公司重要財(cái)務(wù)決策程序

　　第一條 為加強(qiáng)公司管理，保護(hù)股東利益，按國家有關(guān)政策法規(guī)、公司章程及董事會、總經(jīng)理議事規(guī)則，特制定本公司重要財(cái)務(wù)決策程序辦法。

　　第二條 本公司重要財(cái)務(wù)決策事項(xiàng)主要指公司重要財(cái)務(wù)政策變更，公司財(cái)務(wù)信息對外披露的范圍、公司對外投資、公司對外擔(dān)保事項(xiàng)、大額對外融資、公司重大資產(chǎn)的處置和購置。

　　第三條 公司重要財(cái)務(wù)政策變更程序，由總經(jīng)理提出需要變更重要財(cái)務(wù)政策的理由和變更方案，報(bào)經(jīng)董事會審議通過。

　　第四條 公司對外財(cái)務(wù)信息披露程序，按國家有關(guān)法規(guī)和政策要求，由董事會提出和確定公司財(cái)務(wù)信息披露范圍，新增和變更披露內(nèi)容必須經(jīng)董事會同意。

　　第五條 公司重大對外投資程序，在公司授權(quán)的范圍內(nèi)，由公司董事會或總經(jīng)理提出投資方案報(bào)董事會審議通過，做出決策后，由總經(jīng)理組織實(shí)施;在公司授權(quán)范圍以外的重大投資，須由董事會提出投資方案，報(bào)經(jīng)股東大會表決通過，由總經(jīng)理組織實(shí)施。

　　第六條 對外擔(dān)保辦理程序，公司用自有資產(chǎn)和信用為其它單位做擔(dān)保時(shí)，在公司授權(quán)范圍內(nèi)，由董事會或總經(jīng)理按所授權(quán)限，依照有關(guān)辦事程序辦理有關(guān)手續(xù);超過授權(quán)范圍的對外擔(dān)保事項(xiàng)，須由董事會提出議案，報(bào)經(jīng)股東大會審議批準(zhǔn)。

　　第七條 大額對外融資事項(xiàng)的辦理程序。大額對外融資指3000萬元以上的貸款，須由總經(jīng)理根據(jù)公司總體規(guī)劃和目標(biāo)、生產(chǎn)經(jīng)營計(jì)劃、投資計(jì)劃，擬訂出融資方案，報(bào)經(jīng)董事會審議通過，方可辦理。3000萬元以下的流動資金融資，可由總經(jīng)理根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營情況按規(guī)定程序自行決定辦理。

　　第八條 重大資產(chǎn)的處置和購置程序，重大資產(chǎn)指超過公司當(dāng)時(shí)凈資產(chǎn)20%以上的資產(chǎn)，其處置和購置，須由董事會制定出方案，報(bào)經(jīng)股東大會審議通過，方可執(zhí)行。低于這個(gè)限額的資產(chǎn)處置和購置，可由董事會、總經(jīng)理按授權(quán)范圍依照規(guī)定程序進(jìn)行處置或購置。

　　第九條 如本辦法與國家有關(guān)政策法規(guī)和公司章程相矛盾的，按有關(guān)政策辦理。

　　第十條 本辦法解釋權(quán)歸公司董事會，本辦法自公布之日起執(zhí)行。

篇2：建立有物管行業(yè)特點(diǎn)財(cái)務(wù)管理制度的研究

　　建立有物管行業(yè)特點(diǎn)財(cái)務(wù)管理制度的研究

　　第一部分：問題的提出及成因分析

　　在我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展和物業(yè)服務(wù)市場的發(fā)育發(fā)展中，有些矛盾和現(xiàn)象很特別，比如物業(yè)服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)過多，在600多萬人口的深圳，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有600多家，非企業(yè)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)還有800來家;在1300萬人口的上海，據(jù)1999年的資料顯示已有2000多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否也有非企業(yè)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)未見資料顯示，但從上述情況看，其每個(gè)企業(yè)或機(jī)構(gòu)所管理的面積即規(guī)模肯定是有限的。再如深圳最大的物業(yè)服務(wù)公司在本地的管理面積也沒有超過500萬平方米的，比較香港700多萬人口，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)500多家，最大的企業(yè)管理面積可達(dá)2000多萬平方米。我們的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或機(jī)構(gòu)多所帶來的問題，是很多企業(yè)或機(jī)構(gòu)都管理著一些盈利能力很差或根本無盈利能力的物業(yè)項(xiàng)目，造成有限的管理費(fèi)被過多地用在支付人工成本上。在深圳有的小項(xiàng)目 ，人均工資在1000元左右的低標(biāo)準(zhǔn)，而在管理總成本中卻能占到60％甚至80％的比重。其它的管理成本被擠占，管理不到位，業(yè)主意見大的問題就必然比較突出。為把這些問題理的更清楚一些，本部分從四個(gè)方面把問題提出并做以成因分析。

　　一、開發(fā)商熱衷組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)

　　開發(fā)商組建物業(yè)服務(wù)公司是個(gè)歷史現(xiàn)象。在物業(yè)服務(wù)發(fā)展初期，由于沒有形成社會化和市場化，開發(fā)商為管理好自己所開發(fā)的物業(yè)，成立所屬物業(yè)服務(wù)公司是非常必要的。隨著物業(yè)服務(wù)社會化、專業(yè)化、市場化的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)和管理的分離成為必然。然而直到現(xiàn)在，仍有一些開發(fā)商，主要是一些只獲得某單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的非專業(yè)開發(fā)商，熱衷組建物業(yè)服務(wù)公司或內(nèi)部物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。其中，有些開發(fā)商不是主要考慮怎樣把自己開發(fā)的項(xiàng)目管理好，而是看到物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來源。他們甚至不知道或明知不顧這個(gè)費(fèi)用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理費(fèi)作為自己的營業(yè)收入，有的開發(fā)商雖不在意甚微的管理費(fèi)，但也認(rèn)為肥水不能流入外人田。甚至考慮到，有了這么個(gè)收費(fèi)機(jī)構(gòu)，在公司遇到資金困難時(shí)，也可調(diào)用以度“饑荒”。這就是為什么明知物業(yè)服務(wù)盈利能力有限，有的甚至還要給予補(bǔ)貼。而一些開發(fā)商卻仍要成立物業(yè)服務(wù)公司或內(nèi)部物業(yè)服務(wù)部門的根本原因。

　　二、物業(yè)服務(wù)公司不論規(guī)模、不計(jì)成本接物業(yè)

