市政府關(guān)于印發(fā)《揚(yáng)州市住宅物業(yè)管理辦法》的通知

　　揚(yáng)府規(guī)〔20**〕4號(hào)

　　各縣(市、區(qū))人民政府，市各委辦局(公司)，市各直屬單位：

　　《揚(yáng)州市住宅物業(yè)管理辦法》已于20**年8月25日經(jīng)市政府第60次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

　　揚(yáng)州市人民政府

　　20**年10月8日

　　(此件公開(kāi)發(fā)布)

　　揚(yáng)州市住宅物業(yè)管理辦法

　　第一章總 則

　　第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道物業(yè)服務(wù)中心或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

　　第三條 物業(yè)管理工作實(shí)行屬地管理。市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、功能區(qū)物業(yè)管理行政主管機(jī)構(gòu)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以及相關(guān)行政管理部門(mén)(機(jī)構(gòu))參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問(wèn)題，并建立物業(yè)管理爭(zhēng)議化解和糾紛處理工作機(jī)制。

　　市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和目標(biāo)責(zé)任機(jī)制，制定、落實(shí)扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)擔(dān);鼓勵(lì)采用信息化等新技術(shù)、新方法，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。

　　市、縣(市、區(qū))人民政府還應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和城市治理工作體系。

　　第四條 市住房保障和房產(chǎn)管理部門(mén)是全市物業(yè)管理工作的行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)管理行政主管部門(mén))，負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)為：

　　(一)建立和完善市場(chǎng)化物業(yè)服務(wù)和基本物業(yè)服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理機(jī)制;

　　(二)管理全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)，指導(dǎo)、監(jiān)督各縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)、功能區(qū)物業(yè)管理行政機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng);

　　(三)參與市政府對(duì)各縣(市、區(qū))、功能區(qū)物業(yè)管理工作的目標(biāo)責(zé)任考核;

　　(四)研究制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策和物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范;

　　(五)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理;

　　(六)負(fù)責(zé)市區(qū)前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查等管理工作;

　　(七)依法查處物業(yè)管理重大違法行為;

　　(八)依法承擔(dān)的其他職責(zé)。

　　第五條 縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，其主要職責(zé)為：

　　(一)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理日常工作的指導(dǎo)、監(jiān)督;

　　(二)負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招投標(biāo)的備案和管理工作;

　　(三)負(fù)責(zé)物業(yè)管理項(xiàng)目的區(qū)域備案、前期物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;

　　(四)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)督、管理;

　　(五)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行日常考核;

　　(六)協(xié)調(diào)進(jìn)行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)籌建、換屆及日常工作的指導(dǎo)與監(jiān)督;

　　(七)依法承擔(dān)的其他職責(zé)。

　　第六條 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)助和監(jiān)督，其主要職責(zé)為：

　　(一)落實(shí)轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作;

　　(二)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系;

　　(三)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解、物業(yè)應(yīng)急維修服務(wù)等機(jī)制，設(shè)立并公開(kāi)投訴電話、投訴點(diǎn)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛;

　　(四)監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目移交和接管工作;

　　(五)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的籌建、管理等相關(guān)工作，建立業(yè)主委員會(huì)檔案，組織成立物業(yè)管理委員會(huì);

　　(六)負(fù)責(zé)業(yè)主委員會(huì)備案;

　　(七)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人服務(wù)行為的監(jiān)督，向縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)報(bào)送信用信息;

　　(八)建立由社區(qū)居(村)民委員會(huì)、公安派出所、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜;

　　(九)依法承擔(dān)的其他職責(zé)。

　　社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制，參與指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，及時(shí)協(xié)調(diào)、處理本社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理矛盾糾紛;參與住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用監(jiān)督，建立社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通協(xié)商的“三位一體” 服務(wù)協(xié)調(diào)機(jī)制。

　　第七條 相關(guān)行政部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，共同做好物業(yè)管理工作。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及周邊道路停車(chē)泊位設(shè)置和汽車(chē)停放工作的指導(dǎo)，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因停車(chē)矛盾等引發(fā)的治安糾紛的處理，物業(yè)管理保安服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)管等由公安部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　依法查處違法建設(shè)、占用和損壞綠地等違法違規(guī)行為，督促相關(guān)責(zé)任單位加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)生活垃圾、建筑垃圾清運(yùn)和環(huán)衛(wèi)設(shè)施的管理，制定住宅小區(qū)垃圾清運(yùn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等由城管部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　按照定價(jià)權(quán)限制定調(diào)整普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)(含汽車(chē)停放)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和保障性住房、房改房、老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制定調(diào)整住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)及依法配建的人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的租金標(biāo)準(zhǔn)，制定調(diào)整生活垃圾清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依法規(guī)范監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收費(fèi)行為，及時(shí)查處物業(yè)服務(wù)中的價(jià)格違法行為等由物價(jià)部門(mén)會(huì)同同級(jí)物業(yè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域及周邊的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)文件及其污染防治設(shè)施“三同時(shí)”(與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用)的監(jiān)督管理，對(duì)企事業(yè)單位和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的污染物排放的監(jiān)督管理，對(duì)違反環(huán)保法律、法規(guī)的行為依法進(jìn)行查處等由環(huán)保部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公建配套設(shè)施建設(shè)的監(jiān)督管理，督促建設(shè)單位及時(shí)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交付后保修期內(nèi)的房屋及設(shè)施設(shè)備的相關(guān)保修工作，受理由房屋質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴，按職責(zé)依法查處破壞承重結(jié)構(gòu)等違法行為由建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備進(jìn)行安全監(jiān)察，依法對(duì)特種設(shè)備使用登記、維護(hù)保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)、作業(yè)人員持證上崗等情況開(kāi)展監(jiān)督檢查，調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故，依法查處特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法行為等由質(zhì)監(jiān)部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)勞動(dòng)用工進(jìn)行指導(dǎo)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用就業(yè)困難人員、高校畢業(yè)生，按規(guī)定在繳納社會(huì)保險(xiǎn)、參加職業(yè)培訓(xùn)方面給予適當(dāng)補(bǔ)貼等工作由人力資源和社會(huì)保障部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　對(duì)在物業(yè)管理活動(dòng)中利用合同格式條款侵害消費(fèi)者權(quán)益的行為，虛假、違法廣告和無(wú)須取得許可(含批準(zhǔn)文件)或已經(jīng)取得相關(guān)許可但未依法領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)行為依法進(jìn)行查處等由工商部門(mén)(市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén))負(fù)責(zé)。

