項目施工圖設(shè)計成本管理作業(yè)指引
1.目的
為保證項目開發(fā)成本目標(biāo)的實現(xiàn)，本指引規(guī)范了施工圖設(shè)計的成本管理和控制方法。
2.范圍
項目施工圖設(shè)計成本管理。
3.定義
目標(biāo)成本：通過確定成本目標(biāo)值，用來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計、施工過程中各階段成本控制的指標(biāo)性文件。
4.職責(zé)：
4.1項目公司-工程技術(shù)部
4.1.1負責(zé)審核項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；
4.1.2負責(zé)審核項目總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；
4.1.3負責(zé)審核項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；
4.1.4負責(zé)項目成本目標(biāo)分解運作過程中的總組織與協(xié)調(diào)工作。
4.2項目公司-造價部
4.2.1負責(zé)編制項目施工圖設(shè)計階段建安成本目標(biāo)限額設(shè)計成本控制建議書；
4.2.2負責(zé)編制總包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目標(biāo)建議書；
4.2.3負責(zé)編制項目主要材料（設(shè)備）采購方式及成本控制目標(biāo)建議書；
4.2.4負責(zé)與相關(guān)部門就限額設(shè)計數(shù)值及成本建議進行溝通，達成共識形成《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》。
5.工作程序
5.1制定項目施工圖限額設(shè)計成本控制建議書
在施工圖設(shè)計開始前，造價部須對公司審批的項目發(fā)展成本控制目標(biāo)中建安成本進一步分解、細化和完善；
5.2施工圖限額設(shè)計成本控制建議書編制要求具體如下：
5.2.1造價部根據(jù)發(fā)展成本目標(biāo)，結(jié)合施工圖設(shè)計任務(wù)書、擴初設(shè)計階段初步方案及市場水平，針對各分項工程的不同特點，分別制定相應(yīng)的限額設(shè)計經(jīng)濟指標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)或?qū)χ饕牧线x型、成本控制點提出建議；對分項工程中影響成本較大或容易造成成本流失的關(guān)鍵點作為施工圖設(shè)計階段限額設(shè)計成本控制重點，成本建議按專業(yè)具體提出以下幾點：
5.2.1.1土方及擋土工程：該工程成本容易流失，建議土方綜合考慮場內(nèi)平衡、擋土墻多方案經(jīng)濟比選，土方主要控制挖運總量、擋土支護依據(jù)方案提出成本限額指標(biāo)；
5.2.1.2樁基工程：不同的樁基形式對成本及工期影響較大，且成本容易流失，重點建議樁基選型多方案比選，優(yōu)化設(shè)計，據(jù)不同的樁基形式提出相應(yīng)的限額指標(biāo)值或分項成本目標(biāo)；
5.2.1.3結(jié)構(gòu)工程：該部分約占建安成本比重較大，且對銷售沒有直接的影響，這部分是成本控制的重點，在滿足設(shè)計規(guī)范的最低要求下，盡可能的降低成本，主要對鋼筋、混凝土技術(shù)含量提出技術(shù)指標(biāo)數(shù)值；
5.2.1.4建筑、裝修工程：其質(zhì)量及效果對售樓影響較大，占建安成本比重較大，影響成本的主要因素為材料選型，對外墻磚、鋁合金門窗、電梯前室裝修、防水工程等制定合適的經(jīng)濟指標(biāo)值；
5.2.1.5安裝工程：主要控制安裝工程的設(shè)備及材料選型，對電梯、機房設(shè)備等建議采用國產(chǎn)或中外合資優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，管線選用合適的中檔材料；
5.2.1.6景觀工程：景觀工程成本波動性、彈性較大，設(shè)計質(zhì)量、材料的選型是該部分成本控制的重點，；
5.2.1.7分包工程：該部分的特點是專業(yè)性較強，政府相關(guān)規(guī)定有一定的可操作性，成本控制的重點是方案的深化及優(yōu)化；
5.2.2限額設(shè)計數(shù)值及成本建議按格式填寫，對其中重點控制點必須加以明示。
5.2.3造價部就須編制的施工圖限額設(shè)計成本控制初稿，充分征求設(shè)計院及工程技術(shù)部的意見并進行完善，必要時須召集工程技術(shù)部相關(guān)人員開會確認。
5.2.4確認后的限額設(shè)計數(shù)值及成本建議經(jīng)造價部經(jīng)理審核、報分管副總經(jīng)理審批后作為設(shè)計限額要求，提交工程技術(shù)部具體落實。
5.3施工圖出圖后，造價根據(jù)施工圖計算重點控制點的經(jīng)濟或技術(shù)指標(biāo)值，與審批的限額設(shè)計數(shù)值比較，及時向工程技術(shù)部提出反饋意見。對超出限額設(shè)計部分提出預(yù)警，并報分管副總經(jīng)理綜合決策。
5.4設(shè)計完成后，由工程技術(shù)部編制設(shè)計成本控制分析總結(jié)報告，聘請有豐富設(shè)計及造價專業(yè)經(jīng)驗的專家對設(shè)計進行評審，最后由技術(shù)評審委員會對限額設(shè)計要求完成情況進行最終評定。
6.表格和記錄
無
篇2：如何控制物業(yè)管理成本
如何控制物業(yè)管理成本
現(xiàn)在的物管行業(yè)究竟是虧是盈？按照業(yè)內(nèi)的普遍認識，物業(yè)管理行業(yè)是一個微利行業(yè)，但有些業(yè)主對此并不買賬，認為在市場經(jīng)濟條件下，如果物業(yè)管理公司真的虧損，那為什么不關(guān)門大吉？為此有業(yè)主猜疑，物業(yè)管理是不是暴利行業(yè)？為什么會有兩種截然不同的看法呢？首先得看物業(yè)所處地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平，物業(yè)的類型和規(guī)模，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，物業(yè)管理質(zhì)量，管理水平以及物業(yè)管理費的收繳率等。對于經(jīng)濟適用房及業(yè)主入住率較低的物業(yè)，物業(yè)管理公司虧損的可能性比較大，面對于種種高檔物業(yè)，應(yīng)該說還是有一定利潤空間的，但無論如何也達不到所謂“暴利”的程度。
