原輔料供應(yīng)商采購管理制度

　　目的：規(guī)定采購控制以及選擇、評價和重新選擇供應(yīng)商的內(nèi)容和方法，確保采購產(chǎn)品符合規(guī)定的要求。

　　范圍:適用于本公司生產(chǎn)所需原輔料的采購以及向本公司提供產(chǎn)品的供應(yīng)商的選擇和評價。

　　職責(zé):采購課負(fù)責(zé)采購產(chǎn)品和外包供應(yīng)商的評價和管理，并負(fù)責(zé)原輔料的采購控制。生產(chǎn)部負(fù)責(zé)外包過程的控制。

　　技術(shù)部、品管部、生產(chǎn)部等相關(guān)部門負(fù)責(zé)參與供應(yīng)商的評價和選擇。

　　供應(yīng)商評價

　　5.1.1 管理部采購課會同相關(guān)的生產(chǎn)部門根據(jù)生產(chǎn)所需采購的原輔材料尋找和聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商，并收集供應(yīng)商相關(guān)資料。

　　5.1.2 生產(chǎn)技術(shù)部和品管部根據(jù)對產(chǎn)品質(zhì)量的影響程度，將采購產(chǎn)品劃分為A類（嚴(yán)重影響）、B類（一般影響）、C類（除A類、B類之外的物品），并規(guī)定各類采購產(chǎn)品的檢驗要求。

　　5.1.3 采購課應(yīng)會同技術(shù)部、品管部以及相關(guān)的生產(chǎn)等部門選擇以下一種或幾種方式對供應(yīng)商進(jìn)行評價。

　　5.1.3.1書面評價

　　a) 質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書（附影印件）。

　　b)營業(yè)執(zhí)照，生產(chǎn)許可證等必要的證件（附影印件）。

　　5.1.3.2 供貨業(yè)績評價，包括產(chǎn)品質(zhì)量、供貨信譽(yù)、服務(wù)等。

　　5.1.3.3 實地評價：實地拜訪及參觀供應(yīng)商的廠房，規(guī)模及生產(chǎn)檢測設(shè)備，將結(jié)果記錄于《供應(yīng)商評價表》。

　　5.1.4 采購課將評價結(jié)果記錄于《供應(yīng)商評價表》經(jīng)采購課主管審核管理部經(jīng)理批準(zhǔn)后，列入《合格供應(yīng)商名冊》，如未通過則放棄。

　　5.1.5 采購必須在《合格供應(yīng)商名冊》范圍內(nèi)進(jìn)行，若需在合格供應(yīng)商范圍以外采購，由采購課提出申請，經(jīng)總經(jīng)理或管理部經(jīng)理審批后執(zhí)行采購，日后若可能向該供應(yīng)商采購物品，則需在兩周內(nèi)依5.1.3條款執(zhí)行。

　　5.1.6 如顧客有規(guī)定，《合格供應(yīng)商名冊》應(yīng)經(jīng)顧客的材料工程部門批準(zhǔn)后，方可選用。

　　5.1.7 采購課應(yīng)按《供應(yīng)商再評價表》的內(nèi)容對供應(yīng)商進(jìn)行每年一次定期評價，將評價結(jié)果記錄于該表。