　　物業(yè)服務(wù)規(guī)模越大，管理成本相對越小，其效益也就越好，這是所有物業(yè)服務(wù)公司都清楚的非常簡單的邏輯現(xiàn)象，但現(xiàn)實(shí)中幾乎所有的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目都有物業(yè)公司或某些非公司的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)去爭，有的項(xiàng)目甚至規(guī)模很小，質(zhì)素也并不好。雖然，有的物業(yè)服務(wù)公司也會考慮邊際成本共享以減少運(yùn)作成本，擴(kuò)大規(guī)模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如對進(jìn)入市場和塑造品牌的模糊認(rèn)識，認(rèn)為只要能外接物業(yè)，就等于進(jìn)入了市場，不論賺與虧，接到物業(yè)就行，而接到物業(yè)就即樹立了形象，又增加了管理面積，還有利于企業(yè)資質(zhì)的提高。也有的上級公司對物業(yè)公司不正確地下達(dá)盈利指標(biāo)，甚至要求上繳利潤，使得物業(yè)服務(wù)公司必須想辦法尋找經(jīng)濟(jì)來源點(diǎn)。在這些表象因素的背后，都要有一個(gè)共同需求，這就是資金的支撐，最容易的解決辦法或許就在于擠占、挪用本來就不寬裕的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，形成了管理費(fèi)中有油水可撈的現(xiàn)象，而且在現(xiàn)行有些管理處財(cái)務(wù)管理制度下這種擠占、挪用變的方便和可能，利益起了決定性的作用。這就是這什么很多物業(yè)服務(wù)公司都知道管理項(xiàng)目要具備一定的規(guī)模和符合相關(guān)條件，但卻還是要不顧成本去接一些面積較小或質(zhì)素較一般的物業(yè)項(xiàng)目的主要原因。

　　三、實(shí)行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)也存在較嚴(yán)重的衰敗現(xiàn)象

　　物業(yè)服務(wù)與傳統(tǒng)房屋管理最顯著的區(qū)別之一就是打破了房管所體制下房屋狀態(tài)一年新、二年舊、三年破的局面，而使房屋保持常新和狀態(tài)完好，甚至可以保值增值。但現(xiàn)實(shí)是這種本應(yīng)很明顯的區(qū)別不夠理想，很多比較好的樓盤和新樓盤都不同程度地存在著逐漸衰敗現(xiàn)象。雖然物業(yè)的自然損耗和大的環(huán)境氣候?qū)@種衰敗有不同程度的影響，我國的物業(yè)服務(wù)費(fèi)普遍偏低也會導(dǎo)致管理水準(zhǔn)偏低。但一些開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司對有限的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的有效利用和管理規(guī)模小，管理成本高造成的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用被擠占而使房屋失修失養(yǎng)，甚至有意挪用、侵占業(yè)主利益，使得維修養(yǎng)護(hù)不到位等情況都不同程度的存在，從深圳1998年制訂的老舊小區(qū)改造整治計(jì)劃中把1991年所建房屋列入了整改范圍就能說明一些問題。這就是為什么很多物業(yè)沒有像物業(yè)服務(wù)理論上說的，通過物業(yè)服務(wù)可使物業(yè)保持常新，而是比較普遍存在衰敗現(xiàn)象的重要原因。

　　四、物業(yè)服務(wù)公司再努力，業(yè)主仍然難滿意

　　總體上說，很多物業(yè)服務(wù)公司已經(jīng)費(fèi)了很大的氣力，想了很多辦法來提高自己的管理能力、服務(wù)水平以使業(yè)主滿意。比如，整個(gè)90年代物業(yè)服務(wù)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)都處于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身打造、自身提高的過程，90年代初便有建設(shè)部頒布“文明住宅小區(qū)考核辦法”發(fā)展至中期形成現(xiàn)行的“物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))考評標(biāo)準(zhǔn)，對全行業(yè)推廣規(guī)范的物業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式，提高管理和服務(wù)水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企業(yè)形象策劃工程，從形象、禮儀、視覺及管理意識上對自身進(jìn)行再塑造，為推動物業(yè)服務(wù)市場化進(jìn)程和物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場做出了貢獻(xiàn)，同期，又導(dǎo)入ISO國際質(zhì)量管理和保證模式這一先進(jìn)的質(zhì)量管理手段，為行業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量管理意識和水平找到了一條新路，90年代末期，行業(yè)內(nèi)又倡導(dǎo)CS顧客滿意戰(zhàn)略，甚至把業(yè)主當(dāng)上帝來敬，使物業(yè)服務(wù)行業(yè)的自身建設(shè)達(dá)到了很高的程度。但是即便物業(yè)公司再努力，也很難滿足業(yè)主對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的需求。

　　表現(xiàn)在一些業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)公司的矛盾比較普遍，有的甚至比較尖銳，這并不是說業(yè)主難伺候，主要存在兩點(diǎn)因素，一是比較規(guī)范的優(yōu)秀企業(yè)的比例還比較小，以深圳為例，物業(yè)公司和機(jī)構(gòu)共有1400余家，導(dǎo)入ISO質(zhì)量體系的不過100家，占不到7％;深圳按大廈、小區(qū)、工業(yè)區(qū)等計(jì)算管理項(xiàng)目有3000多個(gè)，通過國優(yōu)考評標(biāo)準(zhǔn)的150多家，省、市級的共計(jì)300多家，總計(jì)比例為15％。二是業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識還比較薄弱，總體來說業(yè)主對物業(yè)服務(wù)這種新的花錢購買的服務(wù)比較原來不花錢的房產(chǎn)管理是有一定的心理抵觸的。但這些表面因素歸結(jié)到一點(diǎn)，還是業(yè)主交了錢，你是不是管好、用好的問題。與上述幾個(gè)問題連貫起來看，如果開發(fā)商或物業(yè)服務(wù)公司在現(xiàn)有財(cái)務(wù)管理狀態(tài)下挪用、擠占或不規(guī)范使用管理費(fèi)，管理處由上述原因引至管理費(fèi)用不足時(shí)，自然會導(dǎo)致管理不規(guī)范，甚至?xí)朕k法亂收費(fèi)，房屋和物業(yè)環(huán)境變得容易破舊起來。于是，這種管理服務(wù)不到位，財(cái)務(wù)管理不透明，業(yè)主當(dāng)然有疑問和不滿，甚至產(chǎn)生矛盾。這就是為什么盡管很多物業(yè)服務(wù)公司竭力在優(yōu)質(zhì)服務(wù)、質(zhì)量管理、形象工程等方面做努力，卻仍然與一些業(yè)主或業(yè)主委員會的矛盾普遍存在，而且有時(shí)關(guān)系非常脆弱的主要原因。

