循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展建議

發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程，需要政府引導，企業(yè)運作，市場調整，社會參與，達成一致行動，形成規(guī)模效應。為發(fā)揮政府的服務職能和企業(yè)的主導作用，形成循環(huán)經(jīng)濟和諧高效的發(fā)展局面。

1、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，搞好服務支撐。針對企業(yè)生存與發(fā)展面臨的實際問題，應充分開發(fā)利用行政資源，科學調控，積極為企業(yè)創(chuàng)造一個優(yōu)良的發(fā)展環(huán)境。一是盤活金融市場，強化資金支持。積極幫助有關企業(yè)認定為省、市級產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)，爭取相應的政策性貸款。在貸款貼息補助、中小企業(yè)專項扶持資金劃撥上，給予循環(huán)型工業(yè)企業(yè)傾斜。積極推進縣城投公司的建設與運作，為企業(yè)提供強大融資平臺。二是抓好專項整治，放寬經(jīng)營環(huán)境。政府重點扶持循環(huán)型工業(yè)企業(yè)，組織有關職能部門，定期研究落實放寬經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)惠政策，并經(jīng)常深入企業(yè)現(xiàn)場研究解決生產(chǎn)經(jīng)營中遇到的問題。尤其要進一步杜絕干擾生產(chǎn)、違規(guī)攤派、妨礙運輸?shù)痊F(xiàn)象發(fā)生，以適應企業(yè)經(jīng)營發(fā)展需求。三是倡導和諧文化，推廣循環(huán)理念。在政府網(wǎng)站、電視報刊中開辟專欄，組織開展宣傳教育活動，強制實施城鄉(xiāng)生產(chǎn)生活垃圾分類，營造和諧文化氛圍，推廣循環(huán)經(jīng)濟理念，形成良好的社會輿論氛圍。四是推進區(qū)域合作，實現(xiàn)協(xié)調發(fā)展。通過政府聯(lián)絡協(xié)商、學術團體論壇推動、企業(yè)之間對接整合，全面推進縣域經(jīng)濟實體合作，以發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟為目標。積極推動建立富碾工業(yè)經(jīng)濟合作帶、濱洲鐵路西線工業(yè)化合作區(qū)、嫩江流域西部生態(tài)合作區(qū)，加速推進工業(yè)園區(qū)納入“哈大齊”工業(yè)走廊步伐。具體商定合作范圍、規(guī)模、項目、方式和方法，有意識地將區(qū)域內的資源統(tǒng)籌起來，相互之間給予優(yōu)惠政策，創(chuàng)造區(qū)域內相對更加寬松的循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境。

2、推動產(chǎn)業(yè)升級鏈接，實現(xiàn)集約化發(fā)展。立足于發(fā)展工業(yè)的特色資源，依托工業(yè)園區(qū)建設成果，積極尋求資源型工業(yè)的健康發(fā)展道路，通過傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造升級，推動新型企業(yè)規(guī)模化建設，搞好產(chǎn)業(yè)配套鏈接，培育形成主導產(chǎn)業(yè)集群。一是推動改造升級，實現(xiàn)轉型發(fā)展。推動以江源鋼鐵公司為依托建立齊齊哈爾市鑄造工業(yè)園區(qū)的進程，鼓勵其抓緊完成煉鋼、軋鋼生產(chǎn)線建設，上馬鑄造生產(chǎn)線，實現(xiàn)由生產(chǎn)初級原料向生產(chǎn)定型產(chǎn)品的根本性轉變。推動北疆集團龍江水泥公司一號窯低溫余熱發(fā)電項目改造工程。引導強大飼料公司針對畜牧業(yè)大發(fā)展的有利時機，積極研發(fā)羔羊飼料。二是加快鏈接進程，實現(xiàn)集成發(fā)展。圍繞農(nóng)副產(chǎn)品深加工，積極發(fā)展玉米深加工，推動雜糧雜豆深加工，推進農(nóng)村沼氣建設，擴大秸稈壓塊生產(chǎn)規(guī)模，發(fā)展秸稈乙醇加工項目。圍繞畜產(chǎn)品加工，推動元盛食品公司加快萬頭牛標準化養(yǎng)殖場建設進程，積極發(fā)展皮毛產(chǎn)品深加工，大力發(fā)展豬、雞、鴨、鵝深加工，推動特色水產(chǎn)品深加工。圍繞礦產(chǎn)品深加工，推動陶粒泥（頁）巖、麥飯石、礦泉水開發(fā)形成規(guī)模，加快銅礦勘探開發(fā)步伐。三是發(fā)展配套加工，實現(xiàn)捆綁發(fā)展。以電器集團為龍頭，積極發(fā)展有技術和資本實力的業(yè)戶，建立配套加工體系。推進電器集團與哈飛集團的產(chǎn)銷合作進程，促進電器集團的技術創(chuàng)新，完善培訓體制建設工作，提高配套企業(yè)業(yè)戶生產(chǎn)能力，形成機電加工制造業(yè)良性發(fā)展格局。

