公共管道漏水 淹住戶房屋 物業(yè)公司要賠償

　　日前，烏魯木齊市民小王所住房屋樓上的公共管道井內(nèi)水管閥門發(fā)生故障，漏水下滲到小王的房內(nèi)，導(dǎo)致房屋頂部部分設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞。

　　小王多次找小區(qū)物業(yè)和樓上住戶協(xié)商維修和賠償損失，但均遭到拒絕。

　　無奈下，小王訴至烏魯木齊市沙依巴克區(qū)人民法院。

　　案件審理中，法院查明漏水的管道井內(nèi)所有設(shè)施均在業(yè)主房屋專有范圍外，屬于公共設(shè)施。物業(yè)公司與小王簽訂的《業(yè)主公約》約定：小區(qū)的房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、綠化等日常維護(hù)管理工作均由物業(yè)負(fù)責(zé)。

　　法院認(rèn)為，物業(yè)公司作為小王所住小區(qū)的物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，理應(yīng)依照其與業(yè)主簽訂的《業(yè)主公約》履行對(duì)公共設(shè)施進(jìn)行日常維護(hù)管理的義務(wù)。該小區(qū)漏水的水管閥門位于公共管道井內(nèi)，屬于物業(yè)公司日常維護(hù)管理的范圍。物業(yè)公司未盡到維護(hù)管理義務(wù)，導(dǎo)致該水管閥門日久失修而漏水下滲，造成小王房屋受損，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　因此，法院對(duì)小王要求物業(yè)公司賠償房屋漏水損失的訴訟請(qǐng)求予以支持。

篇2：物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償

　　物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償

　　某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財(cái)物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負(fù)責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費(fèi)，自己住宅的安全卻沒有得到保護(hù)，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認(rèn)自己是從小區(qū)的一個(gè)忘記上鎖的側(cè)門進(jìn)入小區(qū)行竊的。

　　[案例分析]

　　這幾年因財(cái)產(chǎn)被盜業(yè)主被殺，把物業(yè)管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對(duì)此觀點(diǎn)各異，爭論非常激烈。《物業(yè)管理?xiàng)l例》似乎對(duì)此問題也做了規(guī)定，即“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定在實(shí)踐中較難操作。其原因首先是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)性質(zhì)應(yīng)加以明確，是僅僅對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的管理，還是負(fù)有保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全之責(zé)；其次，什么樣的服務(wù)就應(yīng)當(dāng)獲得什么樣的報(bào)酬，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等。物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費(fèi)是否包括了保護(hù)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全的費(fèi)用；第三，承擔(dān)法律責(zé)任必須以行為人主觀上有過錯(cuò)為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無過錯(cuò)原則。而業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)管理公司未必就一定負(fù)有不可推卸的責(zé)任。因此法律界人士認(rèn)為在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，只有在有過錯(cuò)的情況下物業(yè)管理公司才應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與己不利的法律后果。

　　本案例因?yàn)橛懈`賊的供詞，所以過錯(cuò)責(zé)任非常明晰。法庭認(rèn)為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上，小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)該賠償李某相應(yīng)的損失。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問題，其損失最大。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司一方面社會(huì)信譽(yù)受到極大的損害，另一方面還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，名利雙失。因此，在物業(yè)管理實(shí)踐中，安全管理就顯得極為重要。

　　物業(yè)管理公司做好安全工作就抓好以下幾項(xiàng)工作：保安隊(duì)伍的建設(shè)；安全管理制度的制定和落實(shí)；日常的監(jiān)督和巡查；電子報(bào)警系統(tǒng)的投入等。這樣才能保證管理轄區(qū)的安全，樹立物業(yè)管理公司的良好社會(huì)形象。

　　[相關(guān)法規(guī)制度]

　　1．《保安部運(yùn)作程序》

　　概述

　　安全是公司各種服務(wù)活動(dòng)的基礎(chǔ)，只有在安全的環(huán)境內(nèi)，各種服務(wù)活動(dòng)才能得以開展，并確保其質(zhì)量。從法律角度來說，公司的經(jīng)營者有義務(wù)制定出能保證客人安全的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，提供能保證客人安全的服務(wù)設(shè)施。

