市住房局關于印發連云港市物業管理項目經理管理辦法的通知

　　各縣區房產(住建)局，市開發區建設局，徐圩新區規建局：

　　現將《連云港市物業管理項目經理管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　連云港市住房保障和房產管理局

　　20**年1月13日

　　抄送：各物業服務企業

　　連云港市物業管理項目經理管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為進一步加強物業管理行業隊伍建設，培養、提高物業管理項目經理業務素質和管理能力，提升物業管理水平，根據《江蘇省物業管理條 例》等相關法律、法規規定，制定本辦法。

　　第二條 本辦法所稱物業管理項目經理(以下簡稱項目經理)是指物業服務企業派駐物業管理項目負責經營管理的人員。

　　第三條 本辦法適用于本市行政區域內所有項目經理的培訓、執業注冊、日常管理和監督考核。

　　第四條 市物業管理行政主管部門負責全市項目經理培訓、執業注冊和考核工作的監督管理，負責建立全市項目經理管理體系檔案。

　　縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責本轄區內注冊或非本轄區內注冊但在本轄區物業管理項目中從事經營管理活動項目經理的日常監管和考核，并建立檔案資料庫。

　　市物業管理協會負責全市項目經理的資格認證培訓、發證和繼續教育信息登記，并建立檔案資料庫。

　　第五條 項目經理持我市頒發的資格證書上崗，并實行責任制。

　　項目經理對所任職的物業管理區域負有依照物業管理相關法律、法規、物業服務合同約定，以及所屬物業服務企業的授權實施管理和服務的責任。

　　第六條 項目經理應履行下列主要職責：

　　(一)根據物業管理法規、規章 、政策規定以及物業服務合同約定，制定物業管理的詳細計劃和方案并組織實施，保障物業使用的安全方便，保持物業及其設施設備狀態完好、運行正常、環境優美、公共秩序良好。

　　(二)依照物業服務合同的約定，負責房屋及配套的設施設備和相關場地的維修、養護、管理;負責物業管理區域內環境衛生和日常公共秩序的維護;負責物業共用設施設備和有關資料的查驗。

　　(三)執行周一至周日物業服務業務接待制度，持證掛牌上崗;負責填寫物業管理日志，負責將本人姓名、照片、服務承諾及24小時服務電話在物業管理區域內顯著位置公示;建立健全各項管理制度和崗位工作標準，規范項目管理服務人員的行為，及時發現并處理管理服務人員的違規行為。

　　(四)公開任職項目的業務辦理程序及時限，公開收費事項和標準，公開物業服務內容和標準，并接受業主監督;規范受理業主(使用人)投訴、報修及回訪的工作流程，并及時予以處理。

　　(五)主動履行工作職責，及時處理好工作范圍內的事務，不推脫敷衍，積極帶領項目內工作人員為業主(使用人)做好服務。

　　(六)加強與業主(使用人)、業主委員會、建設單位，屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、房產、城管、治安、消防、環保等政府相關部門，以及供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位的溝通與交流，認真聽取其意見和建議，不斷提高和完善管理服務水平。

　　(七)負責協調處理物業管理區域內的緊急情況和突發事件，及時勸阻制止業主(使用人)在物業使用過程中的違法違約行為，并向業主委員會、屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)和有關行政管理部門報告。

　　(八)接受項目屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)及縣區物業管理行政主管部門的指導和監督，配合相關部門做好社區管理工作。

　　(九)法律法規及物業服務合同約定的其他事項。

　　第七條 物業服務企業應向所管項目至少派駐一名項目經理;更換項目經理的，物業服務企業應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置公示;業主委員會經征求業

　　文章來源 房 地 產e網 主意見，要求更換項目經理的，物業服務企業應當及時更換，并在物業管理區域內顯著位置公示;物業服務企業選派的項目經理作為答辯人參與物業管理項目招投標活動并中標的，該投標答辯人應為中標項目的項目經理。

　　第八條 一名項目經理同時管理兩個項目的，應當征得兩個項目合同甲方的同意，其管理物業建筑面積總和應在30萬平方米以內;不得同時管理三個及以上項目。

　　第九條 在職項目經理因自身原因需要離職的，應提前一個月向所在企業書面報告，并做好所管項目財務和日常管理事務的交接工作。

　　第二章 資格認證

　　第十條 市物業管理協會應定期組織項目經理資格認證培訓、考試，對考試合格的人員頒發資格證書。參加項目經理資格認證考試的人員，除應遵守國家法律、法規，恪守職業道德外，還需具備下列條 件之一：

