商業(yè)物業(yè)租售運(yùn)營(yíng)機(jī)制:營(yíng)銷費(fèi)用

　　第五章、宣傳推廣與營(yíng)銷費(fèi)用的制訂與審批

　　第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引

　　一、工作階段

　　主要分成三個(gè)階段：

　　①項(xiàng)目前期：項(xiàng)目開工前后至正式向市場(chǎng)推出之間的階段。

　　②租售推廣期：指正式向市場(chǎng)推出至大致上出租或出售完成之間的階段。

　　③經(jīng)營(yíng)期：指商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)后的階段。

　　二、各階段的工作目標(biāo)、方式、指引

　　1、項(xiàng)目前期：

　　① 對(duì)大型的商業(yè)項(xiàng)目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場(chǎng)認(rèn)同具有高商業(yè)價(jià)值，需要對(duì)地塊的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行培育的情況下，需要安排項(xiàng)目前期宣傳推廣。

　　② 主要方式以報(bào)紙軟文、公關(guān)活動(dòng)、目標(biāo)客群滲透為主：

　　a、報(bào)紙軟文：在主流媒體上以新聞報(bào)導(dǎo)、專題文章等形式不經(jīng)意地引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)注，并認(rèn)同地塊的商業(yè)價(jià)值。

　　b、目標(biāo)客群包括商家及未來消費(fèi)者兩層含義：

　　·對(duì)商家的滲透是針對(duì)性滲透，對(duì)符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報(bào)”項(xiàng)目進(jìn)度、思路以樹立他們對(duì)項(xiàng)目的信心。

　　·對(duì)消費(fèi)者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對(duì)外宣傳中，對(duì)任何機(jī)會(huì)、任何形式，只要能傳遞信息，對(duì)消費(fèi)者能作正面引導(dǎo)的機(jī)會(huì)都應(yīng)利用。

　　c、公關(guān)活動(dòng)：包括組織新聞發(fā)布會(huì)、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團(tuán)、旗艦商家招商會(huì)等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。

　　2、租售推廣期：

　　① 在前期推廣的基礎(chǔ)上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對(duì)新概念的炒作，多角

　　度地對(duì)商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費(fèi)者能獲得新的消費(fèi)體驗(yàn)進(jìn)行層層展現(xiàn)，深入剖析，有力推動(dòng)商家的認(rèn)同和進(jìn)駐，同時(shí)也進(jìn)一步為商家培養(yǎng)消費(fèi)群。

　　② 主要方式有

　　·現(xiàn)場(chǎng)包裝、布置

　　·媒體廣告及軟性文章

　　·公關(guān)活動(dòng)

　　·展覽會(huì)

　　·公益贊助等

　　3、經(jīng)營(yíng)期：

　　①主要針對(duì)商場(chǎng)及規(guī)模較大的商業(yè)街項(xiàng)目。

　　②項(xiàng)目開業(yè)后，推廣的目的是要把項(xiàng)目的品牌和形象進(jìn)一步鞏固和提升，重點(diǎn)是培養(yǎng)消費(fèi)者到項(xiàng)目來消費(fèi)的消費(fèi)習(xí)慣，在項(xiàng)目開業(yè)頭幾年、消費(fèi)淡季，以及消費(fèi)危機(jī)時(shí)期和過后(例如非典)，宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費(fèi)者的場(chǎng)所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。

　　③主要方式：

　　·現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛布置

　　·公關(guān)活動(dòng)

　　·購物贈(zèng)禮折扣促銷活動(dòng)

　　·編輯形象/消費(fèi)雜志

　　·媒體廣告

　　·展覽活動(dòng)

　　·公益與贊助等等

　　三、營(yíng)銷費(fèi)用的使用范圍

　　1、廣告設(shè)計(jì)費(fèi)

　　2、廣告制作費(fèi)

　　3、媒體發(fā)布費(fèi)

