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物業(yè)經(jīng)理人

項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化管理

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1、內(nèi)容
施工現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化管理包括公司的管理制度,ISO-9002國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),法律法規(guī)等。
2、職責(zé)
由質(zhì)量安全科和綜合辦公室按建設(shè)主管部門的規(guī)定,對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。
3、施工現(xiàn)場(chǎng)
1)根據(jù)施工組織設(shè)計(jì)要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)平整、疏通交通道路,做好上下水、電力、電訊及能源安排。
2)掌握坐標(biāo)位置、水平標(biāo)高、建筑邊界以及與相鄰建筑物、周圍管線的關(guān)系,建立工程測(cè)量控制圖。
3)現(xiàn)場(chǎng)布局規(guī)劃周密,使管理方便,合理壓縮臨時(shí)設(shè)施構(gòu)筑,以減少費(fèi)用支出。
4)大門、圍墻等設(shè)置按照公司要求統(tǒng)一設(shè)置。
5)按定置管理要求設(shè)置材料、成品、半成品、機(jī)械的位置,避免不必要的場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸,減少二次般運(yùn),提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。
6)符合勞動(dòng)力保護(hù)、安全生產(chǎn)、消防、衛(wèi)生及防范等有關(guān)規(guī)定。
7)以定置管理的方法管理場(chǎng)容,為文明施工打好基礎(chǔ)。
8)在施工現(xiàn)場(chǎng)做好系統(tǒng)標(biāo)志管理。
4、施工現(xiàn)場(chǎng)的場(chǎng)容管理
1) 場(chǎng)容管理總要求
①施工現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施、設(shè)備、構(gòu)件、機(jī)械、材料等必須按施工總平面圖規(guī)定位置設(shè)置、堆放,符合定置管理要求。[[為符合實(shí)際,對(duì)施工總平面圖進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制,隨項(xiàng)目施工結(jié)構(gòu)、裝飾等不同階段及時(shí)進(jìn)行核對(duì)和修訂調(diào)整,使之圖實(shí)相符。
②努力實(shí)現(xiàn)"三優(yōu)二好一無(wú)"
三優(yōu)
(1)樣板先行、規(guī)范操作、監(jiān)控返修、工序驗(yàn)收的工程質(zhì)量?jī)?yōu);
(2)嚴(yán)格驗(yàn)收、定置堆放、限額領(lǐng)料、物盡其用的物料管理優(yōu);
(3)合理布置、路溝通暢、生活衛(wèi)生、整潔高效的場(chǎng)容場(chǎng)帽優(yōu)。
二好
(4)合理配置、按章使用、及時(shí)保養(yǎng)、進(jìn)出有序的設(shè)備管理好;
(5)核算到位、臺(tái)帳清晰、降本有方、信守合同的項(xiàng)目效益好。
一無(wú)
(6)進(jìn)場(chǎng)教育、標(biāo)志明確、防范周密。定期巡視,無(wú)重大和社會(huì)管理事故。
2)做好現(xiàn)場(chǎng)的材料儲(chǔ)存、堆放、中轉(zhuǎn)管理;按平面圖布置設(shè)置機(jī)械設(shè)備;加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)、工具間的搭設(shè)、保安、防火管理。
3)施工現(xiàn)場(chǎng)開展落手清管理。由項(xiàng)目副經(jīng)理(生產(chǎn))負(fù)責(zé)落手清工作的推行、檢查、考核。
5、施工現(xiàn)場(chǎng)的安全管理
1)建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)責(zé)任制,責(zé)任落實(shí)到人。與施工班組組長(zhǎng)簽訂安全生產(chǎn)協(xié)議書。
2)全方位對(duì)職工進(jìn)行技術(shù)教育,采用多樣化的教育形式,如廣播、黑板報(bào)、職工大會(huì)、上崗交底、錄像、標(biāo)語(yǔ)等。
3)開展項(xiàng)目安全活動(dòng)日和班組安全活動(dòng)。
4)加強(qiáng)對(duì)安全設(shè)施管理。
5)在施工現(xiàn)場(chǎng)注意消防安全,嚴(yán)格按消防規(guī)定設(shè)置消防設(shè)施。

