“遞延稅金”在物業企業中的應用與探索
物業管理行業發展到今天，盡管在市場化進程中逐漸實現了收入的多元化，但物業管理企業的主要收入仍然是收取業主的物業管理費。雖然物業管理企業和業主之間存在契約關系，明確約定了物業管理費的收繳時間及金額，但實際業主延時繳費或欠費的情況非常普遍。而我們知道，營業稅是物業管理企業主要的納稅稅種，根據營業稅條例的規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。”那么，按照這個規定，營業稅的應稅收入在實際應用時大多是依據“權責發生制”的原則確定，而對物業管理企業來說，按照“權責發生制”的原則來確認收入會有巨大的壞帳風險。因此，大部分物業管理企業都是采用“收付實現制”的原則來確定收入，這也反映了整個物業管理行業目前發展尚不成熟，稅務機關也是按照“收付實現制”來核定物業管理企業收入的。
“收付實現制”在企業管理中存在弊端
物業管理企業在向業主收繳物管費時，也并不完全是按月繳納，有時也會采用一次性預繳或者一次性補交若干個月的物管費，因此，“預收帳款”對于物業管理企業來說是長期存在的科目，在“收付實現制”的情況下，當期的“預收帳款”會全部計入當期收入，同理，業主補交歷史欠費的收入也計入當期收款收入，并繳納營業稅金。盡管這樣的操作方式是符合國家稅法規定的，但是在企業管理中卻存在著一些弊端：
首先，不能正確反映企業的收費狀況、經營管理狀況
將當期收入、歷史欠費收入、預收收入全部混在一起計入當期收入，不能夠正確體現物業管理企業的收費率，不能準確反映物業管理企業的收入情況與企業經營狀況。
【示例1】：某管理處7月份收到物管費20萬，當期應收收入為22萬。乍一看似乎收費情況還不錯，收費率達到90.90%，可是真正分析收費結構時會發現：在這20萬實收的收入中，有業主補交以前欠款6萬，預交下一年度的物管費6.1萬，真正屬于當月收費的僅9.9萬，當月實際收繳率僅45%。
除此之外，由于會計報表常規經營分析的技術方法都是基于以“權責發生制”為基礎，所以企業的會計報表也不能正確的分析企業的經營管理狀況，隨著物業管理行業的快速發展，物業管理企業的規?；c經營管理水平的反差越來越大。
其次,“收付實現制”容易導致物業企業的短期行為
從契約關系來講，物業管理企業對業主的服務是有期限的，隨著物業管理行業逐漸市場化，無論是與開發商簽訂的物業服務合同，還是與業委會簽訂的物業服務合同，合同到期后都可能面臨著更換物業公司的可能，這也容易使物業管理企業出現短期行為，“收付實現制”在相當大的程度上加劇了這種狀況，即在合同期內物業管理企業會“盡可能多收、少付”，即便有部分物業公司能夠著眼長遠，主觀上沒有這種短期行為的意圖，由于物業管理企業在對項目考核時依據的仍然是“收付實現制”下的經營成果，項目具體執行的時候，執行層為了達成經營目標與績效也難以規避短期行為!如：收費打折、預交打折、設備設施維護能拖則拖等等都是這種短期行為的典型表現。
再次，預收款項提前計入收入將存在經營風險
物業管理企業在計稅時，預收業主的款項按照“收付實現制”的原則需要計入收款期間的收入，并繳納相應稅金(包括營業稅和企業所得稅)。如果某個項目的物管單位出現交接更替，那么上一家物業公司需將未到期的預收款項移交給下一家物業公司。由于這些預收款項是已稅收入，一方面，上一家物業公司在移交款項的同時，要向稅務局申請做退款處理，退還已征稅款，或者抵減以后月份的收入;另一方面，下一家物業公司在接收預收款項時，同樣依據“收付實現制”需要在當期繳納稅金。由于退和征在時間上不同步，造成在一個特定期間內會存在重復征稅的情況，更重要的是由于預收款項往往金額較大，再加上基層稅務機關對行業認識參差不齊，完成退稅和抵減收入的過程在實際操作中并不容易實現。
通過技術手段平衡“權責發生制”與“收付實現制”的計稅差異
