房地產(chǎn)開發(fā)公司營(yíng)銷中心日常管理規(guī)范
第一條 置業(yè)顧問必須嚴(yán)格遵守現(xiàn)場(chǎng)的各項(xiàng)管理，服從現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理的統(tǒng)一管理。
第二條 置業(yè)顧問在工作上如有任何問題，不得私自處理，私自越級(jí)對(duì)接，必須及時(shí)反饋給主管，實(shí)行統(tǒng)一的規(guī)范化逐步對(duì)接和處理。
第三條 置業(yè)顧問應(yīng)有成本控制意識(shí)，不得隨意浪費(fèi)任何宣傳資料和物品，不得有損害公司的整體利益之行為。
第四條 公司辦公用品是用于公共辦公，不得利用公司辦公用品辦理私人事務(wù)，如：不得用公司電話接打私人電話，不得使用公司復(fù)印機(jī)復(fù)印私人用品等。
第五條 置業(yè)顧問應(yīng)保管好各自資料 物品等到，接待工作結(jié)束后，應(yīng)自動(dòng)清理桌面，并將椅子歸位。
第六條 工作期間，置業(yè)顧問應(yīng)緊守在各自的崗位上，保持良好坐姿，嚴(yán)禁伏桌休息等一切有損售樓處形象 影響正常工作秩序的現(xiàn)象。
第七條 置業(yè)顧問在任職期間如有違法或違返公司規(guī)章制度者，視情節(jié)嚴(yán)重給予口頭警告 書面警告 扣減提成直至解雇。觸犯律者移交司法機(jī)關(guān)處理。
第八條 對(duì)惹事生非 拉幫結(jié)派 無(wú)中生有 有為破壞業(yè)務(wù)工作的置業(yè)顧問即刻解雇并視情節(jié)輕重給予罰款。
第九條 轉(zhuǎn)讓房由項(xiàng)目組設(shè)專人統(tǒng)一管理，轉(zhuǎn)讓房號(hào)應(yīng)及時(shí)通知現(xiàn)場(chǎng)銷售經(jīng)理，置業(yè)顧問不得蓄意參與任何形式的"炒樓"或私下洽談轉(zhuǎn)讓房，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即解雇。
第十條 置業(yè)顧問的業(yè)務(wù)范圍為聯(lián)系客戶 談判 簽認(rèn)購(gòu)書 帶客戶交定金 催交房款 簽合同 協(xié)助辦理按揭 通知交余款 入住通知等；由于置業(yè)顧問個(gè)人原因?qū)е潞炲e(cuò)認(rèn)購(gòu)書 合同 賣重房號(hào) 賣錯(cuò)房型 房號(hào) 棟數(shù) 計(jì)算錯(cuò)誤及未給客戶講明樓盤要點(diǎn)而導(dǎo)致客戶吵鬧 退房 賠償?shù)龋?xiàng)目組視情節(jié)輕重給予相應(yīng)處罰。
第十一條 房號(hào)管理：房號(hào)統(tǒng)一由銷售部經(jīng)理管理，出現(xiàn)差錯(cuò)，責(zé)任由銷售部經(jīng)理完全承擔(dān)。落定前必須確定有無(wú)該房號(hào)，并認(rèn)真核對(duì)，確保萬(wàn)無(wú)一失。對(duì)未交定金的客戶，置業(yè)顧問不得私自承諾保留房號(hào)。
第十二條 置業(yè)顧問不得自行向公司要求優(yōu)惠客戶，更不能隨意承諾客戶有優(yōu)惠。
第十三條 置業(yè)顧問應(yīng)共同維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)原則，堅(jiān)決杜絕使用不正當(dāng)手段，蓄意挑選客戶的行為，蓄意制造任何形式的惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象。
第十四條 置業(yè)顧問之間應(yīng)相互監(jiān)督，對(duì)一切不良現(xiàn)象及違反現(xiàn)場(chǎng)紀(jì)律者，都應(yīng)及時(shí)匯報(bào)銷售主管。
第十五條 嚴(yán)禁工作時(shí)間在售樓處大聲喧嘩 嬉戲 酗酒 勾肩搭背 賭博 抽煙 打牌 下棋 吃零食 化妝 閑聊及不文明言談舉止等一切有損公司形象，影響正常銷售工作的行為。
第十六條 在工作時(shí)間和工作場(chǎng)所內(nèi)置業(yè)顧問之間發(fā)生爭(zhēng)吵打斗事件，則無(wú)論任何原因雙方均辭退；若置業(yè)顧問與客戶之間發(fā)生爭(zhēng)吵打斗，則立即辭退置業(yè)顧問，并扣除其在該樓盤所得之提成。
第十七條 置業(yè)顧問應(yīng)充分尊重銷售經(jīng)理的意見，嚴(yán)禁置業(yè)顧問與銷售經(jīng)理在客戶前發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，若銷售經(jīng)理工作有意見可呈書面建議給公司或直接越級(jí)上訴。
編 制審 核批 準(zhǔn)
日 期日 期日 期
篇2：物業(yè)管理日常服務(wù)用語(yǔ)一覽
物業(yè)管理日常服務(wù)用語(yǔ)一覽
一、服務(wù)用語(yǔ)
服務(wù)用語(yǔ)是員工完成各項(xiàng)工作，提供最佳服務(wù)的最基本條件。服務(wù)用語(yǔ)能夠反映和傳遞公司的服務(wù)和管理水平。員工必須有一種文明、優(yōu)美的語(yǔ)言和令人愉快的聲調(diào)，才能使我們的服務(wù)顯得更有生機(jī)，才能更好地贏得業(yè)主的滿意和展現(xiàn)員工的優(yōu)秀品質(zhì)和工作責(zé)任心。
1．常用服務(wù)詞組和句子
（1）您好！（先生、小姐）
（2）對(duì)不起！
（3）謝謝！
（4）請(qǐng)?jiān)彛?/p>
（5）早上好、下午好、晚上好、晚安！
（6）明天見！
（7）祝您生日快樂！
（8）祝您一路平安！
（9）新年快樂！
（10）節(jié)日快樂！
（11）歡迎您光臨我們的大樓！
（12）真高興又在這里見到您！
（13）為您服務(wù)感到榮幸！
（14）對(duì)不起這是我的過失！
（15）有什么需要幫助的？
（16）請(qǐng)您走這兒！
（17）請(qǐng)您登記，您要找的部門（人）在幾樓幾號(hào)！
（18）請(qǐng)您不要著急，我?guī)湍朕k法！
（19）請(qǐng)收好您的證件，麻煩您了！
（20）先生，請(qǐng)問您找誰(shuí)？
（21）請(qǐng)出示您的出門證及物品，我們需要查看，謝謝！
（22）請(qǐng)您稍等，我馬上給您聯(lián)系！
（23）請(qǐng)您交回會(huì)客證，再見！
（24）對(duì)不起單位已經(jīng)下班了，請(qǐng)您以后再來(lái)！
（25）對(duì)不起這里是值勤崗位，請(qǐng)不要在這里逗留玩耍！
（26）對(duì)不起單位還未上班，請(qǐng)您稍等！
（27）對(duì)不起這里是禁區(qū)，請(qǐng)您不要吸煙！
（28）對(duì)不起院內(nèi)不準(zhǔn)停車，請(qǐng)您把車停到外面！
（29）歡迎光臨！
（30）您慢走！
2．服務(wù)忌語(yǔ)
（1）喂、哎找誰(shuí)？干什么？
（2）站住！
（3）沒上班呢，出去等著！
（4）有事快說(shuō)別哆嗦！
（5）墻上寫著呢，沒看見嗎？
（6）我不知道，我不管，你自己找去吧！
（7）這不管我事，愿找誰(shuí)找誰(shuí)！
（8）你自己不注意，能怨我們嗎？
（9）有本事告去，上哪兒告都行！
（10）喊什么，等一會(huì)，急什么！
（11）多大的事呀！沒什么了不起！
（12）等等沒看見正忙著嗎！
（13）你問我，我問誰(shuí)去？
（14）不是告訴你了嗎？怎么還不明白！
（15）快點(diǎn)拿證件看看！
（16）沒證件不行出去！
（17）停車，要檢查！
（18）你怎么把車開進(jìn)來(lái)了，誰(shuí)叫你開進(jìn)來(lái)的？
（19）這里又不是你家開的！
（20）出去，車不能進(jìn)！
（21）喂，跟你說(shuō)話呢，聽不見嗎？聾子嗎？
（22）還沒登記呢，闖什么，回來(lái)登記！
（23）煩人自己找去！
（24）少?gòu)U話再說(shuō)也不行！
（25）你懂什么別說(shuō)了，閉嘴！
（26）沒看見下班了嗎？走吧，干什么啦！
（27）不客氣的喊“老頭、老太婆、哥們”
3．常用服務(wù)用語(yǔ)如下：（舉例）
（1） 歡送語(yǔ)：歡迎您的光臨歡迎您并祝您在這里生活愉快
（2）問候語(yǔ)：您好、早安、午安、晚安，對(duì)生病的客人要多加關(guān)心說(shuō)：“希望您早日康復(fù)！”
（3）告別語(yǔ)：明天見、歡迎您再來(lái)、再見、祝您一路平安
（4）祝賀語(yǔ)：祝您生日快樂、新年好、節(jié)日快樂、圣誕快樂
（5）征詢語(yǔ)：請(qǐng)問您有什么事情？我能幫忙嗎？您還有別的事情嗎？
（6）應(yīng)答語(yǔ)：好的、是的、這是我應(yīng)該做的、照顧不周的地方請(qǐng)多指教、歡迎批評(píng)指教.