　　在地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查中，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公建配套建設(shè)指標(biāo)等工作由規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人民防空工程及設(shè)施平時(shí)使用與維護(hù)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督由民防部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化調(diào)整的監(jiān)管和技術(shù)指導(dǎo)等工作由園林部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)參與物業(yè)管理相關(guān)工作等由民政部門(mén)負(fù)責(zé)。

　　供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視、路燈等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)。

　　第八條 市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)，所需經(jīng)費(fèi)列入同級(jí)人民政府財(cái)政預(yù)算。對(duì)在物業(yè)服務(wù)和管理工作中取得顯著成績(jī)或者獲得市級(jí)以上物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員依法依規(guī)給予表彰。

　　第九條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。

　　第十條 本市建立物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估制度。業(yè)主自治組織、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)項(xiàng)目交接和查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費(fèi)用測(cè)算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。

　　第二章 物業(yè)管理區(qū)域

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。

　　規(guī)劃部門(mén)在審查住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十二條 新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。

　　第十三條 縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限;

　　(二)建筑物總面積、專(zhuān)有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況;

　　(三)建設(shè)單位;

　　(四)建設(shè)單位關(guān)于路燈、供排水、電、燃?xì)狻㈦娞莸扰涮自O(shè)施的管護(hù)協(xié)議、生活垃圾的清運(yùn)合同協(xié)議;

　　(五)其他需要載明的事項(xiàng)。

　　第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)

　　第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等行使權(quán)利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。

　　第十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

　　業(yè)主戶(hù)數(shù)超過(guò)三百戶(hù)的，可以按幢、單元等為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。

　　第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主大會(huì))會(huì)議：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;

　　(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶(hù)數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上的。

　　第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)，并報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);

　　(三)業(yè)主名冊(cè);

　　(四)建筑規(guī)劃總平面圖;

　　(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;

　　(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;

　　(七)其他有關(guān)的文件資料。

　　建設(shè)單位故意拖延或者不報(bào)送的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)督促其按規(guī)定報(bào)送。

　　第十八條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。

　　首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第十九條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者社區(qū)居(村)民委員會(huì)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)不少于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指定人員擔(dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。籌備組中的業(yè)主成員條件與業(yè)主委員會(huì)成員條件一致。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。

　　第二十條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起九十日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組履行下列職責(zé)：

　　(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;

　　(二)擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案;

　　(三)確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);

　　(四)提出首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

　　(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對(duì)業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。

　　第二十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。

　　業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。

　　有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：

　　(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;

　　(三)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足其原總數(shù)的二分之一時(shí)，重新選舉業(yè)主委員會(huì);

　　(四)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi);逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。

　　第二十二條 召開(kāi)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，并同時(shí)告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。

　　召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

　　第二十三條 業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限。

　　第二十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無(wú)故欠交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。

　　業(yè)主委員會(huì)由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期三至五年，委員可以連選連任，一般最多不超過(guò)三屆，具體人數(shù)、任期、連選連任條件由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)主委員會(huì)委員任期相同。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。

　　業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出現(xiàn)空缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

　　第二十五條 劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　第二十六條 不具備成立業(yè)主大會(huì)條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組建所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員組成應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　第二十七條 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表資格自行終止：

　　(一)以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的;

　　(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(三)喪失民事行為能力的;

　　(四)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

　　第二十八條 業(yè)主委員會(huì)委員、籌備組成員、物業(yè)管理委員會(huì)委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定予以罷免：

　　(一)不履行職責(zé)的;

　　(二)利用委員、成員、代表資格謀取不正當(dāng)利益的;

　　(三)出現(xiàn)第二十四條第一款規(guī)定情形及其他拒不履行業(yè)主義務(wù)情形的;

　　(四)因履職不當(dāng)給業(yè)主造成較大損失的;

　　(五)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、籌備組成員、物業(yè)管理委員會(huì)委員、業(yè)主代表的。

　　第二十九條 不再擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)管理委員會(huì)中的業(yè)主成員、業(yè)主代表的，應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)所有的物品等移交業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì);拒不移交的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

　　第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案：

　　業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)書(shū);

　　(二)業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表名單及其基本情況;

　　(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;

　　(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

　　備案材料齊全的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在五個(gè)工作日內(nèi)出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明，并在備案后七個(gè)工作日內(nèi)將備案材料抄送縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)及社區(qū)居(村)民委員會(huì);備案材料不齊全的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)不予備案，并書(shū)面告知須補(bǔ)齊的材料。

　　第三十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前三個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并事先報(bào)告物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、業(yè)主清冊(cè)、檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面移交手續(xù);拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)督促移交，物業(yè)所在地的公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。

　　第三十二條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主委員會(huì)不能正常開(kāi)展工作的，物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整。

