常熟理工學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認證細則

　　(試行)

　　“大學(xué)生素質(zhì)拓展計劃”是教育部、團中央、全國學(xué)聯(lián)聯(lián)合推行的一項關(guān)于素質(zhì)教育的重大舉措，旨在以培養(yǎng)學(xué)生的思想政治素質(zhì)為核心，重點培養(yǎng)創(chuàng)新精神和實踐能力，普遍提高在校學(xué)生的人文素養(yǎng)和科學(xué)素質(zhì)，主動適應(yīng)廣大青年學(xué)生成長成才與就業(yè)創(chuàng)業(yè)的迫切需求，更好地服務(wù)和促進高等學(xué)校素質(zhì)教育的重要活動。為了貫徹落實我校人才培養(yǎng)方案，優(yōu)化各部門工作規(guī)程，使我校學(xué)生素質(zhì)拓展認證做到科學(xué)化、規(guī)范化、信息化，現(xiàn)依據(jù)《常熟理工學(xué)院學(xué)生拓展學(xué)分認定辦法》、《常熟理工學(xué)院素質(zhì)拓展計劃》及《虞山學(xué)院素質(zhì)拓展學(xué)分評定標準》，特制定常熟理工學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認證細則。

一、素質(zhì)拓展認證項目

　　(一)學(xué)科學(xué)術(shù)活動

　　本欄目主要記載學(xué)生參加學(xué)科活動、學(xué)科競賽等方面取得的成績，獲得的證書等。

　　具體項目：

　　1)參與科研項目或自選實驗;

　　2)發(fā)表論文;

　　3)小發(fā)明、小制作;

　　4)聽取學(xué)術(shù)講座;

　　5)國家、省、校、市級獎。

　　(二)文體活動

　　本欄目主要記載學(xué)生參加人文、藝術(shù)活動和文體競賽等方面取得的成績，獲得的證書等。

　　具體項目：

　　1)參加各類社團(文藝、體育、美術(shù)、攝影、集郵)活動;

　　2)省、市、校級文體競賽獎。

　　(三)職業(yè)技能

　　本欄目主要記載學(xué)生英語、計算機類等級考試取得的成績及獲取的各種職業(yè)技能證書。

　　具體項目：

　　1)全國大學(xué)英語六級考試;

　　2)全國計算機等級考試;

　　3)其它職業(yè)技能。

　　(四)社會實踐

　　本欄目主要記載學(xué)生組織或參加的社會實踐、志愿服務(wù)等活動及在活動中的表現(xiàn)及取得的結(jié)果。

　　具體項目：

　　1)在校期間或假期組織或參加的社會實踐活動;

　　2)青年志愿者活動;

　　3)其他公益性活動。

　　(五)學(xué)院自選項目

　　二級學(xué)院根據(jù)專業(yè)情況制訂的本單位素拓學(xué)分認證項目。

二、素質(zhì)拓展認證機制

　　從20**級起，所有學(xué)生的素質(zhì)拓展認定采用《常熟理工學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展認定平臺》進行認證，其中：學(xué)生個人申報分三級進行認證，學(xué)生團體申報分二級進行認證。

　　一級認證

　　1、實施機構(gòu)

　　原則上，每學(xué)期初，由各學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會指定人員以班級為單位對學(xué)生的個人申報素質(zhì)拓展學(xué)分進行認證，同時指定人員對學(xué)生的團體素質(zhì)拓展學(xué)分的申報及認證。

　　2、前期準備

　　(1)學(xué)生個人素拓學(xué)分申報

　　學(xué)生根據(jù)《常熟理工學(xué)院素質(zhì)拓展計劃》在網(wǎng)上填寫“學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定申請表(學(xué)生用表)”，必須上傳相關(guān)證明材料。

　　(2)團體素拓學(xué)分申報

　　團體項目負責(zé)人在各學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會授權(quán)下在網(wǎng)上填寫“學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定申請表(團體用表)”，必須上傳相關(guān)證明材料。