（7）道歉語(yǔ)：實(shí)在對(duì)不起、請(qǐng)?jiān)彙⒋驍嚹恕⒏兄x您的提醒、對(duì)不起讓您久等了、對(duì)此表示歉意。
（8）答謝語(yǔ)：為您服務(wù)感到榮幸、感謝您的光臨
（9）指路用語(yǔ)：請(qǐng)往前走、請(qǐng)一直往前走、先生/小姐請(qǐng)這邊走，洗手間在拐彎處、請(qǐng)往左/右拐彎
4．保安當(dāng)值時(shí)的禮貌用語(yǔ)
（1）早上好 / 您好 / 在早晨或遇到客人從電梯出來(lái)或門口進(jìn)來(lái)時(shí)必要的問候
（2）您好！請(qǐng)問我能幫您什么？（當(dāng)在值班時(shí)，有客人向你走來(lái)時(shí)，需主動(dòng)迎上前問）
（3）請(qǐng)問您貴姓，找他（她）有什么事？（當(dāng)客人回答找管理處員工時(shí)）
（4）對(duì)不起我們公司規(guī)定不接受推銷員和保險(xiǎn)人員。
（5）對(duì)不起請(qǐng)您先到售樓部聯(lián)系（如客人沒有售樓人員陪同看樓）。
（6）對(duì)不起本大廈正在施工請(qǐng)您在收到收樓通知書后再來(lái)（如有已購(gòu)房業(yè)主要看自己已購(gòu)單元時(shí)）。
（7）對(duì)不起本大廈正在裝修施工，請(qǐng)不要在大廈范圍內(nèi)吸煙。
（8）您好！請(qǐng)?jiān)谶@里登記后再上去（當(dāng)有客人進(jìn)來(lái)時(shí)，值班保安必須的工作）。
（9）您好！請(qǐng)您出示出入卡，謝謝！
（10）對(duì)不起，您沒有出示卡不能上去（當(dāng)有客人進(jìn)來(lái)，當(dāng)值保安需要提出的問題）。
（11）請(qǐng)您按照指示使用電梯！
（12）對(duì)不起，這（些）事我無(wú)法解釋，請(qǐng)您到管理處了解一下（對(duì)客人有些提問，當(dāng)值保安無(wú)能力回答時(shí)）。
（13）對(duì)不起，這事我先記錄下來(lái)，明天我會(huì)報(bào)告管理處再跟您聯(lián)系。
（14）對(duì)不起，這些東西沒有放行李，不能帶出去，請(qǐng)您讓業(yè)主（住戶）寫出證明（業(yè)主、住戶除外）。
（15）請(qǐng)把材料包好再進(jìn)入大廈。
二、言語(yǔ)（在服務(wù)工作中與客戶談吐時(shí)）
1）要注意發(fā)出的聲音，一般以對(duì)方聽清楚為限。
2）說(shuō)話要清晰、簡(jiǎn)明，不要有含糊之言。
3）說(shuō)話不宜太快。
4）不雅之詞的字句不可用。
5）同事之間交談不要大聲。
6）說(shuō)話要實(shí)事求是，要注意選擇字句，注意語(yǔ)法，語(yǔ)氣、注意言語(yǔ)調(diào)和，避免。
1、態(tài)度
在接待客戶時(shí)應(yīng)做到不卑不亢，要以禮貌與殷勤的態(tài)度招待客人，是客人感到親切溫暖，要尊重客人，也不要貶低自己，要了解熟悉外國(guó)的禮節(jié)，在接待客戶時(shí)要保持微笑，要自信和自然。
2、禮節(jié)禮貌
禮節(jié)禮貌是反映著企業(yè)的形象，反映著每一個(gè)員工的精神狀態(tài)和文明程度，并對(duì)企業(yè)的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益有著重要的影響。
2．1每位員工都應(yīng)善成微笑服務(wù)的良好習(xí)慣。當(dāng)與業(yè)主/住戶對(duì)話時(shí)宜保持1米左右的距離，要注意使用禮貌用語(yǔ)，注意“請(qǐng)”字當(dāng)頭，“謝”字不離口，表現(xiàn)出對(duì)業(yè)主/住戶的尊重。
2．2員工上崗應(yīng)穿著整潔，舉止端正、站坐姿端正，不要穿拖鞋在公共地方行走，要記住您代表的是整個(gè)公司的形象；
2．3與客人見面時(shí)要主動(dòng)向客人打招呼問好或點(diǎn)頭示意；
2．4與客人相遇時(shí)，應(yīng)主動(dòng)讓路，同一方向行走時(shí)，如無(wú)急事不要超越客人，因事需超越時(shí)要說(shuō)“對(duì)不起”；
2．5乘坐電梯時(shí)要讓客人先出入，尤其是男士應(yīng)讓女士先出入。在公眾場(chǎng)所不準(zhǔn)吸煙和吃零食；
2．6面對(duì)客人不要伸懶腰、咳嗽和打噴涕。咳嗽、打噴涕時(shí)要背過身用手帕/紙巾將嘴捂住，并說(shuō)“不好意思”；
2．7與客人交談時(shí)不要抓頭、捏鼻、搔癢和剔牙齒，更不要用手中的物品指著對(duì)方；與業(yè)主/住戶對(duì)話時(shí)，如遇另一業(yè)主/住戶有事相求時(shí)，應(yīng)點(diǎn)頭示意打招呼或 請(qǐng)對(duì)方稍等，不能視而不見，同時(shí)盡量結(jié)束談話招呼業(yè)主/住戶，如時(shí)間較長(zhǎng)應(yīng)說(shuō)：“對(duì)不起，讓您久等了。”與業(yè)主/住戶交談時(shí)，要全神貫注用心傾聽，要等對(duì)方把話說(shuō)完，對(duì)方話沒說(shuō)。完，不要 隨意打斷對(duì)方談話，對(duì)沒聽清楚的地方禮貌地請(qǐng)對(duì)方重復(fù)一遍。
2．8在公眾場(chǎng)所不要高聲喧嘩、開玩笑、哼唱歌曲，更不準(zhǔn)大聲爭(zhēng)吵和粗言穢語(yǔ)；
2．9員工在工作中要做到熱情誠(chéng)懇、謙虛有禮、穩(wěn)重大方，使客人感到親切溫暖；
2．10對(duì)業(yè)主/住戶的問詢盡量答復(fù)對(duì)方，不能以“不知道，不清楚”回答； 對(duì)于業(yè)主/住戶質(zhì)詢無(wú)法解釋清楚，應(yīng)請(qǐng)上級(jí)處理，不許與業(yè)主/住戶爭(zhēng)吵。
2．11 需要業(yè)主/住戶協(xié)助時(shí)，首先要表示謙意，并說(shuō)：“對(duì)不起，打擾您了”，事后應(yīng)對(duì)業(yè)主/住戶的幫助表示感謝。
3、進(jìn)入客戶單元要求
3．1自我檢查著裝，檢查儀容儀表，工具是否帶齊，工作證等準(zhǔn)備工作；
3．2如因公務(wù)進(jìn)入客戶單元應(yīng)先敲三聲門（每次連續(xù)敲三下，每次應(yīng)有三秒中左右的間隔，然后緩慢的將門推開）不可直接推開，用腳踢開和大聲叫門，重力敲門；
3．3進(jìn)入客戶單元，先說(shuō)問候語(yǔ)：“您好！先生/小姐”、“早上好”或“對(duì)不起，打擾了”等語(yǔ)，講名到來(lái)的目的，如果要進(jìn)來(lái)某項(xiàng)工作，先向客戶出示工作單，經(jīng)允許才可進(jìn)行。如客人正在會(huì)客，要征詢時(shí)間，再道別離去；
3．4如客戶單元內(nèi)無(wú)人，請(qǐng)勿擅自闖入更嚴(yán)禁逗留；
3．5進(jìn)入客戶單元前，應(yīng)加穿鞋套或改穿拖鞋；
3．6進(jìn)入客戶單元后，不要東張西望、評(píng)頭論足，說(shuō)與工作無(wú)關(guān)的話，禁止坐客人的沙發(fā)桌椅，亂動(dòng)客戶的物品，工作完畢后要收拾好工具和遺棄物，把挪動(dòng)的物品恢復(fù)原狀；
3．7無(wú)論從客戶手中接過任何物品都要到謝；
3．8客戶講“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”、“不用客氣”，不得毫無(wú)反應(yīng)；
篇3：物業(yè)知識(shí)教材：物業(yè)房屋日常養(yǎng)護(hù)管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：物業(yè)房屋日常養(yǎng)護(hù)管理
房屋日常養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理部門為確保房屋的完好和正常使用所進(jìn)行的經(jīng)常性的日常修理、季節(jié)性預(yù)防保養(yǎng)以及房屋的正確使用維護(hù)管理等工作，是物業(yè)管理企業(yè)房屋修繕管理的重要環(huán)節(jié)。房屋日常養(yǎng)護(hù)的基本原則是因地制宜，合理修繕；對(duì)不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查、確保安全；及時(shí)維護(hù)，保證正常使用；最有效的合理使用維修費(fèi)用；最大限度的充分發(fā)揮房屋的有效使用功能。
通過對(duì)房屋的日常養(yǎng)護(hù)，可以維護(hù)房屋和設(shè)備的功能，使發(fā)生的損失及時(shí)得到修復(fù)；對(duì)一些由于天氣的突變或隱蔽的物理、化學(xué)損壞導(dǎo)致的猝發(fā)性損失，不必等大修周期到來(lái)就可以及時(shí)處理。同時(shí)，經(jīng)常檢查房屋完好狀況，從養(yǎng)護(hù)入手，可以防止事故發(fā)生，延長(zhǎng)大修周期，并為大中修提供查勘、施工的可靠資料，最大限度的延長(zhǎng)房屋的使用年限。同時(shí)不斷改善房屋的使用條件，包括外部環(huán)境的綜合治理。
一、房屋養(yǎng)護(hù)的原則和內(nèi)容
(一)房屋養(yǎng)護(hù)的原則
房屋養(yǎng)護(hù)的原則是:因地制宜，合理修繕；對(duì)不同類型的房屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時(shí)維護(hù)；加強(qiáng)對(duì)二次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效地合理使用維修基金；最大限度地發(fā)揮房屋的有效使用功能。
(二)房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容
