核與評(píng)價(jià)。

　　8為保證考核結(jié)果的公正、公開(kāi)、公平，有關(guān)結(jié)果將在公司協(xié)同上予以公布一周，并接受考核單位的質(zhì)詢和核查。

　　五.指標(biāo)定義

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率=報(bào)告期主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)/報(bào)告期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入*100%

　　管理費(fèi)收繳率=報(bào)告期實(shí)收款-往年拖欠款-預(yù)收款/報(bào)告期應(yīng)收金額*100%

　　管理費(fèi)清欠率=報(bào)告期收繳期初數(shù)/期初欠交數(shù)*100%或(期初欠交數(shù)-期末欠交數(shù))/期初欠交數(shù)*100%

　　管理項(xiàng)目盈利面=報(bào)告期盈利的項(xiàng)目個(gè)數(shù)/報(bào)告期管理的項(xiàng)目總個(gè)數(shù)*100%

　　六、評(píng)估指標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)

　　一級(jí) 指標(biāo)二、三級(jí)指標(biāo)及評(píng)估標(biāo)準(zhǔn) 權(quán)重

　　經(jīng)濟(jì) 社會(huì)會(huì)效益 12分獲利能力全年?duì)I銷(xiāo)收入指標(biāo)完成率。 (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級(jí))2

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率達(dá)到5%。(每降低1%降一級(jí)2

　　經(jīng)營(yíng)能力管理項(xiàng)目盈利面(≥80%滿分，每降低20%降一級(jí))2

　　管理能力管理費(fèi)收繳率(≥90%滿分，每降低20%降一級(jí))(依據(jù)交房面和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算)3

　　管理費(fèi)清欠率(≥80%滿分，每降低20%降一級(jí))3

　　2.社會(huì)效益8分管理項(xiàng)目國(guó)優(yōu)、省優(yōu)達(dá)標(biāo)率符合參評(píng)條件或者須參加復(fù)檢的管理項(xiàng)目必須在規(guī)定期限內(nèi)達(dá)標(biāo) (100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級(jí))1

　　媒體正面報(bào)道數(shù) 市級(jí)及以上媒體(電視、報(bào)紙、雜志)正面報(bào)道每年不少于4次 (≥4次滿分，3次，2次，2次以此降級(jí))1

　　重大安全事故重大傷亡事故、重大設(shè)施設(shè)備機(jī)損事故、火災(zāi)責(zé)任事故為零(因管理原因而發(fā)生，每發(fā)生一起扣2分。)6

　　3.客戶 滿意率 20分業(yè)戶滿意率(外部)由地產(chǎn)項(xiàng)目客戶部組織業(yè)主滿意度調(diào)查，達(dá)到或超過(guò)85%評(píng)定為五級(jí)，每降低1%，評(píng)估等級(jí)降一級(jí)。10

　　開(kāi)發(fā)商滿意度(內(nèi)部)同地產(chǎn)總部分管部門(mén)組織調(diào)查，達(dá)到或超過(guò)85%評(píng)定為五級(jí)，每降低1%，評(píng)估等級(jí)降一級(jí)。5

　　有效投訴處理率(明源運(yùn)用)100% (明源系統(tǒng)投訴關(guān)閉率100%，地產(chǎn)總部進(jìn)行客戶隨機(jī)回訪調(diào)查，每個(gè)項(xiàng)目抽查3-5戶，根據(jù)調(diào)查結(jié)果系統(tǒng)反映情況的吻合情況進(jìn)行評(píng)級(jí)。(吻合率100%滿分，≥80%，≥60%，≥40%，≥20%依此降級(jí))3

　　小區(qū)形象及文明程度隨機(jī)抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)業(yè)戶無(wú)違章建筑。現(xiàn)場(chǎng)查看，有一例降一級(jí)1

　　隨機(jī)抽查管轄小區(qū)。社區(qū)內(nèi)無(wú)隨地吐痰、亂扔煙頭、垃圾、踐踏草地、車(chē)輛亂停放等行為。現(xiàn)場(chǎng)查看，有兩例降一級(jí)1

　　4、品質(zhì)管理45分) 綜合管理 (由11個(gè)三級(jí)指標(biāo)組成) 依據(jù)管理內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行對(duì)標(biāo)評(píng)估。每項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容發(fā)現(xiàn)兩個(gè)以上的不符合點(diǎn)即評(píng)定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)兩個(gè)不合格項(xiàng)，評(píng)估等級(jí)降一級(jí)。依次類推。評(píng)估內(nèi)容共11項(xiàng)。分別為合同簽訂、管理人員巡查、服務(wù)受理.報(bào)修處理、投訴處理、業(yè)主意見(jiàn)征詢、空置房管理、文化宣傳、業(yè)主信息、增值服務(wù)、活動(dòng)、氣氛布置5

