商業(yè)物業(yè)租售運營機(jī)制:租售臺帳與控制

　　第八章 商業(yè)物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序

　　第一節(jié) 租售臺帳

　　對地區(qū)公司的商用物業(yè)建立臺帳及出入庫制度，做到總量清晰、動態(tài)調(diào)整及時準(zhǔn)確。

　　一、工作流程

　　1、已建成物業(yè)建立臺帳

　　2、入庫

　　3、出庫

　　二、工作指引

　　1、先進(jìn)行徹底的物業(yè)清查，建立臺帳，清楚現(xiàn)有物業(yè)總量及各種用途所占面積;

　　2、在建立臺帳的基礎(chǔ)上，建立出入庫制度，由財務(wù)部匯總每月出一次資產(chǎn)清查表;

　　3、在自查時由營銷中心協(xié)調(diào)統(tǒng)一編號;

　　4、對于自用物業(yè)的由項目公司提供圖紙，營銷中心計算面積;對于無圖紙的，可以現(xiàn)場實地勘察;

　　5、于出售用途以國土房管局測繪面積為準(zhǔn);

　　6、自用、交政府及其它三種用途的須使用商用物業(yè)，應(yīng)選擇商業(yè)價值低的物業(yè)為原則，盡可能出租或出售。

　　第二節(jié) 租售控制

　　地區(qū)財務(wù)部負(fù)責(zé)租售控制、出售/出租前須與財務(wù)征詢(見征詢表)，待確認(rèn)后方可收訂。

　　一、工作流程

　　二、工作指引

　　1、狀態(tài) 填寫：已用/未用，空白表示仍空置。

　　2、用途 填寫：出租/出售/自用/交政府/其它，其它用途須在備注中注明詳細(xì)情況。

　　3、經(jīng)營部、項目公司認(rèn)租/認(rèn)購之前填寫《物業(yè)狀況征詢表》，經(jīng)財務(wù)部核對控制表確認(rèn)后方可收訂。

　　4、財務(wù)部收到《征詢表》確認(rèn)后，在狀態(tài)、用途、認(rèn)租/購時間、保留最后日期相應(yīng)填寫。

　　5、收定金，出售的給予保留60天，出租的給予保留30天，在此時間內(nèi)，如未能簽訂正式合同的則重新予以出租出售。

　　6、自用、交政府、其它用途的可靈活處理。

　　××小區(qū)租售控制表

　　商鋪編號 狀態(tài) 用途 認(rèn)租/購時間 保留最后日期 成交日期 經(jīng)辦人 備注

　　物業(yè)狀況征詢表

　　地區(qū)公司財務(wù)部：

　　小區(qū) 號鋪，于 年 月 日有 客戶意向認(rèn)租/認(rèn)購該物業(yè)，請就狀況予以明確 。

　　單位負(fù)責(zé)人：

　　年 月 日

　　==============

　　商業(yè)物業(yè)狀況確認(rèn)書

　　以下由地區(qū)財務(wù)部填寫

　　小區(qū) 號鋪，于 年 月 日，狀態(tài)為 (已用/未用)

　　如未用可以由 單位，認(rèn)租/認(rèn)購，請于本日內(nèi)傳真回收訂收據(jù)，收到收據(jù)后，本確認(rèn)書的有效期為：認(rèn)購60天，認(rèn)租30天，即保留到： 年

　　月 日，請盡快簽訂合同。

　　經(jīng)辦人：

　　年 月 日

篇2：物業(yè)項目運營管理精要之合收控增

　　物業(yè)項目運營管理精要之“合、收、控、增”

　　目前，物業(yè)管理中存在很多誤區(qū)，有人認(rèn)為物業(yè)管理只要有好態(tài)度、好服務(wù)理念就行了，專業(yè)化并不重要；有人認(rèn)為物業(yè)管理就是收費，收費率高就萬事大吉，往往忽視了對成本的控制；也有人只把物業(yè)管理公司當(dāng)作房地產(chǎn)銷售的道具，殊不知一個沒有品牌、沒有服務(wù)內(nèi)涵、沒有管理個性的物業(yè)管理，根本不會成為地產(chǎn)品牌的有力支撐，也不會成為地產(chǎn)價值鏈中的重要一環(huán)。