房屋養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容包括房屋的日常養(yǎng)護(hù)和房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)兩個(gè)方面。房屋的日常養(yǎng)護(hù)的來(lái)源有兩個(gè)方面:一是住用戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星養(yǎng)護(hù)工程(包括對(duì)業(yè)主或使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管理)；二是物業(yè)管理公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理角度提出來(lái)的養(yǎng)護(hù)工程，因此，房屋的日常養(yǎng)護(hù)包括房屋的零星養(yǎng)護(hù)和房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)的來(lái)源，主要有防臺(tái)防汛、防梅雨和防凍防寒。房屋的季節(jié)性預(yù)防養(yǎng)護(hù)，關(guān)系著業(yè)主或使用人的居住和使用安全以及房屋設(shè)備的完好程度，所以，這種預(yù)防養(yǎng)護(hù)也是房屋養(yǎng)護(hù)中的一個(gè)重要方面。房屋養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意與房屋建筑的結(jié)構(gòu)種類及其外界條件相適應(yīng)，木結(jié)構(gòu)的防潮防腐防蟻蛀、磚石結(jié)構(gòu)的防潮、鋼結(jié)構(gòu)的防銹等養(yǎng)護(hù)，都必須結(jié)合具體情況給予重視。
二、房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問題
物業(yè)管理公司作為房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的主體，其接受養(yǎng)護(hù)的對(duì)象是開發(fā)商建造的房屋，其實(shí)施服務(wù)的對(duì)象是房屋的業(yè)主或使用人。開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量，物業(yè)管理公司實(shí)施的服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主或使用人對(duì)房屋的使用質(zhì)量，均會(huì)影響到房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。目前在這方面存在的問題，多半也是由于這三者的關(guān)系處理不當(dāng)或質(zhì)量有問題而引發(fā)的。
(一)由開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量而引發(fā)的問題
上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站于1996年5月組成五個(gè)住宅工程質(zhì)量檢查組，對(duì)本市1995年4月至1996年4月至1996年3月竣工的100幢住宅工程進(jìn)行抽查。
這次住宅大檢查結(jié)果表明，上海市住宅工程總體質(zhì)量水平不高，低水平的合格工程較多。住宅工程實(shí)物檢查發(fā)現(xiàn)存在的質(zhì)量問題主要有以下幾個(gè)方面:
(1)屋面防水層明貼，泛水高度不足，天溝坡度不足造成積水，架空隔熱板安裝質(zhì)量差，鋪設(shè)高低不平，板面積水。
(2)外墻粉刷龜裂起殼相當(dāng)普遍，易造成墻面滲水，室內(nèi)及公用走道地坪殼裂嚴(yán)重，有起砂現(xiàn)象。預(yù)制樓板安裝離縫不足，灌縫不實(shí)，造成樓地面發(fā)生順縫方向的貫穿裂縫，樓地面空鼓裂縫、起砂較多，室內(nèi)墻面平頂不少地方有爆灰、穿邊填嵌不密實(shí)等問題。
(3)鋁合金門窗制作安裝問題多，例如型材厚度不足，制作馬虎，安裝不牢，漏裝限位，漏打硅膠，致使邊角滲漏。
(4)木制品制作安裝粗糙，木門和隔斷制作粗糙，翹曲變形，關(guān)閉不嚴(yán)密，開啟不靈活，有相當(dāng)數(shù)量夾板門漏設(shè)排氣孔。
(5)部分水箱混凝土不密實(shí)，底部滲水。
(6)水電安裝質(zhì)量差，配管導(dǎo)線色標(biāo)混亂，不符標(biāo)準(zhǔn)，壓接帽不阻燃，開關(guān)串接，多股導(dǎo)線接頭不搪錫，衛(wèi)生潔具用木榫木螺檢固定不牢固，避雷帶接頭、電焊及接地裝置不規(guī)范，室內(nèi)給排水管道接口滲漏。
(7)工程質(zhì)量保證資料缺、亂、錯(cuò)現(xiàn)象還存在，原材料質(zhì)保書復(fù)印件手續(xù)不符規(guī)定要求，水泥、防水材料進(jìn)場(chǎng)不做質(zhì)量復(fù)試，外省市空心板準(zhǔn)用證及試驗(yàn)報(bào)告數(shù)量不足，隱蔽工程漏項(xiàng)較多，填寫不規(guī)范。
在這次檢查中，發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位肢解工程、采用多頭發(fā)包形式較為普遍，現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量缺乏管理力度，特別是屋面防水工程和鋁合金門窗工程，絕大多數(shù)由建設(shè)單位轉(zhuǎn)包給其它施工單位，造成這兩個(gè)分項(xiàng)質(zhì)量問題較多。
商品房作為大宗、耐用、高值的商品，如果它的質(zhì)量低下，會(huì)給業(yè)主或使用人帶來(lái)住用的不便和無(wú)盡的精神痛苦；會(huì)給物業(yè)管理公司在實(shí)施房屋養(yǎng)護(hù)時(shí)，陡增難度，因?yàn)橛性S多房屋質(zhì)量問題，靠后天維修是無(wú)法徹底解決問題的:還會(huì)直接影響到房改工作的開展和商品房市場(chǎng)的發(fā)展。
(二)由物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問題
對(duì)物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量投訴是業(yè)主或使用人投訴的熱點(diǎn)之一。
從目前投訴的情況來(lái)看，主要有兩大類型:一是對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):二是對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)的服務(wù)質(zhì)量。過去，無(wú)償養(yǎng)護(hù)房屋，人們對(duì)養(yǎng)護(hù)的要求不太高，認(rèn)為修得不好，可以叫房管所的人再來(lái)修。而有償養(yǎng)護(hù)，業(yè)主或使用人不但對(duì)收費(fèi)的多少有自己的想法，而且對(duì)維修的質(zhì)量要求也特別高。雙方的意見不一致，就會(huì)引起投訴。
物業(yè)管理公司與業(yè)主或使用人紛爭(zhēng)迭起，這些情況的出現(xiàn)其原因是多方面的，有的是因?yàn)閭€(gè)別物業(yè)管理公司確實(shí)存在多收費(fèi)、亂收費(fèi)，個(gè)別服務(wù)人員的服務(wù)態(tài)度差、服務(wù)效率低；有的是因?yàn)閭€(gè)別業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理還缺乏一定程度的了解，期望值太高。
物業(yè)管理公司在實(shí)施房屋養(yǎng)護(hù)時(shí)，其服務(wù)質(zhì)量的好壞會(huì)直接影響到其與業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，以及物業(yè)管理公司本身的聲譽(yù)。因此，物業(yè)管理公司要一切為業(yè)主或使用人著想，一切為業(yè)主或使用人服務(wù)。對(duì)于發(fā)生的問題和糾紛，不是先去分清是誰(shuí)的責(zé)任，而是先去將問題解決。只有這樣，才能將物業(yè)管理公司的房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)質(zhì)量搞上去。
(三)由業(yè)主或使用人對(duì)房屋的使用質(zhì)量而引發(fā)的問題
《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》第四章，就物業(yè)的使用對(duì)業(yè)主或使用人提出了具體的要求，其中第二十九條明確規(guī)定:業(yè)主或使用人裝修住宅，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝修住宅的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人。
隨著人們生活質(zhì)量的提高和房改工作的順利進(jìn)行，住宅裝修就像購(gòu)買大屏幕彩電、高檔音響等大件一樣，成為人們的普遍追求。
然而許多業(yè)主或使用人無(wú)視法規(guī)、條例，違章裝修住宅，這是法制觀念淡薄、房屋使用質(zhì)量不高的一種表現(xiàn)，由此，引發(fā)了許多問題。
目前，違章裝修的現(xiàn)象隨處可見:有的破壞了主體結(jié)構(gòu)；有的推倒了承重墻；有的在墻上打孔打到鄰居家；有的鑿地面忽視限度，導(dǎo)致往樓下滲漏水；有的在天面上裝修時(shí)把天花板都鉆穿了；有的隨意擴(kuò)大住房使用面積等。
“二次裝修熱”反映了社會(huì)的發(fā)展給人們創(chuàng)造了“安居”的環(huán)境以及人們生活觀念的變化。“二次裝修熱”中有四個(gè)面值得引起重視:一是目前住宅設(shè)計(jì)不是很合理，建材、設(shè)備明顯落后，裝修材料與產(chǎn)品整體上還不能滿足市場(chǎng)需要，配套能力不強(qiáng)；二是“二次裝修”剛剛興起，人們對(duì)此還缺乏應(yīng)有的常識(shí)和一定的財(cái)力后盾；三是有關(guān)部門缺乏應(yīng)有的指導(dǎo)和引導(dǎo)；四是設(shè)計(jì)施工技術(shù)力量不足，裝修“游擊隊(duì)”活躍，五花八門的裝修公司，有的技術(shù)不行，有的不負(fù)責(zé)任，有的缺乏起碼的職業(yè)道德，致使裝修市場(chǎng)較為混亂。
