鄂爾多斯市物業管理實施辦法

　　鄂爾多斯市人民政府

　　第一章總則

　　第一條 為規范和促進我市業主自治和物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 鄂爾多斯市行政區域內住宅小區的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

　　第三條 鄂爾多斯市房地產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　旗區房地產管理局負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　各級建設、規劃、環保、工商、發改、公安、民政、廣播電視、質量技術監督、水務、行政執法等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協助做好物業管理有關工作。

　　第四條 蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處要確定分管領導，配備專職工作人員負責物業監督指導工作，社區居民委員會也要明確具體人員做好物業監督指導工作。

　　蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處負責協調物業管理與社區建設之間的關系，對物業管理進行指導和監督，及時指導業主成立業主大會、業主委員會，調處業主或業主委員會與物業服務企業之間的糾紛，糾正業主委員會和物業服務企業不適當的決定及做法。

　　物業管理應當納入社區管理的基礎工作。社區居民委員會指導和監督業主大會、業主委員會依法履行自治管理職責;配合蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和物業管理辦公室或受其委托調解業主與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

　　第五條 蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處應參與住宅小區物業管理類別、物業服務收費標準的評定，指導、監督新建小區環境建設和老舊小區綜合整治。蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處為新建住宅項目綜合驗收的成員單位，參與物業管理辦公用房、社區組織辦公用房和活動用房等物業配套設施的規劃建設及竣工驗收，對發現的問題有權提請有關部門予以糾正和整改。

　　第六條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機制。對危及共用部位、共用設施設備安全、嚴重影響業主生活秩序等突發緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理。

　　第七條 各旗區人民政府要加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由物業主管部門、蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處、相關部門及單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理方面的重大問題。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第八條 業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

　　第九條 業主大會由物業管理區域內的全體業主參加。一個物業管理區域應當成立一個業主大會。業主人數少于50人且經全體業主一致同意，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　第十條 在一個物業管理區域內，已交付使用的物業建筑面積達50%及以上，或者已交付使用的物業建筑面積達到30%不足50%，但使用已超過兩年的，蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處要及時指導業主成立業主大會籌備組。

　　第十一條 業主大會籌備組應當履行下列工作職責：(一)確定業主身份;(二)擬定業主大會議事規則草案;(三)擬定業主管理規約草案;(四)擬定業主委員會委員的選舉產生辦法草案;(五)組織召開首次業主大會和其它所需的工作。

　　第十二條 業主大會的召開形式、業主代表的產生及業主大會作出的決定，要按照國務院《物業管理條例》的相關規定執行。業主大會、業主委員會依法作出的決定，對全體業主具有約束力。

　　第十三條 業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行國務院《物業管理條例》規定的職責。

　　業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成(經協商同意，也可適當選聘蘇木鄉鎮、街道和社區干部)，委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

　　為進一步調動業主委員會的工作積極性和責任心，對業主委員可以按照所在地工資水平給予一定數量的津貼。津貼來源可由旗區人民政府財政撥款、本物業管理區域的住宅專項維修資金的存儲利息及物業服務企業按比例承擔，津貼標準由業主大會和轄區物業主管部門共同協商決定。

　　第十四條 業主委員會委員的人數應當是單數，最低人數不得少于5人。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　業主委員會應在選舉產生之日起30日內向轄區物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理備案變更手續。

　　物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第十五條 業主委員會會議由主任或主任委托的副主任召集，召開會議時須有半數以上的委員出席，作出的決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

　　業主委員會應當在作出決定后7日內，以書面形式將決定內容在物業管理區域內公告;業主可以要求查閱業主委員會的會議記錄，業主委員會應當予以配合。

　　第十六條 業主委員會應當根據業主大會議事規則的要求召開業主大會定期會議。

　　物業管理區域內有20%以上的業主提議或符合業主大會議事規則規定條件的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處和蘇木鄉鎮人民政府責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的，由蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處組織召開。

　　第十七條 業主委員會每屆任期3年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第十九條、第二十條之規定被終止委員資格后，業主大會應當在3個月內召開會議，增補新的業主委員會委員。

　　第十八條 業主委員會應當在每年3月底前通過公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并通報物業主管部門、蘇木鄉鎮人民政府和街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第十九條 對業主委員會主任的工作，70%以上業主不認可時，街道辦事處和蘇木鄉鎮人民政府要及時指導、組織業主大會對業主委員會主任進行改選。業主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內由街道辦事處和蘇木鄉鎮人民政府監督、指導物業服務企業的服務行為。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，經10名以上業主提議，可以要求業主委員會召開會議中止其委員資格，并提請下次業主大會會議審議決定是否終止其委員資格：

　　(一)不履行委員職責義務、不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的不正當利益;

　　(三)向為本物業管理區域提供服務的物業服務企業承攬、介紹相關業務;

　　(四)謀取可能妨礙公正履行職務的其它利益;

　　(五)其它侵害業主合法權益的行為。業主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主(協商選聘的委員除外);

　　(二)因疾病或者其它原因喪失履行職責能力;

　　(三)以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭呈;

　　(四)被人民法院依法追究刑事責任或被公安機關勞動教養。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十二條 建設單位在辦理商品房預售許可證前，須完成前期物業服務招投標工作，并提供物業環境設施設備施工圖審查報告。建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，在蘇木鄉鎮人民政府、街道辦事處和物業主管部門的監督下實施招投標。

　　新建兩萬平方米以上的住宅項目，建設單位為前期物業服務招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經物業主管部門批準，建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業。建設單位選聘物業服務企業時，應向市物業主管部門核實該物業服務企業資質;若待選聘物業服務企業為外地資質，應向市物業主管部門核實物業服務企業是否已辦理外進備案手續。否則，選聘物業服務企業出現不按照前期物業服務合同提供物業服務、造成業主損失的，損失由建設單位承擔。

　　建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同，并由物業服務企業向物業主管部門交納物業接管保證金。住宅小區面積5萬平方米以下(含)的，保證金為兩萬元;5萬平方米到10萬平方米(含)的，保證金為3萬元;10萬平方米以上的，保證金為5萬元。前期物業合同期滿，物業服務企業在合同履行期間無違規行為，對業主投訴處理業主滿意的，保證金退還物業服務企業。

　　第二十三條 建設單位應當在物業交付前60日內按照物業建設總投資2‰的比例向前期物業服務企業支付前期物業服務費(該費用計入工程成本)，用于物業交付前的前期物業管理，并交由轄區物業主管部門監管，其中30%應在招投標開始前交納，其余應在工程驗收之前交齊。

　　第二十四條 建設單位在銷售商品房時，應將前期物業服務協議交予買受人，并由物業服務企業制定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前5日內，在市物業主管部門進行網上備案。

　　臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其它義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

　　市物業主管部門應當制定臨時管理規約示范文本，供建設和服務單位選用。

　　第二十五條 物業服務企業應當在前期物業管理期間履行以下職責：

　　(一)參與工程檢查，對發現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位或相關專業管理部門提出整改建議;

　　(二)掌握小區內各管網線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規范財務制度;

　　(三)就共有設施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共有設施設備的安裝、調試等工作;

　　(四)對物業用房、社區組織用房的建設情況，向物業主管部門及蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處報告。

　　(五)協助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題;

　　(六)根據臨時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供服務并引導業主遵守約定，維護公共秩序;

　　(七)根據蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處要求，配合做好業主大會召開、業主委員會成立等工作。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同簽訂后的15日內派遣專業人員進入崗位，實施物業前期介入。

　　第二十六條 供水、供電、供熱、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業單位接管。交接時，應向各專業單位提供小區管線平面圖、地下管網圖紙等資料。

　　供氣供應設施設備驗收合格后，由建設單位負責未通氣運行的燃氣管道及設施的維護和管理。通氣運行后的燃氣管道及設施的維護和管理由燃氣經營企業與用戶按產權分界點分別負責。

