如何計算出物業管理費用

　　業主、甚至業主委員會委員，如果對物業費的構成了解不清晰，就無從了解物業費的構成與價格高低。很多業主拿臨近的小區比較物業費貴或者便宜，事實上即便同樣規模的小區，物業費也是千差萬別的。只有了解物業成本的構成，才能對物業費進行仔細的分析，才能夠對物業公司提出明確具體的要求。因為時間關系我只能做一個大致的介紹，這個介紹是建立在我以前曾經參與過的物業分析、評估、談判的過程中的總結。

　　最早我也是業委會主任，去年又重新做業主委員會的委員。我們小區第一屆業主委員會成立后面臨的直接問題就是物業談判，物業談判當中涉及最多的問題是所有項目費用的缺口。剛才那位先生提了一個很現實的問題，從物業公司提保安的費用是7500元。這7500元是哪里來的?據我了解7500元是一個崗位的費用，而不是一個人的費用。如果完全符合勞動法，勞動法里規定一周工作40小時，如果6個小時一天就會超兩個小時工作，一個崗位應該是四個人。現在很多的小區支付不起太高的費用，一般一個崗位用三個人，這三個人其實是超過勞動負荷的，如果一天一崗四個人，一個人就要工作6個小時。現在的狀況是三個人，每人8個小時輪崗沒有休息日，超16個小時以后按照雙倍工資支付，實際上是用了六個人。

　　物業管理項目通常分為三大類。第一個是物業管理，物業管理的核心內容是按照《物權法》中對專有部分以外共有部分設施設備進行維護和養護管理。第二是業主服務，包括安全服務和特約服務，比如保安、保潔、入戶維修還有社區服務的內容;比如垃圾清運、供電、供水、供暖，這些委托給物業公司有時直接由業主委員會、業主大會負責的，這些也是物業管理最常見的內容。

　　談及物業管理時業主委員會不是居民委員會，更應該關注的是設施設備。從精確的點算來講，一個十億的小區大概有六、七億是共有設施設備，如果從概念范化表述買到能夠獨立支配的僅僅是戶門內的空間，換句話說有價值的都是共有的部位。比如說家里的墻屬于共有是不能處分的，同時又有義務要維護它，壞了要花錢修。屋面、樓板、基礎、外墻、公共照明等一系列的東西都是共有。從這個意義上講，一個小區專有部分的價值約等于零，如果沒有共有部位的維護專有部位是一錢不值。所以共有部分的維護、共有設施設備的養護才是業主委員會和物業公司核心關注的內容。

　　我們算過一筆帳，一個十億的小區七億的財產當中大概有兩三個億是易耗的，這些東西完全取決于管理。以電梯為例，養護管理的好可以用到25-30年，如養護管理的不好，最短3年就需要大修。占總造價60%以上的維修費用就算大修，換句話說等于本來電梯能用30年結果用幾年就壞了，所以物業費用核心的用途就是設施設備。在計算過程中從結論來講每花一分錢的物業費能給業主節省財產價值絕對超過一元錢，但前提是這一分錢的物業費一定要花到業主的身上。

　　大家最直觀的感受是為業主的服務。比如看到保安、保潔、垃圾清運等。但這些服務內容都叫瞬時項目，比如今天保潔沒有做好明天做好，對以前和將來沒有任何的影響，但是物業管理的管理項目是持續性的。大家首先要明白物業管理做什么，才能明白業主委員會要做什么。從成本角度上分析，物業管理實際上包括幾項內容：物料、能源保證、人力資源、管理費用、決定決策(權利人的經費)、稅收。這些方面可能在每一個小區有所不同，因為物業合同和規約約定的范圍是不一樣的。下面我舉幾個例子，這些例子是為了告訴大家成本是如何構成的。

　　比如說電梯。電梯的費用構成第一是物料(零部配件);第二是人力維持，也就是常說的值守，這里值守是兩個概念，一個是電梯運營的值守，另外是維護保養;第三是管理成本，表面維持成本和實際發生的成本不一樣，比如找了一個水平很高項目經理，可能工資很高但通過他的整合、分配、調度能讓物業費發揮120%的工效，請的項目經理是核算的。管理成本包括財務成本，比如收費的財務人員、管理、稅收都是必須要考慮的;第四是其他風險規避，物業管理的責任主體是業主，它的核心內容在于一旦出現設施設備的損害性賠償是由全體業主承擔，而不是由物業公司承擔。常用的風險規避的方法就是保險，另外就是定期大中修的方式。以上這些構成了電梯的成本，而這些成本攤銷到所有的物業管理費里除以建筑面積就是收費標準當中電梯的費用。