上述狀況是基于物業管理行業現狀及國家現行財稅法規約束的結果，作為企業目前并不能完全解決這些問題，但是作為物業管理行業的財務管理者，有必要思考和研究解決現行法規與企業經營管理之間矛盾，有效平衡兩者之間的需求。筆者建議在物業管理企業的賬務處理時仍然采用“權責發生制”的原則，在依法納稅時則采用“收付實現制”的標準，運用技術手段實現兩者之間的有機結合。
對于物業管理企業而言，收入方面“收付實現制”和“權責發生制”的差異主要體現在“應收帳款”和“預收帳款”兩個科目的處理中。對“應收帳款”，采用“權責發生制”時，可以運用物業管理軟件等其他管理工具對物管費的應收帳款進行帳外管理，當條件成熟或必需時(如企業面臨“上市”)方考慮納入帳內體現，這也要求物業管理軟件能夠滿足企業管理的需求。
【示例2】：某物業公司20**年12月31日，資產負債表及利潤表部分項目如下：
全年營業收入：450萬，利潤：21萬，
應收帳款：0，貨幣資金及其他流動資產：190萬
預收帳款、應付帳款等流動負債：150萬
同期物業管理軟件顯示：
應收帳款期末余額：129萬，期初余額：85萬
將財務資料和物管軟件提供的統計資料兩者相結合,就同樣可以對涉及應收帳款等流動資金的周轉情況進行財務分析，根據上述資料：
調整后的應收帳款平均余額=(129+85)/2=107
調整后的流動資產=190+129=319
調整后的營業收入=450+129=579
應收賬款周轉率=營業收入/應收帳款平均余額=579/107=5.41
流動比率=流動資產/流動負債=319/150=2.13
暫且不論這些財務指標在行業里的適用性以及對指標的正確解讀，物管行業至少獲得了和其他行業進行橫向比較的統一口徑，初步具備了客觀、準確進行財務分析的條件。
“遞延稅金”在物管企業計稅時的應用方法
對于預收帳款，在采用“權責發生制”核算的基礎上，設立“遞延稅金”科目。日常按照“權責發生制”的原則將預收款項計入“預收帳款”科目，每期則按稅法要求按“收付實現制”繳納稅金，同時利用“遞延稅金”科目調整“權責發生制”入帳和“收付實現制”繳稅之間的時間性差異。
【示例3】：某新成立的物業公司20**年第一季度的收入情況(見表1)：
20**年1月，收到物管費35萬元，其中本月的物管費30萬元，預收后五個月物管費5萬元;
20**年2月，收到物管費33萬元，全部為當月收入，1月份預收帳款轉本月收入1萬元;
20**年3月，收到物管費30萬元，全部為當月收入，預收后四個月物管費4萬元，1月份預收帳款轉本月收入1萬元。
【表1】(單位：萬元)
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月份 |
本月現金收入 |
預收帳款 |
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本月預收款 |
往月預收款轉本月收入 |
預收帳款帳面余額 |
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2 |
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3 |
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運用“遞延稅金”的處理方式，操作步驟如下：
第一步，日常收入及預收款項入帳
日常收到物管費收入，財務處理時按照“權責發生制”的原則只將當期收入記入“主營業務收入”，而將預收物管費記入“預收帳款”，對上例公司根據這個原則處理，即1月份可確定其收入為：300,000.00，預收帳款：50,000.00，會計分錄：
借：現金、銀行存款：350,000.00
貸： 主營業務收入：300,000.00
預收賬款：50,000.00
這個分錄表示：該公司1月份收到現金及銀行存款35萬元，其中30萬元計入當月主營業務收入，5萬元計入預收帳款。
第二步，月末計提稅金
