物業(yè)服務(wù)二手項目管理應(yīng)用:投標(biāo)先決條件

　　第十章、正確掌握符合投標(biāo)項目的先決條件

　　學(xué)會放棄有時比獲得更重要：

　　一、針對物業(yè)二手服務(wù)項目業(yè)主普遍存在的少花錢多辦事或不花錢也辦事的非正常消費心理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與二手項目業(yè)主接觸時可采用適當(dāng)“交底”算賬的方式讓對方逐步對物業(yè)服務(wù)管理的基本費用具有一定的知識，并形成物業(yè)服務(wù)管理是屬于低收益勞動密集型服務(wù)企業(yè)的行業(yè)認(rèn)同，方能為雙方建立平等合作基礎(chǔ)。

　　二、對于少數(shù)自以為是，固持己見，經(jīng)過努力仍不能正確認(rèn)識服務(wù)質(zhì)量是與經(jīng)濟(jì)收益存在一定關(guān)系，忽略物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存基本要素，而且不懂得尊重物業(yè)服務(wù)，并存在嚴(yán)重推卸責(zé)任，不想承擔(dān)任何義務(wù)的業(yè)主代表，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)主動放棄獲得投標(biāo)資格的行為，避免企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險。

　　三、對于物業(yè)建筑及主要設(shè)施、設(shè)備損毀嚴(yán)重，招標(biāo)業(yè)主不同意將利用公共維修積金對其維修養(yǎng)護(hù)條款寫進(jìn)服務(wù)合同，也不同意增加物業(yè)服務(wù)企業(yè)免責(zé)條款的業(yè)主代表，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)放棄獲得投標(biāo)資格。

　　四、對于存在明顯開發(fā)建筑質(zhì)量遺留問題，影響業(yè)主正常生活，業(yè)主明確要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)獨立解決質(zhì)量問題，并將此做為招投標(biāo)付加條件的二手服務(wù)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)放棄獲得投標(biāo)資格。

　　五、物業(yè)規(guī)模過小，不足已按法規(guī)收費規(guī)定安排物業(yè)行業(yè)專業(yè)崗位、周邊又沒有可依托的本企業(yè)在管項目時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)放棄獲得投標(biāo)資格。

　　六、物業(yè)服務(wù)等級還不符合本企業(yè)經(jīng)營發(fā)展定位，業(yè)主平均收入過低，存在明顯經(jīng)營財務(wù)收費風(fēng)險的二手項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)放棄獲得投標(biāo)資格。

　　七、招投標(biāo)操作程序不符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的依法改變招標(biāo)程序建議的二手項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得參予投標(biāo)活動。

　　符合物業(yè)二手項目投標(biāo)的先決條件：

　　鑒于物業(yè)二手項目招標(biāo)人業(yè)主管理委員會在我國民事行為中還不具有獨立法人資格，又不屬于社會團(tuán)體申請注冊范圍，加上極為松散的組織“自制”方式，形成了即無資產(chǎn)、又無履行民事責(zé)任能力的干尬地位。屬于極不穩(wěn)定高風(fēng)險經(jīng)營“簽約主體”。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在擬參加物業(yè)二手項目竟標(biāo)前，應(yīng)了解該項目是否具備如下條件：

　　一、該項目招標(biāo)程序是否符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

　　二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)符合該項目投標(biāo)資質(zhì)等級要求。

　　三、該項目服務(wù)需求等級符合本企業(yè)項目拓展規(guī)劃要求。

　　四、該項目招標(biāo)人是否真實表述項目現(xiàn)狀，合理闡述服務(wù)要求，自覺承擔(dān)交費義務(wù)，是否明確開發(fā)建筑質(zhì)量與前期物業(yè)服務(wù)爭議與新聘物業(yè)無關(guān)，同意物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中適當(dāng)增加維護(hù)自身權(quán)益合同條款。

　　五、招標(biāo)業(yè)主代表團(tuán)隊成員是否在與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通時，可以認(rèn)真聽取物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員咨詢，尊重物業(yè)服務(wù)工作。并接受、采納所提專業(yè)建議。

　　六、企業(yè)職工儲備人才可滿足該項目所需服務(wù)要求。保安、保潔、工程設(shè)備專業(yè)維修分包合作業(yè)條拓展渠道通暢。

　　七、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)預(yù)估競價符合企業(yè)盈利需求，收費方式合理。