　　第三十三條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會(huì)委員的工作補(bǔ)貼由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告經(jīng)費(fèi)收支情況明細(xì)，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第三十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合有關(guān)主管部門(mén)，與社區(qū)居(村)民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會(huì)管理工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合社區(qū)居(村)民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居(村)民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告，并告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。

　　第三十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。

　　業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;

　　(二)決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;

　　(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。

　　業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時(shí)不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。

　　第三十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事表決可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件等方式實(shí)名投票。業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示。

　　一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位登記有二個(gè)或者二個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)自行確定一名投票人。

　　第四章前期物業(yè)管理

　　第三十七條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。

　　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　第三十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷(xiāo)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾，臨時(shí)管理規(guī)約文本應(yīng)同時(shí)交予物業(yè)買(mǎi)受人收?qǐng)?zhí)。

　　第三十九條 市區(qū)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。

　　提倡業(yè)主大會(huì)通過(guò)統(tǒng)一的招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標(biāo)人少于三個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于三萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成前期物業(yè)管理招投標(biāo)或協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作：

　　(一)新建預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　(二)更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在原前期物業(yè)服務(wù)合同終止前完成。

　　中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起三十日內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，由縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)抄送物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)，用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。

　　物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四十二條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。

　　第四十三條　前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前，建設(shè)單位需提前解除合同重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并征得已銷(xiāo)售房屋總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總戶(hù)數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，方可提前解除合同。

　　已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主，因?qū)ㄔO(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿(mǎn)意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進(jìn)行評(píng)估。協(xié)商不成的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)隨機(jī)抽取第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告，同時(shí)告知物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　經(jīng)評(píng)估物業(yè)服務(wù)不符合履約標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改;逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)報(bào)告，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公示。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四十條的規(guī)定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十四條 前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。

　　根據(jù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，已具備交付條件的房屋且建設(shè)單位已通知物業(yè)買(mǎi)受人交付的，因物業(yè)買(mǎi)受人的原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人按相關(guān)規(guī)定承擔(dān)。

　　第四十五條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并無(wú)償移交。其中，用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積二十至四十平方米配置。

　　物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，其所有權(quán)屬于全體業(yè)主。建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。

　　集體土地房屋拆遷安置住宅小區(qū)除按本條第二款規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)按照小區(qū)地上地下總建筑面積百分之二至百分之五的比例配建配套服務(wù)設(shè)施及物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，其經(jīng)營(yíng)收益用于彌補(bǔ)小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的不足。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近，一般應(yīng)當(dāng)在三樓以下，其中物業(yè)接待中心辦公室應(yīng)當(dāng)設(shè)置在一樓。物業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房應(yīng)當(dāng)合理安排位置，便于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。

　　物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。建設(shè)單位不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、避難層、設(shè)備間、公共門(mén)廳、公共衛(wèi)生間、過(guò)道、地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、民防工程以及不計(jì)入容積率的其他房屋和室內(nèi)層高不足2.2米的房屋等作為物業(yè)服務(wù)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位在承接查驗(yàn)前裝修到位;裝修前應(yīng)當(dāng)事先征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)，并對(duì)房屋功能進(jìn)行合理布置;本著安全實(shí)用的原則，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模配備物業(yè)辦公室、會(huì)議室等。

　　第四十七條 物業(yè)服務(wù)用房主要用于物業(yè)管理辦公和業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)等用途，不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。若用于經(jīng)營(yíng)，收益歸全體業(yè)主所有，可用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。

　　第四十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等終端用戶(hù)的分戶(hù)計(jì)量表或者終端用戶(hù)入戶(hù)端口以外的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范。

　　建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加;在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)管理。專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān)，但二次供水設(shè)施的費(fèi)用承擔(dān)，按照《江蘇省城鄉(xiāng)供水管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　20**年5月1日前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，業(yè)主大會(huì)決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位管理的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　第四十九條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的商品房銷(xiāo)售合同應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。承接查驗(yàn)時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前告知縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并邀請(qǐng)其共同參加。

　　現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備安裝、驗(yàn)收、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，并告知物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：

　　(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

　　(二)臨時(shí)管理規(guī)約;

　　(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

　　(四)建設(shè)單位移交資料清單;

　　(五)查驗(yàn)記錄;

　　(六)交接記錄;

　　(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，妥善保管。物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可以進(jìn)行查閱和復(fù)制。

　　縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在備案后三十日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

　　第五章 物業(yè)服務(wù)

　　第五十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。市物業(yè)行政主管部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)參與本市物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)、從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用的監(jiān)管。

　　第五十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。電梯、消防、機(jī)械式停車(chē)設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取應(yīng)急措施，及時(shí)向有關(guān)主管部門(mén)報(bào)告，并協(xié)助做好救助工作。

　　業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)人身、財(cái)產(chǎn)安全有特殊保護(hù)要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂服務(wù)合同。

　　第五十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。

　　第五十六條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用連續(xù)空置六個(gè)月以上的物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)事前告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。具體范圍和減免標(biāo)準(zhǔn)、減免期限由市、縣(市)價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)確定。業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

　　物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　第五十七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將前期物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地的價(jià)格行政主管部門(mén)備案;業(yè)主大會(huì)成立后，普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定，通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。非普通住宅和非住宅、滿(mǎn)足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市、縣(市)價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

　　第五十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

　　酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。實(shí)行酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定對(duì)物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)資金的收支建立臺(tái)賬、定期公示，并接受業(yè)主委員會(huì)的核查。

　　第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)辦法等有關(guān)情況如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

　　第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期公布共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價(jià)、金額，并按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂](méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費(fèi)用的分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。