篇2:商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)踐

  商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化的實(shí)踐

  商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和商業(yè)設(shè)施更新改造的價(jià)值體現(xiàn)與保值增值,在很大程度上取決于物業(yè)管理企業(yè)所提供的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的管理服務(wù)。各級(jí)政府為了規(guī)范物業(yè)管理行為,出臺(tái)了一系列規(guī)章和規(guī)范性文件,在物業(yè)管理規(guī)范化的進(jìn)程中取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,但很難替代各種具體業(yè)態(tài)物業(yè)管理的 標(biāo)準(zhǔn)化管理。這造成各商業(yè)物業(yè)管理的水平、標(biāo)準(zhǔn)參差不齊,物業(yè)管理公司與業(yè)主之間時(shí)常發(fā)生矛盾,有的矛盾還相當(dāng)尖銳,而解決這些矛盾又缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)。

  一個(gè)行業(yè)成熟的標(biāo)志之一是實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理,上海百聯(lián)物業(yè)管理有限公司率先在這方面進(jìn)行了探索實(shí)踐,20**年4月公司按照“源于實(shí)踐、高于實(shí)踐、指導(dǎo)實(shí)踐”的原則,編寫出版了我國(guó)第一部有關(guān)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,為進(jìn)一步制定地方性、行業(yè)性、全國(guó)性商業(yè)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)造了條件、打下了基礎(chǔ)。這一體系包含了101項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),主要內(nèi)容包括:服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和 工作標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)表示了公司對(duì)外所有服務(wù)的承諾;作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是公司所屬管理處和相關(guān)職能部門的實(shí)務(wù)運(yùn)作;管理標(biāo)準(zhǔn)是用于各職能部門、管理處對(duì)公司業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)和管理活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和控制;工作標(biāo)準(zhǔn)則是規(guī)范了公司所有部門和員工的工作行為。

  基于對(duì)行業(yè)特點(diǎn)與規(guī)律的把握

  為使所制定的標(biāo)準(zhǔn)具有系統(tǒng)性、完整性、前瞻性和可操作性,公司召開一系列討論會(huì),請(qǐng)經(jīng)營(yíng)管理者、專家和部分職工代表對(duì)有關(guān)部門搜集的資料進(jìn)行分析研究,力求準(zhǔn)確把握商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)和規(guī)律。 商業(yè)物業(yè)管理區(qū)別于其它物業(yè)管理在于:

  1、管理面積大,出入口多。電梯(客梯、觀光梯、自動(dòng)扶梯等)分散,配備的保潔、保安人員相對(duì)較多,管理幅度與難度較大。

  2、客流量大。一般商場(chǎng)每天要接納數(shù)千人、上萬(wàn)人,甚至更多的顧客。客流量大,如發(fā)生突發(fā)事件時(shí),其疏散分流工作十分復(fù)雜。

  3、時(shí)間性強(qiáng)。顧客到商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間,大多集中在節(jié)假日、雙休日,而平時(shí)和白天顧客相對(duì)少些。

  4、服務(wù)繁多。商場(chǎng)提供的服務(wù)集餐飲、娛樂、購(gòu)物于一體,能夠?yàn)椴煌南M(fèi)者提供相應(yīng)的特色服務(wù)。

  5、車輛多。來(lái)商場(chǎng)的顧客,有開車的,也有騎自行車的。大量的機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車對(duì)商場(chǎng)周邊的交通管理和停車場(chǎng)管理增加了壓力。

  商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的主要特點(diǎn)

  1、系統(tǒng)性。

  該標(biāo)準(zhǔn)共101項(xiàng)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn),形成了技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn))、管理標(biāo)準(zhǔn)和工作標(biāo)準(zhǔn)的完整體系。涉及了購(gòu)物中心、超市、賣場(chǎng)、百貨等不同業(yè)態(tài)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),是我國(guó)第一部較為系統(tǒng)、全面的有關(guān)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

  2、首創(chuàng)性。

  該標(biāo)準(zhǔn)不僅填補(bǔ)了我國(guó)在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)方面的標(biāo)準(zhǔn)空白,而且其中不少標(biāo)準(zhǔn)是我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中首次提出的,例如:參照了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),結(jié)合中國(guó)商業(yè)物業(yè)管理特點(diǎn),依據(jù)不同的商業(yè)業(yè)態(tài),建立了系列化的應(yīng)急預(yù)案標(biāo)準(zhǔn),對(duì)大型商場(chǎng)如何應(yīng)付突發(fā)性事件具有現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

