成都市武侯區(qū)關(guān)于建立物業(yè)管理記分制度的通知
各物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：
為進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理，及時糾正物業(yè)服務(wù)活動中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信履約、依法履約和規(guī)范履約，進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)的物業(yè)管理活動，我區(qū)決定建立物業(yè)管理記分制度。現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、記分對象
在武侯區(qū)從事物業(yè)服務(wù)活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
二、記分標(biāo)準(zhǔn)
符合《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)行為的記分，采用《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)》;《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》規(guī)定未列舉的物業(yè)服務(wù)行為的記分，采用《物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)》(見附件)。
三、記分辦法
1.物業(yè)服務(wù)活動行為記分周期為12個月，滿分為100分，從每年度1月1日起計算。
2.記分分值由按《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)》記分的分值和按《物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)》記分的分值兩部分組成。
3.武侯區(qū)轄區(qū)內(nèi)有多個項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按所有項目記分分值的平均值記分。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個記分周期的最終得分=100分-減分分值總和+加分分值總和。
四、記分信息的異議處理
被記分企業(yè)對其記分信息有異議的，自確認(rèn)記分信息之日起10日內(nèi)，持相關(guān)證據(jù)向區(qū)房管局提出異議申請。區(qū)房管局在接到異議申請后，組織人員進(jìn)行復(fù)核。
五、結(jié)果應(yīng)用
1.一個記分周期內(nèi)的最終分值排名前20名的物業(yè)服務(wù)項目，武侯區(qū)房管局將從中評定10個項目為“武侯區(qū)物業(yè)服務(wù)示范項目”。對被評定為“武侯區(qū)物業(yè)服務(wù)示范項目”的項目經(jīng)理進(jìn)行通報表揚(yáng)和記信用加分;其任職企業(yè)同等記加分。
2.區(qū)房管局將依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個記分周期的最終得分分值建立“物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)紅黑榜”。記分分值高于90分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入紅榜;記分分值低于70分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入黑榜。
3.進(jìn)入紅黑榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單，區(qū)房管局將通過門戶網(wǎng)、物業(yè)網(wǎng)或其它公共媒體進(jìn)行公開發(fā)布，同步抄送市房管局、物業(yè)協(xié)會、各街道辦事處、物業(yè)招投標(biāo)中心、轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主委員會以及招標(biāo)單位。
3.進(jìn)入紅榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，區(qū)房管局進(jìn)行通報表揚(yáng)，并從中評定10家企業(yè)為“武侯區(qū)物業(yè)服務(wù)示范企業(yè)”。
4.進(jìn)入黑榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，區(qū)房管局進(jìn)行通報批評，組織企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人集中培訓(xùn)，取消下年度的評星評優(yōu)資格和不推薦外出執(zhí)業(yè)。
特此通知。
附件：物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)
成都市武侯區(qū)房產(chǎn)管理局
20**年4月13日
附件：
物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)記減分情形
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記5分：
1.主出入口未懸掛物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)銘牌的;
2.物業(yè)服務(wù)人員未掛牌服務(wù)的;
3.未建立并落實投訴受理、處理和回訪制度的;
4.在服務(wù)范圍內(nèi)，一年中被投訴2次以上或同一事項被重復(fù)投訴3次
以上的;
5.定期未開展業(yè)主滿意度調(diào)查的;
6.未按照物業(yè)合同約定配置物業(yè)服務(wù)力量的;
7.未建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期檢查、運(yùn)行維護(hù)、維修保養(yǎng)制度的;
8.未按規(guī)定配備突發(fā)事件處置所需的應(yīng)急物質(zhì)和器械的;
9.絕緣、操控等專業(yè)維護(hù)器具配置不齊全，并未按規(guī)定檢測的;
10.電梯轎廂內(nèi)未張貼檢驗合格證、乘客須知、應(yīng)急救援電話等信息的;
11.未定期開展消防安全檢查的;
12.發(fā)現(xiàn)安全隱患，未進(jìn)行整改的;
13.消火栓(箱)、滅火器配置不符合規(guī)范要求的;
14.未定期巡查消火栓(箱)、滅火器的;
15.設(shè)施設(shè)備房(間)未配備消防設(shè)施的;
16.未按規(guī)定與裝修人簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，并對裝修方案進(jìn)行審核的;
17.人員、車輛進(jìn)出未實行詢問登記制度的;
18.安全防范重點區(qū)域、重點部位未設(shè)置防盜設(shè)施的;
19.監(jiān)控室無人值守的;
20 .未開展電梯安全、消防、防汛、公共事件處置等應(yīng)急預(yù)案演練的;
21.危險區(qū)域未設(shè)置安全提示、警示標(biāo)志，未采取安全防范措施的;
22.未按照規(guī)定或約定公示公共收益收支情況的;
23.無故不參加主管部門召開的會議的;
24.被媒體負(fù)面報道的;
25.二次供水無水質(zhì)檢驗報告的;
26 .未協(xié)助相關(guān)部門開展流動人口管理、計劃生育、禁毒防毒、人口普查、環(huán)境綜合治理等方面工作的;
27.未協(xié)助相關(guān)部門開展犬只管理、狂犬病防治等工作，建立建筑區(qū)劃內(nèi)犬只檔案的;
28.不主動接受公安機(jī)關(guān)對建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序維護(hù)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的;
29.每季度未通過“武侯物管系統(tǒng)”報送信息的;
