正視小區(qū)業(yè)主組織建設(shè)問(wèn)題

　　當(dāng)下，物業(yè)管理問(wèn)題依然是一個(gè)熱門的話題。

　　各種聲音，紛紛擾擾，混亂無(wú)序、莫衷一是。

　　由于利益主體的多元化以及參與主體的分散化，加上話題的覆蓋面和涉及度足夠的廣泛，似乎沒(méi)有一個(gè)權(quán)威和確定的聲音，也正是因?yàn)檫@樣的一種輿論氛圍，把本來(lái)就不清凈的氣氛擾得更加混亂。

　　頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳，甚至是皇上有病，太監(jiān)吃藥，根本上絲毫無(wú)助于問(wèn)題的厘清和解決。反而只會(huì)增加解決問(wèn)題的難度延緩病程的長(zhǎng)度深化業(yè)主的失落感。

　　物業(yè)管理，原本是一件十分簡(jiǎn)潔、單純的，低附加值、以勞務(wù)為主的事情。為何現(xiàn)如今變成了百毒染身、不可救藥的“公害”行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)更多的像是被豢養(yǎng)的寵物貓，捉老鼠的技藝遠(yuǎn)沒(méi)有撒嬌賣萌取得主人愉悅的技巧更容易獲得滿意的回報(bào)!但，您要是老餓著它，齜牙咧嘴，像小老虎一樣的嚇唬你也不是不可能。甚至伶牙俐齒、銳利敏捷的小爪爪也不是吃素的!現(xiàn)實(shí)中，這樣的例子滿眼皆是，不勝枚舉。

　　物業(yè)管理是什么?這樣一個(gè)基礎(chǔ)簡(jiǎn)單的問(wèn)題提出來(lái)，有多少業(yè)主甚至多少物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員能夠完整準(zhǔn)確的說(shuō)清楚?!我對(duì)于這樣的一個(gè)問(wèn)題上，社會(huì)能夠給出的答案，是持悲觀態(tài)度的。君不見(jiàn)現(xiàn)實(shí)已經(jīng)生靈活現(xiàn)的擺在了面前：很多的紛爭(zhēng)，根子上是自說(shuō)自話的自以為是!旁若無(wú)人的孤芳自賞!沾沾自喜的自鳴得意!

　　沒(méi)有對(duì)基本概念的厘清，沒(méi)有對(duì)基本法律的掌握，沒(méi)有對(duì)基本事實(shí)的認(rèn)定，永遠(yuǎn)不可能取得基本的共識(shí)和回歸到問(wèn)題的本質(zhì)。我們脫離了事情的本源，當(dāng)然無(wú)法取得標(biāo)本兼治的效果。又甚至連“標(biāo)”都對(duì)錯(cuò)了，有“的”放矢之后，只是人仰馬翻，并沒(méi)有主客兩安。主人們都在陶醉于小貓的大眼睛、俏眼神、萌姿勢(shì)、帥動(dòng)作，有誰(shuí)討論它捉鼠的英姿和吃鼠的饕餮。有人說(shuō)，吃貓糧都吃飽了，還抓什么老鼠!可是，這是貓的錯(cuò)嗎!

　　物業(yè)管理，僅僅是一種制度安排，一種市場(chǎng)選擇，一種解決方案。并不是全部!那么，為什么有那么多的毫不相干的事情，被裝在物業(yè)管理這樣一個(gè)筐子里面?

　　譬如：業(yè)委會(huì)的成立(首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備)，它是業(yè)主們自己的事情，涉及到基層政府，涉及到公權(quán)力對(duì)于業(yè)主私權(quán)利組織的指導(dǎo)和協(xié)助關(guān)系;它屬于業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)利尤其是共同管理權(quán)行使的一種法定制度安排，它屬于業(yè)主的一種基本的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，重要性和緊迫性與企業(yè)化的物業(yè)管理實(shí)務(wù)甚至物業(yè)管理事務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不在一個(gè)層次上。物業(yè)管理或者物業(yè)管理權(quán)只是成立業(yè)主組織后的一種選擇和合約讓渡，并且取決于全體業(yè)主的共同決定，當(dāng)然這種決定也一定是動(dòng)態(tài)的和可變更的，并不是一成不變的。但是現(xiàn)實(shí)中，存在著非常多的對(duì)于業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯和野蠻的剝奪、侵占。如果不能夠完善業(yè)主權(quán)利*同管理權(quán)的歸位、締約、共識(shí)、行使、知情、監(jiān)督、撤銷等一系列基本權(quán)利，小區(qū)永遠(yuǎn)會(huì)處于水深火熱、你搶我?jiàn)Z的混亂之中。