　　3、認證要求

　　一級審核人員對申報內(nèi)容進行認證，確定內(nèi)容是否屬實等。

　　4、認證結(jié)果

　　認證通過的項目將處在公示狀態(tài)。

　　一級認證分為三種狀態(tài)：認證審核通過，認證審核未通過，尚未審核。

　　二級認證

　　1、實施機構(gòu)

　　對學(xué)生個人申報的素質(zhì)拓展學(xué)分的認證由各學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會負責(zé)具體認證操作，并向?qū)W校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會負責(zé)。

　　團體素拓學(xué)分的認證由學(xué)校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會負責(zé)具體認證操作。

　　2、認證內(nèi)容

　　已經(jīng)通過一級認證的項目。

　　3、認證要求

　　要考慮公示情況，確保申報內(nèi)容屬實。

　　4、認證結(jié)果

　　二級認證分為三種狀態(tài)：認證審核通過，認證審核未通過，尚未審核;

　　三級認證

　　1、實施機構(gòu)

　　學(xué)生個人素質(zhì)拓展學(xué)分認定由校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會具體負責(zé)操作。

　　2、認證內(nèi)容

　　審核并抽查各單位二級認證中已經(jīng)通過的項目。

　　3、認證要求

　　對各學(xué)院認證結(jié)果，由校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會負責(zé)審核。

　　(1)要考慮公示情況;

　　(2)對于有疑義的認證結(jié)果，由校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會進行核查;

　　(3)如若所核查的認證結(jié)果確實有問題(如虛假申報等)，將追究相關(guān)人員的責(zé)任;

　　4、認證結(jié)果

　　三級認證分為三種狀態(tài)：認證審核通過，認證審核未通過，尚未審核;

三、素質(zhì)拓展認證機構(gòu)

　　學(xué)校專門成立校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會，負責(zé)學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定的領(lǐng)導(dǎo)工作，下設(shè)辦公室(掛靠教務(wù)處)，負責(zé)學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定的日常管理工作;各學(xué)院成立相應(yīng)的學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會，負責(zé)本學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定的領(lǐng)導(dǎo)與實施工作。各認證機構(gòu)在“常熟理工學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認證系統(tǒng)”中的權(quán)限如下：

　　1、校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會

　　(1)用戶授權(quán);

　　(2)最終審核批準個人申報二級認證和團體申報一級認證的結(jié)果;

　　(3)查看全校學(xué)生認證基本情況。

　　2、學(xué)院學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會

　　(1)授權(quán)學(xué)生個人申報學(xué)分的認證用戶及團體學(xué)分的申報用戶;

　　(2)審核認證本學(xué)院學(xué)生申報項目;

　　(3)查看本學(xué)院學(xué)生認證基本情況。

四、素質(zhì)拓展認證其他規(guī)定

　　1、學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分申報的“項目名稱”填寫應(yīng)規(guī)范，如：

　　(1)組織(參與)**舉辦的**活動

　　(2)參與**舉辦的活動并獲**獎

　　(3)榮獲**級**獎(院級、校級、國家級)

　　(4)通過**考試或獲得**證書

　　(5)****年**月至**年**月?lián)?*職務(wù)

　　(6)參與**培訓(xùn)并順利結(jié)業(yè)或獲得證書

　　2、學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定工作今后將作為常規(guī)工作，由各級認定機構(gòu)定期進行審核和認定，各級認定機構(gòu)可隨時在線查詢學(xué)生完成素質(zhì)拓展學(xué)分完成情況，校學(xué)生素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會辦公室視情況需要發(fā)布學(xué)生完成素質(zhì)拓展學(xué)分完成情況公告。學(xué)生可隨時查詢本人素質(zhì)拓展學(xué)分的完成情況。

　　3、學(xué)生個人申報素質(zhì)拓展學(xué)分材料由學(xué)生本人負責(zé)保管，學(xué)生團體申報素質(zhì)拓展學(xué)分材料由各學(xué)院素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會負責(zé)保管，隨時配合學(xué)院和學(xué)校的抽查或復(fù)查。