30.被區(qū)級部門、轄區(qū)街道辦事處書面批評的;
31.無正當(dāng)理由，不落實房產(chǎn)行政主管部門通知要求的;
32.生活用水泵房存在污染隱患或存在積水、浸泡現(xiàn)象的;
33.電梯安全設(shè)施不齊全，通風(fēng)、照明及應(yīng)急呼叫存在故障的;
34.疏散通道和安全出口被占用、堵塞的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記3分：
35.未通過“武侯物管系統(tǒng)”處理業(yè)主報修投訴的;
36.地下停車場和樓道的安全導(dǎo)向燈未工作的;
37.地下停車場未設(shè)置導(dǎo)向標(biāo)志的;
38.地面非停車區(qū)域未設(shè)禁停警示標(biāo)識的;
39.未建立完善的檔案管理制度的;
40.未建立分類、易查物業(yè)檔案的;
41.未建立分類成冊、查閱方便的物業(yè)服務(wù)檔案的;
42.投訴記錄不完善的(投訴人基本信息、投訴時間、投訴事項、處理情況、回訪情況);
43.未建立并落實24小時報修服務(wù)受理、處理和回訪制度的;
44.滿意度調(diào)查有效問卷覆蓋率低于已入住戶數(shù)的80%的;
45.設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任人未明確的;
46.設(shè)施設(shè)備狀態(tài)標(biāo)志不齊全、不規(guī)范，危及人身安全的設(shè)施設(shè)備未設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施的;
47.設(shè)施設(shè)備房(間)臟、亂、差的;
48.未建立健全消防安全管理制度的;
49.消防控制室無值守的;
50.消防報警、消防控制室值班，以及消防設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修未有相應(yīng)記錄的;
51.未建立裝飾裝修管理服務(wù)制度的;
52.未建立完善的保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度等制度的;
53.監(jiān)控室值班、監(jiān)控異常情況及處置、監(jiān)控設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修無相應(yīng)記錄的;
54.生活垃圾池或垃圾中轉(zhuǎn)房(站)、垃圾桶垃圾外溢的;
55.參加主管部門召開的會議遲到的;
56.公共雨、污水管道未疏理，有雜物的;
57.建筑區(qū)劃內(nèi)雜草、雜物未清理的;
58.電器線路私搭亂接的;
59.未進(jìn)行裝修現(xiàn)場巡查的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記2分：
60.突發(fā)事件處置所需的應(yīng)急物質(zhì)和器械配備不符合規(guī)定要求的;
61.未建立有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備臺賬的;
62.設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任人相關(guān)信息未上墻公示的;
63.設(shè)施設(shè)備房管理制度、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)作用規(guī)程、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，以及設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖等未張貼上墻的;
64.未規(guī)范建立業(yè)主裝飾裝修管理分戶檔案的;
65.小區(qū)出入口門崗無相關(guān)值班記錄、交接班記錄的;
66.重點區(qū)域、重點部位無巡查記錄的;
67.值班室、監(jiān)控室、門衛(wèi)室臟、亂、差的;
68.垃圾桶外觀破損嚴(yán)重的;
69.建筑物立面、電梯前室、電梯轎廂、樓道、屋面等區(qū)域亂張貼、亂涂畫，污漬明顯的;
70.項目經(jīng)理每年進(jìn)行業(yè)主上門訪問覆蓋面低于總戶數(shù)10%的;
71.客戶經(jīng)理每季度進(jìn)行業(yè)主上門訪問覆蓋面低于責(zé)任區(qū)域總戶數(shù)20%的;
72.未制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作制度、作業(yè)程序，綠化養(yǎng)護(hù)計劃的;
73.建筑區(qū)劃內(nèi)綠化帶大面積枯死、裸露的;
74.未對被破壞的綠化帶采取防護(hù)隔離措施的;
75.綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)無記錄的;
76.未在建筑區(qū)劃內(nèi)刊播展示“講文明 樹新風(fēng)”公益廣告，大力倡導(dǎo)以
文明禮貌、助人為樂、愛護(hù)公物、保護(hù)環(huán)境、遵紀(jì)守法為主要內(nèi)容的社
會公德的;
77.未建立以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理項目為單位的文明志愿服務(wù)隊，廣泛吸收和發(fā)展業(yè)主志愿者的;
78.未通過“武侯物管系統(tǒng)”接收通知公告的;
79.設(shè)施設(shè)備機(jī)房(間)未設(shè)置了擋鼠板、捕鼠器等防鼠措施的;
80.二次供水操作人員無健康合格證的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記1分：
81.主要路口未設(shè)有明顯道路導(dǎo)視標(biāo)識的;
82.設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理、巡檢測試、檢驗檢測、維護(hù)保養(yǎng)等記錄不完整的;
83.消防安全宣傳工作開展不明顯的;
84.消防報警、消防控制室值班，以及消防設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修記錄應(yīng)不完整的;
85.裝修現(xiàn)場巡查記錄不完整的;
86.小區(qū)出入口門崗相關(guān)值班記錄、交接班記錄不完整的;
87.未確定安全防范重點區(qū)域、重點部位的;
88.重點區(qū)域、重點部位巡查記錄不完整的;
89.監(jiān)控室值班、監(jiān)控異常情況及處置、監(jiān)控設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修記錄不完整的;
90.塑料垃圾桶未加蓋的;
91.共有部分玻璃污漬和灰塵未清理的;
92.建筑區(qū)劃道路、廣場、綠化帶有垃圾、積水的;
93.樓梯、走廊有垃圾、積塵、蜘蛛網(wǎng)的;
94.路燈、樓道燈、風(fēng)口等有蜘蛛網(wǎng)、有積塵的;
95.綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)記錄不完整的;
96.建筑區(qū)劃內(nèi)未設(shè)立樓棟、單元導(dǎo)向標(biāo)識的;
97.報修服務(wù)受理、處理和回訪記錄不完整的;
98.二次供水水箱未上鎖的;
99.發(fā)電機(jī)房備用油料不符合規(guī)范的;
100.設(shè)施設(shè)備房(間)未實行進(jìn)出登記的;
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)記加分情形
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記5分：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理區(qū)域建立黨組織，黨組織作用發(fā)揮明顯，黨建工作有序開展的;
2.積極開展物業(yè)管理主題年活動，活動要求落實到位，記錄完整的;
3.在物業(yè)管理活動中廣泛應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，成效明顯的;
4.獲得區(qū)級部門、轄區(qū)街道辦事處書面表揚(yáng)的;
5.獲得業(yè)主大會公開表揚(yáng)的;