　　譬如：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共收益的管理，那屬于業(yè)主成立組織之后，小區(qū)的內(nèi)部事務(wù)，任何外人無(wú)權(quán)侵占。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍違法侵占的情形屬于民事侵權(quán)，受侵害者無(wú)視或者不予追究，其他任何人也沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)主張。物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同約定的收入之外，在小區(qū)沒(méi)有任何的其他合法收入!現(xiàn)實(shí)中存在的各種名目的收入項(xiàng)目，遲早會(huì)面臨著非法占有的依法追索。那些屬于全體業(yè)主共有的共同利益，無(wú)法依靠單一的業(yè)主來(lái)行使所有權(quán)的權(quán)力主張，離開(kāi)業(yè)主組織的組織、依授權(quán)主張并沒(méi)有其他可以實(shí)現(xiàn)的路徑。但現(xiàn)實(shí)中單一業(yè)主往往又糾結(jié)于此，并以此為由通過(guò)拒交物業(yè)費(fèi)等形式不當(dāng)維權(quán)，在小區(qū)里面形成死循環(huán)。其實(shí)，在沒(méi)有業(yè)主組織之前，這是一道無(wú)解的課題。

　　譬如，物業(yè)服務(wù)合同長(zhǎng)期存在合同主體與執(zhí)行主體的背離，甲方主體缺失、缺位、缺為，導(dǎo)致問(wèn)題長(zhǎng)期存在并始終無(wú)解!因?yàn)槌呛贤?dāng)事人合法解決，外人只能干著急!包括政府主管部門也不能隨便插手，行政權(quán)力“法無(wú)授權(quán)不可為”，它并不能任性的參與民事紛爭(zhēng)。現(xiàn)實(shí)中大量的存在著業(yè)主到政府主管部門投訴的情況，除了屬于基本的合同約定或者法律規(guī)定的事項(xiàng)違規(guī)違法屬于有效投訴或者可以解決的問(wèn)題之外，還有大量的復(fù)雜的民事糾紛，行政權(quán)力既無(wú)精力深度的介入也無(wú)能力合法、合理解決。單一業(yè)主，在大量的或者說(shuō)絕大多數(shù)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，處于非常尷尬的境地：只有繳費(fèi)的義務(wù)，并沒(méi)有議價(jià)、異議甚至監(jiān)督的權(quán)利!正是這樣一種普遍的、廣泛的現(xiàn)實(shí)存在，決定著小區(qū)里面紛爭(zhēng)陷入無(wú)底的深淵。

　　譬如，物業(yè)管理服務(wù)從來(lái)就沒(méi)有形成真正的市場(chǎng)關(guān)系。只有賣方，沒(méi)有買方的畸形事實(shí)現(xiàn)狀中，更多的是指腹為婚，更多的是媒妁之言，更多的是包辦婚姻。近些年，隨著業(yè)主組織的發(fā)展，小區(qū)的市場(chǎng)交換行為漸漸萌生，但是同時(shí)也有很多的被替換的物業(yè)企業(yè)拒絕承認(rèn)甲方的選擇、拒不撤離服務(wù)場(chǎng)所、拒不交接現(xiàn)場(chǎng)和資料，哪里有一點(diǎn)點(diǎn)好說(shuō)好散的氣魄，更遑論坦坦蕩蕩、痛痛快快的職業(yè)操守。當(dāng)甲方不再把從一而終當(dāng)做一種枷鎖，乙方的胡攪蠻纏能成為救命的稻草就是一個(gè)偽暗示，最終難以改變一別兩寬、各生歡喜的結(jié)局。當(dāng)自由的輕松和愉悅被釋放和體驗(yàn)之后，會(huì)有越來(lái)越多的包辦婚姻走向自由選擇。流動(dòng)性一旦建立，基于市場(chǎng)的價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)都會(huì)煥發(fā)出久久被壓抑的活力，顯示出各自的精彩。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作為一項(xiàng)最最基本的法律制度安排，被政府輕視，被業(yè)主忽視，被物企漠視，被開(kāi)發(fā)商無(wú)視，不能不說(shuō)是一種弱視!什么時(shí)候政府、市場(chǎng)、社會(huì)開(kāi)始重視業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)制度，各方重新審視它的根本和基礎(chǔ)作用，不在敵視、仇視業(yè)主組織建設(shè)，蔑視一切不按照法律規(guī)定行事的行為，目視的才會(huì)是一個(gè)個(gè)安定團(tuán)結(jié)溫馨和諧的小區(qū)。