由此可見，物業(yè)管理公司如何管理好業(yè)主或使用人的二次裝修事關(guān)重大。管得好，就會(huì)營(yíng)造出一個(gè)住用戶信任、環(huán)境幽靜、整潔、美觀的祥和氣氛。管得不好，不僅會(huì)縮短房屋的用壽命，而且會(huì)噪聲四起，連綿不斷，裝修廢物到處亂放，弄得四鄰不安，怨聲載道。如此違章裝修，不僅危害當(dāng)今，而且殃及以后，必須呼吁人們重視，群力制止，以避后患。
三、房屋日常養(yǎng)護(hù)的類型
房屋日常養(yǎng)護(hù)可分為零星養(yǎng)護(hù)和計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。
(一)零星養(yǎng)護(hù)
房屋的零星養(yǎng)護(hù)修理，指結(jié)合實(shí)際情況確定或因突然損壞引起的小修，包括:
1.屋面筑漏(補(bǔ)漏)、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等。
2.鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃，換窗紗、油漆等。
3.修補(bǔ)樓地面面層，抽換個(gè)別楞木等。
4.修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等。
5.拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈，拆換個(gè)別過梁等。
6.抽換個(gè)別檁條，接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等。
7.水衛(wèi)、電氣、暖氣等設(shè)備的故障排除及零部件的修換等。
8.下水管道的疏通，修補(bǔ)明溝、散水、落水管等。
9.房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險(xiǎn)構(gòu)件的臨時(shí)加固、維修等。
日常零星養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目，主要通過維修管理人員的走訪住房和業(yè)主或住戶的隨時(shí)報(bào)修2個(gè)渠道來(lái)集。零星養(yǎng)護(hù)的特點(diǎn)是修理范圍廣，項(xiàng)目零星分散，時(shí)間緊，要求及時(shí)，具有經(jīng)常性的服務(wù)性質(zhì)。
零星養(yǎng)護(hù)應(yīng)力爭(zhēng)做到“水電急修不過夜，小修項(xiàng)目不過三，一般項(xiàng)目不過五”。
(二)計(jì)劃養(yǎng)護(hù)
房屋的各種構(gòu)、部件均有其合理的使用年限，超過這一年限一般就開始不斷出現(xiàn)問題。因此要管好房子，就不能等到問題出現(xiàn)后再采取補(bǔ)救措施，而應(yīng)該訂立科學(xué)的大、中、小修3級(jí)修繕制度，以保證房屋的正常使用，延長(zhǎng)其整體的使用壽命。這就是房屋的計(jì)劃養(yǎng)護(hù)。
例如:房屋的紗窗每3年左右就應(yīng)該刷一遍鉛油保養(yǎng)；門窗、壁櫥、墻壁上的油漆、油飾層一般5年左右應(yīng)重新油漆一遍；外墻每10年應(yīng)徹底進(jìn)行1次檢修加固；照明電路明線、暗線每年檢查線路老化和負(fù)荷的情況，必要時(shí)可局部或全部更換等。這種定期保養(yǎng)、修繕制度是保證房屋使用安全、完好的非常重要的制度。
一般樓宇設(shè)施的保養(yǎng)周期和翻新周期。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體樓宇所選用的設(shè)備、材料型號(hào)的質(zhì)量來(lái)推算其使用年限。
另外，還要做好季節(jié)性的預(yù)防保養(yǎng)工作。例如，防風(fēng)臺(tái)、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。
四、房屋日常養(yǎng)護(hù)的內(nèi)容
房屋日常養(yǎng)護(hù)的具體內(nèi)容包括:
(一)地基基礎(chǔ)的養(yǎng)護(hù)
地基屬于隱蔽工程，發(fā)現(xiàn)問題采取補(bǔ)救措施都很困難，應(yīng)給予足夠的重視。主要應(yīng)從以下幾方面做好養(yǎng)護(hù)工作:
1.堅(jiān)決杜絕不合理荷載的產(chǎn)生
地基基礎(chǔ)上部結(jié)構(gòu)使用荷載分布不合理或超過設(shè)計(jì)荷載，會(huì)危及整個(gè)房屋的安全，而在基礎(chǔ)附近的地面堆放大量材料或設(shè)備，也會(huì)形成較大的堆積荷載，使地基由于附加壓力增加而產(chǎn)生附加沉降。所以，應(yīng)從內(nèi)外兩方面加強(qiáng)對(duì)日常使用情況的技術(shù)監(jiān)督，防止出現(xiàn)不合理荷載狀況。
2.防止地基浸水
地基浸水會(huì)使地基基礎(chǔ)產(chǎn)生不利的工作條件，因此，對(duì)于地基基礎(chǔ)附近的用水設(shè)施，如上下水管、暖氣管道等，要注意檢查其工作情況，防止漏水。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)房屋內(nèi)部及四周排水設(shè)施如排水溝、散水等的管理與維修。
3.保證勒腳完好無(wú)損
勒腳位于基礎(chǔ)頂面，將上部荷載進(jìn)一步擴(kuò)散并均勻傳遞給基礎(chǔ)，同時(shí)起到基礎(chǔ)防水的作用。勒腳破損或嚴(yán)重腐蝕剝落，會(huì)使基礎(chǔ)受到傳力不合理的間接影響而處于異常的受力狀態(tài)，也會(huì)因防水失效而產(chǎn)生基礎(chǔ)浸水的直接后果。所以，勒腳的養(yǎng)護(hù)不僅僅是美觀的要求，更是地基基礎(chǔ)養(yǎng)護(hù)的重要部分。
4.防止地基凍害
在季節(jié)性凍土地區(qū)，要注意基礎(chǔ)的保溫工作。對(duì)按持續(xù)供熱設(shè)計(jì)的房屋，不宜采用間歇供熱，并應(yīng)保證各房間采暖設(shè)施齊備有效。如在使用中有閑置不采暖房間，尤其是與地基基礎(chǔ)較近的地下室，應(yīng)在寒冷季節(jié)將門窗封閉嚴(yán)密，防止冷空氣大量侵入，如還不能滿足要求，則應(yīng)增加其它的保溫措施。
(二)樓地面工程的養(yǎng)護(hù)
樓地面工程常見的材料多種多樣，如水泥砂漿、大理石、水磨石、地磚、塑料、木材、馬賽克、缸磚等。水泥砂漿及常用的預(yù)制塊地面的受損情況有空鼓、起殼、裂縫等，而木地板更容易被腐蝕或蛀蝕。在一些高檔裝修中采用的純毛地毯，則在耐菌性、耐蟲性及耐濕性等方面性能較差。所以，應(yīng)針對(duì)樓地面材料的特性，做好相應(yīng)的養(yǎng)護(hù)工作。通常需要注意以下幾個(gè)主要的方面:
1.保證經(jīng)常用水房間的有效防水
對(duì)廚房衛(wèi)生間等經(jīng)常用水的房間，一方面要注意保護(hù)樓地面的防水性能，更須加強(qiáng)對(duì)上下水設(shè)施的檢查與保養(yǎng)，防止管道漏水、堵塞，造成室內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間積水而滲入樓板，導(dǎo)致侵蝕損害。一旦發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)處理或暫停使用，切不可將就使用，以免形成隱患。
避免室內(nèi)受潮與蟲害
由于混凝土防潮性有限，在緊接土壤的樓層或房間，水分會(huì)通過毛細(xì)現(xiàn)象透過地板或外墻滲入室內(nèi)；而在南方，空氣濕度經(jīng)常持續(xù)在較高的水平，常因選材不當(dāng)而產(chǎn)生返潮(即結(jié)露)現(xiàn)象。這是造成室內(nèi)潮濕的兩種常見原因。室內(nèi)潮濕不僅影響使用者的身體健康，也會(huì)因大部分材料在潮濕環(huán)境中容易發(fā)生不利的化學(xué)反應(yīng)而變性失效，如腐蝕、膨脹、強(qiáng)度減弱等，造成重大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，必須針對(duì)材料的各項(xiàng)性能指標(biāo)，做好防潮工作，如保持室內(nèi)有良好的通風(fēng)等。
建筑蟲害包括直接蛀蝕與分泌物腐蝕兩種，由于通常出現(xiàn)在較難發(fā)現(xiàn)的隱蔽性部位，所以，更須做好預(yù)防工作。尤其是分泌物的腐蝕作用，如常見的建筑白蟻病，會(huì)造成房屋結(jié)構(gòu)的根本性破壞，導(dǎo)致無(wú)法彌補(bǔ)的損傷，使得許多高樓大廈無(wú)法使用而被迫重建。無(wú)論是木構(gòu)建筑還是鋼砼建筑，都必須對(duì)蟲害預(yù)防工作予以足夠的重視。
3.控制與消除裝飾材料產(chǎn)生的副作用
裝飾材料的副作用主要是針對(duì)有機(jī)物而言的，如塑料、化纖織物、油漆涂料、化學(xué)粘合劑等，常在適宜的條件下產(chǎn)生大量有害物質(zhì)，危害人的身心健康，以及正常工作與消防安全。所以，在選用有機(jī)裝飾材料時(shí)，必須對(duì)它所能產(chǎn)生的副作用采取相應(yīng)的控制與消除措施。
如化纖制品除靜電、地毯防止螨蟲繁殖等。
(三)墻臺(tái)面及吊頂工程的養(yǎng)護(hù)工程
墻臺(tái)面及吊頂是房屋裝修工作的主要部分，它通常包括多種類型，施工復(fù)雜，耗資比重大，維修工序繁瑣，常常牽一發(fā)而動(dòng)全身。所以，做好對(duì)它的養(yǎng)護(hù)工作，延長(zhǎng)其綜合使用壽命，直接關(guān)系到業(yè)主與管理機(jī)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)利益。