6.被媒體正面報道的;
7.業(yè)主滿意度調(diào)查引入第三方測評的;
8.購買物業(yè)管理公共責(zé)任險等相關(guān)商業(yè)保險;
9.定期召開業(yè)主或業(yè)主委員會溝通會的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記3分：
10.倡導(dǎo)“垃圾減量分類”，設(shè)置分類垃圾桶，垃圾分類效果明顯的;
11.推廣使用郵件智能投遞、新能源汽車智能充電、生鮮配送、自動充值繳費等智能自動設(shè)施，基本滿足業(yè)主使用需求的;
12.物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、待人熱情，工作狀態(tài)和精神面貌較好的;
13.設(shè)施設(shè)備機(jī)房(間)環(huán)境整潔、劃線明顯、吊牌和銘牌齊全、溫馨提示到位的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記2分：
14.設(shè)有輪椅通道、扶手、緣石坡道等無障礙設(shè)施，管理、使用情況良好，標(biāo)識完好、醒目的;
15.緊扣“奉獻(xiàn)、友愛、互助、進(jìn)步”的志愿服務(wù)精神，開展扶貧幫困、扶老助殘、便民利民、鄰里守望等志愿服務(wù)活動的;
16.物業(yè)服務(wù)中心設(shè)有客戶休息區(qū)，提供報刊和茶水、小型維修工具借用服務(wù)，以及配備針線包、應(yīng)急藥物的;
17.根據(jù)業(yè)主需求提供特約服務(wù)，特約服務(wù)項目在5項以上的;
18.主出入口配置便民推車，配備雨傘，提供借用服務(wù)的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記1分：
19.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖的。
篇2：成都市武侯區(qū)關(guān)于建立物業(yè)管理記分制度的通知
成都市武侯區(qū)關(guān)于建立物業(yè)管理記分制度的通知
各物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)：
為進(jìn)一步加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理，及時糾正物業(yè)服務(wù)活動中的不規(guī)范行為，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信履約、依法履約和規(guī)范履約，進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)的物業(yè)管理活動，我區(qū)決定建立物業(yè)管理記分制度?，F(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：
一、記分對象
在武侯區(qū)從事物業(yè)服務(wù)活動的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
二、記分標(biāo)準(zhǔn)
符合《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》規(guī)定的物業(yè)服務(wù)行為的記分，采用《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)》;《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用信息管理辦法》規(guī)定未列舉的物業(yè)服務(wù)行為的記分，采用《物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)》(見附件)。
三、記分辦法
1.物業(yè)服務(wù)活動行為記分周期為12個月，滿分為100分，從每年度1月1日起計算。
2.記分分值由按《成都市房地產(chǎn)行業(yè)信用記分標(biāo)準(zhǔn)》記分的分值和按《物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)》記分的分值兩部分組成。
3.武侯區(qū)轄區(qū)內(nèi)有多個項目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按所有項目記分分值的平均值記分。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個記分周期的最終得分=100分-減分分值總和+加分分值總和。
四、記分信息的異議處理
被記分企業(yè)對其記分信息有異議的，自確認(rèn)記分信息之日起10日內(nèi)，持相關(guān)證據(jù)向區(qū)房管局提出異議申請。區(qū)房管局在接到異議申請后，組織人員進(jìn)行復(fù)核。
五、結(jié)果應(yīng)用
1.一個記分周期內(nèi)的最終分值排名前20名的物業(yè)服務(wù)項目，武侯區(qū)房管局將從中評定10個項目為“武侯區(qū)物業(yè)服務(wù)示范項目”。對被評定為“武侯區(qū)物業(yè)服務(wù)示范項目”的項目經(jīng)理進(jìn)行通報表揚(yáng)和記信用加分;其任職企業(yè)同等記加分。
2.區(qū)房管局將依據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)一個記分周期的最終得分分值建立“物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范服務(wù)紅黑榜”。記分分值高于90分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入紅榜;記分分值低于70分的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入黑榜。
3.進(jìn)入紅黑榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單，區(qū)房管局將通過門戶網(wǎng)、物業(yè)網(wǎng)或其它公共媒體進(jìn)行公開發(fā)布，同步抄送市房管局、物業(yè)協(xié)會、各街道辦事處、物業(yè)招投標(biāo)中心、轄區(qū)內(nèi)各業(yè)主委員會以及招標(biāo)單位。
3.進(jìn)入紅榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，區(qū)房管局進(jìn)行通報表揚(yáng)，并從中評定10家企業(yè)為“武侯區(qū)物業(yè)服務(wù)示范企業(yè)”。
4.進(jìn)入黑榜的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，區(qū)房管局進(jìn)行通報批評，組織企業(yè)和項目負(fù)責(zé)人集中培訓(xùn)，取消下年度的評星評優(yōu)資格和不推薦外出執(zhí)業(yè)。
特此通知。
附件：物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)
成都市武侯區(qū)房產(chǎn)管理局
20**年4月13日
附件：
物業(yè)服務(wù)行為記分標(biāo)準(zhǔn)
一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)記減分情形
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記5分：
1.主出入口未懸掛物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)銘牌的;
2.物業(yè)服務(wù)人員未掛牌服務(wù)的;
3.未建立并落實投訴受理、處理和回訪制度的;
4.在服務(wù)范圍內(nèi)，一年中被投訴2次以上或同一事項被重復(fù)投訴3次
以上的;
5.定期未開展業(yè)主滿意度調(diào)查的;
6.未按照物業(yè)合同約定配置物業(yè)服務(wù)力量的;
7.未建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備定期檢查、運(yùn)行維護(hù)、維修保養(yǎng)制度的;