假設該公司營業稅及附加綜合稅負為5.6%，到1月底，該公司一方面按照賬面收入計提稅金，計入成本費用;另一方面按照稅務部門的要求以“收付實現制”的原則來計算稅金，即將當月收入和當月收取的預收帳款合并作為計稅收入，月末計算應計提的稅金:
根據帳面收入計提的稅金=300,000.00*5.6%=16,800.00
按照稅務口徑需要繳納的稅金=350,000.00*5.6%=19,600.00
兩者的差異=19,600.00-16,800.00=2,800.00
會計分錄:
借：營業稅金及附加(賬面收入*適用稅率) 16,800.00
借：遞延稅金---營業稅金及附加 (時間性差異)2,800.00
貸：應交稅金---應交營業稅及附加(收付實現制收入*適用稅率)19,600.00
這個分錄表示：該公司1月底按照賬面收入計提了16800稅金，記入“營業稅金及附加”，即計入成本費用;同時按照稅務口徑計提了19600稅金，準備次月繳納。兩者之間的差異記入新設的“遞延稅金”科目，留待以后月份轉入成本費用。遞延稅金在這里的使用并不是常規手段，而是針對物業管理行業特殊情況的一種靈活運用。
第三步，次月繳納稅金
該公司2月初按照“收付實現制”的原則，全額繳納了1月份稅金19,600.00，會計分錄如下：
借：應交稅金---應交營業稅及附加 19,600.00
貸：銀行存款19,600.00
這個分錄表示：該公司2月份用銀行存款支付了1月份稅金19600。
第四步、時間性差異的攤銷
截止1月底，該公司預收帳款帳面余額為50,000.00(見上表)，遞延稅金借方余額2,800.00，即1月底稅務口徑和財務口徑的累計差異為2800元。我們稱之為時間性差異，因為該部份差異將隨著以后月份預收帳款的減少而逐步被攤銷到成本費用里,它是一種臨時性差異。接上例：該公司20**年2月份收到物管費33萬，全部為當月收入，上月預收帳款本月轉收入1萬。則：
根據財務口徑計提的稅金=(330,000.00+10,000.00)*5.6%=19,040.00
按照稅務口徑需繳納的稅金=330,000.00*5.6%=18,480.00
兩者的差異=18,480.00-19,040.00=-560.00
也就是說，2月份應繳納的稅金少于財務口徑計提的稅金560元，1月底2800的差異在本月攤銷了560，剩余2240元，見表2。
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月份 |
本月現金收入 |
預收帳款 |
稅金 |
遞延稅金 |
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本月預收款 |
往月預收款轉本月收入 |
預收帳款帳面余額 |
營業稅金（帳面） |
應交稅金（稅務） |
遞延稅金（借項） |
遞延稅金余額 |
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會計分錄:
借：營業稅金及附加(賬面收入*適用稅率)19,040.00
貸：應交稅金---應交營業稅及附加18,480.00
貸：遞延稅金-營業稅金及附加 (時間性差異攤銷)560.00
這個分錄表示：該公司2月底按照賬面收入計提了19040稅金，記入“營業稅金及附加”，即計入成本費用;同時按照稅務口徑計提了18480稅金，準備次月繳納。兩者之間的差異560記入“遞延稅金”科目貸方，沖銷了前期余額。
第五步、時間性差異的累積
時間性差異既可能在以后月份隨著預收帳款的減少而得到攤銷，也可能隨著預收帳款的增加而得到累積。
接【示例3】：該公司20**年3月份收到當月物管費30萬，預收后四月物管費4萬，以往預收帳款本月轉收入1萬。則：
根據財務收入計提的稅金=(300,000.00+10,000.00)*5.6%=17,360.00
按照稅法口徑需要繳納的稅金=(300,000.00+40,000.00)*5.6%=19,040.00