　　綜上所述，以上幾個(gè)問題和矛盾的產(chǎn)生，歸根到底是一個(gè)“利益”問題。而利益問題就存在于我們現(xiàn)行的獨(dú)立的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目(管理處)的財(cái)務(wù)管理運(yùn)作之中。具體表現(xiàn)在管理處財(cái)務(wù)管理是否真正獨(dú)立核算，是否透明和公開，物業(yè)服務(wù)費(fèi)的使用是否合理，有沒有挪用、占用、轉(zhuǎn)移和多提傭金、利潤等違規(guī)現(xiàn)象。因此，建立規(guī)范的有物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)的管理處財(cái)務(wù)管理制度是牽涉行業(yè)發(fā)展和行業(yè)市場發(fā)育的至關(guān)重要的問題。

　　第二部分：物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理概述

　　一、定義及一般概述

　　物業(yè)服務(wù)處是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或某些物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)下屬的，在一定物業(yè)區(qū)域內(nèi)，具有一定管理規(guī)模、獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)服務(wù)單位。

　　物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理是指在一獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)服務(wù)單位內(nèi)，獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動。它的基本職能是通過一般會計(jì)制度規(guī)定的程序和方法，將由物業(yè)服務(wù)處管理服務(wù)活動而產(chǎn)生的大量的、日常的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，經(jīng)過記錄、分類和匯總，定期編制通用的財(cái)務(wù)報(bào)表和專用的管理費(fèi)用收支報(bào)表。它要求管理處定期向其所屬的上級財(cái)務(wù)主管部門和全體業(yè)主分別報(bào)告管理處總體財(cái)務(wù)狀況，財(cái)務(wù)變動狀況、經(jīng)營成果信息和管理費(fèi)用收支情況。具體會計(jì)內(nèi)容包括對一物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)算，費(fèi)用的測算，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的編報(bào)，會計(jì)過程的管理，財(cái)務(wù)成果的報(bào)告、總結(jié)和分析以及在有其它經(jīng)營活動時(shí)的財(cái)務(wù)管理。

　　所謂其它經(jīng)營活動，在物業(yè)服務(wù)處有兩種情況：一種是管理處在屬于全體業(yè)主共有權(quán)益的場所、場地和設(shè)備設(shè)施范圍內(nèi)開展的出租等經(jīng)營活動，收益應(yīng)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi)，另一種情況是管理處在上級公司授權(quán)下或在為業(yè)主提供特約服務(wù)和其它有償服務(wù)的過程中，利用自有資金和能力在全體業(yè)主權(quán)益范圍之外開展的其它經(jīng)營活動。一般來講，這兩種情況的經(jīng)營是可以鼓勵(lì)的，它一方面符合在目前我國物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普遍較低的情況下，多種方式籌措資金，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用不足的實(shí)際，另一方面也有利于鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)處不斷創(chuàng)新服務(wù)領(lǐng)域和提高服務(wù)水平，全心全意為業(yè)主服務(wù)精神的提倡。但后一種經(jīng)營容易出現(xiàn)侵犯業(yè)主利益的情況，所以要注意兩個(gè)問題。一要注意不能用物業(yè)服務(wù)成本，從事與業(yè)主利益無關(guān)的經(jīng)營活動，二要注意從事經(jīng)營活動所產(chǎn)生的利潤不要與物業(yè)服務(wù)費(fèi)結(jié)余相混淆。

　　物業(yè)服務(wù)處的財(cái)務(wù)管理，在實(shí)際運(yùn)作中，還有兩個(gè)方面的矛盾，一方面受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行政管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，其財(cái)務(wù)計(jì)劃、開支范圍和權(quán)限、財(cái)務(wù)分析報(bào)告等受其嚴(yán)格管制。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)又不得隨意調(diào)集、挪用和將管理費(fèi)據(jù)為已有。另一方面，業(yè)主又有通過業(yè)主大會及其理事機(jī)構(gòu)(如業(yè)主委員會等)監(jiān)督管理處財(cái)務(wù)管理的權(quán)力，但又不具備直接干預(yù)管理處財(cái)務(wù)工作的權(quán)力。所以，物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理既具有一般會計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài)，又具有與一般會計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會計(jì)要素不同的特性和特征，從而形成了一個(gè)特殊的會計(jì)主體現(xiàn)象。認(rèn)識這些現(xiàn)象，解決物業(yè)服務(wù)中財(cái)務(wù)獨(dú)立核算的問題，對在物業(yè)服務(wù)活動中，確保物業(yè)的運(yùn)行維修和養(yǎng)護(hù)，保障業(yè)主的基本利益，合理解決業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾與利益，推動行業(yè)和市場的健康發(fā)展，都具有重要的作用。

　　二、物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算的意義

　　我國的物業(yè)服務(wù)已發(fā)展了20年。早期在學(xué)習(xí)引進(jìn)香港、新加坡物業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式的同時(shí)，也學(xué)習(xí)引進(jìn)了他們的財(cái)務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)，建立了諸如“獨(dú)立核算”、“固定酬金”、“結(jié)余返利于業(yè)主”等做法。同時(shí)，結(jié)合我國情況，總結(jié)出了適合我國當(dāng)時(shí)實(shí)際的“收支平衡，略有節(jié)余”、“取之于民，用之于民”、“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”等財(cái)務(wù)管理的基本指導(dǎo)方針，進(jìn)入90年代，一些物業(yè)服務(wù)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)又進(jìn)一步發(fā)展總結(jié)出“保本微利”、“量出為入”、“獨(dú)立核算”和“保證傭金”、“多退少補(bǔ)”等既保證業(yè)主利益，也保證企業(yè)利益，同時(shí)又促進(jìn)行業(yè)發(fā)展的物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)管理思路。這些思路和原則方針在我國物業(yè)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展上具有重要意義。

　　1、是城市建設(shè)中形成的各類相對獨(dú)立的區(qū)域結(jié)構(gòu)形態(tài)的必然產(chǎn)物

　　城市建設(shè)規(guī)劃區(qū)域、自然形成的建筑群落和獲得功能區(qū)域土地開發(fā)權(quán)后，構(gòu)成了各類獨(dú)立形態(tài)的居住區(qū)、住宅區(qū)、組團(tuán)和大廈及特殊功能區(qū)域，這樣的區(qū)域在城市結(jié)構(gòu)上是相對獨(dú)立的，或在自然界限(如城市干道)的分隔上是自成一體的。一般來講物業(yè)的性質(zhì)、功能和人群構(gòu)成也是基本相同的。所以，客觀上形成了這一區(qū)域的相對獨(dú)立性和對管理的共同性的必然要求。一般情況下，這種自然要求都能得到必然的滿足，但也有同一區(qū)域內(nèi)多個(gè)管理單位并存的情況和部分區(qū)域無人管理的情況。根據(jù)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)的要求對于一個(gè)獨(dú)立的管理區(qū)域，必須具有一個(gè)相對獨(dú)立的管理單位及其財(cái)務(wù)管理主體，以滿足這一區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)狀態(tài)下管理對象平等的共同需求。