8.未按規(guī)定配備突發(fā)事件處置所需的應(yīng)急物質(zhì)和器械的;
9.絕緣、操控等專業(yè)維護(hù)器具配置不齊全，并未按規(guī)定檢測的;
10. 電梯轎廂內(nèi)未張貼檢驗合格證、乘客須知、應(yīng)急救援電話等信息的;
11.未定期開展消防安全檢查的;
12.發(fā)現(xiàn)安全隱患，未進(jìn)行整改的;
13.消火栓(箱)、滅火器配置不符合規(guī)范要求的;
14.未定期巡查消火栓(箱)、滅火器的;
15.設(shè)施設(shè)備房(間)未配備消防設(shè)施的;
16.未按規(guī)定與裝修人簽訂《裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》，并對裝修方案進(jìn)行審核的;
17.人員、車輛進(jìn)出未實行詢問登記制度的;
18.安全防范重點區(qū)域、重點部位未設(shè)置防盜設(shè)施的;
19.監(jiān)控室無人值守的;
20 .未開展電梯安全、消防、防汛、公共事件處置等應(yīng)急預(yù)案演練的;
21.危險區(qū)域未設(shè)置安全提示、警示標(biāo)志，未采取安全防范措施的;
22.未按照規(guī)定或約定公示公共收益收支情況的;
23.無故不參加主管部門召開的會議的;
24.被媒體負(fù)面報道的;
25.二次供水無水質(zhì)檢驗報告的;
26 .未協(xié)助相關(guān)部門開展流動人口管理、計劃生育、禁毒防毒、人口普查、環(huán)境綜合治理等方面工作的;
27.未協(xié)助相關(guān)部門開展犬只管理、狂犬病防治等工作，建立建筑區(qū)劃內(nèi)犬只檔案的;
28.不主動接受公安機(jī)關(guān)對建筑區(qū)劃內(nèi)公共秩序維護(hù)工作的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理的;
29.每季度未通過“武侯物管系統(tǒng)”報送信息的;
30.被區(qū)級部門、轄區(qū)街道辦事處書面批評的;
31.無正當(dāng)理由，不落實房產(chǎn)行政主管部門通知要求的;
32.生活用水泵房存在污染隱患或存在積水、浸泡現(xiàn)象的;
33.電梯安全設(shè)施不齊全，通風(fēng)、照明及應(yīng)急呼叫存在故障的;
34.疏散通道和安全出口被占用、堵塞的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記3分：
35.未通過“武侯物管系統(tǒng)”處理業(yè)主報修投訴的;
36.地下停車場和樓道的安全導(dǎo)向燈未工作的;
37. 地下停車場未設(shè)置導(dǎo)向標(biāo)志的;
38.地面非停車區(qū)域未設(shè)禁停警示標(biāo)識的;
39.未建立完善的檔案管理制度的;
40.未建立分類、易查物業(yè)檔案的;
41.未建立分類成冊、查閱方便的物業(yè)服務(wù)檔案的;
42.投訴記錄不完善的(投訴人基本信息、投訴時間、投訴事項、處理情況、回訪情況);
43.未建立并落實24小時報修服務(wù)受理、處理和回訪制度的;
44.滿意度調(diào)查有效問卷覆蓋率低于已入住戶數(shù)的80%的;
45.設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任人未明確的;
46.設(shè)施設(shè)備狀態(tài)標(biāo)志不齊全、不規(guī)范，危及人身安全的設(shè)施設(shè)備未設(shè)置明顯警示標(biāo)志和防范措施的;
47.設(shè)施設(shè)備房(間)臟、亂、差的;
48.未建立健全消防安全管理制度的;
49.消防控制室無值守的;
50.消防報警、消防控制室值班，以及消防設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修未有相應(yīng)記錄的;
51.未建立裝飾裝修管理服務(wù)制度的;
52.未建立完善的保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度等制度的;
53.監(jiān)控室值班、監(jiān)控異常情況及處置、監(jiān)控設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修無相應(yīng)記錄的;
54.生活垃圾池或垃圾中轉(zhuǎn)房(站)、垃圾桶垃圾外溢的;
55.參加主管部門召開的會議遲到的;
56.公共雨、污水管道未疏理，有雜物的;
57.建筑區(qū)劃內(nèi)雜草、雜物未清理的;
58.電器線路私搭亂接的;
59.未進(jìn)行裝修現(xiàn)場巡查的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記2分：
60.突發(fā)事件處置所需的應(yīng)急物質(zhì)和器械配備不符合規(guī)定要求的;
61.未建立有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備臺賬的;
62.設(shè)施設(shè)備維護(hù)責(zé)任人相關(guān)信息未上墻公示的;
63.設(shè)施設(shè)備房管理制度、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程、設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)作用規(guī)程、突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案，以及設(shè)備系統(tǒng)圖、應(yīng)急預(yù)案流程圖等未張貼上墻的;
64.未規(guī)范建立業(yè)主裝飾裝修管理分戶檔案的;
65.小區(qū)出入口門崗無相關(guān)值班記錄、交接班記錄的;
66.重點區(qū)域、重點部位無巡查記錄的;
67.值班室、監(jiān)控室、門衛(wèi)室臟、亂、差的;
68.垃圾桶外觀破損嚴(yán)重的;
69.建筑物立面、電梯前室、電梯轎廂、樓道、屋面等區(qū)域亂張貼、亂涂畫，污漬明顯的;
70.項目經(jīng)理每年進(jìn)行業(yè)主上門訪問覆蓋面低于總戶數(shù)10%的;
71.客戶經(jīng)理每季度進(jìn)行業(yè)主上門訪問覆蓋面低于責(zé)任區(qū)域總戶數(shù)20%的;
72.未制訂綠化養(yǎng)護(hù)工作制度、作業(yè)程序，綠化養(yǎng)護(hù)計劃的;
73.建筑區(qū)劃內(nèi)綠化帶大面積枯死、裸露的;
74.未對被破壞的綠化帶采取防護(hù)隔離措施的;
75.綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)無記錄的;
76.未在建筑區(qū)劃內(nèi)刊播展示“講文明 樹新風(fēng)”公益廣告，大力倡導(dǎo)以
文明禮貌、助人為樂、愛護(hù)公物、保護(hù)環(huán)境、遵紀(jì)守法為主要內(nèi)容的社
會公德的;
77.未建立以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理項目為單位的文明志愿服務(wù)隊，廣泛吸收和發(fā)展業(yè)主志愿者的;
78.未通過“武侯物管系統(tǒng)”接收通知公告的;
79.設(shè)施設(shè)備機(jī)房(間)未設(shè)置了擋鼠板、捕鼠器等防鼠措施的;
80.二次供水操作人員無健康合格證的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記1分：
81.主要路口未設(shè)有明顯道路導(dǎo)視標(biāo)識的;
82.設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理、巡檢測試、檢驗檢測、維護(hù)保養(yǎng)等記錄不完整的;
83.消防安全宣傳工作開展不明顯的;
84.消防報警、消防控制室值班，以及消防設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修記錄應(yīng)不完整的;
85.裝修現(xiàn)場巡查記錄不完整的;
86.小區(qū)出入口門崗相關(guān)值班記錄、交接班記錄不完整的;
87.未確定安全防范重點區(qū)域、重點部位的;
88.重點區(qū)域、重點部位巡查記錄不完整的;
