案例:裝修導(dǎo)致滲漏水,物業(yè)需承擔(dān)責(zé)任嗎

　　裝修導(dǎo)致滲漏水，物業(yè)公司要不要承擔(dān)責(zé)任呢?

　　物業(yè)公司及其工作人員的工作與成千上萬的業(yè)主有著密切聯(lián)系，每時(shí)每刻與廣大業(yè)主持續(xù)發(fā)生法律關(guān)系，因此極易產(chǎn)生爭議甚至對簿公堂。業(yè)主的素質(zhì)是多樣的，物業(yè)公司的管理水平也是多種的，但是把所有問題的產(chǎn)生強(qiáng)加給物業(yè)是很不公平的!

　　物業(yè)公司最緊要的是切實(shí)做好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，保全相應(yīng)的證據(jù)，實(shí)現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和法律化，避免和回避法律風(fēng)險(xiǎn)，在訴訟中依法舉證，維護(hù)自身合法利益。

　　業(yè)主將物業(yè)告上法庭

　　原告稱居住在其樓上的業(yè)主前年重新裝修房屋，由于改變房屋建筑結(jié)構(gòu)，又忽視防水層質(zhì)量，導(dǎo)致原告房屋出現(xiàn)滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映，要求其對施工進(jìn)行監(jiān)督管理，以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負(fù)責(zé)的態(tài)度，不采取相關(guān)措施，使得原告房屋由滲水發(fā)展為漏水，導(dǎo)致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形，損失嚴(yán)重。

　　房地產(chǎn)中介公司評估，原告的房屋因?yàn)樯蠈勇┧辽贀p失人民幣40000元。基于被告違反相關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，未能履行物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，管理、維修、氧化不善，造成業(yè)主損失，依法應(yīng)當(dāng)賠償損失。故訴至法院，請求法院判令：1、被告為原告的住宅恢復(fù)原狀;2、被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元;3、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

　　物業(yè)道出原委，應(yīng)予駁回

　　被告認(rèn)為，原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯(cuò)造成的，被告作為物業(yè)管理單位，已經(jīng)依法履行了自己的管理義務(wù)，積極協(xié)助原告聯(lián)系和協(xié)調(diào)與相鄰業(yè)主的關(guān)系。原告的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)和事實(shí)根據(jù)，應(yīng)予以駁回。

　　真相昭然，物業(yè)免責(zé)，業(yè)主起訴弄錯(cuò)對象

　　法院在審理過程中，依法追加上層業(yè)主為本案第三人。法院經(jīng)過審理認(rèn)為：

　　一、原告基于被告在履行物業(yè)管理服務(wù)的過程中存在不當(dāng)致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟，因此是因物業(yè)管理服務(wù)合同而引起的合同糾紛，而非房屋侵權(quán)糾紛。

　　二、未有證據(jù)證明被告在履行物業(yè)管理服務(wù)合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業(yè)公司對業(yè)主室內(nèi)裝修的質(zhì)量問題不承擔(dān)法律責(zé)任。室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)公司，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等禁止行為并對禁止的行為予以制止。至于裝修的質(zhì)量問題，物業(yè)公司不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。本案證據(jù)表明，被告在第三人上層業(yè)主裝修申報(bào)時(shí)就已經(jīng)履行了告知第三人不得改變房屋結(jié)構(gòu)的義務(wù)。因此原告認(rèn)為被告沒有履行監(jiān)督第三人施工的義務(wù)缺乏事實(shí)依據(jù)和法律根據(jù)。

　　三、被告對原告房屋漏水不承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，被告作為物業(yè)管理單位，管理的范圍是大廈和小區(qū)的公共區(qū)域和共用設(shè)施設(shè)備，不包含業(yè)主私人所有的設(shè)施。業(yè)主房屋內(nèi)的設(shè)施作為房屋的附屬物屬于業(yè)主所有，維修的責(zé)任也由業(yè)主履行和承擔(dān)費(fèi)用，原告認(rèn)為:引起原告房屋損失的水管屬于上層業(yè)主所有，應(yīng)由第三人負(fù)責(zé)維修。作為物業(yè)公司只有協(xié)調(diào)第三人進(jìn)行維修的義務(wù)，不承擔(dān)直接維修的義務(wù)。

　　四、原告在訴狀中已經(jīng)講明了他的房屋損害發(fā)生的原因，即是由于相鄰業(yè)主的房屋管道滲、漏水導(dǎo)致的。被告是否具有物業(yè)管理資質(zhì)與原告房屋漏水沒有因果關(guān)系，如果被告不具有相應(yīng)的資質(zhì)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)行政法上的責(zé)任，給業(yè)主造成損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但本案中，原告認(rèn)為漏水是由于第三人裝修引起，因此被告是否具有資質(zhì)與房屋漏水沒有因果聯(lián)系。

　　五、依據(jù)民法通則的規(guī)定，原告與第三人之間的相鄰權(quán)糾紛，屬于另外一個(gè)法律關(guān)系，應(yīng)該另案解決。原告訴訟的對象應(yīng)該是上層的業(yè)主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告，在舉證期限屆滿后，再對第三人提出訴訟請求，依法不予受理。

　　綜上所述，法院依法判決駁回原告的訴訟請求。

　　結(jié)語：

　　一、在本案中，被告提供的證據(jù)證明，被告作為該小區(qū)的物業(yè)管理單位已經(jīng)依法履行了職責(zé)，不存在因?yàn)槭毥?jīng)原告造成損失的事實(shí)。

　　被告在業(yè)主裝修時(shí)，依法履行了對裝修的管理，監(jiān)督房屋的裝修辦理了申請手續(xù)，審查了裝修公司執(zhí)照等資料，對裝修進(jìn)行了監(jiān)督，履行了管理職責(zé)。