　　為保護(hù)公司正常的經(jīng)營活動(dòng)和維護(hù)良好的秩序，在公司里應(yīng)建立起健全的安全保衛(wèi)機(jī)構(gòu)和安全工作網(wǎng)絡(luò)，制定切實(shí)可行的飯店安全計(jì)劃。

　　公司保安部是公司經(jīng)營者管理公司安全工作的職能部門。它代表公司經(jīng)營者來督察及保證公司安全計(jì)劃的實(shí)施，協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門的安全工作，總體上保證公司賓客人身及財(cái)物的安全、公司員工人身及財(cái)物的安全和公司財(cái)產(chǎn)的安全，其主要職責(zé)為：

　　（1）協(xié)助公司經(jīng)營者制定、實(shí)施和管理本公司的安全計(jì)劃。根據(jù)實(shí)施中所發(fā)現(xiàn)的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關(guān)公司安全的政策、程序等方面的建議。在得到公司經(jīng)營者認(rèn)可后，負(fù)責(zé)對(duì)公司安全計(jì)劃的修訂。

　　（2）指導(dǎo)并協(xié)助公司內(nèi)各部門的安全工作，使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責(zé)、任務(wù)有機(jī)地結(jié)合起來，從而在整體上保證公司安全計(jì)劃的實(shí)施。

　　（3）對(duì)公司員工開展安全教育，進(jìn)行安全工作程序及技術(shù)的訓(xùn)練。不僅使每個(gè)員工認(rèn)識(shí)安全工作的重要性，了解并掌握與各自工作崗位有關(guān)的安全工作程序與技術(shù)，還要使全體員工都懂得如何應(yīng)付可能出現(xiàn)的緊急事故。如水災(zāi)、停電等，明了在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)刈约核鶓?yīng)起的作用及應(yīng)采取的措施，并學(xué)會(huì)使用各種安全設(shè)備的方法及技術(shù)。

　　（4）保證公司的各種安全設(shè)備及機(jī)具始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查，及時(shí)提出修理、更換或添置的要求。

　　（5）執(zhí)行日常的安全任務(wù)，對(duì)公司的前臺(tái)各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進(jìn)行巡邏及保持監(jiān)視。發(fā)現(xiàn)有不安全情況，及時(shí)向有關(guān)部門通報(bào)聯(lián)系，以求解決。負(fù)責(zé)調(diào)查和處理客人及員工報(bào)告的各種及安全問題的事件。

　　（6）保存有關(guān)公司安全工作的完整記錄和檔案。這包括日常的安全工作記錄、涉及公司安全的事故及事件的調(diào)查處理報(bào)告、安全設(shè)備及設(shè)施的使用、維修及更換的記錄、對(duì)各部門安全工作及整個(gè)公司安全工作的定期分析報(bào)告等。

　　（7）與當(dāng)?shù)氐墓病⑾?/a>部門及其他執(zhí)法機(jī)關(guān)保持良好的效的工作關(guān)系，以取得他們對(duì)本公司安全工作的協(xié)助。

　　保安部職務(wù)說明書

　　保安部主管職務(wù)說明書

　　中文職稱：保安部主管英文職稱：Securitychief

　　部門名稱：保安部職位級(jí)別：

　　直屬上級(jí)：物業(yè)管理處主任直屬下級(jí)：保安部領(lǐng)班

　　職務(wù)概述：

　　遵照公安部門及上級(jí)的規(guī)定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計(jì)劃實(shí)施，熟悉公司安全、保衛(wèi)、保密、偵破等有關(guān)知識(shí)；懂得消防業(yè)務(wù)，有一定的組織能力、判斷力及語言表達(dá)能力。

　　崗位職責(zé)：

　　1．負(fù)責(zé)制定公司的治安、消防年度、季度工作計(jì)劃，做好保安部年度預(yù)算報(bào)告。

　　2．負(fù)責(zé)維持公司內(nèi)部秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。

　　3．妥善處理賓客有關(guān)安全方面的各種投訴。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環(huán)境，讓賓客具有安全感。

