城市業(yè)主聯(lián)合組織成立之后可以做哪些事--在深圳業(yè)主論壇第十八期的發(fā)言提綱(20**年5月)

　　作者：章勁

　　住宅與房地產(chǎn)雜志今年二、三期合刊組織了一個(gè)專題《社會(huì)治理創(chuàng)新：業(yè)主組織成長(zhǎng)進(jìn)行時(shí)》，共有19篇文章，仔細(xì)讀了一遍，覺(jué)得從中可以看到業(yè)主聯(lián)合組織發(fā)展的一些態(tài)勢(shì)和存在問(wèn)題。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前正式成立的業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)、業(yè)主社團(tuán)等相關(guān)組織近二十個(gè)，正在積極籌備中的有三十余個(gè)。

　　一、成立的動(dòng)因?

　　江蘇省宿遷市業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)說(shuō)：在工作中有一種力不從心的感覺(jué)，沒(méi)有一個(gè)聯(lián)系交流平臺(tái)。各個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)各自為戰(zhàn)，對(duì)外沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)去訴求。各個(gè)業(yè)委會(huì)內(nèi)部發(fā)生的問(wèn)題沒(méi)有哪個(gè)人能去調(diào)處。

　　十八屆三中全會(huì)提出了被稱為“第五個(gè)現(xiàn)代化”的“國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的”。

　　眾多學(xué)者認(rèn)為：1949年到1978年國(guó)家運(yùn)行格局被稱之為國(guó)家專政;1978年之后，國(guó)家統(tǒng)治開(kāi)始從“專政”走向“管理”，即轉(zhuǎn)向?qū)?jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)秩序的維護(hù)、管控以及對(duì)公共事務(wù)的應(yīng)對(duì)處理，這就進(jìn)入了國(guó)家管理階段。近年提出的“國(guó)家治理”是繼國(guó)家專政、國(guó)家管理之后國(guó)家權(quán)力運(yùn)行所選擇的一種新形態(tài)，也是中國(guó)走出國(guó)家、邁入管理國(guó)家之后可能邁上的一個(gè)新臺(tái)階。這將給中國(guó)的國(guó)家發(fā)展帶來(lái)全新的國(guó)素。

　　“治理”不同于過(guò)去以政府為主體的“統(tǒng)治”和“專政”?！爸卫怼钡闹黧w不僅包括政府，還包括社會(huì)、市場(chǎng)，是多元、多方面的協(xié)商、協(xié)調(diào)。如同20**年政府工作報(bào)告所說(shuō)：“實(shí)行多元主體共同治理”。

　　多個(gè)城市的業(yè)主聯(lián)合組織成立，應(yīng)當(dāng)說(shuō)，與“第五個(gè)現(xiàn)代化”提出的大背景有關(guān)。顯示了政府部門對(duì)這一新的戰(zhàn)略決策的積極響應(yīng)。

　　二、 如何成立?成立的艱難

　　南京地區(qū)的業(yè)委會(huì)維權(quán)QQ群“南京業(yè)主大會(huì)服務(wù)平臺(tái)”亦曾在兩三年前向主管部門表達(dá)過(guò)申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)或業(yè)委會(huì)聯(lián)合組織的意愿，當(dāng)時(shí)南京市物業(yè)辦領(lǐng)導(dǎo)明確拒絕，告知他們“把自己小區(qū)的事管管好就行了，不要搞什么聯(lián)盟或聯(lián)合”。遭拒之后，他們亦曾嘗試以民辦非企業(yè)單位的形式實(shí)現(xiàn)組織化，然而，多方努力后也因沒(méi)有“主管部門”而中止。

　　天津市開(kāi)始找不到上級(jí)主管單位，也找不到肯做會(huì)長(zhǎng)的“相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)”，最后毛壽龍、方竹蘭等人前往天津參加學(xué)術(shù)討論會(huì)。方竹蘭演講“公共演講與麗娜模式”引起人民網(wǎng)天津記者站注意。記者牽橋搭線，熱心奔走，一個(gè)多月后，在民政局會(huì)議室召開(kāi)座談會(huì)。才把這件事辦妥。