　　第六十一條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況開(kāi)展評(píng)估，并向全體業(yè)主公布評(píng)估結(jié)果。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。評(píng)估結(jié)果可以作為要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改或者更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的依據(jù)。

　　第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶(hù)使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶(hù)收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶(hù)外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶(hù)是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶(hù)業(yè)主或者實(shí)際使用人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報(bào)酬。

　　第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受?chē)?guó)家、省和本市有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類(lèi)費(fèi)用，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的用水、用電、用氣價(jià)格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車(chē)、餐飲等經(jīng)營(yíng)性用水、用電、用氣除外。

　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)一個(gè)月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)可以參照前期物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)經(jīng)費(fèi)在物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　第六十五條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序。

　　業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);

　　(二)移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;

　　(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;

　　(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用;

　　(五)物業(yè)承接查驗(yàn)檔案;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月書(shū)面告知另一方當(dāng)事人和物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

　　第六十六條 物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

　　被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域或者拒不移交資料的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出;使業(yè)主生活受到嚴(yán)重影響的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求，轄區(qū)內(nèi)公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助;有破壞共用設(shè)施設(shè)備、毀壞賬冊(cè)等違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理;業(yè)主委員會(huì)還可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　第六十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，擅自撤出或者停止物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)督促其履行合同;對(duì)不繼續(xù)履行合同的，依照有關(guān)法律、法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同約定處理。

　　第六十八條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。

　　業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

　　(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人;

　　(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;

　　(三)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;

　　(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

　　電梯、消防、機(jī)械式停車(chē)設(shè)備、鍋爐、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。

　　第六十九條 老舊住宅小區(qū)可以由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)成立物業(yè)服務(wù)中心，為業(yè)主提供基本物業(yè)服務(wù)，主要做到有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有維修維護(hù)、有停車(chē)管理。

　　縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)和財(cái)政部門(mén)應(yīng)當(dāng)制定基本物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼政策，所需經(jīng)費(fèi)列入縣(市、區(qū))人民政府財(cái)政預(yù)算。

　　第七十條　市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評(píng)價(jià)體系，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)檢查，向社會(huì)公布信用信息評(píng)價(jià)結(jié)果。

　　縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)具體負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息征集、考核、評(píng)價(jià)、匯總和核查工作。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息的征集、核查工作。

　　第七十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照法律、法規(guī)規(guī)定、合同約定和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、專(zhuān)業(yè)技術(shù)規(guī)范等提供日常物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴(yán)重失信行為之一的，二年內(nèi)不得在本市申報(bào)各類(lèi)物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目;失信行為改正前，物業(yè)管理行政主管部門(mén)不予開(kāi)具誠(chéng)信證明：

　　(一)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的;

　　(二)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的;

　　(三)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，撤出時(shí)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)管理混亂的;

　　(四)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的;

　　(五)泄露業(yè)主信息的;

　　(六)對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)委員進(jìn)行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報(bào)復(fù)的;

　　(七)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定情形的。

　　第七十二條 物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行項(xiàng)目負(fù)責(zé)人責(zé)任制。

　　物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人有下列嚴(yán)重失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)錄入項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用檔案，同時(shí)錄入其所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用檔案：

　　(一)騙取、挪用或者侵占住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的;

　　(二)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)用房、共用部位和排水管網(wǎng)等共用設(shè)施設(shè)備用途的;

　　(三)擅自決定占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的;

　　(四)擅自利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財(cái)產(chǎn)損失等重大責(zé)任事故的;

　　(六)被價(jià)格行政主管部門(mén)認(rèn)定亂收費(fèi)或者收費(fèi)不規(guī)范且未改正的;

　　(七)其他損害業(yè)主利益情節(jié)嚴(yán)重的。

　　有前款規(guī)定情形之一的，業(yè)主可以向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)投訴。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行核查，并書(shū)面告知業(yè)主核查結(jié)果。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第七十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　第七十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。

　　平時(shí)開(kāi)發(fā)利用人民防空工程設(shè)施，不得影響其戰(zhàn)時(shí)防空效能和應(yīng)急避難功能，不得擅自改變?nèi)朔拦こ唐綍r(shí)用途。

　　第七十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

　　(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;

　　(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);

　　(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;

　　(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;

　　(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;

　　(六)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);

　　(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;

　　(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;

　　(九)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛;

　　(十)破壞或者擅自改變房屋外觀;

　　(十一)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);

　　(十二)非法養(yǎng)殖大型犬、烈性犬;

　　(十三)占用(堵塞)消防車(chē)通道、疏散通道、安全出口，圈占(遮擋)消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為;

　　(十四)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第七十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿(mǎn)足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車(chē)需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

　　建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷(xiāo)售登記后出售或者附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價(jià)格。擬出售車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求購(gòu)買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫(kù)業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定，每戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)。

　　建設(shè)單位未出售或者未附贈(zèng)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價(jià)格行政主管部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車(chē)位、車(chē)庫(kù)的業(yè)主的房屋套數(shù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)抽簽等公平方式確定給未購(gòu)買(mǎi)或者未受贈(zèng)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的業(yè)主，每戶(hù)業(yè)主只能承租一個(gè)車(chē)位或者車(chē)庫(kù)。

　　在首先滿(mǎn)足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)六個(gè)月。

　　第七十七條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定使用。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，應(yīng)當(dāng)由公安部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車(chē)通道，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。

　　對(duì)開(kāi)放式物業(yè)管理區(qū)域，無(wú)停車(chē)場(chǎng)地或者用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)嚴(yán)重不足的物業(yè)管理區(qū)域，公安部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域周邊情況進(jìn)行全面調(diào)查，合理利用支路、背街小巷、建筑物間空檔施劃夜間臨時(shí)停車(chē)泊位，對(duì)夜間交通流量較小的次干道的慢車(chē)道施劃限時(shí)停車(chē)泊位，供居民停放車(chē)輛。