　　5.1.8 供應(yīng)商的定期評價由產(chǎn)品質(zhì)量、供貨信譽(yù)、服務(wù)等內(nèi)容。

　　5.1.8.1 評價評分方法：

　　a)產(chǎn)品質(zhì)量（60%）：合格批數(shù)/進(jìn)料批數(shù)*60分

　　b)供貨信譽(yù)（30%）：準(zhǔn)時批數(shù)/進(jìn)料批數(shù)*30分

　　c)服務(wù)：(100分-總扣分)/100分*10分

　　5.1.8.2 供應(yīng)商的評價數(shù)據(jù)由技術(shù)部、品管部以及相關(guān)的生產(chǎn)部門提供。

　　5.1.8.3 A類產(chǎn)品的供應(yīng)商:

　　a) 95-100分優(yōu)先考慮訂貨；

　　b) 85-95分不采取措施；

　　c) 70-85分要求有書面改進(jìn)措施(甚至減少訂貨)。

　　5.1.8.4 B類產(chǎn)品的供應(yīng)商:

　　a) 85-100分優(yōu)先考慮；

　　b) 75-85分可不采取措施；

　　c) 65-75分需要改進(jìn)。

　　5.1.8.5 C類產(chǎn)品的供應(yīng)商:

　　a) 80分以上優(yōu)先考慮；

　　b）60分以上表示許可。

　　5.1.8.6 考核分在上述最低分?jǐn)?shù)以下的供應(yīng)商，取消其合格供應(yīng)商資格。

　　5.1.9 對A、B類原材料供應(yīng)商的實地質(zhì)量能力評定原則上每一年進(jìn)行一次，已獲得第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)質(zhì)量體系或產(chǎn)品認(rèn)證并在有效期內(nèi)的供應(yīng)商在評審時其質(zhì)量體系可免作全面審核，一般僅對主要內(nèi)容作抽查，但工藝審核和其他審核內(nèi)容仍然進(jìn)行。

　　5.1.10 供應(yīng)商的實地質(zhì)量能力評定按《供應(yīng)商質(zhì)量能力評定細(xì)則》執(zhí)行。

　　5.1.11 管理部應(yīng)以QS9000和ISO9001:2000作為基本質(zhì)量體系要求進(jìn)行供應(yīng)商質(zhì)量體系的開發(fā)，并以供應(yīng)商符合QS9000和ISO9001:2000為目標(biāo)。

　　5.1.12 如果作為供應(yīng)商開發(fā)的一部分，品管部必須按5.1.9規(guī)定的頻次對供應(yīng)商進(jìn)行評定。

　　5.1.13 在新的或更改過的產(chǎn)品或過程進(jìn)行批量投產(chǎn)之前，應(yīng)對供應(yīng)商實施生產(chǎn)過程或產(chǎn)品認(rèn)可，品管部應(yīng)保存首批樣品的檢驗報告。

　　5.1.14 外包過程的供應(yīng)商評價和再評價采用上述辦法。

　　5.1.15 采購課應(yīng)保持《合格供應(yīng)商名冊》的最新正確資料和評價結(jié)果及評價所引起的任何必要措施的記錄。

　　5.1.16 在合格的供應(yīng)商交易過程中，如果出現(xiàn)品質(zhì)不良狀況，由品管部提出處理方案，采購課通知供應(yīng)商予以改善，如若經(jīng)告知后仍無法達(dá)到預(yù)期效果，則由品管部提議采 購課取消其合格的供應(yīng)商資格，若該供應(yīng)商需要重新評價，則按5.1條款重新評價合格后方可再次列入《合格供應(yīng)商名冊》。品質(zhì)影響嚴(yán)重者，則永久取消其供應(yīng) 商資格。

　　5.2 采購控制

　　5.2.1 原輔料的采購必須在經(jīng)過評價的《合格供應(yīng)商名冊》范圍內(nèi)進(jìn)行。如遇特殊情況，需在未經(jīng)評價的供應(yīng)商處采購時，按5.1.5條款執(zhí)行。

　　5.2.2 合同規(guī)定時，可在顧客指定的供應(yīng)商采購原輔料，但不能免除本公司對確保供應(yīng)商的零件、材料及服務(wù)質(zhì)量的責(zé)任。

　　5.2.3 用于生產(chǎn)的所有材料應(yīng)滿足先行對限制有毒、危險物品的政府的要求及安全規(guī)定，以及考慮生產(chǎn)和銷售國有關(guān)環(huán)境、電力和電磁方面的規(guī)定。

　　5.2.4 各部門所需物料的采購都應(yīng)先填寫請購單，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核廠長批準(zhǔn)后，交采購課實施采購。

　　5.2.5 特殊及金額特別大的請購單須經(jīng)總經(jīng)理核簽后方可安排采購。

　　5.2.6 采購課依據(jù)各部門的需求期限，制定采購

計劃，安排詢價、議價作業(yè)。

　　5.2.7 需采購之物料，如是采購過的有先例的規(guī)格材料，可參考前價填寫訂貨單，數(shù)額較大時須重新安排詢價、議價、尋找成本、品質(zhì)適合的供應(yīng)商，填寫請購單上的比價記錄，轉(zhuǎn)交部門經(jīng)理審批后實施。