　　八、物業(yè)服務(wù)用房符合使用要求，保安、保潔、客服值班宿舍符合居住條件。最好有職工餐廳、浴室等職工生活保障用房。

　　九、本企業(yè)具備該項目物業(yè)服務(wù)接管，設(shè)施、設(shè)備接管驗收的控制、操作能力。

　　十、該項目招標(biāo)人提出的投標(biāo)保證金，押金、資料費等符合本企業(yè)認(rèn)可范圍。如招標(biāo)代理費要求中標(biāo)企業(yè)墊付、業(yè)主分期償還或服務(wù)合同超過約定年限由中標(biāo)企業(yè)承擔(dān)等方式得到企業(yè)認(rèn)可。

　　十一、投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)同的其它相關(guān)條件。

篇2：二建考試機(jī)電工程高頻考點:施工投標(biāo)條件程序

　　
　　二建考試機(jī)電工程高頻考點：施工投標(biāo)條件與程序
　　二、投標(biāo)程序
　　1.研究招標(biāo)文件
　　重點是投標(biāo)人須知、合同條款、設(shè)計圖紙、投標(biāo)要求格式、工程范圍、供貨范圍、主要設(shè)備規(guī)格、重量、數(shù)量及安裝地點、工程量清單、計價和報價方式、技術(shù)規(guī)范要求、工期、質(zhì)量、安全及環(huán)境保護(hù)要求等。
　　2.認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究及調(diào)查重點
　　(1)投標(biāo)工程的法律法規(guī);工程所在地的地方法律法規(guī)及特殊政策;工程所在地的勞動資源和材料資源情況(含價格);工程所在地的設(shè)備市場的租賃情況(貨源及價格)等。
　　(2)工程所在地的自然條件、施工條件及環(huán)境、治安環(huán)境、氣候、交通、通信、水電等資源情況。
　　(3)工程業(yè)主方項目資金落實情況及業(yè)主對工程項目如工期、質(zhì)量、成本等的關(guān)注重點。
　　(4)競爭對手的狀況，尤其是經(jīng)驗、業(yè)績、裝備、技術(shù)等。
　　(5)對擬分包的專業(yè)承包公司的考察，重點是資質(zhì)、價格、技術(shù)及業(yè)績等。
　　(6)參加現(xiàn)場踏勘與標(biāo)前會議交底和答疑。
　　三、投標(biāo)策略
　　確定正確的投標(biāo)策略，在投標(biāo)工作中非常重要，尤其體現(xiàn)在信譽業(yè)績、價格、縮短工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化設(shè)計及特殊的施工方案及施工工藝等。
　　1.技術(shù)標(biāo)的策略
　　(1)突出自身優(yōu)勢，大揚其長，避其所短，尤其在業(yè)績信譽、施工裝備、技術(shù)水平和力量、施工組織等重點強(qiáng)調(diào);
　　(2)突出工期目標(biāo)，在滿足業(yè)主工期要求時，提出適當(dāng)縮短工期的目標(biāo)和具體措施;
　　(3)強(qiáng)調(diào)質(zhì)量控制的優(yōu)勢，提出優(yōu)于業(yè)主提出的質(zhì)量目標(biāo)及實現(xiàn)目標(biāo)的具體措施;
　　(4)向業(yè)主提出一些有利于降低工程造價、縮短工期、保證質(zhì)量的合理化建議及一些優(yōu)惠條件。
　　2.商務(wù)報價的策略
　　可采用不平衡報價法，多方案報價法，增加建議方案法，投標(biāo)前突然降價法，無利潤競標(biāo)法，先虧后盈法等方式進(jìn)行報價。
　　四、編制投標(biāo)書要點
　　(一)技術(shù)標(biāo)
　　2.設(shè)備采購(對含P的項目)
　　主要備選制造廠商資信、能力、技術(shù)、業(yè)績的描述及選用原則和方法;監(jiān)造方案描述，突出質(zhì)量控制計劃、措施及包裝、發(fā)運、交貨期保證措施。
　　5.施工組織設(shè)計綱要。主要包括：施工組織機(jī)構(gòu)及主要成員情況;施工進(jìn)度計劃及保證措施;質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及其保證措施;職業(yè)健康、安全、環(huán)境保證措施;主要施工裝備配備計劃;主要設(shè)備及專業(yè)的施工方案編制;突出方案在技術(shù)、工期、質(zhì)量、安全保障等方面有創(chuàng)新，利于降低施工成本，對招標(biāo)人有吸引力。
