住宅小區(qū)業(yè)主大會籌備經(jīng)費從何而來
當(dāng)下，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間以及業(yè)主與建設(shè)單位之間各種矛盾突出，成立業(yè)主大會的呼聲也很高。
籌備業(yè)主大會，需要大量的時間精力，需要發(fā)動群眾。那么籌備資金從哪里來呢?
傳統(tǒng)的情況下，以及國內(nèi)其他城市都是帶頭的熱心業(yè)主號召大家一起募捐。類似于慈善捐款。
不過，部分城市以及地區(qū)都有相關(guān)政策規(guī)定，對籌備經(jīng)費作了明確。
下面這個列表是以浙江寧波地區(qū)為基礎(chǔ)而整理的。
(寧波規(guī)定按照3毛一平方米計算，前幾天剛剛看到淮安地區(qū)的文件，淮安是按照2毛計算的)
當(dāng)下，物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間以及業(yè)主與建設(shè)單位之間各種矛盾突出，成立業(yè)主大會的呼聲也很高。
籌備業(yè)主大會，需要大量的時間精力，需要發(fā)動群眾。那么籌備資金從哪里來呢?
傳統(tǒng)的情況下，以及國內(nèi)其他城市都是帶頭的熱心業(yè)主號召大家一起募捐。類似于慈善捐款。
不過，部分城市以及地區(qū)都有相關(guān)政策規(guī)定，對籌備經(jīng)費作了明確。
下面這個列表是以浙江寧波地區(qū)為基礎(chǔ)而整理的。
(寧波規(guī)定按照3毛一平方米計算，前幾天剛剛看到淮安地區(qū)的文件，淮安是按照2毛計算的)
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說明 |
依據(jù) |
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法律 |
未明示 |
《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》 |
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地方性 |
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔(dān) |
《浙江省物業(yè)管理條例》省20** |
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地方性 |
第九條 籌備經(jīng)費應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。 |
《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》20** |
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指導(dǎo)規(guī)則 （全國） |
未明示 |
《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》住建部20**年 |
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指導(dǎo)規(guī)則 （寧波） |
第三十八條 |
《寧波市業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》 |
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其他文件 |
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費繳交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按實測的地上建筑面積的0.3元/平方米的比例（最低不少于1萬元），在物業(yè)交付前向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）交納首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，主要用于籌備業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立期間的辦公用品、會場費用等開支。轄區(qū)街道應(yīng)單獨列賬，獨立核算；首次業(yè)主大會會議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督?；I備經(jīng)費余額可作業(yè)主大會、業(yè)主委員會換屆、改選費用或按照業(yè)主大會決定用于業(yè)主委員會的其他需要。 |
《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例實施意見》 寧波市人民政府 甬政發(fā)[20**]53號 |
篇2：支付小區(qū)業(yè)主大會籌備經(jīng)費的通知
關(guān)于支付EE小區(qū)業(yè)主大會籌備經(jīng)費的通知
**FF房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：
關(guān)于EE業(yè)主大會籌備經(jīng)費，本籌備組已于7 月9 日同你司達(dá)成一致，并向你司發(fā)出了《關(guān)于先行支付部分EE小區(qū)業(yè)主大會籌備經(jīng)費的函》。