　　山東青州市業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)成立時(shí)也碰到與各地類似的困難。政府部門互相推諉，不愿答復(fù)是否做業(yè)務(wù)主管單位。后來(lái)，碰上市委書記大接訪，就向他表達(dá)成立協(xié)會(huì)的設(shè)想。書記當(dāng)即表態(tài)大力支持并安排住建局協(xié)調(diào)處理。但此后住建局一連幾個(gè)月都沒(méi)落實(shí)。此時(shí)，籌備者發(fā)揮“死磕精神”，要求對(duì)住建局不依法履行職責(zé)提出行政復(fù)議。后來(lái)，住建局才答復(fù)同意作業(yè)務(wù)主管單位，但不允許使用業(yè)主協(xié)會(huì)這個(gè)名稱，可使用業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)這個(gè)名稱。(為何這樣批復(fù)?內(nèi)中有何奧妙?暫不得知。)

　　三、 成立以后可以做哪些事?

　　天津業(yè)委會(huì)聯(lián)合會(huì)制定標(biāo)準(zhǔn)--定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，定行業(yè)規(guī)范。把業(yè)委會(huì)選舉程序化、法制化，把解決業(yè)委會(huì)成立難、備案難的問(wèn)題列入議事日程。

　　還有人建議：(一)對(duì)業(yè)委會(huì)開(kāi)展物業(yè)管理普法宣傳和培訓(xùn)

　　對(duì)入會(huì)業(yè)委會(huì)開(kāi)展普法宣傳教育作為首要任務(wù)，讓業(yè)委會(huì)懂得作為一個(gè)業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)干什么、可以干什么以及怎么干。

　　(二)對(duì)業(yè)委會(huì)開(kāi)展個(gè)案指導(dǎo)，糾正業(yè)委會(huì)亂象

　　對(duì)業(yè)委會(huì)的不恰當(dāng)維權(quán)行為予以糾正，將業(yè)委會(huì)引向合法合理維權(quán)的道路上。對(duì)出現(xiàn)的矛盾糾紛，通過(guò)業(yè)委會(huì)聯(lián)合會(huì)專業(yè)人士或外聘專業(yè)人士的指導(dǎo)幫助，維護(hù)入會(huì)業(yè)委會(huì)的合法正當(dāng)權(quán)益，促進(jìn)整個(gè)業(yè)委會(huì)群體健康發(fā)展，從而推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

　　沈陽(yáng)業(yè)主協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人楊樹(shù)林說(shuō)：出版《業(yè)主手冊(cè)》，不僅匯編所有和物業(yè)管理有關(guān)的法規(guī)政策，而且還要結(jié)合現(xiàn)在小區(qū)的一般治理常識(shí)和便民服務(wù)知識(shí)，用法規(guī)問(wèn)答形式解釋這些常識(shí)和知識(shí)的運(yùn)用。

　　《業(yè)主手冊(cè)》計(jì)劃三年進(jìn)50萬(wàn)個(gè)家庭，影響450萬(wàn)人口。著眼于業(yè)主素質(zhì)的提高，不僅僅是服務(wù)幾個(gè)業(yè)委會(huì)。

　　溫州研究會(huì)成立后，成功幫業(yè)主維權(quán)。有個(gè)小區(qū)開(kāi)發(fā)商違反了住宅小區(qū)應(yīng)按總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房的法律規(guī)定，僅提供了物業(yè)用房30平方米，嚴(yán)重侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。20**年到20**年4年間，業(yè)委會(huì)4次起訴、上訴，都因?yàn)椴痪邆湓V訟主體資格等問(wèn)題，法院不予立案，或駁回其訴訟請(qǐng)求，百般無(wú)奈之下，找到研究會(huì)尋求幫助。最后打贏了官司。

　　溫州市的協(xié)會(huì)還花了5個(gè)月的時(shí)間，跑遍了80%的小區(qū)業(yè)委會(huì)，采集到業(yè)委會(huì)現(xiàn)狀的第一手資料。

　　沒(méi)有名義上的組織化，不代表不能開(kāi)展實(shí)際工作。

　　南京借助網(wǎng)絡(luò)交流平臺(tái)，把一部分小區(qū)業(yè)委會(huì)或籌備組團(tuán)結(jié)起來(lái)，互相交流，互相幫助。與此同時(shí)，他們還積極透過(guò)各種渠道與政府部門溝通。

