案例分析:小區(qū)消防設(shè)施漏水產(chǎn)生水費(fèi)

　　小區(qū)消防設(shè)施漏水產(chǎn)生水費(fèi)18萬(wàn)元，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)，還是由物管承擔(dān)?

　　案情

　　江蘇省宿遷市康寧小區(qū)于20**年交付業(yè)主使用，陽(yáng)光物業(yè)公司負(fù)責(zé)該小區(qū)物業(yè)管理。20**年10月，小區(qū)消防水表顯示用水5.6萬(wàn)噸，產(chǎn)生約18萬(wàn)元水費(fèi)，原因是消防栓漏水。自來(lái)水公司要求物業(yè)公司承擔(dān)水費(fèi)，被物業(yè)公司拒絕，其理由是：小區(qū)消防設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，應(yīng)由所有人承擔(dān)漏水損失，且自己與自來(lái)水公司無(wú)供用水合同，自來(lái)水公司無(wú)權(quán)向其主張水費(fèi)。這筆水費(fèi)，自來(lái)水公司應(yīng)向誰(shuí)索要?

　　評(píng)析

　　消防設(shè)施分為公共消防設(shè)施和自備消防設(shè)施，小區(qū)內(nèi)部消防設(shè)施屬于小區(qū)自備消防設(shè)施，從自備消防設(shè)施取水救火需要繳納水費(fèi)。小區(qū)自備消防設(shè)施漏水產(chǎn)生的水費(fèi)，自來(lái)水公司可以依據(jù)不同的法律關(guān)系要求小區(qū)業(yè)主或物業(yè)公司承擔(dān)。

　　1、自來(lái)水公司可依據(jù)“物權(quán)”法律關(guān)系要求小區(qū)業(yè)主承擔(dān)。物權(quán)法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。小區(qū)的消防設(shè)施就屬于公用設(shè)施，歸業(yè)主共有。該法第七十二條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。業(yè)主承擔(dān)義務(wù)的表現(xiàn)包括分擔(dān)共用部分產(chǎn)生的費(fèi)用。該法第八十條還規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偅屑s定的，按照約定;沒(méi)有約定或約定不明確的，按照業(yè)主專有部分建筑物總面積的比例確定(物業(yè)管理微資訊)。由此可見(jiàn)，業(yè)主作為小區(qū)消防設(shè)施的所有人，自來(lái)水公司可以要求其承擔(dān)小區(qū)消防栓漏水產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　2、自來(lái)水公司可以依據(jù)“侵權(quán)”法律關(guān)系要求物業(yè)公司承擔(dān)。在委托管理模式下，小區(qū)業(yè)主將其對(duì)小區(qū)的管理權(quán)委托給物業(yè)公司行使，此時(shí)共有設(shè)施設(shè)備管理主體為物業(yè)公司。消防法第十八條第二款明確規(guī)定，住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的共用消防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理，提供消防安全防范服務(wù)。物業(yè)公司未盡管理義務(wù)導(dǎo)致消防用水流失，侵犯了自來(lái)水公司的財(cái)產(chǎn)權(quán)，自來(lái)水公司有權(quán)要求物業(yè)公司賠償其因此遭受的損失。

　　3、業(yè)主承擔(dān)義務(wù)后，可依據(jù)物業(yè)合同向物業(yè)公司追償。《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。故業(yè)主承擔(dān)水費(fèi)后，可以依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向物業(yè)公司追償。

篇2：開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的屋頂露臺(tái)漏水維修費(fèi)該誰(shuí)承擔(dān)案例

　　案例：開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的屋頂露臺(tái)漏水維修費(fèi)該誰(shuí)承擔(dān)

　　案情：座落于徐匯區(qū)南宜花苑的某號(hào)頂樓業(yè)主張先生，在購(gòu)房時(shí)獲得了開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的頂樓屋頂露臺(tái)的使用權(quán)，十年過(guò)去了房頂出席裂縫，擁有屋頂露臺(tái)使用權(quán)的頂樓業(yè)主自家房屋開(kāi)始滲水，屋內(nèi)墻面起殼霉變。在多次向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司在報(bào)請(qǐng)小區(qū)業(yè)委會(huì)動(dòng)用維修資金受阻后，將小區(qū)物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)委會(huì)告上徐匯區(qū)人民法院。