在近幾次的籌備會議中，本籌備組相關(guān)成員多次詢問你司代表，你司代表答復(fù)正在進行內(nèi)部審批。時至今日，3 個月已過，你司仍未支付任何籌備費用，導(dǎo)致宣傳、印刷等基本工作無法開展。你司不履行法定支付義務(wù)的行為已嚴(yán)重阻礙籌備工作進展。
現(xiàn)依據(jù)《**市物業(yè)管理辦法》第十六條規(guī)定，通知你司在五個工作日內(nèi)將應(yīng)付款項支付至籌備組指定賬戶中。
逾期不支付，導(dǎo)致籌備工作延誤等一切后果由你司承擔(dān)。
特此通知
EE小區(qū)業(yè)主大會籌備組
20** 年10 月22 日
篇3：業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費問題討論
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費問題討論
業(yè)主大會是一個決策權(quán)力機構(gòu)，業(yè)主委員會是其執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費通常包括基本辦公設(shè)備購置費用、文件宣傳資料復(fù)印制作費用、辦事人員、業(yè)委會委員的基本工作補貼(如交通、手機)。根據(jù)國家建設(shè)部《業(yè)主大會規(guī)程》第三十五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān);經(jīng)費的籌集、管理、使用具體由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
一是可由全體業(yè)主按照房屋建筑面積比例湊集、分擔(dān)，具體的湊集方法在業(yè)主公約或業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定
二是可在與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》時，約定該工作經(jīng)費由物業(yè)管理公司承擔(dān)。例如，有的業(yè)主委員會辦公經(jīng)費從停車費里與物業(yè)公司對半分成，用于召集業(yè)主開會時的礦泉水費用、宣傳告示的筆墨紙張、打字費用、電話費等。按其業(yè)主委員會的規(guī)定，當(dāng)費用在200元以下時，主任可以簽字，超過200元就需要經(jīng)過業(yè)主委員會的討論。
業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。
加強和諧小區(qū)的建設(shè)，業(yè)主委員會的重要性是毋庸置疑的，但是在不少人的心目中，業(yè)委會似乎是與義務(wù)奉獻掛上等號的，業(yè)委會的運作是否需要運作經(jīng)費呢?如果有，應(yīng)該從哪里支出，又用在哪里呢?不久前，在上海業(yè)偉業(yè)主咨詢有限公司就舉辦了一次別開生面的“業(yè)主委員會運作經(jīng)費”研討會。
“津貼該拿”意見占上風(fēng)
在比較傳統(tǒng)的觀念中，似乎業(yè)委會就意味著義務(wù)性的工作，時運苑業(yè)委會主任金龍也贊同這一觀點。他認(rèn)為，業(yè)委會的經(jīng)費有兩個方面，其一是業(yè)委會平時的培訓(xùn)、開會等不可或缺的程序，這些沒有辦法不開支;其二就是主任的津貼。不管是不是應(yīng)該拿，業(yè)委會主任要拿業(yè)主的錢都很難，所以該小區(qū)把本來準(zhǔn)備寫進議事規(guī)則的主任津貼又進行了修改，認(rèn)為業(yè)委會不拿這份津貼更好，這樣精力多的時候就多做，工作忙的時候也可以少做一些。而如果業(yè)委會成員拿錢了就必須把事情做好，從這一角度來說，現(xiàn)在的義務(wù)勞動反而更有利。
而與會的更多的業(yè)委會成員則另有想法--共富新村富康園小區(qū)業(yè)主委員會主任鐘鶴年就提出，拿不拿津貼，其實是小事，但如果沒有津貼的約束，也許會造成業(yè)委會想干就干，不想干就不干的錯誤認(rèn)知。業(yè)委會形同虛設(shè)，這是與設(shè)立業(yè)主委員會，盡最大的職責(zé)保護業(yè)主利益的原則相悖的。
常興家園業(yè)委會的運作經(jīng)費(包括主任津貼)都來自于維修基金利息、小區(qū)停車費及小區(qū)中的一些額外收入如電梯里的廣告收入等等。該小區(qū)業(yè)委會副主任黃華茂介紹說，雖然業(yè)委會主任、副主任拿津貼，但都要事先通過業(yè)主大會討論通過，并張榜公布。他認(rèn)為，通過業(yè)委會的努力工作，能夠管理好小區(qū)的資產(chǎn)，并且為小區(qū)創(chuàng)收。除了業(yè)委會的運作經(jīng)費外，創(chuàng)收的費用會全部加入到維修基金里，讓業(yè)主知道業(yè)委會為小區(qū)創(chuàng)收不是為了自己，而是為了全體業(yè)主的利益。所以只要業(yè)委會把創(chuàng)收的收入歸還給業(yè)主，業(yè)主就會理解，業(yè)委會的工作也會相對好做。業(yè)主委員會必須要創(chuàng)收，沒有創(chuàng)收就無法運作下去。