　　物業(yè)項目管理是檢驗物業(yè)管理公司能力的“主戰(zhàn)場”，筆者認(rèn)為從物業(yè)項目管理和運營的角度，其精要可概括為“合、收、控、增”四個字。

　　合，即團(tuán)隊建設(shè)。強(qiáng)調(diào)一百人走一步，步步為營。任何管理的范疇都強(qiáng)調(diào)組織建設(shè)和團(tuán)隊建設(shè)，建班子、帶隊伍是管理者最常說的話。以下事例讓我們明白團(tuán)隊建設(shè)不只是人的建設(shè)，團(tuán)隊環(huán)境才更重要。

　　某大型綜合物業(yè)管理項目，辦公地點比較分散，在實際管理過程中遇到這樣一個問題：該物業(yè)管理項目雖有精細(xì)化的管理制度，明晰化的流程程序，但各部門卻有章不循，甚至執(zhí)規(guī)犯規(guī)，項目工程管理人員和客戶服務(wù)人員一起挖項目的墻腳，承接業(yè)主的維修中飽私囊。公司總部發(fā)現(xiàn)這樣的情況后，首先由現(xiàn)任項目經(jīng)理進(jìn)行全員培訓(xùn)，并懲罰了當(dāng)事人，項目管理情況有所好轉(zhuǎn)。但好景不長，不久問題又出現(xiàn)了，而且變得更加隱秘，甚至出現(xiàn)盜用庫房材料和私自倒休等情況，物業(yè)管理費收取率直線下降，上半年只完成了全年計劃的30％。公司人力資源部加大管理力度，頻頻更換項目經(jīng)理，但效果不佳。后來公司成立了項目整頓小組進(jìn)駐該項目，培訓(xùn)企業(yè)文化，培養(yǎng)團(tuán)隊意識，效果還不明顯，此項目也成了物業(yè)管理公司的一塊雞肋。誰知該項目的轉(zhuǎn)機(jī)竟然是一位保安員的建議，他在給物業(yè)管理公司人力資源部寫的建議信中提出，物業(yè)項目的團(tuán)隊建設(shè)中要想做到上下一心，形成合力，最簡單的一條就是讓散落在園區(qū)各個辦公室的主管回到一間大辦公室，聯(lián)合辦公。后來公司采納了這位保安的建議，項目調(diào)整了辦公室，經(jīng)過一個月的磨合，團(tuán)隊建設(shè)取得了初步成功。

　　由此可見，團(tuán)隊建設(shè)不是走馬換將，簡單的調(diào)整人員，重要的是調(diào)整環(huán)境，即外在的工作環(huán)境和內(nèi)心的心理環(huán)境，因為環(huán)境能影響人也能改變?nèi)恕Ｎ飿I(yè)管理項目的辦公環(huán)境一般都是“地下工作者”，又因為用房緊張，見縫插針的安排往往使管理者較為分散，增加了溝通成本，妨礙了團(tuán)隊建設(shè)。

　　物業(yè)管理的團(tuán)隊建設(shè)還有一個重要環(huán)節(jié)，就是做好項目各部門的職責(zé)定位，客戶服務(wù)部應(yīng)有權(quán)限管理保潔和安全管理人員，將他們歸屬到服務(wù)序列，將工程管理、綠化管理部門歸屬到服務(wù)增收部門。團(tuán)隊必須做到職責(zé)界定清晰，整體協(xié)調(diào)才能形成強(qiáng)大的合力。

　　收，即物業(yè)管理相關(guān)費用的收取。有人認(rèn)為物業(yè)管理費用的收取是客戶服務(wù)部的責(zé)任，其實物業(yè)管理費用是關(guān)乎一個項目全員的事情。首先，客戶服務(wù)部要將所有業(yè)主的信息收集到位、管理到位、更新到位、維護(hù)到位，并根據(jù)收費的難易程度分析、制定合理的收費方案。業(yè)主拒絕交費的主要理由是建設(shè)開發(fā)遺留問題，因此，收費團(tuán)隊最好兩人一組，由客戶服務(wù)部人員和工程管理人員組成。開發(fā)商遺留問題主要是工程問題，工程人員參加收費，可以第一時間對業(yè)主提出的工程問題做出專業(yè)性結(jié)論，界定是開發(fā)商問題、是業(yè)主私自改建問題還是物業(yè)管理公司的問題，以便及時解決，提高效率。同時也會減少業(yè)主的不合理拒交借口，促進(jìn)物業(yè)管理費用的收取。