　　第七十八條 前期物業(yè)管理期內(nèi)，普通住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專(zhuān)有、專(zhuān)用的車(chē)位(車(chē)庫(kù))的汽車(chē)停放費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定本區(qū)域汽車(chē)停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　前期物業(yè)管理期內(nèi)，建設(shè)單位未出售、未附贈(zèng)或未出租的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，汽車(chē)停放費(fèi)由建設(shè)單位按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主對(duì)汽車(chē)停放有保管要求的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

　　第七十九條 業(yè)主大會(huì)成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將汽車(chē)停放費(fèi)單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算，所得收益的百分之七十納入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，其余部分可以用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　業(yè)主大會(huì)成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事廣告等經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。收益按照業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用;沒(méi)有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)汽車(chē)停放費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督，并向業(yè)主大會(huì)報(bào)告。

　　第八十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放，出租的租賃期限不得超過(guò)三年，不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)。

　　人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其租金、汽車(chē)停放費(fèi)的收取及其支出、使用管理等，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八十一條 鼓勵(lì)在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)管理、誰(shuí)受益”的原則，逐步形成政府出資、企業(yè)投資、業(yè)主集資等社會(huì)多元化投資方式，采取政府支持，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)運(yùn)作的形式，緩解和逐步解決車(chē)位、車(chē)庫(kù)供需矛盾。

　　第八十二條 房管、公安、建設(shè)、衛(wèi)生計(jì)生、環(huán)保、規(guī)劃、園林、城管、民防、工商、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門(mén)，應(yīng)當(dāng)在各自職責(zé)范圍內(nèi)加強(qiáng)監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式、執(zhí)法事項(xiàng)和監(jiān)督電話，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

　　第八十三條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。

　　第八十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見(jiàn)，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、裝修材料等進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。

　　第八十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)專(zhuān)有部分的維修責(zé)任由該業(yè)主承擔(dān)。

　　第八十六條 物業(yè)存在安全隱患、嚴(yán)重影響市容或者妨礙他人正常使用的，業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)或者采取防范措施。

　　物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新和改造，造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)予以賠償。

　　第八十七條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿(mǎn)后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　第八十八條 住宅物業(yè)交付使用后，電梯、消防、安防等設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān);其更新和改造按照相關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，所需資金由業(yè)主承擔(dān)，政府可以給予補(bǔ)貼。

　　20**年5月1日后受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在交付使用前按照建筑安裝總費(fèi)用百分之一的比例交存資金，專(zhuān)項(xiàng)用于電梯、消防等設(shè)施設(shè)備的更新和改造。該資金歸業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區(qū)域住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理。

　　第八十九條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主均可憑應(yīng)急維修工程項(xiàng)目說(shuō)明、維修工程實(shí)施方案，向住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)提出資金使用申請(qǐng)，經(jīng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯故障危及人身安全的;

　　(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;

　　(四)樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;

　　(五)專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;

　　(六)消防設(shè)施損壞不能正常運(yùn)行的，造成嚴(yán)重火災(zāi)隱患危及房屋安全的;

　　(七)危及房屋安全的其他情形。

　　應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)將維修費(fèi)用審計(jì)后向業(yè)主公示，從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶(hù)賬中按照專(zhuān)有面積分?jǐn)偭兄?其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)方便快捷地處理應(yīng)急維修事項(xiàng)，加強(qiáng)監(jiān)督管理，保障資金安全。

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急維修資金使用書(shū)面申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)完成審核。

　　第九十條 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定，續(xù)籌住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　業(yè)主申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)登記部門(mén)提供已足額交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。

　　第九十一條 業(yè)主委員會(huì)可以向住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)提出申請(qǐng)，將不低于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金百分之八十的款項(xiàng)轉(zhuǎn)存為一年以上的定期存款，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起五個(gè)工作日內(nèi)予以辦理。利息計(jì)入相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶(hù)賬。

　　住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法履行維修資金保值增值的責(zé)任，并建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金查詢(xún)制度，業(yè)主有權(quán)查詢(xún)本人的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金結(jié)存情況。

　　第九十二條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))應(yīng)當(dāng)采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。老舊住宅小區(qū)的范圍，由市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))確定。

　　老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，由市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))負(fù)責(zé);業(yè)主專(zhuān)有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

　　第九十三條　老舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房的經(jīng)營(yíng)收益作為老舊住宅小區(qū)維護(hù)管理費(fèi)用的補(bǔ)充資金，由業(yè)主大會(huì)監(jiān)督使用。

　　第七章 法律責(zé)任

　　第九十四條 有違反本辦法條款行為的，由相關(guān)主管部門(mén)依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定依法進(jìn)行查處;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九十五條 阻礙行政執(zhí)法人員依法執(zhí)行職務(wù)的，依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》的規(guī)定處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第九十六條 違反本辦法第五十六條第一款規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納各項(xiàng)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。

　　第九十七條 市、縣(市、區(qū))人民政府(管委會(huì))物業(yè)管理行政主管部門(mén)(機(jī)構(gòu))、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關(guān)主管部門(mén)的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第八章 附 則

　　第九十八條 本辦法所稱(chēng)住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱(chēng)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

　　本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：

　　(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;

　　(二)業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

　　第九十九條 住宅區(qū)域內(nèi)非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動(dòng)參照本辦法執(zhí)行。

　　第一百條 本辦法由揚(yáng)州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

　　第一百零一條 本辦法自20**年11月8日起施行。20**年2月13日市人民政府頒發(fā)的《揚(yáng)州市物業(yè)管理實(shí)施辦法》(揚(yáng)政發(fā)〔20**〕47號(hào))同時(shí)廢止。

篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)

　　邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)

　　河北省邯鄲市人民政府

　　邯鄲市物業(yè)管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。

　　第三條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，并負(fù)責(zé)叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的收繳、使用、管理工作。

　　縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。

　　財(cái)政、價(jià)格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi),對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第四條 縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。

　　社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)

　　第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。

　　未成立業(yè)主大會(huì)的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項(xiàng)時(shí)，由物業(yè)所在地街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。

　　第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上且已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

　　第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

　　第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日15日前，將有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。

　　業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。

　　第十二條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；

　　（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；

　　（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（六）籌集和使用維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（八）改變共有部分的用途；

　　（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；

　　（十）工作經(jīng)費(fèi)的籌措、管理和使用；

　　（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第（六）、(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。

　　第十五條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。

　　第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。

　　業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：

　　（一）有完全民事行為能力；

　　（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；

　　（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

　　（四）無(wú)欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；

　　（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；

　　（六）具有一定的組織能力；

　　（七）具備必要的工作時(shí)間。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任、執(zhí)行秘書(shū)。

　　第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：

　　（一）由籌備組組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；

　　（二）業(yè)主大會(huì)決議；

　　（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況。

　　街道辦事處應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。

　　前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并向街道辦事處報(bào)送印章印樣。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報(bào)告街道辦事處。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿(mǎn)之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交。

　　第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。

　　工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法做出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以決定終止其委員資格：

　　（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；

　　（二）不履行委員職責(zé)的；

　　（三）利用委員資格謀取私利的；

　　（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（五）侵害他人合法權(quán)益的；

　　（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。

　　第二十六條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，逾期仍不召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，并及時(shí)組織召開(kāi)：

　　（一）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；

　　（二）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；

　　（三）業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。

　　第二十七條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。

　　第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模不足3萬(wàn)平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷(xiāo))售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約等資料。

　　建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的要約部分，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。

　　第三十二條 臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。

　　臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

　　第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等物業(yè)服務(wù)用房。

　　物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在物業(yè)項(xiàng)目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。

　　規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。

　　第三十四條 規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。

　　第三十五條 市、縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)

　　參與物業(yè)項(xiàng)目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗(yàn)收。

　　第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。

　　外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、工商行政管理部門(mén)核發(fā)的分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)服務(wù)管理；

　　（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；

　　（三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

　　（四）及時(shí)制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的行為；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；

　　（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；

　　（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；

　　（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益和支出情況；

　　（五）制定使用維修資金的年度計(jì)劃；

　　（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；

　　（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向相關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。相關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為者依法處理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。

　　第五章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程和結(jié)果可以公證。

　　第四十三條 承接查驗(yàn)應(yīng)包含下列內(nèi)容：

　　（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。

　　1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

　　2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；

　　3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

　　（二）相關(guān)資料。

　　在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交下列資料：

　　1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

　　2.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

　　3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　5.業(yè)主名冊(cè)及相對(duì)應(yīng)的專(zhuān)有部分面積明細(xì)；

　　6.物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、預(yù)代收的水、電費(fèi)，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及屬于業(yè)主的其他財(cái)物等。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

　　第四十四條 承接查驗(yàn)的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會(huì)管理和使用。

　　首屆業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。

　　第四十五條 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)時(shí)，交接雙方應(yīng)列明詳細(xì)交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱(chēng)、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時(shí)間、交接地點(diǎn)和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進(jìn)行：

　　（一）在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項(xiàng)目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：

　　1.建設(shè)單位于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，書(shū)面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)，并提交有關(guān)資料。

　　2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對(duì)提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。

　　3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)。

　　4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。

　　5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。

　　（二）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：

　　1.業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書(shū)面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。

　　2.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對(duì)提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。

　　3.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)。

　　4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。

　　5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。

　　6.有關(guān)承接查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。

　　（三）分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以按本辦法分期接管驗(yàn)收。

　　第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

　　第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過(guò)符合法律規(guī)定的方式通知買(mǎi)受人收房的，買(mǎi)受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問(wèn)題造成買(mǎi)受人在規(guī)定的收房時(shí)限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

　　第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶(hù)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護(hù)、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡、防止損失的原則進(jìn)行。

　　業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

　　第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)做好下列工作：

　　(一)在退出之日90日前,以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)和街道辦事處，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)送縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交事宜。

　　(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同終止之日。

　　第五十二條 業(yè)主委員會(huì)自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　街道辦事處接到書(shū)面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問(wèn)題的解決進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)制定應(yīng)對(duì)方案。

　　第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

　　第五十四條 未成立業(yè)主委員會(huì)或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第五十五條 業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)及時(shí)告知縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)

　　第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

　　第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。

　　因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。

　　業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　供水、供電、供氣部門(mén)以樓內(nèi)分戶(hù)計(jì)費(fèi)表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計(jì)費(fèi)表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。

　　采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

　　上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶(hù)改造，改造后將分戶(hù)計(jì)量裝置和入戶(hù)端口以外的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。

　　第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主：

　　（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；

　　（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；

　　（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；

　　（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；

　　（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；

　　（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動(dòng)；

　　（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。

　　第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。

　　建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿(mǎn)足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。

　　物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車(chē)庫(kù)、車(chē)位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車(chē)管理的約定。

　　第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定收取。

　　第七章 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金

　　第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。

　　住宅只屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。

　　第六十四條 維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。

　　維修資金管理使用實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、公開(kāi)透明、誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則。

　　第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書(shū)登記或房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的6%。

