商場(chǎng)物業(yè)合同招投標(biāo)流程
隨著時(shí)代的發(fā)展和科技的進(jìn)步，商場(chǎng)物業(yè)越來(lái)越多的工作內(nèi)容將由專業(yè)公司所取代。物業(yè)設(shè)施外包工作的好壞，直接影響商場(chǎng)物業(yè)管理的聲譽(yù)和設(shè)施的使用功能，加強(qiáng)物業(yè)各類外包合同(協(xié)議)督導(dǎo)和管理，有利于保障商場(chǎng)及集團(tuán)的利益，減少對(duì)商場(chǎng)的影響，延長(zhǎng)設(shè)施的使用壽命，特制定如下制度，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
1.1.工程維修及其它類招投標(biāo)流程
1.1.1 工程維修類合同
所有外包項(xiàng)目之合同價(jià)格超過(guò)人民幣壹拾萬(wàn)元(含)者，應(yīng)按以下程序進(jìn)行：
1.1.1.1 擬標(biāo)：
由商場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理(主管)、工程主管共同擬定標(biāo)書(shū)內(nèi)容，包括(視需要)項(xiàng)目名稱、保修、投標(biāo)期限及培訓(xùn)等要求，擬定后由商場(chǎng)物業(yè)承辦人填寫(xiě)[外包合同（協(xié)議）審批單]，簡(jiǎn)要說(shuō)明投標(biāo)單位、價(jià)格送商場(chǎng)總經(jīng)理審閱確認(rèn)，商場(chǎng)總經(jīng)理確認(rèn)后送區(qū)域物業(yè)部審閱，區(qū)域物業(yè)部確認(rèn)商場(chǎng)遞交的標(biāo)書(shū)內(nèi)容無(wú)誤后應(yīng)至少提前四周報(bào)送集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心成本控制部。
1.1.1.2 招標(biāo)：
商場(chǎng)將審閱后的標(biāo)書(shū)向三家(含)以上供貨商或承包商發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函(包括標(biāo)書(shū))，若需要應(yīng)由商場(chǎng)物業(yè)作現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明。
1.1.1.3 投標(biāo)：
至少需三家(含)以上投標(biāo)單位的投標(biāo)書(shū)送或快遞至集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心，所有投標(biāo)書(shū)應(yīng)用 A4 信封膠封，并加蓋騎縫章，信封無(wú)任何破損。
1.1.1.4 議標(biāo)：由集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心、集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心共同啟封投標(biāo)書(shū)，并商討兩家預(yù)中標(biāo)單位，若需要可召集投標(biāo)單位進(jìn)行投標(biāo)說(shuō)明會(huì)，以裁定兩家預(yù)中標(biāo)單位。
1.1.1.5 揭標(biāo)：
由集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心及集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心參加分別同兩家預(yù)中標(biāo)單位進(jìn)行洽談，從中選擇一家中標(biāo)單位。
1.1.1.6 簽訂合同：
由集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心會(huì)同商場(chǎng)物業(yè)有關(guān)人員與中標(biāo)單位商議具體合同條款(必要時(shí)商場(chǎng)財(cái)務(wù)派員參加)，合同文本交集團(tuán)營(yíng)運(yùn)推進(jìn)中心總經(jīng)理審核、批準(zhǔn)及簽署。
1.1.1.7 其它類合同（保潔、綠化、消防、電梯、）：
*外包合同（保潔、綠化、消防、電梯）無(wú)論金額大少必須按招投標(biāo)流程執(zhí)行。
* 外包合同（保潔、綠化、消防、電梯）的簽署程序基本參照工程類合同。
* 所參與的人員，除了集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心人員、商場(chǎng)物業(yè)經(jīng)理(主管)之外，還包括負(fù)責(zé)該合同所涉事宜的專職人員。
* 標(biāo)書(shū)內(nèi)容則根據(jù)外包項(xiàng)目的類別而定。例如，日常清潔標(biāo)書(shū)內(nèi)容包括：合約期限，合約范圍，清潔工作基本要求，清潔用具，清潔費(fèi)收取方式，對(duì)清潔人員之要求，合約轉(zhuǎn)包及修改的要求，賠償、合約中止及工作細(xì)則等。
1.2.招投標(biāo)過(guò)程中的注意事項(xiàng)
* [外包合同（協(xié)議）審批單]須提前四周上報(bào)集團(tuán)成本控制部。
* 對(duì)于10 萬(wàn)元以下采購(gòu)類合同，繼續(xù)使用《物品申購(gòu)比價(jià)單》。
* 核定承包商工作內(nèi)容要實(shí)事求是，嚴(yán)禁與承包商達(dá)成私下交易。
* 對(duì)設(shè)備的維修和年度維修保養(yǎng)合同(協(xié)議)，應(yīng)注意優(yōu)先考慮原供應(yīng)商/廠商在本地的售后服務(wù)機(jī)構(gòu)，以期得到原制造商在技術(shù)和備品配件上的支持。
* 選擇承包商時(shí)應(yīng)注意審核其施工(維修、保養(yǎng))資質(zhì)，不具備相應(yīng)資質(zhì)的承包商不能成為我們的合作單位。
* 若該外包工程為集團(tuán)長(zhǎng)期合作指定承包商，而無(wú)法按上述規(guī)定執(zhí)行時(shí)，需注意如下事項(xiàng)：