　　同時，物業(yè)管理收費也要懂得靈活取舍，如果確是物業(yè)服務(wù)和工程管理中的問題，物業(yè)項目部就要及時解決，讓業(yè)主認(rèn)可管理服務(wù)工作，減少收費的阻力。

　　如果業(yè)主提出的問題不屬物業(yè)管理公司的責(zé)任，也要耐心解釋說明，積極協(xié)調(diào)解決，讓業(yè)主感到我們的誠意。在收費過程中，要做到人性化，情、理、法相結(jié)合。

　　控，即控制成本。物業(yè)管理成本控制有兩個重要方面：一是固定資產(chǎn)盤點，二是物業(yè)工程、食堂、辦公和綠化等庫房統(tǒng)管控制與管理。固定資產(chǎn)管理反映財務(wù)與物業(yè)項目行政管理部門的配合程度，如果在項目管理中兩個部門的臺賬不能統(tǒng)一一致，就會致使財務(wù)固定資產(chǎn)折舊成本增加。

　　一些物業(yè)項目管理過程中出現(xiàn)了管理人員承接私活現(xiàn)象，換人調(diào)崗很難解決問題。其實管理的關(guān)鍵就是庫房管理，只要嚴(yán)格控制庫房材料，就能將私自承接的現(xiàn)象控制住。庫房管理要從采購開始，采購要建立供應(yīng)商

資料庫，堅持貨比三家原則，采購入庫和出庫管理崗位分開，領(lǐng)用流程清晰明確，要有記錄和領(lǐng)用人簽字。物品領(lǐng)用后要有使用跟蹤，如果工程管理人員領(lǐng)用燈泡進(jìn)行公共區(qū)域路燈更換，在更換后要有客戶服務(wù)人員驗收是否安裝到位，如果是為業(yè)主更換，客戶服務(wù)人員要對業(yè)主進(jìn)行回訪。對于物業(yè)管理項目而言，控制成本就是節(jié)省成本，節(jié)省成本就是創(chuàng)造利潤，而且是沒有任何成本發(fā)生的純利潤。

　　增，即積極尋求增收之源。物業(yè)管理項目開源節(jié)流需要高科技的運用，如物業(yè)信息化管理系統(tǒng)的運用，可節(jié)省內(nèi)部人員管理成本，提高工作效率，加強(qiáng)物業(yè)管理各部門的聯(lián)系，促進(jìn)內(nèi)部管理流程的優(yōu)化和固化。其他科技措施的運用，如雨水回收、公共區(qū)域照明太陽能技術(shù)的利用，既能提高項目品質(zhì)，又可增加收入。

　　在物業(yè)管理項目中，增收主要通過工程維修的有償服務(wù)和綠化養(yǎng)護(hù)的增值服務(wù)來實現(xiàn)，特別是在大型綜合物業(yè)項目中最為明顯。大型綜合物業(yè)一般在遠(yuǎn)離城市的郊區(qū)，配套設(shè)施相對較少，因此其房屋的工程維修，戶內(nèi)設(shè)備如中央空調(diào)、新風(fēng)機(jī)組等設(shè)備維護(hù)都是物業(yè)管理收入的增值點。大型綜合物業(yè)項目的綠化和庭院養(yǎng)護(hù)是物業(yè)管理的另一個增值點，通過物業(yè)綠化的專業(yè)管理，如防蟲消殺、草木修剪、園藝管理、室內(nèi)健康植物搭配管理等，每年的增值收入相當(dāng)可觀。

　　從物業(yè)項目運營管理的角度把握了“合、取、控、增”的精要，才能做到管理有序，經(jīng)營有方，取得項目管理的成功，為物業(yè)管理公司品牌建設(shè)服務(wù)。[文/張義軍]