墻臺(tái)面及吊頂工程一般由下列裝飾工程中的幾種或全部組成:抹灰工程，油漆工程，刷(噴)漿工程，裱糊工程，塊材飾面工程，罩面板及龍骨安裝工程，都要根據(jù)其具體的施工方法，材料性能以及可能出現(xiàn)的問題，采取適當(dāng)?shù)酿B(yǎng)護(hù)措施。但無(wú)論對(duì)哪一種工程的養(yǎng)護(hù)，都應(yīng)滿足以下幾個(gè)共性的要求:
1.定期檢查，及時(shí)處理
定期檢查一般不少于每年1次。對(duì)容易出現(xiàn)問題的部位重點(diǎn)檢查，盡早發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)處理，防止產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，造成更大的損失。對(duì)于使用磨損頻率較高的工程部位，要縮短定時(shí)檢查的周期，如臺(tái)面、踢腳、護(hù)壁，以及細(xì)木制品的工程。
2.加強(qiáng)保護(hù)與其它工程銜接處
墻臺(tái)面及吊頂工程經(jīng)常與其它工程相交叉，在相接處要注意防水、防腐、防脹。如水管穿墻加套管保護(hù)，與制冷、供熱管相接處加絕熱高強(qiáng)度套管。墻臺(tái)面及吊頂工程在自身不同工種相接處，也要注意相互影響，采取保護(hù)手段與科學(xué)的施工措施。
3.保持清潔與常用的清潔方法
經(jīng)常保持墻臺(tái)面及吊頂清潔，不僅是房間美觀衛(wèi)生的要求，也是保證材料處于良好狀態(tài)所必需的。灰塵與油膩等積累太多，容易導(dǎo)致吸潮、生蟲以及直接腐蝕材料。所以，應(yīng)做好經(jīng)常性的清潔工作。清潔時(shí)需根據(jù)不同材料各自性能，采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ绶浪⒎浪釅A腐蝕等。
4.注意日常工作中的防護(hù)
各種操作要注意，防止擦、劃、刮傷墻臺(tái)面，防止撞擊。遇有可能損傷臺(tái)面材料的情況，要采取預(yù)防措施。在日常工作中有難以避免的情況，要加設(shè)防護(hù)措施，如臺(tái)面養(yǎng)花、使用腐蝕性材料等，應(yīng)有保護(hù)墊層。在墻面上張?zhí)覓煳锲罚瑖?yán)禁采用可能造成損傷或腐蝕的方法與材料，如不可避免，應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人員施工，并采取必要的防護(hù)措施。
5.注意材料所處的工作環(huán)境
遇有潮濕、油煙、高溫、低濕等非正常工作要求時(shí)，要注意墻臺(tái)面及吊頂材料的性能，防止處于不利環(huán)境而受損。如不可能避免，應(yīng)采取有效的防護(hù)措施，或在保證可復(fù)原條件下更換材料，但均須由專業(yè)人員操作。
6.定期更換部件，保證整體協(xié)調(diào)性
由于墻臺(tái)面及吊頂工程中各工種以及某一工程中各部件的使用壽命不同，因而，為保證整體使用效益，可通過合理配置，使各工種、各部件均能充分發(fā)揮其有效作用，并根據(jù)材料部件的使用期限與實(shí)際工作狀況，及時(shí)予以更換。
(四)門窗工程的養(yǎng)護(hù)
門窗是保證房屋使用正常、通風(fēng)良好的重要途徑，應(yīng)在管理使用中根據(jù)不同類型門窗的特點(diǎn)注意養(yǎng)護(hù)，使之處于良好的工作狀態(tài)。如木門窗易出現(xiàn)的問題有:門窗扇下垂、彎曲、翹曲、腐朽、縫隙過大等；鋼門窗則有翹曲變形、銹蝕、配件殘缺、露縫透風(fēng)、斷裂損壞等常見病；而鋁合金門窗易受到酸雨及建材中氫氧化鈣的侵蝕。在門窗工程養(yǎng)護(hù)中，應(yīng)重點(diǎn)注意以下幾個(gè)方面:
1.嚴(yán)格遵守使用常識(shí)與操作規(guī)程
門窗是房屋中使用頻率較高的部分，要注意保護(hù)。在使用時(shí)，應(yīng)輕開輕關(guān)；通風(fēng)雨天，要及時(shí)關(guān)閉并固定；開啟后，旋啟式門窗扇應(yīng)固定；嚴(yán)禁撞擊或懸掛物品。避免長(zhǎng)期處于開啟或關(guān)閉狀態(tài)，以防門窗扇變形，關(guān)閉不嚴(yán)或啟閉困難。
2.經(jīng)常清潔檢查，發(fā)現(xiàn)問題千萬(wàn)不要拖延
門窗構(gòu)造比較復(fù)雜，應(yīng)經(jīng)常清掃，防止積垢而影響正常使用，如關(guān)閉不嚴(yán)等。發(fā)現(xiàn)門窗變形或構(gòu)件短缺失效等現(xiàn)象，應(yīng)及時(shí)修理或申請(qǐng)?zhí)幚恚乐箤?duì)其它部分造成破壞或發(fā)生意外事件。
3.定期更換易損部件，保持整體狀況良好
對(duì)于使用中損耗較大的部件應(yīng)定期檢查更換，需要潤(rùn)滑的軸心或摩擦部位，要經(jīng)常采取相應(yīng)潤(rùn)滑措施，如有殘垢，還要定期清除，以減少直接損耗，避免間接損失。
4.北方地區(qū)外門窗冬季使用管理
北方地區(qū)冬季氣溫低，風(fēng)力大，沙塵多，外門窗易受侵害。所以，應(yīng)做好養(yǎng)護(hù)工作。如采用外封式封窗，可有效控制冷風(fēng)滲透與縫隙積灰。長(zhǎng)期不用的外門，也要加以封閉，卸下的紗窗要清潔干燥，妥善保存，防止變形或損壞。
5.加強(qiáng)窗臺(tái)與暖氣的使用管理
禁止在窗臺(tái)上放置易對(duì)窗戶產(chǎn)生腐蝕作用的物體，包括固態(tài)、液態(tài)以及會(huì)產(chǎn)生有害于門窗的氣體的一切物品，北方冬季還應(yīng)注意室內(nèi)采暖設(shè)施與濕度的控制，使門窗處于良好的溫濕度環(huán)境中，避免出現(xiàn)凝結(jié)水或局部過冷過熱現(xiàn)象。
(五)屋面工程維修養(yǎng)護(hù)
屋面工程在房屋中的作用主要是維護(hù)、防水、保溫(南方為隔熱)等，由于建筑工藝水平的提高，現(xiàn)在又增加了許多新的功能，如采光、綠化、各種活動(dòng)，以及太陽(yáng)能采集利用等。屋面工程施工工藝復(fù)雜，而最容易受到破壞的是防水層，它又直接影響到房屋的正常使用，并起著對(duì)其它結(jié)構(gòu)及構(gòu)造層的保護(hù)作用。所以，防水層的養(yǎng)護(hù)也就成為屋面工程維修養(yǎng)護(hù)中的中心內(nèi)容。
屋面防水層受到大氣溫度變化的影響，風(fēng)雨侵蝕、沖涮、陽(yáng)光照射等都會(huì)加速其老化，排水受阻或人為損害以及不合理荷載，經(jīng)常造成局部先行破壞和滲漏，加之防水層維修難度大，基本無(wú)法恢復(fù)對(duì)防水起主要作用的整體性，所以，在使用過程中需要有一個(gè)完整的保養(yǎng)制度，以養(yǎng)為主，維修及時(shí)有效，以延長(zhǎng)其使用壽命，節(jié)省返修費(fèi)用，提高經(jīng)濟(jì)效益。
1.定期清掃，保證各種設(shè)施處于有效狀態(tài)
一般非上人屋面每季度清掃1次，防止堆積垃圾、雜物及非預(yù)期植物如青苔、雜草的生長(zhǎng)，遇有積水或大量積雪時(shí)，及時(shí)清除，秋季要防止大量落葉、枯枝堆積。上人屋面要經(jīng)常清掃。在使用與清掃時(shí)，應(yīng)注意保護(hù)重要排水設(shè)施如落水口，以及防水關(guān)鍵部位如大型或體形較復(fù)雜建筑的變形縫。
2.定期檢查、記錄，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)處理
定期組織專業(yè)技術(shù)人員對(duì)屋面各種設(shè)施的工作狀況按規(guī)定項(xiàng)目?jī)?nèi)容進(jìn)行全面詳查，并填寫檢查記錄。對(duì)非正常損壞要查找原因，防止產(chǎn)生隱患；對(duì)正常損壞要詳細(xì)記錄其損壞程度。檢查后，對(duì)所發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)匯報(bào)處理，并適當(dāng)調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。
3.建立大修、中修、小修制度
在定期檢查、養(yǎng)護(hù)的同時(shí)，根據(jù)屋面綜合工作狀況，進(jìn)行全面的小修、中修或大修，可以保證其整體協(xié)調(diào)性，延長(zhǎng)其整體使用壽命，以發(fā)揮其最高的綜合效能，并可以在長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。
4.加強(qiáng)屋面使用的管理
在屋面的使用中，要防止產(chǎn)生不合理荷載與破壞性操作。上人屋面在使用中要注意污染、腐蝕等常見病，在使用期應(yīng)有專人管理。屋面增設(shè)各種設(shè)備，如天線、廣告牌等，首先要保證不影響原有功能(包括上人屋面的景觀要求)，其次要符合整體技術(shù)要求，如對(duì)屋面產(chǎn)生荷載的類型與大小會(huì)導(dǎo)致何種影響。在施工過程中，要有專業(yè)人員負(fù)責(zé)，并采用合理的構(gòu)造方法與必要的保護(hù)措施，以免對(duì)屋面產(chǎn)生破壞或形成其它隱患，如對(duì)人或物造成危險(xiǎn)。
5.建議建立專業(yè)維修保養(yǎng)隊(duì)伍
屋面工程具有很強(qiáng)的專業(yè)性與技術(shù)性，檢查與維修養(yǎng)護(hù)都必須由專業(yè)人員來(lái)負(fù)責(zé)完成，而屋面工程的養(yǎng)護(hù)頻率相對(duì)較低，所以為減輕物業(yè)管理企業(yè)的負(fù)擔(dān)，并能充分保證達(dá)到較高的技術(shù)水平，更有效、更經(jīng)濟(jì)地做好屋面工程養(yǎng)護(hù)工作，應(yīng)建立起由較高水平專業(yè)技術(shù)人員組成的專職機(jī)構(gòu)。
(六)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理