　　維修資金主管部門(mén)根據(jù)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，及時(shí)收集本地住宅建筑安裝工程造價(jià)數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。

　　第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：

　　（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。

　　（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。

　　業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

　　第六十七條 維修資金交存程序。

　　（一）新建住宅。

　　1.辦理商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理建設(shè)項(xiàng)目維修資金開(kāi)戶(hù)手續(xù)。

　　2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門(mén)對(duì)交存人、房屋所在小區(qū)（項(xiàng)目）名稱(chēng)、地址、幢號(hào)、房號(hào)、建筑面積及交存款額等進(jìn)行核定后，就上述事項(xiàng)進(jìn)行登記，并開(kāi)具《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》，并告知購(gòu)房人（回遷人）持《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》到開(kāi)戶(hù)銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。

　　未經(jīng)交存人委托，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。

　　3.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金主管部門(mén)出具的維修資金交存證明。

　　4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以?xún)?nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。

　　（二）公有住房。

　　售房單位在收取售房款時(shí)應(yīng)代收購(gòu)房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門(mén)移交。

　　第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級(jí)房產(chǎn)部門(mén)不予辦理房屋登記。

　　第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)代管。

　　維修資金主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專(zhuān)戶(hù)管理銀行，并在專(zhuān)戶(hù)管理銀行開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶(hù)。

　　開(kāi)立商品住房維修資金專(zhuān)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。

　　開(kāi)立公有住房維修資金專(zhuān)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)分戶(hù)賬。

　　第七十條 業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門(mén)代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理。經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：

　　（一）業(yè)主大會(huì)向維修資金主管部門(mén)提交下列材料：

　　1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請(qǐng)；

　　2.業(yè)主大會(huì)關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；

　　3.維修資金管理方案；

　　4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會(huì)的委托書(shū)等。

　　（二）經(jīng)維修資金主管部門(mén)同意業(yè)主大會(huì)在指定的銀行開(kāi)維修資金專(zhuān)戶(hù)，并以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶(hù)門(mén)號(hào)設(shè)立分戶(hù)賬。

　　（三）維修資金主管部門(mén)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的維修資金專(zhuān)戶(hù)，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。

　　維修資金主管部門(mén)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書(shū)面說(shuō)明原因。

　　第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)資格。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度。開(kāi)立的維修資金賬戶(hù)，應(yīng)當(dāng)接受維修資金主管部門(mén)的監(jiān)督。

　　第七十二條 業(yè)主分戶(hù)賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，賬目管理單位應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過(guò)。

　　第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補(bǔ)交。

　　第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目的情況提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項(xiàng)目概況、維修原因、維修費(fèi)用估價(jià)、涉及業(yè)主范圍和戶(hù)數(shù)等；

　　（二）維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取：

　　1.使用維修資金申請(qǐng)；

　　2.專(zhuān)有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；

　　3.業(yè)主會(huì)議對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書(shū)；

　　4.維修施工方案和合同；

　　5.維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；

　　6.辦理人身份證復(fù)印件。

　　（五）維修資金行政主管部門(mén)收到符合要求的申請(qǐng)材料后20個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。

　　（六）專(zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用維修資金的情況的處置辦法等；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；

　　（二）由相關(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會(huì)決定的規(guī)則通過(guò)使用方案；

　　（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；

　　（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支維修資金；

　　（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意后報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

　　（六）業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金主管部門(mén)向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；

　　（七）專(zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅婕吧形词鄢龅纳唐纷≌⒎亲≌蛘吖凶》康模_(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

　　第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財(cái)產(chǎn)安全及嚴(yán)重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：

　　（一）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照下列程序辦理：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)列支；

　　2.維修資金主管部門(mén)收到申請(qǐng)審核同意后，向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。

　　3.專(zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　（二）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照以下程序辦理：

　　1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)列支；

　　2.業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；

　　3.業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金管理部門(mén)向?qū)?hù)管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；

　　4.專(zhuān)戶(hù)管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

　　發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，維修資金主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶(hù)賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。險(xiǎn)情解除后，應(yīng)將費(fèi)用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶(hù)。受讓人應(yīng)當(dāng)持維修資金過(guò)戶(hù)的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到維修資金主管部門(mén)及專(zhuān)戶(hù)管理銀行辦理分戶(hù)賬更名手續(xù)。

　　第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。房屋分戶(hù)賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)取：

　　（一）返還申請(qǐng)；

　　（二）房屋滅失證據(jù)；

　　（三）業(yè)主身份證原件；

　　（四）代業(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書(shū)及委托人身份證原件。

　　第八十條 維修資金主管部門(mén)、公有住房維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，與專(zhuān)戶(hù)管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金賬目核對(duì)、公布和查詢(xún)制度，每年至少核對(duì)、公布一次。

　　維修資金所有人對(duì)公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門(mén)進(jìn)行復(fù)核；維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶(hù)變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶(hù)管理銀行進(jìn)行復(fù)核；業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶(hù)賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r，可以隨時(shí)查詢(xún)。

　　第八章 法律責(zé)任

　　第八十一條 建設(shè)單位未在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。

　　第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可處3000元以下的罰款。

　　第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定予以處罰。

　　第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可責(zé)令其限期改正，并將其不良行為予以通報(bào)和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)，不得參評(píng)各級(jí)物業(yè)管理評(píng)優(yōu)活動(dòng)：

　　（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、拒絕接受政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的；

　　（二）物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；

　　（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；

　　（四）其他違反法律法規(guī)的行為。

　　第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　第八十七條 未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定予以處罰。

　　第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條規(guī)定予以處罰。

　　第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定予以處罰。

　　第九十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買(mǎi)受人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。

