做好一名合格的物業(yè)項目經理小秘方

　　懂得多

　　不求精通，但求全面。物業(yè)管理行業(yè)，外部關聯(lián)部門多，服務對象差異性大，服務內容涉及門類雜，專業(yè)性和科技含量廣，內部管理上員工層次多，行業(yè)整體職業(yè)素質有待提高，對管理處主任的專業(yè)知識、管理技能和經驗要求比較高。在熟悉物業(yè)管理行業(yè)法律法規(guī)的前提下，我們的管理干部對所管理的物業(yè)項目所涉及的專業(yè)(如行政管理、領導藝術、安全管理、環(huán)境管理、建筑工程、機電工程、智能化高科技、財務管理等)均有一個全面的了解，能更好地組織各專業(yè)人員完成項目管理的工作。

　　領得好

　　1、以模范者的姿態(tài)領導。孔子曰：“政者，正也;其身正，不令也行;其身不正，雖令不行。”我們的管理干部身先士卒，模范遵守和執(zhí)行公司各項規(guī)章、標準和程序，忠于企業(yè)，勇于承擔責任，不推諉、不退縮;反之，自己所負責的組織必然是有令不行，一潰千里。

　　2、以鼓勵者的姿態(tài)領導。我們的管理干部懂得下屬的需求和意愿，善于肯定下屬的成績，并創(chuàng)造條件幫助下屬解決困難和矛盾，以形成堅不可摧的團隊合力。

　　3、以組織者的姿態(tài)領導。我們的管理干部為項目管理設定足夠明確、清晰的目標，以便讓每個下屬都明白自己的工作任務;同時為確保工作任務能夠有條不紊地執(zhí)行下去，管理處主任還應抓好“控制”工作，做到“全盤操縱、事事受控、時時受控、人人受控”。

　　4、以指導者的姿態(tài)領導。我們的管理干部通過講授、討論、交流、考核等形式，對項目各部門主管、班組級以上人員，進行服務理念、崗位職責、工作流程、服務技能、緊急預案處理等培訓指導，并由受訓者對一線操作者進一步強化具體操作培訓。

　　摸得熱

　　要做好物業(yè)管理工作，知己知彼至關重要。我們的管理干部對自己組織的內部情況和業(yè)主(客戶)的情況盡可能熟悉。知己，就要清楚自己和自己所負責組織的缺陷和劣勢──這些缺陷和劣勢往往是引起業(yè)主(客戶)有效投訴的原因所在;知彼，就要通過“第一次溫馨接觸，第二次友情交往”的公關手段，以及走訪、開座談會等溝通渠道，全方位分析、了解業(yè)主(客戶)的立場，通過有效的溝通和改進措施消除物業(yè)管理過程中的糾紛矛盾。

　　想得全

　　1、客戶服務周全。服務是永恒的主題，我們的管理干部樹立“永遠想在業(yè)主前面”的思想，認真觀察、了解業(yè)主(客戶)的實際和潛在需求，延伸和拓展服務項目，確保服務內容的多樣性，提升業(yè)主(客戶)的生活品質和滿意度。

　　2、內部服務周全。做好外部服務的前提是創(chuàng)造良好的內部服務環(huán)境。觀察、了解一線員工工作、生活情況，改善一線員工的工作、生活環(huán)境，做到“寒冬送上溫暖，酷暑送上清涼，節(jié)日送上祝福，遇難伸上援手”，解除員工的后顧之憂，確保員工工作的積極性和服務質量。

　　聽得進

　　沒有一個上下一心的團隊在身后支持，沒有廣大業(yè)主的理解和認可，再能干的管理干部也不能獨自撐起一個物業(yè)項目。我們管理干部平易近人，不擺架子;善于學習別人的長處、總結自己工作中的經驗和教訓，虛心聽取下屬及廣大業(yè)主(客戶)的反面意見，通過對別人的尊重以及自己虛心、認真負責的態(tài)度，不斷提升自身的工作水平。

　　動得快

　　物業(yè)管理應該向效率要效益，我們的管理干部做到了“三快”、“四即時”。即：信息傳遞要快，做出反應要快，采取措施要快;“四及時”:報修派工要及時，到達現(xiàn)場要及時，處理問題要及時，事后回訪要及時。

　　算得精

　　物業(yè)管理是一種保本微利的行業(yè)，應該向管理要效益。嚴格控制成本，詳細測算管理服務成本，合理合法地依據(jù)合同進行物業(yè)經營并獲取利潤。我們的管理干部對每一筆開支的必要性和合理性作認真剖析，確保把錢用在點上;并懂得“變廢為寶”、“循環(huán)利用”的技巧，以最大限度地減低管理運營成本。