由于通風(fēng)道在房屋建設(shè)和使用過程中都是容易被忽略而又容易出問題的部位，因此對(duì)通風(fēng)道的養(yǎng)護(hù)管理應(yīng)該作為一個(gè)專項(xiàng)格外加以重視。首先在設(shè)計(jì)時(shí)就要盡理選用比較堅(jiān)固耐久的鋼筋混凝土風(fēng)道、鋼筋網(wǎng)水泥砂漿風(fēng)道等，淘汰老式的磚砌風(fēng)道、膠合板風(fēng)道。而且必須選用防串味的新型風(fēng)道。
在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，一定要將通風(fēng)道作為一個(gè)單項(xiàng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的驗(yàn)收，確保風(fēng)道暢通、安裝牢固、不留隱患。在房屋使用過程中，應(yīng)注意:
1.住戶在安裝抽油煙機(jī)和衛(wèi)生間通風(fēng)器時(shí)，必須小心細(xì)致地操作，不要亂打亂鑿，對(duì)通風(fēng)道造成損害。
2.不要往通風(fēng)道里扔磚頭、石塊或在通風(fēng)道上掛東西，擋住風(fēng)口，堵塞通道。
3.物業(yè)管理企業(yè)每年應(yīng)逐戶對(duì)通風(fēng)道的使用情況及有無(wú)裂縫破損、堵塞等情況進(jìn)行檢查。發(fā)現(xiàn)不正確的使用行為要及時(shí)制止，發(fā)現(xiàn)損壞要認(rèn)真記錄，及時(shí)修復(fù)。
4.檢查時(shí)可在樓頂通風(fēng)道出屋面處測(cè)通風(fēng)道的通風(fēng)狀況，并用鉛絲懸掛大錘放入通風(fēng)道檢查其是否暢通。
5.通風(fēng)道發(fā)現(xiàn)小裂縫應(yīng)及時(shí)用水泥砂漿填補(bǔ)，嚴(yán)重?fù)p壞的在房屋大修時(shí)應(yīng)徹底更換。
(七)垃圾道的養(yǎng)護(hù)管理
一般住宅樓、辦公樓等通用房屋都設(shè)置有垃圾道，作為樓上用戶傾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底層垃圾間及出垃圾門等部分組成。由于垃圾道是公用設(shè)施，又是藏污納垢的地方，住戶對(duì)其不夠愛護(hù)。物業(yè)管理企業(yè)一方面要加強(qiáng)宣傳教育，另一方面垃圾道出現(xiàn)堵塞損壞時(shí)要及時(shí)派人修理。在房屋接管驗(yàn)收時(shí)，就要認(rèn)真檢查垃圾道的各個(gè)部位，看有無(wú)垃圾斗、出垃圾門開啟不靈便、缺少零件、少刷漆等現(xiàn)象。如果垃圾道內(nèi)有積存大量施工垃圾或伸出鋼筋頭、殘存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隱患的現(xiàn)象，必須要求施工單位及時(shí)返修清除。平時(shí)養(yǎng)護(hù)中應(yīng)注意:
1.指定專人負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保持垃圾道通暢。
2.搬運(yùn)重物時(shí)要注意保護(hù)好垃圾道，避免碰撞，平時(shí)不要用重物敲擊垃圾道。
3.不要往垃圾道中傾倒體積較大或長(zhǎng)度較長(zhǎng)的垃圾。
4.垃圾道出現(xiàn)堵塞時(shí)應(yīng)盡快組織人員疏通，否則越堵越嚴(yán)，疏通起來(lái)更加費(fèi)時(shí)費(fèi)力。
5.垃圾斗、出垃圾門每?jī)赡陸?yīng)重新油漆一遍，防止銹蝕，延長(zhǎng)其壽命，降低維修費(fèi)用。
6.垃圾道出現(xiàn)小的破損要及時(shí)用水泥砂漿或混凝土修補(bǔ)，防止其擴(kuò)大。
五、加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理
(一)裝修的含義
1.裝修的含義
樓宇接管驗(yàn)收交付使用后，業(yè)主(或用戶)辦理完入伙手續(xù)后，在正式入住前，根據(jù)業(yè)主的要求，對(duì)所購(gòu)(租賃)房屋進(jìn)行分隔、裝飾、布置等。有時(shí)住戶掉換后，新用戶要將原來(lái)的裝修推倒，按自己的意愿重新裝修。習(xí)慣上人們往往把以上裝修稱為二次裝修。
2.二次裝修的特點(diǎn)
二次裝修是在房屋初裝的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，它與一般裝修有所不同。其特點(diǎn)如下:
(1)必須符合樓宇原設(shè)計(jì)時(shí)的工程技術(shù)規(guī)范與技術(shù)指標(biāo)；
(2)施工時(shí)應(yīng)顧及相鄰住戶的正常工作及生活，盡量減少對(duì)他們的影響；
(3)對(duì)施工人員的技術(shù)及素質(zhì)要求比較高，以保障住戶的人生、財(cái)產(chǎn)的安全；
(4)重視施工中的防火工作。
(二)二次裝修的規(guī)定
二次裝修是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常而重要的工作，若不加管理，就有可能會(huì)破壞房屋的結(jié)構(gòu)及侵犯其他住戶的利益。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)認(rèn)真對(duì)待二次裝修，工程設(shè)備、保安、服務(wù)等部門應(yīng)通力合作，共同做好管理工作。
1.二次裝修的程序
(1)裝修申報(bào)
① 裝修戶首先向物業(yè)管理公司工程設(shè)備部門提出申請(qǐng)。
業(yè)主需要裝修時(shí)，到管理公司下屬的管理處領(lǐng)取申請(qǐng)表，填寫申請(qǐng)表，等申請(qǐng)批準(zhǔn)后方可施工。
②工程設(shè)備部門對(duì)裝修戶的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修指南及有關(guān)資料；
③裝修戶盡快請(qǐng)有關(guān)單位進(jìn)行裝修設(shè)計(jì)，并在15天內(nèi)將裝修設(shè)計(jì)圖交工程設(shè)備部門審查；
④裝修戶選擇合格的裝修單位。
(2)物業(yè)管理公司審批
①在接到裝修戶遞交的裝修設(shè)計(jì)的一周內(nèi)，工程設(shè)備部會(huì)同安保部對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核，提出同意或修改意見；
②方案批準(zhǔn)后，裝修戶按規(guī)定到物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。
2.裝修范圍
(1)不可擅自改變房屋的柱、梁、板、承重墻、屋面防水隔熱層、電路，上下管線等；
(2)不可擅自用紅磚、大理石及超厚超重材料進(jìn)行裝修；
(3)不擅自封閉或改變陽(yáng)臺(tái)用途；
(4)不擅自改變?cè)虚T窗規(guī)格及墻面裝飾。
(三)加強(qiáng)對(duì)二次裝修的科學(xué)管理
1.裝修公司的選擇
選擇裝修公司是二次裝修管理中的一件大事。物業(yè)管理公司從所管理的樓宇、小區(qū)的安全以及業(yè)主或使用人的利益考慮，一般選擇幾個(gè)成熟的裝修公司作為樓宇、小區(qū)裝修的固定施工隊(duì)伍。住用戶需要裝修時(shí)，就將這幾家公司推薦給他們。
但實(shí)際上，由于諸多因素造成許多住用戶不一定接受物業(yè)管理公司推薦的裝修公司，而自行在外面尋找裝修公司。這時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)提醒住用戶在選擇裝修公司時(shí)，首先不能急，急了容易“病急亂投醫(yī)”，“抓在籃里就是菜”，而應(yīng)慢慢悠悠、仔仔細(xì)細(xì)地找。住用戶要了解裝修公司的資質(zhì)，了解它的施工隊(duì)伍技術(shù)實(shí)力，了解它的可靠程度。尤其是那些租間小房子、一張桌子、一個(gè)人的“皮包”公司，很有可能“打一槍換一個(gè)地方”，要緊關(guān)頭連人也找不到。第二不能貪。這個(gè)貪，是指貪方便，貪便宜，貪聽好話。有的公司條件要求嚴(yán)是嚴(yán)，但說(shuō)了算數(shù)，有的公司寬是寬，但說(shuō)與做不一樣。因此，越是在洽談時(shí)說(shuō)得花好桃好，無(wú)所不應(yīng)的，你反而要多個(gè)心眼想一想，其中是否有詐，這樣優(yōu)惠的條件他們能否賺錢，以防他錢未到手時(shí)笑容可掬，錢一到手后翻臉不認(rèn)人。
另外，業(yè)主或使用人在自行確定了裝修公司以后，在正式進(jìn)行房屋裝修前一定要簽訂詳細(xì)的書面協(xié)議，以防止口頭協(xié)議口說(shuō)無(wú)憑；應(yīng)將房屋裝修所需要用的材料、時(shí)限、工程造價(jià)、施工面積、技術(shù)參數(shù)等有關(guān)條件寫進(jìn)施工協(xié)議中；在裝修完成后，還要向施工者索要發(fā)票。只有這樣，當(dāng)房屋裝修出現(xiàn)質(zhì)量問題發(fā)生糾紛時(shí)，才能提出充分證據(jù)并依據(jù)法律保護(hù)自己的權(quán)益不受侵害；只有這樣，才能保證房屋裝修質(zhì)量，讓人歡喜沒有憂。
2.二次裝修的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)
裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)是二次裝修管理的關(guān)鍵。一切的協(xié)議規(guī)定都要靠現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)來(lái)落實(shí)。作為物業(yè)管理公司，理應(yīng)派人對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行定時(shí)和不定時(shí)的監(jiān)督檢查，主要抓好以下幾點(diǎn):
(1)審查裝修公司施工人員的情況，堅(jiān)持憑證出入樓宇、小區(qū)制度。
