八種物管費(fèi)訴訟常見抗辯理由的分析
物管費(fèi)訴訟案的常見抗辯理由
《物管費(fèi)訴訟案的常見抗辯理由》一文在《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》雜志發(fā)表后，筆者接到不少物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主的咨詢。除了文章列出的六種常見抗辯理由外，他們還列舉了其他若干抗辯理由，咨詢筆者對此類抗辯理由的看法。筆者結(jié)合廣州市中級人民法院和廣州市各區(qū)基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進(jìn)行法理分析，為參與該類訴訟案件的當(dāng)事人提供一些借鑒和參考。
一、以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由
前期物業(yè)服務(wù)合同是由房屋的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業(yè)主或業(yè)主委員會的參與。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中，許多業(yè)主以自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約方為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
前期物業(yè)服務(wù)合同是對“合同相對性”原則的突破。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此，在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，就同時包括了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意在內(nèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主產(chǎn)生約束力的根源在于建設(shè)單位所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的概括承受。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同雖然沒有業(yè)主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業(yè)主”。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，業(yè)主以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，法院將不予支持。
二、以前期物業(yè)服務(wù)期間開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同無效為由
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
據(jù)此，國家規(guī)定建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于“倡導(dǎo)性條款”，不屬于“強(qiáng)制性”規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。”參照司法解釋的規(guī)定，只有違反了法律、行政法規(guī)的“效力性強(qiáng)制性”規(guī)定，合同才會被法院認(rèn)定為無效，開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)管理合同必然無效。因此，業(yè)主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。
三、以業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效為由
實(shí)踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)業(yè)主委員會超越業(yè)主大會的授權(quán)范圍及濫用職權(quán)的情形。某些業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下，直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴請業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，業(yè)主往往會以此為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
對于業(yè)主委員會超越授權(quán)范圍簽訂物業(yè)服務(wù)合同行為的法律效力，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會以業(yè)主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會的行為，發(fā)生爭議該如何處理?答：業(yè)主委員會委員僅在被授權(quán)的范圍和期限內(nèi)，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，可以以業(yè)主委員會委員的身份處理業(yè)主委員會的相關(guān)事務(wù)。業(yè)主委員會委員的行為超越被授權(quán)范圍和期限，對外構(gòu)成表見代表的，業(yè)主委員會對外承擔(dān)民事責(zé)任后，有權(quán)向業(yè)主委員會委員追償。按照上海市高級法院的指導(dǎo)意見，業(yè)主委員會超越職權(quán)未經(jīng)召開業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為對外構(gòu)成“表見代理”，即產(chǎn)生有權(quán)代理的法律后果。
在司法審判實(shí)踐中，法院一般會審查業(yè)主委員會是否經(jīng)過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業(yè)服務(wù)合同形式上是合法的，法院一般會認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同是有效的。至于業(yè)主委員會是否合法成立，是否在召開業(yè)主大會的情況下簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于業(yè)主自治范疇，屬于另外一個法律關(guān)系，法院會建議業(yè)主另循其他途徑解決，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中不予審查。因此，業(yè)主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。
四、以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為由
根據(jù)民事合同的相對性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發(fā)生法律效力。而業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主發(fā)生法律效力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)合同約定要求享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個獨(dú)立的法人，法律上不具有承擔(dān)責(zé)任的一體性。因此，開發(fā)商的減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾對與之無關(guān)的物業(yè)服務(wù)公司并沒有法律約束力。業(yè)主不得以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。因此，業(yè)主以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為抗辯將得不到法院的支持。
五、 以不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為由
業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)公司要求仍然按照前期物業(yè)服務(wù)的約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
以廣州市為例，廣州市物價局印發(fā)了《關(guān)于明確我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知》[穗價(20**)75號]，該文件明確規(guī)定：“從20**年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)不得以原價格主管部門核發(fā)的住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)批文和《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》作為收費(fèi)依據(jù)。”即從20**年1月1日起，取消物價部門以批復(fù)形式核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的形式。20**年，廣州市物價局發(fā)布了《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》[穗價(20**)199號文]，該文件明確規(guī)定了三個服務(wù)等級的服務(wù)內(nèi)容。之后，廣州市每年都會制定《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價和浮動幅度》。前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會可以在政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價和浮動幅度范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價。