而浦東北蔡華佳花園業(yè)委會秘書胡松濤則認(rèn)為，業(yè)委會上任以后就要代表業(yè)主精心管理，使物業(yè)公司能夠管理好小區(qū)，使業(yè)主所繳的物業(yè)管理費物有所值，這比業(yè)委會拿不拿津貼要重要得多。為了以后的業(yè)委會做好榜樣和打好基礎(chǔ)，完全按市場化的理念為今后的業(yè)委會建造一個平臺，華佳花園是通過業(yè)主大會決定業(yè)委會要拿津貼的，而且這一決議是全體通過，沒有任何異議。業(yè)委會每個星期都值班，而且還組織一些晚會之類的活動，搞活小區(qū)氣氛，豐富業(yè)主的生活。在費用方面，規(guī)定好運行費在多少范圍內(nèi)業(yè)委會主任簽字就可以，若達(dá)到一定數(shù)量則必須開業(yè)主大會。所以，經(jīng)費運行方面有沒有困難，關(guān)鍵是看看小區(qū)業(yè)委會是不是要用經(jīng)費使小區(qū)的物業(yè)管理更有效和令人放心，為業(yè)主創(chuàng)造一個安靜、舒適的生活環(huán)境。這樣業(yè)委會成員也能認(rèn)識到自己的價值。
淞虹公寓業(yè)主委員會主任顧偉成同時還是上海實誠物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，由于身兼兩職，對于經(jīng)費問題就更有感觸。他認(rèn)為，不拿經(jīng)費并不等于就能做好業(yè)委會的工作?！凹词挂?guī)定業(yè)委會不拿經(jīng)費，想鉆到業(yè)委會干壞事的人，到最后會鉆進來，想方設(shè)法地來動用維修基金。所以現(xiàn)在做業(yè)委會，重要的是形成一個良好制度，并一直延續(xù)下去，為以后的工作鋪好道路。制度好壞人也難干壞事，制度不好好人也要干壞事。建立一整套的好的制度，在為全體業(yè)主做好工作的前提下，業(yè)主委員會的勞動，付出成本絕對該有回報。”業(yè)委會經(jīng)費合理合法
上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理劉生敏指出，任何小區(qū)都是“值錢”的，一草一木都屬于全體業(yè)主所有，即使是售后公房也會有地面停車費。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，其運作經(jīng)費可以理所當(dāng)然地由小區(qū)公共收益承擔(dān)。
討論業(yè)主委員會是否該有運作經(jīng)費的問題，關(guān)鍵是對于物業(yè)管理的觀念需要轉(zhuǎn)變。首先，物業(yè)管理的主體是業(yè)主而并非物業(yè)公司，業(yè)主委員會要聽物業(yè)公司的話來使用經(jīng)費，是本末倒置。而業(yè)主進行物業(yè)管理的組織形式是業(yè)主大會，不是每個業(yè)主都說了算，必須是業(yè)主大會決定，包括這里所談的業(yè)主委員會經(jīng)費、維修資金的管理、要不要物業(yè)公司等，都應(yīng)由業(yè)主大會說了算。
至于有的小區(qū)說業(yè)主委員會沒有錢，是最大的誤區(qū)。因為業(yè)主是小區(qū)的主人，業(yè)主交的物業(yè)管理費都屬于業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)--業(yè)委會的管理，請物業(yè)公司提供什么樣的服務(wù)，收多少費，都是由業(yè)主大會決定的。業(yè)主委員會的經(jīng)費也是業(yè)主大會決定的。物業(yè)公司收物業(yè)管理費只是代收，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理費也可以交給業(yè)主委員會。而小區(qū)的公共收益主要用于補充維修資金，也可以用于業(yè)主大會?！ ∥飿I(yè)管理的根本目的是維護公共利益，維護業(yè)主的整體利益，并非是維護某一個業(yè)主、某一時期的業(yè)主或者某幾棟樓內(nèi)業(yè)主的利益，這一點與物業(yè)公司的物業(yè)管理服務(wù)活動是一種純商業(yè)行為，是市場行為有所不同。包括經(jīng)費在內(nèi)，業(yè)主大會不需要、也不可能把所有的意見統(tǒng)一起來，只要進行公開表決就可以了。因為公開透明的制度，會防范不良事件的發(fā)生。
根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主委員會運作經(jīng)費由業(yè)主大會決定?？梢詮耐＼囐M、廣告費等公共收益中提，也可以從物業(yè)管理費中提取，所以業(yè)主委員會提供服務(wù)收費完全可以理直氣壯。但要建立一個制度讓業(yè)主委員會分工明確，有明確的責(zé)任人。比如花了錢，就要有人敢拍著胸口來負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會主任應(yīng)該有負(fù)責(zé)的精神。業(yè)主大會可作決策 搜狐網(wǎng)有一個調(diào)查，問“應(yīng)不應(yīng)該在繳納物業(yè)管理費之外，再繳納一點費用作為業(yè)主委員會的經(jīng)費?”結(jié)果是選同意的占57.3%，不同意的占42.7%。
