在規(guī)劃中已經(jīng)確定為“物業(yè)管理用房”的建筑不能銷售和轉(zhuǎn)讓

　　【導(dǎo)讀】隨著物業(yè)管理糾紛越來越向深層次--共有、公有建筑物權(quán)利歸屬--的方向發(fā)展，越來越多的業(yè)主開始質(zhì)疑本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有、公有建筑部位、面積涉嫌被發(fā)展商非法銷售，涉嫌被物業(yè)管理企業(yè)非法出租牟利，甚至一些產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形式上完全合法但背后卻涉嫌權(quán)屬登記違法等問題。

　　隨著物業(yè)管理糾紛越來越向深層次--共有、公有建筑物權(quán)利歸屬--的方向發(fā)展，越來越多的業(yè)主開始質(zhì)疑本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有、公有建筑部位、面積涉嫌被發(fā)展商非法銷售，涉嫌被物業(yè)管理企業(yè)非法出租牟利，甚至一些產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移形式上完全合法但背后卻涉嫌權(quán)屬登記違法等問題。

　　業(yè)主們對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的關(guān)注，體現(xiàn)了他們開始以社區(qū)公民的視角，關(guān)注社區(qū)內(nèi)除了自家房門內(nèi)財(cái)產(chǎn)的其他部分;業(yè)主們對(duì)公有財(cái)產(chǎn)的關(guān)注，體現(xiàn)了他們以國(guó)家公民的視角，開始關(guān)注國(guó)家(全民)財(cái)產(chǎn)的利益流失問題。 　　在這樣的大背景下，認(rèn)真了解、學(xué)習(xí)、研究國(guó)家的有關(guān)法律、法規(guī)，是維護(hù)私有財(cái)產(chǎn)、共有財(cái)產(chǎn)乃至公有財(cái)產(chǎn)的必由之路。

　　根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，建筑物的從無到有，到最終獲得國(guó)家認(rèn)可的、可轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)，是靠一個(gè)叫做“初始登記”的行政程序完成的。

　　一個(gè)建筑規(guī)劃區(qū)域范圍(一般也稱為“物業(yè)管理區(qū)域”)內(nèi)，只有那些能夠獲得產(chǎn)權(quán)初始登記并按照登記的數(shù)量記載在《中華人民共和國(guó)房屋所有權(quán)證》(俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”)中的建筑物部分才是可以轉(zhuǎn)讓(買賣、贈(zèng)與、交換等)的。這實(shí)際上也體現(xiàn)了我們國(guó)家“物權(quán)法定”(而不是約定)的原則。

　　而在這個(gè)建筑規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的沒有獲得初始登記的建筑物部分，因其(暫時(shí))沒有獲得權(quán)屬的初始登記，故是不可轉(zhuǎn)讓的。在中國(guó)目前的法律環(huán)境下，這部分建筑物的總面積，應(yīng)為規(guī)劃建筑面積減去“含有可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的、已經(jīng)獲得初始權(quán)屬登記”的建筑面積。該部分國(guó)家規(guī)定曾經(jīng)有過一些變化，前后曾經(jīng)包含：

　　1. 作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。

　　2. 售房單位自營(yíng)、自用的房屋。(這類房屋也可以申請(qǐng)初始登記，且僅當(dāng)具有初始登記的此類房屋方可轉(zhuǎn)讓)。

　　3. 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房(這類房屋的初始登記規(guī)則變化最大，見下面的敘述)。

　　4. 會(huì)所、儲(chǔ)蓄所、娛樂活動(dòng)室等經(jīng)營(yíng)性用房，居委會(huì)、派出所使用的房屋。(這類房屋也可以申請(qǐng)初始登記，且僅當(dāng)具有初始登記的此類房屋方可轉(zhuǎn)讓)。

　　讓我們來看一個(gè)建筑規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的建筑物所有權(quán)是初始登記，在大產(chǎn)權(quán)證是如何標(biāo)明、表述的。

　　該大產(chǎn)權(quán)證中記載產(chǎn)權(quán)數(shù)量，是在該證內(nèi)的《北京市房屋登記表(附頁(yè))》(如下圖)中標(biāo)明的。