　　看得遠

　　我們的管理干部能夠通過細節(jié)發(fā)現(xiàn)大問題，隨時找出潛在利潤和潛在風險，想方設法將風險轉變成利潤。他們和各個層次的人員、和各個職能部門打交道，通過溝通交流消除來自各方面的阻力，以充分發(fā)揮他們協(xié)調、監(jiān)督、引導等促進社區(qū)和諧發(fā)展的各項功能的發(fā)揮，從而為物業(yè)項目管理營造良好的外部環(huán)境。

　　管理是基礎，服務是本質，人才是支柱。海成物業(yè)堅持不懈地加強人才隊伍建設，不斷提高我們的管理與服務水平。

篇2：合格物業(yè)項目經理的專業(yè)素養(yǎng)

　　合格物業(yè)項目經理應具備的專業(yè)素養(yǎng)

　　作為一名合格的項目經理，除了必須具備基本的任職條件和滿足用人單位的基本要求以外，從事物業(yè)管理的時間(一般為三年)和獨立運作過一定規(guī)模(約10萬㎡左右的高層物業(yè))的物業(yè)項目，這兩個因素缺一不可。只有滿足了這些在實踐中必備的條件，項目經理才能在運作項目時體現(xiàn)出下面三個方面的專業(yè)素養(yǎng)。

　　一、及時有效做好前期介入工作，以期達到為開發(fā)商節(jié)約資金和減少日后管理麻煩之目的。

　　目前，成熟、有實力的房地產開發(fā)商已非常注重項目的物業(yè)管理前期介入工作，雖然在項目規(guī)劃、設計階段介入暫時仍存在較大難度，但在項目施工階段介入已經不是問題，良好的物業(yè)管理品牌效應，在物業(yè)管理前期介入后已顯現(xiàn)出其獨特的作用：①促進房屋銷售;②最大限度地減少了日后管理麻煩;③使業(yè)主正式入住之前對未來的物業(yè)管理有了一個初步認識，同時，物業(yè)管理企業(yè)也抓住這一機遇展示了自我，為今后的管理打下良好基礎。為此，以項目經理為首的項目組能否在前期介入階段及時、有效地發(fā)揮作用，是成功的關鍵一步。

　　(一)高度關注，密切配合項目的開盤日和一系列促銷活動，展示物業(yè)管理公司的良好形象和專業(yè)素質。

　　在項目正式入伙之前，為項目服務的各合作單位，應以提高房屋銷售率為中心開展工作，在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門應共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。對物業(yè)管理企業(yè)而言，要緊緊地把握住這第一次亮相的機會，把售樓處、樣板房、清水房(交樓標準)的保安、保潔服務做到極致，作為項目經理，應對保安、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好：車輛有序引導、人員分流措施、看樓通道及樣板房安全防范，臨時看樓電梯的維護應急預案、認購及簽約區(qū)域的重點看護，等等。持續(xù)做好上述工作的目的，在于獲取開發(fā)商、業(yè)主對物業(yè)管理公司的初步認同感，為未來的物業(yè)管理服務打下良好基礎，項目經理應充分認識到這一點。

　　(二)在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

　　為保障項目前期介入工作有序進行，項目經理應按照項目物業(yè)管理方案和物業(yè)服務合同的要求，制定前期介入總體方案，并組織實施。各專業(yè)工程師(主要指水電、土建、電梯、綠化、智能化等專業(yè))在項目經理的直接領導下，發(fā)揮各自的專業(yè)優(yōu)勢，從業(yè)主的角度，及時發(fā)現(xiàn)項目存在的問題，有針對性地提出整改意見。

　　1、項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：①關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、中庭花園(一般指地下車庫的上蓋部分)、水景等的防水層是否已被破壞;窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出;鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大(補救的有效辦法日前多采用壓力注漿法，費用約100元/米)。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮。②關于智能化系統(tǒng)，項目經理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見，如監(jiān)控點不足而出現(xiàn)防護死角，缺少高速球攝像機而無法捕捉小區(qū)內出現(xiàn)的突發(fā)事件現(xiàn)場，采用專業(yè)高解析度彩色監(jiān)視器以提高清晰度，部分攝像機采用適應夜間低照明度使用的攝像機等等。項目經理應清楚通過完善項目的智能化系統(tǒng)來有效降低人工成本的基本道理。③關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。如灌木種植太疏易造成水土流失，如果綠地無走邊，加之土層又高于小區(qū)道路時，便會給小區(qū)道路造成污染;另外，業(yè)主對綠化的要求不僅僅滿足于只有“綠”，也希望有花色點輟，因此，在設計施工時應盡可能種植一些不同季節(jié)開花的品種，以保證小區(qū)有四季花開的效果。

　　2、項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：①積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為日后管理工作做好充分準備;②積極做好項目

