萬科房地產(chǎn)工程設(shè)計管理制度

　　第一章 總則

　　第1條 本著以下三個目的，特制定本制度

　　(1)鼓勵在建工程設(shè)計活動中采用先進(jìn)技術(shù)、工藝、設(shè)備及新型材料。

　　(2)保證設(shè)計工作的進(jìn)度，提高工程設(shè)計的質(zhì)量，確保得到符合要求的設(shè)計成果。

　　(3)提高工程質(zhì)量，降低工程造價，加快工程建設(shè)進(jìn)度。

　　第2條 適用范圍

　　(1)適用于從方案招標(biāo)開始到施工圖經(jīng)審圖企業(yè)審核完成為止。

　　(2)該范圍的交付件為：經(jīng)審圖企業(yè)加蓋印章的施工圖。第3條 相關(guān)部門及人員的職責(zé)

　　(1)設(shè)計管理部負(fù)責(zé)方案、設(shè)計階段的組織、實(shí)施和設(shè)計控制協(xié)調(diào)。

　　(2)總設(shè)計師負(fù)責(zé)擬訂《設(shè)計任務(wù)書》，組織考察設(shè)計單位、發(fā)標(biāo)、評標(biāo)、簽訂設(shè)計合同、進(jìn)行方案設(shè)計評比。

　　(3)設(shè)計管理部結(jié)構(gòu)設(shè)計師等相關(guān)人員負(fù)責(zé)初步設(shè)計、施工圖設(shè)計的跟蹤控制和審查。

　　第二章 設(shè)計招標(biāo)管理第4條 設(shè)計招標(biāo)的原則

　　(1)確保企業(yè)選擇合格的設(shè)計單位，并充分體現(xiàn)集團(tuán)的意圖和期望，得到符合要求的設(shè)計成果，確保設(shè)計文件的有效性、連續(xù)性并保證工程項(xiàng)目的安全性、經(jīng)濟(jì)性。

　　(2)建設(shè)工程設(shè)計必須執(zhí)行工程建設(shè)的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，杜絕“三邊”(邊勘察、邊設(shè)計、邊施工)工程，嚴(yán)格按照“先勘察、后設(shè)計、再施工”的原則開展。

　　(3)建設(shè)工程設(shè)計業(yè)務(wù)必須委托給資質(zhì)等級符合要求(根據(jù)不同的項(xiàng)目制定具體標(biāo)準(zhǔn))的設(shè)計單位。禁止將設(shè)計業(yè)務(wù)委托給超越其資質(zhì)等級許可范圍的設(shè)計單位。

　　(4)設(shè)計招標(biāo)的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，包括設(shè)計方案優(yōu)劣，方案所采取的技術(shù)和工藝水平，整個方案投入產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)效益評估，服務(wù)細(xì)則承諾，以及設(shè)計單位資歷和社會信譽(yù)等。

　　(5)方案設(shè)計招標(biāo)，必須選擇在國內(nèi)或國際建設(shè)工程設(shè)計領(lǐng)域具有較高知名度的設(shè)計單位。參加方案競標(biāo)的主要設(shè)計人員，應(yīng)在設(shè)計領(lǐng)域具有較高的知名度。選擇方案設(shè)計單位的數(shù)量視具體項(xiàng)目而定，但原則上不少于三家。

　　第5條 招標(biāo)程序和內(nèi)容

　　(1)設(shè)計計劃

　　對每一項(xiàng)工程設(shè)計任務(wù)，總設(shè)計師負(fù)責(zé)制訂該項(xiàng)目的《設(shè)計控制計劃》，明確設(shè)計控制的內(nèi)容、參與人員及其責(zé)任分工、控制工作的方式、要求、階段性交付件等。

　　(2)設(shè)計任務(wù)書

　　①方案設(shè)計任務(wù)書

　　總設(shè)計師根據(jù)收集到的資料，擬定《建筑工程設(shè)計任務(wù)書》，經(jīng)總工程師簽字審定后，報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

　?、诔醪皆O(shè)計說明

　　收到政府的規(guī)劃方案審批意見后，總設(shè)計師組織有關(guān)人員討論初步設(shè)計的有關(guān)問題，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。最終形成《初步設(shè)計說明書》，經(jīng)總工程師簽字審定后，報集團(tuán)批準(zhǔn)實(shí)施。

　?、蹟U(kuò)初設(shè)計說明

　　根據(jù)初步設(shè)計審核意見的要求決定是否做擴(kuò)初設(shè)計，如需要做擴(kuò)初設(shè)計，按企業(yè)規(guī)定的程序執(zhí)行。

　　(3)招標(biāo)邀請函。由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)編制《招標(biāo)邀請函》。

　　(4)集團(tuán)、設(shè)計管理部、項(xiàng)目前期部等均可推薦設(shè)計單位。

　　(5)設(shè)計單位初選?？傇O(shè)計師組織相關(guān)人員，對擬邀請的設(shè)計單位進(jìn)行考察，考察內(nèi)容為設(shè)計單位資質(zhì)、以往設(shè)計成果、人員和設(shè)備情況、投標(biāo)熱情、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，根據(jù)考察結(jié)果形成初選擬邀請投標(biāo)的單位名單，并報總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　(6)發(fā)標(biāo)

　　在設(shè)計管理部擬訂的邀請單位中，集團(tuán)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況直接委托設(shè)計單位。如集團(tuán)決定招標(biāo)，則由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)組織發(fā)標(biāo)會，邀請各投標(biāo)單位及有關(guān)部門參加，進(jìn)行設(shè)計發(fā)標(biāo)，同時組織踏勘現(xiàn)場，解答招標(biāo)文件中的問題。

　　(7)評標(biāo)

　?、僭凇锻稑?biāo)書》確定的投標(biāo)日期，設(shè)計管理部負(fù)責(zé)接受《投標(biāo)書》，接標(biāo)人員根據(jù)《設(shè)計任務(wù)書》及招標(biāo)文件的要求檢查《投標(biāo)書》的有效性。

