房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本測算方法

　　如何準確地測算項目成本，本文結(jié)合國家建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》，試圖從土地成本、前期規(guī)費、工程成本、間接成本等幾個方面分別予以論述。分析的前提是該地塊的面積、容積率、規(guī)劃要點已確定，建材市場行情相對穩(wěn)定，并且開發(fā)商有一定的管理水平。

　　一、土地成本

　　隨著公開競拍的推行，土地成本日益成為開發(fā)成本的重要組成部分，綜合的地價內(nèi)容非常廣泛，主要包括：土地中標價、拆遷補償費用、代勞費用、交易契稅等，土地成本約占項目開發(fā)成本的35％-40％，并有進一步上升的趨勢。

　　二、前期規(guī)費

　　前期規(guī)費主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)項目向政府交納的相關(guān)費用，主要包括應(yīng)交納的基礎(chǔ)設(shè)施配套費，教育附加費、人防昜地建設(shè)費、白蟻費用、地區(qū)配套費等，以及先征后退的新型墻體材料基金、散裝水泥押金等，此項費用的繳納基數(shù)主要是按施工圖建筑面積，標準按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。整個前期規(guī)費約占開發(fā)總成本的10％左右，并有降低的趨勢。

　　三、工程成本

　　此項費用為成本中的“大頭”，約占總成本的40—50％左右，具體內(nèi)容包括：

　　1、勘察、設(shè)計、建筑檢測、質(zhì)量檢驗及景觀設(shè)計、項目監(jiān)理等費用；

　　2、土石方、圍墻、傳達室、現(xiàn)場辦公用房，臨時道路、臨時用水、臨時用電等三通一平費用；

　　3、地基工程費用，含地基處理、樁基、基礎(chǔ)、支護等內(nèi)容；

　　4、建筑安裝工程費用，包括土建、安裝、門窗等費用；

　　5、電梯投資；

　　6、小區(qū)供電、供水、供氣費用，室外道路、雨污水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、景觀綠化等費用；

　　7、小區(qū)智能化費用，包括門禁系統(tǒng)、防盜報警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，有線電視、電話、寬帶系統(tǒng)等費用；

　　8、小區(qū)配套費用(適用于大規(guī)模小區(qū)建設(shè))，包括物業(yè)管理用房、幼兒園、學校、社區(qū)服務(wù)、會所、醫(yī)保中心等建設(shè)費用。

　　上述所列的各項工程費用需根據(jù)項目所在地的具體情況進行分析，沒有標準的指標可以套用，應(yīng)隨機應(yīng)變。

　　四、開發(fā)間接費用

　　此項費用是指開發(fā)商運作該項目所需發(fā)生的開支，具體明細如下：

　　1、資金成本。該費用實際是項目開發(fā)的機會成本，在進行項目成本分析時，應(yīng)按項目全貸款來考慮，因為開發(fā)商即使是用自有資金，也還是存在機會成本。具體分析時應(yīng)采用動態(tài)現(xiàn)金流的計算方法。

　　2、管理費用。此項費用無須多述，包括人員工資、醫(yī)保社保、辦公費用、培訓費用、辦證費用、差旅用車開支等，此費根據(jù)各公司實際的管理水平按比例計算。

　　3、銷售費用。包括了廣告宣傳費用、樣板房費用、銷售人員工資、銷售提成等開支內(nèi)容，要根據(jù)不同的項目內(nèi)容分析計算。

　　4、其他不可預見費用。此費用是指一些事前不能準確預測的開支，如特殊地質(zhì)情況、物價上漲、市場壓力、工程、風險等費用，通常是按總投資的3％—5％計列，視項目個案而定。

　　5、銷售稅費。是指房產(chǎn)銷售需要繳納的稅費，主要指營業(yè)及附加費、交易服務(wù)費、印花稅、各項基金、土地增值稅，并考慮企業(yè)所得稅。

　　6、上述各項費用中未提及的其他支出。

　　上述項目開發(fā)成本，不僅是在項目分析中必須考慮的成本開支，測算人員必須根據(jù)本企業(yè)的實際情況，并充分考慮擬投資地塊項目的具體情況進行分析取舍。同時有條件的開發(fā)商還要做好已有項目資料的積累工作，為新的項目分析提供參考。

篇2：房企成本測算考慮土地增值稅

　　房企成本測算如何考慮土地增值稅

　　一、項目分解結(jié)構(gòu)：目標成本與計劃成本

　　不管工程量清單體系還是概預算定額體系，往往是以材料、工種為工程項目主要劃分依據(jù)，這適合工程項目招投標和施工階段造價靜態(tài)計算，但由于沒有考慮工程項目施工順序、部位等因素，及施工企業(yè)施工組織管理模式如勞務(wù)分包模式、專業(yè)分包等，乃至合同條款、工程價款支付以及施工企業(yè)過程成本控制的管理要求，因而不適用于工程項目施工階段成本的動態(tài)管理。

　　工程項目一旦中標后，施工企業(yè)一般采用標價分離方法進行成本測算，確定施工項目的目標成本和施工項目部的計劃成本。成本構(gòu)成一般包括人工費、材料費、機械費、措施費、專業(yè)分包工程費、管理費（含規(guī)費）、稅金等，可稱之為成本科目。