　　接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組成驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：第一，明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主利益;第二，對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。總之，物業(yè)管理前期介入工作意義重大，盡管其難度甚至高于日常管理，但做好了此項工作，其所產生的作用是長久的，它是日后提升管理檔次的先決條件。

　　二、全力以赴，高質量做好大規(guī)模入伙和裝修管理，營造安全、舒適、有序的小區(qū)環(huán)境迎接業(yè)主入伙(入住)，保障小區(qū)免遭二次裝修的破壞。

　　此階段是對項目經理及其服務團隊的第一次嚴峻考驗，因此，應在入伙前做好充分準備，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

　　1、建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出入伙通知書，主動分解入伙現(xiàn)場壓力。

　　2、會同開發(fā)商、施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患。

　　3、為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾。

　　4、及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙文件資料，動員業(yè)主盡快收樓。

　　5、若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面出現(xiàn)。

　　6、結合小區(qū)實際制定具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見。

　　7、嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員數(shù)量，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修作為監(jiān)管的工作重點。

　　大規(guī)模入伙和裝修管理期間，是業(yè)主較容易與開發(fā)商產生矛盾，同時也是業(yè)主與管理處較容易結怨的時候，作為項目經理應把化解矛盾、清除積怨作為頭等大事來抓。

篇3：做一名合格項目經理物業(yè)管理處主任

　　淺談如何做一名合格的項目經理、物業(yè)管理處主任

　　一個物業(yè)項目能否管好，項目經理、物業(yè)管理處主任起著至關重要的作用。那么，如何做一名合格的項目經理、物業(yè)管理處主任呢？筆者結合實際和相關資料談一些看法供同行們參考。

　　一、及時、有效地做好前期介入工作

　　（一）密切配合開發(fā)商，利用項目開盤和開發(fā)商舉行促銷活動的機會，展示物業(yè)服務企業(yè)的良好形象和專業(yè)素質。

　　在正式開盤之前，開發(fā)商、施工單位、銷售代理、物業(yè)管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節(jié)禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防范以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區(qū)域的重點看護等等。

　　（二）在項目施工階段適時介入，向開發(fā)商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發(fā)商資金浪費，同時最大限度地減少日后管理麻煩。

　　1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監(jiān)理工作和全面收集項目的各種物業(yè)資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視：

　　（1）關于防水處理，有防水要求的衛(wèi)生間、陽臺、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用于固定窗框的木塊是否取出；鑒于窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業(yè)主的生活帶來嚴重影響，加之日后補救資金巨大。因此，應及時發(fā)現(xiàn)并要求開發(fā)商及時整改，不然后患無窮；

　　（2）關于智能化系統(tǒng)，項目經理應從滿足小區(qū)實際需要和日后便于維護的專業(yè)角度出發(fā)，在開發(fā)商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有針對性地提出整改意見；

　　（3）關于綠化，項目的綠化、美化是提升小區(qū)居住環(huán)境的重要因素，好的綠化往往能起到“一俊遮百丑”的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便于通過、便于管理和養(yǎng)護等方面出發(fā)，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。

　　（4）關于人車分流的設施、關于消防安全的設施設備、關于安全生產的設施設備、關于排污設施設備………【此略】

　　（5）關于物業(yè)管理用房、員工備勤用房等等【此略】。

　　2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：

　　（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為后期管理工作做好充分準備；

　　（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發(fā)商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業(yè)具備正常的使用功能，更充分地維護業(yè)主利益；二是對驗收接管中發(fā)現(xiàn)的問題，及時跟蹤、督促開發(fā)商或施工單位盡快落實整改。

　　二、做好大規(guī)模入伙和裝修管理工作，保障小區(qū)免遭二次裝修破壞

　　此階段是對優(yōu)秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現(xiàn)問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業(yè)主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業(yè)主辦理入伙、裝修手續(xù)外，尤其注意以下幾點：

　　1．主動建議開發(fā)商向業(yè)主分期分批發(fā)出《入伙通知書》，主動分解入伙現(xiàn)場聚眾壓力；

　　2．積極配合、會同開發(fā)商和施工單位對小區(qū)作一次徹底清場，杜絕各種隱患；

　　3．努力為業(yè)主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發(fā)商必須在入伙現(xiàn)場設立答疑組和維修小組，隨時為業(yè)主答疑，并對聯(lián)合驗房時發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修復或對業(yè)主做出明確的維修承諾等；

　　4．及時與業(yè)主簽署《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》等一系列入伙程序工作，動員業(yè)主盡快收樓；

　　5．若現(xiàn)場出現(xiàn)業(yè)主拒絕收樓的情況，應按事先準備的應急方案，會同開發(fā)商及時把該業(yè)主與其他業(yè)主進行分隔，逐個溝通，盡量避免在現(xiàn)場出現(xiàn)群起攻之的局面；