3、強化管理營銷，提高運營收益。應對循環(huán)經(jīng)濟背景下企業(yè)的集團化、多元化的發(fā)展經(jīng)營趨勢，政府應加強正面引導，拉伸企業(yè)的生存發(fā)展空間。一是推行精益管理，獲得積聚效益。建議企業(yè)采用精益管理模式，向提高管理水平要效益。把握住企業(yè)原料采購、生產(chǎn)加工、市場營銷、交通運輸?shù)攘鞒蹋瑥娀б嬷笜耍怀龉?jié)能降耗、增產(chǎn)提效環(huán)節(jié)，系統(tǒng)提高企業(yè)利潤空間，達到綜合降低生產(chǎn)成本的目標，最終形成積聚效應。二是做好下游延伸，提高銷售收益。在堅持企業(yè)主營業(yè)務方向、規(guī)模、效益的前提下，為有效彌補流動資金不足，鼓勵企業(yè)開展多元化生產(chǎn)經(jīng)營。具體可以介入下游市場，開拓延伸產(chǎn)業(yè)，建立流通站點，減少中間環(huán)節(jié)，提高利潤空間。三是搞好橫向聯(lián)結，放大營銷效益。政府大力支持工業(yè)企業(yè)行業(yè)協(xié)會發(fā)展建設，通過更大范圍和更廣領域的橫向聯(lián)合，實現(xiàn)資源共享，合作雙贏。重點強化江源鋼鐵公司與北滿特殊鋼有限責任公司的合作對接，抓住齊齊哈爾市鑄造工業(yè)園區(qū)建設契機，爭取實現(xiàn)同一廠、二廠、重機廠的產(chǎn)銷合作。四是研究市場行情，健全營銷機制。政府積極引導企業(yè)針對國家及地方產(chǎn)業(yè)政策的調整，以及市場行情的變化，搞好經(jīng)營戰(zhàn)略調整、完善和市場研究。積極促進其擴大流動資金規(guī)模，實施淡季原料與產(chǎn)品儲備，等待旺季高價銷售，實現(xiàn)效益最大化，為循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展提供更大動力。