　　(二)商務(wù)標(biāo)
　　1.商務(wù)標(biāo)報價的分類
　　總價一次包死，合同履行過程中不發(fā)生變更簽證;包總價，但超出合同規(guī)定工程量范圍可現(xiàn)場簽證;工程量單價包干，這是我國目前采取較多的計價形式;施工圖預(yù)算結(jié)算。
　　2.商務(wù)報價分析
　　(1)認(rèn)真研究招標(biāo)文件，核實工程量清單。
　　(2)認(rèn)真評估自身的能力和市場走勢。管理、技術(shù)、裝備、資金等能力，以及當(dāng)?shù)厥袌鋈肆Α⒉牧稀⑹┕C(jī)具租賃的價格和走勢。
　　(3)認(rèn)真分析和考慮工程的風(fēng)險因素。如業(yè)主和自身的風(fēng)險、工程風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金風(fēng)險及自然災(zāi)害等不可預(yù)見的風(fēng)險，國外項目還應(yīng)考慮政治、匯率等風(fēng)險;認(rèn)真考慮各種剛性和彈性稅費的壓縮空間;認(rèn)真測算工程的盈虧平衡點并決定盈虧水平。
　　五、電子招標(biāo)投標(biāo)方法
　　1.電子招標(biāo)投標(biāo)活動
　　電子招標(biāo)投標(biāo)系統(tǒng)根據(jù)功能的不同，分為交易平臺、公共服務(wù)平臺和行政監(jiān)督平臺。
　　2.電子投標(biāo)要求
　　(4)電子招標(biāo)投標(biāo)交易平臺應(yīng)當(dāng)允許投標(biāo)人離線編制投標(biāo)文件，并且具備分段或者整體加密、解密功能。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件和電子招標(biāo)投標(biāo)交易平臺的要求編制并加密投標(biāo)文件。投標(biāo)人未按規(guī)定加密的投標(biāo)文件，電子招標(biāo)投標(biāo)交易平臺應(yīng)當(dāng)拒收并提示。
　　(5)投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止時間前完成投標(biāo)文件的傳輸遞交，并可以補充、修改或者撤回投標(biāo)文件。投標(biāo)截止時間前未完成投標(biāo)文件傳輸?shù)模暈槌坊赝稑?biāo)文件。投標(biāo)截止時間后送達(dá)的投標(biāo)文件，電子招標(biāo)投標(biāo)交易平臺應(yīng)當(dāng)拒收。
　　(6)電子招標(biāo)投標(biāo)交易平臺收到投標(biāo)人送達(dá)的投標(biāo)文件，應(yīng)當(dāng)即時向投標(biāo)人發(fā)出確認(rèn)回執(zhí)通知，并妥善保存投標(biāo)文件。在投標(biāo)截止時間前，除投標(biāo)人補充、修改或者撤回投標(biāo)文件外，任何單位和個人不得解密、提取投標(biāo)文件。
　　【20**真題】電子招投標(biāo)在截止投標(biāo)時間前，可解密提取投標(biāo)文件的是()。
　　A.招投標(biāo)管理部門
　　B.招投標(biāo)監(jiān)督部門
　　C.招標(biāo)人
　　D.投標(biāo)人
　　‘正確答案’D
　　‘答案解析’本題考查的是施工投標(biāo)條件與程序。在投標(biāo)截止時間前，除投標(biāo)人補充、修改或者撤回投標(biāo)文件外，任何單位和個人不得解密、提取投標(biāo)文件。參見教材P241。
　　【案例1H420**0-1】
　　一、背景
　　A公司參與了遠(yuǎn)離所在地一某工廠擴(kuò)建工程的機(jī)電安裝工程總承包的投標(biāo)，工程采用電子招標(biāo)投標(biāo)的活動方式，投標(biāo)前作了如下工作：
　　(1)分析了投標(biāo)文件范圍，擬對本工程中機(jī)械設(shè)備安裝及電氣設(shè)備及自動化儀表工程自己施工，其他如爐窯砌筑、防腐保溫、工業(yè)管道、鋼結(jié)構(gòu)及非標(biāo)準(zhǔn)件制作安裝、工業(yè)給排水等安裝工程采用分包的形式分包給具有相應(yīng)專業(yè)施工資質(zhì)的專業(yè)公司。并對其進(jìn)行了考察。