　　從服務項目的成本分析來講，事實上包括人力的成本，人力成本構成要素包括崗位設置和勞動配制兩個方面。比如說一個大門是需要一個單崗還是雙崗，一個門雙崗一天就要八個人。再比如保安，首先門崗是要有的，其次巡邏崗的設置跟小區的占地面積有關，一般來講七萬平米一個巡邏崗，還有兩個崗是大家不注意的一是消防的中控崗。對消防中控崗《消防法》還有一個規定，必須是九個人。最后一個崗位就是監控崗，所有的攝象頭是要看守的。從基礎的小區配置來講一般六到八個崗位，如果按照現在保安的一崗三個人配制來，18個保安是最起碼的配備，如果按照正規的配制來說需要32個保安。這些都是人力成本配置過程當中要考量的事情。

　　設備物料。我們可能只看到保安一個月拿到了多少錢，實際上里面包括了警用設備、服裝清洗等項目。

　　生活支持。保安是住在崗位，所以就要提供食宿，小區沒有食宿條件就要在外面安排，還有一些會提供文化活動，這也是為了保證保安的穩定性。

　　業務支持。包括培訓、個性培養等等。

　　組織成本。保證保安隊長、經理等管理費攤銷，任何一個分項目里面都需要分攤總項目的成本。

　　以上是服務項目成本構成的大致分享，也是提要求的時候大家必須想到的，比如說要求物業公司在門口加崗，事實上是要加出了以上的這些內容。

　　成本構成的影響因素

　　人力資源是受崗位設置的影響，也就是說小區需要什么樣的崗位設置是要提需求的。像剛才馬女士所說，現在需要45個保安，崗位需求就設置出來了。通常講的崗位是四個人，但是某些崗位可以設兩個人，比如說不需要白天的巡邏崗，這樣一個巡邏崗里面一個人就可以，這些個性化需求可以組織設計。但是在設置崗位、人員的時候要依據《勞動法》和《民法》，不能侵權。

　　物料消耗。同管理者的規模和常態是關系的。物業公司越大物料的成本越低，利潤越高，管理費用越高，就在于規模是自身牽制的，個人在小區是管理成本是最低的。我在成都考察的時候看到過這樣一個小區，72戶人家每個月的物業費是0.55元/平米，每家每戶基本上都是一百平米左右，等于一個小區7200平米，小區里面還有八個停車位，一個月一個車位是20元，所有的費用都歸總到一起一個月不到四千塊錢，這個小區要實施物業管理的時候只能派一個人，這個小區正好是由旁邊的大小區物業公司代管，工程也是交給旁邊代管。以后物業管理沙龍還會提到怎么樣通過規模效應來降低物業管理成本。

　　管理成本還包括相對成本和絕對成本。絕對成本是不可減少的，比如說工資、物料。相對成本每個小區是不一樣的，跟駐場經理是有關系的，能力強管理效率高，管理的合理相對成本就低，但是相對支付的管理者工作就要高。

　　監督成本。包括程序、運作標準，比如說秘書也是監督成本的一部分。

　　成本的形成過程

　　首先要知道需求，小區要知道要什么，哪些管理要花錢，要達到什么標準、我的個性需求是什么等等。比如說保潔是一周清掃一次還是一天清掃一次，這是關系到大量的人力成本。其次還有崗位確定、人力配置、物料預算、渠道形成、業務資源、監督成本、決策成本，其中決策成本就是業主委員會的經費、決策的咨詢等等。所以小區的物業成本當中最核心的是需求分析，因為首先要明白要什么。第二個明確崗位設置、物料、人力配置、渠道等等形成以后才能比較合理的預估出小區的物業管理成本。

　　以電梯為例。通行的行業運行費是1.6萬/部，假設一個小區是12層，有幾種情況：一梯三戶、二梯八戶、三梯十戶。如果一梯三戶是36戶分攤電梯費用，按一戶120平米它每平米收費就是0.31元，同理二梯八戶配置每平米運行費0.23元，三梯十戶配置是0.28元。大家同樣看到的一棟樓，可能物業費單從電梯一項就差出了八分。

篇2：索賠費用3種計算方法

　　索賠費用的3種計算方法

　　索賠費用的計算方法有：實際費用法、總費用法和修正的總費用法。

　　(1) 實際費用法

　　實際費用法是計算工程索賠時最常用的一種方法。這種方法的計算原則是以承包商為某項索賠工作所支付的實際開支為根據，向業主要求費用補償。

　　用實際費用法計算時，在直接費的額外費用部分的基礎上，再加上應得的間接費和利潤，即是承包商應得的索賠金額。由于實際費用法所依據的是實際發生的成本記錄或單據，所以，在施工過程中，系統而準確地積累記錄資料是非常重要的。