　　十年前，頂樓業(yè)主張先生購(gòu)買了小區(qū)頂樓住宅一套，房屋預(yù)售合同中寫(xiě)明：屋頂露臺(tái)歸頂樓業(yè)主使用，相關(guān)面積不在產(chǎn)權(quán)證中體現(xiàn)。20**年年中，張先生因屋頂滲水要求物業(yè)公司進(jìn)行維修，物業(yè)公司接報(bào)后，立即與業(yè)委會(huì)取得聯(lián)系，經(jīng)討論后提出了該房頂修理的費(fèi)用分?jǐn)偡桨福河晌蓓斅杜_(tái)使用人承擔(dān)一半維修費(fèi)用，另一半由房頂?shù)墓灿萌斯矒?dān)，即由張先生支付現(xiàn)金承擔(dān)一半費(fèi)用，另一半由整幢房屋的維修資金支出。如果張先生同意的話，將方案公之于眾，盡快征求整幢房屋業(yè)主的意見(jiàn)后盡快實(shí)施修理。但該方案遭到了張先生的強(qiáng)烈不滿，雙方多次協(xié)調(diào)未果，于是張先生將物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)告上了徐匯區(qū)人民法院。

　　本案中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)在于該屋頂既是張先生擁有獨(dú)立使用權(quán)的曬臺(tái)，也是整幢房屋的屋頂，從性質(zhì)上來(lái)說(shuō)屬于具有特定使用權(quán)的公共部位，這個(gè)部位維修費(fèi)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)。

　　作為原告的張先生認(rèn)為，最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條第一款規(guī)定：建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分。 屋頂是建筑物的基本結(jié)構(gòu)部分，屋頂作為建筑物的基本結(jié)構(gòu)當(dāng)然屬于整幢房屋全體業(yè)主共有，而屋頂無(wú)論采用何種形式，仍然屬于屋頂?shù)囊徊糠郑瑢?duì)整個(gè)建筑物的結(jié)構(gòu)和外觀來(lái)說(shuō)，都是不可或缺的，因而應(yīng)為業(yè)主的共有部分，既然是屬于共有部分，不屬于原告的專有部分，那么屋頂是自然損壞的，理所當(dāng)然的需要?jiǎng)佑镁S修資金。

　　作為被告的物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)定：業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的屋頂露臺(tái)漏水這筆維修費(fèi)誰(shuí)付?建設(shè)部對(duì)此早有相關(guān)的規(guī)定：【19*11月21日建設(shè)部令第5號(hào)發(fā)布，20**年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改?城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定?的決定》修改】第九條、凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費(fèi)用依下列原則處理：(四)屋蓋的修繕：1.不上人房蓋，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。2.可上人屋蓋(包括屋面和周邊護(hù)攔)，如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶鷱?fù)蓋下層房屋所有人按份額比例分擔(dān)。因此， 原告張先生長(zhǎng)期獨(dú)享使用開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的本屬于整幢房屋全體共有共用部位的房頂作為露臺(tái)，安裝魚(yú)缸，種植花草，安防健身設(shè)備等。據(jù)此，原告業(yè)主也應(yīng)該比其他業(yè)主承擔(dān)更多的責(zé)任，故認(rèn)為，兩被告提出的費(fèi)用分擔(dān)完全合法合理合情，這個(gè)方案也會(huì)被絕大多數(shù)業(yè)主認(rèn)可，征求意見(jiàn)也會(huì)比較容易通過(guò)。

　　法院審理法官在充分聽(tīng)取了雙方意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，耐心釋法，細(xì)致工作，并勸說(shuō)原告接受兩被告提出的方案，以便使問(wèn)題的以早日解決，否則，將會(huì)做出依法判決。在法院的主持下原被告雙方握手言和，以原告接受被告提出的維修費(fèi)分?jǐn)偡桨付K結(jié)。

　　案件的思考：本案在物業(yè)管理中具有一定的普遍性，《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》　第二條 規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。但同時(shí)具備三項(xiàng)條件：(一)具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。本案露臺(tái)雖然建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，但沒(méi)能能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體，產(chǎn)權(quán)證上也并沒(méi)有標(biāo)注。因此不能簡(jiǎn)單理解為屋頂露臺(tái)是原告張先生專有部分。作為共有部位的房頂，卻有特定業(yè)主獨(dú)享專用，費(fèi)用一概由共有業(yè)主來(lái)承擔(dān) ，于法于理都說(shuō)不過(guò)去，何況建設(shè)部早于【19*11月21日建設(shè)部令第5號(hào)發(fā)布，20**年8月15日根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于修改?城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定?的決定》修改】對(duì)此有相關(guān)的規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十六條的規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。故被告物業(yè)公司和業(yè)委會(huì)按照相關(guān)的法律法規(guī)和有關(guān)部門(mén)的規(guī)定，所提出的方案較容易被大家接受。(作者系上海宏祥物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理)