因此，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價的方式重新確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會無法就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，業(yè)主委員會可以在業(yè)主大會的授權(quán)下另行聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，業(yè)主僅以不同意原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為抗辯理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)將不會獲得法院支持。
六、以家中財(cái)物被盜、車輛被盜為由
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不應(yīng)承擔(dān)因犯罪分子的犯罪行為導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物損失的賠償責(zé)任。
但是，如果小區(qū)內(nèi)有眾多業(yè)主都出現(xiàn)家中被盜的情形，并提供了報警記錄等相關(guān)證據(jù)加以證明，法院可能會根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行審查。如果認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了物業(yè)服務(wù)合同約定的小區(qū)定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。法院可以判令業(yè)主減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)中保安服務(wù)部分的費(fèi)用及酌情判決業(yè)主不交或少交部分滯納金。
七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為由
小區(qū)業(yè)主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺搭建鴿子籠等行為嚴(yán)重侵害了其他業(yè)主的利益。利益受到侵害的業(yè)主往往會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建行為為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。”因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為后，應(yīng)負(fù)有制止和及時向行政主管部門報告的義務(wù)。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，也無權(quán)強(qiáng)行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權(quán)者主張權(quán)利。因此，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進(jìn)行了制止和報告，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。
八、以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由
業(yè)主將房屋出租給第三人時，往往會約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租人承擔(dān)。發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛時，業(yè)主經(jīng)常以應(yīng)由實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，雖然不是物業(yè)服務(wù)合同形式上的當(dāng)事人，但是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，因此，業(yè)主應(yīng)負(fù)有按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當(dāng)事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束力。業(yè)主在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，可以依照房屋租賃合同的約定，向?qū)嶋H使用人追償。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”因此，業(yè)主以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由將得不到法院的支持。
從以上八種業(yè)主的常見抗辯理由的分析來看，業(yè)主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業(yè)服務(wù)的社會性、群體性的特點(diǎn)有關(guān)。物業(yè)服務(wù)的對象往往是小區(qū)成百上千戶業(yè)主，如果判決某個個別業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，極有可能牽一發(fā)而動全身，帶動其他業(yè)主也不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)糾紛的群體性效應(yīng)決定了法院在行使審判權(quán)時，還要考慮到社會和諧和維護(hù)穩(wěn)定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對上述常見的業(yè)主抗辯理由進(jìn)行歸納總結(jié)，結(jié)合法院在審判實(shí)踐中的判決情況，希望能為物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件的當(dāng)事人提供一些有益的啟發(fā)或思考。
物業(yè)服務(wù)糾紛的群體性效應(yīng)決定了法院在行使審判權(quán)時，還要考慮到社會和諧和維護(hù)穩(wěn)定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。
篇2：常見業(yè)主物管費(fèi)訴訟案抗辯理由的分析
常見業(yè)主物管費(fèi)訴訟案抗辯理由的分析
筆者結(jié)合廣州市中級人民法院和廣州市各區(qū)基層法院的類似判決，再就此類案件的抗辯理由進(jìn)行法理分析，為參與該類訴訟案件的當(dāng)事人提供一些借鑒和參考。
一、以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由
前期物業(yè)服務(wù)合同是由房屋的建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為合同的簽約方簽訂的合同，其中并沒有業(yè)主或業(yè)主委員會的參與。在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中，許多業(yè)主以自己不是前期物業(yè)服務(wù)合同的簽約方為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
前期物業(yè)服務(wù)合同是對“合同相對性”原則的突破。《物業(yè)管理條例》第二十五條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包括前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此，在建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂房屋買賣合同時，就同時包括了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務(wù)合同的合意在內(nèi)。前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主產(chǎn)生約束力的根源在于建設(shè)單位所簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同的概括承受。因此，前期物業(yè)服務(wù)合同雖然沒有業(yè)主的簽約人資格，但其合同效力卻能及于合同之外的第三人即“業(yè)主”。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，業(yè)主以其非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”因此，業(yè)主以沒有在前期物業(yè)服務(wù)合同上簽名為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，法院將不予支持。