　　2、是保障物業(yè)服務(wù)得以有效運(yùn)作的內(nèi)在需要

　　物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)無論是對物的維護(hù)，還是對人的服務(wù)，都有一個(gè)共同臨界點(diǎn)，即日常所說的紅線范圍以內(nèi)，自用戶內(nèi)面積以外的共用面積、場地、設(shè)施、設(shè)備等共有產(chǎn)權(quán)部分。每個(gè)業(yè)主對屬于自己的產(chǎn)權(quán)份額部分的共同主張，構(gòu)成了每個(gè)業(yè)主個(gè)體不能具體實(shí)施管理而必須共同聘請專業(yè)管理者的要求。這個(gè)管理者是否能夠合理運(yùn)用業(yè)主共同繳納的資金(即管理費(fèi))，使得其管理、服務(wù)能夠達(dá)到資金數(shù)額所要求的管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，唯有通過專款專用和財(cái)務(wù)管理的獨(dú)立核算才能實(shí)現(xiàn)。否則，很難保證管理費(fèi)的有效使用，也就很難保障物業(yè)的有效維護(hù)和對業(yè)主很好的服務(wù)。

　　3、是保證業(yè)主基本利益的必要條件

　　業(yè)主交了管理費(fèi)，管理單位是不是能按管理成本的要求用于管理服務(wù)方面，如何才能保證業(yè)主的基本利益，除了目前實(shí)行的管理單位每3個(gè)月或6個(gè)月向業(yè)主公布帳目外，在沒有實(shí)行獨(dú)立核算的管理單位，基本沒有什么客觀條件來制約。所以強(qiáng)調(diào)以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要核算內(nèi)容的會計(jì)單位--即物業(yè)服務(wù)處，必須實(shí)行財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算，這是保證業(yè)主基本利益的客觀要求和必要條件。

　　三、物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

　　物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理因具有不同的特性，要求其與普通的財(cái)務(wù)管理相區(qū)別，因此，要明晰物業(yè)服務(wù)處的財(cái)務(wù)管理，只有剖析物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理目前的現(xiàn)狀，分析其發(fā)生發(fā)展的原因，才能有效地統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)服務(wù)處的財(cái)務(wù)管理。從目前物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀來看，主要有以下幾種形態(tài)：

　　1、完全獨(dú)立核算的會計(jì)主體

　　這一形態(tài)的物業(yè)服務(wù)處的財(cái)務(wù)管理以業(yè)主利益為重，根據(jù)管理費(fèi)主要是應(yīng)用于物業(yè)的管理維護(hù)和對業(yè)主的服務(wù)上的特點(diǎn)，嚴(yán)格按政府規(guī)定除收取企業(yè)管理成本費(fèi)用和適當(dāng)利潤(深圳稱為管理傭金)外不再挪用、占用和侵占屬于業(yè)主權(quán)益的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這使得應(yīng)該用作對物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)的費(fèi)用全部應(yīng)用到了物業(yè)服務(wù)上，從而保持物業(yè)的完好狀態(tài)，常新不衰。在機(jī)構(gòu)設(shè)置上一般都設(shè)有財(cái)務(wù)部或?qū)Ｂ殨?jì)和出納員，在管理方式上定期向業(yè)主公布管理費(fèi)收支報(bào)表，為使管理處的財(cái)務(wù)管理合理有效，不出偏差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般都對其財(cái)務(wù)權(quán)限給予一定的限制，比如實(shí)行月度財(cái)務(wù)開支計(jì)劃制度，在批準(zhǔn)的財(cái)務(wù)計(jì)劃內(nèi)由管理處主任審批日常運(yùn)行開支，但應(yīng)酬、交往、業(yè)主聯(lián)益活動以及購置固定資產(chǎn)和計(jì)劃外維修管理等開支必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)審批，形成了企業(yè)運(yùn)作規(guī)范，管理費(fèi)使用有保障，業(yè)主滿意的良性狀態(tài)。

　　2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)管分帳核算的會計(jì)主體

　　一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)把各管理處的會計(jì)核算集中到企業(yè)統(tǒng)一管理，各管理處只負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和部分費(fèi)用的直接支出，企業(yè)將各管理處的帳目進(jìn)行分別核算，形成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)管各管理處財(cái)務(wù)并分帳核算的情況，有的企業(yè)采用某些工商企業(yè)實(shí)行的財(cái)務(wù)結(jié)算中心的管理方式，統(tǒng)管著各管理處的財(cái)務(wù)工作。這一形態(tài)從理論上來說，也能保證業(yè)主利益，但在實(shí)際運(yùn)作中，至少有四個(gè)問題可能存在，一是會計(jì)主體遠(yuǎn)離了業(yè)主，會給業(yè)主心理上造成不便監(jiān)督的認(rèn)識;二是各管理處的管理費(fèi)都在企業(yè)帳戶內(nèi)，容易使業(yè)主懷疑，也確實(shí)方便企業(yè)隨意挪用甚至做假帳，侵占業(yè)主利益;三是增加了企業(yè)的管理成本，管理處的財(cái)務(wù)人員撤消、財(cái)務(wù)管理費(fèi)用減少，這些成本都轉(zhuǎn)移到了企業(yè)身上，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)從管理處收取的仍然是規(guī)定比例的企業(yè)管理成本(深圳規(guī)定比例為不超過物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入的10%)，且不能增加，形成了企業(yè)不必要的負(fù)擔(dān);四是款項(xiàng)使用不方便，一方面由于款項(xiàng)不到位而容易影響管理運(yùn)作，尤其是緊急情況下使用資金。另一方面，由此易形成坐收坐支，違反財(cái)務(wù)制度。這種形態(tài)的財(cái)務(wù)管理雖然也在一些較成熟規(guī)范的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行，但必竟容易因?qū)芾硖庁?cái)務(wù)管理和管理費(fèi)管理的不同理解而引發(fā)矛盾和糾紛。所以，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)既增加了成本又有存在問題的可能，不如采取逐漸向完全獨(dú)立的管理處會計(jì)主體形態(tài)過渡。

　　3、內(nèi)部物業(yè)業(yè)主附屬型的會計(jì)主體

　　政府辦公大樓，企事業(yè)單位自有和獨(dú)立使用的廠區(qū)、生活區(qū)和辦公區(qū)及大廈等產(chǎn)權(quán)屬于單一業(yè)主的物業(yè)，有些已實(shí)行了物業(yè)服務(wù)，成立了物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但實(shí)際上仍然是業(yè)主的一個(gè)職能部門。這一形態(tài)的物業(yè)服務(wù)由于業(yè)主既是物業(yè)的使用者，又是物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)的責(zé)任人，在物業(yè)服務(wù)中的財(cái)務(wù)管理是高度集中的。因此，此類物業(yè)服務(wù)的財(cái)務(wù)管理可不作硬性要求。但為保證物業(yè)的大中修理和物業(yè)設(shè)備設(shè)施的更新改造，其物業(yè)服務(wù)基金應(yīng)該建立，逐漸積累并進(jìn)入成本，以避免發(fā)生大型維修或更新改造時(shí)影響企業(yè)的正常效益或增加財(cái)政及行政開支壓力。