　　成本科目也是靜態(tài)的項目費用組成分類，沒有考慮項目施工順序和部位等因素，不能按施工順序和部位進行成本計劃、成本控制。按成本科目進行成本管控，一般為事后核算類型，即按期間進行核算分析，發(fā)現(xiàn)問題進行事后補救處理。

　　若按期間進行相關(guān)的成本計劃（目標成本和計劃成本），則成本分解起來非常困難，而且受施工進度影響很大，實際成本核算時，要想實現(xiàn)收入預算、目標成本、計劃成本和實際成本的四算對比，則需要調(diào)整原有成本計劃，保證口徑一致情況下核算盈虧才有意義。

　　對于工程項目工期比較緊的情況下，按成本科目實現(xiàn)四算對比雖然理論上可行，但可操作性很差。目標成本是施工企業(yè)成本管理和考核項目部成本控制效果的重要手段；計劃成本是項目部實施成本控制的重要依據(jù)。若沒有依據(jù)這兩個成本進行成本控制，則項目成本管理目標很難落實。

　　1.工程項目分解結(jié)構(gòu)

　　應(yīng)面向可交付的成果進行工程項目分解。可交付的成果包括工程實體和過程管理成果，工程實體即為建筑物的物理組件，過程管理成果為非物理組件。

　　物理組件包括建筑物結(jié)構(gòu)性組件和建筑物非結(jié)構(gòu)性組件。

　　結(jié)構(gòu)性組件又分為承重結(jié)構(gòu)性組件和非承重性結(jié)構(gòu)組件。例如，框架結(jié)構(gòu)工程，承重性結(jié)構(gòu)組件包括基礎(chǔ)、地下結(jié)構(gòu)、地上結(jié)構(gòu)、屋面結(jié)構(gòu)等組件以及各組件包括的梁、板、柱等組成元素；非承重結(jié)構(gòu)組件包括垂直圍護功能的砌筑墻體（如二次結(jié)構(gòu)）、內(nèi)部隔墻、內(nèi)外門窗等元素和水平圍護功能的屋面工程元素。

　　非結(jié)構(gòu)性組件，即建筑物功能類組件，主要包括內(nèi)外部裝飾、給排水、暖通、通訊、安保、防火、電氣、公共設(shè)施等功能組件。

　　非物理組件主要包括項目管理類組件和項目措施類組件。項目管理類組件包括施工項目過程管理產(chǎn)生的成果，如立項、設(shè)計、招投標、合同、施工、竣工驗收等各環(huán)節(jié)成果元素；項目措施類組件，為施工過程中必然消耗的，但又不是物理交付物，如施工中的模板、腳手架、施工降排水、安全文明施工等元素。

　　工程項目分解結(jié)構(gòu)，采用多級描述建筑物的可交付的成果。在各個組件或元素末端上進行“工種”、“材料”及其“工程量”等資源信息掛接，實現(xiàn)該節(jié)點上的量、價的限額，結(jié)合施工組織設(shè)計和價格信息進行成本測算，形成企業(yè)目標責任成本和項目部計劃成本，在此基礎(chǔ)上，通過分包合同的簽訂、實施和結(jié)算來逐步實現(xiàn)成本控制。

　　2.成本項目分解結(jié)構(gòu)

　　項目分解結(jié)構(gòu)是實施項目管理的重要手段，貫穿項目管理全過程。工程項目分解結(jié)構(gòu)是成本測算的成本項目結(jié)構(gòu)，通過成本項目結(jié)構(gòu)和企業(yè)積累的成本數(shù)據(jù)（如指標等），能快速測算項目成本，輔助企業(yè)決策。

　　通過該結(jié)構(gòu)可以指導施工組織管理（分包、采購，計量支付等）、確定目標成本和計劃成本、編制成本計劃、實施成本控制和進行指標數(shù)據(jù)積累，積累的指標數(shù)據(jù)又能輔助成本測算和成本計劃的編制。

　　基于成本項目分解結(jié)構(gòu)可實行過程的成本目標管理和考核。基于成本項目分解結(jié)構(gòu)進行成本指標數(shù)據(jù)積累，可以形成各個組件（或元素）的單方數(shù)量指標、成本指標和占總成本比例等指標。該指標可指導快速的成本測算和成本分析。

　　二、萬科的目標成本測算表編制原則

　　以萬科為例，首先，萬科的目標成本按項目開發(fā)期分期編制，所有核算對象的目標成本以各建筑產(chǎn)品類型的目標成本體現(xiàn)，一個開發(fā)期只能編制一個目標成本。

　　其次，目標成本測算必須應(yīng)用集團統(tǒng)一測算表格，并體現(xiàn)量價分離的原則。

　　再次，目標成本的制訂以項目的規(guī)劃指標以及各部門共同確定的建造及材料部品標準、銷售交樓標準為基礎(chǔ)，目標成本測算表須附詳細的產(chǎn)品建造及材料部品標準說明及主要材料設(shè)備的目標成本分析。