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篇2：中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展

　　中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展

　　1991年，以“業(yè)主委員會(huì)”為名稱的中國(guó)的第一個(gè)業(yè)主的組織誕生了。準(zhǔn)確的說(shuō)，它還不是一個(gè)真正的業(yè)主組織，而是一個(gè)由政府、物業(yè)服務(wù)企業(yè)策劃和監(jiān)控的、幾個(gè)業(yè)主組成的、以維護(hù)業(yè)主利益為目標(biāo)的、業(yè)主群體中的一個(gè)委員會(huì)，一個(gè)“小組”。只不過(guò)冠以“業(yè)主”這兩個(gè)字而已。

　　而由于這個(gè)“小組”是自我籌集運(yùn)轉(zhuǎn)所需預(yù)算資金或由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供資金，故其生存活動(dòng)(維持運(yùn)轉(zhuǎn)所需資金)就成了其第一重要的事情，而業(yè)主利益就成了第二業(yè)務(wù)。這種以“業(yè)主”名義產(chǎn)生的委員會(huì)或小組，由于其要為生存而謀錢，自然第一要?jiǎng)?wù)就是為錢而生存。自然就會(huì)把大量的精力花在“弄錢”上。早期這種業(yè)主的組織，自然都或多或少的向金錢低頭，向金錢的提供者低頭。

　　20**年，《物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)，它第一提出了“業(yè)主大會(huì)”這個(gè)業(yè)主的幫會(huì)、協(xié)會(huì)組織概念。并且還把名稱為“業(yè)主委員會(huì)”的小組，定義在了“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”這一法律地位。準(zhǔn)確的說(shuō)，從這個(gè)時(shí)候起，業(yè)主們才有了真正是自己的組織--由全體業(yè)主組成的--業(yè)主大會(huì)。而早期那個(gè)以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)，其實(shí)只是一個(gè)由幾個(gè)業(yè)主組成的，號(hào)稱維護(hù)業(yè)主利益的小組而已。

　　這個(gè)時(shí)候的業(yè)委會(huì)，其運(yùn)轉(zhuǎn)所需的一切資金預(yù)算，都來(lái)自業(yè)主大會(huì)，即由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議來(lái)決定業(yè)委會(huì)的預(yù)算。業(yè)委會(huì)不再需要自己“謀錢”，不再需要向物業(yè)服務(wù)企業(yè)“彎腰”，頂多向業(yè)主大會(huì)彎腰，向全體業(yè)主彎腰。至此，一個(gè)由全體業(yè)主參加的，由全體業(yè)主分?jǐn)偨M織運(yùn)轉(zhuǎn)成本的，由其執(zhí)行機(jī)構(gòu)業(yè)委會(huì)使用這些費(fèi)用的一個(gè)完整的組織架構(gòu)，便正式完成了，并且以法規(guī)的形式固定下來(lái)了!

　　20**年《物權(quán)法》出臺(tái)，它更從人大立法高度確立了業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的法律地位。也根據(jù)中國(guó)大眾組織能力低下的現(xiàn)實(shí)，設(shè)計(jì)了當(dāng)業(yè)主們不能組織起來(lái)的時(shí)候的決策機(jī)制--業(yè)主共同決定。但無(wú)論如何，一個(gè)建筑物或一個(gè)建筑區(qū)劃(物業(yè)管理區(qū)域)內(nèi)的業(yè)主組織，不再是那個(gè)以“業(yè)主”二字冠名的“委員會(huì)”，而是業(yè)主大會(huì)。當(dāng)然，一個(gè)人數(shù)眾多的協(xié)會(huì)類組織，選舉一個(gè)常設(shè)理事機(jī)構(gòu)也是非常自然的。盡管20**年《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改之后取消了對(duì)業(yè)委會(huì)“業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”的限制，也并不是說(shuō)業(yè)委會(huì)就可以代替業(yè)主大會(huì)做出決定。因?yàn)椤段餀?quán)法》規(guī)定：

　　第七十六條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

　　就是說(shuō)，上述七項(xiàng)事項(xiàng)由業(yè)主共同決定，或由業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定。除了上述七項(xiàng)事項(xiàng)和為了完成上述七項(xiàng)事項(xiàng)的其他具體行為，可以業(yè)委會(huì)來(lái)決定。這，就是業(yè)委會(huì)的真正法律地位--業(yè)主大會(huì)的常設(shè)理事機(jī)構(gòu)。