　　5.2.8 由采購課將填好比價記錄本的請購單交由相關(guān)主管審核以后，開定貨單，聯(lián)絡(luò)供應(yīng)商。

　　5.2.9 定貨單的內(nèi)容可包括：

　　a） 品名、規(guī)格、廠名；

　　b） 質(zhì)量要求、數(shù)量、價格；

　　c） 原輔料標(biāo)準(zhǔn)或其它相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

　　5.2.10 采購課確定所規(guī)定的采購要求是充分與適宜的之后，將訂貨單以電話或傳真通知供應(yīng)商，由供應(yīng)商確認(rèn)后效。

　　5.2.11 采購課根據(jù)與供應(yīng)商確認(rèn)的交貨期，應(yīng)要求其按時交貨。

　　5.2.12 應(yīng)要求供應(yīng)商具有100%的按時交付能力，采購課應(yīng)提供必要的計劃資料和采購承諾，以便使供應(yīng)商能滿足這些期望要求。

　　5.2.13 采購課應(yīng)建立一套管理體系以對供應(yīng)商交付能力及必要時采取的糾正措施進(jìn)行監(jiān)督，附加運費的記錄應(yīng)包括本公司和供應(yīng)商的付費。

　　5.2.14 交貨異常處理

　　5.2.14.1 如發(fā)生交貨異常情況，由采購課通知生產(chǎn)部，以不影響生產(chǎn)為前提，與供應(yīng)商重新確定交貨期，確保滿足生產(chǎn)需要，采購課應(yīng)對其進(jìn)行評定。

　　5.2.14.2 如供應(yīng)商不能滿足確定的交貨期，采購課需通知生產(chǎn)部主管，及時調(diào)整生產(chǎn)。采購課應(yīng)重新向其他供應(yīng)商定貨，并追究前者違約責(zé)任。

　　5.3 采購產(chǎn)品的驗證

　　5.3.1 技術(shù)部和品管部根據(jù)采購產(chǎn)品的分類情況規(guī)定檢驗要求。

　　5.3.2 采購的原輔料進(jìn)廠時的檢驗按《監(jiān)視和測量過程控制程序》執(zhí)行。

　　5.3.3 經(jīng)過品管部檢驗合格的產(chǎn)品，管理課倉庫根據(jù)《產(chǎn)品防護(hù)管理程序》驗收入庫，把收驗單交各權(quán)限主管核簽后由管理部與客戶結(jié)算。

　　5.3.4 當(dāng)公司或顧客要求擬在供應(yīng)商的現(xiàn)場驗收時，采購課應(yīng)在采購信息中規(guī)定擬驗證的安排和產(chǎn)品放行的方法。

　　5.3.5 當(dāng)和約有規(guī)定顧客對供應(yīng)商的現(xiàn)場驗證產(chǎn)品時，則由采購課提前通知供應(yīng)商，并由本公司品管人員陪同客戶代表前往供應(yīng)商現(xiàn)場，對供應(yīng)商的產(chǎn)品實現(xiàn)驗證，合格后方可發(fā)貨。經(jīng)顧客驗證的產(chǎn)品，品管部仍需依《監(jiān)視和測量過程控制程序》進(jìn)行檢驗。

　　5.3.6 不合格原輔料的處理按《不合格品控制程序》執(zhí)行。

　　5.3.7 對于提供A類采購產(chǎn)品的供應(yīng)商，應(yīng)確保其可追溯性得到保證。

　　5.4 外包過程控制

　　5.4.1 本公司的外包過程包括電鍍外發(fā)加工，部分設(shè)備設(shè)施的委外修理及部分監(jiān)視和測量裝置的委外校驗等。

　　5.4.2 外包加工必須在合格供應(yīng)商范圍內(nèi)進(jìn)行。

　　5.4.3 外包加工應(yīng)規(guī)定質(zhì)量要求、驗收標(biāo)準(zhǔn)和方法、交貨日期、交貨地點、加工價格等要求，應(yīng)形成文件。

　　5.4.4 品管部應(yīng)對外包過程進(jìn)行監(jiān)督和控制。

　　5.4.5 外包加工產(chǎn)品進(jìn)公司應(yīng)按《監(jiān)視和測量過程控制程序》的規(guī)定實施檢驗。

　　5.4.6 部分設(shè)備www.dewk.cn設(shè)施委外修理及部分監(jiān)視和測量裝置委外校驗的控制見《設(shè)備設(shè)施管理程序》和《監(jiān)視和測量裝置控制程序》。