二、以前期物業(yè)服務(wù)期間開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)合同無效為由
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條規(guī)定：“國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。” 據(jù)此，國家規(guī)定建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于“倡導(dǎo)性條款”，不屬于“強(qiáng)制性”規(guī)定。《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定：“合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定的‘強(qiáng)制性規(guī)定’，是指效力性的強(qiáng)制性規(guī)定。”參照司法解釋的規(guī)定，只有違反了法律、行政法規(guī)的“效力性強(qiáng)制性”規(guī)定，合同才會被法院認(rèn)定為無效，開發(fā)商沒有通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并不導(dǎo)致前期物業(yè)管理合同必然無效。因此，業(yè)主的這一抗辯理由將得不到法院的支持。
三、以業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同無效為由
實(shí)踐中，經(jīng)常會出現(xiàn)業(yè)主委員會超越業(yè)主大會的授權(quán)范圍及濫用職權(quán)的情形。某些業(yè)主委員會在沒有召開業(yè)主大會的情況下，直接與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴請業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，業(yè)主往往會以此為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
對于業(yè)主委員會超越授權(quán)范圍簽訂物業(yè)服務(wù)合同行為的法律效力，《上海市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會以業(yè)主委員會名義所為的行為，是否都可推定為業(yè)主委員會的行為，發(fā)生爭議該如何處理？答：業(yè)主委員會委員僅在被授權(quán)的范圍和期限內(nèi)，為了全體業(yè)主或大多數(shù)業(yè)主的利益，可以以業(yè)主委員會委員的身份處理業(yè)主委員會的相關(guān)事務(wù)。業(yè)主委員會委員的行為超越被授權(quán)范圍和期限，對外構(gòu)成表見代表的，業(yè)主委員會對外承擔(dān)民事責(zé)任后，有權(quán)向業(yè)主委員會委員追償。按照上海市高級法院的指導(dǎo)意見，業(yè)主委員會超越職權(quán)未經(jīng)召開業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同的行為對外構(gòu)成“表見代理”，即產(chǎn)生有權(quán)代理的法律后果。
在司法審判實(shí)踐中，法院一般會審查業(yè)主委員會是否經(jīng)過房管部門的備案登記而有效成立，如果物業(yè)服務(wù)合同形式上是合法的，法院一般會認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同是有效的。至于業(yè)主委員會是否合法成立，是否在召開業(yè)主大會的情況下簽訂的物業(yè)服務(wù)合同屬于業(yè)主自治范疇，屬于另外一個法律關(guān)系，法院會建議業(yè)主另循其他途徑解決，在物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛案件中不予審查。因此，業(yè)主的這一抗辯理由仍然難以得到法院的支持。
四、以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為由
根據(jù)民事合同的相對性原則，開發(fā)商減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾其法律效力僅僅發(fā)生在開發(fā)商與業(yè)主之間，該承諾具有法律約束力，且其法律約束力是相對封閉的，不能對合同主體之外的第三人發(fā)生法律效力。而業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主發(fā)生法律效力，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)合同約定要求享受物業(yè)服務(wù)的業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)。開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是兩個獨(dú)立的法人，法律上不具有承擔(dān)責(zé)任的一體性。因此，開發(fā)商的減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾對與之無關(guān)的物業(yè)服務(wù)公司并沒有法律約束力。業(yè)主不得以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，建設(shè)單位出售物業(yè)時，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。建設(shè)單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。因此，業(yè)主以還在開發(fā)商“減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)”承諾期限之內(nèi)為抗辯將得不到法院的支持。
五、以不同意物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為由
業(yè)主在前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)公司要求仍然按照前期物業(yè)服務(wù)的約定標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主以前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)過高為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
以廣州市為例，廣州市物價局印發(fā)了《關(guān)于明確我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)問題的通知》[穗價（20**）75號]，該文件明確規(guī)定：“從20**年1月1日起物業(yè)管理企業(yè)不得以原價格主管部門核發(fā)的住宅物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)批文和《廣東省經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)許可證》作為收費(fèi)依據(jù)。”即從20**年1月1日起，取消物價部門以批復(fù)形式核準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的形式。20**年，廣州市物價局發(fā)布了《廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》[穗價（20**）199號文]，該文件明確規(guī)定了三個服務(wù)等級的服務(wù)內(nèi)容。之后，廣州市每年都會制定《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價和浮動幅度》。前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主委員會可以在政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價和浮動幅度范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價。
因此，前期物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，如果業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不滿意，可以通過提議召開業(yè)主大會，由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商定價的方式重新確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如果原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會無法就物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致意見，業(yè)主委員會可以在業(yè)主大會的授權(quán)下另行聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與新聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。因此，業(yè)主僅以不同意原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為抗辯理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)將不會獲得法院支持。