　　在萬科的成本測算表中，各成本項目的工程量應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項目規(guī)劃的基本指標如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。依據(jù)施工圖預算完成對目標成本修訂后，《項目目標成本測算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實際計算的結(jié)果。

　　成本測算表中的單價應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標準、圖紙要求按當?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。

　　產(chǎn)品定位和目標成本測算是互動的決策過程，必須與設(shè)計、工程、營銷、成本反復溝通，標準是“滿足品質(zhì)要求的性價比最大化”。

　　投資分析和實施方案階段的成本測算的量價分析標準不明確時，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗直接填寫建筑面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。

　　各階段的成本測算應(yīng)有明顯的可對比性，即后階段的測算與原測算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，且應(yīng)對差異進行分析說明，形成書面文件并上傳成本管理軟件。

　　三、考慮土地增值稅下的成本測算

　　對單體開發(fā)項目來說，一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。但對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項

目，尤其是同一項目有不同的功能區(qū)，成本核算對象如何確定？

　　1.成本核算對象的三種確定方式

　　做法一：以項目整體作為成本核算對象

　　待項目建成后再按一定的標準在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓、裙樓等功能。不同的功能導致其設(shè)計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。

　　做法二：根據(jù)功能區(qū)比例分割成本

　　即先將整個項目作為成本核算對象歸集各功能區(qū)成本，然后根據(jù)各功能區(qū)的情況估一個比例來分割不同功能區(qū)成本，也就是說從一個成本核算對象計算出兩個或多個單位成本，這種做法一方面會導致會計核算工作量的加大，另一方面，由于分割比例是事后確定的，容易導致企業(yè)對各功能區(qū)單位成本的人為的調(diào)節(jié)，不利于保證會計信息的可靠性。

　　做法三：按不同功能區(qū)確定成本核算對象（可取）

　　這種做法更為科學合理，即從一個成本核算對象計算出一個單位成本，既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。

　　2.房企土地增值稅的正確核算

　　土地增值稅是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人根據(jù)土地增值額及超額累進稅率計算交納的稅種，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。

　　納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)在實際核算時，簡單套用財政部發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會計處理規(guī)定的通知》，在銷售一個項目的部分房地產(chǎn)時，根據(jù)一定的會計資料估計應(yīng)交納的土地增值稅，并在“應(yīng)交稅金” 帳做出記錄。在項目全部銷售完成時或原來基于估計的情況發(fā)生變化時，可能需要對先前記錄的“應(yīng)交稅金” 賬戶進行調(diào)整，如需要沖回原有賬面記錄的應(yīng)交土地增值稅。

　　上述做法，一方面企業(yè)在沒有相關(guān)外部法律文件的許可下自行調(diào)整應(yīng)交稅金賬戶不符合一般通行的做法，另一方面不利于稅務(wù)機關(guān)的稅收征管工作。

　　由于土地增值稅是以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算，所以如果在房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象沒有完成銷售以前，為正確核算各期經(jīng)營成果而計提相關(guān)土地增值稅時應(yīng)先記入預提費用賬戶，待最基本的核算項目或核算對象銷售完成，滿足土地增值稅的計繳條件時，清理預提費用賬戶的相關(guān)明細科目，并將原計提的預提費用轉(zhuǎn)入應(yīng)交稅金科目，并以應(yīng)交稅金科目有關(guān)明細賬戶核算的金額申報、計繳土地增值稅。

　　附某房地產(chǎn)項目成本測算全表（金額單位：萬元）

　　說明：本測算按照常規(guī)項目進行測算，未進行待征地綠化費用，考慮土地費用400萬元/畝，公司期間費用（稅金、管理費、銷售費用）按照150元/㎡，考慮不可預見費用20元/㎡。

篇3：A項目物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

物業(yè)經(jīng)營管理成本測算

物業(yè)概況
1、 用地面積：9984.85m2
2、 總建筑面積：23470m2
3、 地上建筑面積：19970 m2
4、 地下建筑面積：3500 m2
5、 建筑占地面積：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容積：2.00
8、 綠化率：30.4%
9、 商鋪：9000 m2
10、商務(wù)公寓：10970 m2
11、停車位：92

二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說明：1、商務(wù)間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務(wù)員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以內(nèi)。

三、物管費的成本測算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
（1） 人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序 號 項 目 人 數(shù)（人） 工資標準（元/月） 總額（元/月）
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00

(2)費用測算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額（元/月） 依 據(jù) 測算結(jié)果（元/月.M2）
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463

注(1)： 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)： 服裝按年均300元/人計算，則每月分攤為：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)

2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費

（1） 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。則：
維修保養(yǎng)費=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40% =（360÷300）×40% =0.48元/月.平方米

(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。

(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為：
（4部×5千瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費用為;每層每月按50元計算則為：
（4部×7層）×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。

3、 綠化管理費：
小區(qū)綠化面積為3035M2, 綠化管理費測算見表（3）
綠化管理測算表（3）
序 號 項 目 測算依據(jù) 金額（元） 測算結(jié)果（元/月.M2）
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001