公司融資會計崗位說明書（二）

　　職位名稱：融資會計職位代碼：CW-009所屬部門：財務(wù)部

　　直接上級：資金分部經(jīng)理晉升方向：核準(zhǔn)人：總經(jīng)理

　　使命

　　*負責(zé)公司資本運作，為公司經(jīng)營活動提供提供充沛、及時的資金保障

　　主要工作

　　*負責(zé)公司資金籌集、管理（含貸款、集資與融資）的總體工作

　　*負責(zé)銀行往來業(yè)務(wù)日常結(jié)算和對帳及管理工作

　　*負責(zé)銀行保函及承兌業(yè)務(wù)，辦理貸款擔(dān)保及清算業(yè)務(wù)

　　*負責(zé)資金的籌集預(yù)算及使用狀況分析，加速資金周轉(zhuǎn)

　　*負責(zé)會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料保管和管理工作

　　*固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理、核算工作

　　*負責(zé)計算并控制公司融資成本。

　　*其他臨時交辦的工作

　　領(lǐng)導(dǎo)或參與的主要流程

　　*驅(qū)動、參與公司融資的相關(guān)工作*定期分析公司資金狀況

　　關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo)(KPI)

　　*本崗位核算業(yè)務(wù)的準(zhǔn)確性

　　* 會計賬簿、會計憑證、及其他會計資料的完整性

　　* 會計帳目及相關(guān)報表的準(zhǔn)確性、完整性

　　* 資金籌集的及時性、安全性，資金周轉(zhuǎn)率的提高

　　* 其他財務(wù)人員對其工作的滿意度

　　任職條件

　　學(xué)歷：

　　*財會類相關(guān)專業(yè)本科及以上學(xué)歷，會計師及以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格

　　技能：

　　*有較強的判斷、分析及溝通能力

　　*有較強專業(yè)技能、并具備較強的處理數(shù)據(jù)處理和分析能力

　　*熟悉國家財務(wù)、會計、稅務(wù)、政策及有關(guān)法律、法規(guī)

　　*熟練操作財務(wù)軟件

　　經(jīng)驗：

　　*具有三年以上相關(guān)崗位工作經(jīng)驗，35歲以內(nèi)

　　品行要求

　　嚴謹、協(xié)作、廉潔、保密、正義

　　晉、降級通道：

篇2：房地產(chǎn)融資國際化

　　業(yè)內(nèi)普遍認為,20**年是宏觀調(diào)控的“政策年”,也是房地產(chǎn)行業(yè)實行企業(yè)重整的“企業(yè)年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調(diào)控的效應(yīng)--企業(yè)并購大潮的風(fēng)起云涌。面對金融政策和行業(yè)環(huán)境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中,不乏靠關(guān)系或有限資金短平快經(jīng)營的企業(yè),這些企業(yè)要么發(fā)展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業(yè)面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發(fā)展空間。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,資金的重要性不言而喻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺以來,使借貸為主的開發(fā)商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現(xiàn)狀下,很多開發(fā)商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當(dāng)。對于大型開發(fā)商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風(fēng)險當(dāng)前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業(yè)來說,成為競爭中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權(quán)融資、債權(quán)融資到信托產(chǎn)品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農(nóng)行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發(fā),獲得新華信托2.6億元和深國投信托發(fā)行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發(fā);獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發(fā)展;獲得國際房地產(chǎn)投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續(xù)貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發(fā)展。20**年11月8日,中國農(nóng)業(yè)銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信。

　　在宏觀調(diào)控的大背景下,像萬科這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優(yōu)勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產(chǎn)發(fā)展注入4億美元現(xiàn)金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發(fā)展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展。新成立的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展公司吸引了海內(nèi)外眾多投資機構(gòu)加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展成立之后,開始大舉向中國內(nèi)地發(fā)展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產(chǎn)公司,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的前景值得期待。

　　金地,素以低調(diào)和穩(wěn)健著稱,20**年不僅以信托、增發(fā)等形式成功實現(xiàn)融資,更與境外實力投資機構(gòu)合作,大膽介入不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù),而其與境外其他基金機構(gòu)的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行信托產(chǎn)品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產(chǎn)。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內(nèi)處理完畢28.5億元的不良資產(chǎn)包,根據(jù)大摩測算,內(nèi)部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發(fā)1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發(fā)新股或的投資者尤其是機構(gòu)投資者熱捧,認購倍數(shù)達到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業(yè)的海外融資方式,可以發(fā)現(xiàn)有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關(guān)系

　　20**年7月5日,首創(chuàng)與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創(chuàng)地產(chǎn)投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創(chuàng)置業(yè)與RZP分別占51%和49%的股份,經(jīng)營范圍包括發(fā)展、經(jīng)營及管理國內(nèi)的住宅、商用及寫字樓物業(yè),并從事與房地產(chǎn)相關(guān)的投資、收購。在7月1日,萬科發(fā)布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創(chuàng)立一家投資性公司,在中國境內(nèi)進行房地產(chǎn)項目投資。國內(nèi)兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產(chǎn)基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉(zhuǎn)變。同時,由于單純購買現(xiàn)房的利潤已經(jīng)非常薄,一些海外基金紛紛轉(zhuǎn)向,與開發(fā)商合作開發(fā)新項目,試圖挖掘更多利潤。

　　2、 把房地產(chǎn)當(dāng)金融產(chǎn)品

　　從金融的角度來看房地產(chǎn)的--把房地產(chǎn)當(dāng)作一種金融產(chǎn)品,企業(yè)的運轉(zhuǎn)是由“投資、運營、收益、變現(xiàn)、重組、上市”這一系列環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而成。經(jīng)過多年的資本市場浸營,首創(chuàng)可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創(chuàng)領(lǐng)先一步,早在1994年,首創(chuàng)即與荷蘭國際集團(ING)合作發(fā)起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創(chuàng)集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”,基金規(guī)模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu),成為首家進入北京的海外地產(chǎn)基金。20**年,首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府投資有限公司達成協(xié)議,合作開發(fā)兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創(chuàng)分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創(chuàng)置業(yè),成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創(chuàng)置業(yè)還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創(chuàng)正朝著成為一個行業(yè)內(nèi)舉足輕重的產(chǎn)業(yè)金融集團的方向前進。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業(yè)的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產(chǎn)商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發(fā)以及手里捏著大量物業(yè)不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創(chuàng)深諳此道。一方面,短期內(nèi)迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發(fā)。另外在產(chǎn)品的海外推廣中,更側(cè)重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態(tài),而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業(yè)評論的邀請,游走于美國的各種商業(yè)俱樂部和哈佛大學(xué)之間,到處發(fā)表演講約見歐美地產(chǎn)行業(yè)人士,以及相關(guān)文化交流活動。首創(chuàng)董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現(xiàn)在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎(chǔ)工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運營模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請專業(yè)管理公司參與運營。

　　同時,房地產(chǎn)項目要透過REITs上市融資,必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會認可的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定房地產(chǎn)的市場價值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價上出現(xiàn)分歧。

　　在會計準(zhǔn)則方面,葉子華說,證監(jiān)會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務(wù)及稅務(wù)方面,需要配合國際會計準(zhǔn)則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預(yù)期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運模式,要通過境外監(jiān)管機構(gòu)的嚴格要求,可能需要較長時間的準(zhǔn)備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決