4、強化支撐條件，形成后發(fā)優(yōu)勢。抓住農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城鎮(zhèn)集中化、交通網(wǎng)絡化、市場開放化等重要環(huán)節(jié)，強化循環(huán)經(jīng)濟支撐條件，逐步形成循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展的后發(fā)優(yōu)勢。一是發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，保證原料供應。堅持農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路，推廣品種玉米種植工作，擴大品種牛羊養(yǎng)殖規(guī)模，增加高產(chǎn)奶牛存欄數(shù)量，擴大綠色食品基地面積，大力發(fā)展中草藥種植，鼓勵企業(yè)建立與縣內外產(chǎn)業(yè)基地穩(wěn)定的供應關系，支持企業(yè)建立自主原料基地。努力培育和塑造低成本、高品質、充足量的原料優(yōu)勢，創(chuàng)造循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好基礎條件。二是加強城鎮(zhèn)建設，積聚資源要素。以小城鎮(zhèn)建設為中心，不斷提高硬件建設水平，增強完善軟實力，大力推進行政、農(nóng)業(yè)、商貿(mào)、教育、衛(wèi)生等資源整合，提高五個鎮(zhèn)的區(qū)域中心鎮(zhèn)功能作用，促使各種資源要素向城鎮(zhèn)集中，從而加速城鎮(zhèn)化建設步伐，創(chuàng)造良好的循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展條件。三是完善路網(wǎng)建設，強化區(qū)位優(yōu)勢。進一步完善公路網(wǎng)絡建設，重點向西部和南部傾斜，實現(xiàn)與111國道的有效銜接，以提高礦產(chǎn)原料的輸出能力，強化景星鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和山泉鎮(zhèn)的區(qū)域經(jīng)濟輻射作用，有效支撐縣域循環(huán)經(jīng)濟發(fā)展。四是活躍流通環(huán)節(jié)，實現(xiàn)產(chǎn)銷順暢。積極引導扶持專業(yè)經(jīng)濟合作組織等行業(yè)協(xié)會發(fā)展建設，以行業(yè)協(xié)會為中介，提高城鄉(xiāng)市場化組織程度。加快城鄉(xiāng)各種專業(yè)市場建設，改善經(jīng)營環(huán)境，規(guī)范經(jīng)營行為，塑造經(jīng)營特色，擴大經(jīng)營規(guī)模，并大力發(fā)展販運隊伍，支持流通企業(yè)發(fā)展壯大，抓好廢舊物品回收市場建設，完善城鄉(xiāng)各類市場體系，提高市場化建設水平，形成發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟的支撐市場條件。

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篇2：論經(jīng)濟轉型時期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和方向

　　論經(jīng)濟轉型時期物業(yè)管理的發(fā)展趨勢和方向

　　物業(yè)管理行業(yè)的興起是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，它既反映了社會生產(chǎn)力發(fā)展的階段水平，也反映了社會分工細化的協(xié)作程度，同時也是現(xiàn)產(chǎn)權理論關于公共產(chǎn)品消費問題的典型模型。因此，分析研究轉型時期經(jīng)濟發(fā)展的特點，把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向，具有重要的理論和實踐意義。

　　一、轉型時期經(jīng)濟發(fā)展的特點

　　當今世界經(jīng)濟的發(fā)展模式大致有兩類：一是傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式，資源的配置以中央集權、統(tǒng)一配置為特征；二是市場經(jīng)濟模式，資源的配置主要由市場供需雙方?jīng)Q定。進入80年代后期，世界政治經(jīng)濟發(fā)展格局發(fā)生重大變化。以美國為代表的發(fā)達國家以信息技術和創(chuàng)新為特征步入了新經(jīng)濟時代。以俄羅斯為代表的東歐國家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時間內實現(xiàn)從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的跳躍，然而，實踐已經(jīng)證明，這種改革的成本和代價是巨大的，它所產(chǎn)生的負面影響仍經(jīng)久不衰。以中國為代表的部分東亞國家選擇了漸進式的改革道路，其主要做法是，從改進微觀經(jīng)營機制上入手，強化對勞動者和企業(yè)的激勵作用，發(fā)揮勞動力資源富裕的比較優(yōu)勢，促進新增資源創(chuàng)造，借助于資源配置制度（價格機制），使這部分新增資源配置到傳統(tǒng)經(jīng)濟體制下受壓抑的部門，達到加速經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)結構調整的目標。

　　面對全球經(jīng)濟格局的變化，美國著名經(jīng)濟學家斯蒂格利茨認為，中國面臨兩個挑戰(zhàn)，一是轉型，二是發(fā)展。其實二者相輔相成，轉型似乎成為我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的必由之路，而發(fā)展又是轉型的目標所在。中國經(jīng)濟自gg開放以來經(jīng)歷了兩方面的重大變革：一是經(jīng)濟體制從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉變；二是經(jīng)濟增長方式的轉變，即實現(xiàn)由粗放式經(jīng)營到集約化經(jīng)營的轉變。應該說，我國目前正處于這種經(jīng)濟發(fā)展格局的轉變之中，這就是所謂的轉型經(jīng)濟。轉型經(jīng)濟的最基本的特征可以概括為非穩(wěn)定性、可選擇性和高成長性。它包括實現(xiàn)這種轉變過程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經(jīng)濟背影下，物業(yè)管理行業(yè)應運而生。