　　環(huán)境管理(由27個(gè)三級(jí)指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容，分室內(nèi)公共部分、室外公共部分、地下車(chē)庫(kù)三個(gè)區(qū)域共27個(gè)檢查項(xiàng)，分別為地面、墻面、天花板、樓梯欄桿扶手、窗臺(tái)、消防栓(箱)、公共燈具、門(mén)、窗鏡面，天臺(tái)、屋頂、露臺(tái)、電梯轎廂、層門(mén)、呼叫面板、道路路面、綠地、明溝、路燈燈具、宣傳欄、小品雕塑、康樂(lè)設(shè)施、水景、果皮垃圾桶、車(chē)輛道路標(biāo)識(shí)指示牌、車(chē)位牌、垃圾收集與處理、消毒滅害。依據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行檢查評(píng)估。每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)4個(gè)以上的不符合點(diǎn)，即為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)5個(gè)不合格項(xiàng)，評(píng)估等級(jí)降一級(jí)，依次類推。5

　　設(shè)備管理 (由30個(gè)三級(jí)指標(biāo)組成) 依據(jù)管理內(nèi)容，分為11系統(tǒng)，共計(jì)30個(gè)檢查項(xiàng)。11個(gè)系統(tǒng)分別為公共部位、配電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、公共照明、游池水景、管理裝修管理、維修服務(wù)管理。(具體分項(xiàng)略，參見(jiàn)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn))每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)4個(gè)以上的不符合點(diǎn)即評(píng)定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)5個(gè)不合格項(xiàng)，評(píng)估等級(jí)降一級(jí)。依次類推。5

　　安全管理(由5個(gè)三級(jí)指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容和管理標(biāo)準(zhǔn)，評(píng)估考核項(xiàng)共5項(xiàng) ，分別為人員素質(zhì)與崗位技能、門(mén)崗管理 、車(chē)輛管理、安全巡查(含消防安全)、監(jiān)控管理。每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)2個(gè)以上的不符合點(diǎn)，即評(píng)定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)一個(gè)不合格項(xiàng)，評(píng)估等級(jí)降一級(jí)。依次類推。5

　　綠化管理 (由9個(gè)三級(jí)指標(biāo)組成)依據(jù)管理內(nèi)容，評(píng)估考核項(xiàng)共9項(xiàng)，分別為室內(nèi)綠植管理(含營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板間、客戶服務(wù)中心等)、草坪、花壇花境、樹(shù)木修剪、澆灌、病蟲(chóng)害防治、松土施肥、扶正加固。每一個(gè)檢查項(xiàng)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)以上的不符合點(diǎn)即評(píng)定為不合格項(xiàng)。每出現(xiàn)兩個(gè)不合格項(xiàng)，評(píng)估等級(jí)降一級(jí)。依次類推。5

　　5. 團(tuán)隊(duì)建設(shè) 15分員工滿意度每年至少進(jìn)行一次員工滿意度調(diào)查，滿工滿意率在85%以上，每一位員工都有參加公司組織的培訓(xùn)機(jī)會(huì)。班組長(zhǎng)以上的人員感覺(jué)在公司有繼續(xù)發(fā)展的渠道和機(jī)會(huì) 3

　　用工風(fēng)險(xiǎn)管控員工在日常工作中都能得到相關(guān)技術(shù)要求的勞動(dòng)保護(hù)。 操作崗位員工購(gòu)買(mǎi)各種類型的保險(xiǎn)，進(jìn)行用工風(fēng)險(xiǎn)管控3

　　員工培訓(xùn)與技能員工技能培訓(xùn)體系健全，管理級(jí)與操作層培訓(xùn)計(jì)劃落實(shí)到位。管理人員和專業(yè)技術(shù)人員執(zhí)證上崗率100%，3

　　員工工資績(jī)效建立完善的員工工資及績(jī)效考核體系，工資及福利能與員工績(jī)效掛鉤。考核公開(kāi)公平，沒(méi)有因工資及福利政策執(zhí)行不到位或工資及福利政策不合理引發(fā)的申訴或潛在申訴問(wèn)題。3

　　員工隊(duì)伍穩(wěn)定管理人員和基層操作員工隊(duì)伍穩(wěn)定，管理人員流失率控制在5%之內(nèi)，基層操作人員流失率小于30%。