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　　②總設(shè)計師擬訂的評委名單，需報集團(tuán)批準(zhǔn)后實(shí)施。超過一定規(guī)模或有影響力的項(xiàng)目，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定向政府主管部門提出申請，由其確定評委名單并組織集團(tuán)內(nèi)外有關(guān)專家對各投標(biāo)單位的設(shè)計方案進(jìn)行評標(biāo)。

　?、劢?jīng)評標(biāo)確定中標(biāo)單位后，填寫《標(biāo)書評審記錄》和《合同推薦書》報集團(tuán)批準(zhǔn)，批準(zhǔn)后由總設(shè)計師向中標(biāo)單位發(fā)《中標(biāo)通知書》，并擬訂《委托設(shè)計合同書》報總經(jīng)理審批。

　　(8)簽約。總設(shè)計師代表企業(yè)與設(shè)計單位簽訂《委托設(shè)計合同書》。第三章設(shè)計過程控制管理第6條 設(shè)計過程的跟蹤控制

　　(1)設(shè)計管理部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計特點(diǎn)，確定對設(shè)計過程的控制要求，并形成《設(shè)計管理配合要求》，發(fā)放至設(shè)計單位。

　　(2)對每一個設(shè)計項(xiàng)目，在設(shè)計開始前，設(shè)計管理部要求設(shè)計單位提供該項(xiàng)目的設(shè)計計劃和設(shè)計輸入文件，由設(shè)計管理部指定的控制人員審查認(rèn)可，并填寫《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》。

　　(3)在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計進(jìn)行過程中，設(shè)計管理部應(yīng)組織控制人員，依據(jù)《委托設(shè)計合同書》要求和《設(shè)計控制計劃》規(guī)定，前往設(shè)計單位進(jìn)行實(shí)地跟蹤檢查。

　　(4)實(shí)地跟蹤檢查內(nèi)容包括設(shè)計進(jìn)度、人員資格及專業(yè)配合等。檢查的依據(jù)是《委托設(shè)計合同書》、《設(shè)計管理配合要求》、設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》;檢查結(jié)果應(yīng)填入《設(shè)計跟蹤檢查記錄單》，并將該文件報企業(yè)備案。

　　(5)檢查中發(fā)現(xiàn)不符合要求的問題，由檢查人員填入《專業(yè)工程師通知單》，要求設(shè)計單位整改，并要求設(shè)計單位將書面整改結(jié)果報設(shè)計管理部備案。

　　第7條 設(shè)計評審

　　(1)方案設(shè)計

　　①在收到方案設(shè)計后，設(shè)計管理部對方案設(shè)計進(jìn)行施工成本估算，評估施工難度和工期。

　?、谠O(shè)計管理部收到方案設(shè)計后五日內(nèi)，組織相關(guān)人員對方案設(shè)計進(jìn)行評審，并向與會人員通報成本估算、施工難度和工期。

　?、鄯桨冈O(shè)計的方案最終經(jīng)總經(jīng)理簽字后生效。

　　(2)初步設(shè)計

　　在收到初步設(shè)計方案后，設(shè)計管理部根據(jù)規(guī)劃部門的意見，組織有關(guān)部門依據(jù)《方案/初步設(shè)計審查方案》對初步設(shè)計進(jìn)行審查，在滿足規(guī)劃意見、市場定位要求的前提下最大限度地控制成本。

　　最終形成的初步設(shè)計評審意見，經(jīng)總工程師簽字審定，報集團(tuán)批準(zhǔn)后，設(shè)計管理部交給設(shè)計單位完善初步設(shè)計。

　　(3)擴(kuò)初設(shè)計

　?、贁U(kuò)初設(shè)計完成后，設(shè)計管理部將設(shè)計文件同時送交項(xiàng)目前期部，由項(xiàng)目前期部負(fù)責(zé)征詢當(dāng)?shù)卣块T進(jìn)行擴(kuò)初評審。

　?、陧?xiàng)目前期部取得審查意見后，應(yīng)明確市政意見中的修改是修改擴(kuò)初設(shè)計還是直接在施工圖中予以修改。為加快進(jìn)度，項(xiàng)目前期部應(yīng)將市政部門的審查意見直接電傳至設(shè)計單位、設(shè)計管理部，原件保存于企業(yè)檔案室。

　　③根據(jù)擴(kuò)初意見，設(shè)計管理部組織相關(guān)部門對擴(kuò)初設(shè)計進(jìn)行局部功能優(yōu)化，工程管理部對設(shè)計資料進(jìn)行研究，在滿足使用功能且不降低項(xiàng)目質(zhì)量的前提下提出降低成本的合理化建議。

　?、苋缡姓块T的意見影響到了項(xiàng)目的使用功能，則設(shè)計管理部應(yīng)立即與營銷策劃部協(xié)商并同時通知設(shè)計單位將該部分內(nèi)容設(shè)計修改暫緩，待設(shè)計管理部和工程管理部、項(xiàng)目前期部、營銷策劃部協(xié)商，取得一致意見后，再由設(shè)計管理部通知設(shè)計單位設(shè)計修改具體內(nèi)容。

　?、菟惺姓块T意見和集團(tuán)各部門意見應(yīng)由設(shè)計管理部匯總交至設(shè)計單位，作為施工圖設(shè)計的依據(jù)。

　　(4)施工圖設(shè)計

　　①設(shè)計單位開始設(shè)計施工圖前，設(shè)計管理部應(yīng)將以下資料準(zhǔn)備好作為設(shè)計單位的設(shè)計依據(jù)，包括地質(zhì)報告、甲方和市政部門的擴(kuò)初設(shè)計意見和批復(fù)、市政配套的具體條 件(其中市政配套的具體條 件由地區(qū)企業(yè)和工程管理部取得)。

　　②設(shè)計管理部根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度要求，對設(shè)計單位的設(shè)計進(jìn)程準(zhǔn)備具體的書面要求，包括設(shè)計是否分階段進(jìn)行、施工圖的出圖數(shù)量、報建圖出圖日期、基礎(chǔ)施工圖出圖日期、主體建筑施工圖出圖日期等。