　　南京業(yè)主大會(huì)服務(wù)平臺(tái)群的三位管理員都是有五年以上業(yè)委會(huì)主任任職經(jīng)歷，先后通過(guò)了國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師考試。他們集體報(bào)名參加了南京市社會(huì)建設(shè)工作委員會(huì)面向全體市民招募的“幸福都市聯(lián)絡(luò)員”以及南京市紀(jì)委的“廉政微博觀察員”、南京市城市治理委員會(huì)的市級(jí)、區(qū)級(jí)公眾委員等，透過(guò)這些渠道，他們宣傳“質(zhì)價(jià)相符、和諧共贏”的物業(yè)管理理念，引起有關(guān)部門對(duì)社區(qū)問(wèn)題和物業(yè)管理問(wèn)題的高度重視。

　　南京市社建委還專門將“如何激發(fā)業(yè)主參與”作為其與有關(guān)媒體聯(lián)合主辦的“幸福都市圓桌會(huì)”的研討專題，媒體也進(jìn)行了廣泛報(bào)道。與此同時(shí)，他們也積極參與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)的立法建言，積極配合政府部門的垃圾分類、“業(yè)主公共決策平臺(tái)”網(wǎng)上投票試點(diǎn)等項(xiàng)目，

　　他們通過(guò)實(shí)際行動(dòng)讓政府部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)看到業(yè)委會(huì)并非“麻煩制造者”，而是和諧社區(qū)的建設(shè)者與幫助者，是在幫助政府排憂解難。南京三位QQ群管理員還于20**年年底被南京市住建委聘為“南京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)物業(yè)管理專家?guī)臁背蓡T，

　　在加強(qiáng)自律規(guī)范運(yùn)作的同時(shí)，他們還以經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)和專業(yè)知識(shí)優(yōu)勢(shì)，積極參與其他小區(qū)業(yè)主自治輔導(dǎo)活動(dòng)。

　　南京“翠竹園社區(qū)互助會(huì)”從5個(gè)人成立的翠竹園網(wǎng)球俱樂(lè)部開(kāi)始(網(wǎng)球俱樂(lè)部已有會(huì)員300多人，是目前全國(guó)最大的社區(qū)網(wǎng)球俱樂(lè)部)，至今已有3個(gè)QQ群，17個(gè)綜合俱樂(lè)部、8個(gè)少年俱樂(lè)部和1個(gè)老人俱樂(lè)部。為了互相之間聯(lián)系和交流，這26個(gè)俱樂(lè)部都有一個(gè)QQ群。社區(qū)互助群專門赴美國(guó)Slcc社區(qū)考察文化建設(shè)模式;20**年5月開(kāi)始，對(duì)貴州省最貧困的高芒山區(qū)進(jìn)行了支教和幫助;20**年4月，國(guó)家民政部到互助會(huì)對(duì)這種模式進(jìn)行了調(diào)研，鼓勵(lì)他們繼續(xù)創(chuàng)新。翠竹園互助會(huì)所倡導(dǎo)的社區(qū)互助參與模式能夠有效地拉近業(yè)主之間的距離，把陌生人轉(zhuǎn)化為熟人，鼓勵(lì)中國(guó)傳統(tǒng)的家族式社會(huì)向社團(tuán)式社會(huì)轉(zhuǎn)型。

　　該互助會(huì)認(rèn)為：作為一個(gè)平臺(tái)，互助會(huì)擔(dān)負(fù)的責(zé)任，并不是把社區(qū)所有的事情做完，而是激發(fā)社區(qū)領(lǐng)袖的潛力，給他們鋪路搭橋，讓他們迅速走上社區(qū)結(jié)社的道路。

　　南京的準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)合組織，通過(guò)自己對(duì)社會(huì)的高度負(fù)責(zé)感，扎扎實(shí)實(shí)做出許多實(shí)事，得到社會(huì)各界的認(rèn)識(shí)，從而也改變了政府部門最初的看法，使他們對(duì)這一準(zhǔn)業(yè)主聯(lián)合組織的態(tài)度，從拒絕轉(zhuǎn)向鼓勵(lì)。