　　4．“四防”（防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查“四防”設(shè)施，增強(qiáng)全員的安全意識(shí)和法制觀念。

　　5．主動(dòng)督促檢查公司各重點(diǎn)部位的“七合格”工作；協(xié)調(diào)各有關(guān)部門嚴(yán)格落實(shí)“七合格”要求，確保重點(diǎn)部位的安全。

　　6．負(fù)責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求，組織夜勤干部、員工逐項(xiàng)落實(shí)。確保公司夜間財(cái)產(chǎn)、人身安全。

　　7．負(fù)責(zé)完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定，定期檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)糾正和報(bào)告。

　　8．負(fù)責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。

　　9．適時(shí)完善、健全公司的安全應(yīng)急措施，并負(fù)責(zé)督促屬下嚴(yán)格執(zhí)行和演練落實(shí)。

　　10．定期檢查各項(xiàng)保安措施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。

　　11．及時(shí)督促檢查各部門對(duì)“誰主管，誰負(fù)責(zé)”責(zé)任制的執(zhí)行情況，并協(xié)助各級(jí)責(zé)任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實(shí)。

　　12．組織好本部門的分工協(xié)作，每日召開部門當(dāng)值保安干部、領(lǐng)班例會(huì)。

　　13．負(fù)責(zé)對(duì)保安部干部、員工的培訓(xùn)、考核、評(píng)估工作以及聘免和推薦。

　　14．做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。

　　15．參加行政部召開的部門經(jīng)理會(huì)議，定期向總經(jīng)理和領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)工作。

　　16．完成上級(jí)交辦的其他任務(wù)。

　　保安部領(lǐng)班職務(wù)說明書（略）

　　保安員職務(wù)說明書-警衛(wèi)員（略）

　　保安員職務(wù)說明書-治安員（略）

　　保安員職務(wù)說明書-消防員（略）

　　保安員職務(wù)說明書-消防監(jiān)控室值班員（略）

　　2．《保安部工作流程》

　　巡邏操作程序

　　（一）巡邏路線的制定

　　巡邏路線及巡邏工作職責(zé)由保安部經(jīng)理制訂，巡邏工作由警衛(wèi)組長安排巡邏力量和人員，并對(duì)巡邏人員工作情況進(jìn)行考核。路線制訂原則，一是要切合實(shí)際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對(duì)外控制和治安管理要求；二是定點(diǎn)不定線，制定中選確定必須途經(jīng)的點(diǎn)（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機(jī)房、冷凍、木工，電工間、倉庫（物料、食品、貴重品倉庫）、邊門、車庫（職工停車、客車庫）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場(chǎng)部、客房區(qū)域等。然后確定路線，可分三路。每條線路上下、內(nèi)外、重點(diǎn)非重點(diǎn)分別搭配，制作線路圖。有時(shí)按季節(jié)治安情況和特殊工作要求，劃分出一段時(shí)期內(nèi)需要重點(diǎn)行進(jìn)保安巡邏加強(qiáng)控制的區(qū)域，短時(shí)間內(nèi)反復(fù)途經(jīng)重點(diǎn)巡邏點(diǎn)，巡邏中交叉使用，三是定點(diǎn)定線原則。

　　（二）巡邏力量的組織

　　警衛(wèi)組長根據(jù)巡邏路線、巡邏密度、巡邏內(nèi)容的確定、巡邏組的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。夜班每組必須2人以上。

　　（三）日常巡邏路線

　　（1）對(duì)公司外圍的巡邏：確保停車場(chǎng)秩序，維護(hù)車流安全，維持高峰時(shí)沿街交通秩序。

　　（2）對(duì)公司外圍進(jìn)出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進(jìn)出門周圍人員，消防應(yīng)急門安全裝置、門鎖。

　　（3）對(duì)公司后區(qū)巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時(shí)出職工，查看職工停車場(chǎng)、檢查車鎖、停放情況。

　　（4）對(duì)要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機(jī)房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話機(jī)房、布件間運(yùn)轉(zhuǎn)情況、安全裝置、門鎖等。

