案例分析:汛期房屋漏水，誰的責任

　　汛期房屋漏水，究竟是誰的責任?

　　每年一到汛期，不少小區就會發生房屋漏水，而對于漏水究竟是誰的責任，開發商、物業和業主之間常常會出現“公說公有理、婆說婆有理”的扯皮現象。

　　房屋漏水，究竟是誰的責任?北京市建筑工程研究院工程質量司法鑒定中心向本報記者提供了幾個司法鑒定的案例，提示業主房子漏水時一定要看原因在哪方，若是因為房屋質量問題而造成的漏水，即便是過了5年的商品房保修期，開發商依然要承擔責任 。

　　過了保修期仍漏水

　　質量問題開發商擔責

　　案例：

　　劉先生與某開發商簽訂了《北京市商品房預售合同》購買了某房屋，收房時發現房屋次臥存在漏水問題，之后房屋漏水問題也一直存在。劉先生多次找開發商報修，開發商也曾進行維修，但漏水問題始終存在。劉先生向法院提出訴訟，要求開發商對其房屋內的次臥墻體漏水、窗戶滲漏進行修復;開發商賠償其因房屋漏水問題造成的損失30萬元。

　　庭審中，開發商稱，涉案房屋一直在出租，說明劉先生主張的漏水問題并不影響房屋的正常居住使用。收房驗收表中只記載了次臥有水印，沒有確認漏水原因。涉案房屋收房已經超過5年，即使現在出現漏水問題，也已超過保修期，請求法院駁回劉先生的全部訴訟請求。

　　分析：

　　工程質量司法鑒定中心鑒定人員告訴記者，鑒定中心經過委托去現場勘驗后發現，劉先生家中的漏水是由房屋質量不達標造成的，盡管已經過了5年保修期，開發商仍要擔責。 根據鑒定意見，法院認定開發商就涉案房屋出現漏水問題存在過錯，應按照鑒定機構出具的鑒定意見對涉案房屋漏水部位進行修復。

　　裝修導致管道裂縫

　　樓下漏水樓上擔責

　　案例：

　　20**年，白先生發現家中廚房煙道及周邊頂板出現漏水現象，且漏水情況多出現在樓上洗衣服時。經與樓上業主溝通后，白先生了解到，樓上的住戶曾于20**年對房屋進行了裝修，在衛生間與廚房夾道處安裝了洗臉池，在廚房靠近夾道處安裝了洗衣機，穿透煙道處安裝了洗衣機上下水管道。為弄清滲漏原因，雙方共同請物業人員排查，物業人員排查后認為樓上地面防水有問題。隨后，樓上業主采取了一些補救措施，將家中的洗手池和洗衣機的原排水管截斷，并對洗手池位置的地面重新做了防水。然而，一段時間后，白先生的家中又出現了漏水。白先生要求樓上繼續修復并賠償其家中裝修損失，但樓上業主稱已前后修了三次，樓下漏水與自家并無關系。雙方由此鬧上了法庭。

　　分析：

　　工程質量司法鑒定中心鑒定人員告訴記者，鑒定中心經過委托去現場勘驗后發現，原洗衣機和洗手池是共用一根暗敷排水橫管，原暗敷排水橫管位于防水層上部，而該排水管存在裂縫。因此，盡管樓上業主將洗手池和洗衣機的原排水管截斷不再使用并重新做了防水，但新排水管排出的水還是會從原排水管回流至夾道處，并進而滲漏到樓下。此系樓上業主在對房屋進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏，與房屋本身質量無關。

　　《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、神漏水等，裝修人應當負責修復和賠償。法院最終判定，白先生家中的漏水應由樓上業主擔責。

　　未清理雨水口雜物

　　漏水物業需擔責

　　案例：

　　高女士居住的小區某號樓系錯層結構，該樓共17層，高女士居住在15層，16、17層的雨水經她家房頂下瀉。20**年8月14日，天氣下雨，屋面雨水口被雜物堵塞，雨水經樓頂設備層灌入高女士家房屋內，導致屋內的裝修被破壞，家具被浸泡變形，電器損壞。高女士當時給物業公司打電話，無人到場解決問題。為此，高女士只能自己先行處理，然后將物業公司訴至法院，要求判令物業公司賠償經濟損失3000元。