劉生敏認(rèn)為，業(yè)主都交了物業(yè)管理費，物業(yè)管理費就是用于小區(qū)管理的，業(yè)主委員會就是來管理小區(qū)的，其經(jīng)費理所當(dāng)然在物業(yè)管理費中承擔(dān)，為什么要額外繳納業(yè)委會的經(jīng)費呢?業(yè)委會的運作經(jīng)費不要動用維修資金，也可以不動用小區(qū)的公共收入，完全可以直接從物業(yè)管理費中提取。國外的業(yè)主委員會都是以非贏利形式在運作，多數(shù)情況下，物業(yè)管理經(jīng)費與業(yè)主委員會運作經(jīng)費是一體化管理的，也就是說業(yè)主委員會的運作經(jīng)費往往就是物業(yè)管理費用，或者說就是物業(yè)管理費的一部分。
他還指出，杭州市1997年就規(guī)定了業(yè)委會的經(jīng)費可以從物業(yè)管理費中提取1%。北京市在也有這方面的規(guī)定，可以從物業(yè)管理費中提取3%至5%作為業(yè)委會的活動經(jīng)費，成都則正在考慮在物業(yè)管理費中提取10%作為業(yè)委會的活動經(jīng)費。而即使沒有法規(guī)文件規(guī)定，業(yè)主大會也是可以決定的，因為國務(wù)院《物業(yè)管理條例》已經(jīng)明確了業(yè)主大會決策這個制度。假使是業(yè)主大會決定物業(yè)管理費中100%作為業(yè)委會的活動經(jīng)費，也是業(yè)主委員會自治管理的一種體現(xiàn)。事實上，有很多小規(guī)模的小區(qū)或者售后房小區(qū)因為收費比較困難，物業(yè)公司不肯接手，完全可以由業(yè)主委員會自己管理。應(yīng)該認(rèn)識到，住宅小區(qū)會擁有一定的商業(yè)價值，因為商家的客源，也就是所有人都住在小區(qū)，無論窮人、富人都會回家。小區(qū)必然會成為商家的必爭之地，業(yè)委會要樹立信心，為全體業(yè)主有效管理大家的小區(qū)。
上海興天物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李文康也指出，物業(yè)公司和業(yè)委會在經(jīng)費分配上，要追求各自的權(quán)益。業(yè)委會的運行經(jīng)費要比較規(guī)范，而且動用費用必須至少要經(jīng)過兩個人簽字才能報銷，3個月一次匯報，半年做一次公布。同時還建議業(yè)委會的人員要充分履行監(jiān)督權(quán)，而盡可能少的履行指揮權(quán)，協(xié)商是解決問題的最好辦法。
小區(qū)業(yè)委會成立了，小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀有什么變化?沒變化、不如以前43%
有一定改觀，明顯改善50%
認(rèn)為業(yè)委會沒發(fā)揮作用的依據(jù)是什么?業(yè)委會法律地位不明確，相關(guān)法律法規(guī)不完善5.7%
業(yè)委會缺乏經(jīng)驗、專業(yè)知識，投入經(jīng)驗不夠28.5%
業(yè)委會沒有經(jīng)費，沒有場所21%
業(yè)主對業(yè)委會支持不夠14%
你認(rèn)為業(yè)委會工作是不是應(yīng)該有償?該有償79.3%
不應(yīng)該有償20%
你認(rèn)為應(yīng)不應(yīng)該在繳納物業(yè)管理費之外，再繳納一點費用作為業(yè)主委員會的經(jīng)費?同意57.3%
不同意42.7%
法律法規(guī)就如何組建業(yè)主委員會，業(yè)委會該由誰牽頭組織等沒有明確規(guī)定。按理說，業(yè)主委員會由業(yè)主牽頭最好，但目前出現(xiàn)的情況是業(yè)主之間并不熟悉，又缺少聯(lián)系。因此，有關(guān)法規(guī)規(guī)定由開發(fā)商或物管公司來牽頭。但目前法律法規(guī)尚有漏洞，開發(fā)商存在拖欠物業(yè)維修基金、建筑質(zhì)量等問題;而物業(yè)管理公司存在自身的管理水平比較低，及與開發(fā)商是“父子兵”等問題，造成有的開發(fā)商和物管公司都害怕業(yè)主委員會成立之后改聘物管公司，因此，他們的配合并不積極。福州有不少小區(qū)早在幾年前就開始籌備成立業(yè)委會，但是總被開發(fā)商和小區(qū)物業(yè)管理公司以各種理由為借口故意拖延。業(yè)主自身素質(zhì)問題業(yè)委會要如期成立，需要一些維權(quán)意識強，而且熱心的業(yè)主積極主動去發(fā)動其他業(yè)主，同時也需要大部分業(yè)主的配合。現(xiàn)在，不少人抱著明哲保身的想法，認(rèn)為多一事不如少一事。他們認(rèn)為擔(dān)任業(yè)主委員會委員既然沒有報酬，也是在浪費時間，因此不愿意牽頭對業(yè)委會的成立持冷漠觀望的態(tài)度。此外，也有個別業(yè)主委員會籌備組的成員被收買，不再代表業(yè)主利益，引起業(yè)主反感，使業(yè)委會的籌備工作陷入困境。業(yè)委會成員津貼問題小區(qū)的事務(wù)很瑣碎，對業(yè)主委員會成員給些補貼也是合理的。國外的一些法規(guī)也規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會同意，業(yè)委會成員可以收些報酬。我國上海等地目前已經(jīng)出現(xiàn)了業(yè)主委員會主任專業(yè)化、中介化的現(xiàn)象。如上海實行的“小區(qū)經(jīng)理責(zé)任制”，就是由業(yè)主大會聘任專業(yè)人員擔(dān)任業(yè)委會主任來處理日常事務(wù)。因此，福建一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，給予業(yè)委會成員適當(dāng)?shù)慕蛸N將有利于業(yè)委會工作的開展。