　　③設(shè)計單位除了由設(shè)計管理部直接將設(shè)計圖交項(xiàng)目前期部用于報建使用外，其他各階段的施工圖均由設(shè)計管理部落實(shí)審圖企業(yè)審圖。

　?、茉O(shè)計管理部將審圖企業(yè)的審圖意發(fā)回設(shè)計單位見，用于對施工圖進(jìn)行修改。修改完成的施工圖作為項(xiàng)目前期部招投標(biāo)的正式依據(jù)。

　　第8條 設(shè)計輸出文件的審查與驗(yàn)收

　　(1)在初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等各設(shè)計階段完成后，根據(jù)《設(shè)計控制計劃》，由設(shè)計管理部組織項(xiàng)目前期部、營銷策劃部、造價管理部參加，審圖企業(yè)、設(shè)計單位分別按《方案/初步設(shè)計審查方案》和《施工圖審查方案》的規(guī)定對有關(guān)圖紙進(jìn)行審查，填寫《設(shè)計輸出文件審查表》，報集團(tuán)公司批準(zhǔn)后，發(fā)給設(shè)計單位，設(shè)計單位據(jù)此完善設(shè)計輸出文件。此項(xiàng)工作反復(fù)進(jìn)行直至集團(tuán)公司簽署《設(shè)計驗(yàn)收單》為止。

　　(2)設(shè)計輸出文件的審查，應(yīng)包括如下兩個方面文件的審查：對設(shè)計結(jié)果文件的審查及對設(shè)計單位所進(jìn)行設(shè)計評審、設(shè)計驗(yàn)證的記錄的審查。審查應(yīng)依據(jù)《設(shè)計任務(wù)書》、《委托設(shè)計合同書》、《設(shè)計管理配合要求》和設(shè)計單位編制的《設(shè)計計劃》進(jìn)行。

　　第9條 設(shè)計控制總結(jié)

　　集團(tuán)公司簽署《設(shè)計驗(yàn)收單》后，設(shè)計管理部組織有關(guān)控制人員撰寫《設(shè)計控制總結(jié)》，內(nèi)容包括設(shè)計進(jìn)度控制情況、設(shè)計質(zhì)量控制情況和設(shè)計投資控制情況等。經(jīng)總經(jīng)理審核簽署后報集團(tuán)公司檔案室備案存檔。

　　第四章 設(shè)計變更管理

　　第10條 定義。施工圖審圖備案出圖后，再對原圖進(jìn)行修改則稱為設(shè)計變更(以下統(tǒng)稱為“設(shè)計變更”)，由設(shè)計管理部負(fù)責(zé)統(tǒng)一管理。

　　第11條 設(shè)計變更管理程序如下

　　(1)因企劃、銷售、配套、資產(chǎn)、物業(yè)等原因需提出設(shè)計變更的均應(yīng)與設(shè)計單位溝通，同時書面報告給設(shè)計管理部。設(shè)計管理部審核后簽發(fā)《設(shè)計變更申報表》，設(shè)計單位按《設(shè)計變更申報表》內(nèi)容修改并填寫《設(shè)計變更通知單》，設(shè)計管理部將修改結(jié)果送交相關(guān)部門。

　　(2)因施工單位原因變更設(shè)計時，可由施工單位以技術(shù)核定單形式送工程管理部和設(shè)計管理部進(jìn)行會簽，再送設(shè)計單位簽證后生效。但在施工圖交底時發(fā)生的變更應(yīng)以會審記錄的形式處理，由會審單位簽字，交至設(shè)計管理部備案。

　　(3)因設(shè)計單位原因變更設(shè)計的，可由設(shè)計單位以《設(shè)計修改通知單》的形式送達(dá)設(shè)計管理部，由設(shè)計管理部發(fā)放至造價管理部、工程管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部及有關(guān)單位。

　　(4)其他部門不能直接通知設(shè)計單位變更設(shè)計。項(xiàng)目進(jìn)入銷售期并于網(wǎng)上公布信息后原則上不再進(jìn)行設(shè)計變更。

　　第五章 施工圖管理

　　第12條 設(shè)計文件的發(fā)放和歸檔工作是加強(qiáng)設(shè)計工作使設(shè)計及施工有序進(jìn)行，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的重要保證。

　　第13條 通過審圖備案正式出圖的施工圖、方案設(shè)計文本、初步設(shè)計文本均應(yīng)先交設(shè)計管理部登記歸檔，由設(shè)計管理部統(tǒng)一發(fā)放。設(shè)計管理部、項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)設(shè)資料管理員，負(fù)責(zé)通知和分發(fā)設(shè)計文件，各收圖單位由指定人員到檔案室簽領(lǐng)。

　　第14條 配套企業(yè)在征詢階段和方案調(diào)整階段所需的工作圖紙，正式出圖后各部門所需的增曬圖紙可由設(shè)計企業(yè)直接發(fā)給所需單位的指定人員。

　　第15條 超印、超曬的設(shè)計文件，在工程結(jié)束后由設(shè)計企業(yè)憑《文件簽領(lǐng)單》統(tǒng)一和項(xiàng)目經(jīng)理部結(jié)算。

　　第16條 設(shè)計文件的歸檔內(nèi)容和負(fù)責(zé)歸檔單位按表4-1的規(guī)定執(zhí)行。

　　表4-1設(shè)計文件的歸檔單位一覽表

　　文件名稱歸檔單位設(shè)計任務(wù)書設(shè)計管理部詳規(guī)設(shè)計設(shè)計管理部方案設(shè)計設(shè)計管理部初步設(shè)計設(shè)計管理部概算書設(shè)計管理部、造價管理部施工圖審圖備案圖項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)、質(zhì)量管理部

　　施工圖電子文件設(shè)計管理部設(shè)計變更通知單項(xiàng)目經(jīng)理部、監(jiān)理企業(yè)施工技術(shù)核定單

　　項(xiàng)目經(jīng)理部、造價管理部、監(jiān)理企業(yè)