　　這種形態(tài)的物業(yè)服務(wù)本身尚未完全脫離傳統(tǒng)的后勤管理狀態(tài)，所以在物業(yè)的管理維護(hù)和使用上仍然存在后勤體制的痕跡和弊端。所以應(yīng)逐漸向后勤管理社會化的方向過渡，聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理。在深圳有一銀行系統(tǒng)內(nèi)部物業(yè)在向社會招標(biāo)聘請專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理一年后的評估結(jié)果為，物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)、環(huán)境、秩序、設(shè)備運(yùn)行等綜合管理狀態(tài)指數(shù)提升了50%，原單位的管理成本下降了30%，新管理單位的經(jīng)濟(jì)效益比一般項(xiàng)目提升了10%。

　　4、非獨(dú)立核算的收費(fèi)點(diǎn)

　　一些小型單項(xiàng)開發(fā)建設(shè)單位，在樓盤建成銷售后沒成立或招聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化的管理，而是在建設(shè)單位內(nèi)部成立管理部、物業(yè)部或分公司等機(jī)構(gòu)，有的在部門下設(shè)一個(gè)管理處這類機(jī)構(gòu)，在物業(yè)服務(wù)運(yùn)作上也采用了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式，但管理效果比較差，管理服務(wù)水準(zhǔn)很難到位，這種形態(tài)的管理機(jī)構(gòu)在財(cái)務(wù)管理上完全由建設(shè)單位的財(cái)務(wù)主體控制，管理費(fèi)收入完全作為建設(shè)單位的正常業(yè)務(wù)收入，在物業(yè)服務(wù)支出上能省則省，能不支出就不支出。還有些小型物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理一、二個(gè)小型物業(yè)，沒有其它的經(jīng)濟(jì)來源，也采取這種辦法，把管理費(fèi)做為企業(yè)的業(yè)務(wù)收入，所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，除了盡量滿足人員工資外，基本沒有物業(yè)維護(hù)的概念，也沒有服務(wù)業(yè)主的觀念，管理處實(shí)際成了一個(gè)收費(fèi)點(diǎn)，很多業(yè)主稱之為“只收費(fèi)，不服務(wù)”或“多收費(fèi)，少服務(wù)”。

　　以上形態(tài)的財(cái)務(wù)管理方式明顯地侵害了業(yè)主利益，也會妨礙物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展，甚至影響城市管理的總體狀況，應(yīng)該盡早取締和避免產(chǎn)生的一種形態(tài)類型。

　　第三部分：管理處財(cái)務(wù)管理的特性分析

　　在物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中，管理處一級的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要內(nèi)容的財(cái)務(wù)管理和會計(jì)核算(以下簡稱管理費(fèi)會計(jì)核算)，與一般的財(cái)務(wù)管理原理有些不同之處。比如，一般財(cái)務(wù)管理中把收入減去費(fèi)用的差額稱為利潤，其收益是資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者的;而管理費(fèi)收入減去費(fèi)用支出后稱為結(jié)余，經(jīng)營者不能隨意支配等等。如何根據(jù)這些差異在一般會計(jì)原理的指導(dǎo)下做好管理費(fèi)會計(jì)核算，是物業(yè)服務(wù)實(shí)踐中如何保證業(yè)主基本利益的重要問題。所以，我們通過對一般會計(jì)學(xué)中會計(jì)的基本要素，結(jié)合物業(yè)服務(wù)的特殊性，來理解分析管理費(fèi)會計(jì)核算與一般財(cái)務(wù)管理的不同內(nèi)容和特性。會計(jì)基本要素分為資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、成本和費(fèi)用、利潤六大內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)費(fèi)會計(jì)核算中除“收入”要素與一般會計(jì)學(xué)原理無區(qū)別外，其它五要素都有不同或獨(dú)特之處。

　　一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)會計(jì)核算主體基本無“資產(chǎn)”

　　一般會計(jì)要素中的資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的能用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，包括各種財(cái)產(chǎn)、債權(quán)和其他權(quán)利，按資產(chǎn)的流動性可分為流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)和其它資產(chǎn)。

　　管理費(fèi)的會計(jì)核算主體--物業(yè)服務(wù)處，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的派出機(jī)構(gòu)，沒有投資者投入的注冊資本。即使有的管理處注冊了非法人營業(yè)機(jī)構(gòu)，也多半是用管理費(fèi)作為資本進(jìn)行注冊。這兩類管理處實(shí)際成了無資產(chǎn)的獨(dú)立運(yùn)作機(jī)構(gòu)。為什么說它基本無資產(chǎn)呢?這是因?yàn)楣芾硖幊藷o注冊資本，無長期投資外，流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)等又都是屬于業(yè)主權(quán)益，只有流動資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的使用權(quán)和管理權(quán)屬于管理處。也就是說它尚有控制能用貨幣計(jì)量的經(jīng)濟(jì)資源，以及管理處所管理項(xiàng)目過程中產(chǎn)生的無形資產(chǎn)。所以，管理處作為會計(jì)主體具有不完全資產(chǎn)擁有的特點(diǎn)，這與一般會計(jì)原理有一定的區(qū)別。

　　二、物業(yè)服務(wù)費(fèi)會計(jì)過程基本無“負(fù)債”

　　“負(fù)債”是指企業(yè)所承擔(dān)的，能以貨幣計(jì)量，需以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的債務(wù)。負(fù)債是企業(yè)籌措資金的主要渠道，但它不能歸企業(yè)永久支配使用，必須按期歸還或償還。

　　管理處的管理費(fèi)收入，根據(jù)提前測算好的經(jīng)業(yè)主大會同意或政府主管部門批準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)全成本，并由業(yè)主提前支付的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要內(nèi)容的代管性費(fèi)用。其總體原則是以支訂收，操作上是先交錢后提供(服務(wù))產(chǎn)品。理論上是所交費(fèi)用應(yīng)滿足勞務(wù)支出，所以一般不需要借貸。其會計(jì)主體具有無負(fù)債性質(zhì)。但目前一些管理處在入伙初期，由于籌備期間投入較大，管理成本較高，有些投入又需要形成遞延資產(chǎn)，無法快速回收，故有提前預(yù)收若干個(gè)月管理費(fèi)的做法，以緩解入住初期資金的緊張狀態(tài)。還有一些管理費(fèi)偏低的小區(qū)實(shí)行一季、半年或一年一次性繳交管理費(fèi)的。形成了物業(yè)服務(wù)處對財(cái)務(wù)對象(業(yè)主)的短期負(fù)債現(xiàn)象，這與一般企業(yè)的借貸性質(zhì)不同，所以，它屬于基本無負(fù)債。