(2)控制裝修公司動(dòng)用明火的操作，施工現(xiàn)場(chǎng)不準(zhǔn)吸煙。除按規(guī)定在施工現(xiàn)場(chǎng)配置消防器材外，還應(yīng)有專人負(fù)責(zé)防火安全。
(3)監(jiān)督裝修公司按批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工，防止裝修公司置原有的設(shè)計(jì)于不顧而另搞一套，造成對(duì)樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施的損害。
(4)阻止裝修公司因不合時(shí)宜地進(jìn)行有強(qiáng)烈聲響和刺激性氣味的工作，而造成對(duì)其它業(yè)主或使用人正常工作、生活的影響。
3.裝修裝飾技巧的指導(dǎo)
物業(yè)管理公司指導(dǎo)業(yè)主或使用人正確實(shí)施裝修裝飾，提高裝修裝飾技巧是二次裝修管理中體現(xiàn)的服務(wù)，歸根到底也是房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的一個(gè)方面。做好這項(xiàng)工作，有利于提高物業(yè)管理公司房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)的質(zhì)量。
房屋裝修裝飾是一門實(shí)用藝術(shù)，是功能性和藝術(shù)性的統(tǒng)一。它既要滿足工作、生活的功能需要，又要滿足人們的審美情趣。所以，“以人為本”是房屋裝修裝飾的原則。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
(1)注意滿足功能需求。如果是辦公樓宇的裝修，其主要功能是辦公，在裝修時(shí)要考慮到辦公桌、椅、柜、辦公設(shè)備(復(fù)印機(jī)、計(jì)算機(jī)等)的安置，并確保不相互干擾。如果是小區(qū)居室的裝修，首先要服從居室各部分的功能性要求。比如廚房和衛(wèi)生間，既要考慮設(shè)施相對(duì)完善，又要留有一定的空間。尤其是潔具的合理選擇和恰當(dāng)布局直接影響到生活質(zhì)量。又如廳是家庭成員的共享空間，臥室主要是用來(lái)睡眠、休息的，都要根據(jù)不同功能加以布置。
(2)強(qiáng)調(diào)健康性。室外空氣污染早已成為社會(huì)公眾關(guān)注的問題，但是還有一種對(duì)人體健康危害更大的室內(nèi)污染，卻常常被人忽視。研究顯示，室內(nèi)空間相對(duì)空外是較封閉的空間，空氣極容易受到污染，而且污染程度往往比室外更嚴(yán)重。由于大多數(shù)人有80%左右的時(shí)間是在室內(nèi)度過的，因此，室內(nèi)空氣污染對(duì)人體的危害，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于室外空氣污染。
因此，如何在居室裝修中注意通風(fēng)、換氣，挑選健康型、環(huán)保型、安全型的“綠色建材”、家具、裝飾物等，是居室裝修的健康性要求。
(3)應(yīng)具備審美情趣。審美是人的基本需要，在滿足基本功能，健康需求的基礎(chǔ)上，按審美情趣的需求作藝術(shù)裝潢布局是體現(xiàn)個(gè)性風(fēng)格的重要標(biāo)志。可見，滿足審美需求是實(shí)施裝潢的一個(gè)主要目的。
下面具體介紹一些裝修裝飾技巧:
1.用護(hù)墻板裝飾墻面應(yīng)注意的問題
采用護(hù)墻板裝飾墻面，對(duì)住宅結(jié)構(gòu)并無(wú)嚴(yán)格要求，但必須注意以下幾點(diǎn):一是居室形狀要整齊，如長(zhǎng)方形、正方形房間較理想，多邊形、三角形之類的就不值得貼護(hù)墻板了；二是房間高度最好在二米六以上，護(hù)墻板通常豎向排列，一般不低于窗沿，即墻板的高度至少在一米以上，因?yàn)閷痈哌^低，安裝護(hù)墻板會(huì)給人以沉悶感；三是室內(nèi)面積不宜太小，因制作護(hù)墻板要占用一定的室內(nèi)面積。此外，從屋頂和地面看，也要求盡可能協(xié)調(diào)。人字形，斜坡狀屋頂是不相配。地面采用彩色水泥、磨石子、大理石、地磚或各類地毯等均可，如配以木質(zhì)拼花、長(zhǎng)條地板則更美觀。
護(hù)墻板制作前，首先應(yīng)根據(jù)面積大小和空間高低，設(shè)計(jì)出護(hù)墻板的高度及圖案，包括與踢腳板、窗罩、掛鏡線怎樣協(xié)調(diào)等，然后確定墻面上三條線:一是踢腳板寬度線，大致為15~20厘米；二是護(hù)墻板高度線，通常以窗沿為限或考慮板材本身長(zhǎng)度，以不拼接為好；三是給掛鏡線、窗罩等取定位線。其次，在確定護(hù)墻板高度后，圖案及制作寬度就容易選擇了，護(hù)墻板的板材不宜整塊使用，應(yīng)割鋸成40~50厘米寬，即可正方形數(shù)塊豎向排列。還有，在墻面處理上，除對(duì)墻面凸起部分稍作修整外，堅(jiān)硬而未剝落的舊墻面不必鏟除；墻表面局部發(fā)生起殼、松動(dòng)，而內(nèi)層沒有損壞的墻面也不用修整；凹陷部分則可借助安置板墻筋時(shí)，墊些小板條之類使之平整。
適合制作護(hù)墻板的木料很多，以膠合板和貼面裝飾板最常見。用五夾板制成的墻板要比三夾板平整、挺括。但不論選用哪種板材，板材的正面要求無(wú)污漬，以光滑、完整、顏色一致為上品。
2.地面裝飾如何避免返工
地面裝飾大體有這樣幾種:水泥地坪、地磚(馬賽克)、花崗石地坪、木質(zhì)地板等。地面裝飾如果粗制濫造，就會(huì)引起種種麻煩，甚至出現(xiàn)返工。下面從分析“病因”入手，談?wù)劦孛嫜b飾如何避免返工。
水泥地坪能否做好，直接關(guān)系到其它裝飾材料的施工質(zhì)量。水泥地坪施工不當(dāng)通常會(huì)產(chǎn)生兩種問題:起砂--掃不凈的砂和灰；起殼、裂縫--多數(shù)發(fā)生在地坪與踢腳線交接的陰角處。做好水泥地坪，首先要將底子徹底掃除干凈，用水洗透；地面高低相差大的，要隔天分批進(jìn)行施工。
地磚(馬賽克)地坪的常見病一般有起殼、不平整、拼縫不直、排塊不合理、標(biāo)高(落差)不明顯等五種(廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等處要求地面有2厘米落差，以利于排水)。除第一種有一定技術(shù)性外，其它只要認(rèn)真操作，都是可以避免的。
花崗石地坪在地面裝飾中屬較高檔的，但它的施工卻比較簡(jiǎn)單，只要掌握好地坪的標(biāo)高，做到色澤均勻、鋪設(shè)平整、排塊合理就行。
木質(zhì)地板的主要毛病:a.行走時(shí)聲音太大。這主要是基層木擱柵鋪設(shè)不牢固、不平整所致。施工時(shí)擱柵與原地坪的錨固要選用膨脹鏍絲，不要用木榫加元釘。木擱柵在鋪設(shè)時(shí)一定要先墊平整，后緊固，地板鋪設(shè)時(shí)一定要拼緊釘牢。b.拼縫不密貼。這種情形往往出現(xiàn)在使用了一段時(shí)間后，主要有兩種原因，一是采購(gòu)的木地板未經(jīng)過高溫處理，含水量超過標(biāo)準(zhǔn)，收縮率大；二是操作時(shí)不認(rèn)真，未拼緊釘牢。c.地板軟。這主要是木擱柵鋪設(shè)的間隔過大，地板厚度不夠。一般要求擱柵間距為450~500毫米，木條地板的厚度為18~20毫米。
3.臥室裝飾必須遵循的原則
臥室，顧名思義就是睡眠的居室。當(dāng)然，它還包括貯存、更衣、閱讀和視聽等附屬功能。但裝飾時(shí)，必須遵循的一個(gè)原則是保證睡眠的安逸。
在臥室的空間里，首先要確定的是床的位置，然后再分配衣櫥、梳妝臺(tái)、沙發(fā)等。如可能的話，最好能設(shè)置一排大壁柜，把各種附屬功能都安排進(jìn)去，余下的空間只放置床和床頭柜，這樣的布置能最大限度地凈化空間，在心理上造成一種明快的、寧?kù)o的感覺。
其次，臥室是最私人化的場(chǎng)合，只有當(dāng)居住者確信自己不再暴露在眾目睽睽之下時(shí)，才能無(wú)拘無(wú)束地睡眠，身心才能得到最大的松弛。根據(jù)這一需要，為了不致一開門就讓人看到整個(gè)室內(nèi)，可考慮改變臥室門的開啟方向，不過要注意走道的阻礙。臥室的氣氛有別于客廳的氣氛。客廳宜明快，臥室則應(yīng)寧?kù)o。因此，從天花板到地板，從地板到墻壁應(yīng)統(tǒng)一于同一色彩里，一般以中間色為宜，而避免大面積的采用對(duì)比色和互補(bǔ)色。
4.客廳裝飾不可等閑視之
以前，上海普通人家的住宅里是沒有客廳這個(gè)概念的，現(xiàn)在不同了，不論是大是小，客廳成了一家人活動(dòng)的中心，也是實(shí)用功能最多、活動(dòng)時(shí)間最長(zhǎng)的場(chǎng)所，因此，在居家裝飾中客廳布置不可等閑視之。
客廳布置最能體現(xiàn)主人的生活趣味，這是因?yàn)椴煌娜擞胁煌纳罘绞胶途幼∫螅蚁鄬?duì)臥室與書房來(lái)說(shuō)，客廳的私密性不太強(qiáng)調(diào)，正好充分展示主人的個(gè)性與愛好。
客廳布置沒有統(tǒng)一模式，有獨(dú)立式的，也有開放式的，甚至是多功能居室的一部分，這是視居住條件而定。在具體布置與設(shè)計(jì)上，滿足了實(shí)用性功能之外，更應(yīng)注重空間環(huán)境與氣氛的營(yíng)造，因?yàn)榭蛷d是一個(gè)休閑的場(chǎng)所，要給人明快的視覺感受。同時(shí)，也要考慮讓主人或客人來(lái)往行動(dòng)更方便。
客廳是一個(gè)多用途的休閑空間，在布置上要富于變化，彈性利用，重點(diǎn)裝修。具體來(lái)說(shuō)，客廳設(shè)計(jì)除了空間合理配置，還要考慮適宜的背景處理。
墻面、地面和天花板的處理應(yīng)特別注意。比如，白色組合柜、淺色沙發(fā)與桃紅色墻面會(huì)形成強(qiáng)烈對(duì)比，配上多層照明和百葉窗，感覺非常雅致。再如，冷色調(diào)的白色墻面、白色家具相配，整個(gè)格調(diào)明快整潔，在地板中央放上玻璃茶幾，經(jīng)花色地毯襯托，會(huì)突出客廳的布置中心。此外，在客廳的主墻面與天花板裝飾中，局部鋪貼些鏡面玻璃，在燈光映射下會(huì)顯示出特殊的裝飾效果。