　　竣工圖項(xiàng)目經(jīng)理部

　　第六章 總則

　　第17條 本制度由設(shè)計管理部擬訂，其修訂權(quán)、解釋權(quán)歸設(shè)計管理部。第18條 本制度報總工程師審核后，經(jīng)總經(jīng)理審批通過后頒發(fā)執(zhí)行。

篇2：物業(yè)管理績效考評和薪酬設(shè)計

　　物業(yè)管理績效考評和薪酬設(shè)計

　　物業(yè)管理作為一個朝陽產(chǎn)業(yè)，在全國方興未艾。人才流動性大結(jié)構(gòu)不合理成為物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的一個瓶頸。以深圳物管企業(yè)為例，保安員流動率達(dá)到45%；而大型物管企業(yè)中高層管理人員和工程技術(shù)人員20**年流動率達(dá)到35%，中小型企業(yè)這個數(shù)字高達(dá)40%。如何利用績效與薪酬這把雙刃劍吸引人才，留住人才，用好人才，成為每一個物業(yè)管理企業(yè)的必修課題。本文就這方面問題進(jìn)行一些探討。

　　一、物業(yè)管理企業(yè)績效考評系統(tǒng)設(shè)計

　　績效是個體或群體的工作表現(xiàn)。績效考評是評價在某一時段內(nèi)員工個人或團(tuán)體對企業(yè)做出貢獻(xiàn)大小的過程。進(jìn)行績效考評設(shè)計前必須明確績效考評的目的是確認(rèn)員工工作成績，改進(jìn)工作方式，提高工作效率和經(jīng)營效益，而不是為某單一需要提供標(biāo)準(zhǔn)，例如:獎金的發(fā)放。績效考評對員工評價的客觀與否，直接影響到員工的工作積極性和企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的好壞。物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性行業(yè)，業(yè)績主要依賴于人來創(chuàng)造，對績效考評的客觀程度就要求得更為突出。

　　績效考評受多重因素的影響，是工作環(huán)境與員工個人素質(zhì)共同作用的結(jié)果。為了正確地設(shè)計績效考評，我們必須首先了解這些因素:技能、激勵、環(huán)境、機(jī)會。

　　P=f(s，m，o，e)

　　上式中:P為績效，f為四個因素之間的函數(shù)關(guān)系，s技能，m激勵，o機(jī)會 ，e環(huán)境。

　　技能:員工個人的工作能力，它是員工的基本素質(zhì)

　　激勵:員工的工作積極性、價值觀等因素決定的工作態(tài)度。

　　環(huán)境:員工進(jìn)行工作的客觀條件，包含物質(zhì)條件、人際關(guān)系條件等。

　　機(jī)會:可能性，它主要是大環(huán)境變化產(chǎn)生

　　技能與激勵是創(chuàng)造績效的主觀因素，它能通過物業(yè)管理企業(yè)和員工自身的努力改變；而環(huán)境與機(jī)會是客觀因素，它不因個人或企業(yè)的意志而改變。

　　(一)、考評原則:

　　1、公開、公平、公正原則

　　公開、公平、公正是設(shè)計考評的前提?？冃Э荚u系統(tǒng)在物業(yè)管理企業(yè)中不僅起到穩(wěn)定軍心的作用，更重要的是能激勵員工的工作熱情；如要考評活動中存在不公平，考評工作就會失去意義甚至于給企業(yè)帶來負(fù)面影響。

　　2、可行性與實(shí)用性原則

　　(1)客觀準(zhǔn)確

　　工作標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)目標(biāo)、考評內(nèi)容設(shè)計必須客觀，這樣才會得到一個客觀的考評結(jié)果?？荚u結(jié)果如果不能真實(shí)地反映員工的情況，就會挫傷員工的積極性，甚至造成企業(yè)內(nèi)人際關(guān)系緊張。

　　(2)一致性

　　不同考評者利用同一考評標(biāo)準(zhǔn)對員工進(jìn)行考評時，結(jié)果應(yīng)該相同或相近。這就要求設(shè)計的客觀統(tǒng)一；同一考評者對相同崗位的不同員工的考評，也應(yīng)用相同的標(biāo)準(zhǔn)來評價，避免出現(xiàn)“親疏”的態(tài)度。

　　(3)可行性

　　考評系統(tǒng)必須能在企業(yè)可以接受的成本范圍內(nèi)組織實(shí)施。它包含兩方面的內(nèi)容:第一，考評費(fèi)用是企業(yè)可以接受的且考評收益大于支出；第二，考評過程是可以實(shí)現(xiàn)的，考評標(biāo)準(zhǔn)、考評程序及考評主體能讓被考評者認(rèn)可。

　　3、積極反饋原則

　　缺少反饋的績效考評是不成功的。由于績效考評不僅可以發(fā)現(xiàn)員工的優(yōu)點(diǎn)，也可以指出員的不足。因此，考評結(jié)果只有反饋給員工，才能使員工了解自己目前的工作成績，明確自己的優(yōu)點(diǎn)與不足，理解管理者對自己的評價和期望。從而在實(shí)際工作中充分發(fā)揮自己的潛能，不斷改進(jìn)工作績效。也就是說積極的反饋?zhàn)尶冃Э荚u真正起到改進(jìn)和增值作用。

　　(二)、考評方式:

　　績效考評方式的選擇直接影響到考評結(jié)果。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的特點(diǎn)，償試提出以以下幾種考評方式為主，其它考評方式相結(jié)合來設(shè)計績效考評方法。