　　（5）對(duì)公司內(nèi)部公共區(qū)域的巡邏：檢查商場(chǎng)、總臺(tái)、收銀處、消防通道、財(cái)會(huì)室、理發(fā)室、商務(wù)中心、閉路電視室、電梯等，以確保安全。

　　（6）對(duì)客房區(qū)域的巡邏：檢查樓面值班、客房門、通道、進(jìn)出人員，以確保住店客人的安全。

　　（四）巡邏要求

　　（1）上崗前檢查和配帶對(duì)講機(jī)，夜間巡邏根據(jù)需要，還須配帶械具。確保器材完好，接受領(lǐng)班工作安排，了解巡邏路線和當(dāng)天工作要求。

　　（2）根據(jù)工作要求，按規(guī)定路線和時(shí)間進(jìn)行巡邏，作好巡邏記錄和到位點(diǎn)簽到記錄。

　　（3）發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物及不安全因素，要及時(shí)用對(duì)講機(jī)與監(jiān)控室報(bào)告，并采取措施，嚴(yán)密監(jiān)視。

　　（4）巡邏時(shí)有禮、有節(jié)，規(guī)范服務(wù)，文明執(zhí)勤。

　　（5）夜間巡邏發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，既要及時(shí)處理，采取臨時(shí)性措施，又要作好記錄，及時(shí)報(bào)告，督促有關(guān)部門予以整改和落實(shí)。

　　（6）下崗前檢查器械使用情況，寫好工作記錄和交接。

　　現(xiàn)行違法犯罪行為的處置程序

　　（1）報(bào)警：公司內(nèi)發(fā)生打架斗毆、酗酒鬧事、流氓滋事、盜竊、搶劫、賣淫嫖娼、聚眾賭博、吸毒、販毒等現(xiàn)行違法犯罪案件和行為時(shí)，保安人員和服務(wù)人員應(yīng)立即通知保安部，專職保安人員應(yīng)立即到位，根據(jù)不同情況先采取相應(yīng)的措施，防止事態(tài)的發(fā)展。

　　（2）制止違法活動(dòng)：專職保安干部對(duì)現(xiàn)行違法犯罪行為根據(jù)案件性質(zhì)和案情輕重緩急，及時(shí)通知公安部門到場(chǎng)處理，并做好預(yù)警處理。

　　（3）協(xié)助取證：

　　1．對(duì)被害人、當(dāng)事人做好陳述筆錄。

　　2．找尋目擊人、報(bào)告人和在場(chǎng)公司服務(wù)人員做好詢問筆錄。

　　3．保安人員做好工作記錄和陳述筆錄。

　　4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據(jù)，辦好移交手續(xù)。

　　5．協(xié)助公安部門做好被傷害人員的驗(yàn)傷、治療。

　　6．清點(diǎn)公司損失數(shù)量，列出估價(jià)單，交公安部門處量。

　　（4）現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)（略）

　　（5）人犯移送（略）

　　大堂內(nèi)安保人員工作程序（略）

　　火災(zāi)的處置程序（略）

　　緊急停電處置方案（略）

　　......

篇3：小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責(zé)任分析

　　小區(qū)業(yè)主失竊物業(yè)公司賠償責(zé)任分析

　　近些年來，許多城市小區(qū)業(yè)主房子失竊的事件屢屢發(fā)生，且呈上升趨勢(shì)，許多案件都是在物業(yè)公司保安人員的眼皮底下發(fā)生的。然而業(yè)主失竊，到底由誰負(fù)責(zé)，這個(gè)問題一直困擾著物業(yè)公司和廣大業(yè)主 。由于我國還沒有出臺(tái)關(guān)于物業(yè)管理的直接相關(guān)法律，所以各地區(qū)物業(yè)管理的活動(dòng)只能與各地方的法規(guī)為準(zhǔn)則。但是法規(guī)畢竟不是法律，法規(guī)是各地方以其它法律為基礎(chǔ)而定的適合于本地方管理活動(dòng)的行為準(zhǔn)則，它存在著很強(qiáng)的地方性，而且在許多特有的法律名詞上并沒有統(tǒng)一的解釋，也沒有具體的實(shí)施辦法。因此法規(guī)所涉及到的一些詞語很容易產(chǎn)生歧義。也就是在這種社會(huì)環(huán)境下，物業(yè)管理中發(fā)生的案例糾紛，在不同的地方就有不同的處理方法，不同的法院也有不同的判決，物業(yè)公司該不該賠償，各方都有自己的說法。