　　(2)本工程采用固定總價報價包干，一次包死，施工中不發(fā)生任何簽證及變更，因此A公司在標(biāo)書編制前調(diào)研了當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)法律規(guī)定、政策，當(dāng)?shù)氐氖┕l件、氣候條件及環(huán)境，建設(shè)單位的資金情況。參加了標(biāo)前會議及答疑等調(diào)研工作。
　　(3)在施工組織設(shè)計編制中，該公司重點描述了企業(yè)信譽、施工組織、進(jìn)度計劃、施工裝備配置。尤其是施工方案的描述，爭取對評標(biāo)人員及建設(shè)單位有較大的吸引力。
　　該公司完成投標(biāo)文件的傳輸遞交。電子招標(biāo)投標(biāo)交易平臺收到投標(biāo)人送達(dá)的投標(biāo)文件，即時向投標(biāo)人發(fā)出確認(rèn)回執(zhí)通知，并妥善保存投標(biāo)文件。最終A公司中標(biāo)，并按招標(biāo)文件規(guī)定，雙方簽訂了合同。
　　進(jìn)場后，A公司根據(jù)現(xiàn)場的實際情況，重新修訂了施工組織設(shè)計，編制更切合實際的具體施工方案、質(zhì)量計劃、進(jìn)度計劃、安全及環(huán)境保護(hù)措施。根據(jù)施工現(xiàn)場距離高溫的老生產(chǎn)線較近、施工場地狹小、交叉作業(yè)多、高空作業(yè)多等危險源，編制了應(yīng)急預(yù)案;根據(jù)工廠給水排水情況編制了大管道閉式循環(huán)沖洗工藝，省水、省電、省時、節(jié)能環(huán)保，取得了顯著的經(jīng)濟(jì)效益。
　　在機(jī)電工程施工過程期間，由于當(dāng)?shù)厝斯べM、材料費、機(jī)械租賃費過高，造成虧損300萬元的損失，工程結(jié)算時A公司向建設(shè)單位索賠。
　　二、問題
　　1.安全應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括哪些主要內(nèi)容?
　　2.A公司最后出現(xiàn)的虧損的根本原因是什么?建設(shè)單位可否予以補償?
　　3.編制技術(shù)標(biāo)的施工技術(shù)方案時，哪些內(nèi)容對招標(biāo)人員最具有吸引力?
　　4.本工程采用電子招標(biāo)投標(biāo)，電子招標(biāo)投標(biāo)系統(tǒng)根據(jù)功能的不同分為哪幾個平臺?
　　5.簡述大管道閉式循環(huán)沖洗工藝。
　　三、分析與參考答案
　　1.安全應(yīng)急預(yù)案應(yīng)包括的主要內(nèi)容有：綜合應(yīng)急預(yù)案，專項應(yīng)急預(yù)案，現(xiàn)場處置應(yīng)急預(yù)案。
　　2.A公司虧損的根本原因是：投標(biāo)編制標(biāo)書前未調(diào)查了解當(dāng)?shù)氐娜肆Y源、材料及機(jī)械租賃的實際價格，報價時未按工程所在地實際的人工、材料、機(jī)械臺班單價計算直接工程費用，導(dǎo)致單價和總價偏低，最終造成虧損。
　　因雙方合同是按招標(biāo)文件規(guī)定：總價一次包死，施工過程中不發(fā)生任何簽證和變更，故建設(shè)單位不會予以補償。
　　3.在編制施工方案時，應(yīng)在技術(shù)、工期、質(zhì)量、安全保證等方面有創(chuàng)新思路，以利于降低成本，從而順利完成工期項目，并提出一些合理化建議，這些對招標(biāo)人及評委都是很有吸引力的。
　　4.電子招標(biāo)投標(biāo)系統(tǒng)根據(jù)功能的不同，分為交易平臺、公共服務(wù)平臺和行政監(jiān)督平臺。
　　5.大管道閉式循環(huán)沖洗工藝：先將貯水池或儲水箱及管網(wǎng)內(nèi)全部裝滿水，開啟沖洗循環(huán)水泵(或管網(wǎng)加壓水泵)，從水池中抽水，水注入管內(nèi)，排到水池，經(jīng)過過濾，再抽入管內(nèi)，臟水反復(fù)循環(huán)，換清水后反復(fù)循環(huán)，再進(jìn)行反復(fù)凈水循環(huán)，直至經(jīng)化驗合格，最后放水清理除污短管內(nèi)雜物。