  3、先進(jìn)性。

  公司在制定標(biāo)準(zhǔn)的過(guò)程中,把國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)管理的理念、經(jīng)驗(yàn)、標(biāo)準(zhǔn)和方法與公司多年來(lái)為顧客(業(yè)戶)提供服務(wù)形成的管理經(jīng)驗(yàn)加以融和,并進(jìn)行提煉、深化,使所制定的管理標(biāo)準(zhǔn)具有先進(jìn)性和前瞻性。例如根據(jù)商廈時(shí)有發(fā)生顧客帶飲料污染地面、商品和其他顧客的現(xiàn)象,以及年老顧客不幸滑倒在地等難以處理的案例,制定了具有前瞻性的、先進(jìn)性的保安服務(wù)作業(yè)條款。

  4、操作性。

  該標(biāo)準(zhǔn)的制定突出了為顧客(業(yè)戶)提供服務(wù)的“實(shí)質(zhì)效用”,不僅使企業(yè)員工好操作,也要使顧客(業(yè)戶)看得見,摸得著。為此,在標(biāo)準(zhǔn)中,比較注重可識(shí)別的量化要素。商業(yè)物業(yè)管理提供的服務(wù)產(chǎn)品要素一般難以量化,但經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析、研究,把操作內(nèi)容進(jìn)行了分解,解決了這個(gè)難題。如 保潔服務(wù)方面的量化:清潔面積、頻次、拖把一次拖地面積、清潔藥水的劑量等;保安服務(wù)方面的量化:?jiǎn)挝恍r(shí)內(nèi)巡邏的面積、單位時(shí)間內(nèi)不同管轄區(qū)域內(nèi)巡邏的頻次、應(yīng)急處理到位的時(shí)間、商場(chǎng)清場(chǎng)時(shí)間等。還有設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng),綠化養(yǎng)護(hù),應(yīng)急處理等許多服務(wù)要素盡可能進(jìn)行量化,改變了過(guò)去商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)“毛估估”的概念。通過(guò)定量標(biāo)準(zhǔn)既增強(qiáng)了員工的操作性,又加強(qiáng)了服務(wù)過(guò)程的質(zhì)量控制。

  5、互動(dòng)性。

  顧客(業(yè)戶)是物業(yè)管理中的服務(wù)對(duì)象。在服務(wù)過(guò)程中,他們也會(huì)出現(xiàn)許多不規(guī)范的行為,會(huì)給物業(yè)管理帶來(lái)很大隱患。公司在貫徹執(zhí)行企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理中,從維護(hù)全體業(yè)戶共同利益出發(fā),分別制定了《業(yè)戶公約》、《裝修管理規(guī)定》、《攜帶出門規(guī)定》、《安全管理規(guī)定》等一系列管理規(guī)定,并以標(biāo)準(zhǔn)化文件形式進(jìn)行明文告示。同時(shí)要求各管理處加強(qiáng)與業(yè)戶溝通和聯(lián)系,注入“人情化”的管理服務(wù),取得業(yè)戶對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化管理的信任和支持,同時(shí)宣傳了社會(huì)主義法制建設(shè)的內(nèi)容,提升了業(yè)戶的社會(huì)道德水準(zhǔn),增強(qiáng)了業(yè)戶的凝聚力、向心力,得以共同遵守公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化中的有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定,從而有效地實(shí)現(xiàn)管理的雙向性、互動(dòng)性和有序性。

  任何標(biāo)準(zhǔn)必須經(jīng)受實(shí)踐檢驗(yàn)

  制定任何標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的過(guò)程,都必須經(jīng)歷一個(gè)源于實(shí)踐,又用于實(shí)踐的循環(huán),在實(shí)踐中不斷加以調(diào)整、完善。公司制定商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)幾年來(lái),在實(shí)際工作中取得了不錯(cuò)的效果,為該類物業(yè)類型規(guī)范管理做出了有益探索。

  1、縮短了與業(yè)戶之間的距離。

  公司實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持了始于教育,終于教育,始終把標(biāo)準(zhǔn)作為核心內(nèi)容賦予崗位教育的始終,讓每個(gè)員工深刻認(rèn)識(shí)到有標(biāo)準(zhǔn)不依或無(wú)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)均是違規(guī)行為。企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范了企業(yè)和員工的行為,規(guī)范了流程,規(guī)范了操作,使客戶的滿意度不斷提升,由前期的93%提高到97%。易初蓮花 等業(yè)戶決策層表示:愿與公司長(zhǎng)期合作,“我們的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)到哪里,你們的物業(yè)管理就到哪里”。公司信任度指數(shù)也不斷提升,贏得了業(yè)戶強(qiáng)烈的認(rèn)同感和歸屬感,許多業(yè)戶與公司鑒定了“精神文明共建協(xié)議書”;聯(lián)合舉辦了“共創(chuàng)溫馨家園活動(dòng)”;建立了“陽(yáng)光驛站”等。