　　4、其他未盡事宜由學(xué)生完成素質(zhì)拓展學(xué)分認定委員會辦公室負責(zé)解釋。

篇2：小產(chǎn)權(quán)房問題經(jīng)濟學(xué)分析妥善解決

　　小產(chǎn)權(quán)房問題的經(jīng)濟學(xué)分析及妥善解決　

　　20年來中國高速城市化、工業(yè)化進程使中國目前城鎮(zhèn)人口已達到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，村鎮(zhèn)規(guī)模以最快的速度急劇減少，大規(guī)模的城市迅速擴展，直接促進和造就了規(guī)模化方式的小產(chǎn)權(quán)房不斷誕生和運轉(zhuǎn)。《憲法》中農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運轉(zhuǎn)體系沒有得到落實，城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性的征地制度使得農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓極其不完善，通過全新的全國性制度統(tǒng)一解決小產(chǎn)權(quán)房問題已成為改革的必然。

　　一．小產(chǎn)權(quán)房的定義

　　有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”說法不一，綜合現(xiàn)有的普遍定義為：小產(chǎn)權(quán)房是指村民在其宅基地等村集體所有的建設(shè)土地上缺乏土地管理部門的用地許可、缺乏建設(shè)部門的建設(shè)許可、具有違章違法性質(zhì)的建筑物。它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，其“房產(chǎn)證”多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)。由于我國對土地和房屋實行登記制度，缺乏登記的“小產(chǎn)權(quán)房”在法律意義上并不具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

　　二．小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展及數(shù)據(jù)統(tǒng)計

　　小產(chǎn)權(quán)房是在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展，而集體土地法規(guī)體系又不健全的大背景下產(chǎn)生發(fā)展的。過去，“小產(chǎn)權(quán)房”在村一級同意、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級批準建設(shè)的情況下就是合法建筑，房屋是否發(fā)證并不影響其合法存在。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達到全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。地區(qū)范圍內(nèi)，天津、深圳、武漢、濟南、西安等各大城市的“小產(chǎn)權(quán)房”也屢見不鮮。10年前，北京郊區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“小產(chǎn)權(quán)房”，目前估計已超過1000萬平方米，占整個市場的18%左右，例如西安估計已達到25%至30%。而在我國沿海城市，例如深圳，預(yù)計已超過40%，接近50%.

　　近幾年來，由于城市房地產(chǎn)價格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍充當(dāng)了“房奴”角色，房地產(chǎn)投機開發(fā)者或者城鄉(xiāng)居民乘機在城市邊緣的鄉(xiāng)村購買廉價土地，自行設(shè)計、自行施工建設(shè)具有良好居住功能的“小產(chǎn)權(quán)房”，并以低于商品房一半或者更多的價格吸引了城市中低收入家庭安居。

　　三．小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟學(xué)分析之我見

　　1.小產(chǎn)權(quán)房是中國特色的卡爾多-希克斯改進

　　做一件事，如果是一個帕累托改進，由于沒有人受到損害，所以阻力自然就很小。但如果不是一個帕累托改進，則阻力通常就比較大一些，因為，受到損害的人必然反對。帕累托改進是一個很嚴格的標準，它不允許任何人的利益受到損害。但是，現(xiàn)實生活中有很多不滿足這個條件的變革。于是有了另一個條件相對寬松一些的標準：卡爾多-希克斯改進。

　　如果一種變革使受益者所得足以補償受損失者的損失，這種變革就是卡爾多-希克斯改進。在筆者看來，例如現(xiàn)今的小產(chǎn)權(quán)房就是這種是公共利益和個人利益的卡爾多-希克斯改進，參與其中的人都得到了凈收益。一方面，居民通過小產(chǎn)權(quán)房利用市場行為的自發(fā)性，不僅解決了住房問題，而且因此在政府方面也減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責(zé)任，雖然損失了部分賣地收益。另一方面，政府只需投入少量財力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題，其財政負擔(dān)將大幅減輕。