如何提高物業(yè)管理公司的管理水平，擺脫經(jīng)營困境，提高經(jīng)濟效益，這是每一個物業(yè)管理從業(yè)人員都應(yīng)當(dāng)思考的問題。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十一條確規(guī)定了物業(yè)管理成本的基本構(gòu)成。
通過規(guī)定，我們可以清晰地看到物業(yè)管理公司收入的主要來源，但這些均未反映出裝修管理服務(wù)費、停車服務(wù)費、特約服務(wù)創(chuàng)收等費用。其實在實際操作中，這些也是物業(yè)管理公司的重要收入。那如何降低控制成本，實現(xiàn)企業(yè)的良性循環(huán)？
1、物業(yè)管理應(yīng)早期介入
物業(yè)管理公司在物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)階段應(yīng)提早介入。站在使用者的角度，改進和完善物業(yè)的設(shè)計，監(jiān)督施工質(zhì)量，有利于完善物業(yè)的使用功能，也有利開展，提高工作效率和工作質(zhì)量，從而降低使用、維修成本，提高經(jīng)濟效益。
2、部分項目實行專業(yè)分包業(yè)化服務(wù)轉(zhuǎn)變，將部分項目發(fā)包給專業(yè)公司
例如：將清潔衛(wèi)生這一技術(shù)含量較低，利潤率不高的項目發(fā)包給社會上的專業(yè)清洗公司，公司在清潔衛(wèi)生方面能夠提供比物業(yè)管理公司更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，而且成本會更低，物業(yè)管理公司也不用承擔(dān)清潔工的社會保險等責(zé)任，這樣管理費用也會降低。
3、全面節(jié)約各項費用
建立行之有效的獎懲制度，獎勵節(jié)約，懲罰鋪張浪費行為。要求每位員工都要有節(jié)約意識，物品信用實施以舊換新，修舊利廢，綜合利用。尤其對水、電、電話費等方面加以控制，在財務(wù)報銷上嚴格把關(guān)，嚴格控制打的費，餐飲費等費用，確?！耙恢ЧP”的財務(wù)報銷制度。
4、完善采購招標(biāo)管理制度
較大的物業(yè)管理公司每年辦公用品、保潔用品、維修配件、員工服裝等采購費用，少則幾十萬，大到幾百萬。因此必須實行招標(biāo)定點采購，這樣可杜絕“暗箱操作”，從而大大降低成本。
5、充分利用物業(yè)資源，開展多種經(jīng)營進行創(chuàng)收
物管不僅要會省錢，還得會賺錢。除去物業(yè)管理公共服務(wù)外，要廣泛開展多種經(jīng)營，針對客戶的需求，開動腦筋，比如說家政服務(wù)，這既方便了業(yè)主也增加了收入。
6、合理定編定崗，整合資源
對照物管委托合同，甲方的要求，物業(yè)的特點等因素合理定人定崗。按因事設(shè)崗的原則，工作延伸，綜合利用，提高人均管理面積，并通過招聘一專多能型人才，同時在企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)一專多能型人才，使員工隊伍精干，并在企業(yè)內(nèi)部回憶新員工的培訓(xùn)，使新員工能熟練掌握各崗業(yè)務(wù)，從而提高工作效率。也可通過“1拖N”管理模式，由一個管理成熟的大型小區(qū)向周邊幾個小區(qū)輻射，實現(xiàn)管理人員的共享。對大型、綠化、維修設(shè)備，甚至車輛等，可由幾個管理處綜合利用，資源共享，從而降低管理成本。
7、努力實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營
通過提高品牌含金量，提高資質(zhì)等級，提高社會美譽度，提高服務(wù)質(zhì)量，擴大市場競爭力，不斷承接一些面積大、綜合質(zhì)量優(yōu)的物業(yè)，提高規(guī)模效益，面積增加后也能不斷降低單位管理成本，同時由勞動密集向知識密集轉(zhuǎn)型，依靠自身的技術(shù)實務(wù)和專業(yè)化運作方式，努力形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
8、智能化管理降低成本
借物管小區(qū)朝智能化社區(qū)發(fā)展的新趨勢，以IC卡等技術(shù)為核心，實現(xiàn)對業(yè)主用水、用電、用氣及物業(yè)服務(wù)費、停車費等其他會費項目管理的新模式。還可利用先進的電視監(jiān)控安防系統(tǒng)對小區(qū)的主要出入口、道路、公共場所進行監(jiān)控，從而降低人工費用，達到降低成本的目的。
當(dāng)然，企業(yè)成本管理離不開企業(yè)文化的輻射，有著良好企業(yè)文化氛圍的企業(yè)，必然有利于各項成本管理制度的實施。企業(yè)內(nèi)部每一個部門和每位員工都是成本的影響者，要將全體員工都當(dāng)作成本管理的主體，通過種種方法不斷提高成本控制意識。
篇3：控制物業(yè)管理人工成本投入
控制物業(yè)管理人工成本投入
物業(yè)管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個不被業(yè)內(nèi)所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動密集型所引發(fā)的。而是因為物業(yè)管理知識密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò)、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門襟對講系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)。知識密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。
控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現(xiàn)了“勞動密集型”和“管理密集型”的結(jié)合、協(xié)調(diào)、完善、一致。對物業(yè)管理行業(yè)來講，一個企業(yè)管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業(yè)來講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。