　　5.4.7 模具的委托加工控制見《模具管理程序》

　　5.5 采購資料管理

　　5.5.1 根據(jù)訂貨需要，經(jīng)權(quán)限主管核簽后，依《文件控制程序》可向供應(yīng)商提供圖紙及樣品。

　　5.5.2 供應(yīng)商在與本公司結(jié)算時，需把公司給的各種樣品，資料交還于采購課，由采購課還于各相關(guān)部門保管。

　　5.6 采購管理作業(yè)流程見附件一。

　　6. 記錄

　　6.1 采購課保存《合格供應(yīng)商名冊》以及供應(yīng)商評價記錄。

　　6.2 各相關(guān)部門保存本部門采購記錄。

　　6.3生產(chǎn)本部保存外包過程控制的記錄。

　　7 相關(guān)文件

　　7.1 監(jiān)視和測量過程控制程序

　　7.2 不合格品控制程序

　　7.3 設(shè)備管理程序

　　7.4 監(jiān)視和測量裝置控制程序

　　7.5 模具管理程序

　　7.6 文件控制程序

　　7.7 供應(yīng)商管理細(xì)則

　　8. 記錄表式

　　8.1 合格供應(yīng)商名冊

　　8.2 供應(yīng)商評價表

　　8.3 供應(yīng)商再評價表

　　8.4 原材料分類表

　　8.5 采購單

　　8.6 采購合同

篇2：物業(yè)管理公司采購管理制度

　　物業(yè)管理公司采購管理制度

　　1.0 總則

　　1.1 目的

　　為了規(guī)范公司采購行為，兼顧效率及成本，在保證公司日常運營所需物資按時、按質(zhì)、按量交付使用的前提下，降低風(fēng)險，減少交易成本，保持并保證對供應(yīng)商的談判能力，以獲得較優(yōu)性價比的采購物資，特制定本制度。

　　1.2 適用范圍

　　本制度適用于**物業(yè)管理有限公司經(jīng)營活動所需的所有物資的采購管理。

　　2.0 采購職能部門劃分

　　2.1物資使用部門：負(fù)責(zé)《申購單》的申報及物資質(zhì)量的把關(guān)。

　　2.2采購部門：負(fù)責(zé)物資具體的采購以及采購資料的管理。

　　2.3倉庫管理部門：負(fù)責(zé)采購物資的數(shù)量、外觀質(zhì)量的驗收。

　　2.4財務(wù)部門：負(fù)責(zé)采購貨款的支付結(jié)算。

　　2.5總經(jīng)理：負(fù)責(zé)權(quán)限內(nèi)的采購、貨款的審批和超出權(quán)限范圍的審核，以及采購的監(jiān)督。

　　2.6集團(tuán)采購部：對采購的監(jiān)督和檢查。

　　3.0 采購管理

　　3.1采購物資分類

　　3.1.1A類物資：辦公用品類物資。為滿足公司正常辦公而所需的IT設(shè)備、備件、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及備件、開發(fā)工具、軟件產(chǎn)品、計算機(jī)外設(shè)與耗材及其維護(hù)服務(wù)；公司用車輛、家具、辦公設(shè)備、辦公文具、辦公耗材、印刷類產(chǎn)品、禮品、財產(chǎn)保險、場地修飾、設(shè)施維護(hù)以及其它行政類物資及服務(wù)。

　　3.1.2B類物資：工程水電類物資。為滿足各小區(qū)物業(yè)維護(hù)而需要的各種水電配件、土建施工常用品。

　　3.1.3C類物資：清潔綠化類。包括小區(qū)清潔所需常用設(shè)備、工具、消耗品；小區(qū)綠化所需的設(shè)備、工具、消耗品、補(bǔ)種的花草、樹木以及維護(hù)。

　　3.1.4D類物資：勞保類物資。包括辦公室、保安、綠化、工程、清潔等全集職工的工服及勞動保護(hù)用品。

　　3.1.5E類物資：固定資產(chǎn)類物資。會同集團(tuán)采購部統(tǒng)一采購。

　　凡本制度定義范疇內(nèi)的采購物資類型，均按照本制度執(zhí)行。未包括物資管理應(yīng)參照本制度逐步統(tǒng)一集中管理。

　　3.2購方式

　　3.2.1計劃采購：各部門根據(jù)正常經(jīng)營活動、以及工作計劃于每月25日編制申購計劃，并填寫《申購單》報主管經(jīng)理、管理處經(jīng)理審核后，報總經(jīng)理審批，如超出審批權(quán)限，上報集團(tuán)審批。

　　3.2.2緊急采購：采購人員得到總經(jīng)理口頭允許，可以先行采購，而后補(bǔ)辦《申購單》手續(xù)。

　　3.3采購流程

　　申請人填寫《申購單》--主管審核--區(qū)域經(jīng)理審核--總經(jīng)理審批--采購人員按計劃采購--物資使用部門和倉庫驗收接受--采購人員辦理財務(wù)等相關(guān)手續(xù)并登記管理。