　　6．結合小區(qū)實際制定的具有較強操作性的裝修監(jiān)管方案，特別對小區(qū)可能造成違章裝修的部位及空間，在裝修協(xié)議書中應有明確的責任界定，千萬不能出現(xiàn)模棱兩可的意見；

　　7．嚴格控制進入小區(qū)的裝修人員，全面實施持證管理，實施夜間清場制度，加大對裝修施工現(xiàn)場的監(jiān)管頻次，把預防違章裝修、治安秩序維護、消防安全、環(huán)境保護作為監(jiān)管的工作重點。

　　三、規(guī)范運作，堅持四種意識

　　作為項目經理，要管好項目，還應堅持牢記四種意識：

　　（一）民事法律意識：

　　前期物業(yè)服務與管理階段是開發(fā)建設單位“授權物業(yè)服務企業(yè)”代表開發(fā)建設單位做好“售后服務”。兩者之間是“委托代理”的關系。 依據(jù)相關地方法規(guī)、依據(jù)交房入伙時的各項設施設備的現(xiàn)狀、根據(jù)服務收費標準實施合理的階段性收費措施。例如：原來標準是電梯房每平方是1.6元，但是在電梯未投入運行時只能按0.8元收取；綠化景觀未完成就交房入伙，就應該在收費時考慮減免“物業(yè)服務費之中的綠化服務費用”。所減免的費用應與開發(fā)建設單位協(xié)商應給予物業(yè)服務企業(yè)合理的補償。

　　（二）契約意識。

　　在與“業(yè)主委員會”簽訂物業(yè)服務合同之后，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間，業(yè)主作為合同甲方當然有權按合同約定對乙方進行監(jiān)督或解除合同關系，因此，作為乙方的物業(yè)服務企業(yè)只有在不斷加強履約能力、兌現(xiàn)承諾方面多作努力方為上策，而在提供服務時，任何偷工減料的行為，都應視為違約，長此下去，必將使自身陷于被動。

　　（二）溝通意識。

　　1．項目經理應經常性開展業(yè)主意見調查，主動及時了解業(yè)主的需求變化，找出近期服務的弱項或盲點，制定整改措施并迅速糾正，同時向業(yè)主公示，請求業(yè)主監(jiān)督實施。主動發(fā)現(xiàn)和解決問題與被業(yè)主投訴后才去處理相比，那怕后者處理得再好，兩者的服務效果是大不相同的，作為物業(yè)管理的項目經理應時常提醒自己這一點。

　　例如筆者所在公司就在公司網站上設置了業(yè)主意見和在線留言欄目， 業(yè)主可以非常方便地通過網絡留言提出自己對我們物業(yè)服務的意見、建議以及我們需要做的事情。對于業(yè)主的這些意見和建議，我們公司都給予了高度重視，派專人進行收集整理，并逐條核實，或做好解釋工作，或立即行動整改，做到條條有回復。事實證明，與業(yè)主進行有效的溝通對于提高業(yè)主的滿意度有很大的促進作用，這同時也有效的促進了物業(yè)費收繳率的提高。

　　2．開展積極向上、公眾樂見的社區(qū)文化活動，是物業(yè)管理的基本內容，也是營造小區(qū)良好的人文環(huán)境、融洽小區(qū)業(yè)主關系的重要手段。因此，如何不斷提升社區(qū)文化活動的質量和范圍，讓更多小區(qū)業(yè)主參與，也是小區(qū)項目經理需要經常思考的問題。

　　3．積極主動配合成立業(yè)主委員會，并與其建立良好的合作關系是項目經理需要考慮的大事之一。成立業(yè)主大會（業(yè)主委員會）是法律賦予業(yè)主的權利，我們所要做的就是把具有一定議事能力、配合物業(yè)服務公司工作和能持客觀公正態(tài)度處理問題的業(yè)主選入業(yè)主委員會，從而為今后的愉快合作打好堅實基礎。

　　（三）社會責任意識

　　要把物業(yè)管理小區(qū)納入“創(chuàng)建平安小區(qū)”的社會環(huán)境之中。必須與社區(qū)警務室密切協(xié)作落實“租賃戶報備”和“承租戶報備”的工作。必須與社區(qū)居委會密切配合，做好貫徹執(zhí)行“計生工作”，主動將物業(yè)小區(qū)“秩序維護員”造冊登記、提交“社區(qū)警務室”進行有效的管理和審查，從多方面來消除“物業(yè)小區(qū)的治安隱患”。

　　實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的經濟效益、環(huán)境效益和社會效益共贏的局面，是一個具有社會責任感的物業(yè)服務企業(yè)的長遠目標。

　　（四）成本控制意識。成本控制能力應當是項目經理的基本功。

　　評價一個物業(yè)項目管理得成功與否，除了業(yè)主評價和內部審核外，第三個關鍵因素就是成本是否得到有效控制。