　　原告向主管部門投訴，被告收到主管部門轉(zhuǎn)來的投訴調(diào)查函后，已經(jīng)以書面形式，將被告事實(shí)的查看、聯(lián)系和協(xié)調(diào)工作詳細(xì)地向主管部門回復(fù)。被告一直在積極地履行自己的職責(zé)。

　　二、物業(yè)公司及其工作人員的工作與成千上萬的業(yè)主有著密切聯(lián)系，每時(shí)每刻與廣大業(yè)主持續(xù)發(fā)生法律關(guān)系，因此極易產(chǎn)生爭議，甚至訴訟。這就是物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)面臨的現(xiàn)實(shí)。經(jīng)常會(huì)遇到個(gè)別業(yè)主將與物業(yè)公司無關(guān)或不屬于物業(yè)公司法定義務(wù)和合同義務(wù)范疇的事宜，強(qiáng)加于物業(yè)公司，因此物業(yè)公司最緊要的是切實(shí)做好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，保全相應(yīng)的證據(jù)，實(shí)現(xiàn)管理人性化、規(guī)范化和法律化，避免和回避法律風(fēng)險(xiǎn)，在訴訟中依法舉證，維護(hù)自身合法利益。

　　本案中，被告提供的證據(jù)--裝修的申報(bào)和審批資料、日常工作記錄及工作人員的證人證言等，實(shí)際就是被告保全的證據(jù)。物業(yè)公司應(yīng)從此案件中吸取有關(guān)的經(jīng)驗(yàn)。

　　物業(yè)管理單位在做好具體管理服務(wù)工作的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)對物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)法律法規(guī)和具體案例的宣傳，提高業(yè)主的法律意識(shí)，減少爭議處理的成本和損失。

篇2：小區(qū)入住以來滲漏水報(bào)告

　　關(guān)于小區(qū)入住以來滲漏水的報(bào)告

　　公司領(lǐng)導(dǎo)：

　　**小區(qū)自入住以來接連發(fā)生業(yè)主家里及公共部分因施工質(zhì)量問題，出現(xiàn)滲漏水情況，具體如下：

　　一、業(yè)主家暗埋水管漏水時(shí)間：20**.9--20**.6

　　1、水管漏水，并已由管理處出錢修復(fù)的業(yè)主家有：

　　3號樓: ...

　　4號樓: ..

　　5號樓: ..

　　6號樓: 2..

　　7號樓: ..

　　2、外墻往房內(nèi)滲水，并已由管理處修復(fù)的有7..

　　3、外墻滲水，并已由管理處修復(fù)地板的有..。

　　二、已由管理處出錢修復(fù)的公共部分有：

　　1、地下停車場及出口處漏水。

　　2、會(huì)所男洗手間水管漏水。

　　3、綠化暗埋水管漏水。

　　三、未修復(fù)：

　　1、高低壓室漏水。

　　2、..鋁合金窗上端漏水。

　　3、..頂層陽臺(tái)漏水。

　　4、....漏水。

　　綜上所述，大多數(shù)問題都已得到解決，合計(jì)支出多額7565.9元。考慮到今后此類事情可能還會(huì)接連發(fā)生，都會(huì)涉及到費(fèi)用問題，對此如何處理，請領(lǐng)導(dǎo)批示！

　　**花園管理處

　　二0**年*月**日

篇3：住宅外門窗洞口接縫處滲漏水防治

　　住宅外門窗洞口接縫處滲漏水的防治

　　外門窗洞口接縫處滲漏水的主要防治措施：

　　15．認(rèn)真做好圖紙會(huì)審，完善節(jié)點(diǎn)詳圖，把好設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)。

　　16．派專人嚴(yán)格監(jiān)控門窗材質(zhì)和制作質(zhì)量以及安裝質(zhì)量，使其完全符合設(shè)計(jì)與施工規(guī)范的要求；嚴(yán)格控制預(yù)留洞口尺寸，合理安排施工順序。在施工主體結(jié)構(gòu)時(shí)，對預(yù)留門窗洞口的尺寸、位置做到嚴(yán)格控制；門窗的安裝在墻面濕作業(yè)后進(jìn)行，先做內(nèi)外括糙，括糙時(shí)上下吊線，水平拉通線，以確保洞口位置、尺寸的正確無誤；而后再彈線安裝門窗，這樣不僅能保證框四周同墻體的縫隙均勻，上下順直，也有利于成品保護(hù)。

　　17．門窗的固定，嚴(yán)禁在磚墻上用射釘和鋼釘固定，不得在多孔磚上用膨脹螺栓緊固，為此應(yīng)在窗框四周提前預(yù)埋預(yù)制砼塊；連接件的數(shù)量和位置應(yīng)滿足規(guī)范要求。

　　18．窗框與墻體的縫隙填嵌材料必須選用聚氨脂PU發(fā)泡劑，聚氨脂PU發(fā)泡劑能自行發(fā)泡膨脹，能有效的填滿縫隙，操作方便。

　　19．準(zhǔn)確地打注密封材料，在施工裝飾面時(shí)，在窗框外嵌木條，木條尺寸宜為5mm×7mm，待裝飾面完成后，取出木條，槽口應(yīng)連續(xù)貫通，在槽內(nèi)由下而上打注密封膠，窗下檻抹灰時(shí)應(yīng)伸入下檻3-5mm，在陰角處打注密封膠，注膠前清潔表面，注膠后作檢查注膠是否連續(xù)，防止漏注。

　　20．工程在竣工驗(yàn)收前，在門窗外用高壓水噴淋試驗(yàn)，以檢驗(yàn)是否有滲水現(xiàn)象，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象，予以徹底翻修處理。