　　二、我國物業(yè)管理市場的形成條件

　　物業(yè)管理最早起源于18世紀年代的英國，歷經(jīng)一百多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個特定的行業(yè)。在我國，1981年3月深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，直至1994年建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，物業(yè)管理行業(yè)在中國才逐漸得以初步規(guī)范和發(fā)展。目前全國有物業(yè)管理單位10萬多家，從業(yè)人員達150萬人，初步形成了一個巨大的物業(yè)管理市場。物業(yè)管理市場在我國的形成與發(fā)展是經(jīng)濟轉型的必然結果：

　　1、經(jīng)濟轉型催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與住房制度改革。

　　1980年，*同志就住宅問題發(fā)表了重要講話，肯定了建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來，國家對城鎮(zhèn)土地使用制度、城鎮(zhèn)住房制度以及房地產(chǎn)開發(fā)進行改革，其核心是要改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業(yè)性相結合的規(guī)范化的住房分配交易市場和房屋維修市場。這一改革不僅為房地產(chǎn)開發(fā)市場的形成和發(fā)展創(chuàng)造了先決條件，也為物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎。

　　2、產(chǎn)權主體的多元化導致了管理制度的根本變革。

　　全民所有制條件下的房管制度不能適應市場經(jīng)濟的要求，也即它無法解決多元化產(chǎn)權物業(yè)的管理問題。以往房屋的使用者和產(chǎn)權人是相分離的，產(chǎn)權人不是政府就是國有企業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權的不可劃分的性質，導致產(chǎn)權不能流動、人才不能流動、資源配置效率低。隨著房屋市場交易日臻成熟，大多數(shù)產(chǎn)權轉移到個人和企業(yè)手中，于是形成了產(chǎn)權多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類物業(yè)的管理問題，多元化的產(chǎn)權主體期盼著新型的物業(yè)管理模式的出現(xiàn)。

　　3、公共產(chǎn)品的特性決定了物業(yè)管理機構存在的必要性。

　　對于一幢物業(yè)而言，產(chǎn)權多元化的物業(yè)還包括了它所附帶的公共產(chǎn)品（公共部位）。所謂公共產(chǎn)品就是某一區(qū)域全體消費者免費或者以很低的價格就可以購買到的商品或服務。例如小區(qū)內部的保安、保潔和公共部位的維修、養(yǎng)護都可以看成是公共產(chǎn)品，它與購房合同中的房屋產(chǎn)權有本質區(qū)別，取得房屋產(chǎn)權便具有排它性，但公共產(chǎn)品的消費則是非排它性的。由于公共產(chǎn)品都符合“搭便車原則”，要維持公共產(chǎn)品的耐用性和持久性就必須有一個組織來整合各產(chǎn)權主體散落在公共產(chǎn)品中的權益，這個組織便是物業(yè)管理公司。這是物業(yè)管理行業(yè)存在的法理基礎。

　　4、物業(yè)投資的保值增值要求專業(yè)化的物業(yè)管理。

　　市場經(jīng)濟的高度發(fā)達，已經(jīng)使購買房屋不僅僅是一種消費投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實也已證明，很多人購置物業(yè)就是作為一種投資。從本質上講，業(yè)主購置房屋或者從事置業(yè)投資，除了要獲得資金的時間收益外，更重要是為了獲取包括服務在內的環(huán)境增值收益，它是不動產(chǎn)增值的重要方面。也就是說，業(yè)主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專業(yè)化管理組織。

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)商售后服務承諾的要求。

　　市場經(jīng)濟中人們自主選擇的權利促使房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要提供優(yōu)質有房屋、優(yōu)美的環(huán)境，而且還要提供優(yōu)良的服務、優(yōu)雅的文化。因此，為了樹立品牌，獲取長遠利益，越來越多的開發(fā)商注重提供優(yōu)良的售后服務，他們甚至在房屋的規(guī)劃設計階段就考慮了物業(yè)管理的要求。推動和促進物業(yè)管理的發(fā)展，成為開發(fā)商走專業(yè)化分工協(xié)作道路的必然選擇。