　　沈陽(yáng)業(yè)主協(xié)會(huì)從有效解決棄管小區(qū)的問(wèn)題開(kāi)始，先成功解決一個(gè)小區(qū)，取得經(jīng)驗(yàn)，再解決一片，一個(gè)社區(qū)，一個(gè)街道，一個(gè)大的行政區(qū)，再到解決全市的問(wèn)題，沈陽(yáng)業(yè)主協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人楊樹(shù)林通過(guò)自己的努力，實(shí)實(shí)在在的擺在那里看得見(jiàn)摸得著的成效，得到官方和社會(huì)各界的認(rèn)可，也使得業(yè)主的聯(lián)合組織得以發(fā)展壯大。

　　天津業(yè)委會(huì)聯(lián)合會(huì)成立后，也通過(guò)推廣“麗娜模式”，取得由點(diǎn)到面的實(shí)際成效，獲得社會(huì)的認(rèn)可。

　　四、政府的支持--

　　沈陽(yáng)市業(yè)主協(xié)會(huì)有兩名社區(qū)干部編制的員工，他們的工資就由民政局開(kāi)支;最近新成立一個(gè)服務(wù)部，增加5個(gè)人，工資自籌，辦公費(fèi)用是房產(chǎn)局每年給3萬(wàn)元。

　　江蘇省宿遷市業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)的成立得到市住建局房管處大力支持，專題匯報(bào)，十大好處，打了一個(gè)申請(qǐng)報(bào)告。成立時(shí)，有單位會(huì)員38家，個(gè)人會(huì)員68人，市住建局特批一萬(wàn)元作為協(xié)會(huì)啟動(dòng)資金。

　　營(yíng)口市業(yè)委會(huì)協(xié)會(huì)常設(shè)機(jī)構(gòu)為協(xié)會(huì)秘書處，設(shè)在營(yíng)口市物業(yè)管理處，由一名副職處領(lǐng)導(dǎo)任秘書長(zhǎng)，相關(guān)科長(zhǎng)擔(dān)任副秘書長(zhǎng)。

　　溫州業(yè)委會(huì)成立業(yè)主和諧研究會(huì)時(shí)，找不到主管單位，無(wú)法登記。溫州市社科聯(lián)知道這個(gè)情況后，專門召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)。認(rèn)為這是個(gè)新生事物，應(yīng)該給予鼓勵(lì)與支持，并決定擔(dān)任其主管單位。

　　五、業(yè)主組織成立之后會(huì)面對(duì)什么問(wèn)題

　　有人的地方就有江湖，業(yè)主自治領(lǐng)域亦是如此。在業(yè)委會(huì)互助聯(lián)合的過(guò)程中，也不乏沽名釣譽(yù)嘩眾取寵之好龍葉公，因此，也要防止“為聯(lián)合而聯(lián)合”的占山為王式的一統(tǒng)江湖之激進(jìn)、冒進(jìn)。

　　萬(wàn)科集團(tuán)律師顏雪明認(rèn)為：業(yè)主聯(lián)合組織成立已經(jīng)歷盡艱辛，但成立之后，也只是多了一塊牌子而已。我們?cè)缇陀泄?huì)聯(lián)合會(huì)，婦女聯(lián)合會(huì)，學(xué)生聯(lián)合會(huì)，文學(xué)藝術(shù)聯(lián)合會(huì)等，但在維護(hù)工人婦女學(xué)生藝術(shù)家的權(quán)益方面能發(fā)揮多大的作用，大家心里都有數(shù)。那些還是公權(quán)認(rèn)可的準(zhǔn)官方機(jī)構(gòu)，業(yè)委會(huì)的聯(lián)合組織作為純粹民間組織，在經(jīng)費(fèi)、辦公地點(diǎn)、工作人員等方面，都存在難以克服的困難。

　　北京知名社區(qū)問(wèn)題研究專家舒可辛提出這樣一個(gè)問(wèn)題：這個(gè)聯(lián)合會(huì)是為業(yè)主利益服務(wù)還是為“會(huì)員”利益服務(wù)?業(yè)主利益與會(huì)員利益發(fā)生沖突，協(xié)會(huì)將如何抉擇?

　　舒可辛還提出以下觀點(diǎn)：

　　業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))是業(yè)主組織的協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))，還是一些保護(hù)業(yè)主利益為目標(biāo)的機(jī)構(gòu)的協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))?