  2、推進(jìn)了制定商業(yè)物業(yè)管理地方(行業(yè))標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)程。

  《華聯(lián)商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》受到了國(guó)家建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司和中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)、市標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)、市技監(jiān)局、市服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)、市物業(yè)管理協(xié)會(huì)等有關(guān)專家的高度評(píng)價(jià):“各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)按其內(nèi)在聯(lián)系形成科學(xué)的有機(jī)整體,該企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)系列體現(xiàn)了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的特色,具有前瞻 性和指導(dǎo)性、系統(tǒng)性和完整性、原則性和可操作性。對(duì)推進(jìn)商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范商業(yè)管理,具有普遍和重要的指導(dǎo)意義。” 建設(shè)部全國(guó)城建培訓(xùn)中心、華夏當(dāng)代后勤管理科學(xué)研究院聯(lián)合舉辦的全國(guó)后勤部門物業(yè)管理經(jīng)理班的培訓(xùn)將公司的商業(yè)物業(yè)管理創(chuàng)新作為學(xué)員現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)及觀摩的基地。 最近,上海市物業(yè)管理協(xié)會(huì)已邀請(qǐng)公司領(lǐng)銜組織制定地方性商業(yè)物業(yè)管理企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

  3、企業(yè)效益明顯提升。

  有形效益:管理面積年遞增33%;收入年遞增 41%,利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同步增長(zhǎng)。商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)收繳率100%。員工素質(zhì)得到了普遍提升,員工培訓(xùn)率為100%;特殊崗位持證上崗率100%。客戶有效投訴率為零;重大事故發(fā)生為零;中高層管理人員擁有大專以上學(xué)歷的80%以上。 無(wú)形效益:加強(qiáng)了服務(wù)理念,提高了全員素質(zhì),夯實(shí)了管理基礎(chǔ),規(guī)范了流程操作,提升了競(jìng)爭(zhēng)能力,樹立了企業(yè)形象。

  4、為構(gòu)建和諧社會(huì)做出了一定的貢獻(xiàn)。

  企業(yè)規(guī)模的迅速擴(kuò)大,拓展了大量的就業(yè)崗位。公司吸收社會(huì)待崗人員2000余人,為個(gè)人解了難,為社會(huì)分了憂。 通過(guò)規(guī)范化管理,規(guī)范化操作,大大改善了公司與業(yè)戶之間的關(guān)系,不僅構(gòu)建了和諧的工作環(huán)境,還建立了友好和諧的伙伴關(guān)系。 標(biāo)準(zhǔn)化工作的開展減少了內(nèi)部部門之間及人與人之間的磨擦,增進(jìn)了員工之間的團(tuán)結(jié)友愛,部門之間的真誠(chéng)合作,構(gòu)筑了良好的人際關(guān)系,構(gòu)建了和諧、融洽、真誠(chéng)、愉快的團(tuán)隊(duì)氛圍。

篇3:建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

  建筑共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理

  一般包括:基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間和走廊通道等;房屋的共用設(shè)施設(shè)備主要指所有權(quán)人共同擁有,并由其共用的房屋設(shè)施設(shè)備,主要包括電梯、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、熱源系統(tǒng)、防雷系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、綠地、道路、小品景觀、溝渠、池、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)或公益性文體設(shè)施等。

  一、制定分類標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)管理

  要實(shí)現(xiàn)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的規(guī)范化管理,就應(yīng)當(dāng)制定《房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類》的維修管理標(biāo)準(zhǔn),用標(biāo)準(zhǔn)著力規(guī)范房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理,是確保房屋使用功能始終處于最佳狀態(tài)的有效管理手段。

