房地產開發(fā)工程建設管理工作指引之智能化系統(tǒng)

　　（十六）智能化系統(tǒng)

　　1、工作要點

　　（1）小區(qū)綜合管線規(guī)劃批復后，地區(qū)公司總工室進行項目強弱電綜合管網外委設計和智能化工程外委設計的合同立項，并由地區(qū)公司招投標部負責招投標及合同簽訂。

　　強弱電綜合管網設計單位根據(jù)甲方提供設計要求進行管網設計并報總工室、集團設計院審批，最終形成施工圖。

　　智能化專業(yè)設計單位根據(jù)甲方提供設計條件進行首期小區(qū)智能化（首期公建配套）專業(yè)設計并報總工室、集團設計院審批，最終形成施工圖。

　　（2）詳規(guī)批復后，應完成強弱電綜合管網施工單位定標（無特殊情況下，小區(qū)綜合管網已包含在主體合同內，由招投標中心負責招投標及合同簽訂）。

　　（3）地區(qū)公司負責小區(qū)智能化施工單位合同立項，并由集團招標中心負責招投標及簽訂合同。根據(jù)公司營銷策略的要求，應在首期售樓部主體封頂前完成智能化施工合同定標，避免影響智能化施工。

　　（4）小區(qū)道路施工前，小區(qū)強弱電綜合管網施工單位須進場施工。

　　（5）各主體建筑開工后，室內管線由主體單位根據(jù)經甲方審批的電氣施工圖進行預埋預留。

　　（6）主體封頂后，現(xiàn)場須具備工作面移交條件，由甲方工程部向智能化施工單位簽發(fā)開工令，由施工方簽認現(xiàn)場達到安裝條件，同時工程部按合同要求提供場地、辦公、住宿、施工水電等工程條件。

　　（7）首期售樓部在投入使用前，應完成智能化工程的單機、系統(tǒng)調試。首期樣板房由于不具備系統(tǒng)施工條件，只進行各類面板、主機的掛設，驗收內容也相應簡化，不含單機和系統(tǒng)調試。

　　（8）機房所在樓棟具備安裝條件后，智能化施工單位進入機房系統(tǒng)子單位工程的安裝，機房竣工后，小區(qū)智能化工程進行電話、有線電視、電梯對講、閉路監(jiān)控、停車場系統(tǒng)、可視對講、背景音樂等各系統(tǒng)的單項驗收和綜合調試。驗收合格后移交物業(yè)公司進行管理，相關資料由物業(yè)單位存檔。

　　2、控制要點：

　　（1）材料采購及驗收

　　可視對講系統(tǒng)、停車場系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)的主機設備由集團簽框架協(xié)議、地區(qū)公司負責采購供應。

　　弱電箱箱體由集團簽框架協(xié)議、地區(qū)公司負責采購供應（由主體單位負責施工）。

篇2：X地產工程建設施工發(fā)電機管理指引

　　某地產工程建設施工發(fā)電機管理指引

　　為了加強施工現(xiàn)場發(fā)電機使用的管理，結合集團公司的實際情況，擬定本管理指引，供參照執(zhí)行。

　　一、本指引主要適用于施工現(xiàn)場未開通臨時用電或業(yè)主提供電源容量不足，需使用發(fā)電機供電的。

　　二、工程部應派專業(yè)監(jiān)理工程師負責發(fā)電機的管理：發(fā)電機進退場管理臺帳的建立、發(fā)電機進場驗收、發(fā)電機使用記錄等工作，并在組織架構和崗位職責上予以明確。

　　三、發(fā)電機使用的申請、批復管理

　　1、工程現(xiàn)場使用發(fā)電機前，應由使用單位提出使用申請及用電方案。

　　2、工程部應根據(jù)合同及施工方案的要求進行審查，對發(fā)電機用電負荷的大小及性質給予審核，審核要點包括：使用發(fā)電機的原因、用電設備清單及其負荷的大小、發(fā)電機供電的施工部位、發(fā)電機位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發(fā)電機額定功率應與實際負荷相匹配，不得大于實際最大負荷的2倍。

　　四、發(fā)電機進出場管理及設備管理

　　1、進場使用的發(fā)電機必須具備合法有效的合格證或檢驗合格報告，并經監(jiān)理工程師驗收后方可進場投入使用。驗收內容應包含發(fā)電機合格證或檢驗合格報告、進場發(fā)電機與申請書內規(guī)格型號是否一致、發(fā)電機饋線配電系統(tǒng)的布臵等。

　　2、工程部應建立《發(fā)電機進退場臺帳》（見附表一），所有發(fā)電機必須登入《發(fā)電機進退場臺帳》，并標明發(fā)電機規(guī)格、型號及進退出場時間、使用部位、使用單位。