89.監(jiān)控室值班、監(jiān)控異常情況及處置、監(jiān)控設(shè)施的運(yùn)行管理、故障報修和維修記錄不完整的;
90.塑料垃圾桶未加蓋的;
91.共有部分玻璃污漬和灰塵未清理的;
92.建筑區(qū)劃道路、廣場、綠化帶有垃圾、積水的;
93.樓梯、走廊有垃圾、積塵、蜘蛛網(wǎng)的;
94.路燈、樓道燈、風(fēng)口等有蜘蛛網(wǎng)、有積塵的;
95.綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)記錄不完整的;
96.建筑區(qū)劃內(nèi)未設(shè)立樓棟、單元導(dǎo)向標(biāo)識的;
97.報修服務(wù)受理、處理和回訪記錄不完整的;
98.二次供水水箱未上鎖的;
99.發(fā)電機(jī)房備用油料不符合規(guī)范的;
100.設(shè)施設(shè)備房(間)未實行進(jìn)出登記的;
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)記加分情形
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記5分：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)管理區(qū)域建立黨組織，黨組織作用發(fā)揮明顯，黨建工作有序開展的;
2.積極開展物業(yè)管理主題年活動，活動要求落實到位，記錄完整的;
3.在物業(yè)管理活動中廣泛應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)手段，成效明顯的;
4.獲得區(qū)級部門、轄區(qū)街道辦事處書面表揚(yáng)的;
5.獲得業(yè)主大會公開表揚(yáng)的;
6.被媒體正面報道的;
7.業(yè)主滿意度調(diào)查引入第三方測評的;
8.購買物業(yè)管理公共責(zé)任險等相關(guān)商業(yè)保險;
9. 定期召開業(yè)主或業(yè)主委員會溝通會的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記3分：
10.倡導(dǎo)“垃圾減量分類”，設(shè)置分類垃圾桶，垃圾分類效果明顯的;
11.推廣使用郵件智能投遞、新能源汽車智能充電、生鮮配送、自動充值繳費等智能自動設(shè)施，基本滿足業(yè)主使用需求的;
12.物業(yè)服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、掛牌服務(wù)、待人熱情，工作狀態(tài)和精神面貌較好的;
13.設(shè)施設(shè)備機(jī)房(間)環(huán)境整潔、劃線明顯、吊牌和銘牌齊全、溫馨提示到位的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記2分：
14.設(shè)有輪椅通道、扶手、緣石坡道等無障礙設(shè)施，管理、使用情況良好，標(biāo)識完好、醒目的;
15.緊扣“奉獻(xiàn)、友愛、互助、進(jìn)步”的志愿服務(wù)精神，開展扶貧幫困、扶老助殘、便民利民、鄰里守望等志愿服務(wù)活動的;
16.物業(yè)服務(wù)中心設(shè)有客戶休息區(qū)，提供報刊和茶水、小型維修工具借用服務(wù)，以及配備針線包、應(yīng)急藥物的;
17.根據(jù)業(yè)主需求提供特約服務(wù)，特約服務(wù)項目在5項以上的;
18.主出入口配置便民推車，配備雨傘，提供借用服務(wù)的;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，一次記1分：
19.主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖的。
篇3：關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見（2011年）
關(guān)于實施《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》的若干意見(20**)
為了貫徹實施市人大常委會修訂的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，進(jìn)一步做好本市住宅物業(yè)管理工作，現(xiàn)提出如下若干意見：
一、部門、單位的職責(zé)分工
各區(qū)縣政府負(fù)責(zé)落實住房保障房屋管理、城管執(zhí)法、工商、綠化市容、規(guī)劃國土資源、民政、消防、環(huán)保等部門以及供水、供電、供氣等專業(yè)單位在住宅小區(qū)綜合管理中的職責(zé)，組織召開住宅物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決住宅小區(qū)管理的綜合性問題，并對鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處的住宅小區(qū)綜合管理工作進(jìn)行考核。
各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府和街道辦事處負(fù)責(zé)落實本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)落實部門和人員解決住宅小區(qū)綜合管理中的疑難問題，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作，辦理業(yè)主委員會的備案手續(xù)。
區(qū)、縣住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)程序的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。
區(qū)、縣民政部門負(fù)責(zé)對居民委員會、村民委員會履行其對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作中相關(guān)工作職責(zé)的指導(dǎo)監(jiān)督。
居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)做好對業(yè)主大會、業(yè)主委員會組建、換屆改選和日常運(yùn)作的指導(dǎo)，指導(dǎo)業(yè)主選舉具有模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)且有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主代表、籌備組成員、業(yè)主委員會成員、換屆改選小組成員;負(fù)責(zé)對業(yè)主委員會的日常指導(dǎo)，幫助業(yè)主自行管理的業(yè)主委員會的規(guī)范運(yùn)作，并通過人民調(diào)解委員會調(diào)解物業(yè)管理糾紛。
二、物業(yè)管理區(qū)域的核定
對有市政道路或自然河道穿越的建設(shè)用地，在住宅建設(shè)工程設(shè)計時，建設(shè)單位原則上應(yīng)當(dāng)分別配置配套設(shè)施設(shè)備。
區(qū)、縣規(guī)劃管理部門在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計方案時，應(yīng)當(dāng)征求區(qū)、縣住房保障房屋管理部門對物業(yè)管理區(qū)域的預(yù)劃意見。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域劃分的原則，審查建設(shè)單位住宅建設(shè)工程設(shè)計方案中標(biāo)明的物業(yè)管理區(qū)域劃分情況及物業(yè)管理用房配置情況，并出具物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見書,復(fù)告區(qū)、縣規(guī)劃管理部門。
建設(shè)單位在申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，并提交下列資料：
(一)建設(shè)項目用地批準(zhǔn)文件;
(二)建筑總平面圖;
(三)建設(shè)項目停車位、綠化等共用設(shè)施設(shè)備配置情況說明;
(四)其他應(yīng)當(dāng)提交的資料。