　　3.4采購審批權(quán)限

　　3.4.1為提高工作效率，采購在2000元以下的，由總經(jīng)理審批權(quán)后，可進(jìn)行采購；

　　3.4.2采購在2000以上的由總經(jīng)理審批后，報集團(tuán)總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)人審批，方可進(jìn)行采購。

　　3.5采購價格管理

　　3.5.1采用貨比三家的方法：由采購人員與使用人員對市場價格進(jìn)行調(diào)查，向幾家供應(yīng)商發(fā)放詢價表，進(jìn)行比價、議價到最后定價，并做好詢價、定價表的管理。

　　3.5.2由集團(tuán)采購部提供價格參考表，再進(jìn)行市場詢價、定價。

　　3.6采購實施

　　3.6.1采購人員根據(jù)審批的《申購單》，依據(jù)實際情況，進(jìn)行詢價、定價后，確定供應(yīng)商，進(jìn)行采購。

　　3.6.2大宗用品或長期需用物資，與有關(guān)廠家、供應(yīng)商簽訂長期供貨協(xié)議，以保證質(zhì)量以及合理的價格供應(yīng)。

　　3.6.3與集團(tuán)采購部保持信息共享，做好物資采購保障工作。

　　3.6.4原則上采購人員應(yīng)尋找至少三家以上的供應(yīng)商，進(jìn)行各方面的比較后再確定最終供應(yīng)商。

　　3.7采購貨款的支付與報銷

　　3.7.1采購人員報銷時，必須具備正式發(fā)票、手續(xù)齊備的《申購單》、送貨單、倉庫的《入庫單》。

　　3.7.2由經(jīng)辦人在發(fā)票上簽字確認(rèn)、主管經(jīng)理審核、財務(wù)經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，由財務(wù)部負(fù)責(zé)支付結(jié)算工作。

　　3.8采購協(xié)議和合同以及各種采購資料的管理

　　3.8.1長期供應(yīng)商。要求其提供營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件，都要與公司簽訂供貨協(xié)議(合同)，以確保其供應(yīng)物資的質(zhì)量、規(guī)格以及價格的合理性。

　　3.8.2臨時供應(yīng)商。要求與其達(dá)成口頭協(xié)議，保證物資質(zhì)量、規(guī)格以及價格的合理性。

　　3.8.3表格管理。規(guī)范各種表格，做好各種表格的管理

　　4.0 供應(yīng)商管理

　　4.1建立供應(yīng)商檔案。做好原始詢價表的管理，以及對供應(yīng)商定期評價，包括產(chǎn)品質(zhì)量、價格、送貨時間觀念等各項評價。

　　4.2不達(dá)標(biāo)的供應(yīng)商。及時調(diào)整，減少對公司的損失。

　　5.0 采購的監(jiān)督和檢查

　　5.1采購人員每月5日向集團(tuán)采購部上報《月度采購報告》，每年1月20日向集團(tuán)采購部上報《年度采購報告》。

　　5.2集團(tuán)采購部、審計部對**物業(yè)采購情況進(jìn)行檢查、監(jiān)督、審計。

　　6.0 采購人員職業(yè)規(guī)范

　　6.1本規(guī)范適用于采購人員及公司其它部門直接或間接參與采購工作人員(以下統(tǒng)稱為采購人員)。

　　6.2采購人員應(yīng)以公司利益為己任，不允許向供應(yīng)商索要禮品或接受禮品，以及私自收受其它個人利益，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，公司將根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理直至予以辭退。

　　6.3采購人員只有在合理的工作原因情況下，經(jīng)主管經(jīng)理認(rèn)可后，方可接受供應(yīng)商的宴請；在采購談判過程中，無論任何原因，都不允許接受供應(yīng)商的邀請。

　　6.4采購人員只有在有利于商業(yè)合作及協(xié)調(diào)工作的前提下，方可接受供應(yīng)商的邀請，前往參觀公司、觀摩產(chǎn)品展示公開商務(wù)活動。

　　6.5采購人員代表公司形象，對于供應(yīng)商方面的工作人員，應(yīng)當(dāng)做到有禮有節(jié)，公平對待，不允許傲慢的舉止和不公平的態(tài)度。