　　3、發(fā)電機需使用時，開機關機必須經監(jiān)理工程師同意后方可實施操作，并實時登入《發(fā)電機使用記錄》（見附表二）。監(jiān)理工程師在審核發(fā)電機使用時，應復核發(fā)電機是否與負荷匹配，巡視發(fā)電機的使用情況，嚴禁出現(xiàn)“大馬拉小車”現(xiàn)象。

　　4、發(fā)電機設臵應遠離生活區(qū)域，發(fā)電機排煙管出口應設臵在室外。

　　5、發(fā)電機如需與市電同時使用，必須設臵市電連鎖裝臵，嚴禁與市電并列運行。

　　6、低壓發(fā)電機應采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護。

　　7、原則上發(fā)電機供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產開發(fā)工程建設管理工作指引之開工模式

　　房地產開發(fā)工程建設管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標準

　　項目首期開工優(yōu)先施工樣板區(qū)包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標志塔及其它重要配套如運動中心、學校等；首期其余住宅按照開盤前達到預售形象進度安排施工。

　　2、工期標準

　　開工至開盤工期標準、正常施工工期標準詳見《新項目開盤前工期標準》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標準》（*地司管字[20**]第094號）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個月內開盤，須統(tǒng)籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎形式的選用宜綜合評估各項因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎宜采用施工周期短，施工難度小的基礎形式。具體措施詳見《加快樣板區(qū)工程進度的措施與建議》。

　　對于關鍵且周期長的材料設備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產甚至派專人、專項資金至廠家直接解決確保滿足工程進度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發(fā)售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內裝、中心園林等銷售環(huán)境、大門、標志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區(qū)范圍內全面清洗完成并達星級標準。

　　2、首期主體工程達到當?shù)卣蟮念A售標準。

　　四、工程管理基本機制

　　1、樣板先行

　　工程建設實行樣板先行制度。施工樣板未經批準不能大面積施工。詳見《房地產開發(fā)建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內墻地面磚、木地板、地暖、內外保溫；室內墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內外磚砌體及批蕩；主體結構的鋼筋及模板；預制構件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護樣板，經工程部經理驗收批準后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗收

　　(1)需要進行隱蔽驗收的工程

　　集團規(guī)定，以下工程須進行隱蔽驗收：巖土工程勘察；工程樁：預制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預留；防雷、接地工程。

　　（2）隱蔽驗收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續(xù)或經抽檢仍不合格的不得進入下道工序。

　　（3）隱蔽工程驗收管理與考核，具體按照《房地產開發(fā)建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗收管理與考核的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、旁站監(jiān)理

　　在以下的工程內容施工時，工程部必須安排技術人員進行旁站監(jiān)理，并做好相關臺帳和旁站記錄，及時處理并上報施工中的突發(fā)事件。須進行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護壁工程施工、鋼結構吊裝施工、關鍵部位裝修、重要設備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項目總監(jiān)理工程師（工程部經理）認為有必要實行旁站監(jiān)理的工程。

　　4、維權取證（索賠反索賠）

　　（1）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關鍵條款，尤其對于停工事件、反復進出場事件、材料人工價格劇烈波動期間、質量安全事故等，一旦發(fā)生或潛在發(fā)生，必須及時匯報、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　　（2）對于施工單位常規(guī)性的不履約行為如管理人員不足、機具設備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時取證并書面督促整改，不整改的須及時上報，并于合同管理部、預決算部溝通。

　　（3）嚴格執(zhí)行發(fā)文收文簽收手續(xù)，及時歸檔工程資料，加強工程檔案文件及各種會議紀要的簽認歸檔管理。

　　（4）嚴禁以會議紀要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進行賠償、補償、獎勵及上調價格。

　　嚴禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規(guī)經營活動合法化。

　　5、工程建設交流會

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經理組織全體監(jiān)理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設交流會。

　　會議紀要經與會各方代表會簽后，3天內報工程技術部、管理中心備案。

　　會議內容詳見《房地產開發(fā)建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條

　　6、現(xiàn)場協(xié)調會

　　每周日前，地區(qū)公司主管工程領導組織總工室、合同管理部、工程技術部、招投標部、預決算部、材料部、開發(fā)部、工程部召開現(xiàn)場協(xié)調會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風險與措施。詳見《房地產開發(fā)建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評價

　　每季度初，主管工程公司領導組織工程部、工程技術部、預決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進行綜合評價并排名，評價結果經地區(qū)公司董事長審批后報管理中心及當?shù)毓菊型稑瞬浚晒芾碇行慕M織合同管理中心進行總體評比并形成專項報告。