　　(2) 總費用法

　　總費用法就是當發生多次索賠事件以后，重新計算該工程的實際總費用，實際總費用減去投標報價時的估算總費用，即為索賠金額，即：

　　索賠金額＝實際總費用－投標報價估算總費用

　　不少人對采用該方法計算索賠費用持批評態度，因為實際發生的總費用中可能包括了承包商的原因，如施工組織不善而增加的費用；同時投標報價估算的總費用也可能為了中標而過低。所以這種方法只有在難以采用實際費用法時才應用。

　　(3) 修正的總費用法

　　修正的總費用法是對總費用法的改進，即在總費用計算的原則上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。修正的內容如下：將計算索賠款的時段局限于受到外界影響的時間，而不是整個施工期；只計算受影響時段內的某項工作所受影響的損失，而不是計算該時段內所有施工工作所受的損失；與該項工作無關的費用不列入總費用中；對投標報價費用重新進行核算：按受影響時段內該項工作的實際單價進行核算，乘以實際完成的該項工作的工程量，得出調整后的報價費用。

　　按修正后的總費用計算索賠金額的公式如下：

　　索賠金額＝某項工作調整后的實際總費用－該項工作的報價費用

　　修正的總費用法與總費用法相比，有了實質性的改進，它的準確程度已接近于實際費用法。

篇3：園林綠化養護承包費用計算方法

　　園林綠化養護承包費用計算方法

　　（按喬、灌木株數及地被面積測算法）

　　一、基本費用：

　　1、澆水費用以每m?每年有水1t計，水費（加排污費）2.5元/t，則

　　每m?澆水費用為：1*2.5=2.5元/年。

　　2、清殘花落葉及綠化垃圾以該項工作占基本工作的15%計，以平均每人管理4000m?計，一個綠化工人年工資為8400元，則

　　清殘花落葉及綠化垃圾費為：8400/4000*15%=0.315元/年

　　3、服裝費以平均發放2套工作服，每套70元計，每人管理4000m?，則

　　服裝費為70*2/4000=0.035元/m?（年?m?）

　　4、工具費以平均每年工作區（4000m?）配500元工具計，則工具費為：500/4000=0.125元/年

　　5、意外事件處理費以每年每個工作區（4000m?）有一個臺班（350元）計，平均

　　每m?的處理費為：350/4000=0.0875元/年。

　　6、補植及其他費用按前五項之和乘以20%計，則

　　補植及其他費用為：【（1）+（2）+（3）+（4）+（5）】*20%=0.6124元/（年?m?）

　　7、總基本費用（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6）=3.6749元/（年?m?）

　　二、修剪費用：

　　平均每次每m2修剪費用=基本費*5%=3.6749*5%=0.1837元（次/m2）。每年修剪6次，則每年修剪費用為0.1837*6=1.1022元（次?m?）。

　　三、施肥費用：

　　一般以m?每次復合肥30g算，按5.5元/kg計，則每次復合肥30克，按5.5元/公斤，則費用為5.5×0.03=0.165元/（㎡/次）.一年施肥3次,則費用為0.165*3=0.495元/（㎡/次）

　　四、松土除草費

　　按基本費的10%計，則每年費用為3.6749×10%=0.36749元/（㎡/年）。

　　五、病蟲害防治費

　　平均每次按基本費的5%計，每次費用為0.184元（㎡/年）,每年噴藥6次，則費用為0.184×6=1.104元/（㎡/年）。

　　六、稅費

　　按5.2%稅率計,則稅費=(1+2+3+4+5)*5.2%=0.3507

　　元/（㎡/年）。

　　七、利潤

　　按5%稅計,則利潤=(1+2+3+4+5+6)×5%=0.3547元/（㎡/年）。

　　八、總費用

　　總費用為上述各項之和,即7.45元/（㎡/年）

　　基本數據：

　　1、承包養護區域綠地總面積：m?

　　其中：2、喬木株數：株

　　3、灌木株數（或面積數）：株（m?）

　　4、草坪及地被面積數：m?

　　綠化養護承包總費用計算方法：

　　1、喬木養護費用=10元/株?年×喬木株數

　　2、灌木養護費用=4元/株（m?）?年×灌木株數（或面積數）

　　3、草坪及地被養護費用=5.5元/m??年×面積數

　　4、利潤=[（1）+（2）+（3）]×5%

　　5、總費用=（1）+（2）+（3）+（4）

　　四、簡易快速測算法：

　　小區綠化養護費用：7-12元/m?年