篇3：業(yè)主家水管破裂漏水之案例

　　案例分析：業(yè)主家水管破裂漏水

　　案件回放：

　　今年8月1日，承擔(dān)浦東新區(qū)萬(wàn)邦都市花園物業(yè)服務(wù)的上海復(fù)欣物業(yè)管理有限公司萬(wàn)邦都市花園管理處員工在巡邏中發(fā)現(xiàn)，某樓101室門(mén)縫有水溢出。由于房屋中無(wú)人居住，物業(yè)公司通過(guò)查閱資料，及時(shí)與業(yè)主取得了聯(lián)系。業(yè)主到達(dá)后，物業(yè)公司陪同查看，發(fā)現(xiàn)業(yè)主家中的水管并未損壞，水是從業(yè)主廚房樓板底下冒出的。經(jīng)判斷，冒水系地下進(jìn)水管破裂所致，當(dāng)即關(guān)閉了樓前的進(jìn)水管水閥，幫助業(yè)主清理了近3厘米深的積水。物業(yè)公司告知業(yè)主，修復(fù)損壞的水管應(yīng)向供水部門(mén)報(bào)修，但業(yè)主報(bào)修后自來(lái)水公司提出該水管系業(yè)主財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)。在雙方推諉之下，物業(yè)公司只能接通了一根臨時(shí)水管為業(yè)主供水。

　　今年10月，業(yè)主一紙將經(jīng)營(yíng)小區(qū)供水的上海浦東威立雅自來(lái)水有限公司告上法院，要求自來(lái)水公司賠償因水管破裂造成家中裝修損失44000余元，后業(yè)主又追加復(fù)欣物業(yè)為第二被告。

　　在法院審理過(guò)程中物業(yè)公司提出，20**年8月1日管理處員工發(fā)現(xiàn)業(yè)主家中有水滲出后，是物業(yè)公司主動(dòng)聯(lián)系業(yè)主，及時(shí)切除水源，阻止損失進(jìn)一步擴(kuò)大。當(dāng)業(yè)主趕來(lái)后，物業(yè)公司及時(shí)幫助業(yè)主排除室內(nèi)積水，后又另行排管設(shè)水管解決了業(yè)主的臨時(shí)供水，物業(yè)公司已經(jīng)盡到物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡的責(zé)任。

　　經(jīng)檢查，損壞的水管系房屋建造時(shí)預(yù)鋪設(shè)在業(yè)主大樓地底下的進(jìn)水暗管，損壞原因系管道老化自然損壞。物業(yè)公司在日常服務(wù)中無(wú)法提前發(fā)現(xiàn)管道隱患，物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不存在瑕疵。

　　物業(yè)公司還提出，依據(jù)20**年9月1日通過(guò)實(shí)施的《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十二條之規(guī)定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”。以及20**年4月1日修改實(shí)施的經(jīng)上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)通過(guò)的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十四條之規(guī)定：“供水、供電、供氣的等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任。”原告應(yīng)當(dāng)向責(zé)任單位追索賠償。

　　自來(lái)水公司提出，小區(qū)大樓水管是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)由業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任。如果移交給自來(lái)水公司負(fù)責(zé)維保，應(yīng)完成對(duì)大樓供水系統(tǒng)進(jìn)行二次供水改造，然后自來(lái)水公司才接收管理。萬(wàn)邦都市花園小區(qū)未進(jìn)行二次供水改造，不應(yīng)由上水公司承擔(dān)水管與相關(guān)設(shè)施的維護(hù)責(zé)任。