兩者的差異=19,040.00-17,360.00=1680.00
即：遞延稅金在3月份又增加了1680，至3920元水平。
會計分錄:
借：營業稅金及附加(賬面收入*適用稅率) 17,360.00
借：遞延稅金---營業稅金及附加 (時間性差異)1,680.00
貸：應交稅金-應交營業稅及附加(收付實現制收*適用稅率)19,040.00
這個分錄表示：該公司3月份按照賬面收入計提了17360稅金，記入“營業稅金及附加”，即計入成本費用;同時按照稅務口徑計提了19040稅金，準備次月繳納。兩者之間的差異1680記入 “遞延稅金”科目，留待以后月份轉入成本費用。
由于3月份預收帳款增加，導致遞延稅金即時間性差異進一步增加，至3月底，預收帳款已累計余額7萬，遞延稅金余額3920元。詳見表2。也就是說，盡管預收帳款7萬元由于尚未到期，在帳面并未體現收入，但是該7萬元所對應的稅金已經按照稅法的要求進行了申報，這樣既滿足了財務管理的需求，又不違背稅法的規定。稅法的規定并不影響我們采用“權責發生制”的原則進行賬務處理。
事實上有時間性差異的不僅有營業稅金，還有所得稅額，可以在“遞延稅金”科目下再設立二級科目，即：遞延稅金-企業所得稅，其處理方式同上類似。由于物業管理行業在我國尚處在發展的初級階段，相比其他行業而言，物業管理企業更需要對企業的財務管理進行積極的創新，本文乃筆者結合行業現狀及實踐經驗所撰寫，供行業人士借鑒參考。
專有名詞注釋：
?、贆嘭煱l生制:以權利和責任的發生來決定收入和費用歸屬期的一項原則. 權責發生制指凡是在本期內已經收到和已經發生或應當負擔的一切費用，不論其款項是否收到或付出，都作為本期的收入和費用處理;反之，凡不屬于本期的收入和費用，即使款項在本期收到或付出，也不應作為本期的收入和費用處理。
?、谑崭秾崿F制:是以款項的實際收付為標準來處理經濟業務，確定本期收入和費用，計算本期盈虧的會計處理基礎。在現金收付的基礎上，凡在本期實際以現款付出的費用，不論其應否在本期收入中獲得補償均應作為本期應計費用處理;凡在本期實際收到的現款收入，不論其是否屬于本期均應作為本期應計的收入處理;反之，凡本期還沒有以現款收到的收入和沒有用現款支付的費用，即使它歸屬于本期，也不作為本期的收入和費用處理。
?、圻f延稅金:是指由于稅法與會計制度在確認收益、費用或損失時的時間不同而產生的會計利潤(利潤總額，下同)與應稅所得之間的時間性差異。該差異在“納稅影響會計法”下核算確認，而在“應付稅款法”下不予確認。
篇2：包工不包料建安工程怎樣計取稅金
包工不包料的建安工程怎樣計取稅金
建安營業稅屬于價內稅，承建方繳納的營業稅等是由建設方承擔，因此某些承建方把材料款等從工程款中分離出來，結算時只按人工費或包含部分輔助材料費來開具建安發票，或者由建設方代承建方支付一些費用由建設方直接取得發票入賬；至于“以地、以房、以物抵工程款”等非貨幣交易方式，就更加涉及雙方的應繳稅金，不體現在建安工程營業額內對雙方有利。在結算開具發票時，往往不包含這些內容，從而減少了建安工程的應稅營業額和相應的稅金。
對上述情況，《營業稅暫行條例》規定，建筑、修繕和其他工程作業（不包括裝飾業）的營業額包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款，在征稅時一律按照包工包料工程以料、工、費全額征收營業稅。
例如：甲房地產開發公司（以下簡稱甲公司）與乙建筑工程公司（以下簡稱乙公司）簽訂了一份工程建筑合同，合同規定，甲公司將一總造價5000萬元的工程項目委托乙公司施工，并約定包工不包料，工程所用3500萬元的主要材料由甲公司提供，乙公司只負責施工，人工費及輔助材料結算價格為1500萬元。
?。ㄒ唬こ趟?500萬元的主要材料，甲公司取得的是增值稅發票，并以此憑證記入工程成本。