客廳的家具配置一般采用自由格局，以體現(xiàn)輕松、愉快的氣氛。其中，沙發(fā)是現(xiàn)代客廳的主角，造型與色彩選配決定整個(gè)客廳的氣氛與風(fēng)格；組合柜的設(shè)置，則要充分體現(xiàn)其功能性與實(shí)用性和裝飾性相結(jié)合；電視機(jī)和音響設(shè)備的合理擺放，茶幾和邊幾的巧妙安排，除了可渲染客廳的氣氛外，有時(shí)還會(huì)對(duì)整個(gè)布置起點(diǎn)睛作用。此外，切不要因過度強(qiáng)調(diào)裝飾效果而將不實(shí)用的家具過多地放入廳內(nèi)，占去本不寬敞的空間。
5.廚房裝修的幾種方案
通常來(lái)說(shuō)，家庭廚房的主要設(shè)施有案桌、水池、爐灶、吊柜等。其中，供加工操作的案桌及煤氣爐灶最好為柜體式的，高、寬度盡可能與水池規(guī)格相統(tǒng)一，形成組合統(tǒng)一的形式，并且具備貯存的功能。當(dāng)然，在具體裝修時(shí)，可有多種選擇，這里推薦幾種方案。
第一種是買不銹鋼臺(tái)面、面板，根據(jù)廚房大小自己設(shè)計(jì)柜體并請(qǐng)木匠完成。不銹鋼臺(tái)面近年來(lái)十分流行，其優(yōu)點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于老式的木制臺(tái)面和水泥板臺(tái)面。現(xiàn)在市場(chǎng)上供應(yīng)的不銹鋼臺(tái)面為10厘米一檔，最寬的1米，最窄的50厘米，可以隨意拼接。這種以自己動(dòng)手為主的方法具有較大的靈活性。
第二種是買現(xiàn)成的廚房家具。現(xiàn)在市場(chǎng)上出現(xiàn)了現(xiàn)成的硬木廚房家具，配以不銹鋼臺(tái)面，獲得了越來(lái)越多消費(fèi)者的歡迎。它以3.5平方米左右的廚房為標(biāo)準(zhǔn)，上設(shè)5件吊柜，下設(shè)5件面柜，包括水池、煤氣臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、轉(zhuǎn)角，價(jià)格6000多元一套，當(dāng)然你也可以不買足10件，只買其中的幾件。
第三種是請(qǐng)行家上門設(shè)計(jì)，然后根據(jù)要求再定做。價(jià)格一般是1米3000元左右，包括上面的吊柜及下面的柜體。
需要說(shuō)明的是，過去比較流行陶瓷水池，但陶瓷水池容易敲壞。現(xiàn)在新裝修的廚房大多采用不銹鋼水池，但不銹鋼水池也存在新問題。現(xiàn)在新出來(lái)的復(fù)合型玻璃鋼水池，價(jià)格合理，有可能成為新的熱點(diǎn)。
6.衛(wèi)生間裝修--一個(gè)不容忽視的空間
裝修住房，起居室、臥室自然得花番功夫，但私密性很強(qiáng)的衛(wèi)生間也不可忽視。衛(wèi)生間有大有小，大有大的設(shè)計(jì)方法，小也有小的思路。
衛(wèi)生間的基本設(shè)備就是抽水馬桶、浴盆、洗臉盆三大件。面積小的衛(wèi)生間宜采用開放式的設(shè)計(jì)，這樣在同一個(gè)空間內(nèi)既可大大節(jié)省地方，又可節(jié)省給水、排水管道，簡(jiǎn)練實(shí)用。如果面積寬敞的話，采用分隔式的設(shè)計(jì)方法也很好，即把浴室和廁所用玻璃屏或拉門分開來(lái)，將衛(wèi)生間分成數(shù)個(gè)功能單位，在應(yīng)用效果上較為便利，地面又容易保持干燥。當(dāng)然，時(shí)下也有條件更好的“二衛(wèi)”住房，一是主人衛(wèi)生間，二是客人衛(wèi)生間；其實(shí)大可不必如此處理，如把一個(gè)裝修成不帶浴缸的廁所，一個(gè)全套裝修，效果肯定更理想。
7.個(gè)性化--海外裝修趨勢(shì)
現(xiàn)代人非常希望在紛雜的工作環(huán)境以外，能有一個(gè)溫和、輕松的居住環(huán)境。因此，家庭裝修的總體風(fēng)格，正向著簡(jiǎn)潔、明快、功能合理的方向發(fā)展。
在歐美國(guó)家，由于各國(guó)不同的歷史文化背景形成了不同的裝修風(fēng)格，但總體來(lái)說(shuō)是追求一種個(gè)人品味及個(gè)人生活方式的體現(xiàn)。
他們?cè)絹?lái)越簡(jiǎn)化固定式的裝修，而更多地用家具、多姿多彩的軟裝飾、感性的裝飾品、蘊(yùn)含個(gè)人經(jīng)歷的擺設(shè)等活動(dòng)因素，來(lái)組成一個(gè)完整的生活空間，以達(dá)到平實(shí)、自然、個(gè)性化的效果。
在港臺(tái)地區(qū)，由于其中西文化交融的特殊地位，形成一種特別的裝修風(fēng)格。在空間分隔及固定式裝修方面，相對(duì)歐美國(guó)家要繁瑣一些，追求出奇制勝的效果。他們特別喜愛并善于使用各式木材來(lái)表現(xiàn)溫馨感，同時(shí)也追求家具、燈具等物品在設(shè)計(jì)上的現(xiàn)代感，并通過固定與非固定裝修的對(duì)比來(lái)體現(xiàn)完整的生活環(huán)境。
從家庭裝修的空間分隔上來(lái)看，無(wú)論東方還是西方，都越來(lái)越注重功能性分隔，將私密性空間(如臥室、浴室等)與公共空間(如客廳、廚房等)嚴(yán)格區(qū)分，更注重廚房、衛(wèi)生間的合理性及舒適，以廚房為例，空間安排已向一套完整的儲(chǔ)存、洗滌、加工烹飪的程序體系發(fā)展，在廚房用品及廚房電器的組織上，也力求達(dá)到每一個(gè)工作程序只需舉手之間便能完成。
家庭裝飾材料的總體趨勢(shì)，也逐步以眾多優(yōu)質(zhì)的科技合成材料來(lái)替代各種傳統(tǒng)的天然材料。比如說(shuō)，以木屑?jí)褐坪铣傻娜嗽炷镜匕澹云浞莱薄⒖蛊茐摹⒏挥袕椥约笆┕し奖愕男阅苋〈烊荒镜匕澹桓鞣N多彩花紋的亮地磚代替了天然花崗石地坪；百分之一百的尼龍地毯比羊毛地毯更合適家庭；更新的化學(xué)合成制品臺(tái)面用在廚衛(wèi)間里，比石材臺(tái)面更耐磨、耐熱、耐潮......。
在家具、燈具的設(shè)計(jì)上，人體工程學(xué)的地位日益提升，造型簡(jiǎn)潔，追求各種比例關(guān)系，以達(dá)到視覺和使用效果上的舒適。而金屬感的配件和玻璃，在家具及燈具中反復(fù)出現(xiàn)，是社會(huì)發(fā)展和高新技術(shù)應(yīng)用的體現(xiàn)。
從總體上看，家庭裝修正朝著專業(yè)化、多元化、現(xiàn)代化、成套化的方向發(fā)展，而且已不再是單純?yōu)闈M足基本生活需要而進(jìn)行裝修，即由生活型裝修轉(zhuǎn)向享受型裝修；一種講究生活情調(diào)，體現(xiàn)個(gè)人口味，滿足生活習(xí)慣的裝修方式，正成為個(gè)人生活的重要組成部分。
六、房屋日常養(yǎng)護(hù)的考核標(biāo)準(zhǔn)
日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)主要有:定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)和安全指標(biāo)。
1.定額指標(biāo)
小修養(yǎng)護(hù)工人的勞動(dòng)效率要100%達(dá)到或超過人工定額；材料消耗要不超過或低于材料消耗定額，達(dá)到小修養(yǎng)護(hù)工程定額的指標(biāo)，是完成小修養(yǎng)護(hù)工作量，搞好日常服務(wù)的必要保證。
2.經(jīng)費(fèi)指標(biāo)
小修養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)主要通過收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)籌集，不足部分從物業(yè)管理公司開展多種經(jīng)營(yíng)的收入中彌補(bǔ)。
3.服務(wù)指標(biāo)
(1)走訪查房率。一般要求管理員每月對(duì)轄區(qū)的住(用)戶要走訪查房50%以上；每季對(duì)轄區(qū)內(nèi)住(用)戶要逐戶走訪查房1遍。
(注:走訪查房戶數(shù)計(jì)算時(shí)對(duì)月(季)內(nèi)走訪如系同一戶超過1次的均按1次計(jì)算)。
(2)養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。應(yīng)按管理員每月編制的小修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表依次組織施工，考慮到小修中對(duì)急修項(xiàng)目需及時(shí)處理，因此在一般情況下，養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率要求達(dá)到80%以上，遇特殊情況或特殊季節(jié)，可統(tǒng)一調(diào)整養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率。
(3)養(yǎng)護(hù)及時(shí)率。
(注:當(dāng)月全部報(bào)修中應(yīng)修的戶次數(shù)，指剔除了經(jīng)專業(yè)人員實(shí)地查勘后，認(rèn)定不屬小修養(yǎng)護(hù)范圍，并已作其它維修工程類別安排的和因故不能安排維修的報(bào)修戶次數(shù)。)
4.安全指標(biāo)
確保住用、生產(chǎn)安全，是維修服務(wù)的首要指標(biāo)，是考核工作實(shí)績(jī)的重要依據(jù)。
為確保生產(chǎn)安全，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)建立一系列安全生產(chǎn)操作規(guī)程和安全檢查制度，以及相配套的安全生產(chǎn)獎(jiǎng)懲辦法。在安全生產(chǎn)中要十分注意以下3個(gè)方面:
(1)嚴(yán)格遵守操作規(guī)程，不違章上崗和操作。
(2)注意工具、用具的安全檢查，及時(shí)修復(fù)或更換有不安全因素的工具、用具。
(3)按施工規(guī)定選用結(jié)構(gòu)部件的材料，如利用舊料時(shí)，要特別注意安全性能的檢查，增強(qiáng)施工期間和完工后交付使用的安全因素。