　　6.6采購人員在與供應(yīng)商的談判過程中，應(yīng)嚴(yán)格遵守保密制度，杜絕任意或無意的泄密行為。

　　6.7對違反本制度的行為，公司有權(quán)進(jìn)行處理，包括必要時對嚴(yán)重違反本制度的員工解聘，情節(jié)嚴(yán)重的移交司法機(jī)構(gòu)處理。

　　7.0 附則

　　7.1本制度由公司辦公室負(fù)責(zé)解釋；

　　7.2本制度報集團(tuán)總經(jīng)辦審批備案后生效。

篇3：物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　物業(yè)分公司采購分包管理制度

　　1、總則

　　1.1嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包，不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護(hù)EE物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求，也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本，倡導(dǎo)廉潔自律的重要舉措，各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定，確保采購及業(yè)務(wù)分包活動公開、有序地進(jìn)行。

　　1.2根據(jù)管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》規(guī)定，結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實際情況，各物業(yè)分公司凡單項合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù)，必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行控制，包括但不限于：

　　a)物料、設(shè)備采購；

　　b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增)；

　　c)服務(wù)分包等。

　　2、相關(guān)職責(zé)界定

　　2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計劃制訂和具體實施，以及20萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.2項目所在公司負(fù)責(zé)組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標(biāo)工作。

　　2.350萬元(含)以上的招標(biāo)項目按《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督項目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。

　　3、供方管理

　　3.1供方合格評定準(zhǔn)則

　　3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求，所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進(jìn)行供方合格評定。

　　3.1.2產(chǎn)品供方合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，合法經(jīng)營；

　　b)有資質(zhì)證書；

　　c)固定的營業(yè)地點；

　　d)充足的供貨資源；

　　e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù)；

　　f)合理的產(chǎn)品價位；

　　g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達(dá)到98%以上；

　　h)供貨及時性達(dá)到95%以上；

　　i)對不合格品能及時退換的良好售后服務(wù)等。

　　3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強(qiáng)的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地，但對其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進(jìn)行了解，以便與其配合達(dá)到滿足服務(wù)的需求。

　　3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方，其合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于)：

　　a)具備合法的營業(yè)執(zhí)照、固定的營業(yè)地點；

　　b)滿足服務(wù)項目的能力；

　　c)良好的社會信譽(yù)；

　　d)合理的承包價格；

　　e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，及跟蹤服務(wù)的有效性和及時性。

　　3.2供方合格評定方法

　　3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集供方基本信息，根據(jù)供方的資質(zhì)等級、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進(jìn)行供方初評，至少應(yīng)評審供方以下幾個方面的優(yōu)勢：

　　a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性；

　　b)價格；

　　c)信譽(yù)--履約信譽(yù)與社會信譽(yù)度；

　　d)售后服務(wù)；

　　e)付款方式；

　　f)交貨方式、交貨周期；

　　g)公共關(guān)系；

　　h)品牌；

　　i)供方內(nèi)部運作狀況；

　　3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)填寫《供方合格評定審批表》，記錄對上述評審結(jié)論。品質(zhì)部負(fù)責(zé)復(fù)核，并重點對供方的營業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進(jìn)行驗證，其營業(yè)執(zhí)照的項目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。

　　3.2.3經(jīng)初評合格的供方，在可行時應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進(jìn)行現(xiàn)場考察，現(xiàn)場考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。

　　3.2.4現(xiàn)場考察主要內(nèi)容是考察供方的營業(yè)地點、公司規(guī)模等，必要時對其所承包的項目進(jìn)行考察核實，以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會的信譽(yù)程度。

　　3.2.5現(xiàn)場考察評估通過后，業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂現(xiàn)場考察報告，并由考察人員會簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)將現(xiàn)場考察報告，連同《供方合格評定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。

　　3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負(fù)責(zé)列入《合格供方名錄》，并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。

　　3.3合格供方的監(jiān)督評估

　　3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)建立合格供方檔案，并適時更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息：

　　a)供方的名稱、注冊地址；

　　b)評審結(jié)果和記錄；

　　c)供方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

　　d)資質(zhì)等級證書；

　　e)質(zhì)量保證書；

　　f)其他證明材料。

　　3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)督評估，根據(jù)不同類型供方采用適當(dāng)?shù)脑u估周期和方式，包括：

　　a)對常用物料的合格供方每半年進(jìn)行一次綜合的監(jiān)督評估；

　　b)對提供長期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進(jìn)行一次綜合評估；

　　c)對提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方，應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個月內(nèi)完成供方監(jiān)督評估。