首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區(qū)的資源，不同的小區(qū)資源，采取不同的配置。
小區(qū)資源主要包括：物業(yè)的類型，多層還是小高層或高層，小區(qū)的住戶數(shù)、小區(qū)出入口的數(shù)量、小區(qū)是封閉式還是開放式；小區(qū)的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積(含學(xué)校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等)，綠化面積(包括覆蓋率、植物種類等)、收費面積(不同物業(yè)的收費面積)、小區(qū)的收費標(biāo)準(這一點十分重要)；小區(qū)的設(shè)施設(shè)備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)、配電箱的數(shù)量、監(jiān)控探頭的數(shù)量；生活(消防)水池個數(shù)、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數(shù)量、樓層、基本設(shè)施設(shè)備情況；地上車位面積、停車位數(shù)量、所處位置等；道路的面積、路燈的數(shù)量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數(shù)量、位置、容積率等。
第二步，根據(jù)小區(qū)的資源情況，確定小區(qū)的等級標(biāo)準和服務(wù)標(biāo)準。
資源決定了小區(qū)的服務(wù)標(biāo)準：2元/㎡的管理費收費標(biāo)準與3元/㎡的管理費收費標(biāo)準，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說，不同的資源應(yīng)改有不同的服務(wù)標(biāo)準。收費標(biāo)準與服務(wù)等級、服務(wù)標(biāo)準對應(yīng)。不同的服務(wù)等級對應(yīng)不同的人力資源配置標(biāo)準。因此，我們可以把小區(qū)分為若干等級。小區(qū)等級的確認主要依賴小區(qū)的資源。參考數(shù)據(jù)有：小區(qū)的占地面積、公共設(shè)施(配套)面積、收費面積、綠化面積等等。例如
1、A1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個
管理面積：30萬㎡以上
收費面積：20萬㎡以上
收費標(biāo)準：3元/㎡以上
2、A2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個
管理面積：15~20萬㎡
收費面積：13萬㎡以上
收費標(biāo)準：3元/㎡以下
3、B1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個
管理面積：10~15萬㎡
收費面積：8萬㎡以上
收費標(biāo)準：2.5元/㎡以上
4、B2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個
管理面積：8~13萬㎡
收費面積：6萬㎡以上
收費標(biāo)準：2.0元/㎡以上
5、C1類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個
管理面積：3~8萬㎡
收費面積：4萬㎡以上
收費標(biāo)準：2.0元/㎡以上
6、C2類小區(qū)必須符合三個條件中的兩個
管理面積：2~5萬㎡
收費面積：2萬㎡以上
收費標(biāo)準：1.2元/㎡以上
與之配套的是A1類服務(wù)標(biāo)準，A2類服務(wù)標(biāo)準，B1類服務(wù)標(biāo)準，B2類服務(wù)標(biāo)準，C1類服務(wù)標(biāo)準，C2類服務(wù)標(biāo)準等等。第三步，掌握了小區(qū)的詳細資源情況、資料、數(shù)據(jù)，以及小區(qū)的等級標(biāo)準和服務(wù)等級，我們就可以根據(jù)這些資源的情況、標(biāo)準，確定小區(qū)人力資源的配置。人力資源配置也是小區(qū)的定員定編。
小區(qū)的人力資源配置主要計算數(shù)據(jù)是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300~1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200~1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600~1700㎡/人；寫字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。
同時我們還要(考慮不同的實際情況)根據(jù)不同的參考數(shù)據(jù)，乘以一定的系數(shù)。例如，在同等條件下，“開放式”小區(qū)的管理難度遠遠大于“封閉式”小區(qū)的管理。所以，對開放式的小區(qū)乘以一定的系數(shù)才能體現(xiàn)出公平合理。
參考的數(shù)據(jù)有：
1、物業(yè)的種類、物業(yè)的建筑面積、公共設(shè)施面積；
2、治安防范是“開放式”還是“封閉式”；
3、物業(yè)的管理收費標(biāo)準；
4、物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標(biāo)準。
例如，公司內(nèi)部對比分析：
案例1某公司A管理處與B管理處比較：
(1)資源
A管理處：小區(qū)客觀資源：小高層物業(yè)6棟、240戶、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標(biāo)準：住宅2.8元/㎡。設(shè)備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數(shù)34人。
B管理處：小區(qū)客觀情況：小高層物業(yè)4棟、244戶、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費面積26900㎡。收費標(biāo)準3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡。設(shè)備：電梯8臺、水泵房、消防系統(tǒng)、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數(shù)29人。