　　物業公司辯稱，高女士居住的樓房頂部已使用數年，屋頂出現老化現象，屋頂漏水的修復費用應從公共維修基金中支付。該小區情況較復雜，許多業主沒有繳納維修基金，甚至沒有辦理房屋所有權證，不能啟動維修基金對樓房進行修復，故不應該承擔賠償責任。另外，高女士房屋被浸泡一周后才告知物業，且當時高女士房屋已清理完畢，無法得知漏水的情況和原因。高女士沒有證據證明其房屋被浸泡是由于物業疏于管理所致，故不應該承擔任何責任。物業同時向法院提出鑒定申請，要求對高女士房屋頂層的屋面排水是否能滿足使用要求進行鑒定。

　　分析：

　　工程質量司法鑒定中心鑒定人員告訴記者，鑒定中心經委托去現場勘驗后發現，房屋雨水管為鐵皮制作雨水管，直徑為100毫米，基本滿足使用要求，可排除物業公司所述雨水管不符合規范標準要求的問題。高女士家房屋的這次漏水，更多是由于物業公司未能及時清理屋面雨水口且出現問題后未能及時解決而造成。法院最終判定，高女士房屋屋頂漏水系物業公司疏于管理所致，對高女士房屋因此次漏水造成的經濟損失，物業公司應予以賠償。

　　專家分析

　　房屋漏水可從5方面找原因

　　北京市建筑工程研究院工程質量司法鑒定中心主任左勇志告訴記者，統計顯示，房屋漏水多集中出現在頂層屋面、衛生間、墻面和地下室這四處。從滲漏原因分析，通常有幾種情況：

　　1、開發商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規范等導致房屋本身存在質量問題而引發的滲漏;

　　2、業主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水;

　　3、裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏;

　　4、物業對共用設施設備管理不善造成的漏水;

　　5、房屋年代久遠，防水材料老化失效。

　　不同的情況，漏水責任由誰承擔?左勇志介紹，通常情況下，對于因開發商建造的房屋質量不達標而造成的漏水，根據《建筑工程質量管理條例》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發商不履行維修義務，業主可以找第三人進行維修，由此產生的維修費用和給業主造成的損失應由開發商承擔。另外，若因為開發商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年保修期，開發商仍要擔責。“換句話說，就是房屋滲漏是否和時間因素有關，如果沒有關系，那責任需由開發商承擔。”

　　對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、神漏水等，裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為5年，保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

　　對于因物業疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家;對屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水;物業允許廣告公司在屋頂私設廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水;或出現問題后物業沒有及時處理導致損失擴大等，物業公司也要承擔失察或維修不及時的責任。

　　至于業主自身使用不當或隨意改造房屋結構等造成的滲漏，漏水責任由自己承擔。率

篇2：六則房屋漏水案例

　　六則房屋漏水案例

　　六種房屋漏水情況，賠償責任劃分依據

　　因房屋漏水造成業主財產損失，到底應該由誰來承擔賠償責任?房屋漏水的情形不同，定責也不盡相同。

　　樓上防水不合格，樓下遭了殃

　　劉某、唐某系烏市幸福路某單位家屬院的業主，二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進行裝修后，唐某家中遂開始出現長期滲漏的情況。在案件處理過程中，通過法官調解，劉某主動重新做了其家中的衛生間防水，并由法官組織進行了閉水試驗，在雙方確認漏水問題已經解決，房屋停止漏水后，經法院主持對房屋損失部分進行了調解。最終，劉某賠償唐某房屋損失6000元。

　　法官曹瑋說，本案在漏水案件中屬于最常見的漏水類型，即樓上業主的防水存在問題(也有疏忽大意忘關水龍頭導致漏水的)。漏水業主作為其房屋的所有權人及維護管理人，對于其房屋漏水給樓下業主造成的損失，理應進行賠償。若確定屬于裝修公司工程質量或管線問題，則可向裝修公司或管線廠家另行追償。

　　樓頂曬臺種花，水漏鄰家

　　孟某系某小區頂層房屋的業主，購房時，開發商向其贈送了樓頂曬臺。后因該曬臺漏水，導致張某家中裝修受損。庭審中，孟某對漏水原因提出異議，認為是曬臺的設計存在缺陷從而導致漏水，但未能舉證。

　　法院審理后認為，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款：規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

　　一般情況下，樓頂屬于公共部位，但本案中的曬臺由開發商交付孟某后，由孟某單獨使用，已形成與其他區域相獨立的一部分，應定性為孟某使用的專有部分，故維護保養的義務由孟某自行承擔，因此造成的損失也應由孟某予以承擔。據此，法院判令孟某賠償張某裝修損失5000余元。