　　3.3.3

　　物業(yè)分公司在進(jìn)行合格供方監(jiān)督評估時，可參照管理公司《供方合格評定與監(jiān)督評估指引》的規(guī)定執(zhí)行，并形成《合格供方監(jiān)督評估表》。

　　3.3.4合格供方監(jiān)督評估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等，尤其應(yīng)注意對以下內(nèi)容的評估：

　　a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況；

　　b)供方產(chǎn)品價格的變化；

　　c)社會信譽(yù)的變化；

　　d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤；

　　e)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理的要素。

　　3.3.5合格監(jiān)督評估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)實施，品質(zhì)部對措施實施情況進(jìn)行跟蹤驗證，并形成跟蹤記錄。

　　4、招標(biāo)工作程序

　　4.1招標(biāo)項目立項

　　4.1.1招標(biāo)項目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計劃提出，計劃內(nèi)的招標(biāo)項目可直接編制招標(biāo)文件。非計劃內(nèi)的招標(biāo)項目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標(biāo)計劃，必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報批手續(xù)。

　　4.1.2招標(biāo)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時間、資格評審時間、發(fā)標(biāo)日期、進(jìn)場時間等。

　　4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件，招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于)：

　　a)招標(biāo)人(公司)簡介，包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等；

　　b)招標(biāo)項目簡介，包括項目內(nèi)容、項目要求等；

　　c)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等；

　　d)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法；

　　e)評標(biāo)活動方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)，開標(biāo)時間及地點等；

　　f)其他事項的說明。

　　4.1.4擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　4.1.5招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實際操作中招標(biāo)計劃、招標(biāo)小組、招標(biāo)文件及擬邀請投標(biāo)單位的資格審查可同步報批。

　　4.2成立招標(biāo)小組

　　4.2.1每個招標(biāo)項目均必須根據(jù)招標(biāo)項目的特點成立招標(biāo)小組，負(fù)責(zé)整個招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。

　　4.2.2招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù)，且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員，全過程參與招標(biāo)工作。

　　4.2.3在整個招標(biāo)過程中，每次評審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。

　　4.3投標(biāo)單位確定

　　4.3.1物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請招標(biāo)方式，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供方信息，由招標(biāo)小組審查確定擬邀請投標(biāo)單位。

　　4.3.2各類招標(biāo)項目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇，合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時，才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定：

　　a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格；

　　b)未列入公司《合格供方名錄》的單位，應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標(biāo)單位；

　　c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位，兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。

　　4.4發(fā)標(biāo)

　　4.4.1招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織，公司各部門視實際需要指派人員配合，但至少應(yīng)保證同時有來自不同部門的二人參加。

　　4.4.2招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書面記錄，其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。

　　4.5開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)

　　4.5.1招標(biāo)小組主持開標(biāo)工作，現(xiàn)場拆封，該過程應(yīng)形成書面記錄，參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。

　　4.5.2開標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析，以便進(jìn)一步的評標(biāo)定標(biāo)工作。

　　4.5.3招標(biāo)小組組長主持招標(biāo)項目的評標(biāo)工作，招標(biāo)小組全體人員參加，實際人數(shù)不少于3人。

　　4.5.4各類專業(yè)的評標(biāo)工作均必須遵循管理公司《AU*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，經(jīng)招標(biāo)小組評標(biāo)，并將評標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報批后確定中標(biāo)單位。

　　4.5.5確定中標(biāo)單位后3日內(nèi)，招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。

　　4.6合同簽訂及招標(biāo)文檔管理

　　4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定，組織內(nèi)部的合同評審過程，并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同洽談，簽訂正式采購或分包合同。

　　4.6.2招標(biāo)過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)整理成冊，并在正式合同簽訂后一個月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。

　　5、物料采購

　　5.1物料定額標(biāo)準(zhǔn)

　　5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際需要，明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量，包括工程設(shè)備維護(hù)所需的備品備件，建立物料庫存量標(biāo)準(zhǔn)及部門或個人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn)，編制《物業(yè)采購分類明細(xì)表》，經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。

　　5.1.2《物料采購分類明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計劃的依據(jù)之一，物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細(xì)表》進(jìn)行評審更新，并報本公司總經(jīng)理審批。

　　5.2年度采購計劃

　　5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量，及各單位自然狀況等信息，制定年度物料采購計劃，報總經(jīng)理審批。