?。ǘθ斯べM及輔助材料結算價款1500萬元，乙公司為甲公司開具的是建筑安裝業發票，甲公司以此憑證記入工程成本。
在實際工作中，出現了以下情況：甲公司取得購買主要材料的增值稅發票是否可以直接入賬，是否違反了《發票管理辦法》第三十六條“未按規定取得發票”的規定，對甲公司支付的工程所用3500萬元的主要材料價款，是否再需要開具建筑安裝業專用發票。同時由于未讓乙公司出具3500萬元建筑安裝業專用發票，致使其少繳納營業稅105萬元，此筆稅款是否應由甲公司代扣代繳？
按照《營業稅暫行條例》及《實施細則》和《發票管理辦法》規定，甲公司既沒有違反《發票管理辦法》，也不屬于扣繳義務人。乙公司雖然開具了1500萬元的建筑安裝業發票，但其計稅依據應該為5000萬元。包工不包料承包方式取得的收入，沒有主要材料部分，只有人工費及輔助材料收入。稅法規定建筑、修繕和其他工程作業的營業額包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款，在征稅時一律按照包工包料工程以料、工、費全額征收營業稅。
按照營業稅法規定精神，開具發票的金額未必等于計稅依據。《發票管理辦法》規定，發票應按真實的交易額開具，而計算稅款應按稅法規定的計稅依據確定。譬如外購不動產對外銷售按銷售額開具發票，但應按售價與買價的差額計算繳納營業稅；又如不足起征點的勞務也需提供發票，但不征收營業稅。因此，少繳納的稅款應由乙公司繳納。
篇3：遞延稅金在物業企業中的應用與探索
“遞延稅金”在物業企業中的應用與探索
物業管理行業發展到今天，盡管在市場化進程中逐漸實現了收入的多元化，但物業管理企業的主要收入仍然是收取業主的物業管理費。雖然物業管理企業和業主之間存在契約關系，明確約定了物業管理費的收繳時間及金額，但實際業主延時繳費或欠費的情況非常普遍。而我們知道，營業稅是物業管理企業主要的納稅稅種，根據營業稅條例的規定：“營業稅納稅義務發生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產并收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天?！蹦敲?，按照這個規定，營業稅的應稅收入在實際應用時大多是依據“權責發生制”的原則確定，而對物業管理企業來說，按照“權責發生制”的原則來確認收入會有巨大的壞帳風險。因此，大部分物業管理企業都是采用“收付實現制”的原則來確定收入，這也反映了整個物業管理行業目前發展尚不成熟，稅務機關也是按照“收付實現制”來核定物業管理企業收入的。
“收付實現制”在企業管理中存在弊端
物業管理企業在向業主收繳物管費時，也并不完全是按月繳納，有時也會采用一次性預繳或者一次性補交若干個月的物管費，因此，“預收帳款”對于物業管理企業來說是長期存在的科目，在“收付實現制”的情況下，當期的“預收帳款”會全部計入當期收入，同理，業主補交歷史欠費的收入也計入當期收款收入，并繳納營業稅金。盡管這樣的操作方式是符合國家稅法規定的，但是在企業管理中卻存在著一些弊端：
首先，不能正確反映企業的收費狀況、經營管理狀況
將當期收入、歷史欠費收入、預收收入全部混在一起計入當期收入，不能夠正確體現物業管理企業的收費率，不能準確反映物業管理企業的收入情況與企業經營狀況。
【示例1】：某管理處7月份收到物管費20萬，當期應收收入為22萬。乍一看似乎收費情況還不錯，收費率達到90.90%，可是真正分析收費結構時會發現：在這20萬實收的收入中，有業主補交以前欠款6萬，預交下一年度的物管費6.1萬，真正屬于當月收費的僅9.9萬，當月實際收繳率僅45%。
除此之外，由于會計報表常規經營分析的技術方法都是基于以“權責發生制”為基礎，所以企業的會計報表也不能正確的分析企業的經營管理狀況，隨著物業管理行業的快速發展，物業管理企業的規?；c經營管理水平的反差越來越大。
其次,“收付實現制”容易導致物業企業的短期行為