　　4、代理費(fèi)

　　5、手續(xù)費(fèi)

　　6、公關(guān)費(fèi)

　　7、活動(dòng)費(fèi)

　　8、各種宣傳物料

篇2：物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理精要之合收控增

　　物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理精要之“合、收、控、增”

　　目前，物業(yè)管理中存在很多誤區(qū)，有人認(rèn)為物業(yè)管理只要有好態(tài)度、好服務(wù)理念就行了，專業(yè)化并不重要；有人認(rèn)為物業(yè)管理就是收費(fèi)，收費(fèi)率高就萬事大吉，往往忽視了對(duì)成本的控制；也有人只把物業(yè)管理公司當(dāng)作房地產(chǎn)銷售的道具，殊不知一個(gè)沒有品牌、沒有服務(wù)內(nèi)涵、沒有管理個(gè)性的物業(yè)管理，根本不會(huì)成為地產(chǎn)品牌的有力支撐，也不會(huì)成為地產(chǎn)價(jià)值鏈中的重要一環(huán)。

　　物業(yè)項(xiàng)目管理是檢驗(yàn)物業(yè)管理公司能力的“主戰(zhàn)場(chǎng)”，筆者認(rèn)為從物業(yè)項(xiàng)目管理和運(yùn)營(yíng)的角度，其精要可概括為“合、收、控、增”四個(gè)字。

　　合，即團(tuán)隊(duì)建設(shè)。強(qiáng)調(diào)一百人走一步，步步為營(yíng)。任何管理的范疇都強(qiáng)調(diào)組織建設(shè)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)，建班子、帶隊(duì)伍是管理者最常說的話。以下事例讓我們明白團(tuán)隊(duì)建設(shè)不只是人的建設(shè)，團(tuán)隊(duì)環(huán)境才更重要。

　　某大型綜合物業(yè)管理項(xiàng)目，辦公地點(diǎn)比較分散，在實(shí)際管理過程中遇到這樣一個(gè)問題：該物業(yè)管理項(xiàng)目雖有精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，但各部門卻有章不循，甚至執(zhí)規(guī)犯規(guī)，項(xiàng)目工程管理人員和客戶服務(wù)人員一起挖項(xiàng)目的墻腳，承接業(yè)主的維修中飽私囊。公司總部發(fā)現(xiàn)這樣的情況后，首先由現(xiàn)任項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行全員培訓(xùn)，并懲罰了當(dāng)事人，項(xiàng)目管理情況有所好轉(zhuǎn)。但好景不長(zhǎng)，不久問題又出現(xiàn)了，而且變得更加隱秘，甚至出現(xiàn)盜用庫房材料和私自倒休等情況，物業(yè)管理費(fèi)收取率直線下降，上半年只完成了全年計(jì)劃的30％。公司人力資源部加大管理力度，頻頻更換項(xiàng)目經(jīng)理，但效果不佳。后來公司成立了項(xiàng)目整頓小組進(jìn)駐該項(xiàng)目，培訓(xùn)企業(yè)文化，培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)意識(shí)，效果還不明顯，此項(xiàng)目也成了物業(yè)管理公司的一塊雞肋。誰知該項(xiàng)目的轉(zhuǎn)機(jī)竟然是一位保安員的建議，他在給物業(yè)管理公司人力資源部寫的建議信中提出，物業(yè)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)中要想做到上下一心，形成合力，最簡(jiǎn)單的一條就是讓散落在園區(qū)各個(gè)辦公室的主管回到一間大辦公室，聯(lián)合辦公。后來公司采納了這位保安的建議，項(xiàng)目調(diào)整了辦公室，經(jīng)過一個(gè)月的磨合，團(tuán)隊(duì)建設(shè)取得了初步成功。