(2)對比
A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設(shè)備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設(shè)施。
不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。
(3)分析
a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入?yún)s出現(xiàn)了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。
b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%。
c. A管理處人均創(chuàng)收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng)收2782.77元/人。
案例2 行業(yè)內(nèi)W公司C管理處與*公司D管理處比較
(1)資源：
a. *公司D管理處
小區(qū)客觀情況：建筑面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業(yè)面積1萬多㎡；
物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。
設(shè)備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講系統(tǒng)。
設(shè)施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。
b. W公司C管理處
小區(qū)客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建筑面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；
收費標(biāo)準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡。
設(shè)施設(shè)備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監(jiān)控、對講系統(tǒng)。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數(shù)230人。
(2)支出：
a. *公司D管理處所有設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業(yè)公司維護的，交由專業(yè)公司維護。
b. *公司D管理處共有人員218人。除負責(zé)*公司D管理處的物業(yè)管理外，還負責(zé)附近“G”小區(qū)(2萬多㎡)的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設(shè)施設(shè)備小修、搶修和應(yīng)急維修等工作。(3)收入
*公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入(不含停車費、商業(yè)面積管理費收入)約80萬元。
(4)對比差距
a. *公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。
b. *公司D管理處的人均面積是1577.98㎡。W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。
c.不含商業(yè)管理費收入，*公司D管理處的人均創(chuàng)收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng)收為3381.88元/人。*公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。
e. W公司C管理處每平方米管理費的收費標(biāo)準高出*公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng)收卻低出7%。這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據(jù)小區(qū)的服務(wù)等級確定小區(qū)人員的收入。不同服務(wù)等級的小區(qū)對應(yīng)不同的服務(wù)標(biāo)準，不同的服務(wù)標(biāo)準，員工的勞動付出也不同。為了體現(xiàn)同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級的小區(qū)員工的收入也不同。
例如，
1、操作層員工
一類小區(qū)保安員月工資1400元/人(不含社保)。個人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類小區(qū)保安員月工資1200元/人(不含社保)。個人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類小區(qū)......其他各類操作員工也類似。
2、管理層員工
一類小區(qū)管理層的員工薪酬高于二類小區(qū)，主管的薪酬與三類小區(qū)管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級的小區(qū)采取不同的考核標(biāo)準
物權(quán)法的最終出臺，物業(yè)管理模式的多元化將會促使物業(yè)管理市場程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿將實行“招投標(biāo)”，重新選聘物業(yè)管理單位。價格將成為市場競爭的法寶!在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標(biāo)準的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大!價格最終反應(yīng)的是一個企業(yè)的管理水平。管理水平的標(biāo)志對企業(yè)來說就是成本控制的能力，也就是一個企業(yè)的核心競爭力!