　　第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定予以處罰。

　　第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定予以處罰。

　　第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定予以處罰。

　　第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰。

　　（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

　　（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　　（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。

　　第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第九章 附則

　　第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號(hào)）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（〔20**〕59號(hào)）同時(shí)廢止。

篇3：大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法(2009)

　　大連市實(shí)施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)

　　大連市人民政府令

　　第105號(hào)

　　《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。

　　代市長(zhǎng) 李萬(wàn)才

　　二〇〇九年八月十三日

　　大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本辦法。

　　第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

　　價(jià)格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)日常工作。

　　第四條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)

　　第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

　　（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

　　（六）參加業(yè)主大會(huì)時(shí)遵守大會(huì)程序；

　　（七）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式；

　　（八）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；

　　（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

　　（二）制定和修改管理規(guī)約；

　　（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

　　（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　　（五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

　　（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第八條 新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)和多個(gè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨(dú)立封閉的，可以劃分為若干個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。

　　新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確。

　　第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

　　房屋實(shí)際交付使用的專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)。

　　第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

　　建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。

　　籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔(dān)。

　　第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：

　　（一）確定會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；

　　（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；

　　（三）確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；

　　（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會(huì)候選人；

　　（五）做好會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

　　前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。

　　第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。

　　業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　第十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。

　　第十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。

　　業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人，副主任一至二人。

　　業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。

　　業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　（一）是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；

　　（二）模范履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他業(yè)主義務(wù)；

　　（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力；

　　（四）具備與物業(yè)管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)；

　　（五）身體健康，有必要的工作時(shí)間。

　　第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和各項(xiàng)表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。

　　業(yè)主委員會(huì)的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與市公安部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第十七條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，在下次業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，不得提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議重新決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席。

　　業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。

　　第十八條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

　　（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

　　（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

　　（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；

　　（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

　　（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

　　第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。

　　召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書(shū)面同意。

　　業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。

　　第二十條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)予以改選：

　　（一）過(guò)半數(shù)以上委員不履行職責(zé)的；

　　（二）多次侵犯業(yè)主合法權(quán)益又不整改的；

　　（三）作出違法或者錯(cuò)誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，但拒不改正或者拖延改正的。

　　業(yè)主委員會(huì)不召集業(yè)主大會(huì)改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)改選。新的業(yè)主委員會(huì)成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。

　　第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。

　　業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：

　　（一）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；

　　（二）受過(guò)刑事處分的；

　　（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；

　　（四）不履行業(yè)主義務(wù)的；

　　（五）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；

　　（六）不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。

　　第二十二條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿(mǎn)二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)，組織換屆選舉；無(wú)力召集業(yè)主大會(huì)、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。

　　第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會(huì)的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。

　　按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目，需要對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會(huì)參照業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開(kāi)展工作。

　　第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬(wàn)平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過(guò)五萬(wàn)平方米的，每五萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì)用房面積不低于三十平方米。

　　物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門(mén)衛(wèi)房、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲(chǔ)藏室等面積不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。

　　物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時(shí)明確。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位管理。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號(hào)。

　　第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：

　　（一）建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書(shū)或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件；

　　（二）經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃圖；

　　（三）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；

　　（四）招標(biāo)文件；

　　（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

　　建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。

　　第二十八條 建設(shè)單位銷(xiāo)（預(yù)）售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（需注明以?xún)r(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)為準(zhǔn)）等事項(xiàng)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約及同意公示的其他事項(xiàng)。

　　第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在問(wèn)題的，雙方應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定解決時(shí)限和方法。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗(yàn)收合格后，再行移交。

　　第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：

　　（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

　　（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

　　（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

　　（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位。

　　第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。

　　建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門(mén)反映，由建設(shè)行政主管部門(mén)依法進(jìn)行監(jiān)管。

　　保修期滿(mǎn)或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。

　　第四章 物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。

　　第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點(diǎn)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話等公示，并按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示。

　　第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納。

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)要求出賣(mài)人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房維修費(fèi)用。未結(jié)清的，由買(mǎi)賣(mài)雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。

　　第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶(hù)收取相關(guān)費(fèi)用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

　　第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見(jiàn)，認(rèn)為履行合同約定的，予以確認(rèn)；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。

　　第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。

　　物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門(mén)委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修；沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。

　　第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解。

　　市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門(mén)職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并告知投訴人。

　　第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。

　　第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

　　（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；

　　（二）侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；

　　（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；

　　（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；

　　（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

　　（七）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；

　　（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　　（九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

　　（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止。已造成不良后果或者不聽(tīng)制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。

　　第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決議到有關(guān)行政管理部門(mén)辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)的，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。

　　業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)前，由業(yè)主委員會(huì)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)做出書(shū)面說(shuō)明。業(yè)主大會(huì)的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。

　　第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。

　　供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修、更新和改造工程,需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃施工十五日前，持施工計(jì)劃書(shū)、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無(wú)故阻撓施工。

　　緊急搶險(xiǎn)的，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險(xiǎn)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀。

　　第四十六條 車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。

　　物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)場(chǎng)管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。

　　第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門(mén)辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)書(shū)面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。

　　第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　　專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿(mǎn)后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì)，維修費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支付。

　　第六章 法律責(zé)任

　　第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：

　　（一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料的；

　　（二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案、公示的事項(xiàng)備案、公示的。

　　第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定處罰：

　　（一）違反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；

　　（二）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，責(zé)令限期改正，處五千元罰款；

　　（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無(wú)故阻撓施工的，給予警告，責(zé)令改正。

　　第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。

　　第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門(mén)權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。

　　第七章 附則

　　第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。

　　大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號(hào)）同時(shí)廢止。