　　2.小產(chǎn)權(quán)房的宏觀失控分析

　　由于體制和政策上缺乏對房地產(chǎn)市場的有效干預(yù)，放任房地產(chǎn)市場的自由發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的局部混亂。一方面，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了一個一波三折的過程，但是到目前為止，農(nóng)民依然沒有對集體土地的處分權(quán)，既沒有土地財產(chǎn)權(quán)，更無權(quán)獲得土地出讓收益，這也是制度規(guī)定中對農(nóng)民利益漠視以及制度不平等造成的。另一方面，利益分配不均。城鄉(xiāng)二元的土地制度使得農(nóng)民在快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償，而村民則希望通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得與集體土地價值相對應(yīng)的利益。

　　3.小產(chǎn)權(quán)房微觀失調(diào)的根源。

　　在于政府缺乏預(yù)測房地產(chǎn)市場的供求平衡，無視城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對商品房價格的承受能力，體現(xiàn)在對“廉租房”和“經(jīng)濟適用房” 的建設(shè)滯后。我國土地正式的制度安排中各種自相矛盾模糊不清的規(guī)定，產(chǎn)生了房地分離的困境，小產(chǎn)權(quán)房屋本身是合法的，不合法的是房屋下面那幅土地，可房和地事實上是無法分離的，這種制度的不平等不均衡為開發(fā)商和地方政府提供了巨大的利益空間。

　　4.小產(chǎn)權(quán)房與市場供求關(guān)系

　　一方面，小產(chǎn)權(quán)房的低價導(dǎo)致了市場上大量需求。根據(jù)焦點房產(chǎn)網(wǎng) 的一份深圳小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查：目前為止，93%的受調(diào)查者認為在低價與風(fēng)險之間仍然選擇低價，而在搜房網(wǎng)絡(luò) 調(diào)查中94.66%的人認為小產(chǎn)權(quán)房熱銷的主要原因是價格便宜。根據(jù)一般的經(jīng)濟學(xué)原理看來，如果供給量超過需求量，市場交易的均衡價格就會下降，而小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因并不是需求所致，反是供應(yīng)方面的因素造成。在居民面對小產(chǎn)權(quán)房和商品房之間的巨大價格差異，對低價的趨之若騖并不是供求關(guān)系造成的，實質(zhì)的深究還要考慮到兩者之間的成本考量。

　　四．妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的問題

　　在不少地方政府紛紛出臺小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實踐中阻力重重，其清理處置工作幾乎陷入僵局。在這種嚴峻的形勢下，代表人士就小產(chǎn)權(quán)房該如何處理一問題所提出的不同觀點，同時也加入筆者的一些拙見，有如下幾點：

　　1.將部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，完善手續(xù)納入住房保障體系，使小產(chǎn)權(quán)房合法化。

　　兩方面值得注意：一方面房屋定價在補繳土地出讓金后仍然過高，那就失去了將其轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房的意義，房價很低的情況下可能缺乏足夠的資金用來補繳土地出讓金。另一方面是有關(guān)法律界定，如何把建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房變成國有土地上的合法房子，值得商榷。

　　2.部分小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)給予正式產(chǎn)權(quán)。在一般就業(yè)人員的收入水平遠遠不及一些大城市的房價上漲程度的同時，住房需求的通過政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)始終滿足不了。因此小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。處置“小產(chǎn)權(quán)房”不應(yīng)一刀切，對于在農(nóng)村集體建設(shè)用地和村民宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，補辦相關(guān)手續(xù)補交相關(guān)費用之后，應(yīng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。

　　3.采取政府最高限價和招投標辦法，允許房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)村集體土地上（如灘涂、山地等非基本農(nóng)田）建設(shè)物美價廉的住宅，以抑制城市房價的上漲勢頭。