物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)在受理申請之日起5個工作日內(nèi)，向建設(shè)單位出具《物業(yè)管理區(qū)域核定單》。
需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，由業(yè)主委員會提交業(yè)主大會會議討論通過后，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出申請。區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)會同鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處按照《規(guī)定》第七條的要求，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會、村民委員會的布局,出具調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見，并在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
三、分期開發(fā)項目的物業(yè)管理
劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項目分期開發(fā)的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)以該物業(yè)管理區(qū)域為范圍。
先期開發(fā)區(qū)域內(nèi)銷售并交付使用的物業(yè)符合《規(guī)定》條件的，應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主大會。業(yè)主大會可就整個物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理事項作出決定，但對后期業(yè)主可能產(chǎn)生不利影響的除外。業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過2年。業(yè)主大會成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，成為該業(yè)主大會的成員，依法行使權(quán)利、履行義務(wù)。通過的《業(yè)主大會議事規(guī)則》中，應(yīng)當(dāng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，約定業(yè)主委員會組成人數(shù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》，召開業(yè)主大會會議，增補(bǔ)業(yè)主委員會成員。
業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項告知建設(shè)單位;建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在房屋銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
四、建設(shè)項目資料的備案
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《規(guī)定》第十條的要求，向物業(yè)所在地的房管辦事處提交相關(guān)資料。其中“物業(yè)管理所必需的其他資料”，包括營業(yè)執(zhí)照、項目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、施工許可證、房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告、業(yè)主清冊和聯(lián)系方式等資料。
建設(shè)單位提交房管辦事處出具的資料齊備證明后，住房保障房屋管理部門方可向其核發(fā)房屋交付使用許可證。
五、業(yè)主大會籌備組、換屆改選小組中業(yè)主代表的產(chǎn)生
籌備組、換屆改選小組中的業(yè)主代表人數(shù)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況確定，一般為5-10人，其所占比例應(yīng)當(dāng)不低于籌備組或換屆改選小組總?cè)藬?shù)的二分之一。
業(yè)主代表可通過業(yè)主推薦、自薦、召開座談會聽取意見等方式產(chǎn)生，具體方式由居民委員會、村民委員會確定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
業(yè)主代表不依法履行職責(zé)，經(jīng)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處責(zé)令限期改正后仍未履行職責(zé)的，居民委員會、村民委員會可組織業(yè)主重新推薦產(chǎn)生業(yè)主代表。
六、業(yè)主投票權(quán)的計算
業(yè)主投票權(quán)數(shù)，由業(yè)主大會根據(jù)專有部分面積、建筑物總面積和業(yè)主人數(shù)、總?cè)藬?shù)確定。
專有部分面積、建筑物總面積按照下列方法認(rèn)定：
(一)專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進(jìn)行登記的，暫按照測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算;尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。其中，建設(shè)單位“專有部分的面積”是指銷售的物業(yè)建筑面積，不包括以下物業(yè)的建筑面積：停車庫;依法歸全體或者部分業(yè)主共有的物業(yè);配電房、避難層、儲藏室;不能單獨辦理產(chǎn)證的其他物業(yè)。
(二)建筑物總面積，按照前項專有部分面積的總和計算。
業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法認(rèn)定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)確定，一個產(chǎn)權(quán)證計為一個業(yè)主人數(shù);房屋已出售并交付使用但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，按照房屋銷(預(yù))售合同數(shù)確定，一份合同計為一個業(yè)主人數(shù)。
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項業(yè)主人數(shù)的總和計算。
七、業(yè)主委員會成員全體辭職的處理
業(yè)主委員會成員全體辭職的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處應(yīng)當(dāng)會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門組建業(yè)主委員會換屆改選小組。業(yè)主委員會換屆改選小組中的業(yè)主代表，由居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會換屆改選小組應(yīng)當(dāng)自成立起90日內(nèi)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
在新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行職責(zé)。因不履行職責(zé)造成的損失，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
八、業(yè)主委員會主任、副主任不召集業(yè)主委員會會議的處理
業(yè)主委員會主任、副主任在符合召集業(yè)主委員會會議的條件下和規(guī)定期限內(nèi)，無正當(dāng)理由不召*議的，居民委員會、村民委員會可指定業(yè)主委員會其他成員召集業(yè)主委員會會議，并在物業(yè)管理