　　自來(lái)水公司向法院提供了20**年7月浦東新區(qū)北蔡某小區(qū)的一個(gè)判案，情況與萬(wàn)邦都市花園類似。浦東新區(qū)法院認(rèn)為：“根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定：“供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維護(hù)責(zé)任”。“案中被告某某物業(yè)公司作為原告房屋所在的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任”。“該小區(qū)為九十年代建造，其供水等設(shè)施較陳舊，且未經(jīng)過(guò)二次供水設(shè)施改造”。據(jù)此，法院判決物業(yè)公司承擔(dān)業(yè)主的全部損失。物業(yè)公司不服一審判決，上訴到上海市第一中級(jí)人民法院，一中院維持浦東新區(qū)法院的判決。

　　目前，萬(wàn)邦都市花園業(yè)主因供水管道損害賠償?shù)陌讣€在審理之中。

　　問(wèn)題焦點(diǎn)一：供水管道的產(chǎn)權(quán)究竟是誰(shuí)的

　　大樓供水管道是指從住宅小區(qū)進(jìn)水閥門(mén)到業(yè)主水表前端的管道，包括鋪設(shè)在小區(qū)道路地下的水管，大樓的增壓提升水泵，以及進(jìn)入大樓分配到各家各戶的支管。如果這些管道定性為全體業(yè)主共有的大樓附屬設(shè)施，理應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任，或以合同形式委托物業(yè)公司維護(hù)，業(yè)主承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用。如果這些管道與設(shè)施定性為供水企業(yè)的供水設(shè)施，那么供水企業(yè)就要承擔(dān)維護(hù)責(zé)任并承擔(dān)費(fèi)用。

　　筆者認(rèn)為，管道定性為供水企業(yè)的供水設(shè)施更為合理。理由其一，供水企業(yè)向客戶供水是以流量表具來(lái)計(jì)量的，流量表具是供水企業(yè)的供水設(shè)施，那么流量表具前段的水管只是供水的載體，自然也是供水企業(yè)的設(shè)施。供水企業(yè)向業(yè)主提供的用水是作為商品賣給業(yè)主的，供水管道可視為運(yùn)輸工具，理當(dāng)由供水企業(yè)承擔(dān)維護(hù)責(zé)任。就像商家向客戶賣出商品不能再向客戶另外索要商品的運(yùn)輸、保管費(fèi)用一樣，乘客購(gòu)買運(yùn)輸服務(wù)，運(yùn)輸企業(yè)不能只提供駕駛?cè)藛T而要求乘客自備交通工具等等。理由其二，過(guò)去商品住房公有設(shè)施的產(chǎn)權(quán)確實(shí)存有不明確的地方，如作為商品房配套設(shè)施的地下機(jī)動(dòng)車庫(kù)的歸屬，物業(yè)管理用房的歸屬以及用水、用電設(shè)施的歸屬等。自20**年頒布實(shí)施了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》，對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)進(jìn)行了明確的區(qū)分。而后《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》修訂稿再次明確“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任”。《上海居住物業(yè)管理規(guī)定》對(duì)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理規(guī)定中“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施”更加明確定義為“分戶計(jì)量表前管線、設(shè)施設(shè)備”。把“物業(yè)管理企業(yè)”理解為就是“供水企業(yè)”(見(jiàn)前判案)，實(shí)在是一種非常低級(jí)的謬誤。

　　問(wèn)題焦點(diǎn)二：二次供水改造與水管維護(hù)責(zé)任交接有什么關(guān)系

　　首先我們先要搞清楚什么是二次供水改造。由于上海地區(qū)的部分老舊公房建造年代已久，供水管道與設(shè)施陳舊，影響居住地飲水衛(wèi)生。20**年8月，上海市水務(wù)局、上海市房屋資源管理局聯(lián)合發(fā)文《上海市居民住宅二次供水設(shè)施管理移交辦法》，提出對(duì)“居民住宅區(qū)域內(nèi)涉及供水的水箱、水池、管道、閥門(mén)、水泵、計(jì)量器具及附屬設(shè)施”進(jìn)行改造。文件規(guī)定，“對(duì)已經(jīng)投入使用，需要進(jìn)行改造的居民二次供水設(shè)施，改造方案依據(jù)滬水務(wù)(20**)1231號(hào)文由供水企業(yè)參與審核，由區(qū)房地局組織相關(guān)單位與部門(mén)進(jìn)行改造”。

　　從改造的內(nèi)容看，二次供水設(shè)施改造主要是對(duì)住宅小區(qū)的供水管道重新鋪設(shè)，更換供水水泵與廢除屋頂水箱，改為變頻水泵供水，減少供水過(guò)程的二次污染。從形式生看，二次供水設(shè)施改造為解決老舊公房供水過(guò)程