　　4.加大執(zhí)法力度，從源頭上制止“小產(chǎn)權(quán)房”的無序建設(shè)。對于占用耕地建成的違法住宅開發(fā)項目，必須嚴肅查處、清理。對于開發(fā)商占用耕地參與小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)獲利的，政府要沒收、罰款。此外，還要追究違法違規(guī)開發(fā)地方各級領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任和違紀責(zé)任（建設(shè)部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)濟專家委員會委員郭松海）同時，在不影響城市和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的前提下，鼓勵城市居民和郊區(qū)農(nóng)民在原有合法的宅基地上拆舊建新，以美化城鄉(xiāng)建設(shè)景觀和建設(shè)格局

　　5.通過全國范圍的小產(chǎn)權(quán)房普查，掌握小產(chǎn)權(quán)房的第一手資料后，對符合規(guī)劃、且已建成未售出的小產(chǎn)權(quán)房，由政府收購用于經(jīng)濟適用房、廉租房、農(nóng)民安置房等。（易敏利(全國人大代表、西南財大MBA教育中心主任）

　　參考文獻：

　　(美)N?格里高利?曼昆

(N.Gregory Mankiw). 經(jīng)濟學(xué)原理.機械工業(yè)出版社. 20** 年7月

　　蔡繼明. 小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟學(xué)分析

篇3：地價房價關(guān)系經(jīng)濟學(xué)分析

地價與房價關(guān)系的經(jīng)濟學(xué)分析

劉琳 劉洪玉

內(nèi)容提要 地價與房價的關(guān)系對政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場意義重大,本篇論文從經(jīng)濟學(xué)的角度對地價與房價的關(guān)系進行了分析。首先,論文從供給角度、需求角度和運行過程中供給和需求的轉(zhuǎn)化三個方面分析了地價與房價的因果關(guān)系;其次,論文對地價與房價的數(shù)學(xué)關(guān)系進行了探討;最后,論文對政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場提出了相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞 地價 房價 經(jīng)濟學(xué)分析

20**年4月,國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》明確指出:“為增強政府對土地市場的調(diào)控能力,有條件的地方政府要對建設(shè)用地試行收購儲備制度。”在土地收購儲備的過程中,很多城市都開始嚴格限制協(xié)議用地范圍,推行土地使用權(quán)招標和拍賣。與協(xié)議用地相比,招標和拍賣土地使用權(quán)的價格上升了。為此,建設(shè)部門及房地產(chǎn)開發(fā)商抱怨地價過高,影響了房產(chǎn)價格;很多居民也把房價過高、買不起房歸咎于地價過高。而與此同時,土地部門卻說地價高是由于房價的不斷飆升引起的。為此,只有深入分析房價和地價的關(guān)系,才能弄清房價和地價的相互影響,才能判斷地價是否過高。本篇論文以經(jīng)濟學(xué)的角度從因果關(guān)系和數(shù)學(xué)關(guān)系兩個方面探討了地價與房價的關(guān)系,并根據(jù)分析的結(jié)果,為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提出了相應(yīng)的對策。

一 地價與房價的因果關(guān)系

對地價與房價因果關(guān)系的解釋,實際上就是回答究竟是房價高導(dǎo)致了地價高,還是地價高導(dǎo)致了房價高。對這個問題的回答,要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。

1.從需求的角度來看,房價上漲導(dǎo)致了地價的提高

地價和房價的本質(zhì)都是一種產(chǎn)權(quán)價格,并且都是由供求關(guān)系來決定的,二者不同的是:在國內(nèi)目前的情況下,土地市場所決定的地價更傾向于是一種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性,其經(jīng)濟供給受自然供給的限制,也缺乏彈性;并且,土地的供給是由政府壟斷的。因此,在這種情況下,地價主要由需求一方?jīng)Q定,需求上升則地價上升,需求下降則地價下降。而增量市場中的房價除了取決于需求方面,還要受供給價格的影響。因為增量房地產(chǎn)的供給不同于單純的土地(沒有生產(chǎn)費用)供給,它是一個生產(chǎn)的過程,所以必須通過銷售價格補償生產(chǎn)過程中的各種支出并獲得合理利潤,才能維持再生產(chǎn)過程。因此增量市場中的房價作為一種供給價格不僅是買方愿意購買的價格,更應(yīng)是賣方愿意出售的價格。

