工程成本的測算方法

　　1、計算工程量。這個工作很簡單，就是一點：統籌計算，事半功倍。

　　2.組綜合單價。這也是影響中標與否的關鍵一步，特別是很多的工程已經開始清單報價，價格的風險對我們施工單位來說更加重要。一定要根據材料價格信息和已調查到的人工價格（分攤到里面）。

　　3.測算綜合單價。工程子項很多，但是占造價大部分的就那幾個項目，我一般對這幾個項目進行測算：混凝土、鋼筋、外架、模板（措施費）、地磚、外墻高級裝修如干掛。下面對以上幾個單項說說我的過程：

　　混凝土：每一個單價不外乎人工、材料、機械三大塊（管理費等等另外計算），人工不要照定額上的人工費，因為不準的，人工費按清工價格另行總計算。機械費按現場總配置的機械設備按總工期總費用（折舊或租費）統一計算，機械人工就不管了，因為一般都是由清工合同中包含的。我們僅僅算一個材料費就夠了。以C25混凝土為例：通過當地的其他工程相同材料產地的同級配比看看水泥砂石水泥含量是多少，如果沒有，可以到工程所在地的實驗室找找。級配單的級別一般要高過實際設計等級的。還要看工程所在地附近的材料情況。這些要在投標的勘察摸清楚。如果是商品混凝土的話就更簡單了。通過級配分析出整個工程的水泥砂石用量，注意：不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到這里分析。

　　分析好了之后就是對混凝土的損耗進行分析。大家都知道混凝土的損耗量一般是3%。但是大家有沒有注意到，混凝土的工程量計算是不扣除鋼筋體積的，而鋼筋的比重是7.85t/m3，也就是說一個10000m2的工程，按含鋼量50kg/m2的話，就有500噸的鋼筋，也就是說鋼筋占了64m3的混凝土，這64m3的混凝土可以用來完成一個普通的300m2的框架結構的一個標準層。這么多的混凝土夠不夠你浪費的？不夠不要高興得太早了，施工損耗和鋼筋的體積相抵消了，但是還有損耗的。你以為送料的車能給足你量嗎？不可能的，頂多給你97%。不過不要緊，施工單位還有一招啊：樓板12cm，國家規范允許±5mm，算算一個樓面下來你能按國家允許范圍內省多少？繞來繞去，就是為了讓大家更加了解工程上的實際情況。我一般都是混凝土取1%的損耗就夠了。

　　混凝土的配比含量都知道了，分析結果乘以你所調查的材料單價就好了。

　　鋼筋：鋼筋推薦用魯班鋼筋軟件抽料，魯班軟件做的比較細膩。如果不抽料的情況下，可以按定額含量暫估。竣工或進度款支付同期調整。鋼筋同混凝土一樣，人工費機械費暫時不管，只算材料費，關鍵是定損耗，實際中的損耗是1%。而且建議在和鋼筋班組定合同中就把這個1%損耗定死，超了就算他的。因為實際中，科學合理的下料和進料，1%的損耗控制不在話下。工程量出來了，結合你所了解的材料單價及其走勢（總價合同時用）相乘就是可以了。

　　外架：外架的測算相對繁瑣一點，因為這個涉及到施工組織設計和國家的搭設規范以及當地的安全監督站的要求。要知道，安徽和浙江的搭設要求不一樣的，杭州和寧波的搭設規范也有不同之處，市區和郊區的搭設要求也不一樣。不過大體上是一樣的。我對這個測算一般是按柱距1500mm，一道踢腳桿一道攔腰桿來算的。

　　根據建筑物外墻周長和工程總進度計劃編制月需求鋼管扣件量，這一步對熟悉施工的朋友來說不難的。我們這的行情是：鋼管租金0.014元/米，扣件0.008元/個，每250米一噸48×3.5鋼管，每噸鋼管配180-200個扣件足夠。有了這些數據，再給你一本《腳手架搭設規范》，應該沒問題了。

　　有的同行可能說這樣測算一個外架有沒有必要？我告訴你：外架對于施工單位來說有很多的作用，我們在外架上吃苦頭的經歷難以忘記。作為定額上的按建筑面積上的計算方法不準的，而且這種東西其實是施工單位的一件法寶：如果甲方拖欠工程款，談判談不下來，我就拆外架，這個對甲方來說具有重大的打擊力度，因為這樣無疑是告訴他我們要打持久戰了，而拆與不拆，就要考慮外架的成本了。

　　3）地磚，這個比較簡單一點，人工費、機械費（其實也沒什么機械）一般質量要求的13元/m2，地磚價格相信你在成本測算之前已經了解到了。水泥砂的成本6-8元就足夠足夠了。