　　業(yè)主委員會(huì)，幾個(gè)人組成，聲稱為業(yè)主服務(wù)，但當(dāng)產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主之間的沖突時(shí)，就一定不會(huì)照顧業(yè)主的利益而會(huì)照顧業(yè)主委員會(huì)自己的利益。這是這種組織制度設(shè)計(jì)造成的必然結(jié)果。

　　只有全體業(yè)主為成員的組織，機(jī)構(gòu)，才可能被稱為“業(yè)主組織”，其他以部分業(yè)主為全部成員的小組織，可以稱為“業(yè)主的組織”或“為業(yè)主(組織)服務(wù)的機(jī)構(gòu)”，但一定不是“業(yè)主組織”。

　　業(yè)主組織的協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))名稱則應(yīng)該從“業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))”改變?yōu)椤皹I(yè)主大會(huì)協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))”，這才是業(yè)主組織的協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))，而不是“為業(yè)主服務(wù)的組織的協(xié)會(huì)(聯(lián)合會(huì))”。

　　顏雪明和舒可辛的觀點(diǎn)均值得研究者重視。

篇2：中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展

　　中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展

　　1991年，以“業(yè)主委員會(huì)”為名稱的中國(guó)的第一個(gè)業(yè)主的組織誕生了。準(zhǔn)確的說(shuō)，它還不是一個(gè)真正的業(yè)主組織，而是一個(gè)由政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃和監(jiān)控的、幾個(gè)業(yè)主組成的、以維護(hù)業(yè)主利益為目標(biāo)的、業(yè)主群體中的一個(gè)委員會(huì)，一個(gè)“小組”。只不過(guò)冠以“業(yè)主”這兩個(gè)字而已。

　　而由于這個(gè)“小組”是自我籌集運(yùn)轉(zhuǎn)所需預(yù)算資金或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資金，故其生存活動(dòng)(維持運(yùn)轉(zhuǎn)所需資金)就成了其第一重要的事情，而業(yè)主利益就成了第二業(yè)務(wù)。這種以“業(yè)主”名義產(chǎn)生的委員會(huì)或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要?jiǎng)?wù)就是為錢而生存。自然就會(huì)把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業(yè)主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，它第一提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)業(yè)主的幫會(huì)、協(xié)會(huì)組織概念。并且還把名稱為“業(yè)主委員會(huì)”的小組，定義在了“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”這一法律地位。準(zhǔn)確的說(shuō)，從這個(gè)時(shí)候起，業(yè)主們才有了真正是自己的組織--由全體業(yè)主組成的--業(yè)主大會(huì)。而早期那個(gè)以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)，其實(shí)只是一個(gè)由幾個(gè)業(yè)主組成的，號(hào)稱維護(hù)業(yè)主利益的小組而已。

　　這個(gè)時(shí)候的業(yè)委會(huì)，其運(yùn)轉(zhuǎn)所需的一切資金預(yù)算，都來(lái)自業(yè)主大會(huì)，即由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議來(lái)決定業(yè)委會(huì)的預(yù)算。業(yè)委會(huì)不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)“彎腰”，頂多向業(yè)主大會(huì)彎腰，向全體業(yè)主彎腰。至此，一個(gè)由全體業(yè)主參加的，由全體業(yè)主分?jǐn)偨M織運(yùn)轉(zhuǎn)成本的，由其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)使用這些費(fèi)用的一個(gè)完整的組織架構(gòu)，便正式完成了，并且以法規(guī)的形式固定下來(lái)了!

　　20**年《物權(quán)法》出臺(tái)，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的法律地位。也根據(jù)中國(guó)大眾組織能力低下的現(xiàn)實(shí)，設(shè)計(jì)了當(dāng)業(yè)主們不能組織起來(lái)的時(shí)候的決策機(jī)制--業(yè)主共同決定。但無(wú)論如何，一個(gè)建筑物或一個(gè)建筑區(qū)劃(物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)的業(yè)主組織，不再是那個(gè)以“業(yè)主”二字冠名的“委員會(huì)”，而是業(yè)主大會(huì)。當(dāng)然，一個(gè)人數(shù)眾多的協(xié)會(huì)類組織，選舉一個(gè)常設(shè)理事機(jī)構(gòu)也是非常自然的。盡管20**年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之后取消了對(duì)業(yè)委會(huì)“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的限制，也并不是說(shuō)業(yè)委會(huì)就可以代替業(yè)主大會(huì)做出決定。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定：