　　由此可見，團(tuán)隊(duì)建設(shè)不是走馬換將，簡(jiǎn)單的調(diào)整人員，重要的是調(diào)整環(huán)境，即外在的工作環(huán)境和內(nèi)心的心理環(huán)境，因?yàn)榄h(huán)境能影響人也能改變?nèi)恕Ｎ飿I(yè)管理項(xiàng)目的辦公環(huán)境一般都是“地下工作者”，又因?yàn)橛梅烤o張，見縫插針的安排往往使管理者較為分散，增加了溝通成本，妨礙了團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

　　物業(yè)管理的團(tuán)隊(duì)建設(shè)還有一個(gè)重要環(huán)節(jié)，就是做好項(xiàng)目各部門的職責(zé)定位，客戶服務(wù)部應(yīng)有權(quán)限管理保潔和安全管理人員，將他們歸屬到服務(wù)序列，將工程管理、綠化管理部門歸屬到服務(wù)增收部門。團(tuán)隊(duì)必須做到職責(zé)界定清晰，整體協(xié)調(diào)才能形成強(qiáng)大的合力。

　　收，即物業(yè)管理相關(guān)費(fèi)用的收取。有人認(rèn)為物業(yè)管理費(fèi)用的收取是客戶服務(wù)部的責(zé)任，其實(shí)物業(yè)管理費(fèi)用是關(guān)乎一個(gè)項(xiàng)目全員的事情。首先，客戶服務(wù)部要將所有業(yè)主的信息收集到位、管理到位、更新到位、維護(hù)到位，并根據(jù)收費(fèi)的難易程度分析、制定合理的收費(fèi)方案。業(yè)主拒絕交費(fèi)的主要理由是建設(shè)開發(fā)遺留問題，因此，收費(fèi)團(tuán)隊(duì)最好兩人一組，由客戶服務(wù)部人員和工程管理人員組成。開發(fā)商遺留問題主要是工程問題，工程人員參加收費(fèi)，可以第一時(shí)間對(duì)業(yè)主提出的工程問題做出專業(yè)性結(jié)論，界定是開發(fā)商問題、是業(yè)主私自改建問題還是物業(yè)管理公司的問題，以便及時(shí)解決，提高效率。同時(shí)也會(huì)減少業(yè)主的不合理拒交借口，促進(jìn)物業(yè)管理費(fèi)用的收取。

　　同時(shí)，物業(yè)管理收費(fèi)也要懂得靈活取舍，如果確是物業(yè)服務(wù)和工程管理中的問題，物業(yè)項(xiàng)目部就要及時(shí)解決，讓業(yè)主認(rèn)可管理服務(wù)工作，減少收費(fèi)的阻力。

　　如果業(yè)主提出的問題不屬物業(yè)管理公司的責(zé)任，也要耐心解釋說明，積極協(xié)調(diào)解決，讓業(yè)主感到我們的誠(chéng)意。在收費(fèi)過程中，要做到人性化，情、理、法相結(jié)合。

　　控，即控制成本。物業(yè)管理成本控制有兩個(gè)重要方面：一是固定資產(chǎn)盤點(diǎn)，二是物業(yè)工程、食堂、辦公和綠化等庫房統(tǒng)管控制與管理。固定資產(chǎn)管理反映財(cái)務(wù)與物業(yè)項(xiàng)目行政管理部門的配合程度，如果在項(xiàng)目管理中兩個(gè)部門的臺(tái)賬不能統(tǒng)一一致，就會(huì)致使財(cái)務(wù)固定資產(chǎn)折舊成本增加。

　　一些物業(yè)項(xiàng)目管理過程中出現(xiàn)了管理人員承接私活現(xiàn)象，換人調(diào)崗很難解決問題。其實(shí)管理的關(guān)鍵就是庫房管理，只要嚴(yán)格控制庫房材料，就能將私自承接的現(xiàn)象控制住。庫房管理要從采購開始，采購要建立供應(yīng)商