　　而作為一名物業(yè)管理專業(yè)人員，我卻有自己的一番看法：小區(qū)業(yè)主失盜不能簡單地說該賠還是不該賠，而是應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況決定該不該賠。如果物業(yè)管理公司有根據(jù)物業(yè)合同或經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過的管理制度安排保安人員進(jìn)行保安管理的話，那么當(dāng)業(yè)主失盜時(shí)物業(yè)公司就沒有責(zé)任，否則物業(yè)公司就應(yīng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。

　　但是在現(xiàn)實(shí)生活中，往往出現(xiàn)的現(xiàn)象是：業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)家中被盜，就不分清紅皂白找物業(yè)公司。那么是什么原因使業(yè)主會(huì)產(chǎn)生觀點(diǎn)呢?所以分析這個(gè)問題應(yīng)從業(yè)主的心理、物業(yè)公司的職責(zé)、物業(yè)合同的約定、國家法律文件的規(guī)定及案件的性質(zhì)等方面來分析。而且還應(yīng)因地，因時(shí)，因人，因公司而定。下面我們分別從以下的幾個(gè)方面來分析業(yè)主失盜物業(yè)該不該賠：

　　一、業(yè)主錯(cuò)誤的心理，業(yè)主的麻痹，自防意識(shí)較差是造成失盜的主要原因

　　按照業(yè)主的心理來看，業(yè)主錯(cuò)誤的認(rèn)為：物業(yè)公司收了物業(yè)管理費(fèi)，且其中物業(yè)管理費(fèi)包含了一項(xiàng)“保安費(fèi)”，所以物業(yè)公司就必須承擔(dān)起小區(qū)所有財(cái)產(chǎn)包括業(yè)主的私人財(cái)產(chǎn)。只要交了管理費(fèi)，就可以高枕無憂地將財(cái)產(chǎn)交給物業(yè)公司保管了。于是自防意識(shí)越來越低，甚至有的業(yè)主連開發(fā)商投資建設(shè)的現(xiàn)代智能安防也難得去理睬，難得去使用。典型的例子是：我市某小區(qū)一業(yè)主吳某，平常喜歡將摩托車隨便停放在小區(qū)的路邊，且不喜歡上鎖。物業(yè)公司多次勸其將摩托車停到停車場(chǎng)，并注意上好鎖。遺憾的是業(yè)主根本不給予理會(huì)，結(jié)果導(dǎo)致摩托車被小偷輕易地騎走。案件發(fā)生后吳某找物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司認(rèn)為責(zé)任不在自己而不賠償，結(jié)果雙方告到法院，最后法院因物業(yè)公司能夠提供業(yè)主沒有保管好摩托車的證明而判吳某敗訴。像這種案件的發(fā)生主要因素都來自于業(yè)主對(duì)自己摩托車保管的不周到，也就是說吳某應(yīng)該為自己摩托車的丟失負(fù)主要責(zé)任，而不應(yīng)該去找物業(yè)公司賠償，物業(yè)對(duì)其可以不賠償。