　　5.2.2年度物料采購計劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一，在年度采購計劃執(zhí)行過程中，因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購計劃調(diào)整時，必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計劃，并報項目所在公司審批。

　　5.3月度采購計劃

　　5.3.1每月固定消耗的常用物料，例如勞保用品、清潔用品、易損備件（燈管、鎮(zhèn)流器、窗把手、水龍頭、電話線）等的月度補(bǔ)充計劃，由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。

　　5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要，結(jié)合年度物料計劃制定下月的物料采購計劃，說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求，須說明)，經(jīng)本公司財務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后，于每月25日前報行政人事部。

　　5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補(bǔ)充計劃及各部門(管理處)月度物料采購計劃，于每月28日前擬定下月《物料采購計劃》。

　　5.4計劃采購實施

　　5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計劃》交行政人事部采購員實施采購。凡屬于招標(biāo)范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定，通過招標(biāo)選擇采購供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇，未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評定合格后方可選擇。

　　5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行，凡采購金額在5000元(含)以上的采購項目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項目均必須在進(jìn)貨驗收合格后付款。

　　5.4.3對簽訂長期供貨合同，分批供貨的采購項目，行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單，特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。

　　5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個以上的物料時，一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。

　　5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時組織進(jìn)貨的驗收入庫手續(xù)，具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。

　　5.5零星、應(yīng)急物料的申購

　　5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少，且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用，且沒有庫存的物料。

　　5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行：

　　a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》，說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量，并交部門經(jīng)理(管理處主任)審核；

　　b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交財務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批；

　　c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交行政人事部采購員實施采購。

　　5.5.3緊急情況下的非常用物料采購，可以采取緊急措施在供方處對實物質(zhì)量進(jìn)行驗證后自行購買，但在購買后須按上述要求補(bǔ)辦緊急采購手續(xù)。

　　5.6物料采購時效

　　5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個工作日內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個小時內(nèi)完成，特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。

　　6、物料保管

　　6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序，明確規(guī)定物料進(jìn)貨驗收、入庫、儲存保管及領(lǐng)用出庫的管理責(zé)任、方法和控制要求。

　　6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進(jìn)貨驗收，確認(rèn)符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫，將各類物料分區(qū)存放，做到擺放整齊、標(biāo)識明確，防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中，有毒有害化學(xué)物資必須隔離存放，并做好防護(hù)措施。

　　6.3物料進(jìn)、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù)，入庫物料應(yīng)經(jīng)驗收合格，出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。

　　6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬，逐次記錄進(jìn)、出明細(xì)，并每月盤點一次，確保各項物料賬物相符。

　　6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料，在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄，并由領(lǐng)用人簽收。

　　7、服務(wù)(工程)分包

　　7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確，經(jīng)項目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時決定的服務(wù)分包，按本手冊第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限，2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批，超過2萬元的報項目所在公司總經(jīng)理審批。

　　7.2物業(yè)分公司所有對外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求，包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評價方法等，并作為分包合同必需附件。

　　7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊的規(guī)定，明確分包服務(wù)監(jiān)管責(zé)任部門(人員)對分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評估，并針對不同類型的分包服務(wù)采用適當(dāng)?shù)目刂品椒ǎ?不限于)：

　　a)針對長期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等)，應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定，對供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控；

　　b)針對周期性的分包業(yè)務(wù)(如：消殺、電梯保養(yǎng)等)，由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專責(zé)人員進(jìn)行監(jiān)理，并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報告，監(jiān)管人員跟蹤確認(rèn)；

　　c)針對一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程，根據(jù)實際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案，并由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查。

　　7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評估均應(yīng)形成書面記錄，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求服務(wù)供方進(jìn)行整改，相關(guān)整改過程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)形成書面記錄。

　　8、相關(guān)文件與記錄

　　8.1管理公司《EE地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》6.3節(jié)《招投標(biāo)管理》

　　8.2WDWY-FR-MM6201供方合格評定表

　　8.3WDWY-FR-MM6202合格供方名錄

　　8.4WDWY-FR-MM6203合格供方監(jiān)督評估表

　　8.5WDWY-FR-MM6204招標(biāo)工作計劃

　　8.6WDWY-FR-MM6205招標(biāo)文件審批表

　　8.7WDWY-FR-MM6206評標(biāo)、定標(biāo)審批表

　　8.8WDWY-FR-MM6207物料采購計劃

　　8.9WDWY-FR-MM6208零星(應(yīng)急)物料采購申請單