資料庫，堅(jiān)持貨比三家原則，采購入庫和出庫管理崗位分開，領(lǐng)用流程清晰明確，要有記錄和領(lǐng)用人簽字。物品領(lǐng)用后要有使用跟蹤，如果工程管理人員領(lǐng)用燈泡進(jìn)行公共區(qū)域路燈更換，在更換后要有客戶服務(wù)人員驗(yàn)收是否安裝到位，如果是為業(yè)主更換，客戶服務(wù)人員要對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。對(duì)于物業(yè)管理項(xiàng)目而言，控制成本就是節(jié)省成本，節(jié)省成本就是創(chuàng)造利潤(rùn)，而且是沒有任何成本發(fā)生的純利潤(rùn)。

　　增，即積極尋求增收之源。物業(yè)管理項(xiàng)目開源節(jié)流需要高科技的運(yùn)用，如物業(yè)信息化管理系統(tǒng)的運(yùn)用，可節(jié)省內(nèi)部人員管理成本，提高工作效率，加強(qiáng)物業(yè)管理各部門的聯(lián)系，促進(jìn)內(nèi)部管理流程的優(yōu)化和固化。其他科技措施的運(yùn)用，如雨水回收、公共區(qū)域照明太陽能技術(shù)的利用，既能提高項(xiàng)目品質(zhì)，又可增加收入。

　　在物業(yè)管理項(xiàng)目中，增收主要通過工程維修的有償服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)的增值服務(wù)來實(shí)現(xiàn)，特別是在大型綜合物業(yè)項(xiàng)目中最為明顯。大型綜合物業(yè)一般在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)較少，因此其房屋的工程維修，戶內(nèi)設(shè)備如中央空調(diào)、新風(fēng)機(jī)組等設(shè)備維護(hù)都是物業(yè)管理收入的增值點(diǎn)。大型綜合物業(yè)項(xiàng)目的綠化和庭院養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的另一個(gè)增值點(diǎn)，通過物業(yè)綠化的專業(yè)管理，如防蟲消殺、草木修剪、園藝管理、室內(nèi)健康植物搭配管理等，每年的增值收入相當(dāng)可觀。

　　從物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的角度把握了“合、取、控、增”的精要，才能做到管理有序，經(jīng)營(yíng)有方，取得項(xiàng)目管理的成功，為物業(yè)管理公司品牌建設(shè)服務(wù)。[文/張義軍]

篇3：城市花園一期項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)營(yíng)預(yù)算編測(cè)說明

　　城市花園一期項(xiàng)目物業(yè)運(yùn)營(yíng)預(yù)算編測(cè)說明

　　編制目的：估算物業(yè)售后凈支出，反映項(xiàng)目物業(yè)管理前期盈虧預(yù)期 。

　　測(cè)算前提：1、從項(xiàng)目接管開始(以首期發(fā)售房入住日為準(zhǔn)) 到接管面積飽和時(shí)。

　　2、 以接管項(xiàng)目為測(cè)算對(duì)象，不涉及物業(yè)管理公司本部。

　　3、不受會(huì)計(jì)核算、報(bào)表口徑局限。

　　4、適應(yīng)于集團(tuán)內(nèi)新項(xiàng)目可行性、新項(xiàng)目物業(yè)管理分析測(cè)算。

　　測(cè)算依據(jù)：1、營(yíng)業(yè)收入按集團(tuán)有關(guān)確認(rèn)規(guī)定。

　　2、營(yíng)業(yè)成本、期間費(fèi)用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

　　3、國(guó)家、地方政府、集團(tuán)有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)政策規(guī)定。

　　4、接管項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓書、銷(預(yù))售合同。

　　5、集團(tuán)或所在區(qū)域、公司平均物業(yè)管理費(fèi)收繳率水平。

　　測(cè)算原則：1、謹(jǐn)慎性。不高估收入(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率) ，不低估成本費(fèi)用。