　　第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　就是說(shuō)，上述七項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，或由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。除了上述七項(xiàng)事項(xiàng)和為了完成上述七項(xiàng)事項(xiàng)的其他具體行為，可以業(yè)委會(huì)來(lái)決定。這，就是業(yè)委會(huì)的真正法律地位--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)理事機(jī)構(gòu)。

　　立法，已經(jīng)走在了社會(huì)習(xí)慣的前面：業(yè)主組織是全體業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì)而不再是一個(gè)幾個(gè)人組成的以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)。上海等城市都已對(duì)業(yè)主大會(huì)備案，建設(shè)部、民政部也正在醞釀出臺(tái)有關(guān)業(yè)主大會(huì)的部門規(guī)章。

　　盡管業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)直接反應(yīng)出業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)水平，但業(yè)主組織還是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)，只是業(yè)主組織內(nèi)部的一個(gè)特別機(jī)構(gòu)而已。

　　我們有理由相信，中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展，必將是從獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)主委員會(huì)，逐步轉(zhuǎn)向到花業(yè)主大會(huì)的錢、組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議、產(chǎn)生業(yè)主共同決定、為業(yè)主大會(huì)做事的業(yè)主大會(huì)內(nèi)部的公仆(理事、秘書)機(jī)構(gòu)。完成這個(gè)理念、制度、操作轉(zhuǎn)型之日，就是中國(guó)業(yè)主組織發(fā)展走向成熟之時(shí)。

篇3：業(yè)主組織培訓(xùn)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主組織培訓(xùn)資料(1)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主相處-共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主共同享有“共有權(quán)”和行使“共同管理權(quán)”

　　共同所有，同權(quán)享受

　　共同使用，合伙出錢

　　陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督

　　放開(kāi)建議，程序決定

　　意見(jiàn)表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)

　　多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)

　　一、共同所有，同權(quán)享受

　　小區(qū)里的：

　　樓棟地基屋面防水;花花草草樹(shù)木綠地;通道場(chǎng)地停車位;水泵窨井排水管道;業(yè)主們商議事情開(kāi)會(huì)的會(huì)所，等等，這些實(shí)物財(cái)產(chǎn)，都是全體業(yè)主共同所有的;

　　所以，對(duì)共用部位：

　　“先使用業(yè)主就永遠(yuǎn)使用”是行不通的;

　　獲得便利的人應(yīng)該給其他業(yè)主公平補(bǔ)償。

　　二、共同使用，合伙出錢

　　以清掃、維修費(fèi)用為例：

　　業(yè)主室內(nèi)專歸一戶使用，室內(nèi)維修水電消耗等，單戶業(yè)主出錢;

　　單元樓道，本單元業(yè)主使用，維修和用電消耗等，全單元分?jǐn)?

　　一幢樓共有共用，維修費(fèi)用由整幢樓業(yè)主按單戶面積比例出錢;

　　全小區(qū)共用部分，維修費(fèi)用由全體業(yè)主，按單戶面積比例出錢。

　　全小區(qū)共有的實(shí)物資產(chǎn)的使用維護(hù)--保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安，這些打理所干的活，是全體業(yè)主都一樣享受的服務(wù)，全體業(yè)主就要合伙出錢。

　　三、陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督

　　城市住宅業(yè)主之間沒(méi)有親緣關(guān)系，沒(méi)有企事業(yè)單位的同事或上下級(jí)關(guān)系，沒(méi)有業(yè)務(wù)關(guān)系、沒(méi)有朋友關(guān)系，在完全陌生的情況下，要使用維護(hù)共同財(cái)產(chǎn)，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開(kāi)透明、共同監(jiān)督。

　　公開(kāi)透明--必須要公開(kāi)清晰的內(nèi)容包括：

　　共有資產(chǎn)(實(shí)物資產(chǎn)和資金存量情況);

　　開(kāi)支情況(維修資金和共有收益的開(kāi)支;酬金制的費(fèi)用開(kāi)支);

　　收益情況(實(shí)物資產(chǎn)的使用收益和資金增值);

　　決策情況(業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)委會(huì)等機(jī)構(gòu)操作過(guò)程記錄)

　　共同監(jiān)督--監(jiān)督的依據(jù)與方式：

　　各項(xiàng)操作事務(wù)，決定與執(zhí)行的運(yùn)行依法共同制定明確的依據(jù)(議事規(guī)則、管理規(guī)約);