　　1. 凡是在該附頁(yè)上正欄(“樓號(hào)或幢號(hào)”)中標(biāo)注的建筑物，均是可轉(zhuǎn)讓(包括可分割轉(zhuǎn)讓，但“按照房屋建筑設(shè)計(jì)為獨(dú)立成套(單元)的房屋，不得分割轉(zhuǎn)讓”)的，也就是可以辦理“轉(zhuǎn)移登記”的部分。其中的“建筑面積”即是“可銷售(轉(zhuǎn)讓)建筑面積”，是“套內(nèi)建筑面積”與“分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e”之和。

　　2. 這些可轉(zhuǎn)讓的建筑面積的初始登記房屋面積與測(cè)量成果一致。測(cè)量成果即是房地產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的《房屋權(quán)屬登記測(cè)繪成果報(bào)告書》(實(shí)測(cè)報(bào)告)中載明的數(shù)據(jù)。

　　3. “附記”欄中的“另有 建筑面積m2不在以上總建筑面積內(nèi)”中標(biāo)明(或不標(biāo)明的)建筑面積部分，則是該建筑規(guī)劃區(qū)域內(nèi)(暫時(shí))沒有獲得產(chǎn)權(quán)初始登記的，即不可以轉(zhuǎn)讓的建筑面積。

　　如果一個(gè)建筑規(guī)劃區(qū)域內(nèi)分期開發(fā)、銷售，則可能有若干個(gè)辦理了初始登記的大產(chǎn)權(quán)證。但本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的各個(gè)大產(chǎn)權(quán)證附頁(yè)上正欄(“樓號(hào)或幢號(hào)”)中標(biāo)注的建筑物的總和，為本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)可轉(zhuǎn)讓的建筑面積。所以：

　　1. 總規(guī)劃建筑面積=(本建筑規(guī)劃區(qū)域內(nèi)全部的)大房產(chǎn)證上附表正欄標(biāo)注的總建筑面積+“附記”欄中標(biāo)注的建筑面積。“附記”欄為空白的時(shí)候，并不等于沒有這些建筑面積。只是填寫“附記”不是必須的而已。

　　2. 只有大房產(chǎn)證上附表正欄標(biāo)注的各分項(xiàng)，才是可轉(zhuǎn)讓的建筑物，即可辦理轉(zhuǎn)移登記的建筑面積。其余的建筑面積均不得辦理轉(zhuǎn)移登記，即不可轉(zhuǎn)讓。(其權(quán)屬性質(zhì)為“未在本證中明確且不可從此證獨(dú)立分割轉(zhuǎn)讓出去”);各分項(xiàng)的建筑面積，是該建筑物可轉(zhuǎn)讓的建筑面積。即便該建筑物實(shí)際竣工建筑面積有超過該附表正欄標(biāo)注的建筑面積，那也是屬于不可(分割)轉(zhuǎn)讓的。例如該幢樓下有“作為人防工程的地下室”等。

　　3. “附記”欄中的建筑面積，或者說“規(guī)劃總建筑面積 - 大房產(chǎn)證上附表正欄標(biāo)注的總建筑面積之后的”建筑面積的權(quán)屬是“未說明”的，至少是未經(jīng)過初始登記、即不可轉(zhuǎn)讓的。這部分建筑面積一般包括：“作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間”等。

　　4. 有些“商業(yè)公建配套”建筑，也在可轉(zhuǎn)讓部分。這也是符合現(xiàn)行法律、法規(guī)的。但該建筑物的所有權(quán)人，也應(yīng)該被視為本規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的業(yè)主之一。

　　5. 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，相應(yīng)的共用部位、共用設(shè)備的權(quán)利份額一并轉(zhuǎn)讓;按照國(guó)家和本市規(guī)定可以單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下停車庫(kù)等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明;沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。

　　綜上說明，“分?jǐn)偟墓妹娣e”按法規(guī)、政策的規(guī)定，似乎應(yīng)該明確的列進(jìn)可轉(zhuǎn)讓的部分被計(jì)入初始登記中，隨房屋銷售而一起轉(zhuǎn)讓。但由于“公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t”的變化，造成了可分?jǐn)偤筒豢煞謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的變化，使這個(gè)問題從表面上看變得有些復(fù)雜。這里僅就用于規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的公共建筑(含物業(yè)管理用房)的分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分析。