篇3：城市花園一期項目物業(yè)運營預(yù)算編測說明

　　城市花園一期項目物業(yè)運營預(yù)算編測說明

　　編制目的：估算物業(yè)售后凈支出，反映項目物業(yè)管理前期盈虧預(yù)期 。

　　測算前提：1、從項目接管開始(以首期發(fā)售房入住日為準(zhǔn)) 到接管面積飽和時。

　　2、 以接管項目為測算對象，不涉及物業(yè)管理公司本部。

　　3、不受會計核算、報表口徑局限。

　　4、適應(yīng)于集團(tuán)內(nèi)新項目可行性、新項目物業(yè)管理分析測算。

　　測算依據(jù)：1、營業(yè)收入按集團(tuán)有關(guān)確認(rèn)規(guī)定。

　　2、營業(yè)成本、期間費用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。

　　3、國家、地方政府、集團(tuán)有關(guān)物業(yè)管理內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)政策規(guī)定。

　　4、接管項目規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓書、銷(預(yù))售合同。

　　5、集團(tuán)或所在區(qū)域、公司平均物業(yè)管理費收繳率水平。

　　測算原則：1、謹(jǐn)慎性。不高估收入(收費標(biāo)準(zhǔn)、收費率) ，不低估成本費用。

　　2、重要性。保證測算結(jié)果的正確性，避免出現(xiàn)重大缺、漏項。

　　3、實質(zhì)重于形式。對政策界定尚不明確的問題，根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例和現(xiàn)行操作的可行性判斷。

　　4、直接費用直接計入，不能直接計入的費用采用適當(dāng)分配方法分配計入。

　　測算時間：1、地產(chǎn)進(jìn)行新項目可行性論證時。

　　2、物業(yè)管理公司對外接盤時。

　　3、物業(yè)管理公司接管地產(chǎn)樓盤前。

　　測算分工：1、集團(tuán)內(nèi)項目，除“開發(fā)商承擔(dān)費用”由地產(chǎn)公司編測外，其余均由物業(yè)管理公司編測。

　　2、集團(tuán)新項目可行性論證時的測算由地產(chǎn)公司項目發(fā)展部門組織。

　　3、對外接盤均由物業(yè)管理公司編測。

　　4、匯編后的測算稿，地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份，同時報集團(tuán)財務(wù)管理部、物業(yè)管理部審核、備案。

　　注意事項：1、堅持以收支事項為測算基礎(chǔ)，合理建立量—價—時計算關(guān)系、力求體現(xiàn)計算過程。

　　如“飽和營業(yè)收入”測算表中不同收費標(biāo)準(zhǔn)的收費面積應(yīng)對應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)形式單列(在該建筑結(jié)構(gòu)形式下增設(shè)行次)。人員可采用0.5個人、1.5個人等非整數(shù)方式計算費用。

　　2、飽和營業(yè)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)測算，營業(yè)收入(管理費)=飽和營業(yè)收入*收繳率

　　3、區(qū)分單價和成本/M2、收入/M2的不同，區(qū)分管理面積、建筑面積、收費面積、計費面積(計算成本、費用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費面積計算。

　　4、委托資產(chǎn)經(jīng)營收入分業(yè)主委托、開發(fā)商委托，同一資產(chǎn)不要重復(fù)測算。

　　5、測算時必須充分了解項目的結(jié)構(gòu)、用途、周邊環(huán)境、各種配套設(shè)施、運作的標(biāo)準(zhǔn)和方式、費用的結(jié)算內(nèi)容與方式等，并根據(jù)這些情況的變化及時調(diào)整基礎(chǔ)測算數(shù)據(jù)，力求測算依據(jù)充分。

　　6、測算的時間跨度可按“測算前提1”根據(jù)實際情況增減。收支項目宜增不宜減。

　　7、盡可能按本格式內(nèi)容估測、填制完整。若時間或基礎(chǔ)資料不允許，可先不填寫數(shù)量、單價。

　　必要時可增加層級或另行設(shè)置的計算底表，并設(shè)置鏈接公式。

　　8、同一項目每次測算結(jié)果應(yīng)另存而不覆蓋，以便動態(tài)反映、跟蹤以了解變化。

　　9、行列項目增減、層級省略、不填寫數(shù)量、單價時，要相應(yīng)調(diào)整公式設(shè)置。保持表與表、及數(shù)據(jù)之間對應(yīng)關(guān)系、鉤稽關(guān)系正確無誤。如：營業(yè)收入測算表某住宅的測算期收費面積應(yīng)等于基本情況表相對應(yīng)的收費面積。

　　**企業(yè)股份有限公司財務(wù)管理部