  首先應(yīng)制定分類管理標(biāo)準(zhǔn)。配置在建筑區(qū)域內(nèi)各共用部位和共用設(shè)施設(shè)備是支撐物業(yè)使用功能正常運(yùn)行的保障,由于覆蓋面廣,保障對(duì)象各異,因而保養(yǎng)、維修、更新的條件不同,為充分發(fā)揮各共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用效能,就必須組織專業(yè)管理人員和專家深入調(diào)研現(xiàn)行各類房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備的維修管理經(jīng)驗(yàn),在此基礎(chǔ)上根據(jù)建筑設(shè)計(jì)使用規(guī)范和設(shè)施設(shè)備使用型材的構(gòu)成,進(jìn)行科學(xué)的維修管理分類,在分類標(biāo)準(zhǔn)中依據(jù)設(shè)施設(shè)備的材料科學(xué)界定其使用時(shí)限、保養(yǎng)和維護(hù)升級(jí)的管理辦法,分別明確維修、更新、改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),指導(dǎo)物業(yè)管理單位對(duì)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備實(shí)施正確的維修管理,提醒業(yè)主在關(guān)注物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)更好的監(jiān)督其做好經(jīng)常性的維修管理。

  其次應(yīng)當(dāng)明確項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理辦法。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的類別不同決定其管理和維護(hù)的方式各異,因此房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修管理程序和方法應(yīng)當(dāng)各異,不宜采取特定或泛泛的維修模式,而是應(yīng)當(dāng)將相同或相近的共用部位和設(shè)施設(shè)備并行納入管理,如將外掛玻璃幕墻和外掛石材墻面的保養(yǎng)維修納入一個(gè)標(biāo)準(zhǔn),將屋面滲透和屋面開裂等相似的共用部位納入同類維修標(biāo)準(zhǔn),從而增強(qiáng)維修管理的針對(duì)性;對(duì)電梯、供配電和安全消防等系統(tǒng)應(yīng)明確維修、更新、改造的技術(shù)要求,提高維修保障的及時(shí)性。其三應(yīng)明確分類標(biāo)準(zhǔn)的技術(shù)保障要求。分類標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)確定維修、更新的基本條件和技術(shù)要求,同時(shí)明確只要符合條件都應(yīng)采取相應(yīng)的措施,措施應(yīng)具有可操作性。因此,將技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)化為管理制度是全面推進(jìn)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)范化管理的重要保證。

  二、根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范管理

  采用標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備可持續(xù)運(yùn)行的有效途徑,所謂《標(biāo)準(zhǔn)》就是充分運(yùn)用科學(xué)技術(shù)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的總結(jié),有的放矢的解決房屋共用部位和設(shè)施設(shè)備使用過(guò)程中維修管理不到位等問(wèn)題,即通過(guò)科學(xué)而又合理的管理保持房屋使用功能的正常化。首先管理行為應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理不能簡(jiǎn)單的理解為維修或更換,其管理涉及的對(duì)象具有專業(yè)化程度高、技術(shù)含量重的特點(diǎn),如物業(yè)區(qū)域的安全防范系統(tǒng)、樓宇智能系統(tǒng)等,需要專業(yè)化的維修管理才能滿足其正常使用要求。因此,標(biāo)準(zhǔn)化管理就是根據(jù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求全面推行專業(yè)化的維修管理,即將標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)化有機(jī)的結(jié)合進(jìn)來(lái),科學(xué)的實(shí)施維護(hù)和修繕。其次管理過(guò)程應(yīng)當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)化。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化管理,應(yīng)充分體現(xiàn)逢壞即修的原則。

  一)相關(guān)部門要強(qiáng)力推行維修管理的標(biāo)準(zhǔn)化。

  應(yīng)當(dāng)向業(yè)主廣泛宣傳房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化管理的重要性,讓業(yè)主深切領(lǐng)會(huì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用功能的正常保障攸關(guān)自己的實(shí)際需要,進(jìn)而充分調(diào)動(dòng)業(yè)主參與標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的熱情。同時(shí)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人和管理人員系統(tǒng)的學(xué)習(xí)標(biāo)準(zhǔn),領(lǐng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的基本要求,把握實(shí)際操作要領(lǐng)。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修的管理指導(dǎo),將物業(yè)服務(wù)企業(yè)貫徹標(biāo)準(zhǔn)化維修管理作為年度企業(yè)資質(zhì)評(píng)級(jí)晉級(jí)的重要參考和依據(jù),要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織員工進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理的崗前學(xué)習(xí)和培訓(xùn),對(duì)落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)化維修管理不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)肅查處,限期整改,可選用新舊不同的物業(yè)區(qū)域先行試點(diǎn),及時(shí)總結(jié)和推廣經(jīng)驗(yàn)。

  二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),用標(biāo)準(zhǔn)踐行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理。