區(qū)域內(nèi)予以公告。 九、物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處、居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮人民調(diào)解委員會在物業(yè)管理糾紛調(diào)解中的作用，充實專業(yè)人員，提高物業(yè)管理矛盾糾紛居間調(diào)解的效能。
鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府或街道辦事處可通過設(shè)立住宅小區(qū)綜合管理法律服務(wù)咨詢站及聘請行業(yè)專家、律師等專業(yè)人員，為住宅小區(qū)綜合管理提供法律咨詢服務(wù)，解決疑難問題，調(diào)解矛盾糾紛，提高社區(qū)物業(yè)綜合管理的整體水平。
居民委員會、村民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會，受理和調(diào)解下列物業(yè)管理糾紛：
(一)業(yè)主委員會的組建、運(yùn)作和自我管理中發(fā)生的業(yè)主與業(yè)主委員會之間的糾紛;
(二)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因維修資金使用、房屋及配套設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)場地維修、養(yǎng)護(hù)、管理和環(huán)境秩序管理等引發(fā)的糾紛;
(三)鄰里間因安裝防盜門、防盜窗、空調(diào)、曬衣架、鴿棚等附著物引發(fā)的物業(yè)使用糾紛;
(四)因業(yè)主或使用人違反《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》引發(fā)的物業(yè)矛盾糾紛;
(五)其他屬于人民調(diào)解組織調(diào)解范圍內(nèi)的物業(yè)管理糾紛。
業(yè)主委員會可對本條第三款第(三)、(四)、(五)項規(guī)定的物業(yè)管理糾紛進(jìn)行調(diào)解，居民委員會、村民委員會對業(yè)主委員會的調(diào)解活動給予協(xié)助和指導(dǎo)。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)工作會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛。會議由業(yè)主委員會主任主持召開。
十、物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的管理
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向受托管理服務(wù)的住宅小區(qū)委派一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理，作為該住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)持有建設(shè)部頒發(fā)的全國物業(yè)管理師證書或經(jīng)全市統(tǒng)一考試取得的相應(yīng)職業(yè)資格證書，并在住房保障房屋管理部門注冊，取得物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)注冊證。
對在同一區(qū)、縣行政區(qū)域范圍內(nèi)地理位置上相毗鄰的住宅小區(qū)，一名物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理可管理的數(shù)量不得超過3個，且總建筑面積不得超過10萬平方米。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定委派物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理的，記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。
十一、物業(yè)管理用房的確認(rèn)
建設(shè)單位在辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的坐落、面積等在審照附圖中予以注明，并加蓋建設(shè)單位公章;對分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照整個物業(yè)管理區(qū)域的配置要求，在先期開發(fā)的區(qū)域內(nèi)一次性配置或提供臨時物業(yè)管理用房。建設(shè)單位在未按照規(guī)劃配置物業(yè)管理用房前，不得擅自變更、分割、轉(zhuǎn)讓、抵押臨時物業(yè)管理用房。
建設(shè)單位提交的資料符合物業(yè)管理區(qū)域預(yù)劃意見書和物業(yè)管理用房配置要求的，規(guī)劃管理部門方可向其核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
房屋土地調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書中注明物業(yè)管理用房的坐落、面積、室號;區(qū)、縣住房保障房屋管理部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)管理用房室號。
1997年7月1日至20**年8月31日間竣工的居住物業(yè)管理區(qū)域，其物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃中配置的標(biāo)準(zhǔn)提供;規(guī)劃中未配置的，按照物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H使用狀況予以提供。
十二、物業(yè)服務(wù)的收費
住宅物業(yè)管理區(qū)域已組建業(yè)主大會的，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照質(zhì)價相符的原則，協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
十三、物業(yè)的自行管理
規(guī)模較小且具備自行管理條件的住宅小區(qū)，經(jīng)業(yè)主大會會議討論通過，可在居民委員會、村民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)設(shè)定執(zhí)行機(jī)構(gòu)及其負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)自行管理的組織實施并承擔(dān)由此產(chǎn)生的相關(guān)責(zé)任。
業(yè)主大會聘請專業(yè)保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修單位的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂專業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會采用民事雇傭方式聘請自然人進(jìn)行公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)為其支付意外傷害等保險費用，由被聘用人員自行購買后報業(yè)主委員會備案。
業(yè)主大會決定開具自行管理發(fā)票的，業(yè)主委員會可持區(qū)、縣住房保障房屋管理部門的證明材料，到物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請代為開具。
十四、物業(yè)的裝飾裝修
業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，明確裝飾裝修工程的實施內(nèi)容、實施期限、允許施工時間、現(xiàn)場巡查、廢棄物清運(yùn)與處置以及裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項等。
十五、物業(yè)使用性質(zhì)的變更