　　早期(1998-1285號(hào))的分?jǐn)傇瓌t規(guī)定：“其他購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。”即“其他購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房(例如獨(dú)立建筑的物業(yè)管理用房)”，可以分?jǐn)偅珣?yīng)該在合同中寫明。這樣，任何可分?jǐn)偟慕ㄖ娣e或者房屋(有些應(yīng)該在合同中注明)，都將自然的進(jìn)入初始登記的大房產(chǎn)證中的附頁(yè)的正欄中，隨著轉(zhuǎn)讓登記的逐步“分割”轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主。

　　而后來(2000-369號(hào))的分?jǐn)傇瓌t規(guī)定“與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)”，給原來的初始登記帶來了一個(gè)操作上的表面麻煩：即這些“不得分?jǐn)偂钡摹肮媒ㄖ?面積)”肯定不能成為進(jìn)入初始登記的大房產(chǎn)證中的附頁(yè)正欄中的面積了。但這又的確是一個(gè)實(shí)實(shí)在在的建筑。放到大房產(chǎn)證的哪里呢?顯然只能作為“不可轉(zhuǎn)讓(權(quán)屬性質(zhì)為‘未在本證中明確且不可從此證獨(dú)立分割轉(zhuǎn)讓出去’)”放到“附記”欄中。即便不填寫附記欄，其性質(zhì)仍然是“未在本證中明確且不可從此證獨(dú)立分割轉(zhuǎn)讓出去”的建筑(物)面積。而從分?jǐn)傇瓌t的規(guī)定看，其實(shí)仍然確認(rèn)了這些“不得分?jǐn)偂钡慕ㄖ餅椤肮媒ㄖ薄５珶o論如何是不可以單獨(dú)(銷售)轉(zhuǎn)讓的。

　　20**年12月30日通知(文號(hào)不詳)起實(shí)施的原則又規(guī)定“為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)偂！眲t恢復(fù)了“公用建筑面積均可以分?jǐn)偂钡脑瓌t。

　　但是我們看到，無論“公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t”怎么變化，那些獨(dú)立的“購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房”也好，“與本幢不相連的公用建筑面積”也好，“為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房”也好，其“公用”性質(zhì)，使其始終不得單獨(dú)計(jì)入產(chǎn)權(quán)的初始登記，也就無法實(shí)現(xiàn)獨(dú)立、分割的轉(zhuǎn)移登記(銷售轉(zhuǎn)讓)。

　　從以上的分析我們不難得出的結(jié)論是：

　　1. 單獨(dú)的物業(yè)管理用房(樓)，只要沒有單獨(dú)進(jìn)入大產(chǎn)權(quán)證的初始登記，則無法實(shí)現(xiàn)單獨(dú)的或者分割的轉(zhuǎn)移登記，也就是無法實(shí)現(xiàn)合法的銷售和其他形式的轉(zhuǎn)讓;

　　2. 單獨(dú)的物業(yè)管理用房(樓)，如果被單獨(dú)的列入了大產(chǎn)權(quán)證的初始登記表中，則包括測(cè)繪部門在內(nèi)的政府和相關(guān)機(jī)構(gòu)涉嫌違法、違規(guī)，將公用建筑面積計(jì)為可轉(zhuǎn)讓的建筑(面積)計(jì)入測(cè)繪結(jié)果并認(rèn)可了這個(gè)測(cè)繪結(jié)果了。 所以，一個(gè)建筑區(qū)域規(guī)劃范圍內(nèi)的物業(yè)管理用房，是無論如何不可能被單獨(dú)或者分割(銷售)轉(zhuǎn)讓的。

　　用通俗的話說就是：大產(chǎn)權(quán)證上完成初始登記的、即列在該證附頁(yè)上正欄(“樓號(hào)或幢號(hào)”)中的全部?jī)?nèi)容都是可以轉(zhuǎn)讓的;但按規(guī)劃竣工的建筑面積與其之差的建筑(面積)并不是開發(fā)商可以轉(zhuǎn)讓的(現(xiàn)在俗稱“剩下的是開發(fā)商的”觀點(diǎn)的錯(cuò)誤所在)，而是未在本證中明確且不可從此證獨(dú)立分割轉(zhuǎn)讓出去的建筑物。理論上其中可能含有“售房單位自營(yíng)、自用的房屋”(這也是測(cè)繪房門規(guī)章的問題所在，不再本文討論范圍)，但這些房屋如果想轉(zhuǎn)讓，則必須依法先進(jìn)行初始登記。而除了理論上可能存在的“售房單位自營(yíng)、自用的房屋”之外的其余的一切竣工建筑面積(主要有：作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房;居委會(huì)、派出所使用的房屋等)，都是“無產(chǎn)權(quán)原始登記”的建筑面積。它們有些依國(guó)家其他法律權(quán)屬法定歸國(guó)家(如作為人防工程的地下室等)，其余的部分俗稱“無主物”。按“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押”的原則，當(dāng)土地使用權(quán)隨著全部初始登記的建筑面積轉(zhuǎn)讓之后被全體業(yè)主持有，這些地上附著的“無主物”自然也隨土地轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓給全體業(yè)主了。即它們歸本建筑規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的全體土地使用人共有。當(dāng)然，國(guó)家法規(guī)、規(guī)章對(duì)這些建筑面積所規(guī)定的使用用途，共有人無權(quán)改變。