　　三、物業(yè)服務(wù)費(fèi)“所有者權(quán)益”是業(yè)主

　　所有者權(quán)益是指投資人對企業(yè)凈資產(chǎn)的所有權(quán)，它構(gòu)成企業(yè)資金籌集的一大部分，它在量上表現(xiàn)為企業(yè)全部資產(chǎn)總額減去全部負(fù)債總額后的凈額，包括企業(yè)投資者的投入資本以及形成的資本公積金、盈余公積金和未分配利潤。

　　由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的會計(jì)主體在會計(jì)對象中沒有資產(chǎn)投入，也就不能產(chǎn)生資本公積金。又由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)是以支訂收，不具備資本公積金積累的要求和條件。因此應(yīng)根據(jù)多退少補(bǔ)原則，將管理費(fèi)結(jié)余轉(zhuǎn)至下年度用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)偂Ｈ绻B年結(jié)余或數(shù)額過大，則應(yīng)適當(dāng)返還業(yè)主并降低管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。從以上狀況可以看出，管理費(fèi)會計(jì)核算中不存在未分配利潤的問題。所以，作為會計(jì)主體，管理處乃至物業(yè)服務(wù)企業(yè)對以管理費(fèi)為主體的經(jīng)營收入并沒有所有者權(quán)益，只有業(yè)主委托授權(quán)之下的使用權(quán)和對資金的管理權(quán)，而所有者權(quán)益為全體業(yè)主共有。

　　四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)全部是“成本和費(fèi)用”

　　一般財(cái)務(wù)活動中的費(fèi)用概念是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)，包括能直接計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營成本的材料費(fèi)用，人員工資等直接費(fèi)用;計(jì)入生產(chǎn)經(jīng)營成本的制造費(fèi)用和其它間接費(fèi)用以及計(jì)入當(dāng)期損益的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的成本構(gòu)成顯示：70%以上的部分為提供管理和服務(wù)的物化成本和活勞動成本，20-30%左右的費(fèi)用屬于當(dāng)期損益的期間費(fèi)用，如企業(yè)管理費(fèi)用、固定稅費(fèi)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傭金也按照一定(政府指導(dǎo))的比例，編入到管理費(fèi)結(jié)構(gòu)當(dāng)中，作為成本的期間費(fèi)用當(dāng)期交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　所以，物業(yè)服務(wù)費(fèi)除大、中修和更新基金不屬費(fèi)用，但需當(dāng)期計(jì)提或另外建立專項(xiàng)帳戶外，其性質(zhì)全部是費(fèi)用，即便是當(dāng)期出現(xiàn)管理費(fèi)結(jié)余，待結(jié)轉(zhuǎn)至下年度時(shí)仍然變成了費(fèi)用。

　　五、物業(yè)服務(wù)費(fèi)會計(jì)主體沒有“利潤”

　　利潤是指企業(yè)在一定會計(jì)期間生產(chǎn)經(jīng)營活動的最終成果。也就是收入與費(fèi)用配比相抵后的差額，包括營業(yè)利潤、投資凈收益和營業(yè)外收入凈額，如果收入小于費(fèi)用，其凈額表現(xiàn)為虧損。

　　從物業(yè)服務(wù)費(fèi)會計(jì)核算活動的表面看，它的結(jié)余和利潤是很相似的，但由于管理費(fèi)本身的所有者權(quán)益與一般企業(yè)資金的所有者權(quán)益不同，其經(jīng)營活動的正凈額不能被經(jīng)營者拿走。同時(shí)，業(yè)主交了管理費(fèi)后經(jīng)過物業(yè)服務(wù)處的經(jīng)營活動產(chǎn)生的最終成果也不允許被隨意拿回。所以，只有把它的性質(zhì)確定為不是利潤(成果)，而是業(yè)主的錢沒有花完剩下(結(jié)余)的。如果這個(gè)結(jié)余是通過經(jīng)營管理者的努力在完成服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的情況下額外實(shí)現(xiàn)的，則應(yīng)在“多退少補(bǔ)”原則上確定一個(gè)帶有獎勵(lì)性質(zhì)的分配辦法，如業(yè)主、管理處員工、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和盈余公積金結(jié)轉(zhuǎn)下年度等各占多少比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)亩畏峙洹５@種分配是與管理費(fèi)如有缺口需要業(yè)主補(bǔ)交為對應(yīng)性前提的，是以管理費(fèi)能否滿足管理服務(wù)成本為基礎(chǔ)的，因此，結(jié)余只有進(jìn)行二次分配時(shí)才可變成利潤，如不進(jìn)行二次分配直接結(jié)轉(zhuǎn)下年度的結(jié)余，是與利潤的性質(zhì)有根本區(qū)別的。

　　第四部分：物業(yè)服務(wù)處會計(jì)核算與管理的特定原則

　　從物業(yè)服務(wù)處費(fèi)用構(gòu)成的主要內(nèi)容物業(yè)服務(wù)費(fèi)的性質(zhì)及其會計(jì)核算的特性來延伸，管理費(fèi)的會計(jì)核算和管理必須遵循以下原則：

　　一、業(yè)主支付原則

　　物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主(用戶)支付，是理所當(dāng)然的，這里為什么要把它強(qiáng)調(diào)為原則呢?主要基于三種情況：首先，物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)活動中需求與服務(wù)這個(gè)市場關(guān)系中的交易環(huán)節(jié)，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)服務(wù)的消費(fèi)者，有支付費(fèi)用的義務(wù)。其次，我們在日常管理費(fèi)收取工作中經(jīng)常碰到部分業(yè)主以各種理由拒交管理費(fèi)、一些租戶惡意逃租和逃管理費(fèi)等情況。再次，有些建設(shè)單位對空置房以無業(yè)主為由不交管理費(fèi)，這些現(xiàn)象的存在客觀上要求明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主支付原則。

　　實(shí)際上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從早期介入、前期管理、接管物業(yè)和在物業(yè)服務(wù)的實(shí)際運(yùn)作中，絕不會因上述列舉的三種情況之一的存在而停止部分物業(yè)服務(wù)活動，或減少一部分工作人員。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的銜接與磨合、二次裝修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和資金來保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)作。換言之，物業(yè)服務(wù)過程中業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)的運(yùn)作，甚至在物業(yè)服務(wù)的服務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重問題時(shí)，有權(quán)辭退物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但據(jù)此不交管理費(fèi)，除給物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失外，在物業(yè)服務(wù)上帶來的影響，受害者只能是業(yè)主自己。所以，只有通過進(jìn)一步明確業(yè)主(用戶)支付管理費(fèi)的責(zé)任和義務(wù)，樹立原則意識，才能更進(jìn)一步的規(guī)范和理順物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取和管理問題。