　　三、我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展、人們生活水平和生活方式密切相關，因此，我們可以從物業(yè)管理行業(yè)所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟背景以及行業(yè)內涵等方面去把握其發(fā)展趨勢和方向。

　　1、物業(yè)管理市場由單一、狹小逐漸轉變開放、擴大

　　中國經(jīng)濟轉型的過程，要求作為居民生存條件的住房走向市場。我國住房制度的改革，為此創(chuàng)造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統(tǒng)分統(tǒng)包，幾乎不存在真正意義上的物業(yè)管理。到1999年，全國可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來看，1985年個人購買的比例僅占14%，到1999年個人購房比例達80%。這表明單一住房公有制已經(jīng)被打破，以居民自有產(chǎn)權主的多種產(chǎn)權形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根據(jù)統(tǒng)計資料，2000年我國房地產(chǎn)業(yè)在國內生產(chǎn)總值（GDP）中的比例為6%，而同期日本為11%、香港為19%，正因為存在這方面的差距，國家“十五”計劃已明確把發(fā)展新興城鎮(zhèn)作為拉動經(jīng)濟增長、調整經(jīng)濟結構和布局的重要手段。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在我國有著巨大的發(fā)展空間，同樣物業(yè)管理市場的發(fā)展前景也是十分令人樂觀的。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)

　　到目前為止，我國物業(yè)管理單位已有10萬多家，全國的房屋建筑面積總總計約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬平方米。物業(yè)管理的低收入、低利潤的行業(yè)特點，要求規(guī)模化經(jīng)營。這一基本的市場競爭法則，必然導致眾多的物業(yè)管理公司被兼并、淘汰和破產(chǎn)。以深圳為例，全市共有各類物業(yè)管理機構1200余家，其中正式注冊的公司有470多家，管理面積超過100萬平方米的只有30多家，僅占公司總數(shù)的7%，但卻管理著全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業(yè)管理的面積不到10萬平方米。為了避免無效競爭和浪費資源，深圳市政府對物業(yè)管理公司的注冊予以限制，以抑制絕對數(shù)量的增加，同時要求開發(fā)商對新開發(fā)出的房屋進行招標選擇管理公司。這種趨勢表明，多數(shù)物業(yè)管理公司將被日益激烈的市場競爭所淘汰。物業(yè)管理行業(yè)將進入群雄并起的戰(zhàn)國時代，最終將形成若干家實力雄厚的物業(yè)管理龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標志。

　　3、政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強

　　如果說目前和今后一段時期，物業(yè)管理市場還需要政府有關部門依靠行政手段來加以干預和指導的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場競爭機制作用的日益強大和有效，政府在物業(yè)管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當?shù)姆ㄒ?guī)，并保障法規(guī)的嚴肅性和權威性。行業(yè)自律性的形成完全依賴于市場化的發(fā)育程度，一個高度發(fā)達的物業(yè)管理市場，必然有與之相適應的行規(guī)業(yè)律。國家建設部已率先將原先政會的行政職能權力讓位于中國物業(yè)管理協(xié)會，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。

　　4、物業(yè)管理服力的內容將向兩頭延伸

　　傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務的內容主要包括小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、設備設施的維護、維修及保養(yǎng)等，其目標和對象是延長物業(yè)的使用壽命。現(xiàn)代物業(yè)管理已將這種服務指向了物業(yè)的所有者和使用人，物業(yè)管理企業(yè)竭力創(chuàng)造人性化、親性化的管理環(huán)境。然而，物業(yè)管理服務的內容還將向上延伸至房屋的規(guī)劃設計階段、設備安裝及調試階段。這種看似不務正業(yè)的多此一舉，實際上是物業(yè)管理企業(yè)的內在需求。一方面，開發(fā)商希望在事前多聽取物業(yè)管理公司的意見，充分利用物業(yè)管理公司在與業(yè)主和住戶聯(lián)系中獲取的信息資源，以保證其后續(xù)服務的質量，達到樹品牌的目標；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)需要通過接管前期的介入熟悉和了解設備設施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩(wěn)過渡。