篇3：家紡城物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書：合作條件

　　家紡城物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書：合作條件

　　B 雙方合作條件

　　如我方有幸中標(biāo)，雙方合作還需滿足以下條件：

　　B-1前期開辦費用

　　貴司向之平管理支付物業(yè)管理服務(wù)前期開辦費用，物業(yè)管理服務(wù)前期開辦費用包括固定資產(chǎn)和設(shè)備購置費用、前期物業(yè)管理服務(wù)費用二項,其中：

　　1、固定資產(chǎn)和設(shè)備購置費用：作為之平管理物業(yè)管理中心籌建的固定資產(chǎn)和設(shè)備購置費用。具體金額以貴司審核確認(rèn)的之平管理固定資產(chǎn)和設(shè)備清單為準(zhǔn)，由之平管理購置貴司據(jù)實予以報銷;

　　2、前期物業(yè)管理費用：作為之平管理成立物業(yè)管理服務(wù)中心至房屋全部交付使用前的物業(yè)管理日常開支，由之平管理于每月預(yù)報該時間段人員配置及日常開支費用清單，貴司審核確認(rèn)后按之平管理提供清單內(nèi)容的實際支出，于費用的發(fā)生次月支付。

　　3、保證之平管理物業(yè)服務(wù)正常進(jìn)行，在之平管理成立物業(yè)管理服務(wù)中心當(dāng)月，貴司提前支付20萬元預(yù)付款作為前期流動資金，用作員工薪資、能源費、清潔耗材等，該預(yù)付款在合同期滿后雙方結(jié)算完畢，之平管理將此預(yù)付款退還貴司;

　　4、之平管理于成立管理服務(wù)中心并正式開始運作前向貴司提供擬購固定資產(chǎn)和設(shè)備清單由貴司審核確認(rèn)，貴司同意購置的，支付之平管理固定資產(chǎn)和設(shè)備購置費用，之平管理購置后應(yīng)向貴司報驗清單、辦理交驗手續(xù)及費用發(fā)票備查。之平管理在合理的使用年限內(nèi)正確的使用、維護(hù)該資產(chǎn)和設(shè)施設(shè)備，如因之平管理使用不當(dāng)造成的損毀，由之平管理負(fù)責(zé)修復(fù)或更換(正常損耗除外)。

　　B-2物業(yè)管理服務(wù)費用

　　由于物業(yè)初始運作，入伙率不足，管理費用收繳率較低，為保證物業(yè)管理服務(wù)能達(dá)到貴司水平，之平管理按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)收取業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)經(jīng)營人的管理服務(wù)費、停車場管理費、臨時停車收入、多種經(jīng)營收入等仍不足以支付物業(yè)管理運作的實際費用，由貴司對之平管理按如下方式進(jìn)行補貼：

　　1、業(yè)主開始交納物業(yè)管理服務(wù)費前，在將之平管理收入沖抵后，由貴司負(fù)責(zé)全額支付物業(yè)管理服務(wù)費;

　　2、業(yè)主開始交納物業(yè)管理服務(wù)費之后，由之平管理按以上標(biāo)準(zhǔn)向已入住業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費，不足部分由貴司補貼;

　　3、業(yè)主全部入住后，由之平管理向已入住業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費，其中按貴司要求的實際收費標(biāo)準(zhǔn)與之平管理測算標(biāo)準(zhǔn)差額部分，由貴司補貼;

　　4、由于之平管理管理服務(wù)質(zhì)量原因，所造成業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)經(jīng)營人未繳納物業(yè)管理服務(wù)費的部分，由之平管理自行承擔(dān)(在物業(yè)管理服務(wù)報告中明示);

　　5、以上貴司補貼的費用由之平管理于每月初申報上月補貼，貴司審批后于當(dāng)月支付。