　　專業單位接收后，應當及時做好供應設施設備的維修、更新和養護，確保物業區域內供應設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。

　　專業單位委托物業服務企業負責供應設施設備日常維修養護的，應當與物業服務企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項及費用支付的標準和方式，并承擔監督其維修養護工作的責任。

　　相關專業單位接收物業管理區域供應設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用，在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的，在保修期內的維修由建設單位自行負責。

　　第二十七條 物業服務企業按照規劃審批的標準與開發建設單位辦理物業承接驗收手續，開發建設單位將物業圖紙資料、相關保修文件，特別是小區竣工總平面圖、小區地下管網工程竣工圖等移交給物業服務企業，同時報轄區物業主管部門及蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處備案。物業服務企業承接物業時，要對物業共用部位、共用設施設備等有關事項進行查驗，并做好登記備案，簽訂承接驗收協議后對其承擔責任。

　　業主委員會成立后，物業服務企業應當將接收資料的情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將資料移交給業主委員會。業主委員會可以選聘新物業服務企業或在街道辦事處、蘇木鄉鎮人民政府指導下實行自治管理。業主委員會選聘新物業服務企業時，應向市物業主管部門核實該物業服務企業資質;若待選聘物業服務企業為外地資質，應向市物業主管部門核實物業服務企業是否已辦理外進備案手續。否則選聘物業服務企業出現不按照物業服務合同提供物業服務、造成業主損失的，損失由業主委員會承擔。

　　第二十八條 前期物業服務合同到期后，業主委員會未成立的，蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處及時指導業主召開業主大會和成立業主委員會。

　　業主大會和業主委員會尚未召開和成立期間，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業服務企業按照前期物業服務及收費標準繼續提供物業服務。

　　第二十九條 開發建設單位在物業竣工驗收前，應按建筑安裝造價總額1%的比例，將開發單位預留施工單位的質量保修金一次性交給轄區物業主管部門監管，時限5年。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十條 業主委員會應當根據《內蒙古自治區物業管理條例》第四十條之規定與業主大會通過公開招投標中標或符合要求選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

　　物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，不得因業主欠繳物業服務費而擅自降低物業服務標準。物業服務企業提供物業服務不符合標準的，業主向轄區物業主管部門投訴3次以上且限期內未整改到位的，市物業主管部門根據轄區物業主管部門上報材料給予降級處分;降級后物業服務仍然不符合標準的，市物業主管部門根據轄區物業主管部門上報材料注銷其資質。

　　第三十一條 物業服務收費應當遵循提供什么服務、收取什么費用的原則，由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　業主委員會與物業服務企業可以采取包干制和酬金制等形式約定物業服務費用。

　　第三十二條 價格行政主管部門負責制定適合多層次消費需求的物業服務等級標準。在同一服務等級標準中，要把物業費分解到服務項目，供業主委員會、物業服務企業在約定收費標準時參考。具體收費標準由業主委員會與物業服務企業參考政府指導價并結合服務內容及公共能耗費的測算在物業服務合同中約定。物業服務企業要將約定的收費項目、收費標準和服務內容向業主進行公示，由業主監督執行。

　　廉租住房和經濟適用住房的物業服務收費實行政府指導價，由各級價格主管部門會同房地產行政主管部門確定，并定期公布。

　　第三十三條 業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費，不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，開發建設單位應繳納足額物業服務費。

　　對欠繳物業服務費的，由業主委員會牽頭，社區居委會和物業服務企業配合，發函到欠繳業主所在單位請求協助繳納，業主所在單位有責任協助催繳。業主委員會、社區居委會還可以發揮公眾約束力量，建立信譽公告牌，對逾期不繳納物業服務費的業主采取定時公布、上牌公示的方法，讓業主共同監督，并自逾期之日起按日加收3‰的滯納金，最高額不超過應交物業服務費的總額。

　　實行物業費收取快速處理機制。由旗區人民政府、蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處、物業主管部門組成快速處理組，對業主違反合同約定，長期不繳納物業費的，召集業主委員會和物業服務企業，當場查明原因并進行調解，對無正當理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。

　　第三十四條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強制物業服務企業代收費用，也不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業服務企業同意接受委托代收的，相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

　　物業服務企業有責任對本小區的管道設施進行監護，并指定專人負責。發現設施損壞和泄露情況，應及時通知相關部門。凡本小區進行開挖、打樁和頂進作業或新建建筑物的，物業服務企業須在施工前通知相關部門，在雙方達成保護協議后，方可施工。物業服務企業與各專業供應單位的職責劃分如下：

　　(一)供電設施：樓宇進戶線以內，由物業服務企業或房屋產權單位負責;以外由電業部門負責。

　　(二)燃氣管道：燃氣部門負責供氣安全工作，燃氣管道以戶內智能燃氣計量表前閥為供氣設施產權分界點。以產權分界點(含該點)為界，逆燃氣流向的設施由燃氣部門負責，順燃氣流向的設施由最終用戶負責。

　　(三)自來水管線：以進樓口總閘為界，閥門以內(包括閥門)由產權單位負責;以外由自來水公司負責。

　　(四)下水管道：小區紅線內化糞池及管線(不含市政管線)由物業服務企業負責;以外由排水部門負責。

　　(五)電信(網通)管線：樓內電話預埋管線由產權單位負責，其它管線由電信(網通)部門負責。

　　(六)供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負責。

　　第三十五條 物業管理服務合同期滿前3個月，業主委員會應提請蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處組織物業服務招投標工作，沒有及時選聘物業服務企業的，物業服務企業應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業服務企業按照原物業合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。

　　物業服務企業應當自物業管理服務合同終止或者解除之日起10日內，向業主委員會辦理下列事項，并報物業主管部門(網報)和蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處備案。

　　(一)對預收的物業管理綜合服務費及其它公共經費按實結算，結余部分應當按照合同的約定予以退回;

　　(二)移交全部物業檔案資料和有關的財務帳冊;

　　(三)移交物業管理用房、場地和其它財物。

　　第三十六條 物業服務企業在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業主造成不良影響的，降低其企業資質，記入企業信用檔案，給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除;情節嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任，撤銷企業資質，項目接管保證金全部扣留，納入住宅專項維修資金管理，有關責任人3年內不得從事物業服務活動。對不良行為記錄超過3次的企業，不再批準招標承接新的物業項目，暫停資質年檢1年。

　　對物業服務企業的服務，60%以上的業主不認可的，物業服務企業要按規定的程序、步驟退出物業服務。

　　第三十七條 各旗區物業主管部門要建立物業企業管理服務評比長效機制和項目經理管理系列制度，健全物業服務企業信用檔案制度，并通過互聯網等方式向社會定期公布物業服務企業的信用信息及信用等級，實行信用信息資源共享，完善社會監督。

　　物業服務企業應當建立健全物業服務檔案，并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。

　　第三十八條 各級人民政府要將老舊住宅小區(或單體樓)供排水、供熱、環境等作為綜合整治工作來抓，納入工作日程和財政預算，逐年增加投入進行改造。蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處成立社區物業服務中心或組織業主自治管理，主要提供清掃保潔、排污管線疏通、化糞池清掏等為主要內容的基礎性服務。有條件的小區要將綠化養護、公共秩序維護列入自治管理，所發生的費用由業主共同承擔。

　　第五章 物業使用與維護

　　第三十九條 業主、使用人應當遵守法律、法規的規定，按照有利于物業使用、安全及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環境衛生、環境保護等方面的關系。

　　業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。

　　臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容：

　　(一)物業管理區域物業共有部分的使用和維護規則;

　　(二)物業管理用房的使用和經營;

　　(三)業主合理使用物業專有部分的權利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業主的合法權益;