　　2、重要性。保證測(cè)算結(jié)果的正確性，避免出現(xiàn)重大缺、漏項(xiàng)。

　　3、實(shí)質(zhì)重于形式。對(duì)政策界定尚不明確的問題，根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例和現(xiàn)行操作的可行性判斷。

　　4、直接費(fèi)用直接計(jì)入，不能直接計(jì)入的費(fèi)用采用適當(dāng)分配方法分配計(jì)入。

　　測(cè)算時(shí)間：1、地產(chǎn)進(jìn)行新項(xiàng)目可行性論證時(shí)。

　　2、物業(yè)管理公司對(duì)外接盤時(shí)。

　　3、物業(yè)管理公司接管地產(chǎn)樓盤前。

　　測(cè)算分工：1、集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目，除“開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用”由地產(chǎn)公司編測(cè)外，其余均由物業(yè)管理公司編測(cè)。

　　2、集團(tuán)新項(xiàng)目可行性論證時(shí)的測(cè)算由地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展部門組織。

　　3、對(duì)外接盤均由物業(yè)管理公司編測(cè)。

　　4、匯編后的測(cè)算稿，地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份，同時(shí)報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)管理部審核、備案。

　　注意事項(xiàng)：1、堅(jiān)持以收支事項(xiàng)為測(cè)算基礎(chǔ)，合理建立量—價(jià)—時(shí)計(jì)算關(guān)系、力求體現(xiàn)計(jì)算過程。

　　如“飽和營(yíng)業(yè)收入”測(cè)算表中不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)面積應(yīng)對(duì)應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)形式單列(在該建筑結(jié)構(gòu)形式下增設(shè)行次)。人員可采用0.5個(gè)人、1.5個(gè)人等非整數(shù)方式計(jì)算費(fèi)用。

　　2、飽和營(yíng)業(yè)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)測(cè)算，營(yíng)業(yè)收入(管理費(fèi))=飽和營(yíng)業(yè)收入*收繳率

　　3、區(qū)分單價(jià)和成本/M2、收入/M2的不同，區(qū)分管理面積、建筑面積、收費(fèi)面積、計(jì)費(fèi)面積(計(jì)算成本、費(fèi)用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費(fèi)面積計(jì)算。

　　4、委托資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入分業(yè)主委托、開發(fā)商委托，同一資產(chǎn)不要重復(fù)測(cè)算。

　　5、測(cè)算時(shí)必須充分了解項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、用途、周邊環(huán)境、各種配套設(shè)施、運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)和方式、費(fèi)用的結(jié)算內(nèi)容與方式等，并根據(jù)這些情況的變化及時(shí)調(diào)整基礎(chǔ)測(cè)算數(shù)據(jù)，力求測(cè)算依據(jù)充分。

　　6、測(cè)算的時(shí)間跨度可按“測(cè)算前提1”根據(jù)實(shí)際情況增減。收支項(xiàng)目宜增不宜減。

　　7、盡可能按本格式內(nèi)容估測(cè)、填制完整。若時(shí)間或基礎(chǔ)資料不允許，可先不填寫數(shù)量、單價(jià)。

　　必要時(shí)可增加層級(jí)或另行設(shè)置的計(jì)算底表，并設(shè)置鏈接公式。

　　8、同一項(xiàng)目每次測(cè)算結(jié)果應(yīng)另存而不覆蓋，以便動(dòng)態(tài)反映、跟蹤以了解變化。

　　9、行列項(xiàng)目增減、層級(jí)省略、不填寫數(shù)量、單價(jià)時(shí)，要相應(yīng)調(diào)整公式設(shè)置。保持表與表、及數(shù)據(jù)之間對(duì)應(yīng)關(guān)系、鉤稽關(guān)系正確無誤。如：營(yíng)業(yè)收入測(cè)算表某住宅的測(cè)算期收費(fèi)面積應(yīng)等于基本情況表相對(duì)應(yīng)的收費(fèi)面積。

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