　　違法搭建鴿舍防水被毀

　　阿某系烏市某小區頂層房屋的業主，20**年其房屋發生持續漏水，遂將物業公司起訴到法院。物業公司到庭后對漏水原因提出異議并申請鑒定。經鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時打入的鋼釘造成屋面防水被破壞，法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告，并最終判決由買某對阿某的房屋漏水損失承擔賠償責任。

　　法官蔣欣庭后解釋稱，正常情況下，樓頂屬于公共部位，由物業公司進行維護保養，但該案中根據漏水原因的鑒定結論，導致漏水的原因系買某搭建鴿舍時破壞了原有的屋面防水，故法院由此免除了物業公司的賠償責任，而買某作為本案中的侵權主體，應對阿某的損失承擔賠償責任。

　　擅自改裝自擔部分損失

　　張某與李某系樓上樓下相鄰業主。20**年李某將衛生間改造為儲物柜，并將張某家延伸至其衛生間頂部的管線用板材進行裝修封閉。20**年春節后，李某發現家中的儲物柜中漏水，將其放在儲物柜中的八幅書法作品浸泡，儲物柜也受到損壞，故訴至法院，要求張某對字畫損失和裝修損失進行賠償。

　　法院審理后認為，李某擅自對房屋進行了改造，將原先設計的衛生間改建成了儲物柜，并將外露的下水管線部分進行了包裹，且其在20**年春節前發現房屋內有異味，春節后才發現漏水現象，李某對損失的產生及擴大有責任，應對其損失自行承擔一部分責任。張某系樓上業主，不能排除對涉案損失的過錯責任，故法院認定李某擅自變更了房屋用途存在一定過錯，判決由張某賠償李某部分損失合計6400元。

　　雨水管年久失修致滲漏

　　王某系烏市某小區業主，20**年王某家中小臥室和衛生間頂部發生滲漏水，與物業公司交涉后始終未見改善。20**年10月，物業公司在進行外墻保溫施工時發現王某房屋上方處樓頂的雨水管破裂，遂將雨水管更換，至此王某家中再沒有出現滲漏水現象。

　　為此，王某將物業公司告上法院，索要之前因漏水造成的裝修損失。

　　法院審理后認為，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分為業主共有部分，業主共有部位和共有設施設備，由物業服務企業負責維修和養護，如因物業公司盡到維修養護義務導致他人房屋財物受損,則物業公司應承擔相應的賠償責任。

　　本案中，物業公司作為該小區的物業服務企業未能對公共部位的雨水管盡到維修義務，應對王某的裝修損失予以賠償。據此，法院判令物業公司賠償王某裝修損失3500元。

　　窗戶嚴重變形漏風漏雨

　　唐某于20**年入住某房產公司開發的房屋，20**年唐某發現該房主臥和客廳窗戶嚴重變形，漏風漏水，即訴至法院，要求房產公司賠償其窗戶更換的損失及漏水造成的房屋裝修損失，后經法院主持調解，房產公司賠償了唐某窗戶的更換費用及房屋修復費用合計6700元。

　　法官曹瑋庭后解釋稱，交付房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。根據相關規定，屋面防水，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。

　　律師說法

　　因房屋漏水而引發的鄰里糾紛一般發生于上下樓層的鄰居之間。除了因供暖漏水而引發的糾紛外，房屋漏水的原因還包括裝修不當、防水不嚴、擅改設施、亂鑿墻壁等方面。遭遇房屋漏水，必然給業主財產造成損失。為妥善解決糾紛，必須首先分清相關各方的責任。

　　民法通則第八十三條規定，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系;給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。一般而言，漏水造成損失的賠償責任由過錯方承擔，如果雙方都有過錯，那就要根據過錯大小，各自承擔相應的責任。

　　此外，在居民小區的各種通水管道的管理、維修和養護方面，一般適用“誰管轄、誰養護”的原則。依照相關規定，業主共有部位和共有設施、設備由物業服務企業負責維修和養護，如因物業公司未盡到維修養護義務導致他人房屋財物受損，則物業公司應承擔相應的賠償責任。

　　同時，我國相關的規章還對房屋漏水的維修責任作了相應的規定：房屋的主體結構保修期為該工程的合理使用年限，通常普通房屋和構筑物的設計使用年限為50年;屋面防水，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。也就是說，如果在相鄰各方都沒有責任的情況下，漏水的責任就應當由供應商來承擔。