進一步地分析,作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的,即由于對土地上產(chǎn)出物的需求導(dǎo)致了對土地的需求,這方面最著名的解釋為“玉米法律悖論”。

1800年英國制定了限制進口谷物的玉米法律,導(dǎo)致了國內(nèi)對玉米的需求上升,圖1表明了玉米法律對玉米市場和土地市場的影響。

①玉米市場:玉米法律將需求曲線由d1移到d2,國內(nèi)玉米的價格由P1上升到P2,對玉米的生產(chǎn)量由C1上升到C2。

②土地市場:由于國內(nèi)玉米的生產(chǎn)量上升,導(dǎo)致了對土地需求的增加,使土地需求曲線由D1上升到D2,因為土地供給價格彈性很小(圖中假設(shè)土地供給完全沒有彈性),所以對土地需求的增加導(dǎo)致了土地價格由R1上升到R2。

“玉米法律悖論”說明了地價高是因為玉米的價格高,玉米法律提高了玉米的價格,刺激了國內(nèi)玉米的生產(chǎn)和對種玉米的土地的需求。由于土地資源是有限的,因此地主們就提高地價來滿足對土地的需求。因此,地價高是玉米價格高的結(jié)果,而不是玉米價格高的原因。

“玉米法律悖論”應(yīng)用到城市房地產(chǎn)市場,我們就可以得出:房價高刺激了對土地的需求,由于土地的供給價格彈性小而導(dǎo)致了地價的升高,即從需求角度來看,地價高相對房價高是結(jié)果,而不是原因。

不僅如此,地價的地區(qū)差異性同樣源于各地房價的不同,即不同的城市由于對房地產(chǎn)的需求不同導(dǎo)致了它們各自的地價不同[2]。

圖 2所示,城市1對增量房地產(chǎn)的需求遠遠大于城市2,導(dǎo)致其房價也大大高于城市2的房價。在各個地區(qū)中,由于市場的開放性和競爭性導(dǎo)致了各地的建安成本及開發(fā)商的利潤相差很小,因此可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。

總之,在任一城市中,對增量房地產(chǎn)的需求增加導(dǎo)致對土地的需求增加,由于土地的供給價格彈性較小,結(jié)果導(dǎo)致地價的上漲。

因此,從需求角度來看,地價主要是一種需求價格。在同一時點,地價高相對房價高而言,只是結(jié)果,不是原因。

2.從供給角度來看,地價上漲是導(dǎo)致房價上漲的一個因素

在房地產(chǎn)增量市場中,房地產(chǎn)是一種生產(chǎn)產(chǎn)品,因此房價不僅僅是一種需求價格,更是一種供給價格。在現(xiàn)實生活中,這主要表現(xiàn)在當(dāng)有下降壓力存在時,房價的變化非常典型,即當(dāng)市場疲軟時,首先

減少的是供給數(shù)量(開發(fā)商不再投入開發(fā)建設(shè)資金),而不是價格[3]。因為從房價的形成來看,先有地價,然后經(jīng)過一個建設(shè)周期形成最終的房價。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,由于土地的開發(fā)與經(jīng)營是整個房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的開端和基礎(chǔ),開發(fā)商總是先獲得土地的使用權(quán),然后才能進行房屋開發(fā)和經(jīng)營,即先形成地價,然后產(chǎn)生房屋建設(shè)成本,最后形成增量房地產(chǎn)的成本價格(包括合理利潤)。這個成本價格通過當(dāng)時市場的供求關(guān)系,最后形成真正的增量房地產(chǎn)的交易價格,這個價格一般都高于其成本價格。

由此,上漲的地價進一步推動了房價的上漲,但此時的地價與增量房地產(chǎn)的價格并不在一個時點上,而是經(jīng)過了一個房地產(chǎn)的建設(shè)周期,即從供給的角度上看,地價是房價的成本之一,地價上漲是導(dǎo)致房價上漲的一個因素。