　　立法，已經(jīng)走在了社會(huì)習(xí)慣的前面：業(yè)主組織是全體業(yè)主參加的業(yè)主大會(huì)而不再是一個(gè)幾個(gè)人組成的以“業(yè)主”冠名的委員會(huì)。上海等城市都已對(duì)業(yè)主大會(huì)備案，建設(shè)部、民政部也正在醞釀出臺(tái)有關(guān)業(yè)主大會(huì)的部門規(guī)章。

　　盡管業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)直接反應(yīng)出業(yè)主組織--業(yè)主大會(huì)的運(yùn)轉(zhuǎn)水平，但業(yè)主組織還是業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)，只是業(yè)主組織內(nèi)部的一個(gè)特別機(jī)構(gòu)而已。

　　我們有理由相信，中國(guó)業(yè)主組織的發(fā)展，必將是從獨(dú)立運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)主委員會(huì)，逐步轉(zhuǎn)向到花業(yè)主大會(huì)的錢、組織業(yè)主大會(huì)會(huì)議、產(chǎn)生業(yè)主共同決定、為業(yè)主大會(huì)做事的業(yè)主大會(huì)內(nèi)部的公仆(理事、秘書)機(jī)構(gòu)。完成這個(gè)理念、制度、操作轉(zhuǎn)型之日，就是中國(guó)業(yè)主組織發(fā)展走向成熟之時(shí)。

篇3：業(yè)主組織培訓(xùn)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主組織培訓(xùn)資料(1)--業(yè)主共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主相處-共同作主的核心理念要點(diǎn)

　　業(yè)主共同享有“共有權(quán)”和行使“共同管理權(quán)”

　　共同所有，同權(quán)享受

　　共同使用，合伙出錢

　　陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督

　　放開(kāi)建議，程序決定

　　意見(jiàn)表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)

　　多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)

　　一、共同所有，同權(quán)享受

　　小區(qū)里的：

　　樓棟地基屋面防水;花花草草樹木綠地;通道場(chǎng)地停車位;水泵窨井排水管道;業(yè)主們商議事情開(kāi)會(huì)的會(huì)所，等等，這些實(shí)物財(cái)產(chǎn)，都是全體業(yè)主共同所有的;

　　所以，對(duì)共用部位：

　　“先使用業(yè)主就永遠(yuǎn)使用”是行不通的;

　　獲得便利的人應(yīng)該給其他業(yè)主公平補(bǔ)償。

　　二、共同使用，合伙出錢

　　以清掃、維修費(fèi)用為例：

　　業(yè)主室內(nèi)專歸一戶使用，室內(nèi)維修水電消耗等，單戶業(yè)主出錢;

　　單元樓道，本單元業(yè)主使用，維修和用電消耗等，全單元分?jǐn)?

　　一幢樓共有共用，維修費(fèi)用由整幢樓業(yè)主按單戶面積比例出錢;

　　全小區(qū)共用部分，維修費(fèi)用由全體業(yè)主，按單戶面積比例出錢。

　　全小區(qū)共有的實(shí)物資產(chǎn)的使用維護(hù)--保潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)、保安，這些打理所干的活，是全體業(yè)主都一樣享受的服務(wù)，全體業(yè)主就要合伙出錢。

　　三、陽(yáng)光運(yùn)行，共同監(jiān)督

　　城市住宅業(yè)主之間沒(méi)有親緣關(guān)系，沒(méi)有企事業(yè)單位的同事或上下級(jí)關(guān)系，沒(méi)有業(yè)務(wù)關(guān)系、沒(méi)有朋友關(guān)系，在完全陌生的情況下，要使用維護(hù)共同財(cái)產(chǎn)，所以，維系“信任”唯一的依靠就是公開(kāi)透明、共同監(jiān)督。

　　公開(kāi)透明--必須要公開(kāi)清晰的內(nèi)容包括：

　　共有資產(chǎn)(實(shí)物資產(chǎn)和資金存量情況);

　　開(kāi)支情況(維修資金和共有收益的開(kāi)支;酬金制的費(fèi)用開(kāi)支);

　　收益情況(實(shí)物資產(chǎn)的使用收益和資金增值);

　　決策情況(業(yè)主大會(huì)決定、業(yè)委會(huì)等機(jī)構(gòu)操作過(guò)程記錄)

　　共同監(jiān)督--監(jiān)督的依據(jù)與方式：

　　各項(xiàng)操作事務(wù)，決定與執(zhí)行的運(yùn)行依法共同制定明確的依據(jù)(議事規(guī)則、管理規(guī)約);

　　業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)的業(yè)委會(huì)計(jì)劃和通過(guò)的預(yù)算;

　　任何一位業(yè)主都可以查詢、復(fù)制、抄錄的權(quán)利

　　四、放開(kāi)建議，程序決定

　　業(yè)主們不同的喜好、生活習(xí)慣和對(duì)小區(qū)怎么管理才更方便、安全、更劃得來(lái)，會(huì)有很大差距，評(píng)價(jià)也會(huì)很不一樣，眾口難調(diào)，意見(jiàn)不一怎么辦?