1)需有與該承包商的長(zhǎng)期合作協(xié)議。
2)因特殊業(yè)務(wù)關(guān)系包括公司員工推薦的承包商，按同樣的投標(biāo)流程進(jìn)行，若其價(jià)格及條件與其它承包商相同，可優(yōu)先考慮。
外包合同(協(xié)議)審批單
年月日
商場(chǎng)合同編號(hào)
外包合同名稱
合同標(biāo)的
資金來(lái)源
年度預(yù)算
情況說(shuō)明 ：
經(jīng)辦人商場(chǎng)總經(jīng)理
商場(chǎng)財(cái)務(wù)
區(qū)域物業(yè)部
集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心
集團(tuán)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)
中標(biāo)單位 ：
開(kāi)標(biāo)結(jié)果集團(tuán)物業(yè)推進(jìn)中心意見(jiàn)：
集團(tuán)營(yíng)運(yùn)推進(jìn)中心意見(jiàn)：
注 ：此審批單原件與合同正本一同存檔備案
篇2：物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)制作
物業(yè)管理招投標(biāo)標(biāo)書(shū)制作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門(mén)，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書(shū)起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書(shū)的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書(shū)制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面：
首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)；另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式；當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書(shū)制作中的幾個(gè)問(wèn)題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面：
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述：
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門(mén)的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書(shū)按統(tǒng)一格式書(shū)寫(xiě)。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書(shū)過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題
在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。
作者系中房集團(tuán)北京物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理 文/鄧乃鴻
篇3：論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
論物業(yè)管理招投標(biāo)工作
隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)逐漸成為承接物業(yè)管理項(xiàng)目的主要方式，無(wú)論是物業(yè)管理企業(yè)還是建設(shè)單位、業(yè)主和政府行政管理部門(mén)，都將面對(duì)物業(yè)管理招投標(biāo)的運(yùn)行規(guī)則。面對(duì)新形勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)除了應(yīng)該學(xué)習(xí)、掌握《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》等相關(guān)規(guī)定外，還要掌握物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)務(wù)的操作方法，這對(duì)于參加投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)是非常重要的。
在實(shí)際招投標(biāo)的過(guò)程中，投標(biāo)企業(yè)的標(biāo)書(shū)起到了至關(guān)重要的作用，標(biāo)書(shū)的制作應(yīng)該引起廣大物業(yè)管理企業(yè)的高度重視。
一、做好標(biāo)書(shū)制作的準(zhǔn)備工作
對(duì)于投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，及時(shí)獲得有關(guān)項(xiàng)目的招標(biāo)信息，可以說(shuō)是展開(kāi)項(xiàng)目的第一步。因此，獲得項(xiàng)目信息的時(shí)間越早，就能夠爭(zhēng)取到越多的時(shí)間，中標(biāo)的可能性就越大，獲得招標(biāo)信息最為常見(jiàn)的途徑是招標(biāo)通告。
獲得招標(biāo)信息之后，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該積極與用戶、項(xiàng)目主管單位建立聯(lián)系，爭(zhēng)取在招標(biāo)通告前，甚至在項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和可行性研究的階段介入，及早了解招投標(biāo)者對(duì)物業(yè)管理的設(shè)想和安排。這些工作的好處體現(xiàn)在三個(gè)方面:
首先，通過(guò)這些工作，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以及早了解業(yè)主或建設(shè)單位制訂的物業(yè)管理項(xiàng)目的詳細(xì)要求，包括招投標(biāo)項(xiàng)目概況、招標(biāo)對(duì)象、招標(biāo)說(shuō)明、“標(biāo)”或“包”的具體劃分、采用的技術(shù)規(guī)范和對(duì)工作的特殊要求等。更重要的是，業(yè)主或建設(shè)單位在立項(xiàng)、研究和設(shè)計(jì)等工作的過(guò)程中，往往已經(jīng)形成了一些意向性的想法，包括對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的看法等，投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)如果在交流中盡量掌握這些信息，就可以有針對(duì)性地做好前期工作，及早開(kāi)展投標(biāo)的準(zhǔn)備工作。
其次，投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)與業(yè)主或建設(shè)單位的接觸，進(jìn)行充分的技術(shù)交流。一方面，可以起到介紹和宣傳的作用，讓業(yè)主或建設(shè)單位對(duì)物業(yè)管理企業(yè)及其服務(wù)有一個(gè)感性認(rèn)識(shí);另一方面也可以對(duì)業(yè)主的要求有更深刻的理解，以便在編制投標(biāo)文件時(shí)準(zhǔn)確響應(yīng)或著重加以說(shuō)明。某些時(shí)候，當(dāng)業(yè)主或建設(shè)單位尚未確定招標(biāo)文件某一部分的具體內(nèi)容及指標(biāo)時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流，可能使用戶愿意采用投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)及管理模式;當(dāng)業(yè)主在設(shè)計(jì)中有不當(dāng)之處時(shí)，通過(guò)技術(shù)交流幫助業(yè)主作出修改，加深業(yè)主對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的信任，這都會(huì)對(duì)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)非常有利。
另外，在長(zhǎng)時(shí)間的接觸和交流過(guò)程中，如果投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)能夠抓住機(jī)會(huì)，為業(yè)主或建設(shè)單位提供一些力所能及的服務(wù)，都會(huì)給對(duì)方留下良好的印象，為將來(lái)的合作打下良好的基礎(chǔ)。
二、標(biāo)書(shū)制作中的幾個(gè)問(wèn)題
項(xiàng)目招標(biāo)之后直至開(kāi)標(biāo)之前的這段時(shí)間，可以說(shuō)是投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的沖刺階段。投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在此過(guò)程中要注意以下幾個(gè)方面:
1、根據(jù)招標(biāo)文件的要求，制訂投標(biāo)文件的制作進(jìn)度計(jì)劃，有條不紊地制作投標(biāo)文件，以免造成文件的缺失或?qū)φ袠?biāo)文件的未響應(yīng)。要仔細(xì)研究招標(biāo)文件，尤其要注意文件中的一些特殊規(guī)定，例如有的招標(biāo)文件中要求投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)所提供的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、財(cái)務(wù)報(bào)表等資格文件必須經(jīng)過(guò)公證機(jī)關(guān)的公證，如果忽略了這些要求，就可能導(dǎo)致廢標(biāo)。
2、針對(duì)招標(biāo)文件中的主要技術(shù)問(wèn)題，多與業(yè)主或建設(shè)單位聯(lián)系和溝通，掌握用戶的要求和意圖。如果用戶組織了標(biāo)前會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)考察，一定要事先做充分準(zhǔn)備，以便及時(shí)得到滿意的答復(fù)和澄清，并在投標(biāo)文件中給予充分明確的響應(yīng)。
三、投標(biāo)人在編制投標(biāo)文件時(shí)要注意的問(wèn)題
投標(biāo)文件是投標(biāo)方對(duì)招標(biāo)文件的直接響應(yīng)，投標(biāo)文件應(yīng)及時(shí)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性的要求和條件做出回答。編制投標(biāo)文件時(shí)要圍繞主題進(jìn)行論述:
1、把握主題
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真研究、正確理解招標(biāo)文件的全部?jī)?nèi)容，并在此基礎(chǔ)上按要求編制招標(biāo)文件，切忌偏題。努力圍繞“如何能夠全面、客觀反映招標(biāo)人本次招標(biāo)情況”這一出發(fā)點(diǎn)去編制投標(biāo)文件，細(xì)化各項(xiàng)條目。
2、嚴(yán)格規(guī)范
投標(biāo)文件必須對(duì)招標(biāo)文件中有關(guān)招標(biāo)項(xiàng)目的研發(fā)內(nèi)容、技術(shù)要求、項(xiàng)目?jī)r(jià)格、實(shí)施計(jì)劃等主要內(nèi)容進(jìn)行填報(bào)和說(shuō)明。投標(biāo)文件中使用的計(jì)量單位，除招標(biāo)文件中有特殊要求外，應(yīng)采用法定計(jì)量單位。