3. 在房地產(chǎn)市場運行過程中地價與房價的轉(zhuǎn)化

作為市場供求作用的信號,地價與房價分別反映了土地市場和房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。在整個房地產(chǎn)市場的運行過程中,地價與房價的轉(zhuǎn)化體現(xiàn)在土地市場和房地產(chǎn)市場的相互作用中。

見圖3所示,象限Ⅰ和象限Ⅲ分別是房地產(chǎn)市場(指房地產(chǎn)增量市場)和土地市場,在兩個市場中供給和需求的相互作用決定了房價和地價的大小。房價(房價Ⅰ)高漲代表了房地產(chǎn)市場的需求旺盛(見象限Ⅰ),當(dāng)該價格高于房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本價格時,便會形成對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求;當(dāng)市場內(nèi)的空置房屋不能滿足其需求時,對房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求會通過容積率的作用轉(zhuǎn)化為對土地的需求(見象限Ⅱ);開發(fā)商會依據(jù)此時增量市場的價格決定待開發(fā)地塊的需求價格(地價Ⅰ),當(dāng)土地的需求價格高于土地的供給價格時,由土地市場的供給和需求決定了土地的交易價格(地價Ⅱ),新的地塊被開發(fā)(見象限Ⅲ);這時的地價經(jīng)過房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程,轉(zhuǎn)為新的房地產(chǎn)增量的價格(房價Ⅱ),土地增量轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)增量(見象限Ⅳ),當(dāng)作為供給價格的房價Ⅱ小于或等于房屋當(dāng)時的需求價格時,房地產(chǎn)市場的交易產(chǎn)生。

圖3中所示房價Ⅰ和房價Ⅱ相等,表明房地產(chǎn)增量市場與土地市場都達到了均衡狀態(tài),這只是一種理論上的論證;實際市場運行過程中,房價Ⅰ和房價Ⅱ總是不能達到相等,房地產(chǎn)市場總是在波動中運行。

因此,從上述地價與房價的轉(zhuǎn)化過程中可以看出,地價和房價分別是由土地市場和房地產(chǎn)市場的供給和需求來決定的。在地價和房價的轉(zhuǎn)換過程中,出現(xiàn)了兩個房價——房價Ⅰ和房價Ⅱ及兩個地價——地價Ⅰ和地價Ⅱ,它們分別是房屋和土地的需求價格和供給價格。

在實際的市場中,地價主要是一種需求價格(地價Ⅰ),它受房價Ⅰ的影響較大,當(dāng)房價Ⅰ上升時,地價Ⅰ也會上漲,國土部門所說“地價是由房價決定的,房價高與地價無關(guān)”便是從這個角度出發(fā)考慮的。而房價不僅是一種需求價格,也是一種供給價格(房價Ⅱ),地價Ⅱ是它的一項成本,地價Ⅱ的上升必定會引起房價Ⅱ上漲,因此,開發(fā)商和社會人士認為“北京房價高,是由地價高所導(dǎo)致”。 這兩種觀點都只是看到了地價和房價關(guān)系的一個方面,實際上地價和房價的升降是由土地市場和房地產(chǎn)市場當(dāng)時的供給和需求條件來決定的,而不是由房價來決定地價,或由地價決定房價,地價和房價的上漲最終是由于社會經(jīng)濟的發(fā)展和對房屋土地需求的增加引起的。

因此,籠統(tǒng)地說房價高決定了地價高,或地價高決定了房價高,都是片面的,對房價和地價的因果關(guān)系要從不同的角度不同的時點來分析。

二 地價與房價的數(shù)學(xué)關(guān)系

在地價與房價因果關(guān)系的分析中,出現(xiàn)了兩個房價和兩個地價,分別代表了需求傳導(dǎo)和供給傳導(dǎo)的過程。不論從哪一個過程來看,房價的主要組成都是地價、建安造價和各種稅費(包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤)[4]。設(shè)P代表房價(元/平方米建筑面積),PL代表地價(元/平方米土地面積),C代表建筑物的建安造價(元/平方米建筑面積),γ代表所有的稅費(包括管理費、銷售費用、利息、稅費及合理利潤)率(%),F代表容積率(%)。