　　(四)物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規范;

　　(五)維護物業管理區域公共秩序的權利和義務;

　　(六)業主分擔物業管理區域各類費用的方式;

　　(七)違反規約應當承擔的責任。

　　第四十條 物業管理區域禁止下列行為：

　　(一)改變物業的使用用途;

　　(二)搭建建筑物或構筑物;

　　(三)擅自占用、損壞物業的共有部位、共用設施和附屬設施;

　　(四)損壞房屋結構或從事其他影響物業使用安全的行為;

　　(五)損壞綠地、花草樹木、園林小品;

　　(六)任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點;

　　(七)禁養家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環境衛生;

　　(八)擅自張貼或懸掛標語、廣告和啟事，在共有部位共有設施上亂寫、亂畫;

　　(九)制造噪聲干擾他人正常生活;

　　(十)其它違反法律、法規和管理規約的行為。為規范業主的裝修行為，控制違章裝修，物業服務企業可向業主收取裝修保證金，一般不超過3000元。業主裝修行為結束后，經物業服務企業檢查未造成損壞且裝修行為規范的，應當全額退還裝修保證金，不得強行抵入物業服務費。

　　物業服務企業發現物業管理區域內有上述行為的，應當勸阻業主，要求其及時改正，對不聽勸阻或不予改正的，應當報告社區共同解決或及時告知相關部門，相關部門應當依法及時予以處理。

　　對在物業管理區域內私搭亂建，擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由規劃部門負責禁止和監督清除、恢復原貌;違章裝修、擅自破壞建筑主體結構的，由房產部門負責禁止和監督恢復原貌。

　　在物業管理區域內或周邊對小區業主造成煙塵、噪聲等污染的，由環保部門查處。

　　對破壞環境秩序、公共治安秩序的，由社區居委會協調公安機關查處。

　　第四十一條 業主或使用人裝修房屋，應當將裝修項目、裝修部位、裝修時間等書面告知物業服務企業。物業服務企業應當將裝修房屋的注意事項、是否需要備案及備案部門等告知業主或使用人，并對其負有監督管理職責。

　　物業服務企業發現在裝修過程中有違反有關規定的行為時，應當通知行為人立即停止并改正;對拒不改正的，應當及時報相關部門依法辦理，并按照行為的違規程度扣除其部分或全部裝修保證金。

　　第四十二條 修繕公用設備時，有關相鄰住戶應予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設備損壞及其它財產損失的，責任人應予以修復或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業服務企業、業主委員會協調;因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財產損害的，由阻撓人承擔賠償責任。

　　凡房屋室內及其附屬設施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業主應予及時修繕。對拒不修繕的，業主委員會可授權物業服務企業進行修繕，費用由該業主承擔。

　　第四十三條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區;進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放，并遵守下列規定：

　　(一)減速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓;

　　(二)不得將車輛停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要交通道路;

　　(三)車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。

　　物業服務企業應當加強對進入小區內車輛的管理，發現車輛有前款行為之一的，應當及時勸阻車主;不聽勸阻的，對前款第(一)、(二)、(三)項行為，應當及時告知公安部門予以處理;對車輛停放損壞綠地的，應當及時告知蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處予以處理;公安部門、蘇木鄉鎮人民政府或街道辦事處應當依法及時予以處理。

　　第六章 物業管理用房、設施和經費

　　第四十四條 建設單位應當按照規劃要求配置物業管理用房和社區組織用房。

　　建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建筑面積3‰的比例配置物業管理用房。物業管理用房及社區組織用房應當與新建物業同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規劃設計方案中標明。對物業管理用房和社區組織用房的具體位置和面積，建設單位應當在規劃方案中確定、在規劃審批時明確、在施工圖審查中專審(包括環境施工圖)、在開工許可中硬性標明，并不得任意調整。

　　物業管理用房至少配置50平方米以上。

　　第四十五條 物業交付前，建設單位應當將物業管理用房交給物業主管部門。業主委員會成立后，物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。其中廉租房小區和拆遷安置小區物業管理用房的產權屬于國家。

　　首次業主大會召開后，業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在小區內公告。

　　第四十六條 物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

　　第四十七條 住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金由業主交納，收取情況明細由收取單位向業主委員會告知。專項維修資金原則上統一由物業主管部門專戶存儲。專項維修資金使用要經業主委員會同意報物業主管部門審核確認，批準執行。物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支以及屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。

　　住宅專項維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計算。

　　第四十八條 住宅小區業主委員會成立后30日內，物業主管部門應當將本物業區域內的保修金、物業專項維修資金的數額、收支情況、用途等以書面形式告知業主委員會。

　　第四十九條 對違反本辦法的行為，按照國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。

　　第七章 附則

　　第五十條 本辦法下列用語的含義：

　　住宅小區是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活小區(含居住小區、住宅組團)。

　　物業管理是指物業服務企業對小區內共用設施、設備及公共環境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。

　　物業服務是指物業服務企業對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內容(項目)質量承擔相應職責。

　　公共能耗費是指小區共用部位、共用設備和公共設施及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗所產生的費用。

　　小區的共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構(房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等)、室外墻面屋面等部位。

　　小區的共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區大門、小區智能化設備和控制設備等設備。

　　公共設施是指物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃氣等各種管線、消防設施、窨井、化糞池、綠化、景觀、垃圾廢物儲存設施、專用房屋、等設施。

　　第五十一條 本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅物業參照本辦法執行。

　　第五十二條 各旗區房地產管理局可根據各地實際情況制定具體物業管理實施細則，積極探索建立社區與物業服務企業共同管理的機制，可以將對物業服務企業的監督與管理職能下放到社區的管理中去，在街道辦事處和蘇木鄉鎮人民政府設立物業管理機構，促進物業管理服務與社區管理之間緊密聯系、相互協調，共同處理解決問題。

　　第五十三條 本辦法自公布之日起實施。

　　第五十四條 本辦法由鄂爾多斯市房地產管理局負責解釋。

篇2：邯鄲市物業管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內物業管理活動適用本辦法。

　　第三條 市房產行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，并負責叢臺區、邯山區、復興區、邯鄲縣住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區）人民政府住房和城鄉建設或房產行政主管部門（以下簡稱縣級房產行政主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財政、價格、規劃、建設、公用事業、城管執法、人防、公安、民政、工商、衛生、環境保護等部門在各自職責范圍內,對物業管理活動進行監督管理。

　　第四條 縣級人民政府應當做好轄區內物業管理與社區建設的相關工作,及時協調解決物業管理工作中出現的重大問題。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府（以下簡稱街道辦事處）是物業管理屬地監管主體。主要負責對物業服務企業服務情況進行監督考核和業績評定；在轄區物業管理主管部門的指導、協調、配合下調解物業管理糾紛；組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會的選舉、換屆工作；監督業主大會和業主委員會依法履行職責。

　　社區居民委員會協助街道辦事處對業主大會和業主委員會工作進行監督、指導和協調，依法調解社區內物業管理糾紛，列席業主大會和業主委員會會議。

　　第五條 物業管理行業協會應當依法加強行業自律管理，規范行業行為，維護物業管理市場秩序和公平競爭，督促物業服務行業及從業人員依法誠信經營，促進行業健康發展。

　　第二章 業主、業主大會及業主委員會

　　第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，按照相關規定開展與物業管理有關的活動。

　　未成立業主大會的，在發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者決定其他事項時，由物業所在地街道辦事處指導、協助業主共同決定有關事項。

　　第七條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，具體辦法按省有關規定執行。

　　第八條 物業管理區域內，已交付使用的物業業主入住率達到50%以上且已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%以上時，建設單位應當按照物業所在地街道辦事處的要求，按規定及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。籌備首次業主大會會議所需的經費由全體業主共同承擔。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處應當在收到書面申請后30日內，組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