　　放開(kāi)建議而非壓制--每戶業(yè)主都有權(quán)建議，所以要相互聽(tīng)取，而不是拒絕理睬或相互責(zé)罵

　　充分表達(dá)程序決定--七嘴八舌不同意見(jiàn)，經(jīng)過(guò)充分表達(dá)，相互理解各個(gè)不同意見(jiàn)的利弊權(quán)衡，就可以依程序、按比例，匯集綜合建議，形成表決意見(jiàn)，投票做出決定

　　五、意見(jiàn)表達(dá)，實(shí)名負(fù)責(zé)

　　為了保證每個(gè)業(yè)主的建議權(quán)，又能避免情緒化對(duì)立，所以有必要采用實(shí)名的方式，讓每個(gè)提意見(jiàn)的業(yè)主盡量冷靜客觀，用事實(shí)和邏輯論證自己的建議;對(duì)自己的言論負(fù)責(zé)任。包括

　　在小區(qū)論壇網(wǎng)站、公告欄，向其他業(yè)主介紹自己的方案建議;

　　定期在小區(qū)進(jìn)行議事討論;

　　提示避免相互辱罵，惡意譏諷，而是鼓勵(lì)業(yè)主提出自己認(rèn)為更合理的建設(shè)性建議方案

　　六、多數(shù)決定，保護(hù)少數(shù)

　　業(yè)主之間存在著利益不一致，首先應(yīng)該共同遵守約定的程序，執(zhí)行法定比例的投票決定;

　　但，這種多數(shù)票的決定也不能侵犯少數(shù)人的正當(dāng)權(quán)益，所以，也應(yīng)該避免對(duì)少數(shù)人明顯不合情理的權(quán)益侵害。

　　--因共用部分缺乏維修對(duì)少數(shù)人利益造成損害，可能多數(shù)人決定，拒絕花錢維修解除侵害

　　例如頂樓業(yè)主遭受共用屋面漏雨的損失(如果屋面露天平臺(tái)在開(kāi)發(fā)商銷售的時(shí)候就已經(jīng)界定給的了頂樓業(yè)主，是專用權(quán)部分，那就不再屬于共用屋面)，頂樓以下的業(yè)主拒絕動(dòng)用維修資金，那么，多數(shù)人的拒絕決定，就侵犯了少數(shù)業(yè)主權(quán)益，該頂樓業(yè)主就可以依法起訴共有權(quán)人侵犯了自己的權(quán)益。

　　--少數(shù)人無(wú)法從共用部分的運(yùn)行開(kāi)支或更新開(kāi)支中受益，或收益較少的業(yè)主比例很小

　　例如，一樓業(yè)主無(wú)法從電梯運(yùn)行中受益;多層無(wú)電梯的業(yè)主也不從高層電梯運(yùn)行中收益，但是如果多層業(yè)主人數(shù)不足1/3的話，那么多數(shù)人決定的費(fèi)用分?jǐn)偡桨妇涂赡懿缓锨槔怼４旨c這種利益矛盾，應(yīng)采用情理之中的“收益-付費(fèi)匹配原則”，不受益的不付費(fèi)，少受益的少付費(fèi)，多受益的多付費(fèi)，這種比例 匹配的商討、約定合乎情理，對(duì)約定的表決再進(jìn)入程序，就可以化解矛盾了。

　　--因共用部分需要對(duì)少數(shù)人利益造成損害，執(zhí)行多數(shù)人決定，但對(duì)少數(shù)人應(yīng)予合理補(bǔ)償

　　例如，落水管共用部分的維修，要施工的管道恰恰在一戶業(yè)主室內(nèi)，施工后應(yīng)恢復(fù)該戶裝修狀態(tài)，對(duì)該戶業(yè)主的配合應(yīng)表示感謝，造成的損失也應(yīng)合理補(bǔ)償(如影響一天的居住，就是一天的標(biāo)間住宿費(fèi))。而該戶業(yè)主如果拒絕入戶維修，對(duì)其他業(yè)主造成損失，則要付出更大賠償。

　　以上六個(gè)要點(diǎn)，希望能讓合伙房東們，“六六大順”!(南京理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系 朱憲辰教授)