首先,將地價PL (元/平方米土地面積)轉(zhuǎn)化為樓面地價PL0(元/平方米建筑面積),其公式為:

(1)其次,根據(jù)增量房地產(chǎn)價格的含義得出增量房地產(chǎn)價格的表達式:

(2)最后,將公式(1)代入公式(2),整理可得:

(3)設(shè)(1+γ)=A,C×(1+γ)=B,A和B為任一不為零的常數(shù),則可得:

(4)從公式(3)和(4)中,可以看出:

第一,地價與房價之間為線性正相關(guān)關(guān)系;

第二,地價與房價之間影響的程度因建安成本、稅費率和容積率的不同而不同;

第三,由于受社會技術(shù)水平及可持續(xù)發(fā)展條件的限制,建安成本和容積率的調(diào)整量有限。因此,稅費率應(yīng)該是政府調(diào)控地價與房價關(guān)系的主要切入點。

三 政策建議

土地市場是房地產(chǎn)市場發(fā)展的龍頭,通

過土地市場的科學(xué)調(diào)控,政府可以協(xié)調(diào)整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。論文通過地價與房價關(guān)系的探討,建立了土地市場與房地產(chǎn)市場的聯(lián)系,從地價與房價的關(guān)系分析中,可以得到三點與土地市場調(diào)控有關(guān)的啟示:

1. 地價是由市場決定的,它不應(yīng)該作為政府直接調(diào)控的指標

從地價與房價的轉(zhuǎn)化中可以看出地價的決定過程:地價Ⅰ由當(dāng)期房價(房價Ⅰ)決定,反映了當(dāng)期土地出讓市場的需求;地價Ⅱ由當(dāng)期土地市場供求作用形成,決定了下一期房價的供給水平(房價Ⅱ)。這里,無論哪一個地價都不是由人為因素控制決定的。因此,地價是由房地產(chǎn)市場內(nèi)部運行決定的,調(diào)控土地出讓市場,地價不應(yīng)該是直接調(diào)控的因素,它應(yīng)該由市場機制去決定。因此,在土地出讓的過程中,要盡量采用最能反映市場條件的拍賣方式。

2. 土地出讓量是調(diào)控土地出讓市場及整個房地產(chǎn)市場的直接指標

反映供給水平的地價Ⅱ是由土地出讓量決定的,土地出讓量是當(dāng)期土地的供給水平,它的大小是由地價Ⅰ決定的;并且,它通過地價Ⅱ決定了整個房地產(chǎn)市場新周期的運行。因此,土地出讓量聯(lián)系著整個房地產(chǎn)市場的供給和需求,是新周期房地產(chǎn)市場運行的源頭。因此,土地出讓量是調(diào)控土地出讓市場乃至整個房地產(chǎn)市場的直接因素。

3. 土地出讓量的大小要根據(jù)市場條件而定

由地價與房價的轉(zhuǎn)化過程可以看出,土地出讓量的大小是由反映市場需求水平的地價Ⅰ決定的,而不是人為任意確定的。如果地價Ⅰ的水平大大高于前一期的地價Ⅱ水平,反映出市場對土地需求強烈,則要增加土地出讓量,以平抑地價的上升。反之,如果地價Ⅰ的水平大大低于前一期的地價Ⅱ水平,則要減少土地出讓量,防止地價的下降。

總之,通過對地價與房價因果關(guān)系的分析,可以得出:地價的大小是由房地產(chǎn)市場本身確定的,政府對土地出讓市場進行調(diào)控,主要的調(diào)控指標不應(yīng)該是地價,而是土地出讓量;并且,土地出讓量的大小也要根據(jù)市場條件來調(diào)整,不能主觀確定。通過對地價與房價數(shù)量關(guān)系的分析,可以得出:地價與房價呈線性正相關(guān)關(guān)系,影響它們的關(guān)系的主要因素是稅費率、建安成本和容積率,調(diào)整稅費率可以作為調(diào)整地價與房價關(guān)系的主要手段。