　　中二次污染，提高供水質(zhì)量。同時(shí)也解決了管道設(shè)施老化，為供水企業(yè)提供接收管理的條件，理順管理責(zé)任，二者存有一定的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　20**年6月，上海市人民政府在《上海市加強(qiáng)住宅小區(qū)綜合管理三年行動(dòng)計(jì)劃》中，將住宅二次供水改造與供水管線、設(shè)施設(shè)備管理責(zé)任移交列入計(jì)劃，文中總體目標(biāo)第(二)提到，“供水、供電部門(mén)對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任落實(shí)到位。供水、供電維修養(yǎng)護(hù)管理體制得到理順，水、電部門(mén)直接向終端用戶提供服務(wù)”。

　　同年10月底，上海市人民政府發(fā)布《關(guān)于中心城區(qū)居民住宅二次供水設(shè)施改造和理順相關(guān)管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》，提出的時(shí)間節(jié)點(diǎn)是用三年時(shí)間，到20**年解決“由于建筑材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)較低或年久老化等原因，導(dǎo)致自來(lái)水的渾濁度、色度和鐵等指標(biāo)時(shí)有超標(biāo)，一定程度上存在著供水二次污染現(xiàn)象;理順居民住宅二次供水設(shè)施由物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)，供水企業(yè)只是管到街坊管道為止。這種“分割管理”的體制，容易導(dǎo)致責(zé)任不清晰、管理不到位等問(wèn)題”。

　　筆者認(rèn)為，住宅二次供水改造與理順管理是具有一定關(guān)聯(lián)的二個(gè)不同法律關(guān)系。二次供水改造是針對(duì)一些建造年代已久，建筑材料材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)低的老舊公房，這些公房因存在管道設(shè)施銹蝕重，設(shè)施設(shè)備損壞，有的甚至計(jì)量不到戶，多戶人家合用一只水表的情況。這些房屋主要集中在新、老式里弄房與一些售后公房。如果把這些房屋的用水設(shè)施設(shè)備直接移交給供水企業(yè)確實(shí)不具備條件，需要有一個(gè)過(guò)渡期，予以分布實(shí)施。這也是三年行動(dòng)規(guī)劃將這部分房屋水管與設(shè)備設(shè)施進(jìn)行二次改造與理順管理責(zé)任的入同一計(jì)劃的關(guān)聯(lián)。

　　二次供水改造不是針對(duì)全部住宅。從上世紀(jì)九十年代后，隨著舊城改造步伐的加快，上海地區(qū)新建了大量的商品房住宅。這些房屋一般建筑年代不長(zhǎng)，建筑材料較新、供水表具單獨(dú)到戶，其中不少住宅直接使用了變頻供水技術(shù)，這些住宅不存在二次供水改造。事實(shí)上變頻供水技術(shù)只適用多層建筑與管道壓力在每平方厘米4公斤以下‘總樓高在40米以下的小高層建筑。由于受能耗與管道壓力等技術(shù)限制，不適宜高層建筑。新建的商品房不少是高層住宅甚至100米以上的超高層住宅，對(duì)新建商品房住宅，不存在先進(jìn)行二次供水改造再進(jìn)行責(zé)任移交問(wèn)題。

　　問(wèn)題焦點(diǎn)三：當(dāng)政策與法規(guī)發(fā)生矛盾是應(yīng)當(dāng)如何處理

　　供水設(shè)施的維護(hù)責(zé)任說(shuō)到底是一個(gè)“錢”字。對(duì)供水的管道與設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)會(huì)發(fā)生維修養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用;對(duì)供水增壓設(shè)備運(yùn)行會(huì)發(fā)生運(yùn)行費(fèi)用(按照20**年實(shí)施的上海物業(yè)分等服務(wù)收費(fèi)辦法核定，水泵運(yùn)行費(fèi)用為每平方米建筑面積每月0.06元人民幣);對(duì)應(yīng)供水管道與設(shè)施運(yùn)行故障可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)產(chǎn)生費(fèi)用，即如本案中因管道破裂跑水所造成的業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失。誰(shuí)承擔(dān)供水管道與設(shè)施的維護(hù)責(zé)任，誰(shuí)就應(yīng)該承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用。