六、以家中財(cái)物被盜、車輛被盜為由
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)時，在保安措施和安全防范方面不存在疏忽和過失，盡到了必要的管理、保障義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不應(yīng)承擔(dān)因犯罪分子的犯罪行為導(dǎo)致業(yè)主財(cái)物損失的賠償責(zé)任。
但是，如果小區(qū)內(nèi)有眾多業(yè)主都出現(xiàn)家中被盜的情形，并提供了報警記錄等相關(guān)證據(jù)加以證明，法院可能會根據(jù)物業(yè)服務(wù)公司提供物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況進(jìn)行審查。如果認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反了物業(yè)服務(wù)合同約定的小區(qū)定期巡查、保安值勤保持記錄、出入口身份證登記等合同約定，可以認(rèn)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在瑕疵。法院可以判令業(yè)主減少物業(yè)服務(wù)費(fèi)中保安服務(wù)部分的費(fèi)用及酌情判決業(yè)主不交或少交部分滯納金。
七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為由
小區(qū)業(yè)主在樓頂搭建違章建筑，將樓道部分封閉，或在陽臺搭建鴿子籠等行為嚴(yán)重侵害了其他業(yè)主的利益。利益受到侵害的業(yè)主往往會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行制止甚至直接拆除違章建筑，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出告知函后，違章搭建者置之不理。受侵害的業(yè)主可能以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建行為為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條規(guī)定：“對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。”因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)違章搭建行為后，應(yīng)負(fù)有制止和及時向行政主管部門報告的義務(wù)。但如果違章搭建者拒絕拆除違章建筑，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具有強(qiáng)制執(zhí)行力，也無權(quán)強(qiáng)行拆除違章搭建物。如果業(yè)主要求違章搭建者拆除違章建筑，可以直接向侵權(quán)者主張權(quán)利。因此，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)證明已經(jīng)就業(yè)主的投訴進(jìn)行了制止和報告，業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能阻止違章搭建為抗辯理由將得不到法院的支持。
八、以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由
業(yè)主將房屋出租給第三人時，往往會約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)由承租人承擔(dān)。發(fā)生物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛時，業(yè)主經(jīng)常以應(yīng)由實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，雖然不是物業(yè)服務(wù)合同形式上的當(dāng)事人，但是物業(yè)服務(wù)合同項(xiàng)下權(quán)利義務(wù)的實(shí)際享有者和承擔(dān)者，構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)質(zhì)當(dāng)事人，物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力，因此，業(yè)主應(yīng)負(fù)有按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。業(yè)主與承租人的房屋租賃合同效力僅及于簽約的當(dāng)事人雙方。對于租賃合同之外的第三人物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有約束力。業(yè)主在向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)后，可以依照房屋租賃合同的約定，向?qū)嶋H使用人追償。
《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。”因此，業(yè)主以應(yīng)由物業(yè)實(shí)際使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)為抗辯理由將得不到法院的支持。
從以上八種業(yè)主的常見抗辯理由的分析來看，業(yè)主的抗辯理由被法院采納的幾率并不高，這與物業(yè)服務(wù)的社會性、群體性的特點(diǎn)有關(guān)。物業(yè)服務(wù)的對象往往是小區(qū)成百上千戶業(yè)主，如果判決某個個別業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，極有可能牽一發(fā)而動全身，帶動其他業(yè)主也不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)糾紛的群體性效應(yīng)決定了法院在行使審判權(quán)時，還要考慮到社會和諧和維護(hù)穩(wěn)定等因素。法官在個案的審理中，很大程度上起著公共政策選擇的作用。筆者通過對上述常見的業(yè)主抗辯理由進(jìn)行歸納總結(jié)，結(jié)合法院在審判實(shí)踐中的判決情況，希望能為物業(yè)服務(wù)費(fèi)訴訟案件的當(dāng)事人提供一些有益的啟發(fā)或思考。
原載于《現(xiàn)代物業(yè)》上旬刊20**年第12期/總136期
篇3：超過訴訟時效物管費(fèi)還能收嗎
超過訴訟時效物業(yè)費(fèi)還能收嗎
核心解讀: 物業(yè)合同適用訴訟時效的規(guī)定,超過訴訟時效業(yè)主可以免交物業(yè)費(fèi)
事件:
1994年,楊某在沈陽沉河區(qū)購得一處住宅,并與某物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理協(xié)議。楊某在交納了1994年9月至1996年12月的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)、電費(fèi)后,不再交納任何費(fèi)用。20**年7月19日,該物業(yè)公司訴至沉河區(qū)法院,請求法院判令楊某給付1997年至20**年的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)和水費(fèi)。
判決:
一審法院判決楊某給付物業(yè)公司1997年至20**年的物業(yè)管理費(fèi)、采暖費(fèi)和水費(fèi),并用銀行逾期貸款利率計(jì)算滯納金。宣判后,物業(yè)公司對滯納金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有異意,楊某也不服,雙方均向法院提起上訴。
沈陽市法院審理認(rèn)為,物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時間是20**年7月19日,而楊某拖欠的物業(yè)管理費(fèi)是從1997年1月起至20**年6月30日止,拖欠的采暖費(fèi)分別是1998至1999年度、20**年至20**年度。對于20**年7月19日前發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定,也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴,否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付20**年以后的費(fèi)用。
法官說法:
沈陽市法院民二庭法官張卓琦:我國民法通則規(guī)定了訴訟時效制度,如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利,將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。物業(yè)合同同樣適用訴訟時效的規(guī)定。
來源:海南高速物業(yè)管理有限公司