由規(guī)劃管理部門會同區(qū)、縣住房保障房屋管理部門提出允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍和方案，經(jīng)區(qū)、縣政府同意后，區(qū)、縣規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)予以公告并抄送區(qū)、縣住房保障房屋管理部門。具體范圍和方案，應(yīng)當(dāng)包括可改變的部位和經(jīng)營項目等內(nèi)容。
在允許改變物業(yè)使用性質(zhì)的區(qū)域范圍內(nèi)，具體房屋單元的業(yè)主需要改變使用性質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
(一)符合房屋使用安全要求;
(二)符合《臨時管理規(guī)約》、《管理規(guī)約》;
(三)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意;
(四)符合相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定。
符合前款規(guī)定的住宅，其房屋所有權(quán)人可向物業(yè)所在地的區(qū)、縣住房保障房屋管理部門申請變更住宅使用性質(zhì)，區(qū)、縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20日內(nèi)做出決定。對符合條件的，準(zhǔn)予其變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)，并告知其依法向工商管理等部門辦理有關(guān)手續(xù)的義務(wù)。
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在《管理規(guī)約》中，對本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅變更使用性質(zhì)后的物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)作出約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照約定，對準(zhǔn)予變更住宅物業(yè)使用性質(zhì)的房屋收取相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。改變使用性質(zhì)的房屋，經(jīng)政府決定征收的，按照居住房屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償安置。
十六、管線的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任
住宅小區(qū)內(nèi)水、電、氣分戶計量表和表前的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由供水、供電、供氣服務(wù)單位分別承擔(dān);分戶計量表后的相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由房屋所有人承擔(dān)。
十七、維修資金的補(bǔ)建和再次籌集
未建立首期專項維修資金或?qū)ｍ椌S修資金余額不足首期籌集金額30%的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照每月每平方米建筑面積成本價0.2%的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)建或再次籌集，專項維修資金管理規(guī)約約定或業(yè)主大會會議決定高于上述標(biāo)準(zhǔn)籌集以及一次性籌集的除外。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月對業(yè)主專項維修資金賬戶進(jìn)行核對，對按照規(guī)定達(dá)到補(bǔ)建或再次籌集標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)書面告知業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。采取分期籌集的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于次月起在收取物業(yè)服務(wù)費時予以代收，并出具專項維修資金票據(jù)，按月納入專項維修資金賬戶，并將補(bǔ)建或再次籌集的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以公告。
配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的7%;不配備電梯的物業(yè)，補(bǔ)建或再次籌集的維修資金余額不得少于每平方米建筑面積成本價的5%。
業(yè)主轉(zhuǎn)移或抵押房地產(chǎn)的，可到物業(yè)所在地的物業(yè)服務(wù)企業(yè)查詢房屋維修資金余額。已足額交納的，業(yè)主可持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金余額查詢單到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證;維修資金余額少于前款規(guī)定的，業(yè)主可在持物業(yè)服務(wù)企業(yè)出具的維修資金交款單至維修資金賬戶開戶銀行補(bǔ)足后，持維修
資金余額查詢單及銀行交款憑據(jù)到物業(yè)所在地住房保障房屋管理部門開具商品住宅維修資金足額交納憑證。 公有住宅售后房屋轉(zhuǎn)讓或抵押的，由市公積金管理中心按照前款規(guī)定開具維修資金足額繳納憑證。
業(yè)主辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移或抵押登記時，應(yīng)當(dāng)提交維修資金足額繳納憑證。
十八、物業(yè)的檢測和鑒定
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《房屋修繕工程技術(shù)規(guī)程》中規(guī)定的物業(yè)常規(guī)檢查內(nèi)容和檢查周期，承擔(dān)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《房屋完損狀況檢查周期表》和《房屋結(jié)構(gòu)完好性檢查周期表》的規(guī)定，對物業(yè)定期進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)和檢查。
市住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量檢測單位的監(jiān)督管理，并定期公布符合條件的房屋質(zhì)量檢測單位名單。
物業(yè)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)安全隱患或異常狀況時，相關(guān)責(zé)任人可根據(jù)《房屋質(zhì)量檢測規(guī)程》中規(guī)定的流程，委托房屋質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測、鑒定。
檢測結(jié)論為整體危險或局部危險的房屋，應(yīng)當(dāng)由市房屋檢測中心出具危險房屋審定書。
十九、房屋外墻的維護(hù)
住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋外墻的維護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)房屋外墻的材質(zhì)進(jìn)行清洗或粉刷，確保房屋外墻整潔。房屋外墻存在嚴(yán)重褪色、明顯污跡的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時予以清洗、粉刷。
二十、示范文本的應(yīng)用
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照市住房保障房屋管理部門印發(fā)的示范文本，制定和簽署臨時管理規(guī)約、專項維修資金管理規(guī)約、首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會選舉辦法、物業(yè)服務(wù)合同、住宅裝飾裝修管理協(xié)議等文件。
本意見自公布之日起施行，有效期為5年。
上海市住房保障和房屋管理局
二○一一年五月十二日