　　第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表7至11人單數組成。籌備組中業主代表由街道辦事處或社區居民委員會推薦產生。其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。

　　籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告5日以上。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協調解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會，并在首次業主大會會議召開之日15日前，將有關事項在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第十三條 業主大會決定以下事項：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

　　（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

　　（五）選聘和解聘物業服務企業；

　　（六）籌集和使用維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

　　（十）工作經費的籌措、管理和使用；

　　（十一）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（六）、(七)項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第十四條 業主拒付物業服務費，不繳存維修資金或者有其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。

　　第十五條 單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

　　物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

　　第十六條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第十七條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。具體人數由籌備組根據物業管理區域的實際情況確定。

　　業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

　　（一）有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國家有關法律、法規；

　　（三）遵守業主大會議事規則、管理規約；

　　（四）無欠交物業服務費、維修資金等損害業主共同權益的行為；

　　（五）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

　　（六）具有一定的組織能力；

　　（七）具備必要的工作時間。

　　第十八條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任、執行秘書。

　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地街道辦事處備案：

　　（一）由籌備組組長簽字的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

　　（二）業主大會決議；

　　（三）管理規約、業主大會議事規則；

　　（四）業主委員會委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應當在7日內將備案材料抄送物業所在地縣級房產行政主管部門，同時將有關情況書面通報物業所在地公安派出所、社區居民委員會。

　　前款第（二）、（三）、（四）項內容發生變更時，應當及時辦理備案變更手續。

　　第二十條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并向街道辦事處報送印章印樣。

　　第二十一條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并書面報告街道辦事處。

　　第二十二條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物在街道辦事處監督下，向新一屆業主委員會移交。

　　第二十三條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔，可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

　　工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

　　第二十四條 業主大會或者業主委員會依法做出的決定對業主具有約束力。業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第二十五條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書面方式提出辭職請求的；

　　（二）不履行委員職責的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業主義務的；

　　（五）侵害他人合法權益的；

　　（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第二十六條 業主委員會有下列情形之一的，物業所在地的街道辦事處可以責令業主委員會限期召開業主大會會議，逾期仍不召開的，由物業所在地的社區居民委員會指導和監督，并及時組織召開：

　　（一）業主委員會有越權、不積極履行職責、違反法律法規規定等行為，侵害多數業主合法權益，情節嚴重的；

　　（二）業主委員會的行為嚴重影響社區安定和社會穩定的；

　　（三）業主委員會未按規定組織召開業主大會會議的。

　　第二十七條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地街道辦事處可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二十九條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處負責召集，由縣級房產行政主管部門、公安派出所、社區居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

　　第三章 前期物業管理

　　第三十條 住宅物業或多產權非住宅物業的建設單位應當通過招標方式，選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少于３個或者住宅規模不足3萬平方米的，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第三十一條 建設單位在辦理房屋預(銷)售許可證時，應當向房產行政主管部門提供前期物業服務招標或議標備案文件、前期物業服務合同和臨時管理規約等資料。

　　建設單位在銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約約定的內容作為商品房買賣合同的要約部分，并在銷售場所公示。物業買受人在與建設單位簽訂商品房買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第三十二條 臨時管理規約對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出約定。

　　臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第三十三條 新建物業的建設單位應當依法在物業管理區域內配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業主委員會辦公等物業服務用房。

　　物業服務用房應當是地面以上的房屋，由建設單位裝修，具備獨立、正常使用功能，相對集中安排在物業項目中心區域或者出入口附近。物業服務用房設置在住宅樓內的，應當具有獨立的通道。

　　規劃、設計新建住宅物業時，應當統籌規劃，合理布局物業管理配套設施。按照不低于開發建設住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業服務用房；住宅總建筑面積在2萬平方米以下的物業服務用房不低于60平方米。物業服務用房由物業服務企業和業主委員會使用，產權歸全體業主所有，不得買賣、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規劃行政主管部門在規劃許可、驗收過程中，應當審查物業服務用房建筑面積、位置等是否符合規劃設計指標。

　　第三十五條 市、縣級人民政府房產行政主管部門應當

　　參與物業項目的聯合審查和聯合驗收。

　　第四章 物業服務企業

　　第三十六條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，并且依法取得物業服務企業資質證書。

　　從事物業服務的人員應當取得相應的資格證書，定期參加相應的職業教育培訓。

　　外市物業服務企業進入本市從事物業服務經營活動的，應當持物業服務企業資質證書、工商行政管理部門核發的分支機構營業執照等有關合法有效證件,向市房產行政主管部門備案。

　　第三十七條 物業服務企業應當接受市房產行政主管部門的資質檢查和核定。拒不接受資質檢查和核定的，不得繼續從事物業服務業務。

　　第三十八條 物業服務企業享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同進行相應服務管理；

　　（二）按照物業服務合同收取服務費用；

　　（三）對裝飾裝修活動進行監督；

　　（四）及時制止損害物業共用部位、共用設施設備和場地的行為；

　　（五）法律、法規、規章和物業服務合同約定享有的其他權利。

　　第三十九條 物業服務企業應當履行下列義務：

　　（一）按照物業服務合同約定提供物業服務；

　　（二）接受業主、業主委員會的監督，定期向業主大會、業主委員會報告物業服務合同履行情況和維修資金使用情況，并進行公示；

　　（三）公示物業服務合同約定的收費項目和服務標準；

　　（四）公示利用共用部位、共用設施設備經營的收益和支出情況；

　　（五）制定使用維修資金的年度計劃；

　　（六）協助街道辦事處和社區居民委員會做好社區建設的相關工作；

　　（七）法律、法規、規章規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十條 物業服務企業應當加強物業管理區域的巡查管理，發現違反治安、消防、環保、物業裝飾裝修等方面的法律、法規、規章規定的行為，應當及時制止，并向相關行政管理部門報告。相關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當對違法行為者依法處理。

　　物業服務企業應當協助相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　第五章 物業管理服務

　　第四十一條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業訂立書面物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務標準、收費標準、雙方的權利義務、維修資金的管理與使用、物業服務用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起30日內，將物業服務合同報物業所在地縣級房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位或業主委員會按規定辦理承接查驗手續。物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地縣級房產行政主管部門參加，可以聘請相關專業機構協助進行，物業承接查驗過程和結果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗應包含下列內容：

　　（一）物業共用部位、共用設備、共用設施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；

　　2.共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；

　　3.共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

　　（二）相關資料。

　　在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位與前期物業服務企業辦理承接查驗手續時，應當移交下列資料：

　　1.建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，消防驗收等竣工驗收資料；

　　3.共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　4.物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　5.業主名冊及相對應的專有部分面積明細；

　　6.物業管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗手續時，除移交上述規定的內容外，還包括預收的物業服務費用、預代收的水、電費，利用共用部位、共用設施設備經營所得收益及屬于業主的其他財物等。

　　建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備，不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

　　第四十四條 承接查驗的所有資料歸全體業主所有，并委托業主委員會管理和使用。

　　首屆業主委員會成立后，業主委員會依法選聘的物業服務企業向業主委員會辦理物業服務管理資料的借用手續。

　　物業服務合同終止時，物業服務企業應將物業服務用房和相關資料交還業主委員會。

　　第四十五條 物業項目承接查驗時，交接雙方應列明詳細交接清單，其內容包括：資料及共用部位、設施、設備的名稱、數量、完好程度、交接單位、交接時間、交接地點和經辦人等。并按下列程序分別進行：

　　（一）在首次業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位在物業項目交付使用15日前，按下列程序向前期物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.建設單位于現場查驗20日前，書面通知受托的前期物業服務企業辦理承接查驗手續，并提交有關資料。

　　2.物業服務企業應按接管條件對提交的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定驗收時間及有關事項。