　　我國的物業(yè)管理行業(yè)方興未艾，它在gg開放中誕生，又在經(jīng)濟轉型時期接受洗禮和沖擊，雖然會有一些艱難，但噴薄而出的朝陽終究會映紅大江南北。

篇3：試論經(jīng)濟轉型期物業(yè)服務發(fā)展趨勢方向

　　試論經(jīng)濟轉型期物業(yè)服務發(fā)展趨勢方向

　　物業(yè)服務行業(yè)的興起是市場經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，它既反映了社會生產(chǎn)力發(fā)展的階段水平，也反映了社會分工細化的協(xié)作程度，同時也是現(xiàn)產(chǎn)權理論關于公共產(chǎn)品消費問題的典型模型。因此，分析研究轉型時期經(jīng)濟發(fā)展的特點，把握物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向，具有重要的理論和實踐意義。

　　一、轉型時期經(jīng)濟發(fā)展的特點

　　當今世界經(jīng)濟的發(fā)展模式大致有兩類:一是傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟模式，資源的配置以中央集權、統(tǒng)一配置為特征；二是市場經(jīng)濟模式，資源的配置主要由市場供需雙方?jīng)Q定。進入80年代后期，世界政治經(jīng)濟發(fā)展格局發(fā)生重大變化。以美國為代表的發(fā)達國家以信息技術和創(chuàng)新為特征步入了新經(jīng)濟時代。以俄羅斯為代表的東歐國家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時間內實現(xiàn)從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的跳躍，然而，實踐已經(jīng)證明，這種改革的成本和代價是巨大的，它所產(chǎn)生的負面影響仍經(jīng)久不衰。以中國為代表的部分東亞國家選擇了漸進式的改革道路，其主要做法是，從改進微觀經(jīng)營機制上入手，強化對勞動者和企業(yè)的激勵作用，發(fā)揮勞動力資源富裕的比較優(yōu)勢，促進新增資源創(chuàng)造，借助于資源配置制度(價格機制)，使這部分新增資源配置到傳統(tǒng)經(jīng)濟體制下受壓抑的部門，達到加速經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)結構調整的目標。

　　面對全球經(jīng)濟格局的變化，美國著名經(jīng)濟學家斯蒂格利茨認為，中國面臨兩個挑戰(zhàn)，一是轉型，二是發(fā)展。其實二者相輔相成，轉型似乎成為我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的必由之路，而發(fā)展又是轉型的目標所在。中國經(jīng)濟自gg開放以來經(jīng)歷了兩方面的重大變革:一是經(jīng)濟體制從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟的轉變；二是經(jīng)濟增長方式的轉變，即實現(xiàn)由粗放式經(jīng)營到集約化經(jīng)營的轉變。應該說，我國目前正處于這種經(jīng)濟發(fā)展格局的轉變之中，這就是所謂的轉型經(jīng)濟。轉型經(jīng)濟的最基本的特征可以概括為非穩(wěn)定性、可選擇性和高成長性。它包括實現(xiàn)這種轉變過程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經(jīng)濟背影下，物業(yè)服務行業(yè)應運而生。

　　二、我國物業(yè)服務市場的形成條件

　　物業(yè)服務最早起源于18世紀年代的英國，歷經(jīng)一百多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個特定的行業(yè)。在我國，1981年3月深圳成立了第一家物業(yè)服務公司，直至1994年建設部頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，物業(yè)服務行業(yè)在中國才逐漸得以初步規(guī)范和發(fā)展。目前全國有物業(yè)服務單位10萬多家，從業(yè)人員達150萬人，初步形成了一個巨大的物業(yè)服務市場。物業(yè)服務市場在我國的形成與發(fā)展是經(jīng)濟轉型的必然結果:

　　1、經(jīng)濟轉型催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與住房制度改革。1980年，*同志就住宅問題發(fā)表了重要講話，肯定了建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來，國家對城鎮(zhèn)土地使用制度、城鎮(zhèn)住房制度以及房地產(chǎn)開發(fā)進行改革，其核心是要改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業(yè)性相結合的規(guī)范化的住房分配交易市場和房屋維修市場。這一改革不僅為房地產(chǎn)開發(fā)市場的形成和發(fā)展創(chuàng)造了先決條件，也為物業(yè)服務行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎。

　　2、產(chǎn)權主體的多元化導致了管理制度的根本變革。全民所有制條件下的房管制度不能適應市場經(jīng)濟的要求，也即它無法解決多元化產(chǎn)權物業(yè)的管理問題。以往房屋的使用者和產(chǎn)權人是相分離的，產(chǎn)權人不是政府就是國有企業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權的不可劃分的性質，導致產(chǎn)權不能流動、人才不能流動、資源配置效率低。隨著房屋市場交易日臻成熟，大多數(shù)產(chǎn)權轉移到個人和企業(yè)手中，于是形成了產(chǎn)權多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類物業(yè)的管理問題，多元化的產(chǎn)權主體期盼著新型的物業(yè)服務模式的出現(xiàn)。

　　3、公共產(chǎn)品的特性決定了物業(yè)服務機構存在的必要性。對于一幢物業(yè)而言，產(chǎn)權多元化的物業(yè)還包括了它所附帶的公共產(chǎn)品(公共部位)。所謂公共產(chǎn)品就是某一區(qū)域全體消費者免費或者以很低的價格就可以購買到的商品或服務。例如小區(qū)內部的保安、保潔和公共部位的維修、養(yǎng)護都可以看成是公共產(chǎn)品，它與購房合同中的房屋產(chǎn)權有本質區(qū)別，取得房屋產(chǎn)權便具有排它性，但公共產(chǎn)品的消費則是非排它性的。由于公共產(chǎn)品都符合“搭便車原則”，要維持公共產(chǎn)品的耐用性和持久性就必須有一個組織來整合各產(chǎn)權主體散落在公共產(chǎn)品中的權益，這個組織便是物業(yè)服務公司。這是物業(yè)服務行業(yè)存在的法理基礎。

　　4、物業(yè)投資的保值增值要求專業(yè)化的物業(yè)服務。市場經(jīng)濟的高度發(fā)達，已經(jīng)使購買房屋不僅僅是一種消費投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實也已證明，很多人購置物業(yè)就是作為一種投資。從本質上講，業(yè)主購置房屋或者從事置業(yè)投資，除了要獲得資金的時間收益外，更重要是為了獲取包括服務在內的環(huán)境增值收益，它是不動產(chǎn)增值的重要方面。也就是說，業(yè)主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專業(yè)化管理組織。

　　5、房地產(chǎn)開發(fā)商售后服務承諾的要求。市場經(jīng)濟中人們自主選擇的權利促使房地產(chǎn)開發(fā)商不僅要提供優(yōu)質有房屋、優(yōu)美的環(huán)境，而且還要提供優(yōu)良的服務、優(yōu)雅的文化。因此，為了樹立品牌，獲取長遠利益，越來越多的開發(fā)商注重提供優(yōu)良的售后服務，他們甚至在房屋的規(guī)劃設計階段就考慮了物業(yè)服務的要求。推動和促進物業(yè)服務的發(fā)展，成為開發(fā)商走專業(yè)化分工協(xié)作道路的必然選擇。

　　三、我國物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向

　　物業(yè)服務行業(yè)的發(fā)展與社會經(jīng)濟發(fā)展、人們生活水平和生活方式密切相關，因此，我們可以從物業(yè)服務行業(yè)所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟背景以及行業(yè)內涵等方面去把握其發(fā)展趨勢和方向。