　　要理順護(hù)責(zé)任關(guān)鍵是加強(qiáng)監(jiān)管與打破壟斷。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》頒布實(shí)施已經(jīng)5年多了，政府理順?biāo)娫O(shè)施管理的的三年行動(dòng)規(guī)劃也于20**年到期。那么上海的用水管理部門(mén)到底改造了多少，接管了多少?我不敢說(shuō)沒(méi)有，至少筆者作為長(zhǎng)期從事物業(yè)管理的業(yè)內(nèi)人士鮮有耳聞。就自己居住的商品房小區(qū)，完全是近年新建的，但向物業(yè)公司打聽(tīng)，水管與供水設(shè)施設(shè)備的維護(hù)還是物業(yè)公司在管理，水泵運(yùn)行成本還是在物業(yè)管理成本中列支。

　　造成這種現(xiàn)象的關(guān)鍵一是政策界定不清。上海市政府關(guān)于二次供水改造中對(duì)“需要進(jìn)行改造”的定義沒(méi)有進(jìn)一步明確，是按照建造年限算還是按照房屋性質(zhì)算;對(duì)“由于建筑材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)較低或年久老化等原因”更無(wú)法界定。二是制定的方法欠妥。按照二次供水改造的方案，改造費(fèi)用是需要通過(guò)“三個(gè)一點(diǎn)”籌集的，即政府出一點(diǎn)、維修資金承擔(dān)一點(diǎn)，供水企業(yè)貼一點(diǎn)的。對(duì)需要改造的住宅，在二次供水改造后需要把維護(hù)責(zé)任移交給供水企業(yè)，又要供水企業(yè)補(bǔ)貼部分費(fèi)用，這種即賠吆喝又賠買賣的事，供水企業(yè)會(huì)主動(dòng)去做嗎?三是監(jiān)督不力，即使按照市政府“關(guān)于推進(jìn)二次供水改造”的新聞發(fā)布會(huì)上提出的“為了防止出現(xiàn)‘蓋新住宅、用老辦法’的現(xiàn)象，市水務(wù)局、市房地資源局現(xiàn)已出臺(tái)《關(guān)于新建居民住宅供水設(shè)施驗(yàn)收?qǐng)?zhí)行二次供水設(shè)施改造標(biāo)準(zhǔn)要求的通知》，明確規(guī)定凡新建交付使用、符合標(biāo)準(zhǔn)的居民住宅，由供水企業(yè)管理一步到位，直接‘管水到表’”。也未見(jiàn)很好實(shí)施。

　　供水企業(yè)不主動(dòng)承擔(dān)用水管線與設(shè)施的維護(hù)責(zé)任，關(guān)鍵還是利益驅(qū)動(dòng)。供水企業(yè)作為具有壟斷性質(zhì)的行業(yè)，一個(gè)抄報(bào)人員的收入可能超過(guò)物業(yè)管理行業(yè)的小區(qū)經(jīng)理，物業(yè)公司是無(wú)法與其PK的。但供水企業(yè)侵占的并非是物業(yè)管理企業(yè)的利益，物業(yè)管理企業(yè)是收業(yè)主的費(fèi)用為業(yè)主服務(wù)的，每月每平方0.06元的供水管理成本實(shí)際是每戶業(yè)主承擔(dān)的，對(duì)每戶業(yè)主負(fù)擔(dān)不算大，但上海整個(gè)住宅加起來(lái)，就是一筆很大的數(shù)字。這種侵權(quán)行為能夠長(zhǎng)期存在，與供水企業(yè)的壟斷地位與政府部門(mén)的監(jiān)管不力不無(wú)關(guān)系。

　　法律是最低標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范，依法辦事是維護(hù)社會(huì)秩序的基本準(zhǔn)則。退一萬(wàn)步講，即使上海市政府的二次供水改造與《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、與《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》精神相悖，按照法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、與規(guī)范性文件的程序，應(yīng)當(dāng)是小法服從大法。只有一旦過(guò)了過(guò)渡期，供水管道與設(shè)施的管理責(zé)任自然轉(zhuǎn)移到供水企業(yè)的自來(lái)水公司，供水企業(yè)才有積極性主動(dòng)推進(jìn)二次供水改造，才能真正理順管理責(zé)任的關(guān)系。(作者系上海復(fù)欣物業(yè)管理發(fā)展有限公司總經(jīng)濟(jì)師)