　　3.物業服務企業應會同建設單位對物業共用部位、共用設施、設備等進行查驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，建設單位應與前期物業服務企業簽訂承接查驗協議，并在簽訂協議后10日內辦理有關交接手續。

　　（二）前期物業服務企業在業主大會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后10日內，應按如下程序，向業主委員會及其選聘的物業服務企業辦理承接查驗手續：

　　1.業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同生效后3日內，業主委員會應書面通知前期物業服務企業辦理交接手續，前期物業服務企業應在7日內提供有關資料。

　　2.業主委員會及其選聘的物業服務企業應按接管條件，對提供的資料在7日內審核完畢。符合要求的，約定現場查驗時間及有關事項。

　　3.業主委員會及其選聘的物業服務企業會同前期物業服務企業，對物業的共用部位、共用設施、設備等進行檢驗。

　　4.查驗中發現的問題，應詳細記錄，并簽訂有關協議處理解決。

　　5.經查驗符合要求的，應在7日內辦理有關交接手續。

　　6.有關承接查驗結果應在物業管理區域內向全體業主公布。

　　（三）分期建設的項目，可以按本辦法分期接管驗收。

　　第四十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由業主與物業服務企業按照價格行政主管部門會同房產行政主管部門制定的物業服務收費辦法在物業服務合同中約定。

　　第四十七條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。建設單位具備交付使用條件，并通過符合法律規定的方式通知買受人收房的，買受人逾期不辦理接房手續所產生的物業服務費用由買受人承擔。因建設單位房屋質量問題造成買受人在規定的收房時限內不能辦理接房手續的，所產生的物業服務費用由建設單位承擔。

　　第四十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運等單位應當收費到戶。

　　物業服務企業接受委托代收有關費用的，不能向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十九條 物業管理區域內的公用照明、水系景觀等設施的日常維護、管理由物業服務企業負責，所產生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十條 物業服務企業退出物業服務項目時，應當本著維護社會穩定、保證物業管理正常秩序、依法有序、平穩過渡、防止損失的原則進行。

　　業主、業主大會應當從保持物業服務的連續性和長遠利益出發，依法有序做出解聘、選聘物業服務企業的決定，保證物業管理區域業主的正常工作、生活環境和秩序，積極維護社會穩定。

　　第五十一條 物業服務企業退出物業服務項目時應做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書面形式告知業主委員會、社區居民委員會和街道辦事處，同時在物業管理區域內公告，并報送縣級房產行政主管部門。

　　(二)在退出之日起10日內，按照本辦法第四十四條規定的內容向業主委員會或街道辦事處、社區居民委員會辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務的物業服務企業，在正式退出前應當繼續按照物業服務合同約定做好物業服務，業主應當按時足額交納物業服務費至合同終止之日。

　　第五十二條 業主委員會自接到物業服務企業書面告知退出之日起15日內，應當組織召開業主大會，重新選聘物業服務企業。

　　街道辦事處接到書面告知10日內，組織物業服務企業和業主就有關問題的解決進行協商，同時制定應對方案。

　　第五十三條 業主、使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費的，物業服務企業可以依法追究業主、使用人的法律責任。但物業服務企業不得以業主、使用人未繳納物業服務費等費用為由，拒絕退出物業服務項目。

　　第五十四條 未成立業主委員會或未完成物業服務企業選聘的，暫由街道辦事處和社區居委會組織相關專業服務企業做好環境衛生、垃圾清運、綠化養護、秩序維護等日常工作，發生的費用由全體業主共同承擔。

　　第五十五條 業主大會解聘物業服務企業或物業服務企業被注（吊）銷資質證書的，業主委員會應做好選聘新的物業服務企業的工作。物業服務企業資質審批部門應及時告知縣級房產行政主管部門。

　　第六章 物業的使用和維護

　　第五十六條 業主、物業使用人應當按照有利于物業使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系。

　　第五十七條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的，應當征得業主委員會同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣部門以樓內分戶計費表為界，負責界限以外（含計費表）的管線及設備的維修、養護。

　　采用城鎮集中供熱的，其供熱管線及供熱設施、設備由供熱部門負責維修、養護。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調供熱、地熱供熱等其他方式供熱的，由供熱單位負責相關管線及設施、設備的維修、養護。

　　上述單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　市、縣人民政府應制定相關政策，組織協調專業經營單位進行分戶改造，改造后將分戶計量裝置和入戶端口以外的產權無償移交給專業經營單位，由專業經營單位負責相關設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。

　　第六十條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。業主或者物業使用人應當按照規定辦理申報登記，并按規定與物業服務企業簽訂裝飾裝修管理協議。物業服務企業應將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項告知業主：

　　（一）損壞房屋承重結構、主體結構、破壞建筑物外貌；

　　（二）擅自改變物業共用部分結構、布局及既定用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地；

　　（四）損壞物業共用部位、共用設施設備及場地、擅自移動占用共用設施、設備；

　　（五）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

　　（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動；

　　（七）管理規約和物業服務合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設單位依法出售物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業管理區域業主以外的人員。

　　建設單位出租物業管理區域內規劃用于停放車輛的車庫、車位的，應當首先出租給本物業管理區域業主。在滿足本區域業主需要后，建設單位可以將車庫、車位出租給本區域業主以外的其他人，租期不得超過六個月。

　　物業管理區域業主以外的其他車庫、車位使用人應當遵守管理規約及有關停車管理的約定。

　　第六十二條 物業管理區域內車輛停放服務費按照政府價格主管部門的有關規定收取。

　　第七章 住宅專項維修資金

　　第六十三條 住宅業主、住宅小區內的非住宅業主、住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅業主、住宅小區外與住宅具有共有設施設備的非住宅業主均應按規定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督、公開透明、誰受益誰負擔的原則。

　　第六十五條 住宅業主、非住宅業主按照房屋所有權證書登記或房屋買賣合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的6%。

　　維修資金主管部門根據住宅開發建設周期，及時收集本地住宅建筑安裝工程造價數據，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額，并適時調整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規定交存維修資金：

　　（一）業主按照物業建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

　　（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業主交存的維修資金屬于業主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　　（一）新建住宅。

　　1.辦理商品房預（銷）售許可證時，開發建設單位到維修資金主管部門辦理建設項目維修資金開戶手續。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開發建設單位到維修資金主管部門辦理維修資金交存核定登記手續，維修資金主管部門對交存人、房屋所在小區（項目）名稱、地址、幢號、房號、建筑面積及交存款額等進行核定后，就上述事項進行登記，并開具《住宅專項維修資金交存核定單》。

　　開發建設單位領取《住宅專項維修資金交存核定單》，并告知購房人（回遷人）持《住宅專項維修資金交存核定單》到開戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續。

　　未經交存人委托，開發建設單位不得代收維修資金。

　　3.開發建設單位在辦理房屋產權初始登記時，應當提交維修資金主管部門出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以內的，交存的維修資金不作調整。

　　（二）公有住房。

　　售房單位在收取售房款時應代收購房人首期維修資金，并在30日內將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門移交。

　　第六十八條 未按規定交存首期維修資金的，開發建設單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級房產部門不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業所在地維修資金主管部門負責管理。業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的維修資金，由物業所在地維修資金主管部門代管。

　　維修資金主管部門應當委托所在地商業銀行，作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶。

　　開立商品住房維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

　　開立公有住房維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬。其中，業主交存的維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

　　第七十條 業主大會成立后，物業管理區域內的維修資金的管理，由本物業管理區域內業主大會決定。可繼續由維修資金主管部門代管，也可劃轉業主大會管理。經業主大會討論通過，決定劃轉的，按照下列程序劃轉：