  物業(yè)服務(wù)企業(yè)要組織員工或設(shè)專人負(fù)責(zé)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用監(jiān)管,做到勤檢查、勤保養(yǎng),根據(jù)分類標(biāo)準(zhǔn)管理要求提前擬定維修方案交業(yè)主討論,按標(biāo)準(zhǔn)使用要求提醒業(yè)主及時(shí)采取標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理措施。建議物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步將標(biāo)準(zhǔn)納入合同服務(wù)管理,通過(guò)合同約定的方式,采用標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的措施來(lái)即時(shí)解決房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修管理問(wèn)題。三是業(yè)主應(yīng)當(dāng)自覺遵守和執(zhí)行房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理。業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)要監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行標(biāo)準(zhǔn)化的維修管理義務(wù),配合其做好設(shè)施設(shè)備的經(jīng)常性的維修管理,自覺建立和繳存房屋專項(xiàng)維修資金,為保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的即時(shí)維護(hù)和修繕奠定堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

  三)管理結(jié)果應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求。

  標(biāo)準(zhǔn)化管理最終目的,就是確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用完好率符合標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)行的技術(shù)要求,符合現(xiàn)代城市整潔、文明、和諧的管理形態(tài),物業(yè)服務(wù)企業(yè)和維修單位應(yīng)當(dāng)以確保房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行為管理核心,確保整潔的內(nèi)外物業(yè)環(huán)境秩序延續(xù)物業(yè)區(qū)域的風(fēng)貌品質(zhì),同時(shí)幫助業(yè)主,充分了解房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的主要構(gòu)成以及使用保障的時(shí)限和技術(shù)規(guī)范,從而增強(qiáng)業(yè)主參與房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的管理意識(shí),最終實(shí)現(xiàn)齊抓共管的和諧局面。

  二、創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容強(qiáng)化管理

  創(chuàng)新管理就是要不斷研究新情況,擯棄落后的管理理念,創(chuàng)新管理內(nèi)容。

  一)要總結(jié)項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的維修管理經(jīng)驗(yàn)。

  維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)不是房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備科學(xué)管理的唯一法寶,更不是解決所有規(guī)范性維修管理的靈丹妙藥,而是規(guī)范維修管理的重要依據(jù),所以要不斷研究實(shí)施房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的新情況,適應(yīng)房屋共用設(shè)施設(shè)備快速更新的實(shí)際需要,用標(biāo)準(zhǔn)化的管理思路解決實(shí)際工作中遇到的維修、改造、更新等具體問(wèn)題。

  二)要不斷拓寬維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容。

  房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的配置不是絕對(duì)永恒的,在保障使用功能的同時(shí)需要不斷的優(yōu)化和更新,因而房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備項(xiàng)目分類的標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)際工作中應(yīng)當(dāng)不斷的添加和完善,需要廣泛吸收和借鑒先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn),從而夯實(shí)標(biāo)準(zhǔn)的管理內(nèi)容,增強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化管理的權(quán)威性。

  三)要增強(qiáng)管理的主動(dòng)性。

  結(jié)合物業(yè)區(qū)域?qū)嶋H要推行房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)化維修管理的分片包干的責(zé)任制,責(zé)任管理要具體落實(shí)到班組或個(gè)人。老舊物業(yè)區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理應(yīng)當(dāng)實(shí)行承包管理責(zé)任制,將房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化維修管理承包給特定的自然人或維修單位。同時(shí)以物業(yè)區(qū)域?yàn)楣芾韱挝辉O(shè)立監(jiān)督管理責(zé)任人,專項(xiàng)監(jiān)督房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用運(yùn)行情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題即時(shí)通報(bào)業(yè)主和維修單位,增強(qiáng)主動(dòng)維護(hù)和管理的能力。

  隨著房屋使用時(shí)限的不斷延續(xù),確保房屋使用功能正常的管理任務(wù)更加緊迫,遵照房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修項(xiàng)目分類標(biāo)準(zhǔn)加強(qiáng)其維修管理,不僅是物業(yè)管理內(nèi)容的創(chuàng)新,而且是破解房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修管理不規(guī)范的重要舉措,是保障房屋使用功能正常且始終處于常態(tài)化管理的重要內(nèi)容。用標(biāo)準(zhǔn)促規(guī)范、用標(biāo)準(zhǔn)促保障,需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)真落實(shí),需要業(yè)主的積極配合與支持,需要社會(huì)各方形成有效的管理合力,才能實(shí)現(xiàn)房屋功能的可持續(xù)保障。

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