　　二、獨(dú)立核算原則

　　會計(jì)主體成立的前提必須是擁有獨(dú)立資金，進(jìn)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)活動的企業(yè)、實(shí)行獨(dú)立會計(jì)報(bào)告的企業(yè)或企業(yè)化管理的事業(yè)單位，而多數(shù)管理處做為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的派出機(jī)構(gòu)，為什么也要實(shí)行獨(dú)立核算?首先，物業(yè)服務(wù)具有代管的管理性質(zhì)和行為。管理處做為派出機(jī)構(gòu)既是經(jīng)營、管理、服務(wù)的獨(dú)立體系，又有區(qū)域規(guī)模和形式的獨(dú)立性。所以必然形成了會計(jì)主體的獨(dú)立性和會計(jì)核算的獨(dú)立性。其次，由于管理費(fèi)中對于會計(jì)主體向上級繳交的企業(yè)管理費(fèi)和利潤，已作為成本在當(dāng)期交付，其余部分除了稅收外，基本上應(yīng)全部用于對物業(yè)的維護(hù)管理和服務(wù)上，這就要求其會計(jì)主體成為以會計(jì)核算的獨(dú)立為主要內(nèi)容的獨(dú)立運(yùn)作。再次，由于管理費(fèi)的所有者權(quán)益屬業(yè)主，如果不實(shí)行獨(dú)立核算，而由物業(yè)服務(wù)企業(yè)甚至建設(shè)單位統(tǒng)一核算，就不能有效保證資金的合理使用，造成業(yè)主利益遭受侵害。

　　三、多退少補(bǔ)原則

　　從管理費(fèi)的概念和性質(zhì)中可以看到，管理費(fèi)的所有權(quán)屬于業(yè)主，管理者只被賦予了使用權(quán)或者叫做業(yè)主監(jiān)督下的支配權(quán)。從管理費(fèi)的構(gòu)成和使用功能上來說，基本上都是直接為管理和服務(wù)所運(yùn)用的費(fèi)用。由于管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的編制被確定(批準(zhǔn))后在一定的時(shí)間內(nèi)是一個(gè)相對穩(wěn)定的常數(shù)，而管理內(nèi)容、服務(wù)對象和市場變化則是一個(gè)絕對變量因素。這就產(chǎn)生了在某種情況下或某項(xiàng)費(fèi)用開支不足時(shí)需要業(yè)主(用戶)分?jǐn)偤驮诹硗馇闆r下管理費(fèi)出現(xiàn)了結(jié)余，如果從客觀實(shí)際和業(yè)主權(quán)益的全方位考慮的話，對于管理費(fèi)的結(jié)余和虧損應(yīng)采用周期性(一般以一個(gè)財(cái)務(wù)年度為限)多退少補(bǔ)的辦法來確定會計(jì)原則。具體操作可按以下方式：

　　1、虧損

　　由于市場變化，物價(jià)上漲，自然災(zāi)害或計(jì)劃外維修，更新項(xiàng)目等方面的原因使管理費(fèi)出現(xiàn)虧損，應(yīng)區(qū)分不同情況，按保險(xiǎn)公司賠償、上年度結(jié)余填補(bǔ)、業(yè)主分?jǐn)偟确椒ㄟM(jìn)行處理。如果屬正常情況且持續(xù)性虧損，則應(yīng)考慮是否因?yàn)楣芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低而提請?jiān)黾庸芾碣M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、結(jié)余

　　在管理工作中由于管理得當(dāng)，精打細(xì)算和技術(shù)改造延長使用壽命以及市場物價(jià)下降等原因，導(dǎo)致管理費(fèi)出現(xiàn)結(jié)余的情況，其結(jié)余部分可在一個(gè)財(cái)務(wù)周期結(jié)束時(shí)用以下辦法處理：一般的結(jié)余可轉(zhuǎn)至下年度，數(shù)額較大時(shí)根據(jù)情況適當(dāng)進(jìn)行二次分配，可拿出一部分返還給業(yè)主(當(dāng)年用戶);一部分轉(zhuǎn)移至下年度管理費(fèi)中用于待補(bǔ)虧和頂分?jǐn)?同時(shí)為鼓勵(lì)管理者為節(jié)余所做的有效勞動，提取一部分做為管理處特殊獎勵(lì)，以激勵(lì)員工在管理服務(wù)活動中不斷開源節(jié)流，另外一部分納入當(dāng)年利潤中歸管理者所有。如果屬正常情況的連年結(jié)余，則可考慮訂出一定比例納入物業(yè)服務(wù)基金，最后仍有較多結(jié)余時(shí)應(yīng)考慮下調(diào)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　四、監(jiān)督報(bào)告原則

　　也稱為接受監(jiān)督，財(cái)務(wù)公開原則，這是在國家和很多地方法規(guī)文件早已做出的規(guī)定，但具體來講它包括了兩個(gè)方面的含義，一是業(yè)主作為物業(yè)的主人，對于自己出錢所購買的服務(wù)和管理是否能夠到位，是有知情權(quán)的，其知情目的是保證自己出的錢能夠得到相應(yīng)的管理服務(wù)等方面的回報(bào)，知情內(nèi)容就是所交納的管理費(fèi)是否與相應(yīng)管理服務(wù)結(jié)果及所支出的成本、費(fèi)用相配比，知情手段就是對物業(yè)服務(wù)服務(wù)和管理費(fèi)收支情況在合法程序指導(dǎo)下的監(jiān)督。二是管理者作為受聘于業(yè)主的服務(wù)方，對于自己所提供的管理服務(wù)是否達(dá)到業(yè)主的滿意，也有告知的義務(wù)和責(zé)任，其告知的目的是向業(yè)主表明自己的管理服務(wù)達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，告知的方法和程序是通過定期公布管理費(fèi)收支報(bào)表和向業(yè)主大會報(bào)告工作來實(shí)現(xiàn)。