　　1、物業(yè)服務市場由單一、狹小逐漸轉變開放、擴大

　　中國經(jīng)濟轉型的過程，要求作為居民生存條件的住房走向市場。我國住房制度的改革，為此創(chuàng)造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統(tǒng)分統(tǒng)包，幾乎不存在真正意義上的物業(yè)服務。到1999年，全國可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來看，1985年個人購買的比例僅占14%，到1999年個人購房比例達80%。這表明單一住房公有制已經(jīng)被打破，以居民自有產(chǎn)權主的多種產(chǎn)權形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根據(jù)統(tǒng)計資料，2000年我國房地產(chǎn)業(yè)在國內生產(chǎn)總值(GDP)中的比例為6%，而同期日本為11%、香港為19%，正因為存在這方面的差距，國家“十五”計劃已明確把發(fā)展新興城鎮(zhèn)作為拉動經(jīng)濟增長、調整經(jīng)濟結構和布局的重要手段。由此可見，房地產(chǎn)業(yè)在我國有著巨大的發(fā)展空間，同樣物業(yè)服務市場的發(fā)展前景也是十分令人樂觀的。

　　2、物業(yè)服務企業(yè)的數(shù)量將呈現(xiàn)從擴張到收縮直到穩(wěn)定的狀態(tài)

　　到目前為止，我國物業(yè)服務單位已有10萬多家，全國的房屋建筑面積總總計約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬平方米。物業(yè)服務的低收入、低利潤的行業(yè)特點，要求規(guī)模化經(jīng)營。這一基本的市場競爭法則，必然導致眾多的物業(yè)服務公司被兼并、淘汰和破產(chǎn)。以深圳為例，全市共有各類物業(yè)服務機構1200余家，其中正式注冊的公司有470多家，管理面積超過100萬平方米的只有30多家，僅占公司總數(shù)的7%，但卻管理著全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業(yè)服務的面積不到10萬平方米。為了避免無效競爭和浪費資源，深圳市政府對物業(yè)服務公司的注冊予以限制，以抑制絕對數(shù)量的增加，同時要求開發(fā)商對新開發(fā)出的房屋進行招標選擇管理公司。這種趨勢表明，多數(shù)物業(yè)服務公司將被日益激烈的市場競爭所淘汰。物業(yè)服務行業(yè)將進入群雄并起的戰(zhàn)國時代，最終將形成若干家實力雄厚的物業(yè)服務龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標志。

　　3、政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強

　　如果說目前和今后一段時期，物業(yè)服務市場還需要政府有關部門依靠行政手段來加以干預和指導的話，那么可以斷定，隨著改革的不斷深化，市場競爭機制作用的日益強大和有效，政府在物業(yè)服務方面的職能將逐漸弱化成為制定適當?shù)姆ㄒ?guī)，并保障法規(guī)的嚴肅性和權威性。行業(yè)自律性的形成完全依賴于市場化的發(fā)育程度，一個高度發(fā)達的物業(yè)服務市場，必然有與之相適應的行規(guī)業(yè)律。國家建設部已率先將原先政會的行政職能權力讓位于中國物業(yè)服務協(xié)會，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。

　　4、物業(yè)服務服力的內容將向兩頭延伸

　　傳統(tǒng)的物業(yè)服務服務的內容主要包括小區(qū)的治安、環(huán)境衛(wèi)生、設備設施的維護、維修及保養(yǎng)等，其目標和對象是延長物業(yè)的使用壽命。現(xiàn)代物業(yè)服務已將這種服務指向了物業(yè)的所有者和使用人，物業(yè)服務企業(yè)竭力創(chuàng)造人性化、親性化的管理環(huán)境。然而，物業(yè)服務服務的內容還將向上延伸至房屋的規(guī)劃設計階段、設備安裝及調試階段。這種看似不務正業(yè)的多此一舉，實際上是物業(yè)服務企業(yè)的內在需求。一方面，開發(fā)商希望在事前多聽取物業(yè)服務公司的意見，充分利用物業(yè)服務公司在與業(yè)主和住戶聯(lián)系中獲取的信息資源，以保證其后續(xù)服務的質量，達到樹品牌的目標；另一方面，物業(yè)服務企業(yè)需要通過接管前期的介入熟悉和了解設備設施的狀況，以保證住戶入伙期的平穩(wěn)過渡。

　　我國的物業(yè)服務行業(yè)方興未艾，它在gg開放中誕生，又在經(jīng)濟轉型時期接受洗禮和沖擊，雖然會有一些艱難，但噴薄而出的朝陽終究會映紅大江南北。