　　（一）業主大會向維修資金主管部門提交下列材料：

　　1.劃轉維修資金的申請；

　　2.業主大會關于劃轉維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復印件和業主大會的委托書等。

　　（二）經維修資金主管部門同意業主大會在指定的銀行開維修資金專戶，并以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設立分戶賬。

　　（三）維修資金主管部門在收到申請之日起30日內，將該物業管理區域內業主交存的維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的維修資金專戶，并將有關賬目等移交業主委員會。

　　維修資金主管部門認為業主大會劃轉維修資金不符合條件的，應當向業主大會書面說明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。賬目管理單位及人員應具備相應的管理資質和專業資格。業主大會應當建立維修資金管理制度。開立的維修資金賬戶，應當接受維修資金主管部門的監督。

　　第七十二條 業主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時，賬目管理單位應及時告知業主委員會或業主，業主應當及時續交。續交方案由全體業主按規定討論通過。

　　第七十三條 業主按規定應交存維修資金而未交存的，應予補交。

　　第七十四條 維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業根據維修和更新、改造項目的情況提出使用建議；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議。建議內容包括：房屋坐落、維修項目概況、維修原因、維修費用估價、涉及業主范圍和戶數等；

　　（二）維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織制定使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持下列材料，向維修資金主管部門申請資金支取。其中，動用公有住房維修資金的，經售房單位同意后，向維修資金主管部門申請資金支取：

　　1.使用維修資金申請；

　　2.專有部分占相關房屋面積三分之二以上的業主且占相關總人數三分之二以上業主同意使用維修資金的決議；

　　3.業主會議對物業服務企業或者相關業主辦理維修資金使用事宜的授權書；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費用分攤明細表；

　　6.辦理人身份證復印件。

　　（五）維修資金行政主管部門收到符合要求的申請材料后20個工作日內完成審核，審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　（六）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業服務企業提出使用方案。使用方案應當包括擬維修、更新和改造項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用維修資金的情況的處置辦法等；沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用方案；

　　（二）由相關業主按照業主大會決定的規則通過使用方案；

　　（三）物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案；

　　（四）物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會申請列支維修資金；

　　（五）業主委員會依據使用方案審核同意后報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經售房單位同意和維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　（六）業主委員會、公有住房維修資金主管部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　（七）專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后5個工作日內將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分攤。

　　第七十七條 發生危及房屋、生命財產安全及嚴重影響生產生活等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支維修資金：

　　（一）維修資金劃轉業主大會管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料，向維修資金主管部門申請列支；

　　2.維修資金主管部門收到申請審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；不同意的，向申請人書面說明理由。

　　3.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　（二）維修資金劃轉業主大會管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支。其中，動用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門申請列支；

　　2.業主委員會依據使用方案審核同意，并報維修資金主管部門備案；動用公有住房維修資金的，需經維修資金主管部門審核同意；維修資金主管部門發現不符合法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正；

　　3.業主委員會、公有住房維修資金管理部門向專戶管理銀行發出劃轉維修資金的通知；

　　4.專戶管理銀行在收到劃轉維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉至維修單位。

　　發生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規定實施維修和更新、改造的，維修資金主管部門可以組織代修，維修費用從相關業主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房維修資金中列支。險情解除后，應將費用支出情況向相關業主公示，接受業主監督。

　　第七十八條 房屋所有權轉讓時，業主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結余的維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到維修資金主管部門及專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。房屋分戶賬中結余的維修資金應當返還業主，業主需提交以下資料領取：

　　（一）返還申請；

　　（二）房屋滅失證據；

　　（三）業主身份證原件；

　　（四）代業主領取維修資金的需出具業主委托書及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門、公有住房維修資金管理部門及業主委員會，與專戶管理銀行應當建立維修資金賬目核對、公布和查詢制度，每年至少核對、公布一次。

　　維修資金所有人對公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門進行復核；維修資金管理部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專戶管理銀行進行復核；業主、公有住房售房單位對其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發生列支的項目、費用和分攤情況，可以隨時查詢。

　　第八章 法律責任

　　第八十一條 建設單位未在銷售場所公示前期物業服務合同、臨時管理規約的，由房產行政主管部門責令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設單位未按規定向首次業主大會會議籌備組提供相關資料的，由物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正；逾期不改正的，房產行政主管部門可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設單位、物業服務企業拒不移交有關資料、物業服務用房的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交的，對建設單位、物業服務企業予以通報，并依據國務院《物業管理條例》第五十九條規定予以處罰。

　　第八十四條 物業服務企業擅自撤離服務區域停止物業服務活動的或拒不撤出物業服務項目的，由房產行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十五條 物業服務企業有下列情形的，房產行政主管部門可責令其限期改正，并將其不良行為予以通報和曝光，記入企業信用檔案警示系統。限期改正期間，該企業不得參與本市物業項目的投標活動，不得參評各級物業管理評優活動：

　　（一）物業服務企業未按照本辦法規定退出或接管物業服務項目、拒絕接受政府有關部門的指導和監督管理的；

　　（二）物業服務合同期限未滿，物業服務企業擅自提前撤管的；

　　（三）前期物業服務合同期限屆滿或依法終止，原物業服務企業拒不撤出物業服務項目的；

　　（四）其他違反法律法規的行為。

　　第八十六條 建設單位擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰，給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第八十七條 未取得資質證書從事物業管理的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十條規定予以處罰。

　　第八十八條 物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十一條規定予以處罰。

　　第八十九條 物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十二條規定予以處罰。

　　第九十條 開發建設單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規定將房屋交付買受人的，由房產行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十三條規定予以處罰。

　　第九十二條 建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十四條規定予以處罰。

　　第九十三條 未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十五條規定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產行政主管部門依據國務院《物業管理條例》第六十六條規定予以處罰。

　　（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　第九十五條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業管理辦法》（市政府令第103號）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發的《邯鄲市業主大會和業主委員會指導規則》（〔20**〕59號）同時廢止。

篇3：大連市實施《物業管理條例》辦法(2009)

　　大連市實施《物業管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號

　　《大連市實施〈物業管理條例〉辦法》業經20**年7月31日市政府第21次常務會議通過，現予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長 李萬才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實施《物業管理條例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實施國務院《物業管理條例》，結合大連市實際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區域內，業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　大連經濟技術開發區管理委員會等市人民政府派出機構，負責管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。

　　價格、民政、工商、建設、城建、城鄉規劃、公安等行政管理部門依據各自職責，負責與物業管理活動有關的工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府應當協調物業管理與社區建設的關系，協助房地產行政主管部門對物業管理活動進行監督管理。居民委員會應當依法履行職責，支持、指導業主委員會日常工作。

　　第四條 鼓勵依法成立物業服務行業協會。物業服務行業協會應當加強行業指導和行業自律，規范經營行為，培訓從業人員，調解行業內部爭議，維護會員合法權益，促進行業健康發展。

　　第二章 業主及業主大會

　　第五條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

　　（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

　　（四）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（五）選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

　　（六）監督業主委員會的工作；

　　（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；

　　（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

　　（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規、規章規定的其他權利。

　　第六條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則，履行物業服務合同；

　　（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業服務費用；

　　（六）參加業主大會時遵守大會程序；

　　（七）向物業服務企業提供詳實、準確的聯系方式；

　　（八）接受業主大會、業主委員會對其履行業主義務的監督；

　　（九）法律、法規、規章規定的其他義務。

　　第七條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業；

　　（五）籌集和使用專項維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　第八條 新建物業項目，包括分期建設和多個單位開發建設，其配套設施設備和相關場地是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但是，該物業項目規模較大且被市政道路分割或者獨立封閉的，可以劃分為若干個獨立的物業管理區域。