　　讓我們都來學(xué)會(huì)政府的行政法規(guī)和規(guī)章，以一個(gè)“編外職業(yè)公務(wù)員”的視角，來依法規(guī)監(jiān)督政府部門公務(wù)員的具體行政行為是否完全依法。而并不簡(jiǎn)單以臣民的地位，對(duì)政府行政行為的結(jié)果的合理性向政府行政部門投訴。 在此，感謝在我學(xué)習(xí)過程中幫助過我的政府有關(guān)原(現(xiàn))公務(wù)員和原(現(xiàn))在房地產(chǎn)開發(fā)商工作的權(quán)屬登記方面的職員和高層管理人士。

篇2：物業(yè)用房移交協(xié)議范例

物業(yè)用房移交協(xié)議范文

　　甲方：

　　乙方：

　　根據(jù)市委、市政府相關(guān)文件精神，為進(jìn)一步落實(shí)社區(qū)組織工作用房、構(gòu)建和諧社區(qū)，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，達(dá)成如下協(xié)議，以資共同信守。

　　一、甲方將坐落于------面積------平方米的房屋提供給乙方作為社區(qū)工作用房。

　　二、甲方提供給乙方社區(qū)工作用房應(yīng)進(jìn)行簡(jiǎn)要裝修。

　　三、甲方提供的房屋所有權(quán)歸甲方，使用權(quán)歸乙方，使用期限為長(zhǎng)期使用，期間社區(qū)建設(shè)政策法規(guī)如有變動(dòng)，雙方協(xié)商做出調(diào)整。

　　四、如遇特殊情況甲方需收回甲方房屋，應(yīng)提前通知乙方，甲方可為乙方提供同等面積的辦公用房。

　　五、乙方應(yīng)充分利用甲方提供的房屋，除社區(qū)工作外，禁止挪作他用。

　　六、乙方在占用甲方房屋期間應(yīng)盡到日常維修維護(hù)義務(wù)，乙方不得擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)及用途，乙方因故意或過失造成社區(qū)工作房屋和配套設(shè)備的毀損，應(yīng)負(fù)恢復(fù)房屋原狀或賠償經(jīng)濟(jì)損失責(zé)任。

　　七、乙方占用甲方房屋期間，甲方房屋發(fā)生的稅費(fèi)由---方承擔(dān)，水、電、氣、熱等費(fèi)用由-----方承擔(dān)。

　　八、本協(xié)議未盡事宜，經(jīng)雙方協(xié)商后可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

　　九、本協(xié)議一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方蓋章后生效。

　　甲方： 乙方：

篇3：業(yè)委會(huì)小區(qū)地下物業(yè)用房改造公告

　　業(yè)委會(huì)關(guān)于小區(qū)地下物業(yè)用房改造的公告

　　公 告

　　尊敬的廣大業(yè)主：

　　鑒于《關(guān)于小區(qū)地下物業(yè)用房改造的公告》（**業(yè)FW-001(11)）在公示的十日內(nèi)，業(yè)委會(huì)沒有收到業(yè)主提出的任何異議，已形成決議。根據(jù)決議內(nèi)容，小區(qū)規(guī)劃內(nèi)的物業(yè)辦公管理用房繼續(xù)用做業(yè)主有償停車使用，收益歸全體業(yè)主所有。

　　我會(huì)已經(jīng)委托北京zz物業(yè)管理有限責(zé)任公司對(duì)此地進(jìn)行管理。

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)**花園業(yè)主委員會(huì)

　　20**年01月19日