　　二、物業(yè)公司的職責(zé)不是保管，而是保衛(wèi)。

　　物業(yè)公司設(shè)立保安部，對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員進(jìn)行盤問，對(duì)小區(qū)的樓房進(jìn)行巡視，對(duì)小區(qū)車輛行走、停放進(jìn)行指揮管理，對(duì)小區(qū)出現(xiàn)的應(yīng)急事件進(jìn)行臨時(shí)的處理......。但是設(shè)立保安人員的最直接目的是減少或防范犯罪分子的作案，并不是小區(qū)有了保安一切就萬無一失了，因?yàn)樵S多犯罪案件是突發(fā)性很強(qiáng)的，有時(shí)保安也是防不勝防。物業(yè)公司是服務(wù)性企業(yè)，他從事服務(wù)的依據(jù)是《物業(yè)管理委托合同》和小區(qū)業(yè)主大會(huì)通過的物業(yè)管理制度。物業(yè)公司沒有政府部門執(zhí)法的權(quán)力，它只能按照約定代表廣大業(yè)主進(jìn)行小區(qū)的自我防范，保衛(wèi)小區(qū)的財(cái)產(chǎn)不受侵犯。保管與被保管是一種合同關(guān)系，業(yè)主和物業(yè)公司之間并沒有這方面的約定。所以說物業(yè)公司的職責(zé)是保衛(wèi)，而不是保管，在發(fā)生失盜案件后，物業(yè)公司只能依照自己的職責(zé)承擔(dān)相對(duì)應(yīng)責(zé)任。

　　三、物業(yè)合同及國家法律規(guī)定收取的物業(yè)管理費(fèi)里面所包括的“保安費(fèi)”并不是“保管費(fèi)”。

　　三月份，海峽都市報(bào)曾組織業(yè)主代表，物業(yè)公司代表，及律師代表對(duì)物業(yè)管理費(fèi)里的“保安費(fèi)”到底是不是“保管費(fèi)”進(jìn)行了一場(chǎng)很深刻的討論會(huì)。雖然說，通過這次討論會(huì)并不能決定“保安費(fèi)”是不是“保管費(fèi)”，但是討論的結(jié)果卻給大家很多新的認(rèn)識(shí)。

　　(1)，以前業(yè)主普遍認(rèn)為物業(yè)收了他們的保安費(fèi)就必須保正他們財(cái)產(chǎn)的安全，顯然業(yè)主把保安費(fèi)理解成物業(yè)公司對(duì)業(yè)主財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保管所收的費(fèi)用。其實(shí)地方政府制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)對(duì)“保安費(fèi)”的規(guī)定并不是這個(gè)意思，物業(yè)管理合同也沒有這方面的約定凡從事過物業(yè)管理的人士都知道“保安費(fèi)”就是“保管費(fèi)”這是不可能的，因?yàn)槿绻沁@樣，那么物業(yè)管理活動(dòng)跟本就無法進(jìn)行。比如業(yè)主一個(gè)月交了40元的物業(yè)費(fèi)，一旦業(yè)主丟了一輛小車，物業(yè)公司就要賠償十幾萬，這顯然不合理。丟了一輛車就要破產(chǎn)一家物業(yè)公司，這種生意誰也不愿意做。

　　(2)，從另一角度我們也可以說明“保安費(fèi)”不是保管費(fèi)。根據(jù)合同法第十九章，第三百六十七條規(guī)定：保管合同自保管物交付時(shí)成立，但當(dāng)事人另有約定的除外。而在物業(yè)管理中，業(yè)主沒有向物業(yè)公司交付保管物，而是自己繼續(xù)使用，保存著自己的財(cái)產(chǎn)，并且業(yè)主和物業(yè)公司也沒有另外的約定。所以說業(yè)主和物業(yè)公司并沒有構(gòu)成保管協(xié)議，這是其一。其二，第三百六十八條規(guī)定：寄存人向保管人交付保管物的，保管人應(yīng)當(dāng)向業(yè)主給付保管憑證，而實(shí)際管理中也沒有存在這回事，所以業(yè)主和物業(yè)公司也構(gòu)不成保管協(xié)議。既然沒有保管協(xié)議，物業(yè)公司就不存在著保管的義務(wù)了。

　　那么《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》中規(guī)定的“保安費(fèi)”指得是什么意思呢?保安費(fèi)應(yīng)該是指物業(yè)公司在住宅小區(qū)內(nèi)開展治安管理，維護(hù)和保衛(wèi)小區(qū)家庭安全而設(shè)立的保安人員所需要的費(fèi)用。