　　(一)具備物業管理師職稱的，從事物業管理工作滿1年;

　　(二)取得本科學歷的，從事物業管理工作滿2年;

　　(三)取得大專學歷的，從事物業管理工作滿3年;

　　(四)大專以下學歷的，從事物業管理工作滿4年。

　　從事物業管理工作的年限以畢業證書和勞動合同(合同甲方須為依法注冊并取得有效資質等級的物業服務企業)為準界定。

　　第十一條 資格證書由項目經理本人使用、自行保管，不得涂改、借用。

　　第十二條 資格證書應設定有效期，有效期滿前一個月，持證人員應及時到發證單位辦理延期或換證手續。

　　第十三條 資格證書遺失的，應在我市市級報刊上刊登遺失聲明，并持本人身份證(委托他人辦理的還需提供被委托人身份證原件和復印件)到初始注冊地縣區物業管理行政主管部門提出補證申請，經主管部門審核同意后，報發證單位辦理補證手續。

　　第三章 注冊管理

　　第十四條 發生下列情況之一的，項目經理應在情況發生之日起15日內，持《連云港市物業管理項目經理初始注冊(或信息變更)登記表》、本人身份證、項目經理資格證書原件和復印件、任職證明(或解聘證明)、勞動合同等有關資料，到本人身份證載明的住址所在地(非本市住址的到任職企業注冊地)縣區物業管理行政主管部門申請執業注冊登記或變更執業信息。

　　(一)新領取資格證書的;

　　(二)新接管或變更物業管理項目的;

　　(三)離職或變更任職企業的;

　　(四)取得補辦資格證書的(補登的執業注冊信息以項目經理檔案記錄為準)。

　　縣區物業管理行政主管部門在接到申請后，應及時予以審核辦理，并將相關登記、變更信息于每月底匯總報至市物業管理行政主管部門記入項目經理檔案。

　　第十五條 外埠來連物業服務企業的項目經理，在未取得我市頒發的物業管理項目經理資格證前，應持本人身份證、物業管理相關從業資格證、勞動合同、企業總部注冊地物業管理行政主管部門或行業協會出具的項目經理無違規證明等材料到市物業管理協會登記備案，并根據相關要求按時參加連云港市項目經理資格考試，合格后換發資格證書。

　　第十六條 項目經理申請登記、變更的執業信息必須與實際相符。經查實發現不相符的，縣區物業管理行政主管部門應予以通報批評，并視情節輕重可提請市物業管理行政主管部門審核撤銷其資格證書。

　　第四章 繼續教育管理

　　第十七條 項目經理取得資格證書后，應按行業主管部門或市物業管理協會要求按時參加繼續教育和相關考試。

　　第十八條 繼續教育的方式和內容由市物業管理行政主管部門確定，并委托市物業管理協會具體落實。

　　第十九條 項目經理接受繼續教育情況登記在項目經理資格證書附頁備查。

　　第五章 檔案管理

　　第二十條 建立項目經理管理體系檔案。檔案由市物業管理行政主管部門實行動態管理，內容包括項目經理基本資料和長效考核情況。

　　第二十一條 檔案信息的征集采取項目經理自行申報的方式，市、縣區物業管理行政主管部門也可根據實際情況直接錄入相關信息。

　　項目經理應按要求及時填報檔案信息(獎懲信息應提供相關依據)，并經縣區物業管理行政主管部門審核登記后，報市物業管理行政主管部門錄入。

　　第二十二條 全市項目經理管理體系檔案記錄的內容作為項目經理執業注冊、日常考核、評先評優和出具相關證明的主要依據。

　　第六章 考核管理

　　第二十三條 項目經理的考核管理采取累計扣分制。每年的1月1日至12月31日為一個扣分周期，初始分為18分，扣分周期期滿，重新記分。新取得資格證的項目經理其扣分周期自核發證書之日起至當年12月31日，不足3個月的，其當年扣分信息滾入下一個周期。

　　第二十四條 縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)應按照《連云港市物業管理項目經理考核扣分標準》規定，對轄區內項目經理的違法違規行為視情節予以扣分處理，并將相關信息及扣分依據報市物業管理行政主管部門備案。