　　1、目標(biāo)管理法

　　1954年美國著名的管理學(xué)大師彼得?德盧克在《管理實(shí)踐》一書中提出目標(biāo)管理是一種綜合性的績效管理方法。他認(rèn)為“每一項(xiàng)工作都必須是總目標(biāo)的展開?！币粋€員工對企業(yè)目標(biāo)的貢獻(xiàn)決定了他是否合格。目標(biāo)管理法的特點(diǎn)就在它是上下級之間充分溝通的過程。制定目標(biāo)時，上下級之間充分利用自己手中掌握的條件，分別各自制定一個下級工作目標(biāo)，然后雙方進(jìn)行溝通協(xié)商，分析目標(biāo)差別的原因，再修改目標(biāo)，再溝通，直到制定的目標(biāo)兩者都能接受，這個目標(biāo)就成為目標(biāo)管理的期望值。物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容具有很大的不確定性，某些崗位每個月甚至于每天的工作內(nèi)容都不全相同，例如:管理處主任財務(wù)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，中間可以采用很多不同的方法來達(dá)到。服務(wù)中心員工每天應(yīng)對不同的客戶，工作內(nèi)容也都不相同；就算是同客戶也有不同的需求。像這樣的崗位就適合采用目標(biāo)管理法。

　　目標(biāo)管理法適用崗位較寬，有利于整體績效管理。但它也有不利的一面:員工們自我設(shè)定目標(biāo)時較為寬松；某些管理者抵觸放權(quán)。

　　2、工作記錄法

　　工作記錄法在物業(yè)管理企業(yè)中一般用于對一線員工的評價。例如:對物業(yè)管理企業(yè)中的保潔員可以采用，制定工作表格規(guī)定其某一時間內(nèi)的工作內(nèi)容，工作完成后由保潔員簽字認(rèn)可。管理人員只需要在規(guī)定的時間終了時對某項(xiàng)工作進(jìn)行抽查，并做好檢查記錄，而不需要對員工整個工作時段進(jìn)行監(jiān)控。月底將工作表格和抽查記錄作為員工考評的主要依據(jù)。

　　3、要素評定法

　　定性考評與定量考評相結(jié)合的評價方法，能比較綜合地考評員工的能力。要素考評一般用相同的考評要素，以直接上級考評、同級同事考評、自我考評、下級考評等不同的考評方法對被考評者進(jìn)行評定，再將各結(jié)果加權(quán)后進(jìn)行綜合評定。

　　(三)、考評內(nèi)容

　　以下就物業(yè)管理企業(yè)里面幾種典型崗位考評內(nèi)容進(jìn)行探討。

　　1、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理

　　針對物業(yè)管理企業(yè)的特征，對物業(yè)管理經(jīng)理作如下定義:具有精深的企業(yè)經(jīng)營管理知識，豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)及理論水平，受聘于物業(yè)管理企業(yè)，對法人財產(chǎn)及物業(yè)擁有經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)和服務(wù)權(quán)并承擔(dān)一定的保值和增值責(zé)任為職業(yè)的人員。主要包括:物業(yè)管理公司(正、副)總經(jīng)理、管理處經(jīng)理(主任及項(xiàng)目經(jīng)理)等。上世紀(jì)70年代，哈佛大學(xué)馬克利朗教授提出了“能力主義”理論，他認(rèn)為能力是“與創(chuàng)造高效業(yè)績掛鉤的職務(wù)行動特性”，提倡基于能力評價業(yè)績。物業(yè)管理經(jīng)理的能力和觀念直接影響企業(yè)未來的戰(zhàn)略選擇和公司未來競爭力的形成，對物業(yè)管理經(jīng)理的考評就必須考慮到這個問題。因此對物業(yè)管理經(jīng)理的考評應(yīng)著重對其能力進(jìn)行考評，主要從以下幾個方面進(jìn)行考評:

　　(1)對經(jīng)理經(jīng)營決策能力的考評?？荚u內(nèi)容主要包括:對市場進(jìn)行正確地綜合分析；針對不同部門制定并選擇合適的經(jīng)營方案。

　　(2)對人力資源管理能力的考評。考評內(nèi)容主要包括:保持人力資源供需的動態(tài)平衡；能正確識別、培養(yǎng)及合理使用人才；客觀地進(jìn)行績效評估。

　　(3)對市場開拓能力的考評?？荚u內(nèi)容主要包括:準(zhǔn)確掌握市場信息并進(jìn)行市場定位；合理開發(fā)潛在和培育新興市場；鑄造和推廣品牌能力。

　　(4)對內(nèi)部協(xié)作與溝通的考評?？荚u內(nèi)容包括:具有說服力、影響力、號召力；對部下進(jìn)行有效的激勵管理和約束；有效地進(jìn)行溝通；團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。

　　(5)對公共關(guān)系協(xié)調(diào)能力的考評。考評內(nèi)容包括:與政府、客戶、媒體、合作單位的有效交流合作。

　　(6)對應(yīng)變能力與危機(jī)處理能力的考評?？荚u內(nèi)容包括:對環(huán)境和政策的應(yīng)變能力；能正確認(rèn)識危機(jī)、積極應(yīng)對突發(fā)事件和化解危機(jī)；可查找正確執(zhí)行方案。

　　(7)對自我管理的能力的考評?？荚u內(nèi)容包括:德、勤考評。

　　對物業(yè)管理經(jīng)理的考評主要使用目標(biāo)管理法輔以要素評定法進(jìn)行考評。年初，針對各個小區(qū)的不同情況參照上年度小區(qū)目標(biāo)制定本年度物業(yè)管理公司經(jīng)理們工作目標(biāo)。例如:成本支出指標(biāo)；管理費(fèi)收繳率；小區(qū)(公司)本年度應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)等。然后對各項(xiàng)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)分，將細(xì)分后的工作目標(biāo)寫進(jìn)年度計劃內(nèi)并逐月進(jìn)行分配。對經(jīng)理的考評在評價計劃完成情況的同時組織員工對經(jīng)理的工作進(jìn)行考評，兩者分別給予不同權(quán)重，計劃完成情況占70%，員工考評占30%，綜合進(jìn)行評定。

　　2、各部門主管

　　物業(yè)公司中各部門主管是解決日常問題的主要群體，對各部門主管的工作進(jìn)行考評包括以下內(nèi)容:

　　(1)、對所在崗位必須掌握的各種政策法規(guī)進(jìn)行考評；

　　(2)、熟悉小區(qū)的各種情況，包括樓宇的排列、結(jié)構(gòu)、基本情況；

　　(3)、熟悉使用物業(yè)內(nèi)各種設(shè)備設(shè)施，包括樓宇消防、辦公電腦、樓宇技防設(shè)施；

　　(4)、熟悉物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計算方法；

　　(5)、部門內(nèi)管理能力；

　　(6)、處理問題的合理性、及時性；

　　(7)、費(fèi)用控制能力。

　　對部門主管使用要素評定法為主、目標(biāo)管理法為輔進(jìn)行考評。用要素評定法對第一至六項(xiàng)進(jìn)行考評，用目標(biāo)管理法對費(fèi)用控制能力進(jìn)行考評。

　　3、維修工

　　物業(yè)公司對維修工的考評主要集中在兩方面，第一是對設(shè)備設(shè)施了解程度，第二是工作量及工作態(tài)度，其中主要考評的就是工作量和工作態(tài)度。

　　對工作量的考評使用工作記錄法:首先，根據(jù)不同維修保養(yǎng)工作技術(shù)含量、新舊程度等異同，綜合設(shè)定不同的計時比例及對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)工作時間；然后將員工完成不同工作的時間分別乘以每項(xiàng)工作內(nèi)容的計時比例再將單項(xiàng)用時相加，得出總工時；最后跟據(jù)總工時評定員工績效高低。例如:對電梯保養(yǎng)工作的考評:同一時間安裝的不同層高的電梯，一臺8層電梯一次半月保標(biāo)準(zhǔn)時間為3小時，當(dāng)員工保養(yǎng)用時為3小時，計時比為1；當(dāng)員工保養(yǎng)用時為2.5小時，計時比為1.1；當(dāng)員工保養(yǎng)用時為4小時，計時比為0.8。以上為電梯不出故障時計算方式，如出現(xiàn)死機(jī)、困人等故障時，計時比例根據(jù)相應(yīng)故障情況減0.05~0.3。

　　對工作態(tài)度的考評依據(jù)接受服務(wù)者評語及考勤表、維修回訪統(tǒng)計表決定。

　　4、保安員

　　物業(yè)公司對保安員考評內(nèi)容包括:嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度；做好詳細(xì)的值班記錄；值班期間不會客、不看書、不睡覺、服從保安主管工作安排；對住戶服務(wù)熱情；不違反國家有關(guān)法律，例如不可對抓到的嫌疑人進(jìn)行罰款、扣身份證、毆打等行為，應(yīng)及時將其移交有關(guān)部門；了解住戶及樓宇的基本情況；堅持進(jìn)行軍事訓(xùn)練。

　　保安員的工作考評方法以工作記錄法為主。期末利用各種制度表格及出勤記錄、投訴統(tǒng)計表、管理人員查崗記錄等表格作為考評保安員的主要依據(jù)。

　　5、保潔員

　　物業(yè)公司對保潔員的考評內(nèi)容:正確使用各種清潔用具及藥水，工作效果達(dá)到公司要求標(biāo)準(zhǔn)，熟悉工作范圍內(nèi)所有衛(wèi)生死角。

　　保潔員使用工作記錄法進(jìn)行考評，首先將保潔員的工作范圍及工作時間明確，并據(jù)此內(nèi)容制作粘貼工作簽到表；保潔員在規(guī)定時間對指定部位進(jìn)行保潔；管理人員根據(jù)工作范圍及時間表檢查保潔員工作效果并作記錄。期末根據(jù)簽到表和檢查記錄、投訴統(tǒng)計表對保潔員進(jìn)行考評。

　　(四)、績效考評中注意的問題:

　　1、定位模糊

　　考評定位實(shí)際上就是要說明績效考評能解決什么問題，考評工作的目標(biāo)是什么。對績效考評定位的模糊主要表現(xiàn)在設(shè)計目標(biāo)的不明確，只是流于形式，認(rèn)為大的企業(yè)都有了，為了顯得企業(yè)正規(guī)，也做一個。這樣的考評系統(tǒng)考評出來的結(jié)果沒有完全利用，用于考評的人力物力都浪費(fèi)了。

　　2、評價尺度的設(shè)計不科學(xué)

　　考評標(biāo)準(zhǔn)不確定，難以準(zhǔn)確量化。這樣的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評，很容易引起不客觀公正的判斷，考評結(jié)果自然就不能令人信服。

　　3、設(shè)計時照搬優(yōu)秀企業(yè)的考評體統(tǒng)

　　沒有任何兩個物業(yè)管理企業(yè)是完全相同的，對企業(yè)的管理因環(huán)境、地理位置、小區(qū)大小、小區(qū)類別不同，而必需采用不同的考評方法。所以，不能照搬優(yōu)秀企業(yè)的考評系統(tǒng)而只能參考，根據(jù)本企業(yè)的情況制定出能反映本企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的考評系統(tǒng)，否則只能是照貓畫虎。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)薪酬設(shè)計

　　薪酬與人生存需要密切相關(guān)，是員工在企業(yè)工作的一個主要目的，因此薪酬是一種最有效的刺激物。薪酬的高低是員工對企業(yè)貢獻(xiàn)大小的量化，也是對員工工作業(yè)績的肯定，所以一個好的薪酬系統(tǒng)具有很大的激勵效果。

　　(一)、設(shè)計原則:

　　1、公平原則

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)員工對內(nèi)部薪酬等級差別的關(guān)心程度高于市場薪酬水平，跳槽的員工中60%的人是因?yàn)閮?nèi)部薪酬的不公平，所以保證薪酬系統(tǒng)的公平性是系統(tǒng)設(shè)計的必要前提。公平性又分為內(nèi)部公平和外部公平，內(nèi)部公平是企業(yè)必須按對企業(yè)貢獻(xiàn)大小來設(shè)計薪酬水平；外部公平是企業(yè)薪酬水平與整個行業(yè)薪酬水平要相當(dāng)。如果使員工感到薪酬分配不公平，他們就不會正常工作。