從契約關系來講，物業管理企業對業主的服務是有期限的，隨著物業管理行業逐漸市場化，無論是與開發商簽訂的物業服務合同，還是與業委會簽訂的物業服務合同，合同到期后都可能面臨著更換物業公司的可能，這也容易使物業管理企業出現短期行為，“收付實現制”在相當大的程度上加劇了這種狀況，即在合同期內物業管理企業會“盡可能多收、少付”，即便有部分物業公司能夠著眼長遠，主觀上沒有這種短期行為的意圖，由于物業管理企業在對項目考核時依據的仍然是“收付實現制”下的經營成果，項目具體執行的時候，執行層為了達成經營目標與績效也難以規避短期行為!如：收費打折、預交打折、設備設施維護能拖則拖等等都是這種短期行為的典型表現。
再次，預收款項提前計入收入將存在經營風險
物業管理企業在計稅時，預收業主的款項按照“收付實現制”的原則需要計入收款期間的收入，并繳納相應稅金(包括營業稅和企業所得稅)。如果某個項目的物管單位出現交接更替，那么上一家物業公司需將未到期的預收款項移交給下一家物業公司。由于這些預收款項是已稅收入，一方面，上一家物業公司在移交款項的同時，要向稅務局申請做退款處理，退還已征稅款，或者抵減以后月份的收入;另一方面，下一家物業公司在接收預收款項時，同樣依據“收付實現制”需要在當期繳納稅金。由于退和征在時間上不同步，造成在一個特定期間內會存在重復征稅的情況，更重要的是由于預收款項往往金額較大，再加上基層稅務機關對行業認識參差不齊，完成退稅和抵減收入的過程在實際操作中并不容易實現。
通過技術手段平衡“權責發生制”與“收付實現制”的計稅差異
上述狀況是基于物業管理行業現狀及國家現行財稅法規約束的結果，作為企業目前并不能完全解決這些問題，但是作為物業管理行業的財務管理者，有必要思考和研究解決現行法規與企業經營管理之間矛盾，有效平衡兩者之間的需求。筆者建議在物業管理企業的賬務處理時仍然采用“權責發生制”的原則，在依法納稅時則采用“收付實現制”的標準，運用技術手段實現兩者之間的有機結合。
對于物業管理企業而言，收入方面“收付實現制”和“權責發生制”的差異主要體現在“應收帳款”和“預收帳款”兩個科目的處理中。對“應收帳款”，采用“權責發生制”時，可以運用物業管理軟件等其他管理工具對物管費的應收帳款進行帳外管理，當條件成熟或必需時(如企業面臨“上市”)方考慮納入帳內體現，這也要求物業管理軟件能夠滿足企業管理的需求。
【示例2】：某物業公司20**年12月31日，資產負債表及利潤表部分項目如下：
全年營業收入：450萬，利潤：21萬，
應收帳款：0，貨幣資金及其他流動資產：190萬
預收帳款、應付帳款等流動負債：150萬
同期物業管理軟件顯示：
應收帳款期末余額：129萬，期初余額：85萬
將財務資料和物管軟件提供的統計資料兩者相結合,就同樣可以對涉及應收帳款等流動資金的周轉情況進行財務分析，根據上述資料：
調整后的應收帳款平均余額=(129+85)/2=107
調整后的流動資產=190+129=319
調整后的營業收入=450+129=579
應收賬款周轉率=營業收入/應收帳款平均余額=579/107=5.41
流動比率=流動資產/流動負債=319/150=2.13
暫且不論這些財務指標在行業里的適用性以及對指標的正確解讀，物管行業至少獲得了和其他行業進行橫向比較的統一口徑，初步具備了客觀、準確進行財務分析的條件。
“遞延稅金”在物管企業計稅時的應用方法
對于預收帳款，在采用“權責發生制”核算的基礎上，設立“遞延稅金”科目。日常按照“權責發生制”的原則將預收款項計入“預收帳款”科目，每期則按稅法要求按“收付實現制”繳納稅金，同時利用“遞延稅金”科目調整“權責發生制”入帳和“收付實現制”繳稅之間的時間性差異。
【示例3】：某新成立的物業公司20**年第一季度的收入情況(見表1)：
20**年1月，收到物管費35萬元，其中本月的物管費30萬元，預收后五個月物管費5萬元;
20**年2月，收到物管費33萬元，全部為當月收入，1月份預收帳款轉本月收入1萬元;