　　新建物業項目的物業管理區域，由城鄉規劃主管部門在詳細規劃圖上明確。

　　第九條 同一個物業管理區域內的業主應當依法成立一個業主大會。

　　房屋實際交付使用的專有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業主大會。

　　第十條 物業管理區域符合成立業主大會條件并準備成立業主大會的，由建設單位（公有住房出售單位）在三十日內，書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告，同時提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　房地產行政主管部門自接到報告之日起三十個工作日內，會同街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導組建業主大會籌備組。籌備組由業主代表三人、街道辦事處或者鄉鎮人民政府和建設單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業主代表由業主推選或者在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下選定。籌備組成員名單確定后，在物業管理區域內書面公告。

　　建設單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業主大會報告的，經百分之二十以上業主提議，可以書面向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門提出成立首次業主大會的報告。符合條件的，房地產行政主管部門按照前款規定指導組建業主大會籌備組，建設單位（公有住房出售單位）提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料。

　　籌備成立首次業主大會的費用，由業主和建設單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔。

　　第十一條 業主大會籌備組履行下列職責：

　　（一）確定會議召開的時間、地點、形式和內容；

　　（二）參照市房地產行政主管部門制訂的示范文本，擬定業主大會議事規則草案和管理規約草案；

　　（三）確認業主身份，核定業主的投票權數；

　　（四）擬定業主委員會委員候選人產生辦法，組織推薦業主委員會候選人；

　　（五）做好會議的其他準備工作。

　　前款第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定的事項，應當在會議召開十五日前，在物業管理區域內書面公告。

　　第十二條 物業管理區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主的意見。需投票表決的，業主贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議上代為投票。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決。數人共有一個物業的，共有人可以推選其中一人參加業主大會會議。

　　第十三條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會或者業主委員會的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十四條 業主大會應當依法選舉產生一個業主委員會。

　　業主委員會由委員五人以上十五人以下單數組成，具體人數根據該物業管理區域的實際情況確定。業主委員會委員的任期由業主大會議事規則規定。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三日內召開首次業主委員會會議，推選產生業主委員會主任一人，副主任一至二人。

　　業主委員會委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業任職。

　　業主大會在選舉業主委員會委員的同時，具備條件的，應當選舉出業主委員會候補委員。候補委員列席業主委員會會議，不具有表決權。在個別業主委員會委員資格終止時，經業主委員會決定，從候補委員中按照得票多少依次遞補，并在本物業管理區域內公示。

　　第十五條 業主委員會委員應當符合下列條件：

　　（一）是本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主；

　　（二）模范履行按時交納物業服務費用及其他業主義務；

　　（三）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　　（四）具備與物業管理相關的專業知識；

　　（五）身體健康，有必要的工作時間。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起十日內，將業主委員會委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業管理區域內顯著位置公示。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。備案材料中應當載明業主大會成立情況、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會委員名單和各項表決結果。備案材料齊全的，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府出具備案回執。

　　業主委員會的印章刻制，按照市房地產行政主管部門與市公安部門的規定執行。

　　第十七條 業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。物業管理區域內有百分之二十以上業主提議，或者經業主委員會決定，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。但是，已經業主大會決定的事項，在下次業主大會定期會議召開前，不得提議召開業主大會臨時會議重新決定。

　　物業管理區域召開業主大會會議前，業主委員會應當告知相關的居民委員會。居民委員會可以派員列席。

　　業主委員會不按規定組織召開業主大會會議的，物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門應當責令業主委員會限期組織召開；逾期仍不召開的，經百分之二十以上業主申請，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

　　（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

　　（三）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，掌握物業服務企業履行物業服務合同情況；

　　（四）監督管理規約的實施；

　　（五）法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

　　第十九條 三分之一以上業主委員會委員提議或者業主委員會主任認為有必要的，應當召開業主委員會會議。業主委員會會議每年至少召開一次。

　　召開業主委員會會議，應當有過半數委員出席。業主委員會作出決定應當經全體委員人數的半數以上書面同意。

　　業主委員會的決定應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內公告后生效。

　　第二十條 業主委員會有下列情形之一的，應當召開業主大會予以改選：

　　（一）過半數以上委員不履行職責的；

　　（二）多次侵犯業主合法權益又不整改的；

　　（三）作出違法或者錯誤決定，經有關行政主管部門責令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業主委員會不召集業主大會改選的，經百分之二十以上業主申請，物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門可以會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織召開業主大會改選。新的業主委員會成立后，按照本辦法第十六條的規定公示、備案。

　　第二十一條 業主委員會委員、候補委員不再是本物業管理區域內業主的，其委員、候補委員資格自行終止。

　　業主委員會委員、候補委員有下列情形之一的，業主委員會會議可以決定終止其委員、候補委員資格：

　　（一）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

　　（二）受過刑事處分的；

　　（三）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

　　（四）不履行業主義務的；

　　（五）無正當理由連續三次不參加業主委員會會議的；

　　（六）不宜繼續擔任業主委員會委員、候補委員的其他情形。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物交還給業主委員會。

　　第二十二條 業主委員會根據業主大會議事規則規定的任期屆滿二個月前，應當召集業主大會，組織換屆選舉；無力召集業主大會、組織換屆選舉的，由物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業管理區域不成立業主大會的，可以由房地產行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，在征得專有部分占建筑物總面積過半數且總人數過半數的業主同意后，將本辦法第七條第（二）項、第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項事項，委托物業管理區域所在地的居（村）民委員會組織實施。委托期限為三年，可以連續委托。

　　按照城市總體規劃屬于農村城市化范圍內的住宅項目，需要對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護本區域環境衛生和相關秩序的，可以由居（村）民委員會參照業主委員會職責，按照有關法律、法規和規章的規定開展工作。

　　第二十四條 業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會開展工作的經費由全體業主承擔，不得由物業服務企業承擔。業主大會、業主委員會和接受委托的居（村）民委員會工作經費使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主的監督。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十五條 建設單位應當在物業管理區域內提供物業管理用房：建筑物總面積五萬平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過五萬平方米的，每五萬平方米以內，增加五十至一百平方米。物業管理用房中的業主委員會用房面積不低于三十平方米。

　　物業管理用房應當為地面以上的獨立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設施設備齊全，具備使用條件。門衛房、電話交換機房、監控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲藏室等面積不計入物業管理用房面積。

　　物業管理用房具體位置，由城鄉規劃主管部門在確定詳細規劃圖時明確。

　　物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，任何單位和個人不得改變物業管理用房的用途。前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房移交給業主委員會或者建設單位管理。

　　市房地產行政主管部門在核發商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當核查并注明物業管理用房房號。

　　第二十六條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。招標時應當在發布招標公告或者發出投標邀請書的十日前，持下列材料到物業所在地的縣（市）區房地產行政主管部門備案：

　　（一）建設項目中標確認書或者具有法律效力的其他批準文件；

　　（二）經批準的建設項目詳細規劃圖；

　　（三）招標公告或者投標邀請書；

　　（四）招標文件；

　　（五）法律、法規、規章規定的其他材料。

　　房地產行政主管部門發現招標有違反法律、法規、規章行為的，應當責令招標人改正。

　　選聘物業服務企業，投標人少于三個或者同一物業管理區域住宅物業建筑面積在二萬平方米以下的，經物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有資質的物業服務企業。

　　第二十七條 新建住宅物業，建設單位應當在取得商品房預售許可證之前完成前期物業服務企業選聘工作，并與中標或者協商選聘的物業服務企業簽訂前期物業服務合同。

　　建設單位在辦理商品房預售許可證時，應當提供前期物業服務合同和物業服務方案，物業服務方案應當載明選聘物業服務企業情況。

　　第二十八條 建設單位銷（預）售物業時，應當將選聘的物業服務企業情況、前期物業服務合同、臨時管理規約、物業管理區域圖、物業服務內容、服務標準、物業服務費標準（需注明以價格主管部門批準為準）等事項，向物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門備案并在銷售場所公示。物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約及同意公示的其他事項。