　　4）粉刷：這個也一樣，人工費一般按建筑面積30元/m2。至于材料費4-5元做20-30mm的中級抹灰夠了。人工費按粉刷面積4元/m2。

　　5）外墻干掛：這個和設計及甲方要求的材料有很大關系，這些明確的前提下找一個家專業做這個的施工隊伍報個價就行了啊。

　　6）門窗工程：最好的辦法是找門窗廠給你報價。

　　7）模板措施費：這項費用我一般是按“包工”給施工班組價格和鋼管扣件支撐的租費得出來的。包工的價格，框架結構一般是65元左右。如果工期緊或大跨度要多備一兩層模板，價格相應提高。如果是剪力墻或者有結構轉換層也要提高。另外的鋼管扣件的租金結合常規支撐方案參照外架測算方法計算。

　　有了以上幾個大項，總造價就偏不到哪里去了，其他的小項直接按定額并調差就好了。這也符合“該粗則粗，該細則細”的方法

篇2：房企成本測算考慮土地增值稅

　　房企成本測算如何考慮土地增值稅

　　一、項目分解結構：目標成本與計劃成本

　　不管工程量清單體系還是概預算定額體系，往往是以材料、工種為工程項目主要劃分依據，這適合工程項目招投標和施工階段造價靜態計算，但由于沒有考慮工程項目施工順序、部位等因素，及施工企業施工組織管理模式如勞務分包模式、專業分包等，乃至合同條款、工程價款支付以及施工企業過程成本控制的管理要求，因而不適用于工程項目施工階段成本的動態管理。

　　工程項目一旦中標后，施工企業一般采用標價分離方法進行成本測算，確定施工項目的目標成本和施工項目部的計劃成本。成本構成一般包括人工費、材料費、機械費、措施費、專業分包工程費、管理費（含規費）、稅金等，可稱之為成本科目。

　　成本科目也是靜態的項目費用組成分類，沒有考慮項目施工順序和部位等因素，不能按施工順序和部位進行成本計劃、成本控制。按成本科目進行成本管控，一般為事后核算類型，即按期間進行核算分析，發現問題進行事后補救處理。

　　若按期間進行相關的成本計劃（目標成本和計劃成本），則成本分解起來非常困難，而且受施工進度影響很大，實際成本核算時，要想實現收入預算、目標成本、計劃成本和實際成本的四算對比，則需要調整原有成本計劃，保證口徑一致情況下核算盈虧才有意義。

　　對于工程項目工期比較緊的情況下，按成本科目實現四算對比雖然理論上可行，但可操作性很差。目標成本是施工企業成本管理和考核項目部成本控制效果的重要手段；計劃成本是項目部實施成本控制的重要依據。若沒有依據這兩個成本進行成本控制，則項目成本管理目標很難落實。

　　1.工程項目分解結構

　　應面向可交付的成果進行工程項目分解。可交付的成果包括工程實體和過程管理成果，工程實體即為建筑物的物理組件，過程管理成果為非物理組件。

　　物理組件包括建筑物結構性組件和建筑物非結構性組件。

　　結構性組件又分為承重結構性組件和非承重性結構組件。例如，框架結構工程，承重性結構組件包括基礎、地下結構、地上結構、屋面結構等組件以及各組件包括的梁、板、柱等組成元素；非承重結構組件包括垂直圍護功能的砌筑墻體（如二次結構）、內部隔墻、內外門窗等元素和水平圍護功能的屋面工程元素。

　　非結構性組件，即建筑物功能類組件，主要包括內外部裝飾、給排水、暖通、通訊、安保、防火、電氣、公共設施等功能組件。

　　非物理組件主要包括項目管理類組件和項目措施類組件。項目管理類組件包括施工項目過程管理產生的成果，如立項、設計、招投標、合同、施工、竣工驗收等各環節成果元素；項目措施類組件，為施工過程中必然消耗的，但又不是物理交付物，如施工中的模板、腳手架、施工降排水、安全文明施工等元素。

　　工程項目分解結構，采用多級描述建筑物的可交付的成果。在各個組件或元素末端上進行“工種”、“材料”及其“工程量”等資源信息掛接，實現該節點上的量、價的限額，結合施工組織設計和價格信息進行成本測算，形成企業目標責任成本和項目部計劃成本，在此基礎上，通過分包合同的簽訂、實施和結算來逐步實現成本控制。

　　2.成本項目分解結構

　　項目分解結構是實施項目管理的重要手段，貫穿項目管理全過程。工程項目分解結構是成本測算的成本項目結構，通過成本項目結構和企業積累的成本數據（如指標等），能快速測算項目成本，輔助企業決策。

　　通過該結構可以指導施工組織管理（分包、采購，計量支付等）、確定目標成本和計劃成本、編制成本計劃、實施成本控制和進行指標數據積累，積累的指標數據又能輔助成本測算和成本計劃的編制。

　　基于成本項目分解結構可實行過程的成本目標管理和考核。基于成本項目分解結構進行成本指標數據積累，可以形成各個組件（或元素）的單方數量指標、成本指標和占總成本比例等指標。該指標可指導快速的成本測算和成本分析。