20**年3月，收到物管費30萬元，全部為當月收入，預收后四個月物管費4萬元，1月份預收帳款轉本月收入1萬元。
【表1】(單位：萬元)
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運用“遞延稅金”的處理方式，操作步驟如下：
第一步，日常收入及預收款項入帳
日常收到物管費收入，財務處理時按照“權責發生制”的原則只將當期收入記入“主營業務收入”，而將預收物管費記入“預收帳款”，對上例公司根據這個原則處理，即1月份可確定其收入為：300,000.00，預收帳款：50,000.00，會計分錄：
借：現金、銀行存款：350,000.00
貸： 主營業務收入：300,000.00
預收賬款：50,000.00
這個分錄表示：該公司1月份收到現金及銀行存款35萬元，其中30萬元計入當月主營業務收入，5萬元計入預收帳款。
第二步，月末計提稅金
假設該公司營業稅及附加綜合稅負為5.6%，到1月底，該公司一方面按照賬面收入計提稅金，計入成本費用;另一方面按照稅務部門的要求以“收付實現制”的原則來計算稅金，即將當月收入和當月收取的預收帳款合并作為計稅收入，月末計算應計提的稅金:
根據帳面收入計提的稅金=300,000.00*5.6%=16,800.00
按照稅務口徑需要繳納的稅金=350,000.00*5.6%=19,600.00
兩者的差異=19,600.00-16,800.00=2,800.00
會計分錄:
借：營業稅金及附加(賬面收入*適用稅率) 16,800.00
借：遞延稅金---營業稅金及附加 (時間性差異)2,800.00
貸：應交稅金---應交營業稅及附加(收付實現制收入*適用稅率)19,600.00
這個分錄表示：該公司1月底按照賬面收入計提了16800稅金，記入“營業稅金及附加”，即計入成本費用;同時按照稅務口徑計提了19600稅金，準備次月繳納。兩者之間的差異記入新設的“遞延稅金”科目，留待以后月份轉入成本費用。遞延稅金在這里的使用并不是常規手段，而是針對物業管理行業特殊情況的一種靈活運用。
第三步，次月繳納稅金
該公司2月初按照“收付實現制”的原則，全額繳納了1月份稅金19,600.00，會計分錄如下：
借：應交稅金---應交營業稅及附加 19,600.00
貸：銀行存款19,600.00
這個分錄表示：該公司2月份用銀行存款支付了1月份稅金19600。
第四步、時間性差異的攤銷
截止1月底，該公司預收帳款帳面余額為50,000.00(見上表)，遞延稅金借方余額2,800.00，即1月底稅務口徑和財務口徑的累計差異為2800元。我們稱之為時間性差異，因為該部份差異將隨著以后月份預收帳款的減少而逐步被攤銷到成本費用里,它是一種臨時性差異。接上例：該公司20**年2月份收到物管費33萬，全部為當月收入，上月預收帳款本月轉收入1萬。則：
根據財務口徑計提的稅金=(330,000.00+10,000.00)*5.6%=19,040.00
按照稅務口徑需繳納的稅金=330,000.00*5.6%=18,480.00
兩者的差異=18,480.00-19,040.00=-560.00
也就是說，2月份應繳納的稅金少于財務口徑計提的稅金560元，1月底2800的差異在本月攤銷了560，剩余2240元，見表2。
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月份 |
本月現金收入 |
預收帳款 |
稅金 |
遞延稅金 |
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本月預收款 |
往月預收款轉本月收入 |
預收帳款帳面余額 |
營業稅金（帳面） |
應交稅金（稅務） |
遞延稅金（借項） |
遞延稅金余額 |
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1 |