　　四、案件的性質(zhì)也是決定物業(yè)公司有沒有責(zé)任的一個(gè)很重要的因素。

　　曾有這樣一件案件：一住宅小區(qū)的業(yè)主王某回家后發(fā)現(xiàn)小偷已經(jīng)光顧過了，上萬元的財(cái)產(chǎn)被盜走。王某立即打電話給小區(qū)門衛(wèi)崗，結(jié)果沒有人接電話，于是就急忙趕到門衛(wèi)崗報(bào)案。到了門衛(wèi)崗發(fā)現(xiàn)警衛(wèi)擅自脫崗無人值班。第二天早晨，王某找到物業(yè)管理公司經(jīng)理敘述整個(gè)案件的經(jīng)過，并要求物業(yè)公司賠償經(jīng)濟(jì)損失。那么這時(shí)候物業(yè)公司該不該賠償呢?我想不管怎樣，物業(yè)保安人員脫崗，就已經(jīng)是對(duì)業(yè)主的違約，不管有沒有發(fā)生盜竊案件，業(yè)主都可以要求支付違約金。是我想這時(shí)候應(yīng)該取決于三個(gè)因素：一是，被盜案件是否是事實(shí)，是否經(jīng)過公安部門確認(rèn)，并經(jīng)清查確定了財(cái)產(chǎn)的損失數(shù)量;二是，家中被盜，是內(nèi)盜還是外盜。如果是內(nèi)盜，物業(yè)公司是難以防范， 因?yàn)樾^(qū)內(nèi)的業(yè)主家庭都有親朋好友，無法判斷;三是，如果是外盜的話，要分析作案是在門衛(wèi)擅自脫崗是發(fā)生的，還是在門衛(wèi)在崗而通過其他途徑進(jìn)入小區(qū)作案的。如果是內(nèi)盜，或者是通過其他途徑進(jìn)入作案的，物業(yè)公司可以不對(duì)這件事承擔(dān)主要責(zé)任，也不要賠償業(yè)主損失。

　　綜上所述，在業(yè)主失盜后物業(yè)公司該不該賠并不能簡單地做結(jié)論。如果在被盜時(shí)，物業(yè)保安人員失職了，從而使業(yè)主被盜，遭受損失，這時(shí)物業(yè)公司就有責(zé)任，就必須賠償業(yè)主的損失。如果，物業(yè)保安人員堅(jiān)持崗位了，盡責(zé)了，那么物業(yè)就不用賠償損失了，因?yàn)槲飿I(yè)公司不是保險(xiǎn)公司。值得一提的是：業(yè)主是物業(yè)公司的朋友，當(dāng)業(yè)主家中被盜，對(duì)于物業(yè)公司來說都是一件很不情愿的事。業(yè)主家中被盜，不管怎么說都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生不信任感。物業(yè)公司的形象就會(huì)受到很大的破壞。因此，為了盡量避免此類事件的發(fā)生，物業(yè)公司應(yīng)該時(shí)刻提高警惕，加強(qiáng)巡邏，向業(yè)主宣傳防盜意識(shí)，盡心盡責(zé)保衛(wèi)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)。雖然減少失竊案件的發(fā)生物業(yè)公司擔(dān)當(dāng)了很重要的責(zé)任，但業(yè)主對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的自防也是必不可少的一部分。所以在失竊案件發(fā)生后，業(yè)主首先應(yīng)該先問自己：我臨走之前是否有把門關(guān)好，是否啟動(dòng)了家庭防盜系統(tǒng)，鑰匙是否不小心讓壞人模制了呢?。而不是不分清紅皂白地就跑到物業(yè)處找物業(yè)處要“賠償”。

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的行業(yè)，它的發(fā)展和完善需要每個(gè)物業(yè)人員的努力，也需要廣大業(yè)主的努力。只要業(yè)主和物業(yè)公司肩并肩一起加強(qiáng)防盜意識(shí)，一起加強(qiáng)小區(qū)防盜硬件設(shè)施的建設(shè)，就一定能使盜竊案件減少到最底的限度。與其一直在討論誰的責(zé)任，道不如從現(xiàn)在開始進(jìn)行全民防盜。

　　參考資料：中國房地產(chǎn)報(bào)，《物業(yè)管理實(shí)物》(中國建筑工業(yè)出版社出版)

　　福州晚報(bào)，《物業(yè)管理一百問》