投標(biāo)單位不得修改招標(biāo)文件的要求，不能遺漏或回避招標(biāo)文件中必須回答的問(wèn)題，更不能提出任何附帶條件。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出明確回答。
3、真實(shí)有效
投標(biāo)文件中闡述的內(nèi)容、提供的證明材料必須真實(shí)可靠，客觀反映投標(biāo)人的情況，不得弄虛作假，必須遵守有關(guān)的國(guó)家法律、法規(guī)和條例。
4、統(tǒng)籌考慮
投標(biāo)文件的內(nèi)容可能牽涉到技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資信等各方面的問(wèn)題，因此，投標(biāo)人要組織相關(guān)部門(mén)的人員分頭編制。同時(shí)，整個(gè)投標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)保持一致性和貫徹性，投標(biāo)書(shū)按統(tǒng)一格式書(shū)寫(xiě)。
5、合理設(shè)置文檔
一份完整合格的投標(biāo)文件，不僅要有詳實(shí)的內(nèi)容，也要有封面、目錄、頁(yè)眉、頁(yè)腳等，且在頁(yè)面安排、標(biāo)題設(shè)置、圖表說(shuō)明的字體、字號(hào)、色彩的運(yùn)用上合理得體，既符合項(xiàng)目的嚴(yán)謹(jǐn)性，又要體現(xiàn)自己的特色。在編制技術(shù)標(biāo)書(shū)過(guò)程中，應(yīng)避免因偏離要求而影響技術(shù)評(píng)分，或指標(biāo)過(guò)優(yōu)而抬高了報(bào)價(jià)，影響開(kāi)標(biāo)結(jié)果。而對(duì)于用戶較為重視的指標(biāo)，則可以適當(dāng)?shù)丶右詢?yōu)化，并在投標(biāo)文件相應(yīng)的部分，加以詳細(xì)的描述，以引起招標(biāo)方在評(píng)標(biāo)時(shí)的興趣和重視，有利于爭(zhēng)取中標(biāo)。
四、確定投標(biāo)價(jià)格時(shí)要注意的幾個(gè)問(wèn)題
在國(guó)際公開(kāi)招標(biāo)的情況下，一般來(lái)說(shuō)，按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)因素評(píng)估的最低價(jià)格的投標(biāo)，即為中標(biāo)。因此，投標(biāo)價(jià)格是影響評(píng)標(biāo)的關(guān)鍵因素，在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)注意以下幾個(gè)方面:
1、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，應(yīng)與業(yè)主或建設(shè)單位采取雙方坦誠(chéng)相待的原則。很多物業(yè)管理企業(yè)參加公開(kāi)招標(biāo)的經(jīng)驗(yàn)不足，往往存在僥幸心理，或者希望在價(jià)格上留一手，賺取高額利潤(rùn)，或者企圖以不合理的低價(jià)搶標(biāo)，有些物業(yè)管理企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)只是為了擴(kuò)大公司的對(duì)外影響，并不在乎企業(yè)效益問(wèn)題，所以虧損也在所不惜。這些行為都是不正當(dāng)?shù)摹Ｍ稑?biāo)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)確定合理的利潤(rùn)比例，經(jīng)過(guò)努力即使最終未能中標(biāo)，也不會(huì)留有遺憾。
2、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，要注意分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況，一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)在作價(jià)時(shí)，都有自己的原則和規(guī)律，因此，在每次投標(biāo)前，都要盡量摸清其他參與投標(biāo)的對(duì)手的名單，搜尋以往在類似項(xiàng)目中該投標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)的投標(biāo)價(jià)格，結(jié)合當(dāng)時(shí)與現(xiàn)在其他因素的變化，分析測(cè)算對(duì)手在此次投標(biāo)中的可能報(bào)價(jià)范圍，從而為自己的最終報(bào)價(jià)提供參考。
3、在確定報(bào)價(jià)時(shí)，還要考慮可能影響中標(biāo)后項(xiàng)目收益的一些因素，如原材料價(jià)格、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用等，以確定最終的報(bào)價(jià)。
總之，在物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程中，要樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)、公德意識(shí)，除了依靠法律和行政手段規(guī)范外，還須倡導(dǎo)建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀(jì)守法、公平參與，自覺(jué)抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，將物業(yè)管理招投標(biāo)引入法制化、規(guī)范化、科學(xué)化的軌道，保證我國(guó)物業(yè)管理事業(yè)的不斷發(fā)展。