　　第二十九條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。經查驗存在問題的，雙方應當書面約定解決時限和方法。

　　物業共用部位、共用設施設備有重大質量問題的，建設單位應當進行整改。待整改完成，雙方驗收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設單位在物業竣工或者交接物業時，應當將物業管理區域內的下列資料分別移交城市建設檔案館和物業服務企業保管：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　（四）物業管理所必需的其他資料。

　　移交物業服務企業的前款資料歸全體業主所有。物業服務企業因管理不善導致資料丟失或者損壞的，應當負責補齊。前期物業服務合同終止時，應當全部移交給業主委員會或者建設單位。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修范圍和保修期限，承擔物業的保修責任。物業服務企業對屬于保修范圍和保修期內的房屋質量問題，應當及時通知建設單位。建設單位應當立即通知施工單位到現場核查情況，予以保修。建設單位無法通知施工單位或者施工單位不按工程質量保修書約定進行保修的，建設單位應當另行委托其他單位保修。

　　建設單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，物業服務企業可以向建設行政主管部門反映，由建設行政主管部門依法進行監管。

　　保修期滿或者保修范圍以外的物業維修、保養由物業服務企業按照物業服務合同的約定承擔。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業服務的單位應當自領取企業法人營業執照之日起三十日內，向市房地產行政主管部門申請取得物業服務企業資質證書。

　　物業服務企業資質證書不得轉讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業服務企業應當在辦公地點顯著位置，將物業服務企業資質證書、服務項目、服務標準、服務電話等公示，并按照價格主管部門的規定進行收費公示。

　　第三十四條 業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位按收費標準交納。

　　違反物業服務合同約定，業主未按時交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業主出租物業的，應當在物業租賃合同中，對物業服務費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內，將物業承租人、出租期限及物業費用的交納等約定事項書面告知業主委員會和物業服務企業。

　　物業轉讓時，買受人應當要求出賣人結清物業服務費和住房維修費用。未結清的，由買賣雙方與物業服務企業約定結清方式。

　　第三十六條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當向接受其服務的最終用戶收取相關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第三十七條 物業服務企業應當履行物業服務合同，接受業主、業主大會、業主委員會的監督。業主委員會應當就物業服務企業履行合同約定情況每年至少一次征求業主意見，認為履行合同約定的，予以確認；業主要求整改的，通知物業服務企業及時整改。

　　第三十八條 物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據合同約定要求提前解除物業服務合同的，應當提前二個月書面告知對方及物業所在地縣（市）區房地產行政主管部門。

　　物業服務合同期滿二個月前，業主委員會應當召集業主大會會議，討論決定物業服務企業的聘用事項。業主大會決定繼續聘用的，應當依法與物業服務企業簽訂新的物業服務合同；不繼續聘用的，應當按照本辦法規定重新選聘新的物業服務企業。

　　第三十九條 物業服務合同期滿不再續訂以及依法解除或者依據合同約定提前解除的，原物業服務企業應當自合同終止之日起十日內退出該物業管理區域。在退出物業管理區域之前，應當按照國務院《物業管理條例》的規定，向業主委員會或者新聘的物業服務企業移交物業管理所需資料、預收的物業服務費用及其收支賬目和物業管理用房。

　　物業服務合同終止時，業主委員會與原物業服務企業應當成立移交小組，負責處理相關債權債務和物業管理資料移交等事務。原物業服務企業不得以未結清債權債務為由拒絕移交或者退出。

　　物業服務企業退出物業管理區域后，業主大會尚未選聘出物業服務企業的，環境衛生工作由城建部門委托經核準的生活垃圾經營性處置單位負責；物業共用設施設備、場地需要維修養護的，由利益相關的業主按照規定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，由利益相關的業主自籌。

　　第四十條 業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中發生矛盾和爭議的，可以向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會反映，街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會應當及時進行調解。

　　市房地產行政主管部門應當建立物業投訴制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，市房地產行政主管部門應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第四十一條 業主、物業使用人使用物業時，應當遵守法律、法規、規章和管理規約的規定，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，按照有利于物業安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權益的原則，處理好相鄰關系。

　　第四十二條 在物業管理區域內不得有下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結構；

　　（二）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

　　（三）擅自改變物業規劃用途；

　　（四）違反規定飼養家禽、寵物；

　　（五）違反規定擺攤設點、占道經營；

　　（六）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　　（七）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

　　（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

　　（九）違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；

　　（十）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應當及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業主或者物業使用人裝飾裝修物業，應當事先書面告知物業服務企業。物業服務企業按照有關規定，與業主或者物業使用人簽訂物業裝飾裝修協議，發現違反法律、法規、規章和協議行為的，應當制止。已造成不良后果或者不聽制止的，按照建設部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定處理。

　　第四十四條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，業主委員會應當持業主大會決議到有關行政管理部門辦理手續，經批準的，由業主委員會持有關批準文件告知物業服務企業。涉及需要改變物業服務合同約定事項的，應當與物業服務企業重新約定。

　　業主大會決定前款事項前，由業主委員會征求物業服務企業的意見。物業服務企業根據法律、法規和規章的規定，認為不宜改變用途的，應當向業主委員會做出書面說明。業主大會的決議違反法律、法規和規章規定的，物業服務企業應當報告相關行政主管部門。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備的維修、養護的責任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業管理區域內的新增、養護、維修、更新和改造工程,需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在計劃施工十五日前，持施工計劃書、圖紙等材料，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業不得無故阻撓施工。

　　緊急搶險的，施工單位應當在搶險同時向物業服務企業通報，施工后及時恢復原狀。

　　第四十六條 車輛在物業管理區域內公共場地或者占用業主共有道路的停放、收費、管理和費用的使用辦法等事項，由業主大會決定。

　　物業管理區域停車場管理辦法的示范文本，由市房地產行政主管部門制定。

　　第四十七條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動的，在向有關行政主管部門辦理審批手續前，應當征得相關業主、業主大會書面同意，并征求物業服務企業意見。經批準的，應當與物業服務企業簽訂有償使用協議，所得收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　物業服務企業與物業共有部位、共用設施設備的經營者簽訂有償使用協議，不得損害業主的合法權益。

　　第四十八條 利用物業共用部位、共用設施設備從事經營活動，應當遵守有關法律、法規和規章的規定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業管理有關規定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應當認真履行并承擔相應責任。

　　業主應當在物業轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內，將物業轉讓或者出租的有關情況書面告知物業服務企業。

　　第五十條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業共用部位、共用設施在保修期滿后出現嚴重損壞，影響業主和物業使用人正常生活和安全，業主不同意維修的，市房地產行政主管部門可以組織物業服務企業維修，并告知業主大會，維修費用在專項維修資金中支付。

　　第六章 法律責任

　　第五十二條 建設單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款：

　　（一）違反本辦法第十條規定，不提出成立首次業主大會報告或者不提供物業出售和業主入住明細、物業基本情況等材料的；

　　（二）違反本辦法第二十八條規定，未將應當備案、公示的事項備案、公示的。

　　第五十三條 物業服務企業違反本辦法有下列行為之一的，由房地產行政主管部門按照下列規定處罰：

　　（一）違反本辦法第三十條第二款規定，將資料丟失或者損壞，又不補齊的，責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款；

　　（二）違反本辦法第三十二條第二款規定，轉讓、出租、出借物業服務企業資質證書的，責令限期改正，處五千元罰款；

　　（三）違反本辦法第四十五條規定，無故阻撓施工的，給予警告，責令改正。

　　第五十四條 物業服務企業違反本辦法第三十九條規定不退出物業管理區域的，業主委員會可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門權限的，由有關行政主管部門依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業主自行或者委托其他管理人對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，可以參照本辦法執行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區物業管理辦法》（大政發[1999]123號）同時廢止。