　　第二十五條 項目經理按照市、縣區物業管理行政主管部門或街道辦事處(鄉鎮人民政府)整改要求，在限期內完成整改工作，且未造成社會負面影響的，可考慮不予扣分。同一情形受處罰的，不累計扣分，以最高分計算。

　　第二十六條 縣區物業管理行政主管部門應在每年1月份將轄區內項目經理上一年度的考核扣分情況形成匯總報表，報至市物業管理行政主管部門，錄入項目經理檔案，并依據扣分結果對項目經理進行如下處理，予以公示。

　　(一)項目經理扣分滿3分的，不得參加當年的各類個人獎項評比，不予出具項目經理良好信用證明，所管項目一年內不得申報優秀物業管理項目。

　　(二)項目經理扣分滿5分、未達10分的，除上述第(一)款處理外，一年內不得參加本市物業管理項目招投標活動，且物業服務企業不得將其調任至其他物業管理項目任職項目負責人。

　　(三)項目經理扣分滿10分、未達18分的，除上述第(二)款處理外，由縣區物業管理行政主管部門或所管項目屬地街道辦事處(鄉鎮人民政府)給予書面警告，責令其限期整改。

　　(四)項目經理扣分滿18分的，除上述第(三)款處理外，撤銷其資格證，所屬物業服務企業應及時撤換項目負責人。

　　第二十七條 項目經理被撤銷資格證的，自證書撤銷之日起兩年內不得參加項目經理資格考試，不得作為項目負責

　　文章來源 房 地 產e網 人參與本市物業管理項目管理。

　　第七章 附則

　　第二十八條 扣分的實施由市、縣(區)物業管理行政主管部門、項目經理注冊地或其所管項目所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)相關人員以會議形式研究決定。會議可視情邀請其他相關人員參加，市物業管理行政主管部門可根據實際情況對本辦法及《連云港市物業管理項目經理考核扣分標準》適時進行調整。

　　第二十九條 項目經理執業信息提供單位或個人因提供不真實信息侵害他人合法權益造成損失的，信息提供單位或個人依法承擔相應責任。

　　第三十條 本辦法由市物業管理行政主管部門負責解釋。

　　第三十一條 本辦法自20**年3月1日起施行，《連云港市物業管理項目經理工作考核管理辦法》(連房[20**]59號)同時廢止。

篇2：物業管理公司項目經理先進事跡:梅花香自苦寒來

　　物業管理公司項目經理先進事跡：梅花香自苦寒來

　　劉z同志，女，漢族，1982年4月出生，大學文化，現為zz物業管理有限責任公司省交管局服務處的項目經理。20**年3月進入zz物業工作至今，先后在旺旺醫院物服務處、湘雅醫院服務處、郴州市公安局服務處等地工作，并擔任項目經理。在平凡的工作崗位上，她踏踏實實、勤勤懇懇地做好本職工作，以嚴謹的工作態度來對待每一件事。物業管理對于她來說，不僅僅是一份工作，更是值得為之打拼的事業。在與業主、領導、員工溝通或協作當中，劉z同志日益成熟與進步，努力工作取得了可喜的業績。

　　一、管理到位，美在最用心

　　對待工作，她一直嚴格要求自己，以恪守服務承諾， 用心做事作為工作目標，業主的需求，她總是以真誠甜蜜的微笑面對。在工作中本著對業務精益求精，對業主熱情周到的原則，抓規范化服務，重視員工的服務意識， 把服務管理工作落到實處，從細節工作做起，注重工作結果，日常工作中仔細聆聽記錄，溝通中搜集業主反應的各種情況與問題，并與員工一起分析解決問題，給業主滿意的答卷，從而提升服務品質。

　　在任職郴州公安局服務處項目經理的三年時間里，盡管管理人員少，事情多，任務重，為了做好工作她經常是早出晚歸，一心一意撲在工作上，想方設法把工作做好。每一個節日，她都會精心設計賀卡為業主帶去真誠的問候;每逢業主的生日她都會在七點之前手捧鮮花，為業主送上最溫馨的祝福。20**年3月，由于局里領導班子的更換，要求更換食堂的廚師團隊。當時她剛在湘雅醫院剛做完手術的第八天(醫生叮囑必須休息一月)，為了找到業主喜歡的口味，她帶著廚師長在三天的時間內跑遍了業主常去的餐廳，回食堂后自己研究試吃試做。當業主滿意的那天，她自己卻因重度貧血不得不重返醫院，服用中藥調理了半年才恢復正常。