　　二、萬科的目標成本測算表編制原則

　　以萬科為例，首先，萬科的目標成本按項目開發期分期編制，所有核算對象的目標成本以各建筑產品類型的目標成本體現，一個開發期只能編制一個目標成本。

　　其次，目標成本測算必須應用集團統一測算表格，并體現量價分離的原則。

　　再次，目標成本的制訂以項目的規劃指標以及各部門共同確定的建造及材料部品標準、銷售交樓標準為基礎，目標成本測算表須附詳細的產品建造及材料部品標準說明及主要材料設備的目標成本分析。

　　在萬科的成本測算表中，各成本項目的工程量應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯系數，由項目規劃的基本指標如建筑面積、基底面積、戶數、單元等推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據施工圖預算完成對目標成本修訂后，《項目目標成本測算表》中的工程量，應是按圖實際計算的結果。

　　成本測算表中的單價應根據產品定位、交樓標準、圖紙要求按當地工程造價計算依據、市場行情計算得出，如是參照已結算工程的單價，需注明參考數據的來源和依據。

　　產品定位和目標成本測算是互動的決策過程，必須與設計、工程、營銷、成本反復溝通，標準是“滿足品質要求的性價比最大化”。

　　投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據已結算工程的經驗直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據。

　　各階段的成本測算應有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應有充分的依據和說明，且應對差異進行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件。

　　三、考慮土地增值稅下的成本測算

　　對單體開發項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發項目為成本核算對象。但對開發規模較大，工期較長的項

目，尤其是同一項目有不同的功能區，成本核算對象如何確定？

　　1.成本核算對象的三種確定方式

　　做法一：以項目整體作為成本核算對象

　　待項目建成后再按一定的標準在各功能區分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區上的平均化，但各功能區銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。

　　做法二：根據功能區比例分割成本

　　即先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區成本，然后根據各功能區的情況估一個比例來分割不同功能區成本，也就是說從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業對各功能區單位成本的人為的調節，不利于保證會計信息的可靠性。

　　做法三：按不同功能區確定成本核算對象（可取）

　　這種做法更為科學合理，即從一個成本核算對象計算出一個單位成本，既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

　　2.房企土地增值稅的正確核算

　　土地增值稅是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人根據土地增值額及超額累進稅率計算交納的稅種，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。納稅人因經常發生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

　　一些房地產企業在實際核算時，簡單套用財政部發布的《關于印發企業交納土地增值稅會計處理規定的通知》，在銷售一個項目的部分房地產時，根據一定的會計資料估計應交納的土地增值稅，并在“應交稅金” 帳做出記錄。在項目全部銷售完成時或原來基于估計的情況發生變化時，可能需要對先前記錄的“應交稅金” 賬戶進行調整，如需要沖回原有賬面記錄的應交土地增值稅。

　　上述做法，一方面企業在沒有相關外部法律文件的許可下自行調整應交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務機關的稅收征管工作。

　　由于土地增值稅是以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，所以如果在房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象沒有完成銷售以前，為正確核算各期經營成果而計提相關土地增值稅時應先記入預提費用賬戶，待最基本的核算項目或核算對象銷售完成，滿足土地增值稅的計繳條件時，清理預提費用賬戶的相關明細科目，并將原計提的預提費用轉入應交稅金科目，并以應交稅金科目有關明細賬戶核算的金額申報、計繳土地增值稅。

　　附某房地產項目成本測算全表（金額單位：萬元）

　　說明：本測算按照常規項目進行測算，未進行待征地綠化費用，考慮土地費用400萬元/畝，公司期間費用（稅金、管理費、銷售費用）按照150元/㎡，考慮不可預見費用20元/㎡。

篇3：A項目物業經營管理成本測算

物業經營管理成本測算

物業概況
1、 用地面積：9984.85m2
2、 總建筑面積：23470m2
3、 地上建筑面積：19970 m2
4、 地下建筑面積：3500 m2
5、 建筑占地面積：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容積：2.00
8、 綠化率：30.4%
9、 商鋪：9000 m2
10、商務公寓：10970 m2
11、停車位：92

二、 人員配置架構設置
說明：1、商務間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總人數控制在65人以內。

三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
（1） 人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序 號 項 目 人 數（人） 工資標準（元/月） 總額（元/月）
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00

(2)費用測算
管理/服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額（元/月） 依 據 測算結果（元/月.M2）
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463

注(1)： 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)： 服裝按年均300元/人計算，則每月分攤為：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費

（1） 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。則：
維修保養費=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為：
（4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養費用為;每層每月按50元計算則為：
（4部×7層）×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 綠化管理費：
小區綠化面積為3035M2, 綠化管理費測算見表（3）
綠化管理測算表（3）
序 號 項 目 測算依據 金額（元） 測算結果（元/月.M2）
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農藥化肥費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001