　　2、競爭原則

　　為了吸引更多真正具有競爭力的優(yōu)秀人才，薪酬系統(tǒng)的設(shè)計必須考慮其必須具有強(qiáng)大的行業(yè)競爭力。較高薪酬水平形成對外競爭優(yōu)勢，企業(yè)內(nèi)部員工認(rèn)識到企業(yè)對自己的重視就會有優(yōu)越感，這種優(yōu)越感不僅會使內(nèi)部員工產(chǎn)生較高的工作積極性，留住人才，而且會加速企業(yè)外部人才向企業(yè)內(nèi)部流動。

　　3、按勞取酬原則

　　按勞取酬可以建立更為持久的動力；還可以鼓勵后進(jìn)者，勉勵先進(jìn)者。實(shí)際工作中，薪酬設(shè)計必須把勞動貢獻(xiàn)放在第一位考慮，這樣的薪酬系統(tǒng)才會具有較強(qiáng)的激勵效果。

　　(二)、設(shè)計要求:

　　1、為員工提供競爭力的薪酬

　　支付最高工資的企業(yè)最能吸引并留住人才，尤其是在專業(yè)技術(shù)方面非常精通的員工。這對提高公司的行業(yè)競爭力，特別是較高的報酬會帶來較低的離職率和較高的滿意度。

　　2、增強(qiáng)溝通與交流

　　透明的薪酬制度能勉勵員工積極工作，同時也是對員工的貢獻(xiàn)的肯定。目前很多公司使用了秘密薪酬制度，漲薪、獎金一律不公開，使員工很難判斷自己的報酬與工作績效之間存在必然的聯(lián)系，不了解自己對公司的貢獻(xiàn)價值。秘密薪酬制度傷害了人們的平等感

　　3、物質(zhì)與精神激勵相結(jié)合

　　薪酬由物質(zhì)報酬與精神報酬組成，物質(zhì)報酬通過物質(zhì)刺激的手段，鼓勵員工積極工作，它包括直接薪酬、間接薪酬、其它薪酬，物質(zhì)需要是人類從事的一切活動的基本動因。所以，薪酬設(shè)計中要注意物質(zhì)激勵，不要做到平均分配，平均會挫傷員工的積極性創(chuàng)造性等于沒有激勵。人們并不僅僅只有物質(zhì)上的需要，還有精神上的需要，精神類報酬包括晉升、表揚(yáng)或受到重視。這兩種報酬在薪酬設(shè)計中不能顧此失彼，必須把他們結(jié)合起來才能真正地調(diào)動員工的積極性。

　　(三)、設(shè)計內(nèi)容

　　薪酬系統(tǒng)的構(gòu)成不同企業(yè)中差異非常大，但一般薪酬包括以下幾個部分:基本薪酬、績效薪酬、加班薪酬、保險福利、精神薪酬

　　1、基本薪酬。它具有差異大，穩(wěn)定性好的特點(diǎn)。差異大特點(diǎn)要求企業(yè)在設(shè)計薪酬系統(tǒng)時，各崗位間的基本薪酬應(yīng)有明顯差距。這些差距由員工職務(wù)、技能水平、資質(zhì)等因素決定。穩(wěn)定性好要求企業(yè)在相當(dāng)長進(jìn)間內(nèi)保持基本薪酬的穩(wěn)定，不受外界影響。如果沒有合理的理由不能隨意降薪，否則將引起員工的不滿。

　　2、績效薪酬。它具有差異性大，穩(wěn)定性差的特點(diǎn)。差異性大特點(diǎn)要求同基本薪酬設(shè)計要求一樣各崗位間有明顯差距。穩(wěn)定性差能說明員工績效的好壞直接影響績效薪酬，起到激勵的作用。

　　3、加班薪酬。它具有差異性小，穩(wěn)定性差的特點(diǎn)。加班薪酬是薪酬的有效補(bǔ)充。加班工資以時間作為衡量指標(biāo)，對每個員工都是平等的，這決定了它差異性小。企業(yè)的發(fā)展和外部環(huán)境的不斷變化，使生產(chǎn)力水平和勞動技能不斷提高，從而減少加班時間數(shù)量，這決定了它的不穩(wěn)定性。

　　4、保險福利。它具有差異性大，穩(wěn)定性好的特點(diǎn)。福利與保險是按員工工資的一定比例支付的，因此它的差異性較大，但對福利設(shè)計時應(yīng)注意午餐補(bǔ)助和節(jié)日禮物應(yīng)保持全體員工一致。

　　5、精神薪酬。它具有差異性大，穩(wěn)定性差的特點(diǎn)。精神薪酬主要含表彰、升職等非物質(zhì)方面的薪酬。

　　物業(yè)公司這個人才流動非常大的企業(yè)在進(jìn)行薪酬設(shè)計時應(yīng)著重注意基本薪酬和績效薪酬的設(shè)計，把薪酬系統(tǒng)設(shè)計成調(diào)和性的系統(tǒng)。調(diào)和性的薪酬系統(tǒng)是指同具有激勵性和穩(wěn)定性的系統(tǒng)，這種系統(tǒng)對員工既有安全感又有激勵性?；拘匠昱c績效薪酬的比例設(shè)計是否合理是系統(tǒng)成敗的關(guān)鍵。

　　崗位具體設(shè)計要求:

　　經(jīng)理的崗位工資以高穩(wěn)定中等激勵為設(shè)計指導(dǎo)，經(jīng)理的月崗位工資=年薪÷12×70%，占月薪的70%。因經(jīng)理的工作績效不宜按月考評，因此經(jīng)理的績效工資以季度績效和年度績效進(jìn)行計算。以年薪÷12×60%為基礎(chǔ)計算季度績效浮動工資，季度績效工資總額占總薪酬的20%左右；年度績效工資以年薪×10%為基礎(chǔ)進(jìn)行計算。