　　五、利益保全原則

　　管理處會計(jì)主體除對屬于業(yè)主權(quán)益的管理費(fèi)進(jìn)行核算外，還有權(quán)開展多種經(jīng)營活動，但要區(qū)分與業(yè)主產(chǎn)權(quán)有關(guān)的多種經(jīng)營活動和與上級公司產(chǎn)權(quán)有關(guān)的以及管理處自主經(jīng)營的多種經(jīng)營活動，前者是指屬于業(yè)主共同和共有的利益，如共同的場地、場所及設(shè)施。后者是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或管理處利用自有資金和能力或?qū)俳ㄔO(shè)單位的產(chǎn)權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展的經(jīng)營活動，這類經(jīng)營活動如屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托或指派管理處開展，則應(yīng)區(qū)分和補(bǔ)償管理處的經(jīng)營成本并使其獲得部分收益納入管理費(fèi)。所以，業(yè)主權(quán)益除自有產(chǎn)權(quán)面積和管理費(fèi)的有效利用外，還有屬于業(yè)主共同產(chǎn)權(quán)份額涉及到的共用場地、場所及設(shè)施和由此產(chǎn)生的收益，這些收益應(yīng)為業(yè)主共同所有，不能隨意轉(zhuǎn)移或挪用。但按有關(guān)規(guī)定屬建設(shè)單位權(quán)益范圍的或另有約定的除外。

　　第五部分：建立有物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)的管理處財(cái)務(wù)管理制度的作用

　　通過對物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理的特殊性與一般會計(jì)原理的比較分析，根據(jù)物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理的特定原則，比照目前存在的幾種財(cái)務(wù)管理方式，可以得出這樣的結(jié)論，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)實(shí)行二級獨(dú)立核算制，使管理處的財(cái)務(wù)管理成為完全獨(dú)立核算的會計(jì)主體。實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的利益回歸。這種制度的確立至少可以解決前述四大矛盾及其相關(guān)問題

　　一、開發(fā)商將不再熱衷和盲目的組建物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)

　　由于管理處財(cái)務(wù)管理獨(dú)立核算制度的建立，明確了收費(fèi)及費(fèi)用性質(zhì)和所有者權(quán)益，哪些認(rèn)為房屋開發(fā)銷售后可繼續(xù)依靠管理處所收取的管理費(fèi)為自己業(yè)務(wù)收入來源的行為將被(主動或被動的)糾正，管理處的油水搞不到了，非法利益無法繼續(xù)獲得，使得開發(fā)商組建的下屬物業(yè)服務(wù)公司或內(nèi)部物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)成了企業(yè)的包袱，做為只愿獲利而不愿虧損或賠錢的開發(fā)商來說，肯定是不愿再保留或成立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)了

　　二、物業(yè)服務(wù)公司將對所接項(xiàng)目進(jìn)行審慎論證

　　同理，在沒有額外利益可圖的情況下，物業(yè)服務(wù)公司對項(xiàng)目的測算將更加仔細(xì)認(rèn)真，除該項(xiàng)目在自己巳有項(xiàng)目的周邊，資源共享，降低成本形成區(qū)域規(guī)模外，一般的物業(yè)服務(wù)公司是不會到遠(yuǎn)離自己資源支持能力以外的地方去接管哪些小項(xiàng)目。

　　三、區(qū)域整合的集約化物業(yè)服務(wù)形式將形成

　　在一個(gè)規(guī)劃和自然區(qū)域范圍內(nèi)，若干個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目在無利可圖的物業(yè)服務(wù)公司撤出后可出現(xiàn)具有市場調(diào)整基礎(chǔ)或在政府調(diào)控指導(dǎo)下的新的整合，由多個(gè)管理單位變成一個(gè)或少數(shù)幾個(gè)管理單位的優(yōu)化管理狀態(tài)，形成區(qū)域化物業(yè)服務(wù)整合和規(guī)模化集約化管理，進(jìn)而在一定區(qū)域內(nèi)不同宗地間不同形式的改造，形成新的管理區(qū)域。

　　四、保證物業(yè)能夠獲得良好的維護(hù)與保養(yǎng)

　　管理費(fèi)不被挪用、占用和侵害，真正用到業(yè)主和房屋上的管理與服務(wù)費(fèi)用得到了保障，房屋將得到良好的保養(yǎng)，使房屋的常新和青春得以實(shí)現(xiàn)，保值增值成為了可能。

　　五、業(yè)主能夠得到良好、完善、周到的服務(wù)

　　管理處財(cái)務(wù)管理的規(guī)范、透明，管理效果的凸現(xiàn)，服務(wù)水平的提高，使業(yè)主普遍的得到滿意，業(yè)主和業(yè)主委員會與管理單位的矛盾將趨于緩和和減少，一個(gè)新型的更為融洽的管住關(guān)系將普遍形成。

　　除以上五大作用外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)的數(shù)量從總體上將趨減少，物業(yè)服務(wù)市場總體成本將降低，企業(yè)的獲利能力和行業(yè)的綜合效益將明顯增加，城市容貌將得到更好的改善，物業(yè)服務(wù)在人們生活質(zhì)量的提高和在城市管理中將扮演更重要的角色和發(fā)揮更大的作用。

　　第六部分：結(jié)論

　　利益分配問題是物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和物業(yè)服務(wù)市場發(fā)展中諸多問題和矛盾產(chǎn)生的關(guān)鍵中的關(guān)鍵，而建立全新的有物業(yè)服務(wù)行業(yè)特點(diǎn)的物業(yè)服務(wù)處財(cái)務(wù)管理制度則是解決這諸多問題和矛盾的核心中的核心。

篇3：管理處財(cái)務(wù)室工作職責(zé)

　　管理處財(cái)務(wù)室工作職責(zé)

　　1.0嚴(yán)格遵守國家財(cái)經(jīng)法規(guī)和財(cái)經(jīng)制度，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)工作的核算和監(jiān)督管理職能，促進(jìn)管理處降低成本費(fèi)用，改進(jìn)經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益；為廣大業(yè)戶當(dāng)好家、理好財(cái)。

　　2.0負(fù)責(zé)管理處一切經(jīng)濟(jì)活動往來帳目的處理，認(rèn)真審核原始單據(jù)，根據(jù)審核無誤的原始單據(jù)，填制記帳憑證，及時(shí)入帳。

　　3.0嚴(yán)格執(zhí)行公司財(cái)務(wù)制度，掌握各項(xiàng)開支的范圍、開支標(biāo)準(zhǔn)和報(bào)銷審批權(quán)限。

　　4.0按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本、費(fèi)用，做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，及時(shí)編制上報(bào)各類會計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)分析，做到責(zé)權(quán)、債務(wù)清楚，并即時(shí)清算。

　　5.0管理和控制管理處的流動資金，加強(qiáng)管理費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用的收取工作，作好資金收支計(jì)劃，平衡調(diào)度工作，嚴(yán)格檢查備用金的使用，嚴(yán)格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度，并定期將資金變化情況向管理處主任及公司財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

　　6.0負(fù)責(zé)管理處各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的登記，定期抽查，做到帳實(shí)相符，并按有關(guān)規(guī)定計(jì)提折舊。