　　業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)的業(yè)委會(huì)計(jì)劃和通過(guò)的預(yù)算;

　　任何一位業(yè)主都可以查詢、復(fù)制、抄錄的權(quán)利

　　四、放開(kāi)建議，程序決定

　　業(yè)主們不同的喜好、生活習(xí)慣和對(duì)小區(qū)怎么管理才更方便、安全、更劃得來(lái)，會(huì)有很大差距，評(píng)價(jià)也會(huì)很不一樣，眾口難調(diào)，意見(jiàn)不一怎么辦?

　　放開(kāi)建議而非壓制--每戶業(yè)主都有權(quán)建議，所以要相互聽(tīng)取，而不是拒絕理睬或相互責(zé)罵

　　充分表達(dá)程序決定--七嘴八舌不同意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)充分表達(dá)，相互理解各個(gè)不同意見(jiàn)的利弊權(quán)衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見(jiàn)，投票做出決定

　　五、意見(jiàn)表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)

　　為了保證每個(gè)業(yè)主的建議權(quán)，又能避免情緒化對(duì)立，所以有必要采用實(shí)名的方式，讓每個(gè)提意見(jiàn)的業(yè)主盡量冷靜客觀，用事實(shí)和邏輯論證自己的建議;對(duì)自己的言論負(fù)責(zé)任。包括

　　在小區(qū)論壇網(wǎng)站、公告欄，向其他業(yè)主介紹自己的方案建議;

　　定期在小區(qū)進(jìn)行議事討論;

　　提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵(lì)業(yè)主提出自己認(rèn)為更合理的建設(shè)性建議方案

　　六、多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)

　　業(yè)主之間存在著利益不一致，首先應(yīng)該共同遵守約定的程序，執(zhí)行法定比例的投票決定;

　　但，這種多數(shù)票的決定也不能侵犯少數(shù)人的正當(dāng)權(quán)益，所以，也應(yīng)該避免對(duì)少數(shù)人明顯不合情理的權(quán)益侵害。

　　--因共用部分缺乏維修對(duì)少數(shù)人利益造成損害，可能多數(shù)人決定，拒絕花錢維修解除侵害

　　例如頂樓業(yè)主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺(tái)在開(kāi)發(fā)商銷售的時(shí)候就已經(jīng)界定給的了頂樓業(yè)主，是專用權(quán)部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業(yè)主拒絕動(dòng)用維修資金，那么，多數(shù)人的拒絕決定，就侵犯了少數(shù)業(yè)主權(quán)益，該頂樓業(yè)主就可以依法起訴共有權(quán)人侵犯了自己的權(quán)益。

　　--少數(shù)人無(wú)法從共用部分的運(yùn)行開(kāi)支或更新開(kāi)支中受益，或收益較少的業(yè)主比例很小

　　例如，一樓業(yè)主無(wú)法從電梯運(yùn)行中受益;多層無(wú)電梯的業(yè)主也不從高層電梯運(yùn)行中收益，但是如果多層業(yè)主人數(shù)不足1/3的話，那么多數(shù)人決定的費(fèi)用分?jǐn)偡桨妇涂赡懿缓锨槔?。粗糲這種利益矛盾，應(yīng)采用情理之中的“收益-付費(fèi)匹配原則”，不受益的不付費(fèi)，少受益的少付費(fèi)，多受益的多付費(fèi)，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對(duì)約定的表決再進(jìn)入程序，就可以化解矛盾了。

　　--因共用部分需要對(duì)少數(shù)人利益造成損害，執(zhí)行多數(shù)人決定，但對(duì)少數(shù)人應(yīng)予合理補(bǔ)償

　　例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶業(yè)主室內(nèi)，施工后應(yīng)恢復(fù)該戶裝修狀態(tài)，對(duì)該戶業(yè)主的配合應(yīng)表示感謝，造成的損失也應(yīng)合理補(bǔ)償(如影響一天的居住，就是一天的標(biāo)間住宿費(fèi))。而該戶業(yè)主如果拒絕入戶維修，對(duì)其他業(yè)主造成損失，則要付出更大賠償。

　　以上六個(gè)要點(diǎn)，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系 朱憲辰教授)