　　二、業務精通，美在最刻苦

　　對于畢業護理專業的劉z來說，既然選擇了物業專業，就要“干一行，愛一行，鉆一行”。從業之初她利用晚上學習，報考物業管理專業并順利通過考試取得畢業證書;20**年在旺旺醫院服務處當保潔主管時，工作之余經常到z大酒店去學習PA專業技能，從掃、抹、拖到自動洗地機、磨地機的使用，事無巨細都記到自己的小本本上，仔細琢磨怎么把z酒店的保潔標準復制到旺旺醫院;同時她也是公司最早一批報考物業管理師的人員之一，還經常參加禮儀接待、綠化養護、安全防范等方面的培訓講座，不斷提升自己的服務技能和管理水平。

　　劉z不僅僅是自己要求進步，對所帶的團隊也是高標準、嚴要求。在創省優的那一年6月，為了規范保安的車輛指揮手勢，她特地邀請了郴州市交警支隊的培訓老師來給員工授課。為了鼓勵員工，作為項目經理在下班后她會全程陪同訓練，已學會的隊員對車輛指揮手勢動作一個一個的教，并拍成視頻和老師的視頻進行對比。一個月后，業主們看到保安們整齊劃一的動作、精神煥發的風貌，都紛紛稱贊道“z物業就是不一樣!”局里外來的辦事人員經常會問“你們真是保安?不是交警?”

　　三、敬業奉獻，美在最執著

　　20**年末因工作需要，劉z調入郴州市公安局服務處做項目負責人。郴州，人生地不熟，從人員的招聘、培訓、采購到服務處的制度建設等等都要從零做起，其中的難處真是無法言說。由于項目進場時間臨近春節，招人特別困難，本應招11位保潔員的，想盡各種辦法也只招到了2人。就這樣，劉z帶著團隊開始了近三個月的加班生涯，每天下班后，當其他人在享受美食和暖氣的時候，她卻帶著員工加班加點對全局進行保潔，經常是凌晨后才下班，曾經嬌嫩的雙手長出了凍瘡。她曾經偷偷流過很多淚，也想過要放棄。但就是憑著她對工作的執著和熱愛，終于咬著牙挺了過來。到了整體搬遷的那天，郴州市公安局用光潔的地板、透亮的玻璃、整潔的辦公室、溫馨的衛生間迎接著搬遷的干警，人人都在驚嘆“好像走進了五星級酒店”!那一年是她父親50歲的生日，從未忘記過父母生日的她，卻因忙碌而未能送上祝福，為此她一直深感愧疚。

　　辛勤的汗水換來的是業主對她工作的首肯，從進場時業主因為她年紀小而對其工作能力提出質疑，到半年后客服滿意率達到并一直保持在98%以上;郴州市公安局項目20**年度獲得“郴州市優秀物業項目”榮譽，20**年度更榮獲“z省優秀物業項目”稱號;郴州公安局服務處被評為z集團20**年度“突出貢獻集體”。一塊塊獎牌就像一枚枚勛章，記載著劉z的付出和成長。

　　回顧這些年的經歷，劉z說“沒有做不成的事，只有做不成事的人;物業服務雖微小，但只要你用心付出，把業主當成自己的家人，就一定會收獲業主的心”。20**年底，已在郴州成家的她，因公司發展需要被調入省公安廳交管局服務處擔任項目負責人。再一次，沒有絲毫猶豫的她接受了新的工作任務，走上新的工作崗位。

　　這就是我們z物業的“最美項目經理”——劉z。

篇3：物業管理公司項目經理職責

　　物業管理公司項目經理職責

　　一、領導2個管理處，負責項目的管理工作。

　　二、項目的接管驗收與組織業主接房手續，

　　三、日常管理的計劃、布置、檢查落實。包括入伙期和日常物業管理服務。

　　四、管理項目的收費工作，確保達到和提高公司下達的收費率。

　　五、與開發商、街居、派出所等協調有關工作。

　　六、社區文化宣傳和創“物業管理優秀住宅小區”工作。

　　七、公司領導交辦的其他工作。