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2 |
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3 |
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會計分錄:
借：營業稅金及附加(賬面收入*適用稅率)19,040.00
貸：應交稅金---應交營業稅及附加18,480.00
貸：遞延稅金-營業稅金及附加 (時間性差異攤銷)560.00
這個分錄表示：該公司2月底按照賬面收入計提了19040稅金，記入“營業稅金及附加”，即計入成本費用;同時按照稅務口徑計提了18480稅金，準備次月繳納。兩者之間的差異560記入“遞延稅金”科目貸方，沖銷了前期余額。
第五步、時間性差異的累積
時間性差異既可能在以后月份隨著預收帳款的減少而得到攤銷，也可能隨著預收帳款的增加而得到累積。
接【示例3】：該公司20**年3月份收到當月物管費30萬，預收后四月物管費4萬，以往預收帳款本月轉收入1萬。則：
根據財務收入計提的稅金=(300,000.00+10,000.00)*5.6%=17,360.00
按照稅法口徑需要繳納的稅金=(300,000.00+40,000.00)*5.6%=19,040.00
兩者的差異=19,040.00-17,360.00=1680.00
即：遞延稅金在3月份又增加了1680，至3920元水平。
會計分錄:
借：營業稅金及附加(賬面收入*適用稅率) 17,360.00
借：遞延稅金---營業稅金及附加 (時間性差異)1,680.00
貸：應交稅金-應交營業稅及附加(收付實現制收*適用稅率)19,040.00
這個分錄表示：該公司3月份按照賬面收入計提了17360稅金，記入“營業稅金及附加”，即計入成本費用;同時按照稅務口徑計提了19040稅金，準備次月繳納。兩者之間的差異1680記入 “遞延稅金”科目，留待以后月份轉入成本費用。
由于3月份預收帳款增加，導致遞延稅金即時間性差異進一步增加，至3月底，預收帳款已累計余額7萬，遞延稅金余額3920元。詳見表2。也就是說，盡管預收帳款7萬元由于尚未到期，在帳面并未體現收入，但是該7萬元所對應的稅金已經按照稅法的要求進行了申報，這樣既滿足了財務管理的需求，又不違背稅法的規定。稅法的規定并不影響我們采用“權責發生制”的原則進行賬務處理。
事實上有時間性差異的不僅有營業稅金，還有所得稅額，可以在“遞延稅金”科目下再設立二級科目，即：遞延稅金-企業所得稅，其處理方式同上類似。由于物業管理行業在我國尚處在發展的初級階段，相比其他行業而言，物業管理企業更需要對企業的財務管理進行積極的創新，本文乃筆者結合行業現狀及實踐經驗所撰寫，供行業人士借鑒參考。
專有名詞注釋：
?、贆嘭煱l生制:以權利和責任的發生來決定收入和費用歸屬期的一項原則. 權責發生制指凡是在本期內已經收到和已經發生或應當負擔的一切費用，不論其款項是否收到或付出，都作為本期的收入和費用處理;反之，凡不屬于本期的收入和費用，即使款項在本期收到或付出，也不應作為本期的收入和費用處理。
?、谑崭秾崿F制:是以款項的實際收付為標準來處理經濟業務，確定本期收入和費用，計算本期盈虧的會計處理基礎。在現金收付的基礎上，凡在本期實際以現款付出的費用，不論其應否在本期收入中獲得補償均應作為本期應計費用處理;凡在本期實際收到的現款收入，不論其是否屬于本期均應作為本期應計的收入處理;反之，凡本期還沒有以現款收到的收入和沒有用現款支付的費用，即使它歸屬于本期，也不作為本期的收入和費用處理。
?、圻f延稅金:是指由于稅法與會計制度在確認收益、費用或損失時的時間不同而產生的會計利潤(利潤總額，下同)與應稅所得之間的時間性差異。該差異在“納稅影響會計法”下核算確認，而在“應付稅款法”下不予確認。