　　主管的崗位工資以中等穩(wěn)定高激勵為設(shè)計指導(dǎo)，主管的月崗位工資=年薪÷12×60%，占月薪的60%。主管的績效工資以月度績效和年度績效進(jìn)行計算。以年薪÷12×30%為基礎(chǔ)計算月績效浮動工資，以年薪的10%作為年度績效浮動工資的計算基礎(chǔ)。

　　一線員工崗位工資以高穩(wěn)定低激勵為設(shè)計指導(dǎo)，一線員工月崗位工資=年薪÷12×80%，占月薪的80%。一線員工的績效工資以月度績效和年度績效進(jìn)行計算。以年薪÷12×10%為基礎(chǔ)計算月績效浮動工資，以年薪的10%為計算年度績效浮動工資的基礎(chǔ)。

　　設(shè)立創(chuàng)新獎。員工提出的合理化建議及創(chuàng)新的工作方法，工程改造等，按照對企業(yè)的貢獻(xiàn)大小給予適當(dāng)?shù)莫剟睢?/p>

　　設(shè)立委屈獎。獎勵在工作中受到住戶無故刁難、辱罵等行為，而能夠做到打不還手罵不還口的員工。

　　(四)、注意問題:

　　1、充分認(rèn)識到薪酬在人力資源管理中的重要性

　　現(xiàn)代企業(yè)中，薪酬已成為完成組織目標(biāo)的一種工具，它也是企業(yè)用人留人的晴雨表。要充分認(rèn)識薪酬的重要性，就必須對薪酬進(jìn)行正確的定位。邊際收益規(guī)律同樣適用于加薪產(chǎn)生的積極作用，它也是先增后減，在考慮加薪前就要考慮穩(wěn)定性因素。

　　2、要處理好短期激勵和長期激勵的關(guān)系

　　處理薪酬各部分時要區(qū)別對待。薪酬中工資部分分級，有利于員工間的競爭。但部分福利如節(jié)日禮物、午餐補(bǔ)助等應(yīng)該同等，才能做好員工間的團(tuán)結(jié)。比如:某管理處公布了中秋節(jié)過節(jié)費(fèi)分配方案。馬上就有員工對此方案表示不滿，而旁邊一個員工對他說:“沒看到當(dāng)官的肚子大，當(dāng)然要多發(fā)點(diǎn)啦。”

　　3、設(shè)計要處理好新老員工的關(guān)系

　　薪酬系統(tǒng)要體現(xiàn)對老員工的認(rèn)同，例如:設(shè)計400元上限的工齡工資，但也應(yīng)避免新老差異太過分。如果處理不當(dāng)，員工就會產(chǎn)生消極的工作態(tài)度，甚至離開。

　　4、績效與薪酬的失衡

　　績效考評的結(jié)果要與薪酬掛鉤才能達(dá)到激勵的目的。績效薪酬在將公司與員工的利益統(tǒng)一起來的同時達(dá)到了兩者“雙贏”的目的。在現(xiàn)實(shí)中，大部分中小型企業(yè)績效考評只是為考評而考評，績效考評結(jié)果并沒有影響到薪酬水平，這樣的績效薪酬系統(tǒng)是不成功的，它只會產(chǎn)生消極的激勵。當(dāng)然前提績效考評的結(jié)果必須是一個科學(xué)的績效評估體系評出的。否則，會影響績效薪酬的公平性，也達(dá)不到激勵員工的目的。

　　物業(yè)管理作為一種朝陽產(chǎn)業(yè)，如何利用績效和薪酬對員工進(jìn)行積極的激勵，還需要我們不斷地學(xué)習(xí)和探索，并將這些經(jīng)驗(yàn)充實(shí)到這個系統(tǒng)中來。

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篇3：房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得

　　受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時間，但倍感受益。

　　第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。

　　房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時代，排隊(duì)購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？消費(fèi)者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)?，F(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對策之一要加強(qiáng)成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。

　　成本管理主要集中在：項(xiàng)目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實(shí)施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實(shí)現(xiàn)成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設(shè)計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。

　　一、成本管理分三個方面：目標(biāo)成本、動態(tài)成本、責(zé)任成本。

　　1、目標(biāo)成本：整個項(xiàng)目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點(diǎn)的確定，有控制點(diǎn)就有主要的目標(biāo)。

　　2、動態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險，建立有效的管理體系，主要落實(shí)到每個點(diǎn)面去，要管理好每個點(diǎn)面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實(shí)現(xiàn)，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動態(tài)成本管理的工作。

　　3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部分，通過經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。

　　責(zé)任成本的分解方式：

　　根據(jù)成本的科目對各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引。

　　根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。

　　2、設(shè)計：開發(fā)設(shè)計部門落實(shí)成本目標(biāo)。

　　3、招標(biāo)：采購部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實(shí)成本目標(biāo)。

　　4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實(shí)到合同。

　　5、履約：項(xiàng)目部、工程部在建造實(shí)施中實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰(zhàn)略管控型

　　c、運(yùn)營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項(xiàng)目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實(shí)施方案設(shè)計是這方面的重點(diǎn)，設(shè)計圖出來后要把資金框死在這個范圍內(nèi)，設(shè)計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。

　　三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：

　　目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實(shí)施過程中圖紙管理。

　　"八項(xiàng)注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。

　　第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理：

　　是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機(jī)構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級、運(yùn)作模式、管理團(tuán)隊(duì)。我們的機(jī)制：決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運(yùn)用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。

　　二、項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計管理：

　　要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計費(fèi)用和設(shè)計工期要求合理利用，設(shè)計合同是決定設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點(diǎn)。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。

　　三、設(shè)計成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計管理、成本管理。

　　1、設(shè)計管理分概念設(shè)計、施工圖設(shè)計。概念設(shè)計的主要內(nèi)容：項(xiàng)目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。

　　2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點(diǎn)和速度。

　　四、設(shè)計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；

　　b、符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設(shè)計任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；

　　b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設(shè)計指標(biāo)、方便工程發(fā)包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。

　　4、設(shè)計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強(qiáng)設(shè)計與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項(xiàng)目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。